ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין משרד המשפטים/רשם העמותות נגד כונס נכסים רשמי תל אביב :

לפני כבוד השופטת הלית סילש

בעניין: פקודת החברות
ובעניין: אגודת חסידי חבד בארצנו הקדושה עמותות 580012730 (להלן "העמותה")

המבקש:

1.משרד המשפטים/רשם העמותות
2.עורך הדין משה אליה – מפרק זמני

נגד

המשיבים:

1. כונס נכסים רשמי תל אביב
2.הוצאה לאור קה"ת
3.שבועון כפר חב"ד – כח המשלח בע"מ

החלטה

(בקשות 24,60, 61)

ביום 11.3.2019 הוגשה על ידי המפרק הזמני הבקשה הראשונה למתן הוראות ובמסגרתה עתירתו לחיוב המחזיקים בחלקים שונים מתוך הנכס הידוע כבניין 770, לשלם לעמותה דמי שכירת ראויים לעבר, ודמי שכירות כפי שייקבעו - לעתיד. (בקשה 24)

בין היתר, התייחסה בקשת המפרק הזמני למרכז לענייני חינוך (להלן: "קה"ת"), ולחב' כח המשלח בע"מ האמונה על הוצאתו לאור של שבועון כפר חב"ד מזה שנים רבות (להלן: "שבועון חב"ד").

למן אותו מועד, הוגשו בקשות ותשובות שונות המתייחסות לבניין 770, דיונים אשר נכללה במסגרתם התייחסות למחלוקות (15.6.2020, 7.9.2020, 19.7.2021), בקשות מתן אורכות לצורך הידברות בין הצדדים וכיוצא באלו.

משלא הגיעו הצדדים לכלל הסכמה המייתרת את ההכרעה במחלוקת לגופה, הוגשה על ידי המפרק הזמני ביום 1.9.2021 בקשה נוספת למתן הוראות (במסגרת בקשה 61). בהתייחס לנקוב בבקשה זו, התבקשה תשובת קה"ת ושבועון חב"ד.

ביום 14.9.2021 הוגשה תשובת שבועון חב"ד במסגרתה ביקשה לדחות את עתירת המפרק הזמני למתן הוראות, ככל ועניינה גביית דמי שכירות ראויים, כמו גם חיוב המשיבה בעלות קבלתה של שמאות או ביצוע מדידה למושכר, לצורך הערכת שיעורם של דמי השכירות.

בגוף התשובה נטען כי פעילות השבועון מהווה חלק בלתי נפרד מפעילות העמותה , ומהחשובים שבפעילויותיה. לטענת השבועון, עובדת היות השבועון תאגיד נפרד, היא סוגיה טכנית בלבד, עת היה זה הרבי מליובאוויטש עצמו אשר הכניס את פעילות השבועון תחת כנפי העמותה.

עסקינן בכלי מהותי והבולט ביותר להפצת וטיפוח דרכה ורעיונותיה של חסידות חב"ד ותורת ישראל ובהינתן כך , אין מקום לגזור גזירה שווה בין השבועון לגופים אחרים, בהתייחס לגבייתם של דמי שכירות.

התנהלות הצדדים לאורך השנים מלמדת על מהות והיקף ההסכמות בין הצדדים, לרבות ההסכמה שלא לגבות דמי שכירות.

עוד נטען כי עורך הדין דל, אשר הופיע בדיונים השונים כמייצג שבועון חב"ד לא קיבל ממנה ייפויי כוח לייצגה, ולא בדק עמה באופן יסודי את עמדותיה.

במסגרת תשובת קה"ת נמצאה חזרה על חלק מטענות שבועון חב"ד. עוד הועלו הסתייגויות באשר למיהות זכויות האגודה במקרקעין, ומכאן גם זכאותה לגביית דמי שכירות. לשיטת קה"ת אין בהסכם שנכרת בין עמותת חבד והאגודה וקיבל תוקף של החלטה ביום 24.12.2020 (להלן: " הסכם הפשרה"), כדי לאפשר גבייתם של דמי שכירות.

לטענת קה"ת, ייעוד המבנה, הוא זה המגדיר את שאלת הזכאות לגביית דמי שכירות, וייעוד זה היה ונותר הפצת משנתו של הרבי, לרבות במיוחד באמצעות הפצתה של ספרות תורנית, כזו של קה"ת.
קה"ת ביקשה להדגיש כי מימון בניית המבנה נעשה מקופתו של הרבי, באמצעות קרן שניהלה את הכספים, וכי קה"ת נכנסה לפעול בקומת המרתף זמן קצר לאחר סיום הבנייה.

עוד נטען כי פניות קודמות לגביית דמי שכירות נזנחו בעבר נוכח עמדת הרבי, אך שבו והוצפו לאחר פטירתו.
בהינתן מטרות הפעילות, העדר כוונה לייצר רווח, והתנהלות הצדדים לאורך השנים, עתרה קה"ת במסגרת תשובות קודמות, לדחות את הבקשה למתן הוראות.

לאחר עיון בבקשות השונות למתן הוראות אשר הוגשו על ידי המפרק הזמני, תשובות המשיבים, הפרוטוקולים שהתנהלו בתיק זה, והראיות אליהן ביקשו הצדדים להפנות את שימת הלב, באתי לכלל מסקנה כי דין בקשת המפרק הזמני להתקבל בחלק הארי שלה וזאת מהטעמים וכמפורט להלן;

מהותית - אין לשבועון חב"ד או קה"ת זכויות כלשהן במקרקעין הידועים כבניין 770, אין מי מהם מחזיק בהסכם/אישור/התחייבות כלשהי בכתב המקנה להם פטור מתשלום דמי שימוש ראויים – ושני הגופים הללו אינם משלמים, ולו באופן חלקי, וזו בזעיר אנפין, סכום כלשהו בגין אותו שימוש.

עסקינן במציאות שהיא בלתי סבירה ככל ועניינה התנהלות סדורה מול גוף סולבנטי, ובהתנהלות שהיא בלתי סבירה בעליל, עת המדובר בעמותה המצוי ה בהליך של חדלות פירעון, ומבקשת שלא להגיע למצב של חידלון מוחלט.

הטענות על פיהן עסקינן בגופים אשר אינם פועלים למטרות רווח, ברורות.
עם זאת, מטרות פעילותו של גוף זה או אחר, אינן רלוונטי ות לשאלת זכאותו של בעל החזקה או הזכויות בנכס לגבות דמי שכירות ראויים בגין השימוש בו.
למעשה, משמעות קבלת עמדת המשיבים הינה כי בכל מקום בו יפעל גוף למען הציבור, יהא מעמדו התאגידי אשר יהא, הוא יהיה מוגן בהכרח מתשלום עבור שימוש במתקנים אשר אינם שלו.
נהיר כי עסקינן בתוצאה שלא ניתן להסכין לה.

אין אני מתעלמת מטענות המשיבים באשר לזהות האינטרסים של העמותה והמשיבים, והרצון לקדם פעילות תורנית לרווחת כלל הציבור. אין אלא להוקיר כוונה זו.
ואולם, עת עסקינן באגודה העומדת בפני אפשרות ממשית של פירוק, ובבעל תפקיד אשר מבקש לנסות למנוע זאת בכל האמצעים העומדים לרשותו על פי דין; מקום בו הוכרעו תביעות החוב ונמצא כי האגודה חבה סכומים לא מבוטלים לנושים שונים, ואין לה מקורות הכנסה משמעותיים אחרים, לא מצויה עוד בידי העמותה הפרורגטיבה של ויתור על תשלום כספים המגיעים לה.

למעלה מכך, ובזהירות המתבקשת אציין כי יכול והמשמעות של ויתור האגודה על גביית דמי השכירות, ככל והיה נמצא לקבל את עמדת המשיבים, הייתה מתורגמת בתוך פרק זמן לא ארוך לצורך בקידומם של הליכי חדלות הפירעון של האגודה, על כל הנובע מכך, לרבות השלכות אותם הליכים על אפשרות השימוש הכוללת בנכס 770. מעיון בפרוטוקולים השונים נלמד כי תוצאה זו אף אינה עומדת בקנה אחד עם רצון המשיבים.

גם מקום בו תתקבלנה כל טענות המשיבים בדבר רצונו של כבוד הרב, וכוונתם המקורית של מקימי המבנה באשר לגורמים אשר ייעשו בו שימוש, לא תורגם רצון זה מעולם למתן זכות בלתי הדירה, וחשוב מכך - אין עוד מי מהם יכול להתעלם מהמציאות הנוכחית במסגרתה הם מבקשים למנוע מעמותה, המצויה בהליך של חדלות פירעון , מלגבות תמורה עבור שימוש בנכס המשמעותי היחיד שיש לה, ללא כל זכות חוזית לעשות כן.

בבחינת למעלה מן הנדרש אוסיף ואציין כי אין בהתנהלות העבר בלבד (אותה התנהלות אשר היה לה תמורה משמעותית למצבה העגום של האגודה כיום), כדי להקים מגן בפני תשלום דמי השכירות על ידי המשיבים כיום.

בהתייחס לטענות קה"ת לעניין מיהות זכויותיה של העמותה במקרקעין אבהיר כי אין חולק על כי העמותה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין או ברמ"י כבעלת זכות הבעלות או החכירה בנכס.
עם זאת, הוכח במסגרת ההליך ובקשות קודמות כי המדובר במי שהינה בעלת זכות השימוש בנכס. ככזו, היא גם האמונה על השכרת או העמדת הנכס לשימוש צדדים שלישיים, בהתאם לתנאים שייקבעו.

הוסיפה קה"ת וטענה כי במסגרת הסכם הפשרה אליו הגיעו ועד היישוב והעמותה, הוגבלה או נמנעה זכותה של העמותה מלגבות ממנה דמי שכירות.
לעניין זה יובהר כי הפרשנות אותה ביקשה קה"ת ליתן להסכם הפשרה, אינו תואם, אף לא בקירוב, את הנקוב בו.
בין היתר, ההתייחסות ל-"ייעוד הבניין" אינה מונעת גביית דמי שכירות מהמשיבים, וככל והייתה מתקבלת פרשנותה המוצעת של קה"ת, לא היה מקום לגביית דמי שכירות כלשהם, ממי מהמשתמשים במבנה, ולא היה כל צורך בכתיבתו של סעיף 20.4 אשר צוטט על ידה.

בהינתן כל אלה נדחות טענות המשיבים באשר לזכאותה של האגודה לגבות דמי שכירות ראויים בגין השימוש במושכר, לעבר ולעתיד.
בשולי ההחלטה אציין כי האבחנה היחידה אותה יכול ויהא מקום לעשות, עניינה גובה דמי השכירות הראויים אותה זכאית העמותה לגבות (באמצעות המפרק הזמני) ב גין התקופה שקדמה להצגת דרישת המפרק הזמני, אל מול גובה דמי השכירות ביחס לתקופה שלאחר הצגת אותה דרישה. סוגיה זו תבחן, אם וככל והצדדים לא יגיעו ביניהם לכלל הסכמות אחרות, ותוך מתן הדעת לסוגיית הסתמכות המשיבים.

על בסיס כל אלו אני מוסיפה ומורה בזאת כדלהלן :

ניתנת למשיבים (קה"ת ושבועון חב"ד) האפשרות לבוא בדברים עם המפרק הזמני, וזאת לא יאוחר מיום 17.10.2021 לעניין חוב העבר ודמי השכירות לעתיד.

לא יגיעו הצדדים לכלל הסכמות כמפורט בסעיף 15.1 לעיל, ייראו בקה"ת ובשבעון חב"ד כמי שאינן מעוניינות עוד להיוותר בנכס והן יפנו את הנכס מכל אדם וחפץ וביחס לכלל השטחים בהם הם עושים שימוש (כל אחד בהתאם לרלוונטי) וזאת לא יאוחר מיום 1.11.2021.
לא יופנו שטחים אלו יהיה המפרק הזמני רשאי לפנות בכל בקשה למתן הוראות ביחס לכך.

בהתייחס לדמי השכירות לעבר, ותוך שאני ערה להחלטות קודמות שניתנו על ידי, יוסיף המפרק הזמני ויבהיר לא יאוחר מיום 4.10.2021, האם עומדות לו עתודות לצורך תשלום עבור חוות שמאי ומודד לעניין השטחים בהם עשו המשיבים שימוש בתוך המושכר ולצורך בחינת שיעור דמי השכירות .

לעת הזו, משימה למתן החלטה ליום 5.10.2021

המזכירות תתבקש להמציא העתק החלטתי זו לצדדים

ניתנה היום, י"ז תשרי תשפ"ב, 23 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: משרד המשפטים/רשם העמותות
נתבע: כונס נכסים רשמי תל אביב
שופט :
עורכי דין: