ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מינהל מגורים ישראל פ.מ בע"מ נגד עמותת "חריש המאוחדת" :

לפני כבוד השופטת תמר שרון-נתנאל בקשות: 52 ו- 56

התובעת/נתבעת שכנגד

מינהל מגורים ישראל פ.מ בע"מ

נגד

הנתבעת/תובעת שכנגד
עמותת "חריש המאוחדת"

החלטה

זו החלטה בשתי בקשות לגילוי מסמכים.

התביעות
1. התביעה והתביעה שכנגד שהוגשו בתיק דנן נוגעות למחלוקות שהתגלעו בין הצדדים בנוגע לפרויקט מגורים ביישוב חריש. מינהל מגורים גיבשה קבוצת רכישה לשם הקמת פרויקט מגורים בחריש, לשם בניית 490 יח"ד, בדרך של בנייה עצמית (להלן: "הפרויקט").

לצורך כך, נחתם הסכם ניהול בין מינהל מגורים לעמותת "חריש המאוחדת" (להלן: "העמותה"), אשר רכשה מרמ"י, בשנת 2013 מקרקעין בחריש להקמת הפרויקט. על פי ההסכם, בגין ארגון העמותה וניהולו האדמיניסטרטיבי וההנדסי של הפרויקט, זכאית מינהל מגורים לשיעור של 8.75% מהעלות הכוללת של כל יחידה בפרויקט.

2. הפרויקט נתקל בקשיים ובכללם - קשיי מימון והעמותה החליטה (כפי שהייתה רשאית לעשות על פי ההסכם בין הצדדים) להמשיך את ניהול הפרויקט באמצעות גורם אחר. על כך אין מחלוקת. הצדדים חלוקים בשאלה, על פי איזה סעיף משנה הפסיקה העמותה את ההתקשרות עם מינהל מגורים ומה התוצאה הכספית של הפסקה זו.

3. מנגד - הגישה העמותה תביעה נגד מינהל מגורים, על סך של 40 מ' ₪ (לצרכי אגרה) בטענה לנזקים גדולים שגרמה לה מינהל מגורים, בכך שהיא הציגה בפניה מצגי שווא וביניהם - מצג שווא בדבר לוחות הזמנים למסירת הדירות ובדבר אומדן עלות ממוצעת של דירה בפרויקט (666,000 ₪) לרבות עלויות הפיתוח, שעה שהעלות הנכונה הייתה גבוהה מכך במאות אלפי שקלים. כן נטענות על ידה טענות בנוגע להשגת מימון בנקאי ועוד, שאין צורך להיכנס אליהן כאן.

הבקשות
4. בהמשך להסדר דיוני מוסכם לצמצום ההליכים המקדמיים, שהוגש על ידי הצדדים לתיק בית המשפט במסגרת בקשה מס' 52, הגיש כל צד בקשה לגילוי מסמכים, כדלקמן:

בקשת העמותה (בקשה מס' 54)
5. עמותת חריש ביקשה לחייב את מינהל מגורים, להמציא לה את מסמכי התמחור והעלויות של פרויקט אחד של ממ"י ביישוב חריש ( להלן: "מסמכי הפרויקט האחר "). הפרויקט שמסמכיו מבוקשים הוא פרויקט "נאות חריש", שלטענת העמותה, הוא דומה מאד לפרויקט מושא המחלוקות בהליך דנן, הן מבחינת מהות הפרויקט, מבחינת היקפו, מבחינת ה"זינוק" באומדן ומבחינת הטענות שהועלו במסגרת תביעה שהוגשה ונדונה שם, ובכלל זה - טענה דומה לעניין עלויות הפיתוח.

6. מינהל מגורים מתנגדת לבקשה בטענה, כי העמותה לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח שמסמכי הפרויקט האחר רלבנטיים להליך דנן. לטענתה קיים שוני רב בין הפרויקטים ולכל פרויקט מרכיבים ומאפיינים ייחודיים לו . לטענתה, בפרויקט האחר חלו אירועים ייחודיים אשר השפיעו רבות גם על העלויות ועל לוחות הזמנים.

עוד טוענת היא, בין היתר, כי גילוי מסמכי הפרויקט האחר יביא לניהול תביעה מורכבת לגבי העלויות שם והגורמים להן וכי מדובר, למעשה "במסע דיג" פסול ו אף גילוי המסמכים המבוקשים עלולים לפגוע בצד שלישי.

7. סבורה אני שדי בטענה המרכזית של מינהל מגורים, על מנת להכריע בבקשה לחובת העמותה. על אף הדמיון הלכאורי בגודלם של הפרויקטים ובמרכיבים נוספים, עלויותיו הסופיות של כל פרויקט בנייה מושפעות, בדרך כלל, מגורמים שונים הייחודיים רק לו. מוצאת אני, אפוא, ממש, בטענת מינהל מגורים לפיה לא יהיה די בעצם העובדה שהאומדן בפרויקט האחר לא היה ריאלי ושהעלות בפועל היית ה גבוהה יותר, אלא יהיה צו רך לברר מה גרם לכך בפרויקט האחר , בטרם ניתן יהיה להסיק מעצם העלייה בהוצאות הפרויקט האחר , כי האומדן במקרה דנן, היה נכון לשעתו.

בירור כזה, של הסיבות לעלייה בהוצאות של הפרויקט האחר, יכביד עד מאד על בירור התביעה דנן ואין כל מקום אפשר זאת . בנוסף - ספק רב מאד בעיניי אם בסופו של יום, ניתן יהיה להסיק מכך מסקנות לגבי האומדן בפרויקט דנן. עוד מצאתי ממש בטענות מינהל מגורים לגבי חשש לפגיעה בצדדים שלישיים , שהיו צד לפרויקט האחר (אשר אינם חלק מבקשה זו) מגילוי כה נרחב.

8. לפיכך, אני דוחה את בקשת העמותה.

בקשת מינהל מגורים (בקשה מס' 56)
9. מינהל מגורים מבקשת להורות לעמותה, לגלות ולהעביר אליה את המסמכים כדלקמן:
א. הפרוטוקולים של ישיבות מועצת העמותה, שהתקיימו לאחר יום 1.4.2016.
ב. התיק האדריכלי של הפרויקט.
ג. דוחות שמאיים, דוחות התקדמות הפרויקט והדוחות החודשיים של הפרויקט.

10. מינהל מגורים טוענת, כי מאחר שלולא התייקר הפרויקט התביעה שכנגד כלל לא הייתה באה לעולם, יש רלבנטיות למסמכים המציגים את התמונה העובדתית לגבי החלטות ואירועים אשר השפיעו על עלות הפרויקט, גם אם הם התרחשו לאחר החלפתה של מינהל מגורים. לטענתה, מאחר שהעמותה הגישה תביעה ע"ס 40 מ' ₪ בגין התייקרויות הפרויקט, הרי כדי לדעת אם מינהל מגורים אחראית להתייקרויות, יהיה צורך לבחון לא רק את התכנון המקורי של הפרויקט, אלא גם את כל הסיבות להתייקרות הפרויקט, את התנהלות העמותה בניהול הפרויקט, את בחירותיה המקצועיות, כמו גם את השינויים המשמעותיים שהעמותה הכניסה בפרויקט.

11. העמותה מתנגדת לבקשה בטענה כי המסמכים המבוקשים במסגרתה אינם רלבנטיים לסוגיה שבמחלוקת וכי היא מכבידה ומהווה "מסע דיג". נטען, כי המסמכים המבוקשים מתייחסים לתקופה שלאחר החלפת מינהל מגורים בחברה אחרת ומשכך, אין הם רלבנטיים להתנהלותה של העמותה.

העמותה מפרטת, בתשובתה, את רכיבי התביעה שכנגד ומדגישה כי הטענות בה אינן קשורות במה שאירע בפרויקט לאחר החלפתה של מינהל מגורים.

12. עיון בטענות אשר בתביעה שכנגד ובעיקר בכתב ההגנה שכנגד, מעלה כי, על פני הדברים, בהחלט סביר שלהחלטות שהתקבלו על ידי העמותה, גם באשר להמשכו של הפרויקט לאחר עזיבתינהל מגורים, הייתה השפעה על העלות הסופית של הפרויקט. נראה, שלא ניתן יהיה לדעת אם אמנם האומדן היה בלתי ריאלי, ללא בחינת השינויים שנעשו בפרויקט, מאז נערך האומדן, אילו החלטות מהותיות התקבלו לגביו, כיצד הוא נוהל וכיוצ"ב ולא ניתן לומר שהחלטות העמותה אינן רלבנטיות לעניין זה.

13. אין הדבר דומה לניסיונה של העמותה להשוות את הפרויקט דנן לפרויקט אחר, כפי שביקשה העמותה לעשות. למעשה - הרציונל בדחיית בקשה זו של העמותה, על ידי, הוא אותו הרציונל אשר עומד בבסיס החלטתי להיענות לבקשת מינהל מגורים. רוצה לומר - באופן ניהולו של פרויקט ובהחלטות המהותיות, שמתקבלות במסגרתו, יש כדי להשפיע על עלותו הסופית. לכן - אין ללמוד רק מהאומדן בפרויקט אחר ומעלותו הסופית של הפרויקט האחר ומנגד - כדי לדעת אם האומדן בפרויקט מסוים היה ריאלי, יש צורך לבחון לא רק את האומדן ואת העלות הסופית, אלא גם את כל אשר נעשה "בין לבין".

לפיכך, ברמה העקרונית זכאית מינהל מגורים לקבל לידיה גם את כל הפרוטוקולים של ישיבות מועצת העמותה, שהתקיימו לאחר יום 1.4.2016.

14. כעת יש לדון בטענה נוספת של העמותה - היא הטענה להכבדה ולגילוי חומר חסוי.

העמותה טוענת, כי במשך 5 השנים שלאחר עזיבתה של מינהל מגורים את הפרויקט, התקיימו עשרות ישיבות וכי די בהכבדה שבהמצאת כל הפרוטוקולים, כדי לדחות את הבקשה. בנוסף נטען, כי בחלק מהישיבות דובר בעשרות נושאים שאינם קשורים כלל לסוגיית השינויים בפרויקט ו שכוללים גם התייעצויות משפטיות חסויות ו עניינים נוגעים לפרטיותם של חברי העמותה. כן נטען, כי יידרשו מאות שעות עבודה לשם מיון הפרוטוקולים והשחרת הקטעים החסויים.

15. הטענה לפיה יידרשו מאות שעות עבודה, על מנת לעבור על הפרוטוקולים ולהשחיר את אשר העמותה זכאית שלא לגלות, איננה סבירה בעיני ואין בה כדי למנוע ממינהל מגורים מלקבל חומר רלבנטי להליך.

16. מנגד - יש לקבל את הטענה בדבר חסיון התייעצויות משפטיות, היינו - התייעצויות של העמותה עם עורכי הדין שלה ולכן - ככל שהפרוטוקולים כוללים התייעצויות שכאלה רשאית העמותה להשחיר חלקים אלה.

אשר לטענה בדבר פגיעה בפרטיות - העמותה לא הבהירה בתגובתה כיצד גילוי הפרוטוקולים יכול לפגוע בפרטיותם של חברי העמותה, שעה שמדובר בדיונים שנוגעים לביצוע פרויקט מגורים. מכל מקום - ככל שקיים בפרוטוקולים גילוי של פרט אישי ספציפי בנוגע לחבר עמותה מסוים, ניתן להשחיר גם חלק זה.

בכפוף לאמור בסעיף זה לעיל - תמסור העמותה למינהל מגורים עותק מכל הפרוטוקולים של כל ישיבות העמותה.

17. "התיק האדריכלי" של הפרויקט - העמותה טוענת כי אין לפרויקט "תיק אדריכלי". לטענתה, במהלך תשע שנות קיומו של הפרויקט נערכו במשרד האדריכלים אלפי מסמכים, אשר אין כל הצדקה להמציאם למינהל מגורים. העמותה מציעה למסור לידי מינהל מגורים את המסמכים הספציפיים הנוגעים לתכנון הסופי של הפרויקט לרבות התכניות הסופיות שלו, על פיהן ניתן יהיה לבחון את השינויים שנערכו בו.

בעניין זה אני מקבלת את טענת העמותה; אין כל הצדקה להכבדה שבמסירת כל המסמכים שבידי האדריכלים. מדובר בדרישה כוללנית שיש בה הכבדה יתירה, שעה שנראה שאין מדובר במסמכים רלבנטיים לטענותיה של מינהל מגורים בתיק זה.

לפיכך, העמותה תמסור למינהל מגורים עותק מהמסמכים הספציפיים הנוגעים לתכנון הסופי של הפרויקט לרבות התכניות הסופיות שלו.

18. דוחות שמאיים, חודשיים, דוחות התקדמות הפרויקט והדוחות החודשיים של הפרויקט. מדובר, ללא ספק, במסמכים רבים אשר ספק רב בעיניי, אם יש בהם צורך על מנת לבחון את טענות הצדדים ולהכריע בהן.

נוכח כך ואף נוכח ההכבדה שבהמצאת מסמכים אלה, לא אורה על המצאתם, ואסתפק בכך שאורה על המצאת "דוח אפס" והדוח האחרון בלבד.

19. כל המסמכים אשר הוריתי על המצאתם, יומצאו עד לא יאוחר מיום 29.9.21.

20. על מנת לאפשר לצדדים להיערך כראוי, נדחית ישיבת קדם המשפט הקבועה ליום 4.10.21, ליום 25.10.21 בשעה 09:00.

המזכירות תמציא החלטה זו לצדדים ותעדכן את יומני.
ניתנה היום, כ"ד אלול תשפ"א, 01 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מינהל מגורים ישראל פ.מ בע"מ
נתבע: עמותת "חריש המאוחדת"
שופט :
עורכי דין: