ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין סופי ג'רוזולימסקי נגד סבאג גניפר :

בפני כבוד ה שופט אמיר לוקשינסקי-גל

תובעת

סופי ג'רוזולימסקי

נגד

נתבעים

  1. סבאג גניפר
  2. זאן קלוד דידלה סיטרוק

ב"כ התובעת: עו"ד אלמוג חכמון

ב"כ הנתבעים: עו"ד יעקב גרסון

פסק דין

תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של כ- 250,000 ₪ ביחס לעסקת רכישת בית מגורים על ידי הנתבע בסך של 10.5 מיליון ₪ .

רקע
התובעת הינה מתווכת במקרקעין, בעלת רישיון תיווך.

הנתבע 2 (להלן: הנתבע) והנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) הינם אב וביתו. בתקופה הרלבנטית לתובענה, הייתה הנתבעת תושבת ישראל אשר התגוררה ברעננה, ואילו הנתבע היה תושב חוץ אשר התגורר בצרפת, וביקש לעלות לישראל על מנת לגור בסמיכות לביתו. יצוין כי הנתבע עצמו עוסק בתיווך מקרקעין בצרפת (כדבריו בעמ' 20 ש' 5).

ביום 3.10.2017 חתמה הנתבעת על הסכם תיווך מול התובעת, ביחס לבית מגורים ברחוב הצנחנים 14 ברעננה (להלן: "הנכס"). אין חולק כי חתימת הנתבעת על ההסכם נעשתה בידיעת שני הצדדים, עבור אביה, הנתבע, ששהה באותה עת בצרפת (כמפורט בסעיפים 12-13 לתובענה, שתוכנם אושר בבקשת הרשות להתגונן).

על פי נוסח ההסכם שהוגש על ידי התובעת, דובר בהסכם לרכישת מקרקעין (טופס ההסכם כלל מספר חלופות: "מכירה/ רכישה/ השכרה/ שכירת", והחלופה של " רכישה" הוקפה על ידי התובעת בעיגול). דמי התיווך עבור חלופ ת הקנייה (שאף היא הוקפה בעיגול) נקבעו בטופס ההסכם על סך של 2% בצירוף מע"מ מערך העסקה.

התובעת מילאה בטופס ההסכם את שמה של הנתבעת, את כתובתה ואת מספר הטלפון הנייד שלה. עם זאת, התובעת לא כתבה את מספר תעודת הזהות של הנתבעת.

בהסכם פורטו שלושה נכסים. הראשון מביניהם היה הנכס מושא התביעה, ולצידו נכתב המחיר המבוקש 13,800,000 ₪. שני הנכסים האחרים נמחקו בקו.

יצוין כי הנתבעת טענה כי הטופס שעליו חתמה היה ריק, ופרטיו מולאו על ידי התובעת רק לאחר מכן, מבלי שנמסר לה העתק. כן טענה כי ביקשה אך ורק לשכור נכס עבור אביה, ולא חיפשה נכס לרכישה. כפי שיפורט בהמשך, לא מצאתי לקבל טענות אלה של הנתבעת.

במהלך חודש אוקטובר 2017, הנתבעת, ובהמשך גם אביה, ביקרו בנכס והחל להתנהל מו"מ מול המוכר, במעורבות התובעת. בתמצית, המוכר ביקש למכור את הנכס, ואילו הנתבע, שציין בפני התובעת כי המחיר המבוקש מעט יקר, ביקש לשכור אותו לפרק זמן מסוים בטרם יחליט על רכישתו.

בהמשך לכך, פעלה התובעת לגשר על הפערים בין הצדדים. התובעת העלתה בפני המוכר הצעה שלפיה הנתבע ישכור את הנכס למשך שנה, עם אופציה לרכישתו בתום התקופה. התובעת הצליחה לשכנע את המוכר להסכים להצעה, אולם בשלב זה הודיע לה התובע כי הוא מעוניין להעמיד את תקופת השכירות על שנתיים. התובעת העבירה למוכר את הצעת הנתבע, אולם המוכר, שביקש ודאות רבה יותר למכירת הדירה, סירב. בכך הסתיים המו"מ, והצדדים נפרדו לדרכם (ראו פירוט השתלשלות האירועים בסעיפים 17-23 לתובענה, אשר אושרו בבקשת הרשות להתגונן).

בחלוף כשנה וחודשיים, בחודש דצמבר 2018, שב הנתבע ופנה לתובעת ביחס לנכס אחר שהוא התעניין ברכישתו בעבר. התובעת השיבה שאכן אותו נכס עומד למכירה, ובד בבד הציעה לו לשוב ולבחון את הנכס מושא התביעה שאף הוא עודנו מוצע למכירה. הנתבע השיב לה כי ילדיו ראו את הנכס מושא התביעה עם מתווכת אחרת (להלן: " המתווכת הנוספת").

התובעת, שהופתעה מהמידע שמסר לה הנתבע, פנתה מיד למוכר, ומסרה לו כי היא המתווכת והגורם היעיל בעסקה, הואיל והיא הראתה לנתבעים את הנכס והחתימה אותם על הסכם עם דמי תיווך בסך 2% משווי העסקה. לדבריה, המוכר ביקש ממנה שלא תקלקל את העסקה, וכן נתן לה להבין שהנתבעים מתעניינים בשכירת הבית, ואף הבטיח לה כי במידה שהבית יושכר לנתבעים היא תקבל ממנו דמי תיווך עבור שכירות. פרטים אלה לא הוכחשו על ידי הנתבעים (ראו סעיפים 24-26 לתובענה, וכן סעיף 71 לבקשת הרשות להתגונן, שלפיו סעיפים 24-31 לתובענה אינם מוכחשים – אף לא הכחשה מחוסר ידיעה. יוער כי טענה זו חזרה גם בתצהיר העדות הראשית של התובעת, ואילו המוכר שהגיש תצהיר מטעם הנתבעים לא התייחס לטענה זו, ובכלל זאת לא הכחיש אותה).

בד בבד, המשיכה התובעת להציע לנתבע נכסים אחרים למכירה ואף ביקשה לתאם עמו פגישה לבקר באותם נכסים, אשר בהמשך בוטלה על ידי הנתבע (כפי שעולה מהתכתובת הטלפונית שצירפה התובעת, ראו למשל הודעות התובעת מתאריכים 20.12.2018, 21.12.2018, 3.1.2019, 6.1.2019, 7.1.2019, 9.1.2019 וכן הודעות הנתבע מיום 9.1.2019 בדבר ביטול הפגישות מאחר שיש "יותר מדי התלבטויות").

ביום 24.1.2019 נחתם הסכם בין המוכר לבין הנתבע לרכישת הנכס, בסך של 10,525,000 ₪. ההסכם כלל גם הסכם נוסף על שכירת הנכס למשך שנה בטרם הרכישה. עם זאת, במקרה דנא, במובחן מההצעה שהועלתה במו"מ הקודם בחודש אוקטובר 2017, הנתבע התחייב מלכתחילה בהסכם לרכישת הנכס, ולא היה מדובר במתן אופציה בלבד בתום תקופת השכירות. הצורך בחתימה על הסכם שכירות נבע מרצונו של הנתבע להיכנס לנכס באופן מיידי (תמורת דמי שכירות) ולדחות את מועד תשלום התמורה למועד מאוחר יותר שעד אליו יתאפשר לו לארגן את הסכום הנדרש לרכישה.

עוד באותו היום כתבה התובעת לנתבע, לאחר שנודע לה על הסכם הרכישה ממקור אחר, כי "שמעתי את הבשורה הטובה מזל טוב... רק איך איש עסקים כמוך פועל בצורה [לא הוגנת] אבל אם אתה שקט עם זה לבריאות". בהמשך שלחה התובעת לנתבע מכתב דרישה באמצעות בא כוחה לתשלום דמי תיווך. משהנתבע סירב, הוגשה התביעה דנא.

לטענת התובעת, מתקיימים כל התנאים הנדרשים בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים ) המזכים אותה בדמי תיווך. היא בעלת רישיון תיווך מקרקעין, נחתם הסכם תיווך כדין, והיא הייתה הגורם היעיל בעסקה. לטענתה, פניית הנתבעים למתווכת הנוספת, נעשתה בחוסר תום לב, על מנת לעקוף את הסכם התיווך שנחתם עמה ולשלם דמי תיווך נמוכים יותר בשיעור של 0.5% (שאף הם הושבו לנתבע, לטענתה).

לטענת הנתבעים, התובעת אינה זכאית לדמי תיווך , מכמה טעמים. לטענתם, בתמצית, הסכם התיווך שעליו חתמה הנתבעת אינו תקף, מאחר שנחתם כשהוא ריק, והנתבעים חיפשו אך ורק נכס להשכרה, ולא לרכישה. כמו כן, גם לאחר שמולא ההסכם בדיעבד, לא נכתב בו מספר תעודת הזהות של הנתבעת. מכל מקום, ההסכם עשוי לחייב את הנתבע בלבד, שכן הנתבעת חתמה עליו כשלוחתו.

בנוסף, התובעת לא הייתה הגורם היעיל בקשירת העסקה, והנתבעים לא מנעו ממנה מלהיות הגורם היעיל. פנייתם למתווכת הנוספת נעשתה בתום לב, על מנת שתאתר עבורם נכס לשכירות ברעננה, והיא זו שהציעה להם מיוזמתה את הנכס מושא התביעה, מבלי שאמרה להם שהמוכר מעוניין במכירה בלבד. הנתבעים זכרו שראו את הנכס בעבר, אולם חלפה למעלה משנה מאז, הם לא זכרו מי הייתה המתווכת, ומכל מקום המו"מ דאז כשל ועתה דובר בעסקה שונה לחלוטין בתנאיה ובמחיר.

בהליך דנא העידו מטעם התובעת – התובעת בעצמה; ומטעם הנתבעים – הנתבעים והמוכר אשר הגישו תצהירי עדות ראשית. כן העידה המתווכת הנוספת, שנסיבות זימונה יפורטו בהמשך.

דיון והכרעה

שתי שאלות עיקריות טעונות הכרעה: ראשית, האם נכרת הסכם תיווך תקף בין התובעת לבין מי מהנתבעים. שנית, האם התובעת הייתה הגורם היעיל בעסקה, באופן המזכה אותה בדמי התיווך או בחלק מהם, וככל שכן מהו שיעור דמי התיווך אשר לו היא זכאית. נדון בשאלות כסדרן.
הסכם תיווך תקף
בניגוד לטענת הנתבעת, לא מצאתי כי חתימתה נעשתה על טופס ריק, וכי הפרטים מולאו על ידי התובעת בדיעבד.

הטענה המרכזית של הנתבעים לתמיכה בגרסתם הייתה, כי הם חיפשו נכס להשכרה בלבד, ולכן לא ייתכן שהנתבעת הייתה מסכימה לחתום על הסכם תיווך שבו סומנה האפשרות "לרכישה". הנתבע ציין לעניין זה בחקירתו הנגדית כי במסגרת המו"מ ביחס לבית מושא התביעה בשנת 2017, הוא ביקש לשכור את הבית על מנת לבחון האם הוא רוצה לגור במקום והאם המגורים ברעננה מתאימים לו (עמ' 22 ש' 3-4). ברם, עיון במכלול הראיות מעלה כי אף אם הנתבע העדיף לשכור נכס, הרי שלכל אורך הדרך הוא היה נכון לבחון גם אפשרות לרכישת נכס, ככל שהיה מוצא עסקה משתלמת.

כך בהמשך עדותו הבהיר הנתבע כי באותה תקופה הוא היה נכון הן לאפשרות של רכישת נכס ככל שהיה מוצא עסקה טובה, וכן לשכירת נכס (דבר שאף מתיישב עם עיסוקו בתיווך מקרקעין בצרפת) וכלשונו: "[לשאלת בית המשפט] האם בשנת 2017 אתה חיפשת דירה לקניה, אני משיב שלא ראיתי בית אחד, ראיתי 15 בתים וחיפשתי הזדמנות. האם חיפשת לקנות, אני משיב לשכור או לקנות. חיפשתי, אין כללים..." (עמ' 22 ש' 13-15). הנתבע ציין עוד כי "אני אפילו שקלתי לקנות מגרש כדי לבנות. הייתי במשך שנים שהיה לי קושי להחליט" (עמ' 20 ש' 8).

הנתבע אישר עוד, כי כאשר פנה לראשונה לתובעת, בשנת 2016 (כשנה לפני המו"מ ביחס לבית מושא התביעה) היה זה במטרה "לקנות בית" (עמ' 18 ש' 35). הנתבע הסביר, באופן המתיישב גם עם עדות התובעת, כי בשנת 2016 הציעה לו התובעת בית לרכישה, והוא היה מעוניין בכך. אולם, כאשר ביקש לסגור את העסקה אירעה שריפה בבית שלו באילת, ובנסיבות אלה נאלץ לבטל את המו"מ. לאחר מכן עבר לגור בשכירות בתל אביב, ובמקביל המשיך לקבל הצעות הן מהתובעת והן ממתווכים נוספים (עמ' 19-20).

הנתבעים טענו כי העובדה שבשנת 2019 הם ביקשו לשכור את הנכס (נתון שאושר בנפרד הן על ידי המתווכת הנוספת והן על ידי המוכר) ואף חתמו על הסכם שכירות לשנה בטרם הרכישה, מהווה ראיה כביכול לכך שהיו מעוניינים בשכירות בלבד. ברם, כמובהר לעיל, הסכם הרכישה שעליו חתם הנתבע בשנת 2019 היה הסכם רכישה מחייב לכל דבר ועניין, ולא היה בגדר אופציה בלבד לרכישה בתום תקופת השכירות. במאמר מוסגר יצוין כי בניגוד לטענת התובעת, לא ראיתי בנתון זה, של חתימה על הסכם רכישה בשנת 2019, כתומך במסקנה כי גם בשנת 2017 הוא היה מעוניין ברכישת הנכס, וזאת מאחר שנתוניו האישיים של הנתבע בשנת 2019 היו שונים. שני אחיה של רעייתו נפטרו, ובתו לחצה עליו לרכוש בית ברעננה. כמו כן, הנתבע כבר התגורר במשך מספר שנים בישראל, כך שהייתה לו ידיעה טובה יותר היכן הוא רוצה לגור. ברם, אין צורך בנתון זה כדי להכריע שהנתבע שקל לכל אורך הדרך גם אפשרות של רכישת נכס, שכן עובדה זו עולה מדברי הנתבע בעצמו בחקירה הנגדית, כמפורט לעיל.

למעלה מן הנדרש, שכן הנתבע הודה בעדותו שהיה נכון לשקול לכל אורך הדרך גם רכישה, אפנה לראיה אובייקטיבית המחזקת עוד יותר מסקנה זו: ההתכתבויות הטלפוניות של התובעת עם הנתבע. התכתבויות אלה מלמדות על כך שהתובעת הציעה לנתבע נכסים לרכישה, הן בשנת 2016 (למשל הודעות מתאריכים 17.3.2016 ו- 20.3.2016) והן בסוף שנת 2018 ובתחילת שנת 2019 (למשל הודעות מתאריכים 21.12.2018, 6.1.2019 ו- 7.1.2019). פשיטא שהתובעת לא הייתה טורחת להציע נכסים לרכישה, ללקוח שחיפש נכס לשכירות בלבד. ביחס לתקופה הרלבנטית לתביעה, אוקטובר 2017, כתבה התובעת לנתבע ביום 1.10.2017: " כרגע הוא לא מעונין למכור וגם לא להשכיר לעומת זאת יש לי בית שמסתיים ואולי יסכים להשכיר אני משתדלת להראות לג'ניפר מחר ערב טוב". חלקה הראשון של ההודעה מתייחס לבית שאותו ביקש הנתבע לרכוש בשנת 2016, ולאחר מכן חזר בו בעקבות שריפת ביתו באילת. החלק השני מתייחס ככל הנראה לנכס אחר שבנייתו אמורה הייתה להיות מושלמת. הודעה זו מחזקת את המסקנה (העולה גם מעדות הנתבע כמפורט לעיל) שלפיה הנתבע היה מעוניין הן לשכור, אולם יחד עם זאת, הוא היה נכון גם לאפשרות של רכישה ככל שהיה מוצא עסקה משתלמת.

ראיה משמעותית נוספת המחלישה את גרסת הנתבעת שלפיה חתמה כביכול על טופס ריק, הינה דבריה בחקירתה, מבלי משים ובהקשר אחר (האם קיימים בתים רבים למכירה ב- 10.5 מיליון ₪) שלפיהם "בשנת 2017 היא [התובעת] כתבה 13.5 מיליון " (עמ' 24 ש' 9). כאשר ב"כ התובעת ציין בפני הנתבעת כי דברים אלה מהווים אישור שהתובעת כתבה בטופס 13.5 מיליון ₪, השיבה הנתבעת כי התובעת כתבה "לאחר שאני חתמתי" וכי המסמך שעליו חתמה היה ריק. הנתבעת שבה וטענה להגנתה בהקשר זה, כי בשנת 2017 אביה לא רצה לקנות דירה ברעננה (עמ' 24 ש' 12-17). ברם, כאמור לעיל, הוכח כי גם בשנת 2017, הנתבע היה נכון גם לאפשרות של רכישת נכס, ככל שהיה מוצא עסקה המתאימה לו. מעבר לכך, העובדה שהנתבעת אמרה באופן ספונטני שבשנת 2017 התובעת כתבה 13.5 מיליון, מחזקת עד מאוד את המסקנה שלפיה אכן התובעת ידעה שבשנת 2017 התובעת כתבה את המחיר, ואין מדובר במילוי הטופס בדיעבד .

לבסוף, גם במבחן השכל הישר, קשה להלום שהנתבעת, אישה בגירה אשר העידה באופן מודע ואינטליגנטי, הייתה מסכימה לחתום על טופס ריק, בשפה שאינה שפתה. האפשרות הסבירה יותר, הינה, שחתימת הנתבעת על טופס ההסכם נעשתה רק לאחר מילויו, ורק לאחר שהבינה את תוכנו, שהוסבר לה על ידי התובעת. כך גם עולה מהחזקות הפסיקתיות, שלפיהן אדם מוחזק כיודע את תוכנו של מסמך שעליו חתם, וכי המסמך נעשה כולו בטרם החתימה עליו, ולא תישמע מפיו הטענה שלא כך הדברים מפני שאינו מסוגל לקרוא את המסמך מטעם כלשהו (ראו למשל ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117 (1965); ע"א 2119/94 לנדאו נ' וין, פ"ד מט(2) 77, 84 (1995); ע"א 6055/04 לנדאו נ' בנק לאומי לישראל (12.7.06) בעמ' 13). אכן הנתבעת טענה כי אינה קוראת עברית, אולם בהקשר זה, ולנוכח הראיות האובייקטיביות שפורטו לעיל (והודייתה מבלי משים של הנתבעת) אשר שללו את גרסת הנתבעת ביחס לטופס, מצאתי כמשכנע את הסבר התובעת שלפיו הסבירה לנתבעת בשפתה את תוכן המסמך, שמולא בטרם החתימה עליו, ואת משמעותו.

לכך יש להוסיף, כי אילו ביקשה התובעת לזייף את הטופס כך שמילויו ייעשה בדיעבד לצורך הגשת התביעה, הרי שסביר להניח שהייתה מקפידה למלא את כל פרטיו, ובכלל זאת את מספר תעודת הזהות של הנתבעת. השמטת פרט זה (שעל משמעותה המשפטית ראו להלן) מחזקת אף היא, במבחן השכל הישר, את האפשרות שלפיה מדובר בטופס שמולא בדיעבד.

סיכום ביניים: מבין הגרסאות הנוגדות, מצאתי להעדיף את גרסת התובעת שלפיה הטופס שהגישה עם תביעתה, הוא הטופס שעליו חתמה הנתבעת, לאחר שהבינה את תוכנו אשר הוסבר לה , וכי הפרטים שמולאו בו, מולאו בטרם חתימת הנתבעת על הטופס ולא לאחר מכן. מבין פרטים אלה מצויה כאמור עמלת התיווך המוסכמת, בשיעור של 2% בצירוף מע"מ.

טענה נוספת של הנתבעים נגד תוקפו של ההסכם הינה כי חסר בו מספר תעודת הזהות של הנתבעת, בניגוד לדרישת סעיף 14(א)(ג) לחוק המתווכים ותקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997. ברם, כידוע, לא כל חסר בפרטי ההזמנה מוביל לבטלות ההסכם, ו"במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. במצב דברים זה, וכאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה תיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב בהיבט זה באופן דווקני" (ע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (5.7.2018) בפסקה 46 לפסק דינה של כבוד השופטת ד' ברק-ארז). בנסיבות העניין, אין בהשמטת מספר תעודת הזהות של התובעת כדי לגרוע כהוא זה מתוקף ההסכם, שהרי זיהויה של הנתבעת כמי שחתמה על הסכם התיווך אינו שנוי במחלוקת, ובטופס נכתבו שמה המלא, כתובתה ומספר הטלפון שלה, המזהים אותה באופן ברור ומפורש גם ללא מספר תעודת הזהות. ניסיון הנתבעים להיבנות מהחוסר הטכני האמור, בפרט כאשר הנתבע עצמו עוסק בתיווך מקרקעין והינו בעל מיומנות וניסיון בחיי העסקים (שיקול נוסף שנזכר בעניין מזרחי, לעיל) מהווה חוסר תום לב, ואין לקבלו.

טענה אחרת של הנתבעים לעומת כן יש לקבל. הנתבעת אכן חתמה כשלוחה של הנתבע, אביה, ולפיכך אין לראות בה משום צד להסכם התיווך. מסקנה זו עולה מדברי התובעת עצמה בכתב התביעה (סעיפים 12-13) שלפיהם הנתבע ביקש ממנה שתתאם עם ביתו ביקור בנכס, בטרם הגעתו לישראל. התובעת ידעה היטב אפוא, שהנתבעת פועלת בשמו של אביה לעניין הרכישה, וכי היא עצמה אינה הקונה המיועדת, אלא אביה בלבד. לפיכך, באפשרות התובעת לתבוע מכוח הסכם התיווך את השולח בלבד – הנתבע – ולא את בתו שהייתה שלוחה מטעמו (ראו סעיפים 2, 3(א) ו- 6(ב) לחוק השליחות, תשכ"ה-1965).

סיכומם של דברים – בין התובעת לבין הנתבע נכרת הסכם תיווך כדין. בהתאם להסכם התיווך, דמי התיווך בגין מכירת הנכס עומדים על סך של 2% בתוספת מע"מ כדין.

גורם יעיל

סעיף 14(3) לחוק המתווכים מתנה את זכאות המתווך לדמי תיווך בכך שהיה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

בענייננו אין חולק כי הגורם הראשון שהציג לנתבעים את הנכס, וקישר בין הנתבעים לבין המוכר, הייתה התובעת. עובדה זו מקימה חזקה הניתנת לסתירה להיותה של התובעת גורם יעיל לעסקה (ראו דברי כבוד השופט י' עמית בע"א (חי') 1698/03 כרמי נ' קלמנוביץ (7.6.2004) בפסקה 5 לפסק הדין). אלא שמצב הדברים אינו כה פשוט, שכן המו"מ שהתקיים בחסות התובעת הסתיים בכישלון, והקשר בין הנתבעים לבין המוכר חודש רק בחלוף כשנה וחודשיים. מכאן טענת הנתבעים לניתוק הקשר הסיבתי בין פעולות התובעת בחודש אוקטובר 2017 לבין עסקת הרכישה שנחתמה בחודש ינואר 2019.

כאשר מתעוררת שאלה של זהות "הגורם היעיל" בנסיבות שבהן מתגלע פער בין פעולות התיווך הראשוניות לבין העסקה שנרקמה בסופו של יום (כגון פער זמנים או פער במהות העסקה ובמאפייניה) מוטל על בית המשפט לבחון את מכלול נסיבות העניין, ולהכריע בהתבסס על מערכת העובדות הקונקרטית, האם מוצדק לזקוף את ההתקשרות לפועלו של המתווך הראשון אם לא (ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, 123-127 (1994) להלן: עניין מוסקוביץ).

כפי שהבהיר כבוד הנשיא שמגר בעניין מוסקוביץ (בעמ' 123) " אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל". כבוד הנשיא שמגר המשיך ועמד באותו עניין (בעמ' 123-124) על מספר שיקולים שיש לבחון בהקשר זה, שאינם בגדר רשימה סגורה וממצה: "(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה סופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה...; (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך".

בד בבד עם השיקולים האמורים, יש לבחון את עמידת הצדדים להסכם התיווך בחובה לנהוג בתום-לב. בכלל זאת, לקוח אשר קיבל מידע מהמתווך ובהמשך מנע ממנו בחוסר תום-לב את האפשרות לתרום לגיבוש העסקה, עשוי להיות מנוע מלטעון נגדו שלא שימש "גורם יעיל" להתקשרות. כדברי כבוד השופט א' ריבלין בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 849 (2001) (להלן: עניין "יצחקוב")): "קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל על ידי העסקת 'מתווך קש'".

לבסוף יש להבהיר, כי התוצאה בפסיקת דמי תיווך אינה חייבת להיות בינארית. עשויות להתקיים נסיבות אשר יצדיקו להפחית את דמי התיווך הנפסקים לזכות המתווך, חרף זאת ששימש "גורם יעיל" בעסקה.

כך למשל, בעניין יצחקוב, הפחית בית המשפט את שיעור דמי התיווך למחצית, מן הטעם שהתקשרות הצדדים בעסקה נעשתה גם בזכותו של "גורם יעיל" נוסף, הגם שאותו גורם אינו מתווך, ואינו זכאי לדמי תיווך (ראו רועי קרייטנר "הערעור נתקבל בחלקו: תרופות-אמצע בשל הפרת חוזה" עיוני משפט ל' 265, 274 (2007)).

במקרים אחרים, הופחת שיעור דמי תיווך לאחר שנמצא שהמתווך הפר את חובת תום הלב שלו כלפי הלקוח, למשל מפני שלא שיתף עמו פעולה, או שלא פעל בנמרצות הנדרשת לשם קידום העסקה וסיוע בהתגברות על קשיים במו"מ (מחדלים שניתן להגדירם גם כהפרת חובת הזהירות של המתווך על פי סעיף 8 לחוק המתווכים, שלפיו עליו לפעול במיומנות ובסבירות – ראו להלן). זאת על יסוד דוקטרינת "האשם התורם החוזי" (ראו למשל ת"א (שלום פ"ת) 28770-09-18 שקד נ' מילכיקר (5.3.2021); תא"ק (שלום ת"א) 45835-09-16 שבט אפרים בע"מ נ' מזרחי (4.12.2018)).

יצוין כי דוקטרינת "האשם התורם החוזי" שנקלטה במשפט הישראלי בפסק הדין בעניין eximin s.a, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993), אכן עשויה להוביל לא רק להפחתת פיצוי בגין נזק שנגרם עקב ההפרה, אלא גם להצדיק להימנע ממתן סעד של אכיפה מלאה של ההסכם, ובכלל זאת להצדיק הפחתה של התמורה החוזית הקבועה בו (ע"א (מחוזי ת"א) 3147/02 מגדל הזוהר לבנין בע"מ נ' בנק ירושלים בע"מ (27.8.2006); י' אדר, "הקטנת הנזק ואשם תורם – הילכו שניים יחדיו", משפט ועסקים י' 381, 400 (2009); וראו בהקשר קרוב של השפעת נטל הקטנת הנזק על רכיב התמורה – ע"א 3437/93 אגד בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 838 (2000) וסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970).

הפחתת דמי התיווך, עד כדי שלילתם המוחלטת, הוכרה גם בנסיבות של הפרת חובות ההגינות, הנאמנות והזהירות שחב המתווך כלפי הלקוח מכוח סעיף 8 לחוק המתווכים (ראו למשל פסק דינו של כבוד השופט ע' גרוסקופף בע"א (מחוזי מרכז) 25179-07-11 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר (3.5.2012) שבו נשללו דמי תיווך לחלוטין בשל הפרת חובת הגילוי; וכן ע"א (מחוזי ת"א) 8629-11-16 מילנר נ' ס.ד. אבן יזמות בע"מ (1.11.2017)).

מובן עם זאת, שאין לפנות לדרך של הפחתת דמי תיווך של מתווך ששימש "גורם יעיל" בהתקשרות, בדרך שגרה. הכלל הוא, שמתווך ששימש "גורם יעיל" יזכה במלוא דמי התיווך הקבועים בהסכם. הפחתתם תיעשה במקרים חריגים בלבד , ובשיעור ההולם את נסיבות העניין. במקרים של הפרות הדדיות של הסכם התיווך, ניתן להסתייע לשם בחינת שיעור ההפחתה של דמי התיווך בשיקולים המקובלים בדוקטרינת האשם התורם החוזי, שעניינם השוואה של חומרת ההפרות ושל תרומתן הסיבתית לנזק או לכישלון ההתקשרות (ראו והשוו: ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 227 (1998); ע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר המהנדסים בע"מ (22.7.15) בעמ' 20-21; ע"א 1873/16 סויסה נ' הדרי אשקלון אגודה שיתופית חקלאית בע"מ (16.7.18) בפסקה 11).

טרם יישום הדין על עובדות המקרה אבקש להעיר ביחס לממצאים העובדתיים שיפורטו להלן, שתי הערות מרכזיות, ביחס לשני עדים חיצוניים – המתווכת הנוספת, והמוכר.

המתווכת הנוספת: מעדותה של המתווכת הנוספת (שנטלה ייצוג לצורך עדותה, ואף ביקשה שעורך דינה ינכח באולם בעת מתן העדות) ניכר כי חרף יחסי החברות שלה עם הנתבעת ויחסי החברות של בעלה עם הנתבע, היא ביקשה להרחיק עצמה, משיקולים שונים כגון סוגיית תשלום דמי התיווך שבוצע בדרך עקיפה, מהגדרתה כ"מתווכת" של הנתבע. כמו כן, למתווכת הנוספת קיים אינטרס לשמור על יחסים טובים עם התובעת לנוכח פוטנציאל קשרי עבודה (הדברים ברורים מעצם פעולת המתווכות באותו אזור, וראו לעניין זה גם את הודעת עורך דינה של המתווכת בהודעה שצירף ב"כ התובעת לבית המשפט ביום 23.9.20, ושעליה ביקש ב"כ התובעת בעצמו להסתמך, ולפיה בשיחה טלפונית של ב"כ התובעת עם המתווכת הנוספת אמר ב"כ התובעת למתווכת הנוספת כי "התובעת עובדת מולה [מול המתווכת הנוספת] וסביר להניח שתעבוד מולה בעתיד ולכן מבחינת התובעת היא איננה נדרשת להליך והתובעת לא ביקשה בשום שלב לגרור אותה להליך המשפטי "). לעניין האינטרסים האמורים של המתווכת, אפנה ל"תהפוכות" ברצונם של הצדדים לזמנה למתן עדות. תחילה הנתבעים ביקשו לזמנה. לאחר מכן חזרו בהם, משסירבה למסור תצהיר, והעלו טענות להשפעה לא הוגנת עליה. בהמשך התובעת ביקשה לזמנה, אולם לאחר מכן הודיעה כי היא מוותרת על הזימון לנוכח הודעת בא-כוחה של המתווכת הנוספת שפירט את עמדת המתווכת הנוספת וטען שזימונה מיותר, ואז שבו הנתבעים וביקשו לזמנה (ראו בקשות והודעות הצדדים מתאריכים 20.7.20, 17.9.20, 23.9.20, 10.12.20, 15.12.20 ו- 7.5.21. כן ראו החלטות בעניין עדות המתווכת הנוספת מיום 5.11.20 ומיום 7.5.21). בנסיבות אלה, מצאתי לאמץ דברים שהמתווכת מסרה בניגוד לאינטרסים שלה, כגון טענות עובדתיות שמהן עולה כי היא תרמה תרומה של ממש להתגבשות העסקה.

המוכר: המוכר אמנם זומן לעדות מטעם הנתבעים, ואף נתן עבורם תצהיר עדות ראשית. עם זאת, הוא נעדר אינטרס אישי בסכסוך, ומעדותו לא התרשמתי כי הוא ניסה לרצות צד זה או אחר, אלא כי העיד את הדברים כהווייתם, בהתאם למיטב זכרונו. כך למשל, המוכר לא היסס להעיד גם בהתאם לאינטרס של התובעת, כאשר ציין שהיא שכנעה אותו להראות לנתבעים את הבית, ואף הצליחה לשכנע אותו להסכים לעסקה של השכרה עם אופציה לרכישה (עמ' 16 ש' 12-20). המוכר גם לא ניסה להפריז בחלקה של המתווכת הנוספת בעסקה. הוא אמנם העיד כיצד הפעילה מאמצים לשכנע אותו להיפגש עם הנתבעים, אולם בד בבד הבהיר כי המו"מ על המכירה נעשה ללא כל מעורבות של המתווכת הנוספת וכי אף אחד לא ידע מראש כי תהיה מכירה (עמ' 17 ש' 21-22 וש' 31; עמ' 18 ש' 4-5).

לאחר הערות מקדמיות אלה, ניתן לבחון את נסיבות המקרה שלפנינו.

במקרה דנא קיימים הבדלים בין העסקה שנחתמה בסופו של דבר בין הנתבע למוכר, לבין הצעת העסקה המקורית שהתובעת הייתה מעורבת בה. השוני המשמעותי ביותר הינו המחיר שפחת לסך של כ- 10.5 מיליון ₪ בהשוואה לכ- 13.5 מיליון ₪. מן העבר האחר יש לזכור כי חל ף פרק זמן של למעלה משנה בין המו"מ הראשון למו"מ הנוסף , שבמהלכו המוכר לא הצליח למכור את הנכס במחיר הגבוה שביקש במקור. כמו כן, הנתבע התגמש אף הוא והסכים להתקשר מראש בעסקת רכישה ולא עמד על מבנה של עסקת אופציה בלבד. שני הגורמים הללו (בשילוב דמי השכירות המובטחים מראש למוכר, המעלים את השווי הכל כלי של העסקה) עשויים להוות גורמים חיצוניים להפחתה במחיר שאינם קשור ים ב"מחדל" כלשהו של המתווכת או בהיעדר נקיטה במאמצים מספקים מצידה לסייע לגשר על הפערים בי ן הצדדים (לכך ששינוי במחיר אינו מנתק בהכרח את הקשר הסיבתי בין פעולת המתווך להתקשרות בעסקה, ראו עניין מוסקוביץ, בעמ' 124).

בכל הנוגע לחלוף הזמן בין המו"מ המקורי למו"מ הנוסף, אכן מדובר בפרק זמן ממושך יחסית, אולם כפי שהובהר בעניין מוסקוביץ (בעמ' 124-125) חשיבות חלוף הזמן עומדת בדרך כלל ביחס הפוך לשווי הנכס. בענייננו אין מדובר בדירת מגורים רגילה, אלא בווילה בעלות של למעלה מ- 10 מיליון ₪. פער זמנים של כשנה ביחס לנכס מעין זה, אינו מוביל למסקנה של ניתוק הקשר הסיבתי.

זהות הצדדים שניהלו את המו"מ נותר בעינו, באופן המצביע על שמירת הזיקה הסיבתית. יחד עם זאת, המו"מ בין הצדדים התחדש הודות למאמציה של המתווכת הנוספת, אשר הצליחה בכישרונה (חרף ניסיונה להמעיט בתרומתה) לשכנע את שני הצדדים להיפגש למרות שהמוכר היה מעוניין במכירה בלבד, ואילו הנתבע היה מעוניין באותו פרק זמן, בעיקר, בחיפוש נכס להשכרה. לעניין זה אפנה לעדות המתווכת הנוספת בעמ' 12 ש' 1-10, 30-31 , ובכללם: "אני הצעתי להם את הדירה... [אמרתי לנתבעת ש]אני אשכנע את בעל הבית כי הבית עמד על השוק הרבה זמן, למכירה, אני אשכנע את בעל הבית להראות את הבית לשכירות"); בעמ' 14 ש' 4-5: "היה לי קשה מאוד לשכנע את המוכר שרצה למכור [לשכנעו להיפגש עם הנתבעים]"; ובעמ' 15 ש' 24-27: "לפני הפגישה... היו לי כמה שיחות איתו [עם המוכר] הוא לא רצה להכניס את הלקוחות לשכירות. אבל שמעתי שהם חיפשו קניה, אז יש לך קלף גם ביד, הזדמנות". דברים אלה מתיישבים היטב עם עדות המוכר שהעיד כיצד המתווכת הנוספת שכנעה אותו להיפגש עם הנתבעים, למשל דבריו בעמ' 17 ש' 14-21, ובכללם: " היא התעקשה מאוד מאוד, התקשרה אליי 20 פעם. לחצה עלי וביקשה ממני להראות את הבית, שאין לך מה להפסיד, תראה להם, נראה מה יצא מזה. היא מאוד מאוד התעקשה"; כן ראו עמ' 18 ש' 1-4.

למתווכת הנוספת שולמו בגין העסקה דמי תיווך מטעם הנתבע בשיעור של 0.5% (ראו עדותה בעמ' 14 ש' 22-31, שבהם היא אישרה את השיעור של 0.5% וחרף הכחשתה הראשונית שקיבלה סכום מהנתבעים היא ציינה לאחר מכן "אני בעצמי לא קיבלתי בעצמי כסף. בעלי התעסק בזה...". בהודעת עורך דינה של המתווכת הנוספת מיום 10.12.20 נטען כי נמסר סכום לבעלה של המתווכת הנוספת. בעדותה טענה המתווכת הנוספת כי הסכום אינו קשור כביכול לתיווך, והיא לא שבה על הטענה ששולבה במכתב של בא כוחה שלפיה כביכול הסכום הושב לנתבע). סכום זה נמוך משמעותית מהסך של 2% בצירוף מע"מ שנקבע בהסכם התיווך עם התובעת, אולם מן העבר האחר, בשים לב לכך שמדובר בעסקה בעלת שווי גבוה, אין מדובר בדמי תיווך זניחים כלל וכלל.

26. כפי שניתן להיווכח, בחינת השיקולים השונים לא מוליכה למסקנה ברורה. עם זאת קיימים שני שיקולים מהותיים אשר מטים את הכף לטובת ההכרעה כי התובעת שימשה "גורם יעיל" בהתקשרות בעסקה.

השיקול הראשון הינו שהנתבע לא נהג בתום לב כלפי התובעת, בכך שלא יידע אותה על אודות הפניית המתווכת הנוספת לנכס שהתובעת הציגה לו בעבר, בטרם חידוש המו"מ ובכך מנע ממנה מלהיות מעורבת בו ולתרום להתקשרות. מכאן גם קשה לזקוף לחובת התובעת את ההבדלים בין המו"מ הראשון למו"מ הנוסף. יוער כי אין לקבל את גרסת הנתבעים שלפיה לא זכרו כביכול שהתובעת הייתה המתווכת שהראתה להם את הנכס כשנה קודם לכן, וזאת בשים לב לכך שאין מדובר בהצגת נכס "סתם" אלא במספר ביקורים שהובילו למו"מ משמעותי בין הצדדים, וכן לכך שהנתבע זכר את הנתבעת ואף פנה אליה בסמוך לתקופה שבה חודש המו"מ ביחס לנכס. ודוקו: ברי כי לקוח אינו מחויב כלפי מתווך שהראה לו ראשון את הנכס "עד אין קץ". השאלה אימתי קמה חובה על לקוח ליידע את המתווך הראשון על חידוש מו"מ או על הפנייה של מתווך אחר, הינה תלוית נסיבות. במקרה דנא, מצאתי כי קמה חובה כזו, וזאת בשים לב לכך שחלוף זמן לתקופה של כשנה ביחס לנכס בשווי העולה על 10 מיליון ₪ אינה מכרעת בהכרח כאמור לעיל, לכך שחיפוש הנתבע אחר נכס לא הסתיים באופן מוחלט אלא נמשך בעצימות כזו או אחרת במשך התקופה, לכך שהתובעת לא הסתפקה בשעתו בהצגת הנכס אלא הייתה מעורבת במו"מ בין הצדדים וקירוב הלבבות , תוך העלאת הצעות וניסיונות לגישור על הפערים, ואף לא הייתה רחוקה מאוד מסגירת העסקה, ולכך שבמהלך המו"מ הראשון השיגו הצדדים מידע מהותי ביחס לעסקה העשויה להתגבש ביניהם אשר כפי שיובהר מיד, סביר שנעשה בו שימוש לשם גיבוש העסקה במו"מ הנוסף.

השיקול הנוסף הינו שקיימת אפשרות סבירה שעצם קיום המו"מ הראשון בחסות התובעת, שבו הנתבע בחן את הנכס והצדדים התקרבו לסגירה, תוך הסכמה עקרונית על מחיר אולם מחלוקת ביחס לתקופת השכירות שתקדם למתן האופציה, תרם לסגירת העסקה בעת חידוש המו"מ. כלומר, המידע הייחודי שהיה בידי הצדדים ביחס לנכס ולעסקה שעשויה להתגבש, שהושג בזכות המו"מ הראשון שהתקיים בחסות התובעת, היה גורם מהותי שסייע לצדדים להתקשר בעסקת המכירה המאוחרת. ראיה נסיבתית התומכת במסקנה זו הינה כי מעדות המוכר והנתבע עצמו עולה כי כבר בעת הביקור של הנתבעת ואחיה בנכס (בשלהי שנת 2018 בתחילת המו"מ הנוסף) ולמרות שהנתבע העדיף לשכור נכס ואף לא נכח פיזית באותו ביקור שכן שהה באילת, הוא העלה הצעת רכישה בטלפון (בשיחת וידאו) כאשר המחיר שהציע, 10 מיליון ₪ קרוב למדיי למחיר הסגירה שעמד על כ- 10.5 מיליון ₪ . ראו לעניין זה את עדות המוכר, בעמ' 18 ש' 1-5 (המוכר הסביר כי לא הסכים להצעה הראשונית שנמסרה בטלפון, ובפגישה בחלוף מספר ימים סוכמה המכירה); וכן את דברי הנתבע בעמ' 21 ש' 13-16 ובכללם: "אני סיימתי את המו"מ בטלפון לגבי המחיר". סביר להניח כי הנתבע לא היה ממהר להציע בשיחה טלפונית מחיר שבו הוא מסכים לרכוש את הנכס, אלמלא הכיר את הנכס מהמו"מ הראשון, ידע שהוא מעוניין בו תמורת המחיר המתאים, וידע מהו המחיר (הגבוה) שהמוכר דרש בשעתו ואשר לא נמצאו קונים שהסכימו לו.

המסקנה העולה מהמקובץ הינה כי חרף חלוף הזמן והפערים בין העסקאות, התובעת שימשה "גורם יעיל" להתקשרות הצדדים בעסקה, בהתאם למובנו של המושג בחוק המתווכים.

25. הגם שהתובעת שימשה "גורם יעיל" מתקיימות במקרה דנא נסיבות המצדיקות הפחתת דמי התיווך הנקובים בהסכם.

ראשית, לאחר כישלון המו"מ הראשון, התובעת לא ביצעה ניסיונות נוספים לחידושו, עד אשר פנה אליה הנתבע מיוזמתו כשנה וחודשיים לאחר מכן. חידוש המו"מ נעשה במעורבותה של "גורם יעיל" נוסף, המתווכת הנוספת שבכישוריה הביאה את הצדדים למפגש חרף הפערים ההתחלתיים ביניהם. בנסיבות אלה, בדומה לפסק הדין בעניין יצחקוב, ישנה הצדקה להפחתה בדמי התיווך שיש לפסוק לזכות התובעת.

שנית, לאחר שנודע לתובעת על חידוש המו"מ בין המוכר לנתבע, בעקבות השיחה הטלפונית עם הנתבע, התובעת טענה כי פנתה למוכר, שביקש ממנה "לא לקלקל את העסקה". ברם, ההתנהלות המצופה מהתובעת בסיטואציה מעין זו, על פי חובת הנאמנות וההגינות וחובת תום הלב כלפי הנתבע הייתה לכל הפחות להבהיר לנתבע עצמו, באופן מפורש, כי היא רואה עצמה זכאית לדמי תיווך, ולו חלקיים, ככל שתיקשר עסקת מכירה בגין תרומתה להתקשרות. לנוכח חלוף הזמן ומעורבות מתווכת נוספת, זכאות התובעת לדמי תיווך שוב אינה מובנת מאליה מכוח הסכם התיווך המקורי, ועל התובעת כצד המקצועי ומעניק השירות ללקוח, חלה חובה ליידע את הנתבע על כוונתה לדרוש את דמי התיווך. ברם, התובעת לא טענה כי נהגה כך כלפי הנתבע ומהראיות אף עולה כי היא המשיכה לעמוד מולו בקשר ולהציע לו נכסים אחרים למכירה, כאילו לא מתחיל להירקם סכסוך פוטנציאלי ביניהם. אילו הייתה הנתבעת מעמידה את הנתבע במפורש על דרישתה לדמי תיווך אם ירכוש את הנכס מושא התביעה, אפשר בהחלט כי הסוגיה הייתה נפתרת ללא צורך בהליך משפטי, באמצעות מו"מ בין הצדדים או מו"מ משולש או מרובע במעורבות המוכר והמתווכת הנוספת, שבו הצדדים היו מסכימים להסדיר את סוגיית דמי התיווך, כך שמחד גיסא לא תסוכל העסקה בשל הצורך להוסיף דמי תיווך ומאידך גיסא תשולם תמורה מסוימת גם לתובעת (כפי שנעשה ביחס למתווכת הנוספת, לפי עדות המוכר). לא מן הנמנע, כי במקרה כזה הצדדים היו מגיעים להסכמות אחרות ביחס לדמי התיווך ששולמו למתווכת הנוספת (בפרט לנוכח שווי העסקה הגבוה יחסית) או ביחס למחיר העסקה, ומכל מקום הייתה ניתנת לנתבע אפשרות הוגנת יותר לכלכל את צעדיו בהקשר זה. עמידת התובעת על תשלום מלוא דמי התיווך בנסיבות אלה, שבהן אף לא טרחה להבהיר לנתבע שזו כוונתה למרות שיידע אותה על חידוש המו"מ, אינה מתיישבת עם חובות הנאמנות ותום הלב שלה כלפיו. אשם זה שדבק בהתנהלות התובעת, גדול יותר מהאשם שדבק בהתנהלות הנתבע, שבכל זאת יידע את התובעת על חידוש המו"מ באמצעות מתווכת אחרת בטרם סגירת העסקה (במענה להצעת התובעת לחידוש המו"מ, בשיחה הטלפונית שיזם הנתבע עם התובעת בשלהי שנת 2018).

26. בעניין יצחקוב נמצא שבגין מעורבות גורם יעיל נוסף מוצדק להפחית את שיעור דמי התיווך למתווכת במחצית. במקרה דנא, השוואת "יעילות" התרומה של שני הגורמים להתקשרות הצדדים בעסקה, הייתה עשויה להצדיק שיעור הפחתה דומה. ברם, לנוכח הפרת הנתבעת את חובת הנאמנות ותום הלב כלפי הנתבע כמפורט לעיל, מוצדק ל הכיר בשיעור הפחתה משמעותי נוסף. עם זאת הפרות התובעת אינן מצדיקות שלילה מוחלטת של דמי התיווך, וזאת לנוכח ההפרות מצידו של הנתבע (שהחל במו"מ מחודש מבלי ליידע את התובעת, ולא ביקש להסדיר מולה את סוגיית דמי התיווך בטרם השלמת העסקה) בפרט בשים לב לכך שהנתבע אינו לקוח רגיל וחסר ניסיון אלא איש העוסק בעצמו בתיווך נדל"ן, בצרפת.

במקרה דנא, בנסיבות שהתעוררו, נדרש היה משני הצדדים מכוח עיקרון תום הלב, לפעול בשיתוף פעולה עם גילוי ה"תקלה" שבה מתווכת נוספת הפנתה לאותו הנכס, ו לערוך משא-ומתן בתום לב במטרה להגיע לפתרון מוסכם. שני הצדדים הפרו חובה זו, תוך העדפה שלא להציף את הבעיה ולהותירה עמומה.

לאחר שקלול הגורמים, והשוואת חומרת ההפרות ותרומתן הסיבתית לכישלון ביצועו של הסכם התיווך בין הצדדים (כאשר ה"אשם" שיש לייחס למתווכת גבוה יותר, שכן בכל זאת מדובר בהסכם למתן שירות שהיא הגורם המקצועי בו, בפרט שמדובר בתיווך בישראל ואילו הנתבע פעל כמתווך בצרפת) מצאתי להפחית את דמי התיווך שיש לשלם לתובעת לסך של 0.5% משווי העסקה בצירוף מע"מ כדין.

סוף דבר
27. סיכומם של דברים: דין התביעה להתקבל באופן חלקי בלבד, כלפי הנתבע, כך שדמי התיווך שהתובעת זכאית להם מהנתבע יועמד על שיעור של 0.5% משווי העסקה בצירוף מע"מ. דין התביעה נגד הנתבעת להידחות.

לפיכך, על הנתבע לשלם לתובעת סך של 61,571 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הסכם הרכישה של הנכס ביום 24.1.2019 ועד למועד התשלום בפועל. לסכום זה יתווספו הוצאות בשים לב לשיעור יחסי של האגרה ולעלויות ההתייצבות לדיונים, בסך של 2,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 9,000 ₪ בשים לב לשכ"ט המינימאלי המומלץ של לשכת עורכי הדין ביחס לסכום התביעה שהתקבל ולדיונים שהתקיימו. מאחר שייצוג הנתבעים נעשה במשותף, ונוכחות הנתבעת נדרשה ממילא, לא ראיתי מקום לחיוב בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בגין דחיית התביעה נגד הנתבעת , ומצאתי להסתפק בכך ששיעור שכ"ט עו"ד לטובת התובעת ייפסק בשים לב לתעריף המינימאלי המומלץ.

הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן גם רכיב ההוצאות ושכ"ט עו"ד יישא הפרשי הצמדה וריבית, וזאת מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.
זכות ערעור כדין.

ניתן היום, כ"ה אלול תשפ"א, 02 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: סופי ג'רוזולימסקי
נתבע: סבאג גניפר
שופט :
עורכי דין: