ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין יפה פרח נגד פנינת עתידים בע"מ :

לפני כבוד השופטת נאוה ברוורמן

התובעת:

יפה פרח

נגד

הנתבעת:
פנינת עתידים בע"מ

ב"כ: עו"ד ארתור קליימן

פסק דין

מונחת בפניי תביעה כספית על סך של 451,351 ש"ח , המבוססת על טענת התובעת, לפיה בין הצדדים נכרת הסכם בעל-פה מחייב, שבהתאם לו, התובעת תחתום על הסכם פינוי בינוי, ובתמורה תהא זכאית לשידרוג דירתה, על חשבון הנתבעת.

רקע:

הגב' יפה פרח (להלן: "התובעת") הינה בעלת זכויות בדירה ברחוב רמה 3 תל-אביב (להלן: " הדירה"(, הידועה כחלק מחלקה 106 בגוש 7321, בשכונת נווה שרת בתל-אביב.

פנינת עתידים בע"מ (להלן: "הנתבעת") הינה חברה קבלנית העוסקת בייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן.

ראשיתו של ההליך בהמרצת פתיחה, במסגרתה טענה התובעת כי בינה לבין הנתבעת נכרת הסכם (להלן: "ההסכם"), לפיו התובעת תחתום על הסכם פינוי בינוי (להלן: " הסכם פינוי בינוי"), ובתמורה תהא זכאית לשדרוג דירתה מדירת ארבעה חדרים , לדירת חמישה חדרים, וזאת ללא תמורה כספית מצד התובעת, אלא על חשבון הנתבעת (להלן" " השדרוג").

יובהר, התובעת בחרה בהליך שבפניי, לייצג את עצמה, לבדה, במרבית ההליך.

ביום 22.05.2018 תיקנה התובעת, ברשות בית המשפט את תביעתה, והגישה תביעה כספית על סך של 451,351 ₪.

ביום 25.11.2018 ביקשה התובעת לתקן שוב את כתב תביעתה, מהטעם כי כתב תביעה מתוקן זה נערך בסיוע עורך-דין. הבקשה במתכונתה, נדחתה.

ביום 08.01.2019 הגישה התובעת בקשה חוזרת לתיקון כתב התביעה, וביום 16.01.2019 נעתרתי לבקשה, על מנת שיהא בידי התובעת להעלות את כלל טענותיה בצורה מסודרת ונהירה.

לגופם של דברים, הנתבעת יזמה פרויקט פינוי בינוי באזור המגורים של התובעת (להלן: "הפרויקט").

בין התובעת לבין הנתבעת באמצעות מר אלון ברקוביץ', מנכ"ל הנתבעת (להלן: "אלון"), התנהל שיח, בקשר לפרויקט, ונערכו ביניהם מספר פגישות.

ביום 01.08.2011 חתמה התובעת על הסכם פינוי בינוי.

על מנת שלא נמצא חסרים, בנוגע לפרויקט, את הדיירים, ובין היתר, את התובעת ייצג עו"ד שידלובר (להלן: "עו"ד שידלובר").

לטענת התובעת, הנתבעת החליטה "לקנות לה נפשות", באמצעות הבטחות שניתנו לדיירים , על מנת שאלה יחתמו על הסכם פינוי בינוי. ברם, דיירים רבים לא חתמו על ההסכם.

התובעת מגוללת בכתב תביעתה כי בשנת 2009 נפגשה עם אלון שלוש פעמים בקפה "מיקדו סנטר", תל-אביב (להלן: " קפה מיקדו").

לטענת התובעת, במסגרת הפגישה השנייה, הציע לה אלון כי בתמורה להסכמתה לחתימה על הסכם פינוי בינוי, ישדרג את דירתה. וכן, אלון הוסיף כי ההפרש בין מחירי המחירון של דירות ארבעה חדרים, כפי הדירה שהתובעת הייתה זכאית לה, לבין דירת חמישה חדרים, יהיה באמצעות שירותי תיווך שתעניק התובעת לנתבעת.

יוער, במועד פגישה זו הציג אלון את העובדה לפיה המועד לביצוע השדרוג הסתיים.

התובעת שמה יהבה בפתק (להלן: "הפתק"), אותו כתב אלון במהלך פגישה זו.

מפאת חשיבות נוסח הפתק, יובא תוכנו כבר עתה ככתבו וכלשונו:

"1) שדרוג כמו כולם מחיר כ- 2000 $ למ"ר לפי מה שכתוב לפי התנאים של מחיר המקרקעין 2) היתרה בין מחיר מחירון של הדירות לתשלום באמצעות שירותי תיווך במקרקעין 3) הקומה של השדרוג אותה קומה של ההגרלה".

בין הפגישה השנייה לפגישה השלישית, הייתה תכתובת מייל בין אלון לבין עו"ד שידלובר (להלן: " המייל", נספח ו' לכתב התביעה).
ועוד, טוענת התובעת כי בפגישה השלישית שנערכה בינה לבין אלון, זה האחרון הגיע עם שני מכתבים. האחד, כאילו נוסח על ידי התובעת, לפיו היא מבקשת שיאפשרו לה לשדרג את הדירה, למרות שחלף המועד לכך (נספח ד' לכתב התביעה התוקן) .

המכתב השני הינו מכתב תשובה לבקשת התובעת, לפיו הנתבעת מאשרת את השדרוג (נספח ה', שם).

לשיטת התובעת, היא שאלה את אלון מדוע ההבטחות בדבר שדרוג על חשבון החברה אינן מועלות על הכתב, בתשובה ענה אלון כי העניין חייב להיוותר סודי בגלל מראית חוסר שוויון ביחס לדיירים האחרים, ושהוא יעמוד בה בטחתו.

מעבר לאמור, טוענת התובעת כי אלון החליט שלא לצרוך את שירותי התיווך של התובעת, ולמרות זאת הבטיח כי יעמוד בהתחייבותו כלפי התובעת ויעניק את השדרוג, ללא תמורה.

התובעת מתארת את השתלשלות האירועים, שזומנה להשתתף בהגרלה לבחירת הדירה העתידית, ושבסמוך למועד ההגרלה הגיעה למשרד המכירות, לביצוע השדרוג. במשרד נכח נציג בשם איילון (להלן: "איילון"), והבהיר לה שעלויות השדרוג הן בסך של 451,351 ₪.

התובעת מדגישה כי ידעה שההסכם בינה לבין אלון הינו סודי, על כן ביקשה לתאם פגישה עם אלון.

בסופו של יום, הנתבעת התכחשה להתחייבויותיה כלפי התובעת, ומכאן התביעה.

התובעת מבקשת לבסס טענותיה, בין היתר על ה"פתק" שכתב אלון, ומפנה לפסק דין שניתן בתא"ק (ת"א) 9988-09-12 ששם התובע מר אליעזר בן הרוש תבע את קבוצת אפאל בע"מ (להלן: "תביעת בן הרוש"; "פסק דין בן הרוש", בהתאמה).

בתביעת בן הרוש, התנהל פרויקט פינוי בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב. במרכז התביעה שם, הסכם שנכרת בין הצדדים, במסגרתו התקשרה הנתבעת עם בן הרוש לקבלת שירותיו כ"פרויקטור" , אשר יסייע בידה להוציא אל הפועל את פרויקט פינוי בינוי. השאלה שהתעוררה שם – האם "הסכם הפרויקטור" נכנס לתוקף, והאם בן הרוש קיים את חלקו.

במסגרת ההליך שם, העיד אלון.

מנגד, הנתבעת מעלה טענות מקדמיות – התיישנות, שיהוי, ופורום אחר לבירור המחלוקת.

לגופן של טענות, טוענת הנתבעת כי לא הובטח לתובעת שדרוג "על חשבונה" של הנתבעת, לא בעל-פה, ולא בכתב.

לכל היותר, התנהל משא-ומתן בין שני צדדים וכחלק מן המשא-ומתן, באחת הפגישות, ניסתה התובעת לקבל תנאים מועדפים, תמורת הסכמתה לחתום על הסכם פינוי בינוי. בין היתר, ביקשה התובעת שיוארך עבורה המועד לשדרג את דירתה, שכן המועד שהוקצב לכך על ידי הנתבעת , חלף.

הנתבעת מציינת, כי בקשתה של התובעת להאריך לה את המועד להגשת הצעת השדרוג נתבקשה, נוכח העובדה כי מועד השדרוג שהוקצב לדיירים, חל ף, ובהצעת השדרוג הייתה גלומה הטבה בסך שנע בין 100,000 ₪ ל- 150,000 ₪.

לאחר שחלף המועד, נדרשה התובעת לשלם מחיר מלא עבור השדרוג, ללא ההטבה האמורה.

משחלף מועד השדרוג, הסכים אלון לבחון את בקשת התובעת לשדרוג בחלוף המועד, והובהר לה שלצורך השדרוג היא תיאלץ להשלים עוד סך נוסף של כ- 2000 $ למטר ברוטו. וכן, את עלות הפרש מחיר המחירון שנע בין 100,000 ₪ ל- 150,000 ₪, תשלם התובעת באמצעות מתן שירותי תיווך, ככל שאלה יסופקו לנתבעת.

הנתבעת מדגישה כי בהסכם פינוי בינוי, בסעיף 8 להוראות ההסכם, נכתב במפורש כי עבור השדרוג תאלץ התובעת לשלם כ- 2,000 $ בצירוף מע"מ, מדד ולפי יתר הוראות ההסכם שנחתם.

מכל מקום, הצדדים חלוקים ביניהם בכל הנוגע להשתלשלות האירועים ביניהם, ובנוגע להסכמות ביניהם.

השאלה המרכזית הדורשת הכרעה – האם בין הצדדים נכרת הסכם בעל -פה, לפיו הנתבעת התחייבה לשדרג את דירת התובעת "על חשבונה", בתמורה לכך שהתובעת תחתום על הסכם פינוי בינוי , אם לאו.

אקדים ואומר, שלאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפני, שמעתי את טענות הצדדים, והעדויות, הגעתי לכלל מסקנה כי התובעת לא הוכיחה תביעתה, ודין התביעה – דחייה.

במסגרת ההליך, הוגשו כתבי הטענות, תצהירי עדות ראשית, ראיות ונשמעו העדויות.

מטעם התובעת העידה היא עצמה, ומטעם הנתבעת העיד אלון.

בתמצית טענות התובעת:

בין התובעת לנתבעת נחתם הסכם בעל-פה, לפיו התובעת תחתום על הסכם פינוי בינוי עם הנתבעת, ובתמורה תקבל שדרוג, ללא עלות מצד הנתבעת.

הנתבעת פעלה בכוחניות מול הדיירים, באי אמון ובחוסר שקיפות.
הנתבעת פעלה מחד, תוך סחיטה ואיומים, "סתימת פיות", פיטורי עו"ד מלווה, ומנעה מכרז כמקובל במתחמים אחרים. מאידך, נתנה תמריצים והטבות לדיירים המשדרגים את דירתם, וההטבות ניתנו באופן אישי ובחשאיות. הנתבעת התנהלה בצורה כושלת, והדבר גרם נזק רב לדיירים.

בשנת 2009 הנתבעת יזמה עם התובעת שלוש פגישות, על מנת למנוע הליכים משפטיים כנגד הנתבעת בגין סחיטה באיומים, וכן כדי למנוע התקשרות עם יזם אחר.

הפגישות בין התובעת לאלון נערכו ב"קפה מיקדו", ולא במשרדי הנתבעת במתחם, מאחר ואלון חשש מהדיירים.

אלון הציע שכדאי שהתובעת והנתבעת "יסתדרו ביניהם", והבטיח להביא הצעה שתטיב עם שני הצדדים.

אלון הבטיח שדרוג על חשבון הנתבעת, ללא עלות מטעם התובעת. חלק יהיה הטבה על סך של 150,000 ₪, והיתרה באמצעות שירותי תיווך בסך 150,000 ₪. התובעת הסכימה להצעה זו, הדברים מצאו ביטויים בפתק שכתב אלון, והתובעת ביקשה שהדברים יעלו על הכתב.

לפגישה השלישית הגיע אלון עם שני מכתבים עם תאריכים שונים, שנוסחו ונכתבו על ידי הנתבעת (נספחים ד'-ה' לכתב התביעה).

לטענת התובעת היא שאלה את אלון מדוע עניין התיווך לא עלה על הכתב, ואלון השיב כי הנתבעת ויתרה על שירותי התיווך של התובעת. כמו כן, אלון דרש חשאיות מוחלטת.

יוצא אפוא, שאלון בשם הנתבעת התחייב לשדרוג מלא על חשבון הנתבעת, אף ללא שירותי תיווך מטעם התובעת. אלון ביקש שהתובעת תיתן בו אמון מלא.

בין הפגישה השנייה לפגישה השלישית, קיבלת התובעת מסמך מעו"ד שידלובר ונתבקשה לחתום על הסכם, וזאת ללא תיקונים.

וכן, הייתה תכתובת מייל בין עו"ד שידלובר לבין אלון (נספח ו' לכתב התביעה), המשקף את ההסכם שהיה בין התובעת לנתבעת.

הנתבעת הבטיחה לתובעת שדרוג הדירה מארבעה חדרים לחמישה חדרים, ומנגד התובעת הסכימה לחתום על הסכם פינוי בינוי, להמנע מהליכים משפטיים כנגד הנתבעת, ולשמור על סודיות מוחלטת בנוגע להסכם, מה גם שהסכם הפינוי בינוי הינו הסכם אחיד.

התובעת קיבלה על עצמה את כל ההתחייבויות כלפי הנתבעת, ואילו הנתבעת מתחמקת ומתנערת מההתחייבות שלה כלפי התובעת.
התובעת מצטערת שאין בידה הקלטות שיחות שהיו בינה לבין אלון, שהיה בהן כדי להוכיח את נכונות גרסתה, ושהיא חזרה וביקשה שהדברים יעלו על הכתב.

בכל השיחות, אלון חזר ודרש סודיות מוחלטת, וחשש שההסכם ייחשף בפני הדיירים. בכל השיחות, אלון חזר וסיפר שכך הוא התנהל גם מול יוסי אביטן (להלן: "יוסי אביטן"), וכן ביקש שהתובעת לא תשתף גם את עו"ד שידלובר.

גם הפתק וגם המייל כתובים בכתב סתרים.

מכל מקום, לאור הפרת ההסכם מטעם הנתבעת, יש לחייב את הנתבעת לפצות את התובעת בשווי השדרוג האמור.

בתמצית טענות הנתבעת

התובעת לא הוכיחה את תביעתה, לא הציגה תיעוד או ראיה בדבר הבטחה שיוענדרוג ללא עלות. עדותה של התובעת אף חיזקה את גרסת הנתבעת. לאורך כל הדרך נאמר לתובעת כי השדרוג יהיה "שדרוג כמו כולם".

עו"ד שידלובר היה מעודכן בזמן אמת כי השדרוג יהיה בהתאם לתנאי השדרוג של כל יתר הדיירים.

הסכם בעל-פה להבטחת שדרוג "חינם", נוגד את השכל הישר וכללי המסחר התקינים.

הוכח על ידי אלון, כי אילו הייתה התובעת נמנעת מלחתום על הסכם פינוי בינוי, הרי שהיו ננקטים כנגדה הליכים של "דייר סרבן".

כפי שנטען, ואף הוכח, עסקינן בתובענה שהוגשה בהתיישנות וממילא בשיהוי ניכר. התובעת הודתה כי מדובר בתביעה הנסמכת על הסכם בעל -פה לכאורה, שנכרת, לשיטתה , באוקטובר 2009, והתביעה הוגשה ביוני 2009, בחלוף שבע שנים.

התובעת שקטה על שמריה וכבשה טענותיה גם כאשר חתמה על הסכם פינוי בינוי ועל נספח השינויים בשנת 2011, שם אין זכר להתחייבות בעל-פה בשנת 2009.

ועוד, סעיף 27 להסכם הפינוי בינוי, מורה כי הפורום הראוי לליבון המחלוקת הינו פורום בראשות פוסק, אלא שהתובענה הוגשה תוך הפרת התחייבות זו.

הבסיס המוסכם בהסכם הפינוי בינוי מבוסס על נקודת מוצא לפיה שדרוג בעלות של מטראז' הדירה בערכים של 2,000 $ למ"ר, בתוספת מע"מ ובתוספת מדד. מדובר בהטבה גלומה בסך שנע בין 100,000 ₪ לבין 150,000 ש"ח בין הפרשי מחיר המחירון של הדירה לערכה בשוק.
עצם העובדה כי הטבה זו ניתנה כ"הטבה", מלמד כי אין ולא יכול להיות מצב בו "הטבה" ניתנת ללא כל תמורה, ושמדובר בשדרוג "חינם".

כל שאירע היה משא-ומתן בין התובעת לנתבעת, ונערכו מספר פגישות בשנת 2009, בהן ניסתה התובעת לקבל תנאים מועדפים תמורת הסכמתה לחתום על הסכם פינוי בינוי. בין היתר ביקשה התובעת כי יוארך עבורה המועד לשדרג דירתה, נוכח העובדה כי מועד השדרוג חלף.

לאחר שחלף מועד השדרוג נדרשה התובעת, ככל שהייתה חפצה בשדרוג, לשלם מחיר מלא עבור השדרוג, ללא ההטבה.

משחלף מועד השדרוג, הסכימה הנתבעת לבחון את בקשת התובעת לשדרג בחלוף המועד, והוברר לתובעת כי לצורך השדרוג תיאלץ להשלים סך נוסף, כ- 2,000 $ למ"ר, כיתר הדיירים, וכן את עלות הפרש מחירי המחירון בין 100,000 ₪ לבין 150,000 ₪.

התובעת שבאותה עת עסקה בשירותי תיווך, הציעה לנתבעת את סכום ההפרש, מעבר לעלות המטראז' תשלם באמצעות מתן שירותי תיווך, ככל שאלה יסופקו לנתבעת. ברם, שירותי התיווך כלל לא ניתנו. הגם, בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין תנאי לקיומה של זכאות לתמורה עבור תיווך במקרקעין הוא קיומה של הזמנה חתומה על ידי הלקוח.

בהסכם פינוי בינוי נכתב במפורש בסעיף 8.3 כי עבור שדרוג תיאלץ התובעת לשלם סך של כ- 2,000 $ בצירוף מע"מ, מדד ולפי יתר הוראות ההסכם. גם בנספח השינויים להסכם הפינוי בינוי אין זכר לקיומו של הסכם בעל -פה. לא בכדי התובעת לא צירפה את הסכם פינוי בינוי.

התובעת נסמכת על ה"פתק", אולם, כל שניתן ללמוד מתוכנו, כי מדובר ב"שדרוג כמו כולם", שדרוג בתשלום.

הוכח כי הנתבעת לא הסתירה את פרטי המשא ומתן בין הצדדים, ולא כפתה על התובעת לשמור בסודיות דבר, ולראיה, פרטי המשא ומתן בין הצדדים נשלחו לעו"ד שידלובר.

התובעת נמנעה מלזמן לעדות את עו"ד שידלובר, והדבר עומד לה לרועץ.

לאור האמור, יש לדחות את התביעה על הסף, וגם לגופה.

בתמצית תשובת התובעת

בין הצדדים נחתם הסכם, והראיה לכך – הפתק. הפתק הוא הסכם בפני עצמו בנוגע לשדרוג, והוא הסכם נוסף להסכם פינוי בינוי . פרטי ההסכם תועדו בזמן אמת מול עו"ד שידלובר. בפתק נקבע גם תאריך למימוש ההסכם – 19.07.2015, ומפנה להזמנה להגרלת דירה.
התובעת מדגישה כי אם לא הייתה ערה לכך שלא זומנה להגרלה, סביר להניח שלא הייתה מוזמנת, מאחר וזומנה יומיים לפני.

אלון רצה להשאיר את פרטי ההסכם בסודיות, ובעניין זה מפנה התובעת לפסק דין בן הרוש, ששם נלמד דפוס התנהגות זהה.

הנתבעת פעלה אל מול הדיירים תחת לחץ, הפחדה ואיומים. אלון ניסה להסתיר כל עד, כל עדות וכל ראיה, לאורך כל הדרך. בכל שיחות הטלפון עם אלון הוא איים על התובעת שאם הסכם השדרוג ייחשף, התובעת תפסיד את השדרוג.

בנוגע לשירותי התיווך מטעם התובעת, הנתבעת החליטה בינה ובין עצמה לוותר עליהם, בעקבות החשש שמא הדיירים יחשפו להסכם.

התובעת פעלה בהתאם להסכם, ואילו הנתבעת היא זו שהתנערה מההסכם.

התובעת שמה יהבה גם במייל בין עו"ד שידלובר לבין אלון.

התובעת שבה, חוזרת ומדגישה כי אלון נתן לה את מילתו, והבטיח מפורשות כי ישדרג את דירת התובעת, ללא עלות.

דיון והכרעה

השאלה המרכזית הדורשת הכרעה – האם עלה בידי התובעת להוכיח כי נכרת בין הצדדים הסכם בעל -פה מחייב, לפיו התחייבה הנתבעת, באמצעות אלון לשדרג את דירת התובעת מארבעה חדרים לחמישה חדרים, ללא עלות.

כפי שציינתי בפתח הדברים, לא עלה בידי התבעת להוכיח גרסתה, ולאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפני, ושמעתי את הטענות והעדויות, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה דחייה, ואבאר.

ראשית אעיר, ששמעתי את טענותיה המקדמיות של הנתבעת – התיישנות; שיהוי; פורום אחר; עם זאת, סברתי כי בנסיבות המקרה דנן, משהתובעת אינה מיוצגת, נכון יהיה לדון לגופם של דברים.

נטל ההוכחה:

במשפט האזרחי השתרש הכלל – "המוציא מחברו עליו הראיה" (משנה בבא קמא ג' יא). דהיינו, כאשר פלוני תובע את אלמוני, מוטלת עליו החובה להוכיח בראיות כי אכן אלמוני חייב לו.

על שכמו של התובע מוטלת גם חובת השכנוע. שהרי, מידת ההוכחה במשפט האזרחי היא הטיית מאזן ההסתברות למעלה מ- 51%, בעל דין שיזכה במשפט, לאחר הליך של שמיעת ראיות, הוא זה אשר שכנע את בית המשפט כי נכונות גרסתו מסתברת יותר מזו של יריבו. הלכה למעשה, משמעותה של מידת ההוכחה האמורה היא שלדעת בית המשפט על בסיס הראיות שהונחו בפניו, כמותן, דיותן, והמשקל הראייתי שיש להעניק להן, מסתברת יותר ומתקבלת יותר על הדעת מהגרסה שכנגד. באופן ציורי נוהגים לומר שדרושה רק רמת נטל ההוכחה עד למעלה מ-50%, דהיינו, די לנושא בנטל השכנוע שגרסתו תשכנע את בית המשפט ב-51% מתוך 100% המבטאים וודאות מוחלטת, על מנת שיצא ידי חובתו.

בת"א (תל אביב) 3056/86 לויזדה נ' ההסתדרות העובדים הכללית של העובדים בא"י, בעמ' 1198 נאמר:

"הקריטריון לעקרון הוא מאזן ההסתברויות ונטייתה. שמות נרדפים משקפים את הרעיון: מהימנות גרסה מול גרסה, שהיא צריכה להיות ברורה, מוצקת משכנעת ועולה על האחרת; הגיונם של דברים; התרשמות; שכל ישר וסבירות; כמות הראיות ודיותן; האיזון הראוי; עודף ראייתי; הקרבה לאמת; אפשרות קרובה; וכדומה; וכל זה בשים לב ובשקלול מכלול הראיות שבאו בפני בית המשפט, שיש בהן להשליך אור לגבי גרסה זו או אחרת. בנוסף לאבני הבוחן האמורים שישומם לא תמיד קל, הייתי מוסיף נדבך נוסף בשקלול הכולל המחייב זהירות נוספת והוא כי יש אינטרס הן לתובע והן לנתבע בתוצאות המשפט...".

בעניינו, נחה דעתי כי לא עלה בידי התובעת להרים את הנטל המוטל על שכמה, ולהוכיח כי אכן בין הצדדים נכרת הסכם בעל -פה, לפיו התחייבה הנתבעת לשדרג את דירת התובעת, מדירה בת ארבעה חדרים לדירה בת חמישה חדרים, ללא עלות.

האם בין התובעת לנתבעת נכרת הסכם בעל-פה?

אין חולק כי חוזה יכול אפוא להיעשות בעל-פה, בכתב או בצורה אחרת.

חוזה בעל-פה הינו תוצאת הצעה וקיבול שנעשו באמצעות דיבור, יפים לענייננו הדברים שנאמרו על-ידי פרופ' גבריאלה שלו בספרה דיני חוזים, מהדורה שנייה עמ' 277:

"בפתיחת נתיב לעשיית חוזים בעל-פה טמונה תשובה לטעות השגורה אצל הדיוטות, שלפיה בהעדר כתב אין חוזה. גם סיכום דברים בעל-פה, ואפילו בעניינים מסובכים, רציניים ויקרים, יכול שיחשב כחוזה מחייב... מובן שיש להוכיח חוזה בעל-פה בראיות מספיקות, ובהעדרו של מסמך כתוב עשויה הוכחת חוזה בעל-פה לעורר קשיים. אולם שאלות אלו עניינן בתחום דיני הראיות ולא בתחום המהותי של דיני-החוזים".

ללמדך - אין חולק כי הסכם בעל-פה, הינו ככל הסכם, אך בענייננו, יש חולק האם נכרת הסכם בעל-פה בין הצדדים, אם לאו.

לטענת התובעת, נכרת הסכם בעל-פה בינה לבין הנתבעת, לפיו דירתה תשודרג מדירת ארבע חדרים, לדירת חמישה חדרים, ללא תמורה; לשיטתה, הנתבעת לא רצתה לתעד את הדברים, אלא לשמור על סודיות מפני הדיירים האחרים.

מנגד, הנתבעת מכחישה בצורה גורפת את טענות התובעת, וטוענת נחרצות כי לא היה הסכם בעל-פה בין הצדדים.

בעניין זה, עומדת גרסת התובעת מול גרסת הנתבעת; בית המשפט יבחן את העדויות וכלל המסמכים שצורפו, בראי ההליך והפסיקה.

התובעת תומכת טענתה בפתק, אשר הוגש במקור וסומן כנספח ת/1; מפאת חשיבות נוסח הפתק, יובא תוכנו שוב, ככתבו וכלשונו:

"1) שדרוג כמו כולם מחיר כ- 2000 $ למ"ר לפי מה שכתוב לפי התנאים של מחיר המקרקעין 2) היתרה בין מחיר מחירון של הדירות לתשלום באמצעות שירותי תיווך במקרקעין 3) הקומה של השדרוג אותה קומה של ההגרלה".

מלשון סעיף 1 עולה מפורשות : "שדרוג כמו כולם...".

יש להדגיש כי ברקוביץ לא מתכחש לתוכן הפתק (עמ' 33, שורות 7-8), אולם מתכחש לפרשנות התובעת, בדבר השדרוג, ללא תמורה.

התובעת העידה ביחס לשדרוג כך –

"ש. תאשרי לי שהפגישה הזו הייתה ב- 2009 נכון ?
ת. כן.
ש. בפגישה הזאת למעשה את טוענת שנמסר לך איזה נייר, צטלה, גזיר פנקס – את יכולה לאמר לנו מה השורה הראשונה באותו נייר בפתקית ?
ת. מאשרת – שדרוג כמו כולם".

(עמ' 24, שורות 16-24).

התובעת טוענת כי היה מדובר בהסכם בעל-פה, מתוך כוונה שהדברים לא יעלו על הכתב, וזאת על מנת לנקוט בזהירות. ראו עדותה:

"הפתק הזה הוא רק השיחה בינינו ואחריו הגיעה הבקשה שלי למה שהוא אמר – שדרוג כמו כולם, הוא התכוון כאילו הוא לא רצה שזה יבוא על הכתב, שזו הבטחה כמו המשדרגים ואז הוא הגיע עם שני מסמכים לפגישה השלישית משום שאני דרשתי שהדברים יבואו על הכתב והוא בא עם שני מסמכים – אחד כביכול שאני כתבתי – הבקשה שלי לשדרוג – נספח ד ונספח ה – את שניהם אלון הדפיס – אחד מהם זה לקבל שדרוג כמו כולם כלומר – מדובר על הטבה, ובמסמך השני שהוא הביא – כתוב – בקשתך מאושרת. כששאלתי מה עם המסמך השלישי לגבי שירותי התיווך – הוא אמר לי יפה אנחנו צריכים מאוד מאוד להיזהר אני וויתרתי על שירותי התיווך, זה באותו היום, את לא תתני שירותי תיווך, ואני אתן לך את מלוא השדרוג על חשבון החברה ללא עלות. במשך שנתיים התעקשתי שהדברים יעלו על הכתב. לשאלת בית המשפט האם יש מישהו ששמע את ההבטחה להטבה שאת מדברת עליה שאלון מוותר על שירותי התיווך? בפגישה הראשונה נכח אלי בראון – הוא עבד איתם, הוא לא שמע, הוא היה בתחילת הפגישה וכשהפגישה התפתחה וכשאלון אמר לי יפה יש לי מה להציע לך, הוא ביקש ממנו לצאת, ולשאלת בית המשפט לא היה מי ששמע את ההבטחה הזאת. לי הוא אמר לא לשתף את עו"ד שילדובר ומסתבר שהוא עצמו כן שיתף אותו, ועו"ד שילדובר ביקש את כל ההסכם בינינו ואלון פיטר אותו.
לשאלת בית המשפט למה לא זימנת את עו"ד לעדות? כי אני לא שיתפתי אותו. אני נדרשתי לא לשתף אותו ועד היום לא שיתפתי אותו. בין הפגישות אלון דרש מן העו"ד להחתים אותי על חוזה ללא שינויים, מתקנת: ללא תיקונים".

(ההדגשה אינה במקור; עמ' 24, שורות 24-33 ועמ' 25, שורות 1-8).

יודגש, בהתאם לעדות התובעת , ההטבה אף אינה מותנה במתן שירותי תיווך. וכן, עולה כי לא היה צד שלישי, אשר שמע את פרטי ההסכמה או ששיתפה אותו בנושא. כאמור, לטענתה, לא התכוונו למסור לה את הפתק, זאת בכוונה שהכל יסוכם בעל-פה (ראו עמ' 24, שורות 17-21). בזיקה לטענה זו, עולה כי לא שיתפה את עו"ד שייצגה (ראו הציטוט). יוער כי לא ברור מדוע, שכן עו "ד אמור להיות אמון על האינטרסים שלה , ואף עומד לתובעת חיסיון ביחסים עמו . יצוין כי גם אם לא שיתפה אותו בזמן אמת, בחרה שלא לזמנו לעדות. וראו בעניין זה בהמשך.

יש להדגיש כי ביום 01.08.2011 נחתם בין הצדדים הסכם מחייב, אשר אין בו ביטוי להסכמות אליהן התובעת טוענת. ראו במיוחד סעיף 8.3 להסכם, לפיו במידה והתובעת תבחר לשדרג, הדבר יהיה כרוך בתשלום וראו נוסח הסעיף:

"מוסכם בזאת בין הצדדים, כי במידה ויבחר מי מיחידי הבעלים להמיר את זכותו לדירה גדולה יותר בכפוף למצאי בקומה זהה לקומה שבה הוא אמור לקבל את דירת התמורה (להלן: "השדרוג") יהא ההפרש אשר ישולם על ידו עפ"י תעריף של 1,824$, בצירוף מע"מ לכל מ"ר ברוטו"

(נספח 4 לתצהיר הנתבעת).

כן חתמה התובעת על "נספח שינויים", אשר גם שם לא מצוינת ההסכמה אליה טוענת התובעת (נספח 5 לתצהיר הנתבעת).

היות ומדובר בהסכמה מהותית, לה טוענת התובעת, סבורה אני כי היה ראוי לציין זאת בהסכם. כאמור, בית המשפט לא מתעלם מטענת התובעת לפיה נדרשה ל"סודיות", ברם, ככל שמדובר בהסכם מחייב שהוא בין הצדדים בלבד, ואינו חשוף לעיני צדדים שלישיים , הדבר היה צריך למצוא ביטויו במסמך כזה או אחר.

התובעת נסמכת על הבטחה, לכאורה, משנת 2009 והגם אם לשיטת התובעת, מדובר בשדרוג לדירת חמישה חדרים, ללא תמורה.

וישאל השואל - מדוע הסכמה זו לא באה לידי ביטוי בהסכמים המסודרים המאוחרים שנערכו בין הצדדים, או למצער בהסכמים נפרדים?

האמנם הנתבעת "כפתה" סודיות, עד לכדי סירוב להעלותה על הכתב, ואכן מדובר בהסכם בעל-פה וזאת מטעמי "סודיות"?

טענות התובעת לא הוכח ו.

יוצא אפוא, כי הפרויקט יצא לדרכו , ומעדות ברקוביץ ניתן ללמוד כי במקרה של אי הסכמות מצד הדיירים, פעלה הנתבעת באפיק של "דייר סרבן" (עדות ברקוביץ, עמ' 29, שורות 23-24). עוד עולה כי פרטי המשא ומתן עם התובעת הועלו על הכתב, באמצעות הודעת מייל מיום 11.10.2009 שנשלחה הנתבעת לעו"ד שידלובר (נספח 2) .

הודעת המייל תובא כלשונה:

"אייל שלום.
1.גלי תתאם לה ולבעלה אצלכם במשרד פגישה לחתימה.
2. אבן הנגף כאן נושא השדרוג (אופציה).
3. סוכם כי תרכוש ללא לפי הפרשי מחיר מחירון. אופן התשלום:
א. חלק מההפרש ישולם בתנאי משדרגים.
ב. היתרה שתיוותר תשולם באופן הבא:
הנ"ל מחזיקה ברשיון תיווך במקרקעין ומחפשת עבודה וניסיון בתחום.
תצורף לצוות שיווק ויקצו לה 5 יחד' למכירה. יודעת ומסכימה שיקבעו לה מחיר הגבוה בכ- 1% עד 2% ממחיר מחירון. הפרש זה יהווה עמלת שיווק. שתועבר לחברה כתשלום בעד ההפרש. (זה צריך לתת סכום מספיק – של כ – 150-100 אש"ח). במידה ותרצה לנצל האופציה יוכן הסכם רכישה מתאים.

הנתבעת העידה בעניין זה, כי במועדים הרלבנטיים הייתה מיוצגת על ידי עו"ד שידלובר וכי נחשפה לראשונה למסמך רק בעת הגשת תצהירי הנתבעת (עמ' 26, שורות 1-4).

לשיטתה, המייל והפתק הם בבחינת "כתב סתרים, הנתון לפרשנויות" (עמ' 27, שורות 27-29). יחד עם זאת, עולה מהודעת המייל, בין היתר, כי "יתרת התשלום" תשולם על ידי התובעת בדרך של שירותי תיווך לנתבעת, זאת בניגוד מוחלט לעדותה, לפיה ההטבה אינה כרוכה במתן שירותי תיווך.

טענת התובעת כי אלון וויתר על שירותי התיווך, ולמרות זאת הבטיח לה שדרוג בחינם, לא עולה בקנה אחד עם הודעת המייל, כאמור.

חשוב לציין כי בסופו של יום, התובעת לא סיפקה כלל שירותי תיווך לנתבעת.

כאמור, ברקוביץ אינו מכח יש את תוכן הפתק (עמ' 33, שורות 7-8). יחד עם זאת, טוען לא היה הסכם וכי לא כפה על התובעת דבר:

"אני לא כפיתי עלייך כלום. אני לא כפתיתי דבר עליה, אם היא לא הייתה חותנמת על ההסכם היא הייתה נתבעת על הדיירים האחרים תביעת דייר סרבן ואני מניח כשבית המשפט היה שומע כתנאי לחתימתה על ההסכם לקבל תמורה גדולה יותר משאר הדיירים הוא היה דוחה ומקבל את תביעת הדייר הסרבן, והתוצאה הסופית הייתה שהיא הייתה חותמת על אותו הסכם כמו שאר הדיירים.
לשאלת בית המשפט היא טוענת שהיה ביניכים הסכם בעל פה שהתחייבת כלפיה שהיא תקבל הטבה כמו יתר הדיירים ובנוסף שהיא תיתן שירותי תיווך? שיחשב כהטבה? מה יש לך להגיד? אני עומד מאחורי זה אני מייד עם הסיכום הדבר הזה עם הגברת פרח הודעתי זאת לבא כוח הדיירים תאירתי בפניו את עקרונות הסיפור על מנת גם לוודא שסיכום זה מקובל עליו ולא חורג מן הנושא של השיווויון בתמורות. במסגרת הסיכום הזה אם היא הייתה מממשת אותו כפי שרציתי לאורך כל הדיון הזה גם לאחר שחלפו כל המועדים, היה עליה לשלם כ- 350 אלף ₪ בעבור השדרוג מ- 4 חדרים ל- 5 חדרים, ובנוסף לכך תשלום נוסף היה צריך להתבצע באמצעות עבודות בארטר של שירותי תיווך. מה השווי של שירותי התיווך? זה עניין תוצאתי אני מערילך אותו בין 75 אלף ₪ ל- 100 אלף ₪ זה עניין ששמאי צריך להעריך אותו בין מחיר של שווי הדירה הקיימת לבין מחיר שווי הדירה המשווקת וצריך לבחון את ההפרש. לשאלת בית המשפט מהי ההטבה? בתקופה ההיא פג חלון הזמנים שבו היה אפשר לבקש שדרוג – כלומר היא כלל לא יכלה לבוא ולבצע את השדרוג הזה, מכאן גם נבעה הסרבנות שלה לחתום על הסכם פינוי בינוי.
זאת הייתה המכשלה אפשר לראות גם מה כתבתי לעו"ד שידלובר שזאת הייתה המכשלה, ובעצם אני פתחתי לה את הדלת לבוא ולעשות את השדרוג בדרך הזאת".

(עמ' 29, שורות 23-33, ועמ' 30, שורות 1-9; ראו גם עדותו בעניין הכפייה בשורות 15-19).

בהקשר זה, מטענות הנתבעת עולה כי בכדי לבצע שדרוג יש לעשות כן, תוך סד זמנים מסוים ובתוספת תשלום המהווה "הטבה גלומה", בין הפרשי מחיר המחירון של הדירה לערכה בשוק. הטבה זו ניתנת כחלק מתמריץ להחיש את הפרויקט. הנתבעת טוענת כי מועד השדרוג חלף , וככל וחפצה התובעת בשדרוג לאחר המועד, היה עליה לשלם מחיר מלא, ללא הטבה.

משחלף מועד השדרוג, הסכימה הנתבעת לבחון את בקשת התובעת לשדרוג בחלוף המועד, ובלבד שתעלה אותה על הכתב, תוך שהובהר לה שתאלץ להשלים עוד סך נוסף של 2,000 $ למטר ברוטו, כפי יתר הדיירים, וכן את עלו ת הפרש מחירי המחירון בין 100 -150 אלף ש"ח, שעה שטרם היה ידוע המחיר הסופי.

בהתאם לגרסת הנתבעת, התובעת, אשר עסקה בתיווך, הציעה כי את סכום ההפרש, מעבר לעלות בסך 2,000 $ בצירוף מע"מ ומדד, תשלם באמצעות שירותי תיווך.

מבחינת טענות הצדדים, העדויות והמסמכים עולה כי גרסת הנתבעת אמינה, ומתיישבת עם מערך העובדות. מנגד, פרשנות התובעת בדבר השדרוג שהובטח לה ללא עלות, מנוגדת הן למסמכים והן להיגיון המסחרי. בהקשר זה, קשה לקבל את הטענה לפיה ההטבה אף אינה תלויה בשירותי תיווך. בכל מקרה, יש לזכור גם שבסופו של יום, התובעת לא סיפקה את שירותי התיווך .

ודוק, לא נערך בין הצדדים הסכם לעניין שירותי תיווך, אין הזמנה לשירותי תיווך, ולא קמה זכאות או תמורה בגין שירותי תיווך. וראו עדות התובעת:

"ש. אמרת שנתבקשת לתת אמון באלון – אני רוצה להפנות לסעיף 25 לתצהירך – לא נתת בסוף שירותי תיווך ?
ת. ל א. לא נתתי שירותי תיווך. הוא לא רצה שאני אתקרב לפרוייקט כדי שאף אחד לא ייחשף לעסקה שלנו (עמ' 27, שורות 16-19).

אם כן, נשאלת השאלה מכוח מה הייתה זכאית התובעת לשדרוג ללא תמורה, בהינתן שלא סיפקה למצער, שירותי תיווך, וכי בידי הנתבעת האמצעים העומדים בדין כדי לפעול כנגד דייר סרבן? היעלה על הדעת שיוצע שדרוג ללא תמורה, כזה שאף אינו כרוך בשירותי תיווך?

בנוסף, ראו את עדות ברקוביץ לפיה העסקאות נעשות בכתב ובאופן מסודר:

"ש. למה אתה מכחיש שיש ביננו עסקה בע"פ כשהפתק משקף את רוח הדברים?
ת. אין ביננו שום עסקה בע"פ, כל העסקאות שאני עושה הן בכתב ונעשות באופן מסודר. הצגתי את זה לדיירים באמצעות בא כוחם, יש כאן ניסיון שלך לסחוט כספים שלא מגיעים לך מתוך מחשבה שהחברה היא סוג של כיס עמוק ותסכים להתקשר איך או לשלם לך ש.ב אם אתה עורך הסכמים בצורה מסודרת, מדוע היה צרוך לחתום על פתקית?
ת. אין פתקיות
ש. אבל אתה לא מכחיש את הפתק שאתה כתבת אותו?
ת. אני כתבתי אותו, בכתב ידי, אני נוהג לשרבב ולרשום ראשי פרקים על מנת לזכור את זה אח"כ, מה סיכמתי ומה אמרתי. היא לקחה את הפתק והפכה אותו להסכם".

(ההדגשה אינה במקור; עמ' 32, שורות 22-32).

עדות זו של אלון מתיישבת עם נספח 2 לתצהיר, לפיה תוכן הדברים מועברים לבאי כוח הדיירים. נספחים ו' ו – ז' המצורפים לתצהירה ומהווים התכתבות עם עו"ד שידלובר, אין בהם אזכור כלשהו להבטחה ולטענת התובעת ביחס לשדרוג ללא עלות . כאמור, עו"ד שידלובר הוא גורם מהותי, שהיה בעדותו כדי לשפוך אור על שאירע. התובעת נמנעה לזמנו לעדות ועובדה זו עומדת לה לרועץ.

לא זו אף זו, התובעת לא טרחה לזמן מי מהדיירים, ולמצער את יוסי אביטן, שבעניינו טענה כי הנתבעת פעלה עמו, כפי שפעלה עמה.

כידוע, ההלכה הפסוקה כבר הטעימה לא אחת כי בעל דין, אשר נמנע מלהביא ראיות או עדויות שהיה בהן כדי לתמוך בגרסתו, קמה הנחה לרעתו כי לא היה בעדויות או בראיות כדי לסייע לו בהוכחת טענותיו (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתיתיהו ואח', פ"ד מה (4) 651 (1991); ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד (4) 595, (1990); וע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז (2) 605 (1993)).

בזיקה לכך, התובעת לא צירפה לכתב הטענות המקורי מטעמה, ולכתבי הטענות המתוקנים, את מלוא המסמכים, כגון – ההסכם עם הנתבעת מיום 01.08.2011 – נספח 4 לתצהיר הנתבעת ונספח השינויים, נספח 5. יצוין כי צורפו שני עמודים מההסכם לתצהיר עדותה הראשית, נספח ט', אשר לשיטתה, הם העמודים הרלבנטיים. יודגש, ההסכם ונספח השינויים, הם מהותי ים ולא ניתן להפריד ם ממסכת העובדות, מהפתק ויתר המסמכים.

מהתרשמות בית המשפט עולה כי קיים פער בין מה שאירע בפועל, לבין מה שהבינה התובעת, לכאורה.

כמו כן, יש לציין מבלי לקבוע מסמרות ביחס להתיישנות, כי התובעת נקטה בשיהוי ובחרה לא לפעול משנת 2009, עד למועד הגשת התביעה, בשנת 2016. ויודגש כי מהמסמכים ומהעדויות למדים אנו, כי ביצוע השדרוג מוגבל לסד זמנים מסוים.

וישאל שוב השואל - מדוע נזכרה התובעת, שנים לאחר ההבטחה, לטעון להסכם בעל-פה שהופר. ומדוע לא ביצעה את השדרוג ותבעה את עלותו לאחר מכן?

אף לגופו של עניין, עותרת התובעת לשווי ההבטחה, ולא תומכת שווי זה בחוות-דעת.

לסיום, תובא התייחסות לפסק-הדין שכונה "תביעת בן הרוש" ועליו מסתמכת התובעת; מעיון וקריאה בפסק-הדין, עולות נסיבות שונות לחלוטין מעניין זה: שם היה מדובר ב"הסכם פרויקטור" ובמהלך תקופה מסוימת, התובע שם ניסה לקיים התחייבויותיו. הוכח כי הפעולות לא היה מספיקות, אולם נפסק שהתובע לא נבחן בהתאם להצלחתו להחתים דיירים, כי אם בניסיונות להוציא את הפרויקט לפועל, יחד עם הנתבעת. בית המשפט מצא שנכון וראוי לפסוק לתובע תשלום בגין החודשים בהם פעל לטובת הפרויקט.

אם כן, עולות נסיבות שונות לחלוטין מעניינינו, ואין קשר בין תביעת בן הרוש למסכת העובדתית והמשפטית בתביעה זו.

מהאמור, לא ניתן לקבוע כי לא היה הסכם בעל-פה, לפיו התובעת תקבל שדרוג מדירת ארבעה חדרים לדירת חמישה חדרים , ו "בחינם". לא הוכח הסכם בעל -פה, או כוונה להכמין את ההסכמה בעל-פה. הפתק והמייל אינם מ אששים את גרסת התובעת.

לאור האמור, ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, הם המחייבים.

סוף דבר

לאור המקובץ לעיל, דין התביעה – דחייה.

התובעת תישא בשכר-טרחת עורך-דין ובהוצאות על סך כולל של 40,000 ₪ הסכום ישולם תוך 30 יום.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ט"ז אלול תשפ"א, 24 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: יפה פרח
נתבע: פנינת עתידים בע"מ
שופט :
עורכי דין: