ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין סמיר סרוג'י נגד סרוגי הידרוליקה נצרת בע"מ :

בפני כבוד ה שופטת מיכל ברלינר לוי

תובע

סמיר סרוג'י
באמצעות ב"כ עו"ד חוסאם סרור

נגד

נתבעים

  1. סרוגי הידרוליקה נצרת בע"מ
  2. נג'יב סרוג'י
  3. סלים סרוג'י
  4. מישיל סרוג'י
  5. תריז סרוג'י
  6. סמעאן סרוג'י
  7. אברהים סרוג'י

באמצעות ב"כ עו"ד ראמי חזאן

8. רשות מקרקעי ישראל –רשות הפיתוח
באמצעות ב"כ עו"ד קרן לזרי

פסק דין

לפני תביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין בנצרת, הידועים כחלקה 5, גוש 16523 (להלן: "המקרקעין"), כמפורט להלן.

רקע וטענות הצדדים בתמצית
טענות התובע

התובע, מר סמיר סרוג'י, בעלים של 33% ממניות הנתבעת 1, חברת סרוג'י הידרוליקה בע"מ, אשר הוקמה בשנת 1972 ועוסקת בייצור ותיקון מרכבי משאיות (להלן: "התובע" ו-"החברה" בהתאמה). כיום, בבעלות התובע 2696/4536 חלקים מן המקרקעין.

הנתבעים 2-6, ה"ה נג'יב, סלים, מישל, תריז וסמעאן סרוג'י, הם חלק מבעלי הזכויות במושע במקרקעין. הנתבעים 2 ו-7, נג'יב ואיברהים סרוג'י, מנהלים בחברה יחד עם התובע.

הנתבעת 8, רשות הפיתוח-רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות"), היא הבעלים של 137/1512 חלקים במקרקעין במושע.

כרקע פורט בכתב התביעה, כי אבי התובע ז"ל, היה הבעלים של המקרקעין בעבר, ובהם ניהל את עסקו משנות החמישים. לאחר פטירתו, התובע ואחיו: יוסף, מנסור, אנטון, מישל ואסף (להלן: " האחים סרוג'י") המשיכו בניהול העסק במקרקעין, וזכויותיו של המנוח עברו אליהם בירושה.

האחים סרוג'י היו בעלי מניות בחברה בחלקים שווים ביניהם, בהתאמה לחלקם היחסי במקרקעין.

ביחס למקרקעין פורט כי שטח המקרקעין הוא 1,856 מ"ר; ובהם חצר, סככה, וששה חלקים עסקיים, מעליהם ארבע דירות מגורים, בהם התגוררו בעבר האחים או מי מהם. חלק מן החלקה הושכר בשנת 1956 על ידי המנוח בשכירות מוגנת למר איברהים חמודה, אשר הקים במקום סככה וניהל בה מוסך למכונאות רכב.

במהלך השנים התובע רכש זכויות נוספות במקרקעין מהאחים סרוג'י, כמפורט להלן:

ביום 25/9/04 התובע רכש 275/1512 חלקים מן המקרקעין מה"ה בשארה סרוג'י ומאחיו, אסף סרוג'י ז"ל ;
ביום 1/7/2008 רכש התובע 275/4536 חלקים מן המקרקעין מהנתבע 7, אברהים סרוג'י;
ביום 27/6/13 רכש התובע 275/4536 חלקים מהמקרקעין מהגב' מארי סרוג'י.

בעקבות הרכישות האמורות הפך התובע לבעל הזכויות של 2696/4536 חלקים מן המקרקעין, כאמור.

טענתו היסודית של התובע, כי האחים סרוג'י, ויורשיהם אחריהם, העניקו לחברה במשך כל השנים רשות שימוש בחלק מן המקרקעין, ללא תמורה. נטען, כי במסגרת הסכמי המכר נרשם בטעות כי החברה היא דיירת מוגנת בחלק מן החלקה, על אף שהיא מעולם לא רכשה זכויות דיירות מוגנת; כי מדובר בטעות שהשתרשה במספר מסמכים, בעוד שבמסמכים אחרים נרשם כי החברה היא בעלים במקרקעין. בפועל, החברה אינה דיירת מוגנת ואף לא בעלת זכויות במקרקעין.

לגרסת התובע, בהסכמת האחים סרוג'י, החברה השתמשה בחלק מן המקרקעין כברת שימוש בלבד, ואף זאת, אך בשל הזהות בין בעלי המניות בחברה לבין חלקיהם של האחים במקרקעין.

כל אחיו של התובע הלכו למרבה הצער לעולמם, ואף לאחר פטירתם, הרשה התובע לחברה לעשות שימוש במקרקעין. לימים, בשל התנהלות חסרת תום לב נטענת מצד נג'יב ואיברהים כלפי התובע, בהדירם אותו מניהול החברה, ובשל ניהול לא תקין של החברה, החליט התובע לעמוד על זכותו לקבלת החזקה במקרקעין לידיו. לטענתו, הוא זכאי לבטל את הרשות שניתנה לחברה להשתמש במקרקעין.

משכך, ביום 28/8/17 שיגר התובע לחברה, באמצעות בא כוחו, הודעה בדבר ביטול הרשות החל מיום 31/12/17; אלא, שהחברה מסרבת להתפנות מן המקרקעין בטענה כי היא דיירת מוגנת בהם. נטען עוד כי החברה מוסיפה להשכיר חלקים מן המקרקעין לצדדים שלישיים ולגבות מהם דמי שכירות, תוך התעשרות שלא כדין על חשבון התובע ומשכך מתבקש אף היתר לפיצול סעדים.

התובע עתר בתביעתו לסעדים הבאים: להורות לנתבעים 1,2 ו-7 לסלק את ידם מן המקרקעין ולפנותם מכל אדם או חפץ; להורות להם להפסיק לעשות שימוש במקרקעין; ולמתן היתר לפיצול סעדים.

טענות הנתבעים בהגנתם

הנתבעים 1,2, ו-7 טענו בהגנתם, כי התביעה מהווה ניסיון חסר תום לב לנשל את החברה מזכויותיה כדיירת מוגנת במקרקעין, תוך הכחשת הסכמים שנערכו לפני עשרות שנים, אשר התובע עצמו חתום עליהם.

נטען, כי הנתבע 2, נג'יב, הוא בעלים של 33% ממניות החברה ובעל הזכויות של 275/4536 חלקים מן המקרקעין. הנתבע 7, איברהים, הוא בעלים של 33% ממניות החברה, כאשר את זכויותיו במקרקעין הוא מכר לתובע. התובע הינו דודם של נג'יב ואיברהים, ואף הוא כאמור בעלים של 33% ממניות החברה. במהלך השנים עברה הבעלות בחברה לתובע, לנג'יב ולאיברהים, בחלקים שווים ביניהם.

לגרסת הנתבעים, החברה היא דיירת מוגנת במקרקעין מיום היווסדה, ואף נחתם עמה הסכם שכירות מוגנת בשנת 1974 (להלן: "ההסכם משנת 1974"). לאורך השנים נהגו בעלי המקרקעין בחברה כבעלת זכות דיירות מוגנת; בהסכמי מכירה שנערכו על ידי הבעלים צוין כי היא דיירת מוגנת; ועת הושכרו בשכירות משנה נכסים בהסכמת הבעלים, נרשם בחוזים כי החברה דיירת מוגנת, ואלה נחתמו אף על ידי התובע. בנוסף נטען, כי החברה אף רכשה זכויות דיירות מוגנת מדיירים אחרים ונכנסה בנעליהם.

בפועל, נרשמו דמי השכירות המוגנת בכרטיס הנהלת החשבונות של בעלי החברה מזה שנים ארוכות, ואף נזקפו לזכות התובע בכרטיסו בחברה, בהסכמתו. לפיכך, טענת התובע כיום כי החברה היא ברת רשות במקרקעין - אינה נכונה וכל תכליתה להביא לפינוי החברה מן המקרקעין שלא כדין.

לסיכום נטען, כי אין לתובע כל זכות או עילה לפנות את החברה מן המקרקעין או לקבל החזקה בהם לידיו, שכן התובע אינו הבעלים של כל המקרקעין.

הנתבעים 3-6 טענו בהגנתם, כי כל אחד מהם הוא בעלים של 275/4536 מן המקרקעין; כי אין בינם ובין התובע כל יריבות, משלא עומדת לו עילת תביעה נגדם, ומשלא התבקש כל סעד נגדם.

התובע הינו דודם, אחי אביהם. הנתבעים 3 ו-4 הם אחיו של איברהים, הנתבע 7. הנתבעים 5 ו-6 הם אחיו של נג'יב, הנתבע 2.

אף לגרסתם, החברה היא שוכרת מוגנת במקרקעין מזה עשרות שנים. חלק מן המקרקעין הושכרו על ידי החברה לצדדים שלישיים בהסכמתם המלאה ובהסכמתו המלאה של התובע, והתובע הסכים לכל ההסדרים שנערכו עם החברה משך השנים. בנוסף, אף לטענתם, החברה שילמה לדיירים מוגנים דמי פינוי ובאה בנעליהם.

הנתבעת 8, הרשות, טוענת בהגנתה, כי הינה הבעלים הרשום של 137/1512 חלקים המהווים כ- 168 מ"ר במקרקעין.

הרשות הקדימה וטענה להתיישנות; להיעדר עילה ולהיעדר יריבות. לטענתה, מקור התביעה, ככל הנראה, בסכסוך מסחרי בין בעלי המניות בחברה, אליה שורבבה הרשות ללא טעם ענייני. לפיכך, אין בינה ובין התובע כל יריבות והתביעה נעדרת עילה כנגדה.

נטען, כי הרשות לא מחזיקה ולא החזיקה מעולם במקרקעין; כי לא הייתה מעורבת בשום צורה בהסכמים ובהסכמות בין הצדדים; כי אין לרשות נגיעה לסכסוך, ואף הסעדים המבוקשים אינם מופנים כלפיה.

התובע הגיש כתב תשובה מטעמו, במסגרתו חזר על עיקרי טענותיו לעניין היותה של החברה ברת רשות במקרקעין, וזאת בלבד. בגדרי כתב התשובה הוכחשה אותנטיות ההסכם משנת 1974 ונטען כי ממילא, אין בו כדי להעניק לחברה זכות דיירות מוגנת.

הוטעם, כי האחים סרוג'י, לרבות התובע עצמו, לא שמרו על הפרדה בינם לבין החברה, שכן הם ראו בחברה המשך לשותפות שהייתה ביניהם בעבר. להמחשה נטען, כי דמי שכירות מוגנים ששולמו על ידי הדייר המוגן מר חמודה, שולמו בפועל לחברה, חלף תשלום לאחים עצמם כבעלי המקרקעין; כאשר דיירים מוגנים פונו מן המקרקעין, הכסף שולם דרך החברה והחברה אף שימשה כצינור לתשלום דמי השכירות המוגנים. נטען כי תשלום דמי פינוי על ידי החברה לדיירים, נעשה מכוח היותה הגורם המנהל בנכס ולא כמי שנכנסה בנעליהם כדיירת מוגנת.

ההליך
בקשות לסילוק התביעה על הסף אשר הוגשו, הן על ידי הרשות והן על ידי הנתבעים 1,2 ו-7, נדחו בהחלטות המותב הקודם בתיק, חברתי כבוד השופטת רבקה איזנברג (ראה החלטה מיום 30/7/18 והחלטה מיום 7/8/18 בהתאמה). יצוין עוד, כי במסגרת ההחלטה מיום 7/8/18 נדחו, בין היתר, טענות הנתבעים להתיישנות התביעה (ס' 5-6 להחלטה).

ביום 24/6/18 הוגש כתב הגנה מטעם הנתבעים 3,4,5 ו-6, ואף עמו בקשה לדחיית התביעה על הסף, בטענה להיעדר עילה ויריבות, אשר ההחלטה בה התייתרה.

ביום 7/1/19 הוגש תצהיר עדות ראשית מטעם התובע. ביום 1/4/19 הוגשה מטעמו חוות דעתו של המומחה, מר רוזנגרטן, לעניין אותנטיות ההסכם משנת 1974.

ביום 5/3/19 הוגש תצהיר עדות ראשית מטעם הרשות של הגב' מונה יחיאב, ראש צוות המגורים ברמ"י. ביום 9/9/19 הגישו הצדדים הסדר דיוני לפיו, תצהירה יוגש לתיק ללא צורך בחקירה נגדית וניתן פטור לעדה מהתייצבות לדיון ההוכחות (ראו החלטה מיום 9/9/19).

ביום 10/6/19 הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעים 1-7, בצירוף חוות דעת המומחה מטעמם, מר אמנון בצלאלי, לעניין אותנטיות ההסכם משנת 1974.

הצדדים התנגדו למינוי מומחה מטעם בית המשפט, כל אחד מטעמיו (ראו הודעת התובע מיום 20/8/19; הודעת הנתבעים מיום 21/8/19). לפיכך, ניתנה החלטתי מיום 2/9/19 לפיה, בשלב זה איני מוצאת למנות מומחה מטעם בית המשפט.

במסגרת דיוני ההוכחות העידו המומחים מטעם הצדדים. כמו כן, מטעם התובע העיד התובע עצמו ומטעם הנתבעים, העידו רואה חשבון סלמאן, סלים סרוג'י, סמעאן סרוג'י, אברהים סרוג'י, ונג'יב סרוג'י. הצדדים סיכמו טיעוניהם בכתב.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחומר שלפני, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה - להידחות, כמפורט להלן.

בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

הסעיף מציב שני תנאים חלופיים המאפשרים לאדם לתבוע מסירה של מקרקעין לידיו, היותו בעלים והיותו זכאי להחזיק בהם, כאשר האדם שממנו ניתן לתבוע את מסירת המקרקעין הוא " מי שמחזיק בהם שלא כדין" (רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (23/2/12).

טענתו היסודית של התובע, היא כי החברה ברת רשות חינם במקרקעין. לטענתו, האחים סרוג'י, ובחלוף השנים אף יורשיהם, הרשו לחברה לעשות שימוש במקרקעין והחברה הוסיפה להשתמש בהם בחינם, בהתאם לרשות השימוש האמורה (ס' 9 לתצהיר עדות ראשית התובע).

לעניין מוסד הרישיון במקרקעין ומעמדו של בר רשות, יפים הדברים שנפסקו ב- ע"א 483/16 חביבה יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית - עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ (3/10/17), עמ' 11-12:
"המונח "רישיון במקרקעין" מתייחס להענקת זכות להחזקה ושימוש במקרקעין בתמורה או ללא תמורה, במפורש או מכללא. הרישיון אינו חלק מהזכויות המנויות בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אולם פסיקתו של בית משפט זה הכירה בו כמוסד המבוסס על שיקולים של צדק ומתאים למקרים מסוימים שבהם לא רכש המחזיק זכות קניינית במקרקעין לכל דבר ועניין. ככלל, רישיון במקרקעין הוא הדיר וניתן לביטול, אך ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו. במקרים שבהם בעל הזכויות במקרקעין הציג בפני אדם מצג בנוגע לשימוש במקרקעין – אף ללא הסכם מפורש – יש מצבים שבהם ניתן להכיר בקיומו של רישיון "מכוח השתק" לשם עשיית צדק בין הצדדים. לצורך כך, נבחנו בפסיקה, בין השאר, כוונת הצדדים, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, מידת הסתמכותו של האחרון על הרישיון והנזק שנגרם לו עקב כך, משך השימוש במקרקעין, ועוד. כמו כן, נקבע כי לבתי המשפט נתון שיקול דעת רחב אף בקביעת הסעדים מכוחו של הרישיון – החל ממתן פיצוי כספי בגין ביטול הרישיון וכלה בקביעה כי הרשות בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול – והכל על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי ..
....
....
במאמר מוסגר יצוין כי דיני הרישיון סויגו ביחס למקרים שבהם מקורה של החזקה במקרקעין הוא בפלישה (לגישות בעניין זה, ראו: ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף, [פורסם בנבו] פסקה ל"א לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין ופסקה 4 לפסק דינו של השופט מ' מזוז (21.7.2015); עניין נחום, בפסקה 20). אולם, בענייננו, סוגיה זו אינה מתעוררת, שכן אין חולק על כך שמקורה של ההחזקה בדירה הוא במסירתה לידי המערערת ומשפחתה על-ידי חלמיש."

ראו בנוסף: ע"א (ת"א) 40650-04-19 יעקב שאלתיאל נ' אליהו קלטיאן (26/8/20); ע"א (ת"א) 9394-06-20 בנימין יוסיפוב נ' עירית תל-אביב-יפו (9/2/21).

מנגד, לגרסת הנתבעים 1-7, החברה היא דיירת מוגנת במקרקעין. לעניין זה יפים הדברים שנפסקו ב-ת"א (ת"א) 39792-05-15 תקוה שבתאי נ' רשות הפיתוח סוכנה "עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל" (25/6/19), ס' 27 והמובא בגדרו:
"דייר הוא: "מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה" (סעיף 1 לחוק הגנת הדייר). דהיינו, הקשר בין המחזיק לבין בעל הבית חייב להיות קשר של שכירות.
זהו כלל הברזל היסודי המאפיין את רעיון הגנת הדייר - דיירות מוגנת אינה נרכשת אלא כאשר מדובר ביחסי שכירות. מי שהחזיק בנכס שלא מכוח שכירות, לא יזכה לחסות בצילו של חוק הגנת הדייר. הדיירות המוגנת הסטטוטורית אינה נוצרת יש מאין, אלא היא באה להגן על מי שתחילת החזקתו בנכס היא מכוח שכירות.
חזקה רבת שנים בנכס, היא כשלעצמה, בלא שנקשרו בין הצדדים יחסי שכירות, אינה משתכללת לכדי דיירות מוגנת. אף מתן רשות למגורים, להבדיל משכירות, לא מהווה בסיס משפטי להיווצרות דיירות מוגנת. מי שהחזקתו בנכס איננה מכוח יחסי שכירות, כי אז הגנת החוק איננה פרושה עליו (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר 319, 322(1), (הוצאת פרלשטיין-גינוסר, מהדורה שניה, 2018 להלן: "בר אופיר")."

קשר השכירות יכול להיווצר במפורש או מכללא על ידי התנהגות הצדדים, ובלבד שאפשר יהיה להסיק מהתנהגות זו כי הצדדים התכוונו ליצור קשר של שכירות ( שם, ס' 27, 30).

בנדון, עיון בנסח הרישום ביחס לחלקה (נספח א' לתצהיר עדות ראשית התובע) מעלה, כי התובע הוא הבעלים של 2696/4536 חלקימקרקעין (ראו ס' 24 לתצהיר עדות ראשית התובע), וכי הנתבעים מחזיקים במקרקעין בחלקים שונים, על פי חלקם היחסי בנסח הרישום.

הנתבע 2, נג'יב , הינו כאמור בעל זכויות בחלק מן המקרקעין וכן בעל הזכויות ב- 33% ממניות החברה. נג'יב הצהיר בתצהיר עדותו הראשית, כי החברה הייתה שוכרת מוגנת במקרקעין מאז החלה את פעילותה בשנת 1972; כי למיטב ידיעתו החברה שילמה סכומים נכבדים לבעלי המקרקעין; וכי אף נחתם עמה הסכם השכירות המוגנת משנת 1974 (נספח 1 לתצהירו).

נג'יב הצהיר עוד, כי את ההסכם משנת 1974 הוא קיבל מדודו מנסור לפני כשלושים שנה בשל הקשרים המצוינים שהיו ביניהם, וכי מאז המסמך נמצא ברשותו ונשמר בידיו. הוצהר, כי המסמך נחתם על ידי דודו מנסור שאת חתימתו הוא מכיר היטב, כי לצד חתימתו צוין שהוא חותם בשם כל אחיו, וכי על גבי ההסכם חתימה נוספת של דודו אנטון, אשר אף את חתימתו הוא מכיר (ס' 12- 13 לתצהירו).

בנוסף הצהיר נג'יב, כי ביום 25/9/04 רכש התובע חלק מן המקרקעין ממר בשארה סרוג'י; כי ביום 1/7/08 רכש התובע חלק מן המקרקעין מן הנתבע 7, איברהים סרוג'י; וביום 27/6/13 רכש התובע חלק נוסף מן המקרקעין מאת יורשי המנוח אנטון סרוג'י. הוצהר, כי בכל ההסכמים האמורים צוין ברחל ביתך הקטנה כי החברה היא דיירת מוגנת בנכס (ס' 15- 16, 21-20 לתצהירו).

בנוסף הוצהר, כי לאורך השנים נזקפו דמי השכירות המוגנת ששילמה החברה לטובת הבעלים בכרטסת הנהלת החשבונות בחברה, וזאת אף ביחס לתובע (ס' 22 לתצהירו). עוד הוצהר, כי כל הבעלים האחרים במקרקעין מאשרים את זכותה של החברה כדיירת מוגנת במקרקעין (ס' 32 לתצהירו).

נג'יב הצהיר עוד, כי במשך כל השנים הסכימו בעלי המקרקעין, לרבות התובע, כי חלקים מן המקרקעין שהחברה היא שוכרת מוגנת בהם, יושכרו בשכירות משנה, וכי גם בהסכמי שכירות משנה שונים הוצהר כי החברה היא דיירת מוגנת במקרקעין (ראו סעיף 28 לתצהירו; וכן הסכם שכירות מיום 22/7/10, נספח 6 לתצהירו).

עיון במכלול הראיות שהוגשו לתיק, תומך בגרסת הנתבעים כפי שפורטה לעיל וכפי שיפורט להלן.

ההסכם משנת 1974

עיון בהסכם השכירות מעלה, כי הוא נכרת ביום 1/4/74 בין האחים סרוג'י לחברה. במסגרת ההסכם הוגדר המושכר כחנות הכוללת חמש חנויות וחצר. תקופת השכירות נקבעה לשנה. במסגרת ה"תנאים מיוחדים" שצוינו בתחתית ההסכם סוכם כדלקמן:

"שכירות זו מוגנת לפי חוק הגנת הדיירים – והסכם השכירות יחודש אוטומטית עם סיומו" (ראו התרגום הנוטריוני של ההסכם משנת 1974 - אשר הוגש לתיק ביום 26/8/19).

בתצהיר עדות ראשית התובע הוכחש תוקפו של ההסכם והוצהר, כי לשם בחינת אותנטיות ההסכם, הוא מועבר לבחינת מומחה מטעמו לשם קבלת חוות דעת (ס' 21 לתצהיר עדות ראשית התובע).

ביום 1/4/19 הוגשה מטעם התובע חוות דעתו של המומחה, מר אבנר רוזנגרטן, לעניין אותנטיות ההסכם, לפיה לכאורה, המסמך אינו אותנטי, משהבול בדף השלישי מזויף והודפס במדפסות הזרקת דיו, אשר לא היו בשימוש בישראל בתקופה האמורה.

מנגד, הנתבעים צירפו לתצהיריהם חוות דעת מומחה מטעמם, של מר אמנון בצלאלי, לפיה לא נמצאו כל סימנים העשויים להצביע על אי אותנטיות בול ההכנסה שבהסכם.

ביום 10/9/19 התקיים דיון הוכחות לפני, במסגרתו נחקרו המומחים על חוות הדעת.

אקדים ואומר, כי אני מבכרת את חוות דעתו של מומחה הנתבעים, מר אמנון בצלאלי לפיה, לא נמצאו סימנים שיעידו על אי אמיתות בול ההכנסה שבמחלוקת; סוג ההדפסה של הבול שבמחלוקת מופיע בכל בולי ההכנסה שבדוגמאות ולפי ניסיונו, בכל בולי ההכנסה של מדינת ישראל שראה; וכי בול ההכנסה שבמחלוקת הינו אמיתי (עמ' 3 לחוות דעת מומחה הנתבעים).

הדברים אמורים בהינתן, שאף לעמדת מומחה התובע, הנייר עליו ההסכם, מתאים לתאריך המסמך והנייר יוצר לפני שנת 1975 (ס' 2-4 לחוות דעת מומחה התובע; עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 27-26). משאין חולק כי הנייר יוצר בתקופה שלפני שנת 1975, יש בכך משום אישוש משמעותי לאותנטיות המסמך ולגרסת הנתבעים כולה. ראו בנוסף, עדות מומחה התובע בעמ' 5 לפרוטוקול, שורות 31-36; עמ' 6 לפרוטוקול, שורה 1, ושורה 25; ובעמ' 8 לפרוטוקול, שורות 35-34, אשר אף לאורה, חוות דעתו של מומחה הנתבעים עדיפה עלי.

כמו כן, מצאתי את עדותו של מומחה הנתבעים, מר בצלאלי, אמינה, מקצועית ומהימנה, וביתר שאת משהמומחה כלל לא נחקר ביחס לקביעות המפורשות בחוות דעתו (ראו ס' 86-87 לסיכומי התובעים).

אפנה בנוסף, לעדות מר בצלאלי בעמ' 9 לפרוטוקול, שורות 21-27:
"ש: בהנחה שהבול הודפס בדיו מזויף אז מן הסתם הוא פוגע באוטנטיות של המסמך עליו הוא מטבע ת. מבחינה התיאורטית לא, ראיתי בעבר מסמכים שהדביקו עליהם בולים והמסמך עצמו היה אמיתי, מה שראתי גם שהיו בולים שהעבירו למקום אחר ולא היה צורך לבדוק אם הם מזויפים. אבל הבול עצמו לא קבע לבד את אמיתות המסמך, אם יש מסמך זה אולי פוגע קלות בנסיבות עריכתו, אבל ראיתי בעבר מסמכים שהבול היה לא בסדר, בגלל העברות למסמכים אבל המסמך היה אוטנטי.
ש: ובפאן המעשי במקרה שלנו זה כן פוגע?
ת: במקרה שלנו זה לא רלוונטי, כי הבול אמיתי. נתתי חוות דעת נגדית, לחוות דעת מופרכת שנתנה ללא ידע מקצועי. לא התייחסתי לאמיתות המסמך, לו נתבקשתי הייתי בודק חתימות וכו'."

הדברים מתיישבים עם עדותו של נג'יב בעמ' 63 לפרוטוקול, שורות 1-5 לעניין זיהוי החתימות על גבי ההסכם משנת 1974; ובעמ' 64 לפרוטוקול, שורה 25 לפיה כולם יודעים על ההסכם, וכן עם עדותו של איברהים שתפורט בהמשך.

על מנת שלא ימצא הנייר חסר, ראיתי לדחות אף את טענות התובע בסיכומיו לעניין קבילות ההסכם, ומקובלים עלי טיעוני הנתבעים בס' 94-90 לסיכומיהם בנקודה זו. על אף האמור אתייחס לסוגיית קבילות ההסכם בתמצית להלן.

טענות התובע נגד קבילות ההסכם, על יסוד ס' 43 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 שעניינו תעודה נושנה (ראו פרק ג'2 לסיכומי התובע) - אינן מקובלות עלי.

אני סבורה כי שילוב הנסיבות והמובא לעיל, מסקנת המומחים לעניין גיל הנייר, והצהרות נג'יב כי קיבל את המסמך לידיו לפני כשלושים שנה למשמורת מדודו - מאוששים את אותנטיות ההסכם, ומאפשרים את הגשתו לבית המשפט כראייה בעלת משקל (ראו לעניין זה: ס' 12 לתצהיר עדות ראשית נג'יב; עדות נג'ב בעמ' 63-64 לפרוטוקול; עדות איברהים עמ' 57, שורות 2-5).

לעניין זה יפים הדברים שנפסקו ב-ע"א 9555/10 עמי הופמן נ' איל יפה ואח' (15/7/13), עמ' 22-23:
"בבחינת קבילותו של מסמך כראיה אנו בוחנים את מישור הקבילות החפצית (פורמאלית) של המסמך; מישור האותנטיות של המסמך; ומישור הקבילות המהותית של תוכנו. סעיף 43 לפקודת הראיות עניינו במישור השני (ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים , בפסקה 33 [פורסם בנבו] (27.2.2007)).
הצהרת יפה נחזית כמסמך בן כחמישים שנה, כך שמתמלא התנאי הראשון בסעיף. אשר לתנאי של "משמורת הנראית כשרה", טענו המערערים כי השותף משה הופמן העביר לבנו עמי את הצהרת יפה מתוך חפציו, כך שהמסמכים הוצאו מתוך משמורת כשרה, שאינה מקימה חשש לאמיתותה. בית משפט קמא קבע כי תנאי זה לא מתקיים בענייננו, בהסתמך על הפסיקה שקבעה כי "כאשר הטוענים לזכות מכוח המסמך הם אשר החזיקו בו לאורך השנים, לא מתקיים התנאי של 'משמורת כשרה'" ...
...

לצורך הדיון, אניח כי הצהרת יפה אכן אינה עומדת בתנאי "המשמורת הכשרה" שבסעיף 43 לפקודת הראיות. עם זאת, את הצהרת יפה יש לבחון על רקע מכלול הראיות שהציגו המערערים, בתיק המושתת רובו ככולו על עשרות רבות של מסמכים היסטוריים המעידים על ניהול הנכס ותכתובות בין השותפים. בנסיבות אלה, אין להתעלם ממסמך מרכזי מעין זה, גם אם אינו ממלא לחלוטין אחר תנאי הקבילות בסעיף 43 לפקודה, ויש ליתן לו משקל על רקע כלל הנסיבות ומשקלן המצטבר של הראיות הנוספות. בהקשר זה אזכיר את המגמה הרווחת בפסיקה להעתיק את מרכז הכובד ממשטר נוקשה של קבילות ראיות למשטר גמיש יותר של בחינת משקלן ומהימנותן תוך בחינת הראיה לגופה ... מטעם זה, אנו מוצאים בפסיקה בחינה של משקלן המצטבר של הראיות, גם אם נפל פגם בראיה זו או אחרת (ראו: ע"א 10908/05 בנק הפועלים בע"מ נ' הסתדרות העובדים הכללית החדשה בא "י, [פורסם בנבו] פסקה 29 (19.12.2007)). מגמה זו מקבלת משנה תוקף מקום בו לא ניתן לזמן את העדים הנוגעים בדבר והמסמכים הקיימים הם הדרך היחידה לברר את נסיבות המקרה לאשורן (עניין משהד, פסקה 22)." (ההדגשות אינן במקור)

השוו בנוסף: ה"פ (ת"א) 33967-10-17 רונית שוקר נ' אלכסנדר קורן (8/7/19), עמ' 5-7 לפסק הדין, וכן ס' 45 וכל המובא בגדרם. מעיון במאגרים עולה, כי ערעור לבית המשפט העליון שהוגש על פסק הדין האמור בגדרי ע"א 6621/19 עזבון המנוחה דורה קורצמר יורשיה נ' עיזבון המנוחה מרים פרץ ז"ל - נדחה ביום 21/6/21.

לנוכח האמור, אותנטיות ההסכם משנת 1974 - הוכחה במאזן ההסתברויות הנדרש ויש להעניק להסכם משקל על רקע כלל הנסיבות ומשקלן המצטבר של הראיות הנוספות, כפי שיפורטו להלן.

הצהרות בהסכמים אחרים

ביום 5/9/19 הוגש לתיק תרגום נוטריוני של הסכמים נוספים אשר צורפו כנספחים 2, 3 לתצהירי הנתבעים 2-7. מעיון באלה עולה כדלקמן:

במבוא להסכם מכר מקרקעין מיום 1/7/08, אשר נערך בין איברהים כמוכר לתובע כרוכש, הוצהר, בין היתר, כי סככה (קונסטרוקציה) שלפניה חצר משמשת כמוסך מושכר בשכירות מוגנת ישנה לחברת סרוג'י הידרוליקה בע"מ; כי שלוש חנויות צמודות ששטחן 240 מ"ר מושכרות בשכירות ישנה לחברת סרוג'י הידרוליקה בע"מ; כי מעל החנויות ישנן 4 דירות מגורים ישנות ששטח כ"א 70 מ"ר. במסגרת ס' 2 להסכם זה הצהיר ה רוכש (התובע), כי הוא מכיר את הנכס היטב היות והוא שותף בממכר ובעל חלק בנכס ולפיכך לא יהיה רשאי לטעון טענה כלשהי כנגד הנכס.

במבוא להסכם מכר מקרקעין מחודש יוני 2013, אשר נערך בין הגב' מארי רשיד סרוג'י, כמוכרת, לבין התובע כרוכש, נכללה הצהרה דומה לפיה, סככה (קונסטרוקציה) שלפניה חצר משמשת כמוסך מושכר בשכירות מוגנת ישנה לחברת סרוג'י הידרוליקה בע"מ; כי שלוש חנויות צמודות ששטחן 240 מ"ר מושכרות בשכירות ישנה לחברת סרוג'י הידרוליקה בע"מ ומעל החנויות ישנן 4 דירות מגורים ישנות ששטח כ"א 70 מ"ר.

הנה כי כן, בהסכמי רכישה שונים בהם התקשר התובע כרוכש עם צדדים שלישיים ביחס למקרקעין, כלל התובע הצהרות לפיהן, לחברה זכות דיירות מוגנת במקרקעין. ראו לעניין זה אף עדות התובע בעמ' 13 לפרוטוקול, שורות 6-23:
"ש: ב 2008 קנית מאברהים את החלק שלו במקרקעין.
ת: אני זוכר, שילמתי את הכסף מהילד. הוא ביקש למכור אותם.
ש: מי היה עו"ד שעשה לך את העסקה.
ת: התובע הצביע על עו"ד סרור
ש: האם העו"ד רימה אותך שעשה את העסקה.
ת: לא.
ש: בתוך ההסכם כשרשום מה הממכר כולל בין היתר רשום שיש שטח בשכירות מוגנת של סרוגי הידראוליקה. אז מה שרשום פה לא נכון? זה שקר.
ת: הם המוכרים שביקשו ממנו לעשות כך.
ש: אז אברהים כשמכר לך, אמר לך תרשום שהחברה היא דיירת מוגנת.
ת: לא, נג'יב אמר לי, כשקניתי מבשארה קודם ביקשו לרשום.
ש: זאת אומרת שאתה רשמת את זה כי הם ביקשו ממך.
ת: הם ביקשו.
ש: אם הם היו מבקשים ממך כל דבר היית רושם בהסכם.
ת: מה שלא נכון לא הייתי רושם. אבל זה לא נכון, הם רימו אותי.
ש: מדוע אתה בתצהיר שלך רושם בסעיף 28 שזה טעות, שזה לא מישהו שאמר לך.
ת: הם אמרו לי שמחר יבואו צדדי ג' לקנות ושידעו שזה מוגן. " (ההדגשות אינן במקור)

בראי עדותו האמורה של התובע, יש לקבוע כי התובע הסכים משך השנים לראות בחברה דיירת מוגנת במקרקעין ואף לכלול בהסכמיו מצגים והצהרות בדבר זכויותיה של החברה כדיירת מוגנת. מעדותו עולה עוד, כי הדבר נעשה לבקשת הנתבעים, בהסכמה עימם ומטעם ברור - והוא, כי ככל שיבואו צדדים שלישיים לרכוש את המקרקעין, הם ידעו כי החברה היא דיירת מוגנת בהם.

נוסף על כך, התובע אף הסכים לשלם לגב' מארי סרוג'י את חלקה בדמי השכירות המוגנים מאת החברה לשנים 2006-2007, כעולה מן התרגום הנוטריוני מיום 5/9/19 של נספח 5 לתצהיר עדות ראשית נג'יב. כך, אף התובע אישר בסעיף 10 לסיכומי התשובה מטעמו, כי עובדה היא שאשתו של אחיו המנוח קיבלה תשלום בגין תקופה של כשנתיים.

בטענות התובע כי בהסכמים אחרים צוין כי החברה היא בעלים במקרקעין, במובחן מדיירת מוגנת - אין כדי לסייע לו. זאת, מן הטעם שאין בכך משום תימוכין לגרסתו בדבר היותה ברת רשות בלבד, אלא אך משום אישוש לתפיסתה כבעלת זכויות ממשיות במקרקעין, כבעלות.

מצגים במסמכי הנהלת חשבונות ודוחות שנתיים ביחס לתובע ולחברה

גרסת התובע בדבר היותה של החברה ברת רשות חינם - אף אינה עולה בקנה אחד עם רכיב הכנסה מדמי שכירות ששילמה החברה, אשר כלל התובע עצמו בדוחות כספיים שנתיים שהגיש לרשויות המס.

התובע נשאל בעדותו אם קיבל אי פעם דמי שכירות מן החברה עבור המקרקעין והשיב בשלילה, וכי אף פעם לא קיבל דמי שכירות ממנה (עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 17-20). על אף האמור, עיון בדוחות הכספיים שהגיש התובע לרשויות המס (הוגשו וסומנו נ/8) ובדוחות הכספיים השנתיים שהגישה החברה לרשויות המס (הוגשו וסומנו נ/2) - מעלה בברור, כי במשך השנים דווח במסגרתם, כי לתובע הכנסה משכר דירה מהחברה, ומנגד כי לחברה הוצאה בגין דמי שכירות של הנכס.

לשם המחשה אפנה בעניין זה למסמכים הבאים מתוך דוחות התובע שצורפו בגדרי נ/8:

נספח ב' לדו"ח שנתי ליחיד לשנים 2016 - 2013 בהם צוין שכ"ד מוגן מהחברה;
מכתב רואה החשבון לתובע מיום 11/8/2008 שעניינו דו"ח הכנסות לשנת 2007 בו צוין, כי לכאורה לפי דברי סיזאר הבן - ולאחר בדיקה, קיימת הכנסה משכ"ד רק מאת חברת סרוג'י הידרוליקה;
נספח ב' לדוח השנתי לשנת 2006, בגדרו צוין סעיף השכרה לחברה בסך 11,000 ₪, ותואר הנכס כחצר ומחסנים של חברת סרוג'י הידרוליקה. צוין כי מדובר בהשכרה שנתית, כי חלקו של התובע הוא 40%, וכי שותפיו הם אברהים סרוגי', נג'יב סרוגי' ויורשי אנטון סרוג'י, כשחלקו של כל אחד מהם 20%;
נספח ב' לדו"ח השנתי לשנת 2007 אף בו צוין בסעיף 1, בסעיף הכנסה מנכס בית החייבת במס: שכר: לחברת סרוג'י הידרוליקה בע"מ 11,000 ₪;
נספח ב' לדו"ח השנתי משנת 2005 בו נרשמה הכנסה משכ"ד לשנים 2004-2005 מחברת סרוג'י הידרוליקה בסך 22,000 ₪;
נספח ב' לדו"ח השנתי לשנת המס 1999 בו נרשמה הכנסה מחברת סרוג'י הידרוליקה בסך 11,000 ₪ ומאברהים חמודה בסך 9,000 ₪;
נספח ב' לדוח השנתי משנת 1998 בו תואר המבנה המושכר כמבנה תעשייתי-מוסך, ופורט כי הנכס הושכר החל משנת 1972, וכי בשנת המס האמורה הושכר לחברת סרוג'י הידרוליקה בע"מ בתמורה לסך של 11,000 ₪, כשחלקו של התובע דאז עמד על 20%;
נספח ב' לדוח השנתי לשנת 1997, בו תואר הנכס כמוסכים, ופורט כי הנכס הושכר לחברת סרוג'י הידרוליקה ולאברהם חמודה.

ראו בנוסף עדות רואה החשבון סלמאן, בעמ' 25 לפרוטוקול, שורות 20-36; עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 1-2, שורות 18-34; ועמ' 35 לפרוטוקול, שורות 21- 28 לעניין הנחייתה של הנהלת החברה לחלוקת אחוזי השכירות ואופן זקיפתם לזכות מי מן הבעלים.

כמו כן, ראו כרטסת הנהלת חשבונות ביחס לנתבע 7, איברהים סרוג'י, כפי שהוגשה על ידי התובע עצמו וסומנה ת/3(2), אף במסגרתה כלולים סכומים מהתאריכים 31/12/15 ו-31/12/14, לכאורה, בגין שכר דירה מוגן מהחברה.

מן העבר השני, עיון בדוחות הכספיים המבוקרים של החברה (נ/2) מעלה אף הוא, כי נכלל במסגרתם רכיב הוצאה בגין דמי שכירות בית מלאכה, בסך של כ-11,000 ₪ לשנה. רכיב מעין זה אינו עולה בקנה אחד עם טענה לרשות שימוש חינם וללא תמורה במקרקעין.

ראו לשם המחשה, המסמכים הבאים מתוך דוחות החברה (נ/2):

הדוחות כספיים לשנים 2017 -2011 (עמ' 8, ביאור 6 או 7 לפי העניין);
הדוחות הכספיים לשנים 2010 - 2005 (עמ' 7, ביאור 6 או 7 לפי העניין);
בדוחות הכספיים המבוקרים לשנים 1998 - 1999, מופיעים אף רכיבים כשיפורים במושכר ודמי מפתח ששולמו בשנים 1997-1998 (עמ' 3). ברכיב "הוצאות תפעול אחרות" נכלל רכיב שכר דירה בית מלאכה בסך 11,000 ₪ בשנים האמורות (עמ' 5).
הדוחות הכספיים של החברה לשנים 1997- 1995 (עמ' 3 ו-5);
הדוחות הכספיים לשנים 1993 - 1992, לעניין הוצאה בגין רכיב שכר דירה בית מלאכה בסך 7,500 ₪;
הדוחות לשנים 1989 - 1988 בהם נרשמה הוצאה בדבר רכיב שכר דירה בית מלאכה בסך 5,000 ₪;
הדוח לשנת 1987 בו נרשמה הוצאה ברכיב זה בסך 3,000 ₪.

לעניין זה אפנה גם לעדות רואה החשבון סלמאן, בעמ' 22 לפרוטוקול, שורות 6-10:
"הוצאות הרישום של השכירות בדוחות היו מאז אני מכיר את החברה וזה היה עקבי וכל השנים היה אותו סכום, סכום נמוך יחסית, הרישום הוא מחזורי שנתי ללא שינויים. ב 2015 בעמ' 8 טור 6, דמי שכירות בית מלאכה 11,000 ₪ ואחורה סכום דומה."

ראו בנוסף עדותו בעמ' 22, שורות 17-18, 20-27 וכן עדותו בעמ' 23, שורות 9-14.

בנוסף אפנה לעדות רואה החשבון בהתייחס לדוח השנתי של איברהים לשנת 1999 (נ/3), בעמ' 23-24 לפרוטוקול, כדלקמן:
"שנת 99 הדוח בכתב ידו של אבי והוא חתום עליו, רואים הכנסות לאברהים סרגו'י כדלקמן: הכנסה למל"ל עבור פגיעה בעבודה 10,672 ₪. הכנסה ממשכורת 22,200 ₪. הכנסה מהשכרת נכס 4,000 ₪. ובנספחים לדוח רואים את המסמכים הנלווים לדוח, אמורה להיות תעודה שהיא לא כאן, תעודה של מל"ל על תשלום דמי הפגיעה, טופס 106 על תשלום משכורת, ונספח ב' של הכנסה מדמי שכירות המפרט את ה 4,000 ₪ הרשומים כהכנסה בדוח שלו. ה 4000 ₪ הם חלקו של אברהים סרוג'י 20% מתוך סך הכנסות מדמי שכירות של 20,000 ₪. כאשר ה 20,000 ₪ מורכבים כך, הכנסה מדי שכירות של הנתבעת 1 של כל השותפים 11,000 ₪ ועוד הכנסה מאברהים חמודי של כל השותפים 9,000 ₪ סך הכול 20,000 ₪ לכל השותפים כאשר החלק של אברהים סרוג'י הוא 20%. בנספח מפורטים שמות השותפים חמשתם שכל אחד מהדיווח בחלקו בהכנסה של 20% מהסך הכול." (ההדגשות אינן במקור)

ראו עוד, המשך עדות רואה החשבון:
"כל בעלי המניות קיבלו טיפול דומה ועקבי, כאשר בצד של החברה רושמים הוצאות שכר דירה בית מלאכה ובצד השני של מקבל ההכנסה הבעלים, חובה לרשום הכנסות משכר דירה, כאשר הוא מתחלק לפי היחסים בניהם וזה השתנה במהלך השנים בהתאם לבעלות בקרקע. אנו עקביים וניתן לראות זאת בכל השנים, הן בדוחות החברה והן בדוחות בעלי המניות, זה התחיל לדעתי לפני 46 שנה והמשיך עד היום." (עמ' עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 34-36; עמ' 25, שורות 1-2 וכן בהמשך לעניין הדוחות הכספיים של הנתבעים 1-7).

להשלמת התמונה ראו: ס' 6 ונספח ב' לדוח השנתי לשנת 1999 ביחס למר איברהים סרוגי' (נ/3); נספח ב' לדוחות השנתיים לשנים, 1994, 1996, 2008 של מר נג'יב סרוג'י (נ/7, נ/5, נ/4).

לאור כל המפורט לעיל, לא מצאתי ממש בטענת התובע לפיה שינוי הרישום בדוחות האישיים הופיע רק משנת 2013, לכאורה רק לאחר שהתובע לקה בבריאותו (ס' 56 לסיכומיו), וכי רק אז צוין בדוחות כי שכר הדירה הוא מוגן.

בהינתן שמשך כל השנים נכללה בדוחות החברה הוצאה בגין דמי שכירות, ומנגד הכנסה בדוחות האישיים של בני המשפחה בגין חלקם בדמי השכירות בהתאמה - הרי שבין אם מדובר בשכר דירה מוגן ובין אם לאו - הדבר שומט את הקרקע תחת טענתו היסודית של התובע בדבר היותה של החברה ברת רשות שימוש חינם במקרקעין.

ראו אף עדות התובע עצמו, בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 6-7:

"ש: אז למה במאזן צריך לשלם שכירות אם היא ברת רשות.
ת: הם מקבלים שכירות והם צריכים לשלם."

עדויות הנתבעים 2-7

המסמכים שהובאו לעיל, מתיישבים עם גרסת הנתבעים 2-7, לפיה ביחסים שבין התובע לבני משפחת סרוג'י להם חלק במקרקעין - ההתייחסות לחברה במשך כל השנים הייתה כאל דיירת מוגנת.

ראו לעניין זה, ס' 1.12 -1.13 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 6, סמעאן סרוג'י, לפיו לאורך כל חייו ידע כי החברה היא שוכרת מוגנת בנכס; כי כל הבעלים האחרים של המקרקעין ידעו זאת; כי מעולם לא נטען על ידי מי מבני המשפחה כי החברה אינה שוכרת מוגנת בנכס; וכי הוא כבעל חלק מן המקרקעין מתייחס למקרקעין ככאלה שבהם דייר מוגן, וכעולה מעדותו הוא מודע להשלכות העשויות להיות לכך על ערך הנכס (עמ' 47 לפרוטוקול).

בנוסף אפנה לעדותו של סמעאן לפיה, הוא עצמו מתפרנס: "רק מדידות. יש לי אבל הכנסה מהדיירות המוגנת שאחי לוקח אותה. אחותי ואני הסמכנו את אחי מג'יד שיטפל בזה ויגבה את הכסף." (עמ' 45, שורות 6-7).

סמעאן העיד עוד כדלקמן:

"ש: אתה מציין בסעיף 1.9 כי העמדתם תנאי לביצוע העסקה, שהוא פתרון דיירות מוגנת.
ת: שישבנו כולם דיברנו ואצלך במשרד ואמרנו שנעשה את העסקה, היה מובן מאליו שהיא מוגנת. גם מבחינת המיסוי. (עמ' 47 לפרוטוקול, שורות 9-10).

ראו בנוסף עדותו בהמשך עמ' 47 לפרוטוקול, אף לפיה, הכול ידעו כי לחברה זכות דיירות מוגנת.

ראו עוד, ס' 11 לתצהיר עדות ראשית איברהים סרוגי', לפיו החברה הייתה שוכרת מוגנת בנכס מאז החלה את פעילותה, וכן סעיף 15 לתצהירו לפיו, לא הייתה כל טעות בהסכם משנת 2008 במסגרתו רכש ממנו התובע את חלקו במקרקעין, שכן היה ברור כי החברה היא דיירת מוגנת במקרקעין, וזה היה תנאי יסודי לחתימת ההסכם.

אפנה בנוסף לעדותו של איברהים, בעמ' 56 לפרוטוקול, שורות 6-11 אף ממנה עולה, כי תנאי בדבר מעמד החברה כדיירת מוגנת עוגן בהסכם עמו; לעדותו בעמ' 57 לפרוטוקול, שורות 2-5 לעניין נסיבות מציאת ההסכם משנת 1974; לעדותו בעמ' 57, שורות 25-27 לעניין שיעור דמי השכירות ששילמה החברה: "... לא זוכר בדיוק כמה כסף בערך 10 או 12 לכל התקופה לכולם, בין 2000ל 2500 ₪ לכל אחד. "; ולעדותו בעמ' 58 לפרוטוקול, שורות 35-36:

"שאלת אותי ואני שוב חוזר ואומר לך, סמיר התובע היה יודע על הכול ומה שהיה נעשה בחברה הוא ידע שהעסק כבר שנים דייר מוגן, הוא בן 80 והעסק כבר קיים משנת 72, אז הוא לא יודע?".

ראו בנוסף, עדותו של נג'יב בעמ' 67 לפרוטוקול, שורה 29 לעניין שיעור דמי השכירות ששילמה החברה: "בין 11 ל 12 אלף. זה עבור בית המלאכה."; בעמ' 68 לפרוטוקול, שורה 2, כי הסכום מגלם את זה שהחברה דייר מוגן; ובעמ' 70 לפרוטוקול, שורות 14-16 כדלקמן:

"ש: נשאלת על ההסכמים מ 2004, 2013 היתה בכל התקופה איזה מחלוקת שהחברה היא דיירת מוגנת או לא.
ת: אף פעם."

ראו עוד סעיפים 1.6-1.9 לתצהיר עדותו של הנתבע 3, מר סלים סרוג'י, וכן לעדותו בעמ' 46 לפרוטוקול, שורות 4-11 לפיה, ידע כי החברה היא דיירת מוגנת בנכס מאז שהיה ילד קטן, כי אביו סיפר זאת וכי כל האחים ידעו זאת; וכי החברה היא דיירת מוגנת בכל החלקה (עמ' 47, שורות 16-18). לשאלה מדוע לא קיבל דמי שכירות מהחברה השיב: "כי אחי עובד בחברה והוא מקבל ונכנס לכרטיס שלו." (עמ' 48, שורות 8-20).

לסיכום, אפנה לסעיפים 1.6-1.11 לתצהיר עדותו הראשית של סמעאן ולעדותו בעמ' 46-47 לפרוטוקול. באלה, יש כדי לשפוך אור על הרקע שביסוד הסכסוך, כמו גם על המגעים אשר התנהלו בין הצדדים בניסיון למצוא פתרון ליישובו, טרם הוגשה התביעה.

יודגש לעניין זה, כי עדותו של סמעאן הותירה עלי רושם אמין ואני רואה לאמצה.

עוד אפנה לעדות התובע בעמ' 16-17 לפרוטוקול לעניין הסיבה בעטיה הופסקה "הרשות" לעמדתו, היא הפסקת תשלום שכרו וסילוק בנו מהעבודה.

לנוכח כל שפורט לעיל, אני קובעת כי גרסתו היסודית של התובע בדבר היותה של החברה ברת רשות חינם - אינה יכולה לעמוד, ולמעשה די בכך על מנת לדחות את התביעה.

אני סבורה כי התנהלותו של התובע והמצגים שהציג משך שנים, בכתב, במסגרת ההסכמים עליהם חתם, ובמסגרת דוחות כספיים שהגיש לרשויות המס - מקימה נגדו השתק ומניעות אשר יש בהם כדי למנוע ממנו לעתור לפינויה של החברה בטענה כי אינה דיירת מוגנת במקרקעין.

ראו והשוו ת"א (ת"א) 39792-05-15 תקוה שבתאי נ' רשות הפיתוח סוכנה "עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל" (25/6/19) הנ"ל, ס' 54:
"וכעת מתעוררת השאלה, האם יש בהתנהלותה של הנתבעת ובמצגים שהציגה כלפי התובעת, כדי להצדיק הכרה בתובעת כדיירת מוגנת?
אומר כבר כעת- יש משמעות להתנהלותה של הנתבעת, ולא ניתן להתעלם מהמצגים שהציגה כלפי התובעת בדבר היותה לכאורה דיירת מוגנת בנכס.
כפי שיפורט להלן, התנהלות הנתבעת מקימה כנגדה מניעות, אלא שאין במניעות זו כדי להקנות לתובעת זכות דיירות מוגנת יש מאין. עם זאת, יש בה כדי למנוע מהנתבעת לדרוש את פינוי התובעת מחמת כך שאינה דיירת מוגנת בנכס." (ההדגשה אינה במקור)

ראו בנוסף, הניתוח בהמשך פסק הדין, ס' 60 ואילך.

אני ערה לעדות התובע כי אחיו הם שהגישו את הדוחות השנתיים בשמו וכי הוא לא חתם עליהם בעצמו. על אף האמור, התובע נשאל מספר פעמים אם אחיו רימו אותו, והשיב "לא. הלכו ישר" (עמ' 10 לפרוטוקול, שורה 36; עמ' 11, שורות 1-2, וכן שורות 7-8). מעדותו עולה עוד, כי התובע הרשה לאחיו לפעול בשמו בכל דבר ועניין והסמיכם לכך. כך, התובע עצמו הצהיר בסעיפים 23 ו- 33 לתצהיר עדותו הראשית, כי לא דקדק בדרך הניהול של אחיו את החברה וכי לא היה מעורה באופן רישום החיובים בכרטסת. במצב דברים זה, אין לתובע אלא להלין על עצמו.

לטענות התובע בסיכומיו שעניינן אי תשלום דמי מפתח - איני רואה לשעות, בהינתן שאלה אינן עולות בקנה אחד עם טענותיו בכתב התביעה בדבר היותה של החברה ברת רשות בלבד.

לסיכום - בראי קביעותי דלעיל לפיהן, גרסת התובע כי לחברה ניתנה רשות שימוש חינם במקרקעין - אינה יכולה לעמוד, וכי לנוכח התנהלותו של התובע משך השנים ומצגים שהציג הוא מנוע ומושתק מלעתור לפינויה בטענה כי אינה דיירת מוגנת במקרקעין - דין התביעה, להידחות.

טענות התובע ביחס לשטח המושכר וההבחנה הנטענת בין בית המלאכה לשטחים האחרים במקרקעין - אינן מקובלות עלי. זאת, משאלה הועלו לראשונה בסיכומי התשובה מטעמו תוך הרחבת חזית, משההסכם משנת 1974 מתייחס לחלקה 5 ולחנויות שבה, ובשים לב לכך שהמושכר תואר באופן שונה במסמכים השונים שפורטו לעיל.

בשולי הדברים בלבד, אתייחס בקצרה אף לטענות הרשות בסיכומיה.

הרשות הינה הבעלים של 137/1512 חלקים מהמקרקעין המהווים 168 מ"ר. שטח החלקה כאמור, 1,856 מ"ר.

בתצהיר עדותה הראשית של נציגת הרשות, הגב' מונה יחיאב, הוצהר כי הרשות אינה מחזיקה ולא החזיקה מעולם במקרקעין; כי לא הייתה מעורבת בשום צורה בהסכמים או בהסכמות בין הצדדים, וכי לא נתנה הסכמה או רשות למי מהצדדים לעשות שימוש במקרקעין (ס' 4-5 לתצהיר עדות ראשית הגב' יחיאב).

לטענת הרשות בס' 22-24 לסיכומיה, לא יכולה לקום זכות דיירות מוגנת בחלקה, משלא ניתנה הסכמתה או הרשאתה לכך. זאת, על יסוד הנפסק ב-ע"א (מחוזי חיפה) 46/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה. טענה זו של הרשות - אינה נקיות מספקות. זאת, לאור פסק הדין אשר ניתן בערעור לעליון, בגדרי ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה, פ"ד לז(4) 737, עמ' 740 לפיו:
"ניהול ושימוש רגילים מה הם? נראה לי, כי ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. היקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין. במסגרת זו איני רואה כל סיבה עקרונית שלא להכיר בהשכרת המקרקעין, שהם נושא הבעלות המשותפת, כפעולה, אשר בנסיבות מתאימות ניתן לראותה כפעולת ניהול ושימוש רגילה לגבי אותו נכס. הדבר תלוי בטיב הנכס, בשימוש שנעשה בו בעבר ובגורמים אחרים הקובעים את אופיו. עשויים להיות נכסים, אשר השכרתם על-ידי רוב בעליהם היא לגביהם פעולת ניהול ושימוש רגילה (כגון בית דירות המיועדות להשכרה), ועשויים להיות נכסים, אשר השכרתם על-ידי רוב בעליהם היא לגביהם פעולה יוצאת דופן וחריגה (כגון השכרה של דירת מגורים לבית- עסק) (ראה:נ א' גולדנברג, "שיתוף במקרקעין בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969" עיוני משפט ג (תשל"ג-ל"ד) 104, 110). נראה לי, כי גישה זו מתבקשת מלשון החוק, והיא עולה בקנה אחד עם מטרתו.
4לשון החוק כיצד? לשון החוק היא כללית. אין החוק מגדיר ניהול ושימוש מה הם. נראה לי, כי בהקשרו של סעיף 30 לחוק המקרקעין אין ליתן לביטויים אלה משמעות טכנית. אלה הם ביטויים אופראטיביים, המצביעים על הליך או על פעולה. הליך או פעולה אלה יכולים להיעשות בדרכים שונות, כאשר המוסדות המשפטיים של שמירה, שאילה או השכרה הם אך אמצעי אחד מקשת אפשרית של אמצעים. עם זאת, לא כל ניהול או שימוש מותרים הם לבעלי הרוב. חוק המקרקעין מגביל את הרוב באשר לניהול או לשימוש, וקובע כי אותו ניהול או אותו שימוש צריך שיהיו רגילים. נמצא, כי ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב. כך, למשל, לא תתאפשר - במסגרת הניהול או השימוש הרגילים של חצר, המהווה קניין משותף של בעלי הדירות השכנות - בנייתו של מבנה על-ידי אחד הדיירים בלבד (ע"א 403/73[3], בעמ' 48; ע"א 538/80 [4]). על-כן הייתי סבור, כי נכס, שהושכר בעבר בשכירות לא מוגנת, אין הניהול והשימוש הרגילים בו מאפשרים השכרתו בשכירות מוגנת. לעומת זאת, לגבי נכס שהושכר בעבר על-ידי בעליו בשכירות לא מוגנת, איני רואה כל קושי לשוני בראיית השכרתו המחודשת בשכירות לא מוגנת כפעולת ניהול או שימוש, שהיא רגילה לגביו... "

ראו והשוו: ע"א (ת"א) 683/83 שושנה מני נ' חיים איזנברג, פ"מ תשמ"ה (2) 315; רע"א 4107/15 כרם עתאמלה נ' קיבוץ אושה (24/8/15); סעיפים 30 ו-31 לחוק המקרקעין.

לעניין הסכמה מכללא של שותפים לפיה השכרת חנויות בדיירות מוגנת עשויה להוות "שימוש רגיל" במקרקעין, ראו בנוסף, ת"א (י-ם) 11997-06-11 נאאלה נמרי נ' עבד אלראוף סלמאן אבו חרשיק (16/1/18), ס' 79:
"בנסיבות אלה, יש להסיק הסכמה מכללא של השותפים לפיה השכרת החנויות בדיירות מוגנת היא בגדר "שימוש רגיל" במקרקעין, ועל כן רשאי שותף אחד להשכיר את החנות בשכירות מוגנת. על פי אותה הסכמה, השכרת חלקו של שותף אחד אינה מונעת מיתר השותפים להשכיר את חלקיהם שלהם, אולם מרגע ששותף אחד הכניס דייר מוגן לחנות, הפך אותו דייר לדייר מוגן גם של יתר השותפים, אשר יהיו זכאים רק לשכר הדירה ו/או דמי מפתח.
התובע עצמו, אשר לכל היותר בא בנעליו של סבו, מושתק מלהתנער מהתנהלות זו, לאחר שהודה שכך נהג גם הסב."

מעיון במאגרים עולה כי ערעור שהוגש על פסק הדין בגדרי ע"א (מחוזי י-ם) 3334-03-18 נמרי ואח' נ' סלמאן אבו חרשיק ואח'- נדחה ביום 25/6/19.
השוו עוד: ע"א 396/89 מוחמד פארס אלמוחתאסב נ' הקדש משה בן ראובן ויטנברג, פ"ד מה(1) 295, עמ' 299.

התובע הצהיר בסעיף 5 לתצהיר עדותו הראשית, כי חלק מן החלקה הושכר עוד בשנת 1956 בדיירות מוגנת למר חמודה כמוסך. בסעיף 2 לסיכומיו נטען, כי אף אביו המנוח השתמש במקרקעין משנות החמישים לעסקו לייצור ותיקון מרכבי משאיות. בסעיפים 12 ו-22 לסיכומיו נטען, כי במקרקעין היו דיירים מוגנים נוספים, עוד בטרם הוקמה החברה. טענות אלה עשויות ללמד על טיב הנכס והשימוש שנעשה בו בעבר ומשכך, ומבלי לטעת מסמרות, טענת הרשות אינה נקייה מספקות.

לנוכח כל האמור לעיל, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות כנגד הנתבעים כולם.

סוף דבר

אשר על כן, התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעים 1-7 יחד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

התובע ישלם לנתבעת 8 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

הסכומים לעיל ישולמו תוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישאו הצמדה וריבית מהיום עד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ה אלול תשפ"א, 02 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: סמיר סרוג'י
נתבע: סרוגי הידרוליקה נצרת בע"מ
שופט :
עורכי דין: