ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין איילה ברייר סער נגד ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב :

לפני כבוד ה שופט ארז יקואל

העותרת

איילה ברייר סער
ע"י ב"כ עו"ד פ' יצחקי-וינברגר

נגד

המשיבות

1.ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב
ע"י ב"כ עו"ד מ' פליגלר

2.ועדה מקומית לתכנון תל אביב
3.רשות הרישוי - עיריית תל אביב יפו
ע"י ב"כ עו"ד ר' רכס

4.ויתקין 7 (2017) בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד א' אליעז

פסק-דין

העתירה נסבה על החלטת המשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר") מיום 1.6.2020 בתיק ערר 1015/0120 (להלן: "ההחלטה"). בגדרי ההחלטה, נדחה ערר שהגישה העותרת בעניין החלטת המשיבה 3 (להלן: " רשות הרישוי") מיום 8.1.2020, שאשרה בתנאים בקשה למתן היתר להריסת מבנה מגורים קיים והקמת בניין מגורים חדש תחתיו, ברחוב ויתקין 7 בתל אביב, גוש 6960 חלקה 26 (להלן: "הבקשה להיתר", "המקרקעין", בהתאמה).
רקע עובדתי
על המקרקעין ניצב בית משותף בן 2 קומות וקומת גג חלקית (להלן: "הבניין"). העותרת היא בעלת הזכויות בדירה שבקומת הקרקע בבניין.
שאר בעלי הזכויות בבניין (להלן: "הדיירים") התקשרו עם המשיבה 4 (להלן: "הקבלן") לשם ביצוע עבודות הריסה ובינוי. ביום 22.10.2019, הגישו הדיירים באמצעות הקבלן את הבקשה להיתר להריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו, בו 6 קומות וקומת גג חלקית.
העותרת הגישה התנגדות לפתחה של רשות הרישוי ב טענה, כי הבקשה להיתר הוגשה שלא כדין, שכן צו רף לה נסח טאבו ישן, בו היא איננה מופיעה כבעלת זכויות בבניין, וכן כי היא אף לא קיבלה הודעה כנדרש על הגשת הבקשה. לגופו של עניין, צוין בהתנגדות, כי דרושה הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין לבקשה להיתר, והעותרת אינה נותנת את הסכמתה (להלן: " ההתנגדות").
במקביל, ביום 26.12.2019, פנתה העותרת לבית המשפט המחוזי כאן, בשבתו כבית משפט לעניינים אזרחיים, בתביעה להורות לדיירים להעביר לידיה את כל המסמכים הנוגעים להתקשרות בנוגע ליזמות בנייה בבניין, וכן לסעד הצהרתי לפיו עליהם לפע ול עמה בשיתוף פעולה מלא. כמו כן, התבקש סעד בדמות מינוי מומחה שיבחן את החלופות הטובות ביותר למימוש זכויות הבנייה בבניין (ת"א 65158-12-19, להלן: "התביעה").
ביום 8.1.2020 קיבלה רשות הרישוי את הבקשה להיתר בתנאים, תוך דחיית ההתנגדות. בנימוקים לדחיית ההתנגדות נקבע, כי לאחר שהעותרת הלינה על כך שלבקשה צורף נסח טאבו לא מעודכן, בוצע מחדש הליך מתן הודעות לדיירים בהתאם לנסח טאבו עדכני. לגוף העניין צוין, כי בבקשה להריסה ובניה חדשה על המבקשים להציג הסכמות של לפחות 80% מבעלי הזכויות בנכס, ואכן, בעלי הזכויות החתומים על הבקשה מהווים בעלים של 89.81% מהרכוש המשותף (החלטת רשות הרישוי – נספח 2 לעתירה).
העותרת הגישה ערר על החלטת רשות (להלן: " הערר", נספח א' לתשובת המשיבה 1). בתום הדיון בוועדת הערר הומלץ לעותרת למשוך את הערר. בהיעדר הסכמות, ניתנה ההחלטה כשהיא מנומקת ובגדרה נדחו טענות העותרת . בתמצית, בהחלטה צוין כי לעותרת לא קמה כל זכות ערר, מאחר שהבקשה להיתר הוגשה לפי תכנית תא/3616א (להלן: "התכנית" או "תכנית רובע 3"), ואין בה כל חריגה המצדיקה פרסום הקלה ומתן זכות התנגדות. לפיכך, משלא נדרש לבצע הליך פרסום של הבקשה להיתר, אזי לא קמה לעותרת זכות ערר על ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר, כל עוד היא תואמת את תכנית רובע 3. כן נדחו טענות העותרת לגופן ביחס לסטייה מהתכנית.
תמצית טענות הצדדים
לטענת העותרת, הבקשה להיתר הוגשה בהליך פגום. ראשית כך , משום ש שמה של העותרת עצמה נפקד מרשימת בעלי הזכויות בבניין, ותחת זאת הופיעו בעלי הזכויות הקודמים מהם רכשה את דירתה. שנית כך , משום שבבקשה צוין, בטעות, כי בבניין שבע דירות, ולא שש כמופיע בתמצית מרשם המקרקעין.
לשיטת העותרת, פגמים אל ו הוכשרו בדיעבד, בגדרי מהלך שאינו תקין. עוד נטען, כי ועדת הערר נתנה את החלטתה בניגוד להלכה הנוהגת בדין, אשר לפיה על מוסדות התכנון להמתין להכרעת בית המשפט במחלוקות קנייניות, ואל להם להכריע בנושאים תכנוניים שעה שהחלטותיהם תשפענה על זכויות קניין המתבררות בגדר י הליך מקביל (בענייננו – התביעה).
הוסיפה על כך העותרת וטענה, כי אין עסקינן בפרויקט תמ"א 38, המאפשר קבלת הסכמה של 80% מבעלי הזכויות, כי אם בעסקת מכר מגרש וזכויות בניה בהתאם לתב"ע, המחייבת הסכמה של כל בעלי הזכויות. לשיטתה, ההחלטה "מהווה ערבוב בין הליכי תכנון ורישוי שמקורם בתכנית בנין עיר תב"ע המחייבים קבלת הסכמתם של כלל בעלי החלקה דהיינו 100% ובין הוראות חוק החיזוק (תמ"א 38) המאפשרים קבלת הסכמה חלקית של 80%". בעניין זה נטען, כי "זכותה המלאה של העותרת להחליט אם למכור או לא למכור את דירתה". עוד לטענתה, רשות הרישוי כלל לא הייתה מוסמכת לדון בבקשה להיתר אלא אך המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית") ומשכך , ההליך פגום מיסודו. טענות נוספות שהעלתה העותרת נוגעות לנושאים תכנוניים, כגון אי עמידת הבניין בתנאים לביצוע פרויקט תמ"א 38 מן הטעם שאינו מכיל 400 מ"ר בנוי, אלא 324 מ"ר, פגיעת ההחלטה באופן בלתי סביר בבעלי הזכויות במגרש צמוד, משה ותרה בנייה "על 'קו 0' ולא במרחק של 2.5 מטרים מהמגרש", ו כפיית, אגב הליך התכנון , חיבור דירתה של העותרת לדירת הגג.
למול העותרת, המשיבות מציגות נימוקי נגד במבוקשן לדחות את העתירה. לעניין אי-ציון שמה של העותרת על גבי הבקשה להיתר, הובהר, כי ב"כ העותרת הסב את תשומת לב רשות הרישוי לכך שלא נשלח אליה עותק מן הבקשה, ובעקבות כך היא קיבלה זכות טיעון, הן לפני רשות הרישוי והן לפני ועדת הערר. לגופו של עניין נטען, כי ועדת הערר בחנה כל אחד מטיעוני העותרת והגיעה למסקנה שהבקשה להיתר נעדרת סטייה מהתכנית ועל כן אין העותרת יכולה לבוא בשערי ועדת הערר ודין עררה להידחות על הסף. אשר לטענה כי היה על ועדת הערר לעכב את הדיון עד להכרעה בסוגיות קנייניות נטען, כי הדבר מסור לשיקול דעתה , וזו הפעילה אותו ולא מצאה מקום לעיכוב הדיון.
הצדדים הפנו לאסמכתאות בתימוכין בטענותיהם.
ביני לביני, לאחר הגשת העתירה דנא, נמחקה התביעה ביום 16.3.2021, וזאת לבקשת העותרת, שכעיקר טענתה, התקבלו שניים מבין שלושת הסעדים להם עתרה בתביעה.
דיון והכרעה
לאחר עיון בטענות הצדדים והתחשבות במכלול נסיבות העניין בראי הדין החל, מצאתי לנכון לדחות את העתירה. זאת, לאחר שלא התרשמתי כי נפלה שגגה בהחלטת ועדת הערר, כל שכן כזו המצדיקה את ההתערבות השיפוטית המבוקשת.
טרם דיון בטענות העותרת, אסקור את הדין החל בעניין היקף התערבותו של בית המשפט המינהלי בהחלטות מוסדות תכנון, המהווה את נקודת המוצא לדיון.
ביקורת השיפוטית על החלטת מוסד תכנוני מצומצמת לעילות התערבות המוכרות לגבי הפעלת שיקול הדעת המינהלי. יפות לעניין זה קביעות בית המשפט ב-בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, בפסקה 43, לאמור :
"כך נמצא לנו, ולא להפתעתנו, כי בעולם התכנון רבות הן הדעות ורבים הם חילוקי הדעות וההשקפות לא פחות מאשר בעולמנו שלנו, עולם המשפט. .. לא נכניס ראשנו בכל אלה, ולו מן הטעם שאין אנו רואים עצמנו כשירים וראויים להכריע בקונצפציות ובדוקטרינות של תכנון".
(ראו גם, מיני רבים: עע"מ 846/20 ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה- מחוז תל אביב נ' אופקים ב.י. רוטשילד 70 בע"מ, סע' 13-11 (13.9.2020); בג"ץ 2535/18 עיריית רמלה נ' הועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות, פסקה 27 (21.5.2019); עע"מ 7171/11 העמותה למען איכות חיים וסביבה בנהריה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (12.8.2013); עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (30.10.2016)).
בהתאם לכללים שהתגבשו, בית המשפט המינהלי אינו מחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה של הרשות השלטונית. כך נפסק, כי "ההתערבות השיפוטית בהחלטות של מוסד תכנון תיעשה במשורה, ותישמר, ככלל, למקרים חריגים בהם ההחלטה ניתנה בחוסר סמכות; מתוך משוא פנים; תוך חריגה מהותית ממתחם הסבירות; תוך מתן משקל לשיקולים זרים; או כאשר ההחלטה התקבלה תוך איזון בלתי ראוי ובלתי סביר בין השיקולים הצריכים לעניין" (עע"מ 7381 הנ"ל).
בבסיס האמור ההנחה כי ועדת הערר היא גורם מקצועי וכפועל יוצא, חזקה שקיימת לו עדיפות מקצועית על פני יכולתו של בית המשפט בניתוח נושאים תכנוניים או הנדסיים המונחים לפתחו.
ומן הכלל אל הפרט; אשר לטענה בדבר היותה של הבקשה להיתר פגומה. אף אם נודע פגם בבקשה, נוכח כך שלא נכלל בה שמה של העותרת בין בעלי הזכויות בבניין (ותחתיו הופיעו שמות הבעלים הקודמים של דירתה), אין יכול להיות חולק של ממש כי בסופו של יום הפגם תוקן והעותרת לא נפגעה ממנו. זאת , נוכח שנודע לעותרת על אודות קיומה של הבקשה להיתר, ובעקבות פנייתה בנדון נשלחה אליה הודעה בהתאם לתקנה 36(ב) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016, בגדרה יודעה בדבר זכותה להגיש התנגדות לבקשה להיתר (ראו נספח ה' לתגובת המשיבה 4). העותרת מימשה את זכותה זו, הגישה את ההתגדות וקיבלה את יומה לפני רשות הרישוי, אשר נתנה החלטה מנומקת ביחס להתנגדות. כך אף התאפשר לעותרת להגיש ערר על החלטת רשות הרישוי, ולא ירדתי לעומק טרונייתה בהקשר זה. הטענה כי הכשרת הפגם האמור נעשתה בדיעבד ודינה להתבטל הוצגה ללא תימוכין . תיקון הפגם לא נעשה בדיעבד, אלא עוד בטרם התקבלה החלטת רשות הרישוי בבקשה להיתר (וכמובן בטרם נערך דיון בפני ועדת הערר).
אשר לטענה כי בבקשה להיתר צוין שהבניין כולל 7 דירות (ולא 6, כפי שעולה מנסח הרישום) . הדבר קיבל הס בר בדיון שנערך בוועדת הערר, ולפיו שתי יחידות אוחדו ליחידה אחת במסגרת רישום הבניין כבית משותף, כאשר לשתי היחידות המאוחדות אותם בעלים (נספח 1 לעתירה, פרוטוקול הדיון בוועדת הערר, עמ' 17 שו' 39-31; עמ' 15 שו' 33-32). בין כך ובין כך, המדובר בעניין טכני גרידא ( שכן אם תאמר שהבניין מונה 6 יחידות דיור אזי יש בנמצא 5 תומכים בבקשה להיתר, ואם תאמר שהבניין מונה 7 יחידות אזי יש בנמצא 6 תומכים בבקשה, משאין חולק כי העותרת היא המתנגדת היחידה). בכל מקרה , שוכנעתי כי טרם נסתרה קיומה של הסכמה לבקשה להיתר ברוב ה נדרש בדין, כנחזה – רוב של מעל 80%.
התרשמתי כי טענת העותרת לפיה לבקשה להיתר נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות נטענה בעלמא. הן רשות הרישוי והן ועדת הערר קבעו כי על פי דין נדרשת לבקשה להיתר הסכמה של 80% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף . העותרת לא הצביעה על מקור נורמטיבי מהימן אחר התומך בטענתה כי לא כך הם פני הדברים.
יתרה מכך. בהודעת הערר שהגישה העותרת לוועדת הערר - ולא צורפה על ידה לכתבי הטענות בהליך דנא – ציינה , כי אמנם נדרשת לבקשת ההיתר הסכמה של 80% מהבעלים, ואולם הרוב הדרוש כאמור אינו קיים בנסיבות העניין. זאת, לטענתה, מאחר שלבקשה הסכימו 5 דיירים מתוך 7 דירות (רא' סע' 38 להודעת הערר, נספח א' לתגובת ועדת הערר). דומה כי העותרת מבקשת לאחוז במקל ב שני קצותיו. מחד גיסא , היא עומדת על כך שבבניין רק 6 דירות, ולא 7, ומאידך גיסא, היא נסמכת על הנתון לפיו הבניין כולל 7 דירות, על מנת לנסות ולבסס טענה להיעדר הרוב הדרוש בתמיכה לבקשה. מכל מקום, כנזכר, לא נסתר כי הבקשה להיתר הוגשה ברוב של למעלה מ-80% מהדיירים בעלי הזכויות ברכוש המשותף - 5 מתוך 6; או 6 מתוך 7.
העותרת הפנתה לפסקי הדין שניתנו ב-בג"ץ 1578/90 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א (24.10.1990) ו-עע"מ 795/19 טליאט נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה - מחוז תל‏ אביב (15.7.2020). לטענתה נפסק באלו כי אל להם למוסדות התכנון לקבל החלטות תכנוניות שעה שבין הצדדים קיימות מחלוקות קנייניות הממתינות להכרעה. אולם, בשני המקרים הנזכרים נ פסק כי ועדות התכנון רשאיות :
"להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר: יכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש".
ודוקו. אין עסקינן בכל מקרה של "מחלוקות קנייניות", כפי שעולה לכאורה מטענת העותרת, אלא במקרה שבו נחזה כי מבקש ההיתר נעדר זכויות . אין זהו המצב בענייננו, הדבר הושאר לשיקול דעת ן של ועדות התכנון, ואין עליהן חובה לעכב את החלטתן .
כך אף פסק בית המשפט ב-דנ"מ 668/11 ‏ בני אליעזר בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (24.7.2011), בהפנותו ל-בג"ץ 1578/90 הנ"ל, בזו הלשון:
"בית המשפט בענייננו הבהיר כי 'נראה כי מצויים אנו בגדרי פסק הדין בעניין אייזן, לפיו מוסדות התכנון רשאים לעכב את בקשת המשיבה ולהפנותה לערכאה אזרחית להכרעה בסוגיה הקניינית' [ההדגשה במקור]. אכן, כפי שאף הובהר בפסק הדין, עצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בנייה. אלא שמוסדות התכנון רשאים יהיו לעכב את הדיון בבקשה, במקרים המתאימים לכך, כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה" (ההדגשה במקור – א' י').
בענייננו, קבעה ועדת הערר כי: "לטעמנו אין לעכב את הדיון התכנוני בשל המחלוקת הקניינית אשר תוכל להתברר בערכאות המוסמכות" (עמ' 24 להחלטה, שו' 16-15). לא מצאתי מקום להתערב בקביעה זו, משממילא אין בהחלטה על דחיית הערר משום הכרעה במחלוקות קנייניות, ככל שישנן כאלו בין העותרת ליתר הדיירים.
אשר לטענת העותרת כי החלטת רשות הרישוי ניתנה בחוסר סמכות וכי זו הייתה מסורה לוועדה המקומית. טענה זו נדונה בפירוט על ידי ועדת הערר, נדחיתה ואף בקביעה זו לא ראיתי לנכון להתערב (עמ' 23-21 להחלטה). כפי שנקבע, הבקשה להיתר הוגשה בהליך של היתר תואם תב"ע. לפיכך, ומאחר והבקשה להיתר אינה כוללת הקלות או סטיות, לא נסתר כי היא הוגשה כדין במסלול רשות רישוי (חלף ועדה מקומית).
נותר לדון בטענות העותרת לעניין קביעות תכנוניות של ועדת הערר, כגון שהבניין כולל מעל 400 מ"ר בנוי ולפיכך עומד בתנאי הקבוע בדין לביצוע פרויקט תמ"א 38, או שההחלטה מתירה פגיעה בבעלי הזכויות במגרש צמוד, משהתאפשרה בנייה "על 'קו 0' ולא במרחק של 2.5 מטרים מהמגרש. טע נות אלו נ דונו ונדחו על ידי ועדת הערר (עמ' 24 להחלטה שו' 7-1, 23-17). עסקינן בקביעות מקצועיות-תכנוניות מובהקות ולא נמצאה העדיפות שיש לייחס לשיקול דעתו של בית המשפט בנושא על מנת שיחליף את שיקול דעתם של הגורמים המקצועיים ברשות. מכאן שאין בידי לקבל את טענות העותרת אף בהקשר זה.
לא נמצא ממש אף בטענת העותרת, משמע אגב הליך התכנון נכפה חיבור דירתה בקומת הקרקע לדירת הגג . כפי שצוין ב החלטה בבירור (עמ' 25 שו' 35 ואילך): "טענה זו לא נכונה. במסגרת החלטת הוועדה המקומית, נקבע תנאי לפיו הדירה בקומת הקרקע והדירה בקומה העליונה, כל אחת בנפרד, יהוו יחידת דיור אחת שאינה ניתנת לפיצול. משמעות הקביעה היא, שלא ניתן לפצל את דירת הגג ולא ניתן לפצל את הדירה בקומת הקרקע, וזו מטרתו של התנאי שנקבע בהקשר זה. אין המשמעות היא שדירת הגג ודירת הקרקע הן יחידת דיור אחת שאותה לא ניתן לפצל" (ההדגשה הוספה – א' י'). חרף בהירות זו, שבה העותרת על טע נתה השגויה ואין לי אלא לדחותה.
סוף דבר
ביתרת טענות העותרת לא נמצא ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי ולאור כל המקובץ, העתירה נדחית. טרם סיום אציין כי במהלך הדיון הבהרתי קושי בקיומם של שני הליכים במקביל – העתירה והתביעה. אף סברתי כי ראוי להסדיר את המחלוקת במישור האזרחי כדוגמת הבקשה דאז בגדרי התביעה למינוי מומחה. אף אם סופו של יום בחרה העותרת לייתר את הדיון בתביעה דווקא, אין בכך כדי לגרוע מטענות הצדדים הנשמרות להם במישור האזרחי. אף סבורני, מבלי לקבע מסמרות, כי יתרת המחלוקת ניתנת להסדרה ללא צורך בהליך שיפוטי נוסף .
לעניין הוצאות משפט. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, לההתנהלות הדיונית של הצדדים, למיהותם, לסוג המחלוקת ולמכלול נסיבות העניין, תישא העותרת בהוצאות המשיבות לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 21,000 ₪ בחלוקה שווה בין המשיבה 1, המשיבות 3-2 והמשיבה 4. סכום זה ישולם בתוך 60 ימים ורק ככל שלא ישולם במועד, יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ט"ו אלול תשפ"א, 23 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: איילה ברייר סער
נתבע: ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב
שופט :
עורכי דין: