ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין בית הוד ירושלים נגד משה וינגרטן :

בפני כבוד סגנית הנשיא דורית פיינשטיין

תובעים

בית הוד ירושלים - חברת הניהול בע"מ

נגד

נתבעים

1.משה וינגרטן
2.הוד החדשה בע"מ
3.מוריה רותם

פסק דין

בפני תביעה ותביעה שכנגד בין חברת ניהול של בית דיור מוגן לבין בעלים של אחת הדירות בבית (בית הדיור המוגן ייקרא להלן: "בית הוד"; התובעת המנהלת את בית הוד תיקרא להלן: "חברת הניהול"; הנתבע, מר משה וינגרטן, ייקרא להלן: "וינגרטן" והדירה שבבעלותו של וינגרטן תיקרא להלן: "הדירה").
התביעה העיקרית היא לתשלום דמי ניהול. התביעה שכנגד היא לפיצוי בגין נזקים וליקויים שהתגלו בדירה.
העובדות
בשנת 1995 רכשה אמו המנוחה של וינגרטן דירה בבית הוד ובתוך כך חתמה על הסכם רכישה ועל הסכם ניהול (הסכם הרכישה צורף כנספח 3 לתצהירו של מר משה גדות שהעיד מטעם חברת הניהול; הסכם הניהול צורף כ נספח 4 לתצהירו של גדות).
בשנת 2010 החלה חברת הניהול (התובעת) לנהל את בית הוד וכל החובות והזכויות שהיו קיימים קודם לכן מכוח הסכמי הרכישה והניהול הנ"ל עברו לחברת הניהול הנוכחית.
אמו המנוחה של וינגרטן לא התגוררה בדירה אלא השכירה אותה לאחרים (ששילמו את דמי הניהול בעצמם ישירות לחברת הניהול).
בשנת 2010 שקלו בני הזוג וינגרטן להתגורר בעצמם בדירה ולשם כך פנו לחברת הניהול וקיבלו את הסכמתה למגוריהם במתחם. הסכמה זו של חברת הניהול נדרשת מכוח הסכמי הרכישה והניהול שקובעים שעל מועמד למגורים בבית הוד לעבור ועדת קבלה שתבחן את התאמתו למגורים, בעיקר מבחינה פיזית-בריאותית (סעיף 3 להסכם הרכישה שצורף כנספח 3 לתצהירו של מר משה גדות שהעיד מטעם חברת הניהול).
בסופו של דבר גנזו וינגרטן את הרעיון לעבור להתגורר בבית הוד בשנת 2010.
בפברואר 2013 נפטרה אמו של וינגרטן והדירה בבית הוד עברה בירושה אל משה וינגרטן ולאחותו. בסמוך לאחר פטירת האם החלו וינגרטן בשיפוץ הדירה. השיפוץ ארך כמה חודשים והסתיים בסוף שנת 2013.

ביום 2.1.14 נכנסו בני הזוג וינגרטן להתגורר בדירה. אין מחלוקת שחברת הניהול דרשה מסמכים רפואיים עדכניים לאור הזמן שחלף מאז עברו בני הזוג וינגרטן את ועדת הקבלה בשנת 2010 ועד שנכנסו להתגורר בדירה בפועל. בהקשר זה ישנה מחלוקת עובדתית בין הצדדים בשאלה האם חברת הניהול דרשה מבני הזוג וינגרטן לפנות את הדירה עד להמצאת המסמכים העדכניים והתנתה את מגוריהם בה בכך שיעברו בשנית את ועדת קבלה שתאשר את מגוריהם במקום (כפי שטוענים וינגרטן) או שחברת הניהול רק דרשה מסמכים עדכניים אך לא פינתה את וינגרטן מהדירה (כפי שטוענת חברת הניהול).

כך או כך אין מחלוקת שכשלושה ימים לאחר שנכנסו להתגורר בדירה עזבו אותה בני הזוג וינגרטן (ביום 5.1.14) על רקע דרישתה של חברת הניהול להמצאת מסמכים רפואיים ולא שבו להתגורר בה. אין מחלוקת שהדירה גם לא הושכרה לאחרים והרי היא עומדת ריקה מזה כמה שנים.
בהסכם הניהול נכלל סעיף שכותרתו "שינויים בהסכם הרכישה" ובו שינויים פרטניים שהתבקשו על ידי אמו המנוחה של וינגרטן או שהיו רלוונטיים לדירה שנרכשה על ידה.
בין היתר צוין שם (בסעיף 2(ד)(א)) כך:
"מוסכם כי הרוכש יתקין על חשבונו קיר מבדיל חוצץ לבידוד רעש ולהסתרה, בקו המעקה הדרומי הגובל בין מרפסת דירתו לגג המשותף הסמוך בו מותקנות משאבות מערכת חימום מרכזית".
סעיף זה רלוונטי הן לתביעה העיקרית והן לתביעה שכנגד שכן וינגרטן טוען למפגע רעש מהמשאבות המדוברות שלטענתו מנעו אפשרות של שימוש בדירה. לטעמו של וינגרטן הדבר פוטר אותו מתשלום דמי ניהול כל עוד מפגע הרעש קיים, ולא טופל על-ידי חברת הניהול – זו למעשה טענת ההגנה העיקרית של וינגרטן מפני התביעה העיקרית. במסגרת התביעה שכנגד עותר וינגרטן לקבלת פיצוי בגין מפגעי רעש ורטיבות.
יריעת המחלוקת
כאמור התביעה העיקרית היא לתשלום דמי ניהול. לכתב התביעה צורף מסמך המפרט לכאורה את החוב הנתבע ולפיו החוב נוצר כבר בשנת 2011 שמאז לא שולמו דמי ניהול עבור הדירה. וינגרטן מודים שלא שילמו דמי ניהול החל משנת 2013 (ומכחישים את הטענות לחוב עבור השנים 2011-2012) אך טוענים שבנסיבות העניין אין להם כל חובה לשלם את דמי הניהול.
אציין שבתחילה הוגשה התביעה ע"ס 164,732 ₪ ויוני 2018 תוקנה התביעה כך שהיא כללה גם את החוב שהצטבר עד לאותו מועד והתביעה עומדת כעת על 265,502 ₪ שהם דמי הניהול שהיה על וינגרטן לשלם (לכאורה) בין השנים 2011-2018.
טענתם של וינגרטן מבוססת על כמה אדנים: האחד – ליקויים בדירה שמונעים לשיטתם מגורים בדירה ועל כן פוטרים אותם מתשלום דמי ניהול עד שחברת הניהול תתקן את הליקויים; השני – הטענה בנוגע ל"גירוש" שגירשה אותם חברת הניהול מהדירה בינואר 2014. בנסיבות אלה, טוענים וינגרטן, מכיוון שחברת הניהול היא שמנעה מהם את המגורים בדירה הרי שהם לא חייבים לשלם את דמי הניהול; השלישי – אין כל יריבות בינם לבין חברת הניהול שכן הם לא חתמו על הסכם הניהול.
טענותיהם של וינגרטן בנוגע לליקויים ולגירוש מהדירה מבססות גם את התביעה שכנגד במסגרתה עותרים וינגרטן לפיצוי בסך 832,098 ₪ בגין מניעת השימוש בדירה ונזקים נילווים נוספים שנגרמו להם לטענתם. אתייחס בפירוט לטענות ולנזקים הנטענים בהמשך.
טענתם של וינגרטן בנוגע לליקויים ול"גירוש" מהדירה היא טענת "הודאה והדחה" שכן היא מבוססת על ההנחה שישנה יריבות חוזית בין הצדדים (ר' גם סעיף 76, 77 לכתב התביעה שכנגד שם נטען שזו מבוססת על עילה חוזית) המקימה חובות וזכויות הדדיות ובין היתר מטילה על וינגרטן חובה עקרונית לשלם דמי ניהול אלא שבשל העובדה שנמנעה מהם האפשרות להשתמש בדירה (בין אם בשל הליקויים ובין אם בשל ה"גירוש" מהדירה) הם לא חייבים בתשלום דמי הניהול בפועל.
אשר לטענה להיעדר יריבות – אני דוחה אותה כבר כעת.
ראשית יש לומר שהטענה להיעדר יריבות סותרת הן את טענת ההגנה של וינגרטן (שכן אם אין יריבות ממילא חברת הניהול גם לא חייבת לתקן ליקויים בדירה) והן את כתב התביעה שכנד שמבוסס כאמור על עילה חוזית ועל ההנחה שישנה יריבות בין הצדדים המטילה על חברת הניהול חובות שעליה לקיים כלפי וינגרטן.
כאן המקום לציין שבכתב התביעה ציינה חברת הניהול שאין בידיה את הסכם הרכישה והסכם הניהול המקוריים (שנחתמו כזכור מול הקבלן/היזם ולא מול חברת הניהול שנכנסה רק בשנת 2010, כ-15 שנה לאחר חתימת ההסכמים). וינגרטן נתלים בטענה זו ומבקשים ללמוד ממנה שאין כל קשר חוזי בינם לבין חברת הניהול שכן לא רק שהם עצמם לא חתמו על הסכם כלשהו עם חברת הניהול אלא שאפילו הסכם החתום ע"י אמו המנוחה של וינגרטן לא צורף לכתב התביעה.
אלא שלתצהירים כבר צורפו ההסכמים וחברת הניהול הסבירה שמכיוון שהמסמכים עברו כמה ידיים עד שהגיעו אליה לא היו בידיה כל המסמכים הנחוצים בעת שהוגשה התביעה. חברת הניהול אף הוסיפה וטענה שחזקה על וינגרטן שיש בידו עותק של ההסכם שכן הוא היה מעורב ברכישת הדירה ע"י אמו המנוחה. לטענת חברת הניהול קמה בהקשר זה לחובת וינגרטן החזקה הידועה בדבר הימנעות מהבאת ראיות.
אם כך ואם אחרת מכיוון שההסכמים צורפו לתצהירים אין כל צורך לדון בכך ואני דוחה את הטענה להיעדר יריבות. אמנם וינגרטן לא חתמו בעצמם על הסכם עם חברת הניהול אך בהסכם עליו חתמה אמו המנוחה של וינגרטן נקבע שגם היורשים וגם מי שיבוא בנעליה יהא כפוף להסכם הניהול.
מכיוון שטענות ההגנה של וינגרטן משמשות גם בסיס לכתב התביעה שכנגד ומכיוון שהן – כאמור – טענות הודאה והדחה ההופכות את הנטלים, לא אחלק את הדיון לתביעה העיקרית ולתביעה שכנגד אלא אדון ואכריע תחילה בטענותיהם העובדתיות של וינגרטן בנוגע לליקויים ולגירוש מהדירה. לאחר מכן איישם את ההכרעה העובדתית הן על התביעה העיקרית והן על התביעה שכנגד.
ליקויי רעש ממעלית וממשאבות וליקויי רטיבות בדירה ליקויי רעש
שני הצדדים הציגו חוות דעת של מומחים לאקוסטיקה מטעמם. אציין שכתב התביעה שכנגד תוקן לאחר שהוריתי לוינגרטן לעשות כן משום שהטענות בנוגע למטרד האקוסטיקה והרעש לא היו מפורטות מספיק בכתב התביעה שכנגד המקורי (כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 11.3.18).
אציין שבמסגרת כתב התביעה המתוקן נוספה גם נתבעת שכנגד נוספת, חברת "הוד החדשה בע"מ", חברה הנמצאת בבעלות של בעלי המניות של חברת הניהול ועל-פי הנטען היא הבעלים של המקרקעין.
אשר לחוות הדעת בעניין מטרד הרעש – בסופו של דבר הוריתי על מינוי מומחה מטעם בית המשפט שחיווה דעתו בנוגע למטרד הרעש.
המסגרת הנורמטיבית
סעיף 2 לחוק למניעת מפגעים, תשכ"א-1961 (להלן: "החוק") קובע איסור לגרום לרעש חזק או בלתי סביר. סעיף 5 לחוק מסמיך את השר להתקין תקנות בעניין ובין היתר לקבוע מהו רעש חזק או בלתי סביר.
תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר) תש"ן-1990 (להלן: "התקנות") מבחינות בין יום ללילה לעניין רעשים וכן מבחינות התקנות בין סוגים שונים של מבנים. רלוונטית לענייננו ההבחנה בין בית אבות ("מבנה א" בתקנות) לבין בית מגורים ("מבנה ב" בתקנות).
על-פי התקנות בשעות היום מותרים רעשים בעוצמה גבוהה יותר ואילו בשעות הלילה עוצמת הרעש המותרת נמוכה יותר. אשר לסוגי המבנים – בבית אבות מותרת עוצמת רעש נמוכה יותר מזו המותרת בבית מגורים.
חוק התקנים תשי"ג-1953 מסמיך את מכון התקנים הישראלי לקבוע תקנים ישראלים לגבי מוצרים או תהליכי עבודה שונים. תקן ישראלי (ת"י) אינו מחייב והעמידה בו היא וולונטרית.
החוק מסמיך את שר הכלכלה והתעשייה לקבוע תקנים רשמיים (ת"ר) לגבי מוצרים או תהליכים שונים. תקן שנקבע כתקן רשמי הוא תקן מחייב וסעיף 9 לחוק התקנים קובע חובת שמירה על תקן רשמי.
ב-1989 נקבע תקן ישראלי לרעש ממתקני אינסטלציה וב-1993 תוקן התקן (ת"י-1418 (1993), להלן: "תקן המשאבות").
ב-1996 נקבע תקן ישראלי לרעש ממעליות (ת"י 1004-3 (1996), להלן: "תקן המעלית").
התקנים אינם תקנים רשמיים ועל כן אינם מחייבים. עם זאת יש לציין שרשויות התכנון דורשות לרוב עמידה בתקנים ישראלים (אף כאלה שלא הוכרזו כתקן רשמי) כתנאי לקבלת היתר בניה.
אשר ליחס בין התקנים לתקנות (לא מהבחינה הנורמטיבית אלא מהבחינה המעשית) – התקנות הן כלליות יותר ואילו התקנים קובעים סטנדרט ספציפי לסוגי רעשים שונים. כך למשל בעוד שהתקנות קובעות שמפלס הרעש המירבי המותר בבית מגורים בשעות היום הוא עד 50 דציבל (ו-40 דציבל בשעות הלילה), הרי שתקן המשאבות קובע שעוצמת הרעש המירבי המותר ממתקני אינסטלציה הוא עד 30 דציבל, בלי כל הבחנה בין סוגי המבנים השונים ובין שעות היום או הלילה.
כלומר, התקן קובע סטנדרט ספציפי – ומחמיר יותר – לסוגים מסוימים של רעשים/מקורות שונים של רעש ואילו התקנות קובעות מסגרת כללית לכל סוגי הרעשים ומקורות הרעש השונים.

חוות דעת המהנדס שמעון גרינבאום – מומחה לאקוסטיקה מטעם בית המשפט חוות הדעת נושאת תאריך 30.9.18, ניתנה לאחר שהמומחה ביקר בנכס ביום 5.9.18 וערך במקום מדידות אקוסטיות. חוות הדעת התייחסה לשלושה מוקדי רעש שונים: רעש הבוקע ממפוחים ומשאבות המוצבים על גג הדירה; רעש הבוקע ממשאבות המוצבות בסמוך למרפסת הדירה; רעש הבוקע ממעלית הבנין הסמוכה לדירה.
בחוות דעתו הניח המומחה שהדירה מסווגת כבית מגורים ולא כבית אבות.
אציין שבחקירה הנגדית ניסה בא-כוחו של וינגרטן לעורר מחלוקת בנוגע לסיווג הדירה כבית מגורים ולא כבית אבות אך נדמה שאין מחלוקת של ממש בנקודה זו וזאת בשים לב לכך שגם המומחה מטעם וינגרטן הניח לצורך חוות דעתו שמדובר ביית מגורים ולא בבית אבות. כמו-כן גם טענותיו של וינגרטן עצמו בנוגע למהות הנכס תומכות במסקנה שמבחינתו הסובייקטיבית מדובר בבית מגורים ולא בבית אבות.
הדירות בבית הוד נמצאות בבעלות פרטים של הדיירים וועדת הקבלה נועדה להבטיח שהדיירים נמצאים בקו הבריאות שכן חברת הניהול לא מעניקה לדיירים המתגוררים בדירות שירותים סיעודיים (אלה ניתנים רק לשוהים במחלקה הסיעודית). שירותי הבריאות שנותנת חברת הניהול לדיירים מתמצים בשירות של אחות/חובש ורופא בדומה לשירותים הניתנים בקופת חולים.
על-כן אני קובעת כעובדה שמדובר בדירת מגורים ולא בבית אבות לצורך התקנות.
המומחה מצא שרעש המשאבות לא חורג מהמותר על פי התקנות אך חורג מזה המותר על פי התקן.
אשר למעלית – המומחה מצא חריגה ביחס לתקן המעליות בעוצמת הרעש החודר לדירה בעת פתיחת דלתות המעלית בקומת הדירה של וינגרטן וכן נמצאה חריגה בעוצמת הרעש החודר לדירה מצלצול הפעמון בקומה וממערכת הכריזה במעלית.
במהלך החקירה הנגדית נשאל המומחה ארוכות על התקנים השונים ועל אלו הרלוונטיים למבנה הנדון בהתאם למועד קבלת היתר הבניה ומועד הבניה בפועל.
אשר למעלית – המומחה ציין כבר בחוות דעתו שהתקן בנוגע לרעש ממעליות נקבע רק בשנת 1996 לאחר שהמבנה כבר עמד על תילו וממילא לאחר שניתן היתר בניה למבנה ולכן השאיר לבית המשפט להכריע האם התקן חל ורלוונטי לענייננו או לא.
אשר למשאבות – בחוות דעתו הניח המומחה שהיתר בניה ניתן למבנה במרץ 1993 ולכן השווה את הממצאים לתקן המשאבות שפורסם בסוף שנת 1989 ונכנס לתוקף ב-31.1.1990.
אלא שהנחה זו של המומחה התבררה כשגויה שכן אין מחלוקת שהיתר בניה ניתן למבנה ב-28.1.1990, שלושה ימים לפני שנכנס תקן המשאבות לתוקף. בנסיבות אלה התעוררה השאלה האם תקן המשאבות חל על ענייננו אם לאו. המומחה סבר שמכיוון שמדובר בימים ספורים (3 ימים בלבד) שחלפו בין מתן ההיתר לכניסת התקן לתוקף יש להתייחס לתקן כסטנדרט מחייב וקובע לצורך העניין (אציין שבמהלך החקירה הנגדית הבהיר המומחה שלא נקבע תקן רלוונטי למשאבות לפני תקן המשאבות האמור ואף אני לא מצאתי תקן רלוונטי שנקבע ונכנס לתוקף לפני ה-28.1.1990).
נמצא שבעת שנבנה הבניין לא היה תקן רלוונטי (בתוקף) לא למשאבות ולא למעלית. בשונה מהמומחה – שאינו משפטן – אני סבורה שתקן המשאבות לא חל בענייננו מכיוון שהוא נכנס לתוקף לאחר שניתן ההיתר והרי ידוע שאין תחולה רטרואקטיבית לדברי חקיקה. על-כן גם אם היו התקנים תקנים רשמיים מחייבים הרי הם מחייבים רק מעת כניסתם לתוקף ולא קודם לכן. העובדה שלאחר שניתן ההיתר נקבע או נכנס לתוקף תקן כזה או אחר איננה רלוונטית.
על כן יש לבחון האם עוצמת הרעש חורגת מזו המותרת בתקנות אם לאו.
לגבי המשאבות – המומחה מטעם בית המשפט מצא שהרעש לא חורג מזה המותר בתקנות. המומחה מטעם וינגרטן מצא שהרעש חורג מזה הקבוע בתקנות.
בנסיבות העניין אני מוצאת להעדיף את חוות דעתו הבלתי תלויה של המומחה שמונה מטעם בית המשפט, שאף נחקר על חוות דעתו ועדותו הייתה מקצועית ביותר בעיני. אציין שהמומחה מטעם בית המשפט מדד את הרעש הנוצר מתפוקה מלאה של כל המשאבות גם יחד ומקובלת עלי ההנחה שאין זה המצב הרגיל והקבוע, כלומר שלא תמיד פועלות כל המשאבות יחד אלא זהו מצב הקיצון. בכל מקרה נמצא שגם במצב קיצון זה הרעש לא חורג מזה המותר בתקנות.
בענייננו יש לשים לב גם לאמור בהסכם. כאמור, הסכם הניהול התייחס מפורשות לקיומן של המשאבות בסמוך לדירה של וינגרטן וקבע שוינגרטן (האם) תתקין על חשבונה קיר שיחצוץ בין הדירה לבין המשאבות המותקנות על הגג הנמצא בהמשך המרפסת של הדירה כדי לבודד את הרעש ולהסתיר את המשאבות. אני מסיקה מכך שמראש נתנו הצדדים להסכם את הדעת לקיומן של המשאבות ולרעש שהן עשויות לייצר והסכימו שוינגרטן היא שתהיה אחראית לטפל במפגע הרעש הזה (כל עוד הוא לא חורג מזה המותר בתקנות).

ליקויי רטיבות
בעניין זה הוריתי ביום 30.5.18 על מינוי המהנדס ושמאי המקרקעין איל שנהב שיחווה דעתו בנוגע לנזקי רטיבות בדירה. המומחה ביקר בנכס פעמיים, פעם אחת ביום 24.10.18 לפני עונת הגשמים (להלן: "הביקור הראשון"), ופעם נוספת ביום 3.3.19 לאחר עונת גשמים ברוכה (להלן: "הביקור השני"). ביום 21.5.19 חיווה המומחה את דעתו בנוגע למפגעי רטיבות בדירה.
בחוות דעתו התייחס המומחה לחוות הדעת שהגישו וינגרטן ולמוקדי הרטיבות שתועדו בה.
המומחה תיעד את מוקדי הרטיבות שנצפו בביקור הראשון והבהיר שאלה לא חזרו על עצמם ולא נצפו במועד הביקור השני. חברת הניהול טענה שבין הביקור הראשון לביקור השני היא ביצעה עבודות איטום בגג והמומחה סבר שככל הנראה עבודות אלו פתרו את הבעיה.
עם זאת מצא המומחה שישנם כמה מוקדי רטיבות חדשים שמקורם בגג (שלא היו קיימים בביקור הראשון וגם לא תועדו בחוות הדעת שהוגשה מטעם וינגרטן). המומחה העריך את עלות תיקון הליקויים בגג הגורמים לרטיבות בדירה ב-2,500 ₪ + מע"מ.
בעיית רטיבות נוספת נמצאה באיטום שמסביב לחלון בחדר השינה. בעיה זו נמצאה הן בחוות הדעת מטעם וינגרטן והן בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. אין מחלוקת שבעיה זו לא קשורה לאיטום בגג או לתחזוקה אלא מדובר בבעיית איטום הקשורה להתקנת החלון. התובעת טוענת שהדבר לא באחריותה. המומחה העריך את עלות תיקון האיטום החלון ב-2,000 ₪ + מע"מ מבלי שנקט עמדה בנוגע לאחריות חברת הניהול לכך.
כאן המקום לציין שחברת הניהול טוענת שנזקי הרטיבות נגרמו כתוצאה מעבודות השיפוץ שביצע וינגרטן שאף סיפח – לטענתה – חלקים מהרכוש המשותף לדירתו.
טענה זו לא הוכחה ובסיכומים טענה חברת הניהול בצורה לאקונית שהמומחה לא התייחס לטענה זו.
אציין שבחקירתו נשאל המומחה על סימני רטיבות במסדרון ובתוך כך נשאל על המיקום של המסדרון. המומחה השיב כך:
ת. בתוך הדירה. אני מודע למחלוקת אם סופח או לא לדירה אבל פה מדובר על מסדרון שאין עליו מחלוקת למי הוא שייך.
כלומר שלפחות בכל הנוגע לרטיבות במסדרון המומחה התייחס לכך במפורש ושלל קשר בין הטענות להרחבה וסיפוח חלקים לדירה לבין הרטיבות שנצפתה.
פרט לשאלה זו בנוגע למסדרון לא שאל בא-כוחה של חברת הניהול את המומחה שאלות נוספות בנוגע לקשר שבין השיפוץ שביצע וינגרטן לבין בעיית הרטיבות בדירה. בעיקר לא נשאל המומחה על הקשר שבין הליקויים שנצפו בגג (שהם המקור לנזקי הרטיבות על פי חוות הדעת) לבין השיפוץ שביצע וינגרטן.
אני קובעת שחברת הניהול לא הוכיחה את עצם הסיפוח הנטען וכן לא הוכיחה שעבודות השיפוץ שביצע וינגרטן הן שגרמו לנזקי הרטיבות. העובדה שחברת הניהול נמנעה מלחקור את המומחה בנקודה זו מביאה אותי למסקנה שהימנעות זו הייתה מכוונת שכן היא חששה שחקירת המומחה בכיוון זה תניב לה תשובות שלא יתמכו בגרסתה.
בנסיבות אלה לא הוכיחה חברת הניהול את טענותיה לנזק שנגרם על-ידי וינגרטן והוביל לרטיבות בדירה.
לגופו של עניין אני מאמצת את מסקנות המומחה מטעם בית המשפט וקובעת שאכן הפעולות שנקטה התובעת פתרו חלק ניכר מהבעיה, אך יש לבצע עוד פעולות, כמפורט בחוות הדעת כדי לפתור ולתקן את נזקי הרטיבות שמקורם בגג הקיימים היום בדירה.
אשר לבעיית האיטום בחלון – על-פי התוספת לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 האחריות לליקוי במוצרי מסגרות ואלומיניום מוגבלת לשנתיים ואילו האחריות לכשל באיטום מוגבלת לארבע שנים.
בהסכם הניהול נקבעה תקופת אחריות ארוכה יותר, בת חמש שנים, לנזקי רטיבות. גם תקופה זו חלפה והסתיימה.
הנטל מוטל על וינגרטן להוכיח שחברת הניהול אחראית לתחזוקה ותיקון של ליקויים בדירה (בשונה מליקויים בשטחים הציבוריים – כמו למשל גג הבניין – שלגביהם חברת הניהול מודה שהם באחריותה). וינגרטן לא הוכיחו זאת ועל כן אני קובעת שתיקון ליקוי האיטום בחלון חדר השינה לא נמצא באחריותה של חברת הניהול.
ליקויי הרעש והרטיבות לא מונעים מגורים בדירה ולא מונעים השכרת הדירה נזקי הרטיבות הם אמנם נזקים אך לא התרשמתי ממידת חומרתם עד כדי כך שהם מונעים כל שימוש בדירה.
כך גם מטרד הרעש. מחד אני סבורה שהעובדה שהרעש אינו חורג מעבר לזה המותר בתקנות לא שוללת את עצם קיומו של מטרד הפוגם בהנאה מהדירה, אך מאידך אני סבורה שהדבר מעיד על כך שמפגע הרעש אינו כה חמור עד שיש לומר שנשללת כל אפשרות לגור בדירה.
כמו-כן אין מחלוקת שלפחות בשנת 2010 התגוררה בדירה דיירת שלא התלוננה על נזקי רטיבות או רעש.
כמו-כן הוכח בפני שהיו כמה דיירים שדווקא ביקשו להתגורר בדירה. אמנם בחקירתם הנגדית נשאלו דיירים פוטנציאליים אלה האם היו מעוניינים לגור בדירה גם אם היו יודעים על ליקויי רעש ורטיבות, אך השתכנעתי שלא הליקויים האמורים שהם שמנעו מהם לגור בדירה אלא דווקא התנהלותו של מר וינגרטן היא שסיכלה את האפשרות שאלה יתגוררו בדירה בשכירות, אתייחס לכך בהמשך.
כך או כך אני קובעת כעובדה שבדירה היו ליקויי רטיבות נקודתיים שהתעוררו בשנת 2016 ולא הוכח שהיו ליקויי רטיבות קודם לכן.
כמו-כן אני קובעת שאל הדירה חודר רעש ממשאבות ומפוחים וכן ממעלית הבניין. הרעש אינו בלתי סביר אך רגישות לרעשים היא עניין סובייקטיבי העשוי להשתנות מאדם לאדם.
האירוע הנטען מיום 5.1.14 ופינוי וינגרטן מהדירה כאמור אין מחלוקת שבשנת 2010, עת שקלו בני הזוג וינגרטן להתגורר בבית הוד, עברו וינגרטן ועדת קבלה שאישרה את מועמדותם למגורים במקום. למרות זאת בני הזוג וינגרטן לא נכנסו להתגורר בדירה בשנת 2010 וזו הושכרה עד לשנת 2011. בסופו של דבר לאחר שאמו של וינגרטן הלכה לבית עולמה והדירה שופצה במשך תקופה ממושכת, נכנסו וינגרטן להתגורר בדירה ביום 2.1.14. אין מחלוקת שחברת הניהול התרעמה על כך שוינגרטן נכנסו לגור בדירה מבלי שעברו וועדת קבלה נוספת.
בנקודה זו חלוקים הצדדים בנוגע למשמעות המעשית שהייתה לדרישתה של חברת הניהול בנוגע לוועדת קבלה נוספת – וינגרטן טוענים שחברת הניהול סילקה אותם מהדירה ומבית הוד בבושת פנים ותוך צעקות והשפלות בפומבי בלובי הבניין והתנתה את המשך מגוריהם במקום בכך שיעברו ועדת קבלה נוספת, ואילו חברת הניהול טוענת שלא גירשה כלל את בני הזוג וינגרטן ואך דרשה לקבל מסמכים רפואיים עדכנים של שני בני הזוג, ובפרט של הגב' וינגרטן לאור חשש שהתעורר אצל חברת הניהול שהגב' וינגרטן לוקה בנפשה. בסיכומים הוסיפה חברת הניהול וטענה שהגב' וינגרטן הסתירה את מצבה הרפואי שהיה ידוע לה עוד קודם לכן, אך טענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה ועל כן לא אדון בה.
אשר לדרישה לעבור ועדת קבלה נוספת – בהקשר זה הציגה חברת הניהול גרסה לא עקבית. בכתבי טענותיה לא הציגה חברת הניהול גרסה ברורה ומפורשת לשאלה האם דרשה מוינגרטן לעבור ועדת קבלה בשנית או לא. תחת זאת נטען באופן כללי ש"נוהל בית הדיור המוגן מחייב מועמדים במקרים מסוימים לעבור שוב ועדת קבלה לאחר חצי שנה במידה וטרם עברו לגור בדירתם".
בתגובה לטענותיו של וינגרטן טענו נציגי חברת הניהול שכלל לא דרשו מבני הזוג וינגרטן לעבור ועדת קבלה נוספת אלא דרשו רק מסמכים רפואיים עדכניים והתנערו מאחריות למצבם הרפואי אם לא ימציאו את המסמכים לנוכח חלוף הזמן הרב שעבר מאז עברו את ועדת הקבלה בשנת 2010 והצורך שהגב' וינגרטן לא מסוכנת לעצמה או לאחרים.
במכתב של מר רפאל הלברטל, מנהל חברת הניהול, מיום 30.3.14 שנכתב בתגובה למכתבים ששיגר מר וינגרטן בתגובה לאירוע מיום 5.1.14 נכתב כך: "חבל מאוד שבחרת להשתלח בי... זאת במקום להמציא את כל המסמכים הנדרשים ולהתקדם לקראת ועדת קבלה כמקובל".
אני קובעת כעובדה שחברת הניהול התנתה את המשך מגוריהם של וינגרטן בדירה בכך שיעברו ועדת קבלה נוספת. בכך אני מקבלת את גרסתם של וינגרטן הנתמכת כאמור גם במכתבים מזמן אמת.
אני סבורה שחברת הניהול נהגה שלא כדין כשהתנתה את מגוריהם של בני הזוג וינגרטן במקום בהמצאת מסמכים או בועדת קבלה נוספת.
הסכמי הרכישה והניהול אמנם קובעים מפורשות חובת אישור של ועדת קבלה למועמד חדש המבקש להתגורר במקום. מקובל עלי שהסכמים אלה מחייבים את בני הזוג וינגרטן הבאים בנעליה של האם המנוחה שרכשה את הדירה והתקשרה בהסכמים אלה. על-כן מקובל עלי שכמו כל הדיירים בבית הוד גם בני הזוג וינגרטן מחויבים בועדת קבלה כתנאי למגורים במקום.
עם זאת, מרגע שעברו וינגרטן את ועדת הקבלה בשנת 2010 לא מצאתי סיבה או סמכות לחברת הניהול לדרוש מהם לעבור ועדת קבלה נוספת או להמציא מסמכים כתנאי למגוריהם במקום.
והרי ממה נפשך? אם היו בני הזוג וינגרטן נכנסים להתגורר בבית הוד כבר בשנת 2010 בוודאי שלא היו נדרשים להציג מסמכים או לעבור ועדת קבלה מעת לעת כתנאי להמשך מגוריהם במקום, וזאת אף אם היה מצבם הבריאותי נחלש חלילה.
בחקירה הנגדית טען מר משה גדות (מנהלה של התובעת) שיש ללמוד מכך שנקבע בהסכמים שעל מועמד למגורים לעבור ועדת קבלה "עובר לכניסתו" למקום שמדובר בפרק זמן קצר הסמוך למועד כניסת המועמד למגורים במקום. במקרה של בני הזוג וינגרטן חלפו למעלה משלוש שנים מאז עברו את ועדת הקבלה ועד שביקשו להיכנס ולהתגורר בבית הוד ועל כן אישור ועדת הקבלה כבר לא בתוקף (ר' עמ' 50-51 לפרוטוקול מיום 8.12.20).
אינני מקבלת את הטענה. לא בכדי התאמץ כל כך מר גדות למצוא אחיזה כלשהי בהסכמים לגרסתו בנוגע לפקיעת תוקף החלטת ועדת הקבלה לקבל מועמד למגורים בבית הוד. זאת משום שאין כל הוראה בהסכמי הרכישה או הניהול הקובעת כך.
יש לציין שבסיכומים לא חזרה חברת הניהול על הטענה בנוגע לפקיעת תוקף אישור ועדת הקבלה לאחר חצי שנה (למעשה בסיכומים העתיקה חברת הניהול את הסעיף הרלוונטי מכתב התביעה ומהתצהירים והשמיטה ממנו רק את החלק המדבר על חצי שנה). מכך אני למדה שגם חברת הניהול מודה ומבינה שאין כל נוהל המאפשר לה לדרוש ממועמד שעבר ועדת קבלה לעבור ועדה נוספת כתנאי למגורים במקום, גם אם חלף זמן רב מאז התקיימה ועדת הקבלה בעניינו.
בנסיבות אלה אני קובעת שלא היה מקום לדרוש מוינגרטן לעבור ועדת קבלה נוספת כתנאי למגורים במקום.
למען שלמות התמונה אציין שבאוגוסט 2014 התקיימה פגישה בין נציגי חברת הניהול לבין בני הזוג וינגרטן בסופה ניתן אישור למגוריהם של וינגרטן בבית הוד.

בכל הנוגע לאופן שבו נאמר לנתבע ולאשתו כי עליהם לפנות את המקום, הרי שאני קובעת כי המהימנות של שניהם הייתה נמוכה מאוד וגירסתם בעניין זה העידה על דרמטיזציה רבה. יש לציין כי לטענתם הדברים נאמרו להם בנוכחות אנשים נוספים, אך אף אחד מאנשים אלו לא זומן לעדות והדבר נזקף לחובתם. עוד התרשמתי כי הנתבע נוטה להתפרצויות כעס קשות בקלות, ומנגד מנהל בית האבות הוא אדם מאוד שקול ורגוע, כך שאם הטונים של השיחה עלו, להתרשמותי הדבר קרה בשל התפרצות של הנתבע ולא של מנהל בית האבות. לפיכך כל הטענות בעניין האופן שבו "גורשו" נדחות.
הכרעה בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד
התביעה העיקרית
כפי שקבעתי לעיל נזקי הרעש והרטיבות לא מנעו כל אפשרות לשימוש בדירה ועל כן הם לא מצדיקים מתן "פטור" מתשלום דמי ניהול.
אשר לטענה בנוגע ל"גירוש" מהדירה והדרישה לעבור ועדת קבלה נוספת כתנאי למגורים במקום – כבר קבעתי כעובדה שחברת הניהול התנתה את המשך מגוריהם של וינגרטן במקום בכך שיעברו ועדת קבלה נוספת. כמו-כן קבעתי שדרישה זו הייתה פסולה.
לצד זאת אין מחלוקת שהחל מאוגוסט 2014 ניתנה הסכמתה של חברת הניהול למגוריהם של וינגרטן במקום.
על-כן אני קובעת שחברת הניהול לא זכאית לדמי ניהול עבור התקופה שמינואר 2014 ועד אוגוסט 2014 שכן בפרק זמן זה מנעה חברת הניהול בעצמה את מגוריהם של וינגרטן במקום. אדגיש שאין מחלוקת שאלמלא דרישתה של חברת הניהול בנוגע לועדת הקבלה הנוספת וינגרטן היו נשארים להתגורר במקום. וינגרטן טוענים זאת ואף חברת הניהול בעצמה טוענת שוינגרטן נכנסו לדירה בתחילת ינואר 2014 מתוך כוונה להתגורר בה דרך קבע (ולא באופן חד פעמי או זמני). על כן גם אין לזקוף לחובתם של וינגרטן את העובדה שהדירה לא הושכרה בתקופה זו שכן הם עצמם חפצו להתגורר בה.
החל מאוגוסט 2014 היה על וינגרטן לשוב ולשלם את דמי הניהול או להשכיר את הדירה לאחרים שישלמו את דמי הניהול בעצמם.
כאן המקום לציין שוינגרטן טוענים שלאחר האירוע המביש מבחינתם והמתיחות שנוצרה בעקבותיו בינם לבין נציגי חברת הניהול (מתיחות שהשתקפה היטב גם במכתבים מזמן אמת וגם בדיונים) לא רצו הם עוד להתגורר במקום. עם זאת, מצופה מוינגרטן שיקטינו את נזקם ועל כן אם הם עצמם אינם מעוניינים להתגורר בדירה הרי שהיה עליהם להשכיר את הדירה לאחרים ובכל מקרה עליהם לשלם את דמי הניהול בלי קשר לשימוש שנעשה בדירה על ידם.
העידו בפני שלושה דיירים פוטנציאליים שביקשו לשכור את דירתו של וינגרטן והשתכנעתי ששלושתם התעניינו במגורים בדירה בכנות. התרשמתי שהתנהלותו של מר וינגרטן היא שסיכלה את האפשרות להשכיר את הדירה למועמדים אלו (או לאחרים). כך למשל העידה בפני הגב' גילה גרשמן שניסתה להשיג את מר וינגרטן ללא הצלחה, וכך גם העיד בפני מר יעקב עימנואלי וסיפר ששוחח עם מר וינגרטן על אפשרות לשכור את הדירה ואף נפגש עמו וסייר בדירה שמצאה חן בעיניו, אך כשביקש לסגור עם וינגרטן את עסקת השכירות אמר לפתע וינגרטן שהדירה מוצעת למכירה בלבד ולא להשכרה.
נסיבות העניין מלמדות שטענה זו הייתה טענת סרק שכן הדירה לא נמכרה עד עצם היום הזה.
השתכנעתי שמר וינגרטן לא עשה מאמץ ראוי להשכיר את הדירה במקרה הטוב, ובמקרה הפחות טוב סיכל מר וינגרטן במכוון אפשרויות שנקרו בפניו להשכיר את הדירה. בכך חטאו וינגרטן לחובת הקטנת הנזק המוטלת עליהם. כל הטענות של הנתבע כי לא היה יכול להשכיר את הדירה בשל המפגעים, שכן הדבר היה מהווה מצג שווא, נדחות. ראשית לא מדובר במפגעים של ממש שכן הרטיבות החלה רק בחורף 2016 והרעש בדירה לא הוגדר כמפגע. שנית, הנתבע היה יכול למצוא פתרון משפטי לסוגיית המצגים אילו באמת חפץ להשכיר את הדירה. מכאן שהוא לא פעל להקטנת הנזק.
לסיכום אני קובעת שפרט לתקופה שבין ינואר 2014 לאוגוסט 2014 אין כל הצדקה לכך שוינגרטן לא שילמו את דמי הניהול ועליהם לשלם אותם כעת.
אשר לתקופה הרלוונטית לחיוב – כאמור חברת הניהול טוענת לחוב שהצטבר משנת 2011 ועד עצם היום הזה (כאשר כתב התביעה תוקן ביוני 2018 והוא כולל את יתרת החוב העדכנית לכאורה עד אותו מועד).
וינגרטן מודים שלא שילמו דמי ניהול החל משנת 2014 (ס' 100 לכתב ההגנה). על-כן המחלוקת היא רק לגבי השנים 2011-2013.
אני קובעת שלא עלה בידי חברת הניהול להוכיח את החוב לשנים 2011-2013.
האסמכתא היחידה אותה הציגה חברת הניהול להוכחת החוב היא איזשהו רישום פנימי שאינו מהווה רשומה מוסדית ואף לא הוגש על-ידי עורכו, המפרט לכאורה את החוב משנת 2011 ואילך. לא הוצגה כרטסת הנהלת חשבונות או קבלות על תשלומים עד למועד מסוים וכד'.
זאת ועוד, חברת הניהול טענה בעצמה בכתב התביעה שבשנת 2011 הדירה הייתה מושכרת והדיירת שהתגוררה בה שילמה את דמי הניהול. לטענת חברת הניהול הדיירת עזבה את הדירה "בשלהי שנת 2011". נמצא שאפילו לשיטתה של חברת הניהול עצמה המסמך שהציגה אינו מדוייק שכן הוא כולל חוב עבור שנת 2011 כאשר לפחות בחלק מהשנה שולמו דמי הניהול על-ידי השוכרת. לכל הפחות היה על חברת הניהול להוכיח מתי בדיוק עזבה השוכרת את הדירה.
כמו-כן חברת הניהול מודה בכתב התביעה שלאחר שעזבה השוכרת את הדירה היא (חברת הניהול) פנתה אל וינגרטן בפניות חוזרות ונשנות שלאחריהן החל וינגרטן לשלם את חוב דמי הניהול. והנה נמצאה סתירה נוספת בין גרסתה של חברת הניהול עצמה ובין המסמך שאמור להוכיח ולבסס את התביעה.
אשר לשנת 2013 – המסמך עליו מבססת חברת הניהול את החוב מעיד בעצמו שאין כל חוב של דמי ניהול לשנת 2013 (אלא חוב עבור ארוחות בלבד) ובכך המסמך של התובעת תומך בגרסתם של וינגרטן.
לא זו אף זו, לפי המסמך שהציגה חברת הניהול גם חוב דמי הניהול לשנת 2014 החל רק באפריל 2014.
הדבר גם מתיישב עם השתלשלות העניינים שכן עד לינואר 2014 חפצו וינגרטן עצמם להתגורר בבית הוד ואף שיפצו את הדירה לשם כך ונכנסו בתחילת ינואר להתגורר בדירה בפועל. בתחילת ינואר 2014 אירע האירוע שהוביל למעשה לסכסוך בין וינגרטן לבין חברת הניהול וסביר להניח שרק לאחר מכן חדלו וינגרטן לשלם את דמי הניהל לאור הקרע והמחלוקת שנוצרו.
על-כן אני קובעת שחוב דמי הניהול הוא החל מאפריל 2014 בלבד וזאת לאור הודאתם של וינגרטן ולאור העובדה שאף ראיותיה של חברת הניהול לא מוכיחות חוב לתקופה קודמת.
אשר לסכומים עצמם, וינגרטן לא חלקו על גובה דמי הניהול שטוענת להם חברת הניהול כפי שהם מפורטים במסמך שהציגה. כמו-כן יש לציין שמאז 2018, ולאור החלטה שנתתי בעניין, וינגרטן משלמים מחצית מדמי הניהול כפי שדורשת חברת הניהול. על כן אני מקבלת את הסכומים המפורטים במסמך שהציגה חברת הניהול.
סך כל דמי הניהול (קרן בלבד, ללא ריבית) עבור התקופה שמאפריל 2014 ועד יוני 2018 הוא – 209,227 ₪. על וינגרטן לשלם לחברת הניהול סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק בגין כל תשלום חודש בחודשו.
אשר לתשלומים עבור ארוחות בשנת 2013 (1,296 ₪) וכיבוי אש בשנת 2016 (סך של 1,000 ₪) לא מצאתי בסיס לחיוב בסכומים אלה.
לגבי הארוחות – וינגרטן חלקו על כך (ר' עמ' 49, ש' 28-29 לפרוטוקול הדיון מיום 8.12.20). על-כן וכפי שקבעתי לעיל בהיעדר הסכמה (או בהינתן מחלוקת) לגבי תוכן המסמך שכאמור אינו מהווה רשומה מוסדית ולא הוגש באמצעות עורכו, אינני מקבלת את האמור בו.
לגבי כיבוי האש – חיוב זה לא ברור, מדוע הוא נוסף רק בשנת 2016 ומה המקור שלו? לא ראיתי התייחסות לחיוב זה בכתב התביעה. על כן גם חיוב זה נדחה.
התביעה שכנגד
לאור מסקנתי שהמפגעים בדירה לא מונעים מגורים בדירה הרי שאני דוחה את הטענה כאילו שלא ניתן היה להתגורר בדירה או להשכיר אותה.
בנסיבות אלה אני דוחה את התביעה שכנגד על כל ראשיה שכן הגעתי למסקנה שפרט לתקופה שבין ינואר 2014 ועד אוגוסט 2014 – אז מנעה חברת הניהול מוינגרטן להתגורר בדירה – לא נגרם לוינגרטן כל נזק. הנזק שנגרם בתקופה האמורה בשנת 2014 בא על תיקנו בכך שהופחתו דמי הניהול לתקופה זו במסגרת התביעה העיקרית.
אפרט ואומר שאני מקבלת את הטענה שלאחר האירוע מינואר 2014 חזרו בהם וינגרטן מכוונתם ורצונם להתגורר בדירה בעצמם ואני אף מוכנה להניח שגם הליקויים שבדירה תרמו לכך שקצה נפשם במגורים בדירה, אך עדיין אין הדבר שולל השכרת הדירה לאחרים וכפי שציינתי לעיל השתכנעתי שהיה מי שהתעניין בכנות בדירה כך שניתן היה להשכיר אותה.
עם זאת אני מסכימה ומקבלת שנזקי הרטיבות כפי שתועדו בתמונות צבעוניות בחוות דעת המומחה וכך גם מטרד הרעש עשויים היו לפגוע בהנאה ממגורים בדירה וכפועל יוצא מכך עשויים היו להיפגע דמי השכירות שהיו מתקבלים לוּ היו וינגרטן משכירים את הדירה לאחרים.
אך מכיוון שוינגרטן לא התגוררו בדירה ואף לא השכירו אותה לאחרים ממילא לא נגרם להם כל נזק של מניעת הנאה מהדירה וגם לא ניתן להעריך נזק זה על דרך האומדן. כל אלו הם בגדר השערות וספקולציות בעלמא שהטל להוכיח אותן מוטל על וינגרטן ונטל זה לא הורם.
כמו-כן העובדה שוינגרטן נמנעו מלהשכיר את הדירה (בין אם במכוון ובין אם באדישות ורשלנות) חוטאת לחובת הקטנת הנזק המוטלת עליהם ושוללת מהם פיצוי.
אציין שאני ערה לטענתם של וינגרטן בנוגע למניעת האפשרות להשכיר את הדירה בה הם מתגוררים ברובע היהודי בירושלים, דירה ששוויה גבוה בהרבה משווי הדירה בבית הוד. לטענתם של וינגרטן אלמלא נמנעה מהם האפשרות להתגורר בבית הוד הם היו עוברים להתגורר שם ומשכירים את דירתם ברובע היהודי ומקבלים תמורה של 10,000 ₪ בחודש.
גם זו טענה ספקולטיבית שלא הוכחה. והרי וינגרטן היו יכולים להיכנס ולהתגורר בבית הוד כבר בשנת 2010 ולא עשו כן בלי כל קשר להתנהלות חברת הניהול.
כמו-כן, אמו המנוחה של וינגרטן ביקשה בצוואתה מבנה שימשיך להתגורר בעצמו בדירה ברובע היהודי (דירה אותה קיבל בירושה מאמו). בהחלט אפשרי הדבר שצוואתה של אימו היא שהשאירה את וינגרטן בדירה ברובע היהודי ולא התנהלות חברת הניהול.
בכל מקרה אני דוחה את הטענה לנזק של מניעת השכרת הדירה ברובע שכן לא הוכח קשר סיבתי בין הנזק הנטען לבין התנהגות חברת הניהול. יש לציין בעניין זה כי הנזק אינו יכול לעלות על שווי השכרת הדירה בדיור המוגן, ואין להאחז בדמי שכירות אבודים ותיאורטיים, במקום אחר לגמרי.

לסיכום, מכיוון שהתביעה שכנגד מבוססת לחלוטין על הטענה שחברת הניהול מנעה אפשרות לעשות שימוש כלשהו בדירה, ומכיוון שטענה זו נדחית (פרט לתקופה האמורה שמינואר 2014 ועד אוגוסט 2014 – שהנזק שנגרם בתקופה זו בא על תיקונו בניכוי דמי הניהול לתקופה זו במסגרת התביעה העיקרית) הרי שנשמט הבסיס לתביעה שכנגד וזו נדחית.

הנושא היחיד שמתקבל במסגרת התביעה שכנגד הוא שעל הנתבעות שכנגד לתקן את האמור בחוות דעתו של המהנדס שנהב מיום 21.5.19 ומפורטים בסעיף 1.2. עלות התיקונים אמורה להיות כ-2,500 ₪ ויש לבצע בדיקת הצפה לאחר תיקונים אלו. משכך אני קובעת כי הנתבעות ביחד ולחוד יבצעו את התיקונים ויזמינו מומחה חיצוני לבדיקת הצפה על חשבונן וזאת לא יאוחר מיום 12.9.21, כך שהגג יהיה מתוקן באופן מלא לקראת הגשם הראשון. הנתבעות שכנגד ימציאו לתובע אישור על ביצוע בדיקת ההצפה אך מובהר כבר עתה כי היה ותהיה מחלוקת אם בוצעה או לאו, יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל לשם מינוי כונס.

לפיכך התביעה העיקרית מתקבלת כאמור בסעיף 42 לפסק הדין, והתביעה שכנגד נדחית דחיה נחרצת מלבד האמור בסעיף 48 לפסק הדין. בנוסף לסכומים שנפסקו לטובת התובעת, הרי שאני מורה כי הנתבע ישא בהוצאות הנתבעות שכנגד בסך 7,500 ₪ ובשכר טרחת בא כוחם בסך 25,000 ₪ כולל מע"מ.

ניתן היום, י"ד אלול תשפ"א, 22 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: בית הוד ירושלים
נתבע: משה וינגרטן
שופט :
עורכי דין: