ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין חברת הירקון בע"מ נגד עירית תל-אביב-יפו :

לפני כבוד השופטת צילה צפת, סגנית נשיא

עותרת

חברת הירקון בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יוסף גרנות ועו"ד גבי טימיאנקר

נגד

משיבה

עירית תל-אביב-יפו
ע"י ב"כ עו"ד אורנה אחרק-פרלוק ועו"ד שירי אשכנזי

פסק דין

עניינה של העתירה שלפני בטענה כי העותרת זכאית להשבת מקרקעין, אשר הופקעו על ידי המשיבה (להלן "העירייה") ו/או הועברו על שם המשיבה בדרך של "מכר ללא תמורה", לאחר שייעודם שונה בתוכנית תא/3700, לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין ללא תשלום פיצויים. בעתירה מבוקש להורות למשיבה להשיב את המקרקעין לעותרת, בהתאם להוראות סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה–1965 (להלן: החוק). לחלופין מבוקש לקבוע כי לעותרת זכות קדימה לרכישת המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 195(2) לחוק.
רקע
העותרת הוקמה בשנת 1964 בהחלטת ממשלה במטרה לפתח את צפון מערב תל אביב, תחילה הייתה בשליטת העירייה והמדינה ובהמשך, החל מסוף שנות ה 80 עברה בשלבים לבעלות פרטית.
עניינה של העתירה בשני מתחמי מקרקעין סמוכים (במרחק של מספר מאות מ') על חוף הים בתל אביב, כפי שיפורטו להלן:
מתחם מנדרין – בשנת 1966 רכשה העותרת ממנהל מקרקעי ישראל את חלקה 47 בגוש 6609 בשטח של כ 24 דונם. חלקה זו מסומנת כאזור מלונאות, תיירות קייט ונופש , על פי תכנית 1170 אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 1969.
בשנת 1971 פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת תא/1350 אשר מחלקת את חלקה 47 לחמישה מגרשים, אחד מהם בשטח של 10.8 דונם מיועד למלונאות ונופש נמכר על ידי העותרת ועליו הוקם מלון מנדרין. ארבעת המגרשים האחרים (חלקות סופיות 86, 87, 88, 89) בשטח כולל של 13.058 דונם (ביעוד דרכים, שצ"פ, השלמה) הועברו על ידי העותרת על שם העירייה בהעברה ללא תמורה בתהליך שהחל בשנת 1972 עד לסיום הרישום בשנת 1980.

בשנת 2015 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית תא/3700 ובגדרה הוקצו יחידות דיור לחלקות 87, 88 (שניים מתוך ארבעת המגרשים שהועברו לבעלות העיריה).
העותרת טוענת כי היא זכאית להשבה של חלקות אלו לאחר ששונה יעודן שכן הן הועברו לבעלות העירייה ללא תמורה ובכפיה.

מתחם סי אנד סאן – העותרת היתה בעלת הזכויות ב חלקה 5 בגוש 6621. על פי תכנית 1170 יועדה חלקה זו למלונאות, תיירות קיט ונופש. תכנית 1700 ב אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 1987 חילקה את חלקה 5 לחמישה מגרשים. שניים מהם (חלקות 10, 11) בשטח של 50 דונם ביעוד מלונאות ונופש ועליו הוקמו הפרויקטים "סי אנד סאן" ו"סקו"ם", חלקה 9 ביעוד שצ"פ וחלקה 12 ביעוד דרך.

חלקה 12 הופקעה על ידי העירייה לטובת דרך, ההפקעה פורסמה בשנת 1990 והבעלות נרשמה על שם העירייה בשנת 1992.
בשנת 1991 פורסמה למתן תוקף תכנית 1700ז', בגדרה בוטל חלק מדרך מאושרת ויועדה למלונאות, במקביל שונה יעוד חלק מאזור המלונאות ליעוד דרך, וכן נקבעו שני מגרשי השלמה.
במסגרת תכנית תא/3700 הוקצו 7.34 יחידות דיור לחלקה 12. העותרת טוענת כי לאחר ששונה יעוד חלקה 12 שהופקעה ממנה היא זכאית להשבתו.

עובדות נוספות הצריכות לעניין:

כחודשיים לפני שתוכנית 1170 נכנסה לתוקף, מכרה העותרת את זכויותיה בקרקע בשטח של 10.8 דונם במתחם מנדרין לחברת דדפר מוטל קומפני בע"מ (להלן: דדפר), שלימים הקימה עליו את בית המלון 'מנדרין'. על מנת שה עותרת תוכל למכור את המגרש בשטח 10.8 דונם נטו לבניה, נעשתה התחשבנות לגבי שטח שעל העותרת או דדפר להעביר לעירייה למטרות ציבוריות.

ביום 15.4.1969 כרתה דדפר על שני חוזים .

חוזה אחד נכרת בין העירייה לבין דדפר (נספח ב לתשובה לעתירה) ומציין "הואיל והחברה (דדפר צ.צ) התקשרה היום 15.4.69 עם חברת הירקון בע"מ... לרכישת הבעלות במגרש....". החוזה מציין, כי העירייה מעוניינת לעודד את דדפר ולסייע לה בבניית המלון; דדפר התחייבה להעביר לעירייה שטח של 7.2 דונם כדי שתהיה זכאית לנצל את כל שטח המגרש למטרת הקמת המלון המפעל, מבלי שתחוייב להפריש מתוך שטח המגרש עצמו חלק כלשהו למטרות ציבוריות. העירייה מצידה התחייבה כי תעשה כל אשר ניתן לעשות במסגרת החוק כדי שהוועדה המקומית תיתן בהקדם האפשרי את המלצתה לאישור התוכניות (סעיף 5(ג)).

החוזה השני נכרת בין העותרת לבין דדפר (נספח א1 לתשובה לעתירה), למכירת מגרש בשטח של 10.8 דונם. גם בחוזה זה צויין "והואיל והמשקיע (דדפר צ.צ) חתם היום על הסכם עם עיריית תל אביב יפו שתוכנו ידוע להירקון ובאותו הסכם התחייב המשקיע להעביר לעיריה שטח של 7,200 ממ"ר, חינם אין כסף על מנת שהמגרש יהא מגרש נטו לצרכי בניה המפעל (המלון צ.צ)". במסגרת החוזה נקבעו התנאים למכירת המגרש, ובכלל זה המועדים להגשת תוכניות בנייה, מועדים לבניית המלון, הסכמת העותרת לבנייה בחלקה 47 בטרם יופרד המגרש הנמכר מהחלקה, כמו כן התחייבה העותרת לגרום לחלוקת החלקה ורישום המגרש על שם דדפר על חשבונה וכיו"ב.

לטענת העירייה החוזים נכרתו "גב אל גב". למקרא החוזים נראה כי אכן הם נכרתו "גב אל גב" שכן בכל אחד מהם מצויינת העובדה כי כבר נכרת החוזה השני.

תוכנית 1170 נכנסה לתוקף כחודשיים לאחר חתימת החוזים, אך כפי שעולה מן החוזים דלעיל אשר נכרתו עם דדפר, הוראות התוכנית היו ידועות לכל המעורבים כבר במועד חתימת החוזים. העותרת לא מצאה לנכון לצרף לעתירתה את החוזים הנ"ל שנכרתו עם דדפר והם צורפו לתשובה העירייה לעתירה.

לימים מכרה העותרת את מגרשים 15 ו 17 בשטח כולל של 50 דונם ממתחם סי אנד סאן לצורך בנית הפרויקטים של סי אנד סאן וסקו"ם. על מנת שהעותרת תוכל למכור את המגרש בשטח כולל של 50 דונם לבניה נטו נעשתה גם בעניין זה התחשבנות לגבי שטחים שהעותרת חייבת להעביר לעירייה למטרות ציבוריות.

להשלמת התמונה יצוין כי ביום 11.7.2000 נחתם חוזה מס' 2000-5-00594, שהוא חוזה התחשבנות סופית בין העירייה לעותרת בגין קרקעות בגין קרקעות שהועברו ויועברו לעירייה למטרות ציבוריות (להלן: חוזה ההתחשבנות), כפי שעוד יבואר. גם את החוזה הזה, לא מצאה העותרת לצרף לעתירתה (העירייה צירפה את החוזה כנספח יד לתשובתה ).
טענות הצדדים

העותרת טוענת כי היא זכאית להשבת חלקות 87 ו-88 בגוש 6609 (מתחם מנדרין) וחלקה 12 בגוש 6621 (מתחם סי אנד סאן) מכוח הוראת סעיף 196 לחוק. לחלופין, נטען, כי אם ייקבע שהעותרת קיבלה מהעירייה תמורה בגין המקרקעין, תקום לעותרת זכות קדימה לרכישת המקרקעין בחזרה, וזאת בהתאם להוראת סעיף 195(2) לחוק. לטענתה, העברת חלקות 87 ו-88 לידי העירייה ללא תמורה נעשתה כאילוץ ב"צל הפקעה" , שכן לפי תכנית 1350 הם יועדו להפקעה. חלקה 12 הופקעה לצורך דרך.

לטענת העותרת, העירייה קיבלה ללא תמורה, מתוקף היותה רשות ציבורית, מקרקעין שהיו בבעלות העותרת. אומנם העירייה רשאית ליטול מקרקעין לצורכי ציבור, אלא שבתוכנית תא/3700, אשר אושרה ביום 15.1.15, שונה היעוד וניתן עתה לבנות במקרקעין שניטלו ממנה, שטחים למגורים ולמסחר. נטען, כי על פי הדין, במקרה שההצדקה לנטילת המקרקעין אינה קיימת עוד, אזי על העירייה להשיבם לבעלם המקורי.

לטענת העותרת, יש להחיל את ההסדר שבסעיף 196 לחוק מכוח ההיקש גם על מקרקעין שהועברו לרשות ללא תמורה . אשר לחלקה 12 במתחם סי אנד סאן, בוצעה הפקעה שאף נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, ומתקיימים התנאים שבסעיף 196(א) לחוק ככתבם וכלשונם.
העירייה טוענת מנגד כי הוראת סעיף 196 לחוק אינה חלה בעניי ננו, מאחר שהמקרקעין הועברו אליה בעסקה רצונית הנעדרת כל אלמנט של כפייה, ולעותרת ו/או למי מטעמה ניתנה תמורה בעד העברתם. משעסקינן בעסקה רצונית רשאית העירייה לנהוג במקרקעין מנהג בעלים, ובכלל זה לממש זכויות בנייה, שהוקנו למקרקעין בתוכנית 3700 או בכל תכנית אחרת. בנסיבות אלו, לא קמה לעותרת הזכות לדרוש את השבת המקרקעין בשל שינוי בייעודם.

עוד טוענת העירייה, כי דין העתירה להידחות על הסף מהטעם שהוגשה בחוסר תום לב ואגב הסתרת עובדות מהותיות מבית המשפט. בהקשר זה מציינת כי העותרת לא גילתה לבית המשפט שהעברת המקרקעין אליה עוגנה בהסכמים רצוניים שנחתמו בין הצדדים: החוזה בין דדפר לעותרת וחוזה בין דדפר לעירייה שנחתמו "גב אל גב" בשנת 1969 וחוזה ההתחשבנות משנת 2000, שמכוחו נערכה התחשבנות סופית בין העותרת לעירייה בנוגע למקרקעין נו שא העתירה, ובגדרו ויתרה העותרת על כל זכות שהייתה לה בכל הנוגע למקרקעין, לרבות זכויות לפי סעיפים 196 ו -195(2) לחוק. העירייה טוענת כי, יש לסלק את העתירה על הסף גם בשל טענות כגון ויתור, מניעות והשתק.

עוד טוענת העירייה, כי השתתת העתירה על סעיפים 196 ו/או 195(2) לחוק באופן מצטבר או לחלופין היא בגדר העלאת טענות עובדתיות חלופיות, אשר אינן יכולות לדור בכפיפה אחת. בעוד שסעיף 195(2) חל על מקרה שבו המקרקעין נרכשו בתמורה, סעיף 196 חל כאשר המקרקעין הופקעו בלא תשלום תמורה.

מכל מקום לטענת העירייה , העתירה בעילה מכוח סעיף 195(2) לחוק היא מוקדמת, שכן טרם התקבלה בעירייה החלטה בדבר מכירת המקרקעין, השכרתם או ביצוע של העברה אחרת. לבסוף טוענת העירייה להתיישנות הזכות להשבה על פי הצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע –2010, ה"ח הממשלה 604 (להלן: הצעת החוק לתיקון חוק התכנון והבניה).
דיון והכרעה
סעיף 196(א) לחוק קובע לאמור:
מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים וייעודם שונה לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים, תשלם הועדה המקומית פיצויים למי שהיה זכאי להם בשעת ההפקעה אילו היתה ההפקעה מחייבת תשלום פיצויים באותה שעה, או אם רצה בכך, תחזיר את המקרקעין למי שהופקעו ממ נו (ההדגשה בקו שלי).
זכות הקניין מגינה על זיקתו של אדם למקרקעין, גם לאחר שניטלו ממנו בכפייה, ואין נפקא מינה אם נלקחו בדרך של הפקעה או בדרך של הסכם כפוי. חובת השבת המקרקעין לבעליהן מקורי, כשנזנחה המטרה הציבורית, הובהרה בפסיקה שעמדה על מעמד זכות הקניין כזכות חוקתית המעוגנת בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו (ע"א 6663/93 צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49, 68ו [1999; להלן: פסק דין צאיג]; עע"ם 4927/08 הממונה על המחוז – משרד הפנים נ' אפרמיאן , פסקה 52 [פורסם באר"ש, 16.6.2011; להלן: עניין אפרמיאן]; בג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(2) 625, 653 [2001]).
הוראת סעיף 196(א) לחוק נוקטת את הלשון "מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים". במקרה שלפניי בעוד שחלקה 12 הופקעה לצורך דרך, חלקות 87 ו-88 הועברו לעירייה ב"העברה ללא תמורה" ולא הופקעו. בפסיקה נקבע כי יש לבחון במקרה כזה אם פעולת ההעברה ללא תמורה נכפתה על בעל הזכויות בקרקע אם לאו.

על הרציונל שבבסיס הוראות סעיפים 196 ו -195 לחוק עמד בית המשפט בעניין אפרמיאן , מפי השופטת אילה פרוקצ'יה:
על פי הדין, הרשויות הציבוריות מוסמכות ליטול את מקרקעי הפרט לצורכי ציבור בלבד. משתם הצורך הציבורי, או לא מומש מלכתחילה, הרי שככלל, מתערער הבסיס המשפטי והמוסרי להמשך החזקת המקרקעין בידי הרשות. על רקע תפיסה זו נחקקו סעיפים 195 ו -196 לחוק התכנון והבניה, והתפתחה פסיקה ענפה של בית משפט זה, שהרחיבה והדגישה את זכותו של הבעלים המקורי להשבת מקרקעין. ברוח זו תוקנה גם פקודת הקרקעות בתיקון מס' 3. דברים אלה יפים לכל מצב בו נלקחה קרקע בכפייה בלא קשר לאמצעי בו בחרה הרשות הציבורית לצורך הגשמת הלקיחה ( בפסקה 53) .
עוד נקבע בעניין אפרמיאן, כי ניתן להחיל את סעיף 196 גם בנסיבות בהן המקרקעין לא הופקעו הלכה למעשה, זאת על דרך היקש:
"בהיקש מהוראות סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, ובשים לב לעקרונות כלליים של עשיית עושר ולא במשפט, הרשות הציבורית אינה רשאית לדרוש תשלום מהבעלים בעבור החזרת הקרקע שניטלה ללא תמורה. [...] עם זאת, על הבעלים תחול חובה לשלם היטל השבחה על עליית שוויים של המקרקעין עקב תכנית שהצמיחה לו טובת הנאה" (בפסקה 58).

עם זאת, השופט יצחק עמית הוסיף באותו עניין, כי אין להסיק מכך שכל עסקת מכר ללא תמורה בין הרשות המקומית לבעל המקרקעין היא עסקת רכישה כפויה, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

על העברת נכס ללא תמורה לרשות בצל הפקעה נאמר בפסק דין צאיג:

"[...] הבעלים מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית, כביכול מרצון חופשי, בצל הצפייה, ואולי נכון יותר לומר תחת איום, של הפקעה. יתרה מזאת, לא פעם הבעלים מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית, כביכול מרצון חופשי, משום שאחרת הוא ייאלץ להמתין זמן ממושך לקבלת אישור או היתר הנדרשים לצורך הפיתוח של המקרקעין. אילולא כן, הבעלים לא היה מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית ללא תמורה. העברה כזאת דומה להפקעה במסווה של הסכמה, בחינת כופין אותו עד שיאמר רוצה אני" (בעמ' 68א–ב). כמו כן הוסף שם (בעמ' 69ב) כי "[...] העברה מרצון של מקרקעין תיחשב כהפקעה לצורך חישוב השטח הפטור מתשלום פיצויים, רק אם נעשתה ללא תמורה כספית (או תמורה אחרת שיש לה שווי כספי) מן הרשות המפקיעה [...]".
כדי להטיל על הרשות המקומית חובה להשיב את המקרקעין לבעליהם משנזנח הייעוד לצורכי ציבור, יסוד הכפייה בהעברת המקרקעין לרשות הוא חיוני. בהקשר זה נקבע בעע"ם 2914/03 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון נ' חונוביץ, [פורסם באר"ש, 25.3.2010; להלן: עניין חונוביץ]).
"[...] כאשר מדובר בהעברה רצונית של קרקע לרשות הציבורית ולא עקב כפייה, אין זה משנה עוד האם הייעוד הציבורי מומש או נזנח. הבעלים אינו יכול להשיג ביטול של ההעברה, אך משום שהמטרה הציבורית לא מומשה"
בע"א 1047/11 עיזבון ברזלי נ' המועצה המקומית תל מונד (פורסם באר"ש, 26.11.2012; להלן: עניין ברזלי), כאשר קרקע מועברת לרשות ללא תמורה, וברקע איום ההפקעה, יראו את ההעברה כהפקעה ויחולו דיני ההפקעה. ברם:

"[...] לא כל העברת קרקע ללא תמורה לרשות היא העברה השקולה להפקעה. כך למשל, אם העברת הקרקע נעשתה מתוך אינטרס של הבעלים והצמיחה לבעלים תמורה עקיפה או טובת הנאה, כמו השבחת הקרקע שנותרה ברשותו (אם בדרך של שינוי ייעוד, אם בדרך של הגדלת אחוזי בנייה). במקרה כאמור, הנטייה היא שלא לראות בכך העברה השקולה להפקעה, כי אם העברה מרצון [...] (שם, בפסקה 12).

השאלה אם העברת המקרקעין לרשות נעשתה מרצון או בכפייה איננה פשוטה כלל ועיקר. נפסק כי "[...] ההבחנה בין רכישה בהסכמה לבין רכישה כפויה במסווה של העברה ללא תמורה – אינה קלה. היא נגזרת על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, בהתחשב בשאלה לאיזה צורך נעשית [...]" (דברי השופט עמית בעע"ם 3202/05 עיריית רמת השרון נ' גנין, פ"ד סג(3) 854, 879ב [2010; להלן: עניין גנין]; עע"ם 8409/16 מדינת ישראל נ' קרסו, בפסקה 4 [ פורסם באר"ש, 22.2.2018; להלן: פסק דין קרסו]).
בעע"ם 1370/07 קרמר נ' המועצה המקומית אבן-יהודה (פורסם באר"ש, 28.12.2011) קבע השופט (כתוארו אז) חנן מלצר :

"אין יסוד לקביעה גורפת, לפיה דין העברה מרצון לעולם כדין הפקעה, וזאת בהקשר של עתירה להשבת קרקע שהועברה לרשות 'ללא תמורה' בנימוק של זניחת מטרת ה 'הפקעה'. שאלת תחולתם של דיני ההפקעה בהקשר זה תיבחן איפוא בהתאם לנסיבות, ועל רקע המהויות שליוו את הפעולה והמתווה החוקי והפרוצדורלי, אשר העברת המקרקעין לרשות 'ללא תמורה' היוותה את השלב האחרון שלו " (בפסקה 30; ההדגשה במקור).

בעע"ם 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית ת"א–יפו (פורסם באר"ש, 9.11.2015; להלן: עניין שיכון עממי) עמד בית המשפט על אינדיקטורים שונים אשר יסייעו להכריע אם יש לסווג עסקת העברה ללא תמורה כעסקה רצונית או כעסקה כפויה שדינה כהפקעה, אולם אין מדובר ברשימה סגורה:
[...] קביעת מהות ההסכם מחייבת בחינת נסיבות עריכתו כמו גם תוכנו, ובין היתר: זהות יוזם התכנית מכוחה הועברו המקרקעין לרשות; זהות יוזם הסכם ההעברה והתנהלותו במשא ומתן; מועד רכישת המקרקעין, לפני או אחרי אישור התכנית המייעדת את המקרקעין להפקעה לצרכי ציבור; התמורה, הישירה והעקיפה, שצמחה לבעל המקרקעין במסגרת הסכם ההעברה, לרבות השבחת ערך המקרקעין שנותרו בידי הבעלים וכל תועלת אחרת שהפיק מההסכם; הזמן שחלף בין מועד אישור התכנית המייעדת את המקרקעין לייעוד ציבורי לבין מועד עריכת ההסכם, ועוד כיוצא באלה נסיבות אשר בכוחן לספק אינדיקציה למרכיב הכפיה או הרצון העומד ביסוד ההסכם [...].

ובהמשך:

[...] כך, עצם העובדה שהבעלים הוא שיזם את ההסכם, וכן העובדה שהבעלים רכש את המקרקעין כאשר כבר היו מיועדים לצרכי ציבור, אמנם אינן מחייבות כשלעצמן את [ה]מסקנה כי מדובר בהסכם רצוני, אך הן אינדיקציות בעלות משקל לתמיכה במסקנה זו. כך גם התמורות וטובות ההנאה מהן נהנה הבעלים בעקבות הסכם ההעברה הן אינדיקציה משמעותית לכך שאין מדובר בהסכם כפוי. "

יש לציין, כי נטל הוכחת יסוד הכפייה הוא על הטוען לזכות על פי סעיף 196 לחוק ובעניינינו הנטל מוטל על העותרת.
בעניין שיכון עממי קבע השופט מני מזוז:

"[...] ככל שחלף זמן רב יותר ממועד רכישת המקרקעין יהא מקום להטיל נטל ראייתי כבד יותר על הבעלים, הן לשם הוכחת עצם קיומה של כפיה בהסכם ההעברה, והן באשר ל עוצמת הכפייה, אשר יצדיקו להחיל על המקרה את זכות הקדימה לפי סעיף 195(2) בחלוף תקופה ארוכה" (עניין שיכון עממי, בפסקה 26; ההדגשה במקור; פסק דין קרסו, בפסקה 4).

דברים אלו יפים גם לעניין תחולתו של סעיף 196(א) לחוק. על העותרת מוטל לפיכך נטל מוגבר להוכיח את יסוד הכפייה בעסקת העברה ללא תמורה.

מה היא תמורה? בעניין ברזלי נקבע על ידי השופט יצחק עמית (שם, בפסקה 12): "כשמתברר כי לא רק שלבעלי הקרקע צמחה טובת הנאה בעקבות העברת המקרקעין, אלא שהם אף יזמו אותה, מתחזקת הנטייה שלא לראות בהעברה כשקולה להפקעה [...]".

ובעניין חונוביץ נקבע:

"שילוב הנסיבות – קבלת פיצוי מסוים עבור הקרקע והעובדה כי המשיבים עצמם יזמו את התוכנית – מוביל למסקנה לפיה העברת הבעלות בחלקות לא נבעה מכפייה או אילוץ. זאת ועוד, לאחר חלוף כעשרים שנה ספק אם אפשר וצריך לערוך תחשיב מדויק של טובת ההנאה שקיבלו המשיבים ביחס לשווי הקרקע באותה עת. דומה שדי בכך שהם קיבלו תמורה שאינה זניחה . לפיכך, יש לראות את העברת הבעלות בחלקות למועצה כהעברה רצונית, שהיטיבה עם המשיבים באופן מסוים, ולא כהפקעה או עסקה כפויה [...] (שם, בפסקה 8; ההדגשה אינה במקור).
בפסק דין קרסו נקבע כי הדוגמאות לתמורה בדמות של שינוי ייעוד והגדלת אחוזי בנייה אינן ממצות את הדרכים שבהן התוכנית עשויה להועיל לבעל הקרקע (פסקה 7). במאמ ר מוסגר צוין כי יש להבחין בין תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלי הקרקע ובין תכנית שמקודמת בהסכמה. במקרה כזה נקבע כי הדעת נותנת, שמי שיזם תכנית והפיק ממנה תועלת יתקשה לטעון אחר כך כי היא נכפתה עליו.

לפי שטר המכר, חלקות 87 ו-88 הועברו "ללא תמורה" לעירייה, יש לבחון על כן אם העברתם נעשתה בכפייה בצל הפקעה. שונה הדבר לגבי חלקה 12 אשר הופקעה מהעותרת לצורך דרך. אין מחלוקת בין הצדדים על כך שמכוח תכנית תא/3700 שונה ייעודם של המקרקעין נשוא העתירה למגורים ולמסחר.
מתחם מנדרין - חלקות 87 ו-88:
חלקות 87 ו 88 הועברו על ידי העותרת לבעלות העירייה בתהליך שהחל בשנת 1972 לפני כ 50 שנה. בנסיבות אלו מוטל נטל מוגבר על העותרת להוכיח כי ההעברה אכן נעשתה בצל הפקעה ותחת אילוץ. בעניין שיכון עממי, קבע השופט מני מזוז כי ככל שחלף זמן ממושך יותר ממועד רכישת המקרקעין על ידי הרשות, הנטל להוכחת האילוץ והכפייה שבהעברה יהיה כבד יותר ויוטל על העותר ( פסקה 26 לפסק הדין).
זאת ועוד, לא אחת, עמדו בתי המשפט השונים, על החלשות הזיקה הקניינית בין הבעלים לקרקע ככל שחולפות יותר ויותר שנים. עמדה על כך השופטת אילה פרוקצ'יה בע"א 9631/05 דוד ארד נ' מדינת ישראל, פורסם בנבו (2010):

"למעבר הזמן במשמעותו האובייקטיבית של מושג זה מאז ההפקעה ועד הגשת התביעה ישנה משמעות והשלכה על עוצמת הזיקה הקניינית של בעל הקנין המקורי כלפי קניינו יש לתת ביטוי לרציונליים שבבסיס דיני ההתיישנות".

פרט להיחלשות הזיקה הקניינית, בדנ"א 1595/06 עיזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, פורסם בנבו (2013), התייחס בית המשפט העליון אף לקשיים הראייתים הרבים שחלוף הזמן מערים בדרך לבירור העובדתי.

הצדדים חלוקים בשאלה מי יזם את התוכנית 1350, המייעדת את חלקות 87, 88 ל"חלקות השלמה. תכנית 1350 אשר אושרה בשנת 1971, הינה תכנית מפורטת שהוכנה על פי תכנית 1170. לטענת העירייה, תכנית 1350 נועדה ליישם את החוזים עם דדפר ולצורך קידום התוכנית ל הקמת מלון מנדרין בשטח מגרש נטו וכי העותרת הייתה הרוח החיה מאחורי ייזום התוכנית. אמנם על פי הרישום בתכנית מצויין כי העירייה היא יזם התכנית, אולם מקובלת עלי טענת העירייה בעניין זה שהרישום בעת ההיא אינו מהווה אינדיקציה ליזם בפועל, זאת מהטעם כי עד לתיקון 43 לחוק, שפורסם באוגוסט 1995, היו בתוקף סעיפים 62 ו-63 לחוק התכנון והבנייה ועל פיהן הגורם שהיה יכול ליזום תכנית מתאר הוא ועדה מקומית ולא בעלים פרטיים. היום בחלוף כ 50 שנה, קיים קושי לקבוע מי יזם את התכנית, אולם ניתן להיווכח כי למרות חלוף השנים מרבית השטח העצום מסביב נותר שומם למעט שני הפרויקטים מנדרין וסי אנד סאן אשר נבנו על קרקע שנמכרה על ידי העותרת דווקא. עובדה שמדברת בעד עצמה.

בנוסף, העירייה מסבה את תשומת הלב לכך כי לפני פרסום תכנית 1350, עוד בשנת 1968 פנתה דדפר למרכז ההשקעות בקשר עם בניית המלון, ובשנת 1969 התקשרה דדפר בחוזים עם העותרת והעירייה. עובדה היא שהסכמי דדפר על אף שנחתמו טרם פרסום תכנית 1350 מבוססים עליה. כפי שצויין לעיל, לעניין הקביעה מי יזם את התכנית, מסבה העירייה את תשומת הלב לעובדה, כי תכנית 1350 (מתחם מנדרין) וגם תכנית 1700ב (מתחם סי אנד באן) הן תכניות נקודתיות בשטח של כ-90 דונם, בעוד ששטחה של כל תכנית 1170 הוא 1,460 דונם, כך ש-94% מהשטחים נותרו בלתי מפותחים. ודווקא התכניות הנקודתיות ששירתו את העותרת הם אלו שפורסמו ויצאו אל הפועל.

מהחוזים שנחתמו עם דדפר בשנת 1969 עולה כי העירייה התחייבה לבצע פעולות שמטרתן לקדם את בניית מלון מנדרין. במבוא לחוזה שבין דדפר לעירייה נכתב כי העירייה מעוניינת לעודד את החברה (דדפר) ולסייע לה בהקמת המלון. ובסעיף 5(ג) נקבע "העיריה תעשה כל אשר ניתן להעשות במסגרת החוק, כדי שהועדה המקומית תתן בהקדם האפשרי את המלצתה לאישור התכניות וכדי שהועדה המחוזית תאשר בהקדם את התכניות".

יש להדגיש כי בעת ההיא העותרת הייתה חברה בשליטת העירייה והמדינה, נהיר כי הן העותרת והן העירייה היו מעוניינ ות בפיתוח השטח. נהיר גם כי עובר לחתימת החוזים באפריל 1969, עת מכרה העותרת לדדפר 10.8 דונם לבניית מלון מנדרין כשטח נטו לבניה, כל המעורבים היו בקיאים בתכנית תא/1350 אשר פורסמה למתן תוקף שנתיים לאחר מכן וייחדה למלונאות בדיוק את אותו השטח שנקבע בחוזה (10.8 דונם). העותרת התחייבה כלפי דדפר במסגרת החוזה עמה לפעול לאיחוד וחלוקת החלקה שעליה יוקם המלון. העירייה אף התחייבה לרכוש בחזרה את הקרקע מדדפר אם התוכנית לא תאושר על ידי מוסדות התכנון. שני החוזים שנערכו עם דדפר , הן זה עם העירייה והן זה עם העותרת נחתמו באותו יום וקשורים ביניהם , גם אם לא פורמלית, בקשר בל יינתק. העותרת יצאה נשכרת מכך שמכרה את 10.8 דונם נטו לבניית מלון והתמורה שקיבלה הייתה גבוהה בהתאם. גם לא מן הנמנע שגובה התמורה הושפע מנכונות העירייה לקדם את אישור התכנית ומנכונות העירייה לקחת על עצמה את ההתחייבות לרכוש מדדפר את הקרקע ככל שהתכנית לא תאושר.

אין חולק כי על פי שטרי המכר שהעירייה חתומה עליהם, חלקות 87-88 הועברו לעירייה ללא תמורה. אולם, העותרת לא הוכיחה כוונה ממשית להפקיע את המקרקעין (עניין קרסו), נראה כי העברת המגרשים לעירייה בוצעה לצורך קידום תכנית העותרת, ראו לעניין זה גם מכתביו של עו"ד שחור ב"כ דדפר, מיום 4.10.78 ומיום 7.8.79 (נספח ו' ו- טו' לתשובת העירייה לעתירה), המאיצים בעירייה להעביר את השטחים על שמה. הנספחים שצורפו על ידי הצדדים במסגרת הדיון מלמדים על התחשבנות ארוכה ומורכבת בעניין השטחים לצרכי ציבור שיש להעביר לעירייה .
הנטל להוכיח כאמור, כי השטחים הועברו בפועל ללא תמורה בצל הפקעה או אילוץ לפני כ 50 שנה, הוא כבד ומוטל על העותרת ונטל זה לא הורם. ההיפך, מקובל עלי שהעותרת קיבלה תמורה בדרך אחרת. כאמור היא קיבלה תמורה נאותה עת מכרה את המגרש בשטח של 10.8 דונם כנטו לבניה. על דרך הילוכה של העותרת בהעברה אשר נחזית "ללא תמורה" ניתן ללמוד למשל מפרוטוקול ישיבת הנהלה של העותרת מיום 16.3.72 (נספח להגשת מסמכים נוספים מטעם העותרת מיום 15.5.19), ממנו עולה (סעיף ג' לפרוטוקול) כי העותרת העבירה לעירייה כביכול "ללא תמורה" שטח של 3.6 דונם בגוש 6620, ואת התמורה בגין שטח זה בסך של 30,000 ל"י לדונם קיבלה מדדפר. העתירה אמנם אינה עוסקת בגוש 6620, אך נמצא לנכון להצביע על מהות הרישום של העברה ללא תמורה מבחינת העותרת, כאשר לא יכולה להיות מחלוקת כי העותרת קיבלה תמורה מלאה בדרך אחרת. והדברים מדברים בעד עצמם.

יתר על כן, 87 ו 88 (מתוך מגרש 47) (מתחם מנדרין) נזקפו לטובת העותרת על חשבון שטחים ציבוריים שיהא עליה להעביר במסגרת תכנית בנין עיר 1170 (מתחם סי אנד סאן), או כל תכנית אחרת שתחליף אותה כאמור בהתכתבות בין העותרת לעירייה (נספחים ה' ז ' לעתירה) כדלקמן:

במכתב לוועדה המקומית מיום 27.7.1978 (נספח ה לעתירה) היינו כשבע שנים לאחר שנכנסה לתוקף תוכנית 1350 וכמה חודשים עובר לפרסום למתן תוקף של תוכנית 1700ב, כתבה העותרת:
בקשר עם ביצוע התכנית שבנדון לפיה אנו נעביר ע"ש העיריה 4 חלקות (מספרים ארעיים 2.3.4.5) בשטח כולל של 13.058 מ"ר הננו מבקשים, למען הסדר, להבהיר את העובדות הבאות:
[...]

(ג) השטח של 13.058 מתוך חלקה 47 שיועבר משמנו לשם העיריה ייזקף לזכותנו ע"ח שטחים ציבוריים שיהיה עלינו להעביר במסגרת תכנית בנין עיר 1170 או כל תכנית שתחליף אותה.
[...]

במכתב מ"מ מנהל מחלקת תכנון ובניין ערים בעירייה מיום 20.11.79 (נספח ז) נכתב בין היתר כדלקמן:

באשר לשטח המסומן במפה [...] כמגרשים ארעיים מס' 3 ו -4 בשטח כולל של 4.526 דונם [...] הוא יירשם ע"ש העיריה כפקדון להשלמת שטחים גובלים במסגרת תכנית 1700, ובהתאם למפה לצ"ר [...], ואף הוא ייזקף ע"ח השטחים הצבוריים שעליכם להפריש לצרכי ציבור במסגרת תכנית 1700.

יצויין כי תוכנית 1700ב פורסמה למתן תוקף בשלהי שנת 1987. זוהי התוכנית המפורטת שמכוחה ניתן היה להוציא מן הכוח אל הפועל את מיזמים סי אנד סאן וסקו"ם. העותרת לא המציאה את חוזי המכר בקשר למתחם סי אנד סאן. מכאן עולה שחלקות 87 ו 88 הועברו כפיקדון להשלמת שטחים שיהא עליה להפריש לצרכי ציבור במסגרת תכנית 1700.
העותרת טוענת כי 13 הדונם שהועברו ממנה לעירייה בתוכנית 1350, ובהם חלקות 87 ו-88 (חלק ממגרש 47) הינם בנוסף ל-50% הפרשות לצורכי ציבור שקיבלה העירייה מדדפר מבלי ששילמה פיצוי, ומעבר לשטחים שהעירייה הייתה רשאית להפקיע כשטחי ציבור ללא תשלום פיצוי לצורך אישור התוכנית לבניית בית המלון מנדרין . מדובר בטענה מטעה שיש לדחותה. חלקות 87 ו 88 לא הועברו על חשבון שטחי ציבור שהעירייה תהא רשאית להפקיע במתחם מנדרין, אלא על חשבון שטחי ציבור שעל העותרת להעביר במתחם סי אנד סאן, כאמור בהתכתבות המפורטת בסעיף 38 לעיל, וכאמור במפורש החוזה ההתחשבנות ( נספח יד לתשובת העירייה לעתירה), ואינם בנוסף לשטחים שהעביר דדפר לעירייה.

העותרת לא השכילה להוכיח כי נכפה עליה להעביר את חלקות 87 ו-88 על חשבון שטחים שיהא עליה להעביר במסגרת תוכנית מפורטת עתידית במתחם סי אנד סאן וסקו"ם. היא לא הציגה את החוזים עם חברות אלו ולא הוכיחה העדר תמורה. הנטל להוכיח כי מדובר בכפייה מוטל על העותרת, ולאחר שחלפו כ 50 שנה , נטל השכנוע המוטל על כתפי העותרת הוא כבד, ובנטל זה היא לא עמדה.
יפים לעניינינו דברי כבוד השופט עמית בעניין קרסו:

"מאז העברת המקרקעין ועד היום חלפו למעלה משבעים שנה. המציאות העובדתית והמשפטית עברה תמורות רבות. ממרחק הזמן, קשה לספק תשובות ברורות לשאלות העובדתיות שמתעוררות בתיק זה: מה בדיוק היה מעמדן החוקי של התכניות, מה התכליות שעמדו בבסיסן ומה היו השלכותיהן המעשיות על הזכויות במקרקעין; מה הרוויחו המנוחים מתכנית הפרצלציה ומהעברת המקרקעין; האם וכיצד התנהל משא ומתן בין המנוחים לבין השלטונות בתקופת המנדט; על איזה רקע נולדה תכנית הפרצלציה, מה הוביל אליה ומה היו השלכותיה. הערפל הכבד ממאן להתפזר גם לאחר עיון במכלול הראיות שהוגשו".
בענייננו משלא עמדה העותרת בנטל הכבד שהוטל על כתפיה להוכיח כי חלקות 87 ו 88 הועברו בכפיה שדינה כהפקעה, דין העתירה המבוססת על הוראת סעיף 196(א) לחוק, בעניין חלקות 87-88, להידחות.
אשר לעתירה החלופית לזכות קדימה ברכישת המקרקעין - סעיף 195 לחוק קובע:

מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:

(1) כל עוד לא שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר להשכירם לגוף ציבורי או לאדם אחר, למטרה שלה נועדו בתכנית, ובלבד ששר הפנים, בהתייעצות עם הועדה המחוזית, נתן אישור על כך;

(2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור (ההדגשה אינה במקור).

בעניין שיכון עממי נפסק:

[...] מקובלת עלינו התפיסה לפיה יש לפרש את "החלופה ההסכמית" שבסעיף 195(2), מדין "גזרה שווה", כמתייחסת להעברה לא רצונית, מתוך הקבלה לחלופה של הפקעה הנדונה באותה תיבה בסעיף 195 [...] (בפסקה 21; ההדגשה במקור).
ראו גם פסק דין קרסו ודנ"מ 3107/18 קרסו נ' מדינת ישראל (7.11.18)), הקובע כי ככל שהעברת המקרקעין לא נעשתה בכפייה, אזי אין תחולה להוראת סעיף 195(2) לחוק: "[...] רואים את בעל המקרקעין שהועברו כמי שהזיקה שלו למקרקעין נותקה, וממילא גם אין חשיבות לזניחת המטרה הציבורית [...]".
על העותרת מוטל הנטל להוכיח זכות מכוח סעיף 195(2) לחוק. הנטל להוכיח כי מתקיימות הנסיבות לתחולת סעיף 195 (2) הוא כבד בחלוף שנים כה ארוכות. העברת חלקות 87 ו 88 לעירייה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בחודש מרץ 1980. הרישום בוצעה על שם העירייה לא לפני שהעותרת כתבה לעירייה וביקשה ממנה להבהיר כי השטח שיועבר ייזקף לזכותה על חשבון שטחים ציבוריים שיהא עליה להעביר במסגרת תוכנית 1170 או כל תוכנית שתחליף אותה, ונציג העירייה אישר בשלהי שנת 1979 כי מגרשים אירעיים 3 ו 4 (כיום חלקות 87 ו 88) ירשמו על שם העירייה כפקדון להשלמת שטחים גובלים במסגרת תוכנית 1700. כפי שנקבע לעיל, העותרת לא השכילה להוכיח כפיה ומשכך אין גם תחולה לבוראת סעיף 195(2) בעניינינו.

מתחם סי אנד סאן

העותרת היתה כאמור בעלת הזכויות בחלקה 5 בגוש 6621, אשר הייתה מיועדת על פי תכנית 1170 למלונאות, תיירות קיט ונופש. תכנית 1700 ב אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 1987 חילקה את חלקה 5 לחמישה מגרשים. שניים מהם (חלקות 10, 11) בשטח של 50 דונם ביעוד מלונאות ונופש נמכרו על ידי העותרת ועליהם הוקמו הפרויקטים "סי אנד סאן" ו"סקו"ם", חלקה 9 ביעוד שצ"פ וחלקה 12 ביעוד דרך.

חלקה 12 הופקעה מהעותרת לטובת דרך, ההפקעה פורסמה בשנת 1990 והבעלות נרשמה על שם העירייה בשנת 1992.
בשנת 1991 פורסמה למתן תוקף תכנית 1700ז', בגדרה בוטל חלק מדרך מאושרת ויועדה למלונאות, במקביל שונה יעוד חלק מאזור המלונאות ליעוד דרך, וכן נקבעו שני מגרשי השלמה.
במסגרת תכנית תא/3700 אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 2015, הוקצו 7.34 יחידות דיור חלקה 12. העותרת טוענת כי לאחר ששונה יעוד מגרש 12 שהופקע ממנה היא זכאית להשבתו.
מנסח רישום מקרקעין (נספח טז לעתירה) עולה כי ייעוד חלקה 12 הוא לדרך ונרשם על שם העירייה מכוח הפקעה ללא פיצוי כספי.

בשונה מחלקות 87 ו 88 במתחם מנדרין שהועברו לעירייה בהעברה ללא תמורה, בהרי שחלקה 12 הועברה בהליך של הפקעה אשר מהווה בהגדרתו רכישה כפויה. ראו בעניין זה דברי כבוד השופט יורם דנציגר בע"א 8565/06 אורה שיפמן נ' עיריית פתח תקווה, פורסם בנבו (2008):

"הפקעה הינה רכישה כפויה של זכויות הפרט במקרקעין, פעולה אשר ננקטת על ידי רשות שלטונית כנגד הפרט לשם הגשמתן של מטרות ציבוריות שונות"
לטענת העירייה, חוזה ההתחשבנות שנכרת בינה ובין העותרת בשנת 2000 (נספח יד לתשובת העירייה), מעיד כי הקרקע הועברה אליה בעסקה רצונית. עניינו של חוזה ההתחשבנות בשטחים הנוספים המגיעים לעירייה בגין מכירת מגרשים 10 ו 11 בשטח של 50 דונם נטו לבניה לצורך הקמת סי אנד סאן וסקו"ם.

העירייה טוענת כי העותרת ויתרה בסעיף 8 לחוזה ההתחשבנות על זכות שיש לה, במידה ויש לה זכות כזו בהתאם לסעיפים 195 ו 196 לחוק, בקשר למגרשים ולשטחים שיועברו על ידה על פי נספח ב' וזה לשון הסעיף:

הירקון מסכימה בזאת כי השטחים שיועברו על ידה לעיריה כמפורט בנספח ב' יכללו בחישוב הזכויות במסגרת הפרצלציה שתעשה בגושים ובתוכניות שבהם יכללו שטחים אלה והעיריה תקבל את זכויות הבניה שינתנו, אם ינתנו, בגין השטחים כמפורט בנספח ב' (בתחשיב) במסגרת הרפרצלציה.
חברת הירקון מוותרת בזאת על כל זכות שיש לה (במידה שיש לה זכות כזו) בקשר למגרשים ולשטחים שיועברו על ידה לעיריה על פי נספח ב' בהתאם לסעיפים 195 ו -196 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה–1965 ( הדגשה שלי צ.צ).

נספח ב' לחוזה ההתחשבנות מפרט את סך כל השטחים "האקווילנטיים" הנדרשים ( 106.85 דונם) אל מול שטחי פרויקט סי אנד סאן וסקו"ם (49.98 דונם). מתוך השטחים האקווילנטיים קיבלה העירייה שטח של 23.22 דונם קודם לחתימת החוזה ההתחשבנות ובהם נכללת גם חלקה 12 בשטח של 1.20 דונם (נשוא העתירה) אשר הופקעה ונ רשמה על שם העירייה עוד לפני שנחתם חוזה ההתחשבנות. בסופו של התחשבנות, על פי נספח ב' לחוזה התחייבה העותרת להעביר לעיר ייה 33.64 דונם נוספים.

לטענת העותרת, על פי לשון החוזה, הוויתור על זכ ויות בניה שיינתנו ועל זכויות לפי סעיפים 195 ו 196 אשר בסעיף 8 לחוזה ההתחשבנות מתייחס אך ורק לשטחים שיועברו בעתיד היינו אותם 33.64 דונם, ולא חלה על חלקה 12 בשטח של 1.2 דונם שהופקעה ונרשמה על שם העירייה לפני החתימה על החוזה. טענה זו לא קיבלה כל התייחסות מטעם העירייה.

בהמשך לסעיף 8 לחוזה ההתחשבנות נקבע עוד:

"העירייה מתחייבת להשתמש בזכויות שיוענקו לה עבור השטחים שהיא מקבלת הגין השלמת השטחים המגיעים לה על פי נספח ב' כאמור בהסכם זה, אם לא לצרכי ציבור, אז אך ורק להקמה של יחידות עבור זוגות צעירים ועבור זכאי משרד השיכון"

גם עניין זה לא קיבל התייחסות מהעירייה במסגרת עתירה זו.

בעניין שיכון עממי נפסק :

מקום שמדובר בהפקעה, ההצדקה להענקת זכות קדימה לבעלים לרכוש חזרה את מקרקעיו בעת שהרשות משנה את ייעודם הציבורי ומחליטה להעביר זכויותיה בהם לאחרים, היא ברורה. המקרקעין ניטלו מן הפרט בכפיה לטובת מטרה ציבורית, וככל שהמטרה נזנחת או פוקעת קמה הצדקה עקרונית להשיב את המקרקעין לבעליהם (ענין אפרמיאן, פסקה 40 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה). הגיון זה ניתן "למתוח" גם לגבי העברה הסכמית שבמהותה נעשתה בכפיה, אך קשה להצדיקה מקום שמדובר בהסכם מרצון שתמורה וטובות הנאה אחרות בצדו. במקרה כזה ההסכם מנתק את זיקתו של הפרט למקרקעין שהעביר בהסכם בתמורה, ללא קשר לשימוש בהם בעתיד. זכות הקדימה שקבע המחוקק בסעיף 195(2) לחוק תכליתה, אם כן, לאזן בין אינטרס הרשות לבין זכות הקנין של בעל המקרקעין, באופן שנטילת המקרקעין תוגבל לצורך הציבורי לשמו נערכה [...]" (בפסקה 22; ההדגשה במקור).
אין חולק על כך שמכוח תכנית 3700 שונה ייעוד חלקה 12 וניתנו זכויות בנייה למגורים עליה . משכך אני סבורה כי בעניין חלקה 12 התקיימו התנאים שבהוראת סעיף 196(א) לחוק. חלקה 12 הופקעה מהעותרת לצורך דרך, ולא הוכח כי שולמו לעותרת פיצויים בגינה. משנזנחה מטרת ההפקעה (דרך) וייעוד החלקה שונה כך שכיום ניתן לבנות עליה, יש להשיב את החלקה לבעליה שמידיהם היא הופקעה.
יחד עם זאת, על העותרת תחול החובה לשלם היטל השבחה בגין התוכנית המשביחה (ראו עניין אפרמיאן ).
בטרם סיום, יוער כי הן שני ההסכמים שנחתמו באותו היום בין דדפר לעירייה ובין דדפר לעותרת בנוגע למתחם מנדרין, והן חוזה ההתחשבנות בנוגע למתחם סי אנד סאן, רלוונטיים מאוד לעתירה. יש להצטער על כך שהעותרת מצאה לנכון שלא לצרפם לעתירה.
סוף דבר
מכל הטעמים דלעיל העתירה נדחית ביחס לחלקות 87 ו 88 בגוש 6609.
אני קובעת כי העותרת זכאית להשבת חלקה 12 בשטח של 1.206 דונם בגוש 6621. על העותרת לשלם היטל השבחה בגין התכנית המשביחה.
אין באמור לעיל כדי להביע עמדה ביחס לזכויות העירייה לצורך "התחשבנות" בנוגע לשטחים שהיא זכאית לקבל.
בנסיבות העניין לא נמצא ליתן צו להוצאות הצדדים ושכ"ט לבאי כוחם.

ניתן היום, ט"ו אלול תשפ"א, 23 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: חברת הירקון בע"מ
נתבע: עירית תל-אביב-יפו
שופט :
עורכי דין: