ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שאול אלגרה נגד מצלאוי חברה לבנין בע"מ :

לפני כבוד השופט בכיר אהוד שוורץ

התובעת :

שאול אלגרה
ע"י ב"כ עו"ד ורד לופו

נגד

הנתבעים:

1.מצלאוי חברה לבנין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אמיר שפיצר

2.משטרת ישראל/המטה הארצי
ע"י פרקליטות מחוז תל אביב - אזרחי

3.עיריית יהוד – ניתן פס"ד

פסק דין

זו תביעה כספית ע"ס 1,500,000 ₪, פיצוי בגין הריסת חנות.

לטענת התובעת, אלמנתו של מר רפאל שאול (להלן: "המנוח"), והיורשת שלו על פי דין , החל משנות ה- 60 המנוח החזיק והיה בעל זכויות בחנות אופניים, בשטח של 50 מ"ר , במתחם "השוק האשכנזי" ביהוד, הידוע כחלקה 93 וחלק מחלקה 158 בגוש 6693.
החנות היתה ממוקמת בעורף המבנה המזרחי של המגרש שבו מצוי השוק העירוני, וזאת עד להריסתה ביום 23.5.13.
לטענתה, הנתבעת 3, באמצעות ראש העיר, מר סעדיה חתוכה, הקצתה למנוח שטח בשוק האשכנזי. המנוח בנה על השטח במו ידיו את החנות, קירות בטון, סורגים, ומדפים. המנוח שיל ם דמי ארנונה חודשיים במשך השנים. המנוח נהג בחנות מנהג בעלים , לכל דבר וענין במשך השנים והפעיל את החנות אשר היוותה מקור פרנסה לו ו לתובעת. נטען כי אחרי פטירתו ב 19.1.08 , אופסנו בחנות מיני מיטלטלין של התובעת, והיא המשיכה לשלם ארנונה בגין הנכס.

נטען כי בשנת 2005, פרסמה הנתבעת 3 מכרז עבור מכירת זכויות המקרקעין הידוע כגוש 6693 חלק מחלקות 22 ו- 142 וגוש 6729 חלקה 23, המהווים את מגרש 244 על תכנית בנין עיר יד/במ/2001 וביצוע פרויקט פינוי בינוי במתחם "השוק האשכנזי". נטען כי ברשימה המפרטת את המחזיקים בזכויות במקרקעין ואשר צורפה למכרז תחת חנות מס' 44 מופיע שמו של המנוח , מצוין דבר קיומה של החנות וכי מדובר בחנות אופניים (נספח 7).
נטען כי לפי תנאי המכרז, היה על הזוכה לברר, על אחריותו וחשבונו, את כל זהות המחזיקים במתחם לרבות זכויותיהם.
הנתבעת 1 זכתה במכרז , וביום 7.7.05 נחתם חוזה בינה ובין הנתבעת 3 . בחוזה נקבע כי התנאים הכלולים במכרז מהווים חלק בלתי נפרד מתנאי הצעתו של הקונה , וכי אם ימצא כי הצהרות אלה הן בלתי נכונות או לקויות באופן מהותי, יחשב הדבר כהפרה יסודית. בסעיף 5.2 לחוזה התחייב הקונה לטפל, על אחריותו חשבונו והוצאותיו בפינוי כל המחזיקים ממתחם הפינויים לרבות אלו המפורטים בפירוט המחזיקים, שבמסמכי המכרז.
נטען כי ביום 23.5.13 בשעה 4.00 בב וקר התעוררו התובעת ובני משפחתה המתגוררים בסמוך לחנות לקול רעשי דחפורים וכלים כבדים אשר הוצבו מסביב לחנות, ללא התראה וללא הודעה מוקדמת. התברר כי הנתבעת ו/או מי מטעמה נערכים לבצע הריסה של החנות וזאת באמצעות דחפורים וכלים שהובאו למקום. מדובר בניסיון הריסה שני, לאחר שניסיון קודם, כמה שבועות קודם לכן, נמנע ע"י הנתבעת 2, משום שלא הוצג לה צו הריסה ו/או היתר להריסת החנות.
נטען כי לתובעת לא נמסרו ולא נשלחו מעולם שום צו הריסה ו/או דרישה לפינוי החנות ו/או התראה לגבי הריסת החנות, לא מטעם הנתבעות ולא בכלל . הנתבעות גם לא התכחשו לזכויות התובעת או להחזקתה בחנות.
למקום הוזעקו בני משפחתה של התובעת שיעזרו לה לפעול כנגד ההריסה, שדרשו מנציגי נתבעת 1 שנכחו מקום, ובהם מנהל הנתבעת 1, מר יהושע דבידוביץ , למנוע לאלתר את ביצוע פעולת ההריסה, אך מנהל הנתבעת 1 סרב .
נטען כי באותה עת, החנות עמדה על תילה, ול מעט מס' לוחות שפורקו מהגג, המבנה היה שלם , בני המשפחה הזעיקו למקום את הנתבעת 2, למנוע את פעולת ההריסה, כפי שעשו בעבר, למקום הגיעה ניידת משטרה, ובני משפחתה של התובעת בקשו כי השוטרים יעצרו את פעולת ההריסה, אולם השוטרים מנעו מבני המשפחה לעצור את הריסת המבנה, בטענה שקיים צו הריסה לחנות, אולם הצו מצוי בתחנת משטרת מסובים ומשכך אין באפשרותם להורות על עצירה או לעכב את ההריסה, השוטרים הפנו את התובעת ובני משפחתה לתחנה כדי לעיין בצו ההריסה. ואכן אלה האחרונים, הגיעו מיידית לתחנה, פנו לקצין התורן בתחנה, אורן משה, וביקשו לראות את הצו, אולם נאמר להם כי ניתן לראותו רק אחרי 7.00 בבוקר, חתנה של התובעת, רו"ח ועו"ד שמשון מנורי, התריע בפניהם כי יגרם נזק בלתי הפיך ונענה כי יכול לתבוע את המשטרה. בני המשפחה חזרו לשטח החנות וניסו לשכנע את השוטרים במקום בדבר היעדר קיום צו, וניסו לעצור את ההריסה לפחות עד לבירור העובדות, אולם הנתבעים דרשו שעליהם להגיש תלונה בתחנה , ככל שרוצ ים לעכב את הליך ההריסה. בני המשפחה חזרו לתחנה להגיש תלונה, אולם החוקרת בתחנה סרבה לקבל את תלונתם בטענה שנאמר לה שיש צו הריסה, ושעדיין לא הוצג לבני המשפחה.
נטען כי עו"ד מנורי הגיע בשלישית לתחנה בשעה 8.00 בוקר על מנת לעיין בצו ההריסה ולהגיש תלונה, ולאחר חיפוש הודו בתחנה שאין ברשות הנתבעת 2 , צו או היתר הריסה של החנות.
נטען כי עובר לארועים שנטענו לעיל, עו"ד מנורי קדם מו"מ עם הנתבעת 1, במסגרתו נכונה הנתבעת 1 לשלם לתובעת פיצוי מוסכם בתמורה לפינוי המבנה שב חזקתה, המו"מ עמד בשלבי המקח באשר לגובה הפיצוי המוסכם, ולמעשה הנת' 1 הונתה את התובעת , ומי מטעמה , ע"י כך שהציגה בפניהם מצג שווא כמי שפניה להידברות והכרה מלאה בזכויותיה של התובעת בנכס, והכל ב מטרה למנוע ממנה פעולות למניעת הרס המבנה .
עו"ד מנורי פנה לכל הגורמים לבירור המחדל, אולם אין כל הסבר למחדל בטיפו ל בטענות התובעת. ולמעשה עד לה גשת התביעה, לא הציגו מי מהנתבעים, צו המתיר לנתבעת 1 לפלוש למקרקעין שבהם החזיקה התובעת, ולהרוס את החנות , ואף לא הוצג היתר הריסה.

נטען כי הנתבעת 1 ידעה שהמנוח מחזיק במקרקעין ובחנות על פי מסמכי המכרז עליהם חתמה והחוזה שעליו חתמה עם הנתבעת 3, והתחייבה כלפי הנתבעת 3, ובתוך כך כלפי המנוח והתובעת כחליפתו, לפעול לפינוי כדין. חלה עליה החובה לברר את זהות המחזיקים במתחם, ושעה שהחנות קיימת 60 שנה, והמנוח היה רשום כמחזיק אצל הנתבעת 3, ולא היה כל קושי לאתר את המנוח ו/או התובעת, להתריע בפניהם על הצורך בפינוי החנות, ולפעול מולם לפינוי בצורה מוסדרת ועל פי דין מדובר בחוזה לטובת צד שלישי, שהמנוח והתובעת כחליפתו, הינם המוטבים שלו, וזכאים לתבוע את קיום החיוב ו/או פיצוי בגין הפרתו. הריסת החנות ללא צו באישון לילה וללא צו מתאים ומבלי לנקוט בהליכים מש פטיים לפינוי, כנגד המנו ח בחייו ו/או התובעת כיורשתו, הפרו הנתבעות 1 ו- 3 התחייבותם כלפי המחזיק, וזכאים לתבוע קיום החיוב כלפיה, ומאחר שהדבר אינו מעשי לתבוע "ביצוע בקירוב" שלו, ובנוסף ו/או לחילופין לתבוע פיצויים בגין הנזק שגרמו לה. נ טען כי הנתבעת 1 ביצעה הסגת גבול לפי דיני המקרקעין ו/או לפי דיני הנזיקין. נטען כי הנבעת 1 רמסה ברגל גסה את זכויות המנוח והתובעת, במקום לנקוט בהליכים משפטיים לפינוי ואו ניהול מו"מ לפינוי, חסכה הנתבעת 1 את עלויות ניהול הליך משפטי ו/או תשלום דמי פינוי המגיעים למנוח ו/או לתובעת כחליפתו, ובכך התעשרה שלא כדין על חשבון התובעת.

נטען כי הנתבעת 2 באי מניעת הריסת החנות ו/או עצירת הפעולות ההריסה, עד לבירור מלוא העובדות הפרה את החובות המוטלות ע ליה בפקודת המשטרה, והתרשלה ולא נהגה כפי שמשטרה סבירה היתה נוהגת באותן נסיבות, והיה עליה לצפות כי ייגרם לתובעת נזק בלתי הפיך .

נטען כי הנתבעת 3, כמחזיקה במקרקעין שהקצתה למנוח , ו/או כמחזיקה בכלל, היה עליה לוודא שהנתבעת 1 פועלת כדין ולפי החוזה ביניהן, בכל הקשור לפינוי המחזיק והחנות מהמקרקעין , ולא נהגה כפי שבעל מקרקעין סביר היה נוהג באותן נסיבות, וכ י התרשלה כלפי התובעת, וכתוצאה מכך נהרסה החנות, ונגרם נזק בלתי הפיך לתובעת.
נטען כי כתוצאה מהתנהלות הנתבעות, התובעת איבדה את החנות והמיטלטלין שבה, והיוותה רכוש התובעת , בהתאם לחוו"ד שמאי שצורפה , דמי פינוי ראויים לחנות נאמדים ב 1.5 מיליון ₪.

לטענת הנתבעת 1, התובעת אינה מציינת בתביעה, ולא בכדי, מה טיב הזכויות במקרקעין לה ן היא טוענת, לא מציג ה כל אסמכתא לגבי קיומה של זכות במקרקעין , כלשהיא , ורק מטעם זה יש לדחות את התביעה.
נטען כי הנתבעת 1 הית ה מורשית לפעול לגבי הריסת המקרקעין מכח הסכם שנכרת על פי מכרז פומבי בו השתתפה וזכתה , והתובעת מודעת היטב לזכותה של הנתבעת 1 לפעול במקרקעין ואף היא עצמה צרפה את מסמכי המכרז, אלא שטוענת שמכח אותם מסמכים קמה לה זכות לפיצוי.
נטען כי כתב התביעה אינו מגלה כל מקור חוקי לקבלת פיצוי.
נטען, שהריסת המבנה נעשתה בהתאם להוראות הדין הקשורות בהריסת מבנים ולפי היתר , ואין כל מקום למתן פיצוי כלשהו.
מדובר בתביעה לקבלת פיצוי בגין הריסת מבנה , התובעת אינה מציגה כל זכות במקרקעין שמזכה אותה בקבלת פיצוי כלל , מדובר בפגם מהותי המחייב את דחית התביעה במלואה.

הנתבעת 1 הינה בעלת זכויות חכירה במגרש 244 המהוה חלק מחלקות 22 ו- 142 בגוש 6639 וחלקה 23 בגוש 6729 מכח חוזה רכישה שנערך בהמשך למכרז פומבי מס' 1/2005 שפורסם ע"י עירית יהוד מונסון לגבי המקרקעין , ומוסמכת לפעול לפינוי והריסת כלל המבנים המצויים ב"מתחם הפינויים" – כהגדרתו שם .
הנתבעת התקשרה בחוזה עם אפריקה ישראל למגורים בע"מ – עימה ניגשה למכרז שבנדון – ביום 10.5.12 רכשה הנת'1 את מלוא זכויותיה של חברת אפריקה ישראל ב פרויקט, והפכה לבעלת זכיות יחידה בו.
במקביל למכרז, קידמה העיריה תב"ע מקומית מס' יד/מק/6175 שמטרתה פיצול המקרקעין, קביעת הוראות בדבר שינוי הבינוי במתחם, הגדלת מס' יחידות הדיור, ועוד.
לאחר שהתכנית המקומית אושרה, ובמקביל הגישה נת' 1 בקשות שונות להיתרים שונים, הריסת מבנים וחפירת מגרשים , ולצורך קידום הפרויקט. במסגרת ההיתרים סומנו להריסה כלל המבנים הבלתי חוקיים, שהיו ממוקמים במתחם באותה עת, לרבות המבנה /החנות נשוא התביעה.
מעבר לדרוש נת' 1ביצעה בדיקות ביחס לקיומם של מחזיקים בפועל במתחם הפינויים לרבות בקשר לנכס נשוא התביעה, ושנמצא ריק.

הנתבעת 2 טוענת להעדר יריבות, וכי ההריסה בוצעה ע"י הנתבעת 1 באופן בלעדי ועצמאי . נטען כי מדובר בתביעה אזרחית /עסקית אשר לנתבעת אין כל קשר אל יה . מדובר במקרה בו התבקש סיוע בשל חשש לפריצה, שוטר שהגיע למקום לאחר שההריסה הייתה בעיצומה, הפעיל שיקול דעת ראוי ומקצועי , וכאשר גם הוצג לנתבעת 2 היתר הריסה , בטרם הפעולה . בכל מקרה הנתבעת 2 עותרת לשיפוי מלא מהנתבעת 1, ככל ותחויב בתשלום כלשהו .

דיון והכרעה
בהחלטה מיום 14.5.18, נדחתה התביעה כנגד הנתבעת 3 בהסכמה, וללא צו להוצאות .

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית.
מטעם התובעת העידו, מר יצחק אלחטב- בעל חנות, מר מנשה קוממי – בעל חנות, מר נעמן אוהליאב- בעל חנות , עו"ד שמשון מנורי –חתן, מר אלדד מנורי – נכד, הגב' תמר אברהם שמאית , הגב' אורה שאול - הבת, הגב' שול מית צ'יפרוט - בת , והתובעת בעצמה.
מטעם הנתבעת 1 העיד ה הגב' טל וולבסקי .
מטעם הנתבעת 2 העידו מר שי תירם ומר גיא ארמה.
והוגשו סיכומים בכתב.

לטענת התובעת הוכח כי החנות לא ננטשה על ידה, גם לאחר פטירת המנוח, שאז שימשה לאחסון, ושולמה ארנונה בגינה, לנתבעת 1 היה ידוע על הצורך לברר זכויות ומעמד המנוח בחנות, ופעלה בחוסר תום לב, וכ"גנב בלילה", עת , תוך כדי מו"מ לפיצו י, וידיעה על דרישת פיצוי, כמו מחזיקים בחנויות אחרות שבמקום, בוצעה הריסת החנות, שלא עפ"י צו / היתר הריסה כדין, ומתוך מטרה לחסוך עלויות, לקצר זמנים, ולדלג על שלבים הקשורים לבירור זכות המנוח, והגעה להסכמה על פינוי, כנגד פיצוי, וכאשר מס' שבועות קודם להריסה , נעצר ניסיון הריסה קודם, ע"י משפחת המנוח ובסיוע הנתבעת 2.

הנתבעת 1 בסיכומיה טוענת כי התובעת לא הוכיחה כל זכות במקרקעין , הנתבע רכשה את הזכויות במסגרת מכרז פומבי שערכה עירית יהוד ביחס למתחם.
טענת התובעת כי המנוח קיבל זכויות בקרקע לא נתמכה באסמכתא, ולא נטען לאורך ההליך, איזו זכות קיבל המנוח.
נטען כי זכויות של בר רשות, אינן ניתנות להורשה מן המנוח לאשתו ו/או לאחרים, ורשות ככל שהייתה למנוח פקעה עם מותו, והפסקת השימוש במקום , למטרה לשמה הוחזקה ע"י המנוח, חנות לתיקון אופניים.
נטען כי ההריסה בוצעה בעין, ועפ"י היתר הריסה שהוצא וביחס למס' מבנים נטושים במתחם, ולרבות החנות, וכי נבדק ואומת, בטרם ביצוע ההריסה שאכן, הינה נטושה.

לאחר עיון בחומר שבתיק, הדיון וסיכומי הפרקליטים אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה, אלו נימוקי

המסגרת הנורמטיבית – מעמדו של מחזיק
סעיף 16 ל חוק המקרקעין, קובע:
"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".
סעיף זה משמיע כי מקום שבעלים רשום תובע את ההחזקה במקרקעין, על המחזיק מוטל להראות שעומדת לו זכות להחזיק במקרקעין, שזכות הבעלות כפופה לה ( ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 465 (1977)).
משכך על מחזיק, שאינו הבעלים להראות ולהוכיח זכותו הנטענת בקרקע , וסיווגה, וכאשר מכך גם נגזרת בין השאר שאלת פיצוי , אם בכלל , בעניין .

בפסיקה מוזכר תדיר בהקשר זה, הביטוי בר רשות, מכח חזקה נטענת , וכאשר הרשות זו יכולה להיות הדירה , או בלתי הדירה, רשות מפורשת ואו מכללא .
בהקשר זה ראה ת.א (חי') 38318-04-13 מדינת ישראל נ' אביגיל ויסוצקי בסעיף 26:
" מבחינה של הפסיקה עולה כי הכלל הוא כי רישיון הוא לרוב רישיון הדיר ואילו הרישיון הבלתי הדיר הוא היוצא מהכלל, המתקיים בתנאים מיוחדים (ראה: ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא (2) 127, 132 (להלן- "פס"ד לוי"); וכן ראה: ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט (2) 337, עמ' 341). על מנת לקבוע את סוג הרישיון יש לבחון את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה (ראה: רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 943, עמ' 955 – 957). יפים לעניין זה דבריו של כבוד השופט (כתוארו אז) שמגר בפס"ד לוי:
"בית-משפט זה פסק בעבר לא אחת, כי אם ניתנה רשות לפלוני להקים מבנה על חלקתו של אחר - ולעניין זה אין נפקא מינה אם מדובר על חלקה ריקה ממבנה או על הקמת חדר או דירה נוספים בבניין קיים - הרי רואים בכך לא רק רשות לבנות ולהשקיע אלא גם רשות לעשות את המקום שייבנה בית מגורים לפלוני ולבני ביתו, ללא הגבלת זמן והוא כל עוד אין ללמוד מנסיבות העניין כי הצדדים סיכמו ביניהם תנאים אחרים ... גם אם לא שולמה תמורה עבור מתן הרשות להקמת המבנה או עבור זכות המגורים, אין ללמוד מכך שהרשות ניתנת לביטול בכל מקרה ועל אתר. כל רשות ורשות ותנאי ביטולה ואלו תלויים בנסיבות המיוחדות של כל אחת מהן (ע"א 346/62, רכטר נ' מנהל מס עזבון [פורסם בנבו]). אם מצא בית-המשפט, לאחר בדיקת כל נסיבות העניין, כי יש להיעתר לבקשה לפינוי של המחזיק מכוח הרשות, יכריע גם על-פי שיקול-דעתו מה הפיצוי הכספי שלו זכאי פלוני המחזיק..."

ככל שהרישיון הוא רישיון הדיר, עשוי מקבל הרישיון, להיות מפונה בכל עת מהנכס (כפוף לשיקולים של מתן זמן להתארגנות, שהם שיקולי צדק, ולתשלום פיצוי במקרים הולמים) אפילו ישב בנכס זמן ממושך (ראה: ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3) 433, עמ' 439; ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 215-216 וכן ראה: עמש (חי') 22933-10-14 י' ח' נ' ח' ח' פורסם בנבו ביום 19.9.15). "

וכן לעניין סיווג הרשות, ראה בת.א (ת"א) 23824-06-12 עיריית תל-אביב נ' זהבה גורגיה ערמי [פורסם בנבו]

"סיווג הרשות, כרשות הדירה או כרשות בלתי הדירה, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. בבתי המשפט נדונו מקרים בהם הוכרה רשות כבלתי הדירה וזאת כאשר הוכחה הסתמכות בתום לב על הבטחה או התחייבות של בעל המקרקעין. הקביעה כי נוצרה רשות בלתי הדירה אינה נפוצה, שכן היא בעלת משמעות מרחיקת לכת.
הפסיקה הכירה בקיומה של רשות בלתי הדירה רק במקרים חריגים, כאשר הונחה תשתית ראייתית מבוססת וכאשר הייתה הצדקה מיוחדת לכך. מתוך הפסיקה עולה כי על מנת שמחזיק יוכר כבעל רישיון בלתי הדיר להחזיק במקרקעין, עליו להוכיח, בין היתר, את הנסיבות המיוחדות הבאות:
רשות מפורשת (להבדיל מרשות מכללא).
השקעה ניכרת במקרקעין (בניית בית מגורים או עסק פעיל).
הסכמה המפורשת של בעל המקרקעין לבנייה גופה.
(ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פ"ד ט"ז 2901 (1962); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ(1) 321, 325 (1986); ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד פ"ד נח(4) 27 (2004)).

בנוסף, השיקול המרכזי לבחינתה סיווגה של הרשות כרשות הדירה או בלתי הדירה, הוא מבחן הצדק , כפי שנקבע:
"המסקנה לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתגבשת". (ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט(2) עמ' 337, 342 (1985); ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ פ"ד מו(5) 184, 195 (1992); ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי [פורסם בנבו] (25.11.02)).

שלילת מעמד הנתבעת כבת רשות בלתי הדירה, מקבלת משנה תוקף בשים לב לכך שמדובר במקרקעין המהווים מקרקעי ציבור ולעניין זה נאמר:
"רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה; ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 (השופט טירקל) והאסמכתאות דשם... רשות חינם אינה בלתי הדירה, ומכל שכן שאינה יוצרת זכות לדיירות מוגנת, והמגמה, כפי שנתבטאה גם בחקיקה, צריכה לדידי להיות צמצום מופעיה של האחרונה ולא הרחבתם (ראו רע"א 5727/01 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם); רע"א 10343/05 עמידר נ' נגה משה (טרם פורסם) [פורסם בנבו] " (רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל משרד הבריאות [פורסם בנבו] (26.2.06))."

עקרונות פיצוי למחזיק

עם סיום הרישיון וביטול הזכות להשתמש במקרקעין, רשאי בר הרשות לתבוע פיצוי. אין המדובר עם זאת בזכויות שלובות.

יפים לעניין זה דברי כבוד השופט י' אנגלרד ברע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי (פורסם בנבו, 25/11/2002) לפיהם:

"זכות הפינוי העומדת לבעלי הקרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה במקרה זה בזכות הפיצויים של בני הרשות. סיום הרשות מזכה את בעל המקרקעין לקבלת ההחזקה בחלקה מידי בני הרשות; בני הרשות מצדם זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון. בתביעה זו ייקבעו המבחנים לקביעת היקף הפיצויים, וזאת על רקע הנסיבות המיוחדות, ביניהן ההשקעות שבוצעו על ידי בני הרשות."

הכלל הינו כי זכותו של בר רשות לקבל פיצויים עבור השקעותיו בעת פינויו מהמקרקעין אינה זכות שבדין וכי ככל שהיא קיימת היא מבוססת על הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות.

יפים בעניין זה דבריו של כבוד השופט ח' כהן ב ע"א 160/62 לוי נ' ראש העיר תל אביב-יפו, פ"ד טז 1773, 1780 (1962) לפיהם:

"אין סימוכין לדעה שבעל-מקרקעין חייב לפצות את ברי-רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא; אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר-ולא מכל דין אחר."

לא רק זאת אלא שכפי שנקבע על ידי כבוד השופט י' טירקל ברע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' עבד אל סלאם חיר , פ"ד נז (3) 943, 955 (2003):

"מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר-הרשות בנכס והשבחתו..."

וכן
"בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה, והרשות בוטלה, אינו זכאי אפוא לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו תוך התחשבות בשיקולים של צדק." (שם, עמ' 956).

בעניין ערמי עמדה כבוד השופטת ע' ברקוביץ, על מכלול הנתונים עליהם יש ליתן את הדעת שעה שנבחנת סוגיית הפיצוי בגין השקעות במקרקעין:

"מקור הזכות – האם מדובר בחזקה אשר מקורה הוא בזכות חוזית או במתן רשות מפורשת או שמא מדובר ברשות מכללא. כך גם יש להתייחס למועד בו ניתנה אותה רשות נטענת.
סוגיית ההסתמכות – האם קיימות נסיבות המלמדות על קיומה של הסתמכות לגיטימית מצדו של המחזיק, כאשר בהקשר זה יש לייחס משקל לשאלת חוקיות הבניה במקרקעין כמו גם להליכים משפטיים קודמים ביחס למקרקעין.
טיב הפיצוי ושיעורו – הכלל הינו שהפיצוי ניתן, אם בכלל, בגין ההשקעות ושוויין, ולא לצורך סידור חלוף. עוד יש להביא בחשבון את זכות הבעלים לדמי שימוש ראויים, למצער מעת ביטול הרשות. כך גם יש לבחון אם מדובר בנכס שהבעלים אמורים ליהנות ממנו ומן הבנוי עליו, או להיפך, דהיינו, כי אותה השבחה נטענת, לא רק שאינה בגדר השבחה לבעלים, אלא בגדר עלויות נוספות להריסת המבנים...
סוגיה נוספת אשר יש בה כדי להשליך על שאלת הפיצוי, היא חוקיות הבניה..." (שם, בסעיף 18).

בעניין אחרון זה של חוקיות הבנייה אפנה עוד לדברי כבוד השופטת [כתוארה אז] מ' נאור בבר"מ 3903/07 ג'יאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (פורסם בנבו, 21/12/2008), לפיהם:

"הלכה היא כי בעליו של מבנה שנבנה שלא כדין או ללא היתר לא יזכה את בעליו בפיצויים בגינו או בפגיעה בערכו". (שם, בסעיף 14).
עם זאת נקבע כי אין המדובר בכלל גורף וכי יש להביאו בחשבון ביחד עם השיקולים הנוספים שנסקרו לעיל, לרבות שיקולי צדק."
ראה ת.א (תל אביב-יפו) 33025-12-16 איי פויינט נופים בע"מ נ' מרדכי ישראלי ואילנה ישראלי [פורסם בנבו] , שם נפסק פיצוי בגין החזקה עפ"י רשות הניתנת לסיום, ולמשך כ 50 שנה.

בע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עירית תל-אביב-יפו נ' שובלי, [פורסם בנבו] פסקות 94-84 (8.3.2017) ביטל בית המשפט המחוזי פיצוי שנקבע בערכאה הדיונית , בגין שווי ההשקעות בקרקע, בעניינו של אדם , שתפס חזקה במקרקעי ציבור שבבעלות העיריה (באזור כפר דרום בתל אביב), החזיק בהם בין 12 ל-15 שנה, בנה בית (ללא היתר בניה) והתגורר בו. בית המשפט המחוזי קבע שלנוכח התקופה הקצרה יחסית, אין לראות בנתבע בר רשות מכללא, אך גם אם היה בר רשות – הרי ש"בקביעת הפיצוי על בית המשפט לפעול על מנת למצוא פתרון צודק בנסיבות העניין. הש יקולים המנחים את בית המשפט הינם משך השנים בהם קיימת חזקה, אינטרס ההסתמכות והציפייה, וחוקיות הבניה כאשר בכל המקרים הפיצוי ניתן בגין ההשקעות והשבחת המקרקעין לאחר שהוכחו כדבעי. כך גם למול הזכות לפיצוי נבחן שווי השימוש הראוי במקרקעין, ולמצער ממועד ביטול הרשות" (שם, בפסקה 86). נקבע כי משך הזמן הקצר יחסית אינו מגבש הסתמכות שהמחזיק יוכל להמשיך להחזיק בקרקע ולהשקיע בה; אין לקבל את טענת המחזיק שסבר שהמקרקעין הם הפקר; הבנייה נעשתה ללא היתר בניה ובניגוד לייעוד הקרקע; הרשות הנטענת הייתה חינמית ובשתיקה (להבדיל מרשות בתשלום); היעדר תשלום דמי שימוש בכל אותם שנים הוא שיקול משמעותי המטה את הכף שלא לפסוק פיצוי משיקולי צדק.
ראה גם ת.א (תל אביב- יפו) 45252-11-18 אורה רייטר נ' רזיאל דגמי [פורסם בנבו 18.4.21 ] , שם

נדחתה דרישה לפיצוי, בגין פינוי בית מגורים, ולאחר כ 20 שנות החזקה.

ומן הכלל אל הפרט
נוכח כלל החומר והראיות שבפני, אני סבור כי בענייננו מדובר ברישיון שאינו בלתי הדיר, לתקופת חיי המנוח ואשתו, ולפרנסתם, הפיצוי הנדרש נגזר מטיב הזכויות ובשקלול כל הנדרש לפי הפסיקה לעיל .
בענייננו התובעת לא הוכיחה, זכות שמעבר לרשות שימוש ואחזקת המקום, שניתנת לביטול, היינו זכות שאינה בלתי הדירה. מאידך, ברי שאינה מסיגת גבול , או ברת רשות מכללא .
אין מדובר ברשות מכללא, אלא בתפישת חזקה ושימוש, שנ עשתה בהסכמת הרשות המקומית, ובידיעתה, הדבר נלמד מעדויות מטעם התובעת, שלא נסתרו, לגבי תחילת השימוש, תשלומי ארנונה במהלכו, ובעיקרו מן העובדה שהמנוח צוין כמחזיק , בנספח החוזה שבין הנתבעת 1 והנתבעת 3.
אין מקום לטענה שרשות השימוש הייתה אישית למנוח בלבד, ועם מותו פקעה. לטעמי, וכל עוד אין דרישת פינוי, וגם אם המנוח נפטר, והמקום משמש רק לאחסון באותה עת, עדיי ן הזכות נתונה לשני בני הזוג, המנוח ואשתו, שתיבדל לחיים ארוכים, התובעת 1. בכל מקרה הנתבעת 1 אליה מועבר הנטל בהקשר ספציפי זה, לא עמדה בו.
אכן , ככלל, אין מדובר בזכות הניתנת להורשה, ואולם בהינתן שנושא הפינוי עמד על הפרק עוד בחיי המנוח, ולאחר פטירתו, בחיי התובעת, שהמשיכה להחזיק במקום, כתא משפחתי אחד, ברי שדרישת התובעת בגיבוי משפחתה, ועקב גילה, לפיצוי הינה במקומה, והשאלה במקרה זה, ולרבות נוכח התחייבות הנתבעת 1 כלפי הנתבעת 3 , וביחס למחזיקים שבמקום, הינה האם יש זכאות לפיצוי, ובשקלול כל המשתנים הנדרשים, וככל שהתשובה חיובית , בכמה יש לפצות , את התובעת.

סוגית הפינוי
מן החומר שבפני , וכאשר לעניין זה אני נותן אמון בעדויות מטעם התובעים , וכאשר היודעים בעניין ה"ה דוידוביץ ומצלאווי , לא מסרו עדות מטעם הנתבעת , והחזקה הראייתית בהקשר זה פועלת לחובת הנתבעת . אני סבור כי בסופו של יום, הפינוי בפועל , דהיינו שלילת החזקה והריסת החנות ע"י הנתבעת 1, לא הייתה כדין , וכנדרש בהסכם בינה לבין הנתבעת 3 .
אני מקבל שהוצא היתר הריסה במתחם, וביחס למבנים נטושים, ושהנתבעת הייתה רשאית לפעול על פיו, יחד עם זאת , ולטעמי לא היה מקום להתייחס לחנות נשוא התביעה, כמבנה נטוש, בר הריסה, לפי אותו היתר, ואלא בכפוף להודעה מתאימה לבעלי הזכות , התובעת ו/או מי מטעמה, המטפל בעניין , ושהיה ידוע לנתבעת 1, ומתן אפשרות ממשית לפניה מצד התובעת לערכאות, לעצירת אותו פינוי. אמנם מס' שבועות לפני הפינוי וההריסה, נעשה ניסיון פינוי קודם של המקום, שנמנע באמצעות המשטרה , ויכול והדבר היה צריך להניע את התובעת כבר אז, לפנות בבקשה מתאימה לצו המונע הריסה מבית המש פט, ואולם אני מאמין לעד התובעת , שלאחר אותו ניסיון, התנהל מו"מ בינו לנציג הנתבעת 1 , וצדדים הגונים במו"מ שכזה , אינם פו עלים חד צדדית להריסת מבנה שקיים במקום מעל 40 שנה, גם אם אין בו פעילות, אך עדיין אין הדבר אומר שנטוש, מבחינת זכות הנתבעת לבצע הריסתו, כקירות שאינם מגלמים כל זכות של מחזיק, וכאשר לכל הפחות נדרשה בעניין, לטעמי, התראה ממוקדת וברורה, בת שבועיים לפחות, ובטרם ביצוע ההריסה בפועל , ולצורך פניה מונעת לבית המשפט,מטעם התובעת.

באשר להתנהלות הנתבעת 2, אני סבור שיש לדחות הטענות נגדה בעניין. לא ראיתי שבעניינה חלה רשלנות ו/או קשר סיבתי מספק לנזק הנטען, וזאת להבדיל, אולי, מהפעלת שיקול דעת מוטעה ע"י שוטר המגיע לזירה בה מתבצע פינוי, לא רא יתי שהמשטרה, בנקודת הזמן בו התרחש ארוע הפינוי, התרשלה בפעולותיה , ושכתוצאה מכך לא נמנע הפינוי. המשטרה הוזעקה למקום בשל חשש לעבירת רכוש / גניבה , ולא אמורה לתת במקום , ועל אתר, פתרון משפטי, מלא , ובקשר לחוקיות הפינוי. על פניו דובר בפינוי מתואם , בקשר לפ רויקט שהיה ידוע במקום, ובקשר למבנים נטושים לגביהם קיים אי שור הריסה, המשטרה בעת קרות והתרחשות הדברים, אינה אמורה להיכנס לדקויות שבכתבי הטענות, וההכרעה שבפני, תפקידה באותם רגעים להבטיח את שלום הציבור, ולא ראיתי שהשוטרים שהגיעו למקום, פעלו באופן בלתי סביר בהקשר זה, ונוכח ידיעתם הכללית בעניין. בפועל במבנה התובעת שנהרס, לא היה דבר מלבד מס' מטלטלין שאוחסנו זמן רב. בעת ההגעה הריסת גג המבנה כבר היתה בעיצומה, שאלה אם קיים היתר הריסה כדין, הינה חשובה ביותר כטענת התובעת, אך באותה נקודת זמן פעולות השוטרים במקום ובתחנה היו סבירות לטעמי, וגם במחיר המשך וסיום הריסת המבנה המדובר, וכאשר שיקול הדעת בענין, הינו של השוטר בשטח, ולטעמי אין מדובר בשיקול דעת רשלני, מופרך מיסודו, ובעת התרחשות הדברים, שאז יכול והיה מקום להתערב בקשר אליו, והתנהלות הנתבעת 2 בעניין.

הפיצוי
התובעת דורשת פיצוי הנגזר משווי חנות דומה במתחם החדש, ובגודל החנות המקורית, לרבות תוספת , שלטענת הנתבעת הוקמה ללא היתר, וכן הוצאות בשל המעבר. אין בידי לקבל דרישה זו, וללא קשר לסוגית הפינוי הכושל מטעם הנתבעת 1, ושבעטיו ייפסק פיצוי נפרד, שכן הנגזרת לפיצוי כל אחד מן המחזיקים שהיו רשומים כמחזיקים במקום, עפ"י הנספח החוזי, מכח רשות / דיירות מוגנת / תשלום, כזה או אחר, ובגין החזקתם במקום, אכן, זכו מחזיקים אחרים לפיצוי כזה או אחר, אך הדבר נגזר לטעמי מסוג זכות שונה , נראה שמדובר בזכויות, ששולמה עבורם תמורה כזו או אחרת, ומצאה ביטוי ברישומים / מסמכים קיימים, עובר למכרז מכר הקרקע לנתבעת 1.
במקרה שבפני, אכן מדובר , כפי שצוין, בפינוי והריסה כושלים, ואולם עדיי ן אין הדבר מייצר זכויות ברות פיצוי בגין זכויות שלא הוכחו, ושבגינן ככל הנראה פוצו אחרים. לא שוכנעתי, ולא הוכח להנחת דעתי, כי מחזיקים בעלי זכות דומה לתובעת, כפי שנקבעה, פוצו בסכום הנדרש ע"י התובעת.
מבלי לפגוע באמור , אני סבור, שהתובעת , כתא משפחתי עם המנוח, וכחליפה ראויה לענין זה, לאחר פטירתו, זכאית לפיצוי בעניננו, בשל השקעות של המנוח ושלה בחנות. מדובר בחזקה וברשות ומלכתחילה, שמעבר לרשות מכללא, למשך קרוב ל 50 שנה, בגינה אמנם לא שולמה תמורה, ואי נה בלתי הדירה, ואולם עדיין משיקולי צדק, ובעיקרם צורך בהסדרת פינוי מחזיקים קיימים, ע"י הרוכשת, היא הנתבעת 1, ובשקלול כל הנדרש בהקשר זה, לרבות אי תשלום דמי שימוש שוטפים, למעט ארנונה, ואחזקה שוטפת. מהות החנות וגודלה, ועל דרך האומדנא שניתן ללכת בה כאן, אני סבור שעל הנתבעת 1 לפצות את התובעת בגין שווי השקעותיה עם המנוח במקום, וכתא משפחתי, בסך של 200,000 ₪, וכן על הנתבעת 1 לפצות את התובעת בשל הפינוי וההריסה הכושלים כאמור לעיל, בסך נוסף של 50,000 ₪, שאני מעריך, כפיצוי ראוי בנסיבות ענייננו , ו משהפך הפינוי, ל מעשה עשוי, ובשל הנתבעת .

לסיום אפנה להחלטתי בדיון הראשון בתיק , במעמד הצדדים, מיום 28.4.15 שם הוחלט, בין השאר:
"מבלי לקבוע ממצא סופי נראה מכתבי הטענות, שעיקר המחלוקת הינה בין התובעת לנתבעת 1, ובקשר להיבט הכספי הכולל של העניין.
עניין זה ובשיתוף הנתבעים הנוספים, לצורך גיבוש הסכמה ככל הניתן, תוך חסכון בזמן והוצאות, יש למצות במסגרת הליך גישורי.
בתיק טרם התקיימה פגישת מהו"ת, מומלץ לצדדים למצות ההליך לרבות במסגרת גישור והכל כאמור מבלי להודות בשום טענה.
לצורכי הסדר מן הסתם, על התובעת לבסס זכות כלשהי, כזו או אחרת, המצדיקה גם בהעדר זכות קניינית, שלא נטענת בעניין, תשלום פיצוי על פי כללים שהתגבשו בפסיקה במקרים דומים, בהנחה שמדובר בחזקה ממושכת משנות ה – 60 כנטען, ובהרשאת העירייה, וכאשר משולמת ארנונה וכן ניתן רישיון עסק, לפי נטען, וכאשר מאידך, ככל הנראה, לא היתה פעילות ממשית במקום לאחר פטירת האב המנוח ולמעט אחסון מיטלטלין, יש להתחשב בעניינים אלה ואין באמור למצות. וכן בידיעת הנתבעת 1 הסדרים כאלה או אחרים שנעשו עם טוענים לזכות כאלה או אחרים.
על מנת לחסוך זמן והוצאות לצדדים, וכאשר צפוי מיצוי המהו"ת/גישור בתקופה הקרובה, וכך כאמור מן הראוי לעשות, לא יינתנו בשלב זה הוראות נוספות.
בכל מקרה ובתוך 60 יום מהיום תודיע ב"כ התובעת מצב הדברים או הודעה מוסכמת אחרת אם יש, ובהתאם תינתן החלטה להמשך."

בסופו של יום, וחרף נסיונות הצדדים, הראויים, שנעשו למיצוי שיח מוסכם בעניין, ושלא הסתייע, השיקולים לעיל, ואחרים שפורטו, ולאחר שמיעה מלאה, הביאו אותי לקביעת החיוב שכאן.

סוף דבר
נוכח כל האמור אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעת סך של 250,000 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.
אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 11.7% מן הסכום שנפסק לעיל , וכן הוצאות דיון , כולל חלק האגרה ששולמה, בסך כולל של 10,000 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.
3. התביעה נגד הנתבעת 2 נדחית ללא צו להוצאות, והודעת צד ג' שנשלחה על ידה לנתבעת 1 נמחקת בהתאם.

המזכירות תשלח פסה"ד לב"כ הצדדים

ניתן היום, ל' תשרי תשפ"ב, 06 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שאול אלגרה
נתבע: מצלאוי חברה לבנין בע"מ
שופט :
עורכי דין: