ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מרים חורי נגד לאון באסם :

בפני כבוד ה שופטת אפרת הלר

תובעת

מרים חורי
ע"י ב"כ עוה"ד צדיק נסאר
נגד

נתבעים
1. לאון באסם
ע"י ב"כ עוה"ד סלים גרייב

2. דראושה בסאם (ניתן פסק דין)
3. נאדר נאסר (ניתן פסק דין)

פסק דין

לפני תביעה לפינוי הנתבע 1 , ממשרד אותו הוא שוכר מהתובעת, כנגד תשלום דמי מפתח ( להלן: "הנכס"), אשר נמצא בבניין שבבעלות התובעת, במקרקעין הידועים כגוש 16522 חלקה 87 בנצרת ( להלן: " המקרקעין").

תביעה זו הוגשה תחילה כנגד שלושת הנתבעים, כאשר ביום 13.6.21 , נמחקה התביעה כנגד הנתבע 3 וביום 17.6.21 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה, אליו הגיעו התובעת והנתבע 2.

מכאן, ההכרעה בתביעה שלפניי תתמקד בשאלה, האם לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבע 1, אם לאו.

טענות התובעת

התובעת טוענת כי בשנות השמונים שכר הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") את הנכס מבעלה, כדייר מוגן.

בשנת 1991 הועברו הזכויות במקרקעין לתובעת וביום 1.1.1998 חודש הסכם השכירות של הנכס בין התובעת לנתבע.

בהתאם להסכם השכירות שהעתקו צורף לתצהיר התובעת, על הנתבע לשלם לתובעת, סך של 250 $ בגין דמי השכירות של הנכס וסך של 10 $ עבור ניקוי חדר המדרגות והשירותים של הבניין.

התובעת טוענת שהנתבע אינו משלם את דמי השכירות במועד וכן אינו משלם את דמי הניקיון של השירותים וחדר המדרגות, כמתחייב מההסכם.

בנוסף, לטענת התובעת, הנתבע ביצע שיפוץ בנכס שכלל הריסת קירות, התקין מזגנים וחיבר שטחים נוספים מהמקרקעין לנכס, וזאת ללא קבלת רשותה.

עוד טוענת התובעת, שהנתבע אינו נוהג באחריות בכל הנוגע לצריכת החשמל והמים בבניין, שכן הוא משאיר אור בחדר המדרגות, כל שעות היום והלילה ואינו מדווח לתובעת על נזילות בחדרי השירותים, דבר שגורר בזבוז כספים לתובעת.

לטענת התובעת, הנתבע הפר את חובותיו כלפיה כבעלת הבניין, עושה בנכס כבשלו ואינו משלם את התשלומים עליהם התחייב בהסכם, במועדם, תוך ניצול חולשתה של התובעת שהינה אשה מבוגרת.

בנוסף, התובעת טוענת כי לאחר שהודיעה לנתבע שעליו לפנות את הנכס בשל כוונתה למכור את זכויותיה במקרקעין לצד ג', הוא מרתיע רוכשים פוטנציאליים המגלים עניין ברכישה ופועל לסיכול המכירה.

מכאן, התובעת עותרת לפינוי הנתבע מהנכס.

טענות הנתבע

הנתבע מאשר את היותו דייר מוגן בנכס בהתאם להסכם שנערך תחילה עם בעלה של התובעת ולאחר מכן עם התובעת עצמה - הסכם מיום 1.1.98.

הנתבע טוען שהוא נוהג לשלם הן דמי השכירות והן דמי הניקיון שנקבעו בהסכם בין הצדדים מראש עבור כל שנת שכירות וזאת באמצעות מסירת שיקים לפקודת התובעת וזאת על אף שלטענתו, התובעת הפסיקה לאחר כעשר שנים לדאוג לניקיון המדרגות והשירותים.

לטענת הנתבע, בשנת 2017 הוא ביצע שיפוץ פנימי בנכס על ידי התקנת פרקט, הנמכת תקרה והתקנת מזגנים חדשים, כאשר בעלה ובנה של התובעת ניהלו משרד באותה קומה בה נמצא הנכס עד ליום 1.1.19, והיו עדים לשיפוצים שביצע הנתבע ולא התנגדו לכך.

עוד טוען הנתבע, שבניגוד לטענות התובעת, הרי ש הוא לא הפריע לתובעת למכור את זכויותיה במקרקעין, מה גם שהיא כבר מכרה זכויות אלו לצד ג' בסוף חודש מרץ 2020, וזאת כעולה מהסכם המכר שהעתקו צורף לתצהיר הנתבע.

לבסוף טוען הנתבע שהתובעת לא פירטה את עילות פינויו מהנכס כדייר מוגן, כאמור בהוראות סעיף 131 לחוק לחוק הגנת הדייר [ נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר"), המונה רשימה סגורה של עילות, כאשר לטענתו, הסיבה היחידה להגשת התביעה לפינויו מהנכס, הינה העובדה שהבניין נמכר על ידי התובעת לצד שלישי.

הראיות

בדיון ההוכחות שהתקיים בפניי העידו התובעת והנתבע ובתום הדיון סיכמו ב"כ הצדדים טענותיהם בעל פה.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, שמעתי את התובעת והנתבע בדיון שהתקיים בפניי ונדרשתי לסיכומי ב"כ הצדדים, אני מורה על דחיית התביעה.

ראשית ובטרם אכנס לעובי הקורה, אסלק מדרכי טענת הנתבע לפיה התובעת אינה רשאית לתבוע את פינויו מהנכס, מאחר ו לטענתו היא מכרה את זכויותיה במקרקעין לצד שלישי.

סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969".
בענייננו, בהתאם לנסח טאבו שצורף לתיק, עולה כי התובעת הינה הבעלים של המקרקעין ושזכויותיה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. רישום זה, מהווה, בהתאם להוראת 125 לחוק המקרקעין, ראיה לאמיתות תוכנו.

אמנם התובעת מאשרת את מכירת זכויותיה במקרקעין לצד שלישי, כעולה מהסכם המכירה ( נ/1) ואשר לגבי עסקה זו נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין כעולה מנסח הטאבו הנ"ל, אולם אין בכך כדי למנוע מהתובעת לתבוע את פינויו של הנתבע מהנכס, בהיותה הבעלים כיום של המקרקעין, כאשר זכויותיה הקנייניות טרם הועברו לצד השלישי מכוח הסכם המכירה הנ"ל.

כידוע בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין שלא הסתיימה ברישום, אינה מקנה זכות קניינית, כי אם זכות חוזית בלבד, וכפי שסיכם כבוד השופט טירקל בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח', פ"ד נג (2) 218, בעמ' 230):

"לאור המצב החוקי הקיים אין לסטות מהכלל, לפיו זכות קניינית בנכס מקרקעין נרכשת רק עם רישומה במרשם המקרקעין. אם הרישום אינו אפשרי, לא יכולה להירכש זכות קניינית, וזאת על אף רישום הזכות במרשם אחר כלשהו - לרבות המרשם המתנהל בספרי המינהל, שאמינותו רבה - ועל אף קבלת החזקה בנכס. כל שנרכש הוא זכות חוזית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד, לכשיתאפשר רישום הנכס והזכויות בו במרשם המקרקעין".

לא נעלמה מעיני העובדה כי לזכות הצד השלישי רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, כתוצאה מביצוע עסקת המכר עם התובעת.

עם זאת, הגישה המקובלת היא זו שאינה רואה בהערת אזהרה זכות קניינית. על פי גישה זו, הערת אזהרה אינה מהווה זכות במקרקעין, אלא שיטת מחסום בפני רישום עסקאות נוגדות במקרקעין להבטחת כוחו של החיוב החוזי לרשום עסקה פלונית. כפי שנפסק בע"א 68/76 יהושע אטיאס נ' הממונה על המרשם לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 פ"ד ל(3)527 [1976] – אם כי כהערת אגב:

"מצד אחד, יש להערת האזהרה סממנים של זכות חפצית ( IN REM) כי היא תופסת לא רק בין הצדדים להתחייבות שעל יסודה נרשמה האזהרה, אלא גם כלפי אחרים... אך מצד שני - והוא נראה לי הצד המכריע - אין הערת האזהרה בבחינת זכות במקרקעין, כי כל עיקרה אינו אלא שיטת מחסום בפני רישום עסקות במקרקעין למען שמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום עסקה פלונית. זוהי איפוא זכות שלילית מעצם טבעה... ואין היא, כשלעצמה, יוצרת זכות בעלת תוכן קניני למאן דהוא... להערה עצמה אין, כאמור, תוכן קניני משלה...".

בענייננו, שעה שזכויותיה הקנייניות של התובעת טרם הועברו לצד השלישי מכוח עסקת המכר הנ"ל אלא רשומות בגינן הערת אזהרה בלבד, הרי מוקנית לתובעת, כבעלים של המקרקעין, הזכות לדרוש את פינוי של הנתבע מהמקרקעין.

כעת נשאלת השאלה, האם התובעת עמדה בנטל להוכיח אחת מעילות הפינוי של הנתבע כדייר מוגן בנכס, הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר? לטעמי התשובה לכך הינה בשלילה ואפרט.

התובעת עותרת לפינוי הנתבע, דייר מוגן מהנכס, בטענה כי הוא אינו משלם במועד את דמי השכירות החודשיים, אינו משלם את דמי הניקיון וכן מאחר ולטענתה הוא גרם נזק לנכס כתוצאה מביצוע שיפוץ במקום.

מכאן, עסקינן בעילות הפינוי המצוינות בסעיפים 131(2) ו- (3) לחוק הגנת הדייר הקובעות כדלקמן:

"131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
...
(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;
(3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים;......."

נטל ההוכחה כי הנתבע הפר את הסכם השכירות הוא על התובעת, לפי הכלל במשפט האזרחי לפיו נטל השכנוע מוטל על התובע בבחינת: "המוציא מחברו עליו הראיה" (ע"א 192/85 קצין התגמולים נ' הכט, פ"ד (3) 646,654 ).

בענייננו, בכדי לבסס עילת פינוי בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, על התובעת להוכיח שלושה יסודות מצטברים:

קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות.
הפרת תנאי זה על ידי הנתבע.
הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית על פי תנאי הסכם השכירות, את הזכות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר.
(ראו: בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, 2016) (להלן: "בר אופיר"), ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב (2) 809) (להלן: "עניין דרוקר").

פרשנות סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר על שלושת התנאים המצטברים המפורטים בו, נדונה בעניין דרוקר, בו נקבע על ידי כבוד השופט י' כהן כי: "רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו...".

מעיון בהסכם השכירות שנחתם בין התובעת לנתבע עולה שדמי השכירות החודשיים הינן בסך של 240 $ ודמי הניקיון הם בסך 10 $ אולם לא נקבע בו מפורשות כי אי תשלום דמי השכירות במועד או אי תשלום דמי הניקיון כלל, יקים עילת פינוי לתובעת.

מעבר לכך, טענת התובעת לפיה הנתבע אינו משלם את דמי השכירות במועד ואינו משלם את דמי הניקיון, נטענה בעלמא ולא הוכחה. יתרה מכך, התובעת לא צירפה כל אסמכתה לפיה היא פנתה אל הנתבע והתריעה בפניו על איחור בתשלום דמי השכירות או על אי תשלום דמי הניקיון.

לא זו אף זו, בתצהירה העידה התובעת שהנתבע נהג לשלם את דמי השכירות ישירות לחשבונה בבנק וזאת מבלי לעדכנה בדבר ביצוע העברה. יחד עם זאת, התובעת לא מצאה לנכון לצרף העתק מדפי חשבון הבנק, על מנת שניתן ללמוד על המועדים בהם שולמו דמי השכירות ובאם אכן נהג הנתבע לאחר בביצוע התשלום, בניגוד להוראות ההסכם, כנטען על ידה, דבר שניתן היה לעשות בנקל.

מנגד, בתצהירו העיד הנתבע כי מזה מספר שנים הוא נוהג לשלם לתובעת את דמי השכירות ודמי הניקיון עבור כל שנת שכירות מראש, באמצעות שיקים משוכים לפקודת התובעת.

על עדותו הנ"ל חזר הנתבע בחקירתו הנגדית בפניי וציין שהוא משלם את דמי השכירות לרבות תשלומי התוספת וכן דמי הניקיון מראש, הן באמצעות שיקים והן באמצעות העברות בנקאיות ועדותו בעניין לא נסתרה על ידי התובעת.

לאור האמור, התובעת לא הוכיחה כי הנתבע אינו משלם את דמי השכירות במועד וכן היא לא הוכיחה שהנתבע אינו עומד בתשלומי דמי הניקיון.

כפועל יוצא, התובעת לא עמדה בהוכחת עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

טענה נוספת אותה העלתה התובעת הינה שהנתבע ביצע עבודות ושינויים במושכר ללא רשותה, דבר המקים לה עילה לפינוי הנתבע מהנכס.

על מנת לבסס עילת פינוי בהתאם לסעיף 131 (3) לחוק הגנת הדייר, יש להוכיח קיומן של שני תנאים: הראשון - נזק ניכר, משמע, שינוי רב כמות או רב איכות אשר נראה לעין ומוריד את ערכו של המושכר, השני - מעשה זדון, משמע, עריכת שינויים במושכר ללא הסכמת בעל הבית ( ע"א 116/66 חלקה 62 גוש 6946 בע"מ נ' מוניק זמל, פ"ד כ (4) 226 (1966), ע"א 774/80 בדוי ארסלאן נ' דעד פאהום, פ"ד לה (3) 584 (1981), רע"א 4740/02 איברהם אלעמד נ' מוחמד אלבודרי ( פורסם בנבו).

במקרה דנן, טענת התובעת לפיה הנתבע ביצע שינוי במושכר על ידי הריסת קירות בנכס, נטענה בכלליות, שעה שהתובעת לא הוכיחה מהו אותו שינוי נטען ולא הגישה חוות דעת מומחה מטעמה ו/או תמונות של הנכס המעידות על ביצוע העבודות בו ועל השינוי הנטען.

כמו כן, התובעת לא הוכיחה מהו אותו חלק במקרקעין שלטענתה הנתבע עושה בו שימוש, ללא רשותה וכנטען על ידה.

למותר לציין, שהתובעת גם לא הצביעה על נזק ניכר שנגרם למושכר כתוצאה מביצוע השינוי הנטען או כי השינויים בוצעו בזדון על ידי הנתבע, כפי שנקבע בסעיף 131(3) הנ"ל והמקים עילה לפינוי הנתבע .

בהקשר זה אציין, שעדותו של הנתבע בתצהירו, לפיו העבודות בוצעו בידיעת בעלה של התובעת ובנה, אשר בזמן ביצוע העבודות, בשנת 2017 , הפעילו משרד בסמיכות לנכס של הנתבע, לא נסתרו על ידה והתובעת לא טרחה להביא עדים כלשהם לסתירת טענת הנתבע בעניין.

מכאן, התובעת גם לא עמדה בהוכחת עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר.

טרם סיום אציין, שטענות התובעת בדבר פעולות סיכול שעשה, כביכול, הנתבע למכירת הנכס לצד השלישי, נטענו גם הם בעלמא, מה גם שאין בטענה זו, גם אם הייתה מוכחת, כדי להקים לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבע, לפי עילות הפינוי הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.

סוף דבר

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך של 700 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך של 8000 ש"ח , אשר ישולמו תוך 30 יום מהיום אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל .

ניתן היום, כ"ט תמוז תשפ"א, 09 יולי 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מרים חורי
נתבע: לאון באסם
שופט :
עורכי דין: