ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין יאיר גולן נגד בטי נוימארק :

בפני כבוד ה שופט גד ארנברג

התובעים

  1. יאיר גולן
  2. מרים קרפף כוגן

נגד

הנתבעת
בטי נוימארק

פסק דין

בפני תביעה לשיפוי התובעים בגין נזקים ועוגמת נפש שנגרמו להם, בשל רטיבות מדירת הנתבעת הממוקמת מעל דירותיהם, במהלך חורף 2014-2015. התובעים העמידו את תביעתם הכספית על סך 61,685 ₪. הנתבעת הכחישה את הטענות כלפיה, ומכל מקום טענה , כי אם אכן תיקבע אחריותה הרי שהיא זכאית לשיפוי מלא מצד שלישי אשר מכר לה את הדירה עם הליקויים האמורים בלא שציינם בפניה טרם המכירה.

עיקר העובדות הרלבנטיות
הצדדים בהליך זה הם בעלי דירות שכנות בבית משותף ברח' ברחוב השונית 4 אשקלון. מדובר בבית שנבנה לפני למעלה מ-20 שנים. הבית מורכב מ-4 קומות מגורים. גב' כוגן (להלן: "גב' כוגן") בעלת הדירה בקומה השנייה, התובע (להלן: "מר גולן") בעל הדירה בקומה השלישית, מעל דירת מרים, ואילו הנתבעת (להלן: "גב' ניומארק") גרה בדירת הפנטהאוז שבקומה העליונה. גב' ניומארק רכשה בשנת 2013 את דירתה מהצד שלישי, מר סיימון כהן ( להלן: "סיימון").

במהלך חורף 2012-2013, התרחש לראשונה אירוע רטיבות ממרפסת הדירה העליונה לדירת התובעים. במו"מ שניהל בתקופה האמורה סיימון עם גולן, ניתן לגולן פיצוי ותוקנה התקלה ע"י ניקוי מרזבים.

בשלהי שנת 2014 – תחילת שנת 2015, התרחשה שוב חדירת מים מסיבית לדירות התובעים , ולכן פנו האחרונים למומחה מטעמם על למנת שיבחן את מקור הרטיבות. הלה טען , כי מקורה בדירת הנתבעת , ולפיכך פנו התובעים לנתבעת בבקשה לתיקון התקלה.

לאחר פנייתם של התובעים לגב' ניומארק, החליטו התובעים להסתייע במפקחת על הבתים המשותפים. בהליך שהתנהל מול המפקחת, מונה בהסכמת הצדדים מומחה מר יגאל ברגמן (להלן: "מר ברגמן") אשר קבע בחוות דעתו, כי מקור הרטיבות הוא אכן מדירת ניומארק. על פי חוות הדעת מיום 10.6.15 , ביצוע פעולות אטימה במרפסת הנתבעים ימנע הישנות של רטיבות בעתיד.

בעקבות חוות דעת זו, קבעה המפקחת, כי על הנתבעת להשלים את תיקון עד 30.11.15. החלטה זו קוימה ע"י ניומארק , ובשלהי 2016 תוקנה אטימת המרפסת בדירתם. בשל ההגבלה המצויה בסעיף 3(ב) לתקנון המצוי, לא יכלו התובעים לעתור בפני המפקחת לפיצוי כספי , אלא רק את התיקון הנדרש ומכאן תביעה זו.

תמצית טענות התובעים
התובעים שהם בעלי זכויות בדירות מושא התובענה, טוענים, כי בשל בעיות איטום בדירת ניומארק , הם סבלו ממספר מוקדי נזילות ורטיבות בדירתם. חרף פניותיהם לנתבעים, גררו אלו רגלים ונמנעו מטיפול בליקויים באופן מהיר.

נוכח התנהלות ניומארק, נקטו התובעים הליך משפטי נגדם לפני המפקחת על הבתים המשותפים, אשר חייבה את ניומארק לטפל בבעיה טרם חורף 2015-2016. לטענתם, ניומארק התעלמה מקביעה זו והמשיכ ה "לגרור רגלים" , ונמנעה מטיפול בתקלה על מנת לא להפריע לשוכרים המתגוררים בדירתה.

לטענת התובעים, התנהלות הנתבעת והרדיפה אחריה לצורך תיקון הליקויים, התמשכות ההליכים, אי הנוחות וחוסר אפשרות לנהל חיים רגילים, גרמו להם לעוגמת נפש.

עוד טענה גב' כוגן, כי נגרם לה נזק ממשי. לטענתה, המים שחדרו דרך קירות ביתו של מר גולן, נכנסו לארון החשמל ולקירות פנים דירתה. בעקבות חדירת המים, מערכת החשמל בדירת גב' כוגן עבדה באופן חלקי בלבד. לדבריה לא היו מים חמים במקלחת, כיריים חשמליות לא עבדו ואף נגרם נזק למוצרי חשמל דוגמת המקרר והמזגן , וכן לארונות המטבח והדלתות.

תמצית טענות הנתבעים
ניומארק טוענת מנגד, כי דין התביעה להידחות , הן לעניין הנזק הממוני , והן לעניין הנזק הלא ממוני. לטענתה, לא נפל רבב בהתנהלותה. לטענתה , עם קבלת כתב התביעה , נמנעה מהגשת כתב הגנה , ופנתה אל התובעים לצורך מינוי מומחה. עם קבלת חוות דעתו הראשונה של מר ברגמן ביוני 2015 , החלה הנתבעת יחד עם בעלה, מר ליאו ניומארק (להלן: " ליאו"; "בני הזוג ניומארק" בהתאמה) לאתר מומחים לביצוע בדיקת הצפה כנדרש. לטענתה, בחודש אוגוסט אותר מומחה , אולם בשל העובדה כי הדירה הושכרה עד ספטמבר אותה שנה , ביקש בא כוחה של הנתבעת דחייה קצרה בביצוע הבדיקה. לטענת ניומארק , אילו היו התובעים או ב"כ מתנגד לבקשה האמורה, הבדיקה הייתה מתבצעת באופן מידי . לא התקבלה כל התנגדות מצדם.

המשיכה ניומארק וטענה, כי עם קבלת חוות דעת מסכמת של מר ברגמן בחודש נובמבר, החלה לחפש אנשי מקצוע לביצוע העבודות , אולם נאמר לה , כי אין לבצע עבודות עד עונת הקיץ, שמא יתחילו גשמים ויגרמו לנזקים גדולים יותר. בשולי הדברים טענה הנתבעת , כי בלאו הכי לא הייתה משמעות לעיכוב בביצוע האיטום, שכן בחורף 2015-2016 כלל לא הייתה רטיבות בדירות התובעים.

באשר לטענת גב' כוגן לנזק ממוני, טענה ניומארק , כי גב' כוגן לא הוכיחה את הקשר הסיבתי בין הנזילה לבין הליקויים הנטענים, ומכל מקום , הסכומים שנקבה בהם גבוהים ואינם עומדים במטרת ההלכה הקבועה בדיני נזיקין בדבר השבת המצב לקדמותו.

באשר להודעת צד שלישי טענה ניומארק, כי במידה ולא יתקבלו טענותיה לעיל, הרי שהיא זכאית לשיפוי מלא מצד ג' , אשר מכר לה את הדירה בנובמבר 2013. לטענתה בהסכם הצהיר צד ג' , כי לא היה ידוע לו על פגמים מהותיים בדירה בנייה , וכי אין בדירה רטיבות , וזאת בניגוד לעובדה שמספר חודשים טרם המכירה התרחשה נזילה מהדירה הנדונה לדירת גולן.

תמצית טענות צד ג'
לטענתו של סיימון, הוא אינו גר בדירה , ולכן הסתייע באחיו רוברט כהן לטיפול בדירה. לדבריו , בחורף שנת 2012 , נודע לו אודות רטיבות בדירת גולן ושלח את אחיו לבדוק האם מקורה במרפסת הדירה. אחיו של סיימון, מר רוברט הגיע לדירה והבחין , כי בפתחי הניקוז של המרפסת לכלוך רב שהצטבר ומנע את ניקוז מי הגשמים וגרם להצפת המרפסת והחל לנקותם. לטענתו בהמשך החורף לא היו עוד נזילות ורטיבות.

לדבריו, במהלך שנת 2014, מכר את הדירה לבני הזוג ניומארק , וזאת לאחר מו"מ שבמהלכו הגיעו לדירה מספר רב של פעמים לצורך בחינת הדירה ובדיקת מערכותיה , ואף שכרו את שירותיו של אינסטלטור מומחה לביצוע בדיקות דקדקניות בדירה.

לטענתו של סיימון, בשל העדר רטיבות חוזרת בחורף 2012, ובשל תוצאות בדיקות שבוצעו ע"י מומחה מטעמה של גב' ניומארק, למיטב ידיעתו לא היה כל ליקוי או פגם שהיה עליו לגלות במהלך המו"מ.

עוד ציין, כי הרטיבות מושא תביעה זו , התרחשה כשנתיים לאחר אירוע הרטיבות שטופלה על ידו בשנת 2012 , מה שמנתק את הקשר בין האירועים הנטענים.

ראיות הצדדים
מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של התובעים, אליהם צורפו בין השאר, חוות הדעת, קבלות ומכתבו של הנגר מנגריית עוזי. התובעים העידו על תצהיריהם.

מטעם הנתבעת הוגש תצהיר עדות של מר ליאו ניומארק, בן זוגה של הנתבעת, אשר העיד על תצהירו. הצדדים הסכימו לא להעיד את הנתבעת ולראות את תשובותיו של ליאו כמוסכמות על ידה.

מטעם צד ג' הוגש תצהירו של מר פטריק סיימון, מכרו של צד ג', וכן העידו מר סיימון ומר רוברט כהן , אשר טיפלו בדירת הנתבעת טרם מכירתה.

לאחר שעיינתי במכלול החומר הקיים בתיק, לאחר ששמעתי את עדויות עדי הצדדים, וכן לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים בנדון, הגעתי לכלל דעה , כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי, כפי שיפורט להלן.

טענת גב' כוגן בדבר נזק ממשי
גב' כוגן טענה לנזק ממשי למכשירי החשמל, מערכת החשמל ולדתות הפנים, ועתרה לתשלום פיצוי בסך 29,185 ₪.

כלל הוא, כי המוציא מחברו עליו הראיה. על כן, על התובעים מוטל הנטל להוכיח את גרסתם ואת עילת תביעתם במשפט. בחוות דעתו התייחס מר ברגמן לטענות גב' כוגן לנזק ממשי וציין כי מצא רטיבות שהתייבשה בפרוזדור בסמוך לארון חשמל. אומנם גב' כוגן לא הביאה מומחה שיעיד אודות הקשר הסיבתי , אולם המקרה נמנה בין המקרים שסכום הנזק אינו מצדיק הבאת חוות דעת מומחה. אולם לאור קביעתו של מר ברגמן, אני סבור שיש לקבל את גרסת גב' כוגן , כי בשל הרטיבות נגרמו נזקים למערכת החשמל ונוצר צורך להחלפת מתגים ופחת.

באשר לנזקים שנגרמו לדלתות הפנים, גב' כוגן הציגה קבלה של איש המקצוע , אלי זגורי , בה נכתב , כי הוחלפו שלוש דלתות פנים שהיו רטובים וניזוקו עקב טרמיטים. איני חושב כי העובדה שבחרה באותה העת להחליף את יתר דלתות הפנים מעידה על בעיה כללית בכלל הדלתות ואשר מנתקת את הקש"ס בין הרטיבות לבין הדלתות. יחד עם זאת, גב' כוגן לא ציינה אילו דלתות נאלצה להחליף , ובחקירתה אמרה , כי אחת הדלתות שהוחלפו בשל רטיבות היא דלת חדר האמבטיה. עוד ציינה בחקירתה , כי במהלך השנים סבלה מרטיבות בחדר האמבטיה בשל בעיות צנרת בחדר האמבטיה של מר גולן , אשר ממוקם מעל חדר האמבטיה בביתה. לאור כך , לא ניתן לקבוע כי הנזק שנוצר לדלת הוא מ הרטיבות מדירת ניומארק. לא נעלם מעיני, כי בחוות דעת ו של מר ברגמן נכתב , כי מרפסת הנתבעת חולשת על כל שטח ביתה של גב' כוגן , וכי בתקרת ביתה של גב' כוגן היו רטיבויות רבות שהתייבשו , ולאור כך אני סבור שיש לפצות את גב' כוגן פיצוי חלקי עבור רכיב זה.

באשר לנזקים שנגרמו למקרר הדירה ולמערכת המיזוג, התרשמתי , כי לא הוכח כל קשר סיבתי בין רטיבות במערכת החשמל , אשר יצרה הפסקת חשמל , לבין פגיעה במנוע. כפי שעלה מעדותה של גב' כוגן, המזגן נקנה בשנת 2000 (כ-14 שנה טרם הרטיבות) והמקרר נקנה לפני כ - 10 שנים. לאור האמור , לא ניתן לבטל את האפשרות , כי חדלו לעבוד מפאת התיישנותם.

כמו כן לא נעלם מעיני, כי מר ברגמן בחוות דעתו ציין , כי במועד ביקורו הופעלה מערכת המיזוג הפנימית , ומהתרשמותו נראה , כי היא תקינה , וכי אנשי המקצוע שבאו לתקן את המקרר והמזגן לא הובאו לעדות כי התקלות במנוע הן כתוצאה מהפסקות החשמל. כמו כן, גב' כוגן אומנם רצתה להחליף את ארונות המטבח על מנת שיותאמו למקרר החדש , ולכן הביאה נגר מטעמה שכתב במכתבו כי המקרר הישן הוחלף " בעקבות חדירת המים...", אולם בעדותה ציינה , כי הנגר כתב זאת לבקשתה (ראו פרוטוקול עמ' 10 ש' 17-18 ) .

טענות התובעים בדבר נזק שאינו ממשי – עוגמת נפש הפיצוי בגין עוגמת הנפש יכול להיפסק כנגד צד שהפר חוזה, הפר הוראה חוקית או ביצע עוולה כלשהי, לרבות רשלנות כלפי הניזוק. לאחר שבחנתי את הראיות שבפני , ושמעתי את עדויות הצדדים , איני סבור כי בני הזוג ניומארק ביצעו אחת מאלו. בעניינו לא נטען , כי הבנייה הייתה לא חוקית ולא נמצאה כל סיבה לסבור כי התרשלו בהקמת המרפסת. יתר מכך הרי שטרם קנייתם את הדירה , הביאו בני הזוג ניומארק איש מקצועה מטעמם לבחינת האינסטלציה בבית.

מעבר לאמור נראה, כי לא נפל פגם בהתנהלותם. בני הזוג ניומארק שיתפו פעולה בצורה מלאה עם התובעים. עם קבלת השיחה מגב' כוגן, פנה מר ניומארק לוועד הבית , אשר ציין בפניו , כי יש בעיה עם פיר גג הבניין ממנו נכנסים מים. כמו כן ירד לדירות התובעים לראות את הנזקים והזמין אינסטלטור לבחינת צינורות הדירה. בהיוודעם על התביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים, הציעו בני הזוג ניומארק להביא מומחה משותף שיבחן את מקור הרטיבות ויחליט על אופן הטיפול. בני הזוג ניומארק לא התנערו מאחריות , ועם קבלת חוות דעתו של מר ברגמן פנו לקביעת פגישה עם המומחה שקבע מר ברגמן בחוות דעתו. כשלא עלה בידם לקבוע עם אותו מומחה ספציפי, פנו למומחים אחרים שאושרו על ידי מר ברגמן. כבר בחודש אוגוסט, כחודש וחצי לאחר מתן חוות הדעת, נמצא מומחה לבדיקת הצפה , אולם הבדיקה הנדונה נדחתה בידיעה ובהסכמה מוחלטת של ב"כ התובעים , ולפיכך לא ניתן להטיל זאת לרועץ על ניומארק. לאחר בדיקת ההצפה , המתינו בני הזוג ניומארק לחוות דעתו המשלימה של המומחה , שניתנה רק בנובמבר 2015. עם קבלת חוות הדעת, פנו לקבלת הצעות מחיר מקבלנים שונים , ואף מצאו קבלן מתאים. אולם אז כבר נאמר לה , כי מאחר שמדובר כבר בחודשי חורף, לא ניתן להתחיל בתיקון בשל החשש לגרימת נזקים חמורים יותר, גם לתובעים עצמם.

לסיכום טענותיהם של התובעים לזלזול ודחיינות מצד הנתבעת, נראה, כי התנהלה באופן הגיוני. ניומארק לא מיהרה לשלם פיצויים או לתקן , אלא חיכתה לבירור והוראותיו של מומחה , ואיני רואה כל טעם לפגם בכך. מיד עם קבלת חוות הדעת פעלה גב' ניומארק לתקן את האיטום בהקדם , חרף העלויות הכבודות ואי הנעימות השוררת בשיפוץ מסיבי מעין זה , וזאת במטרה למנוע פגיעה נוספת בשכניה.

תביעה כלפי צד ג':
סעיף 16 לחוק המכר תשכ"ח 1968, המטיל חובת גילוי על המוכר, וחובת הודעה בדבר אי-התאמה על הקונה, במקרה של הצגת מצג כוזב, וכלשונו:
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה"

כאמור לצורך הטלת האחריות על צד ג', יש לבחון האם ידע, או היה עליו לדעת, בשלב המשא ומתן, ובעת חתימת הסכם המכר, על הליקויים הנסתרים, הנטענים בדירה.

ניומארק לא עמדה בנטל ההוכחה המוגבר הרובץ על כתפה (ראו גם: ת"א (קריות) 17227-12-13 גואטה נ' יולזרי [פורסם בנבו] (7.12.2015); ת"א (טבריה) 24809-01-10 בהיר נ' אטרש [פורסם בנבו] (1.11.2015)). ניומארק לא הביאה די ראיות להוכיח שהמוכר היה מודע לליקויים בנכס בעת מכירתו והסתיר זאת ממנו.

מר ברגמן העיד, כי מדובר בכשל יסודי ולא קוסמטי , אשר מקורו הוא בבניה עצמה בשנת 2003 (ראו: פרוטוקול עמ' 3 שו' 16-17). לשאלת ב"כ צד ג' , שיער המומחה , כי במשך כל השנים לא הי תה רטיבות משמעותית בשל אפשרויות טיפול זמניות. דבר זה לא הוכח , והועלה רק כאפשרות אופציונלית.

כאמור, העובדה שחרף היותו של הכשל במבנה עצמו, לא הייתה רטיבות משמעותית במשך השנים , למעט במהלך שנת 2013 ( אשר תוקנה ע"י חברו של צד ג' שניקה את פתחי הניקוז במרפסת), מחזקת את טענת צד ג' , כי לא ידע ולא היה עליו לדעת אודות הכשל. פגם שהינו פגם גלוי לכולי עלמא, אינו מטיל חובת גילוי על המוכר.

לעובדה זו מצטרפת העובדה שמומחה ביקר בדירה מטעם הנתבעת, בטרם חתימת הסכם המכירה, לצורך בדיקת ליקויים, ולא מצא כל ליקוי, מחזקת את המסקנה שהמוכר לא ידע, ולא יכל לדעת, על ליקויים נסתרים , ולפיכך לא ניתן לטעון כי הפר חובת הגילוי.

סוף דבר
הנתבעת תשלם לתובעת 2 סך של 7,000 ₪ עבור תיקון מערכת חשמל והחלפת דלתות.
ההודעה לצד ג' נדחית
הנתבעת תשלם את הוצאות התובעים וצד ג' וכן שכ"ט עו"ד בסך 1,500 ₪ לתובעת וסך של 5,000 ₪ לצד ג'.


מעורבים
תובע: יאיר גולן
נתבע: בטי נוימארק
שופט :
עורכי דין: