ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ע"י ב"כ עוה"ד נאסר נסראללה נגד ספייס בניה וייזמות בע"מ חברות :

לפני כבוד השופטת מירב קלמפנר נבון

התובעים

.1 אלכסנדר זקרויסקי ת.ז. XXXXXX136
.2 אלון זקרויסקי ת.ז. XXXXXX527
.3 איתי זקרויסקי ת.ז. XXXXXX788
.4 אלינור זקרויסקי ת.ז. XXXXXX463
ע"י ב"כ עוה"ד נאסר נסראללה ואח'

נגד

הנתבעת
ספייס בניה וייזמות בע"מ חברות 514355296
ע"י ב"כ עוה"ד בועז סובול

פסק דין

לפני תביעה כספית והצהרתית.
ביום 5/2/2014 נחתם הסכם בין התובעים והנתבעת, חברת העוסקת ביזמות בתחום הנדל"ן ובניית דירות למגורים, אשר במסגרתו רכשו התובעים את דירה מס' 34 בבניין T1 בפרויקט "פיבקו על הים" בחיפה (להלן: " ההסכם", " הדירה" ו"הפרויקט" .בהתאמה).
לטענת התובעים, הנתבעת התחייבה למסור את החזקה בדירה בתוך 36 חודשים ממועד מתן היתר הבנייה, קרי עד ליום 18/5/18, כשהדירה מושלמת וראויה למגורים. לטענתם, עד למועד הגשת התביעה (21/1/19) הדירה טרם חוברה לתשתיות וטרם נמסרה להם ולא היה ידוע להם הצפי לקבלתה.
התובעים טוענים כי הנתבעת לא פנתה אליהם כלל למציאת פתרון הולם עקב העיכוב שנגרם פעם אחר פעם.
לטענת התובעים, הנתבעת התחייבה בהסכם לפצותם בגין איחור במסירת הדירה בסך 4,000 ₪. עם זאת, לטענתם, לאור הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 אשר קובעות את גובה הפיצוי ללא הוכחת נזק ומעמידות את הפיצוי בסכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה במכפלת 1.5 למשך 8 חודשים ולאחר מכן דמי השכירות יוכפלו ב1.25, הרי שבידיהם הזכות לקבל את הפיצוי הקבוע הגבוה ביותר, אף שבהסכם המכר נקבע אחרת. לטענתם, גובה דמי השכירות לדירה דומה באזור, הוא לא פחות מ 6,000 ₪ ולפיכך, סכום הפיצוי במכפלת 1.5 הוא 72,000 בגין 8 החודשים הראשונים ולאחר מכן, גובה הפיצוי, במכפלת 1.25, עבור יתרת החודשים העתידיים עד מועד המסירה. ובסך הכול, התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת בסך של 112,000 ש"ח, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל וכן, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד כדין. עוד לטענת התובעים, יש להורות על תשלום בגין עוגמת הנפש והנזקים היום יומיים שנגרמו להם בסך 40,000 ₪. כמו כן, עותרים התובעים לקבלת פסק דין הצהרתי המחייב את הנתבעת לשלם להם סכום של 7,500 ₪ פיצוי חודשי בגין כל חודש חולף מיום 18/1/19 ועד למועד מסירת הדירה בפועל כשהיא בעלת כל ההיתרים לאכלוס ומחוברת למערכות התשתית כנדרש- מכאן תביעת התובעים אשר לפני.
לטענת הנתבעת, יש לדחות את התביעה. לטענתה, מסיבות אשר אינן בשליטת הנתבעת נדחתה השלמת הפרויקט, מה שהוביל לדחיית מועד מסירת הדירות. הנתבעת אף טוענת כי התובעים בחרו בעצם הגשת תביעתם להקשות עוד על הנתבעת למלא אחר חיוביה עבור התובעים. לטענת הנתבעת, היתר בנייה לפרויקט ניתן ביום 20/5/15. בהתאם להסכם, את הדירה התחייבה הנתבעת למסור בתוך 36 חודשים, קרי עד ליום 20/5/18 ביחס לדיירי הבניין הנדון. טרם מתן היתר הבנייה, עוד ביום 6/1/15, חתמה הנתבעת על הסכם הזמנת שירותי בניה עם חברת אורתם סהר הנדסה בע"מ לביצוע עבודות הקמת הפרויקט (להלן: "אורתם הנדסה"). אותה עת, אורתם הנדסה נמנתה עם חברות הביצוע המובילות בתחומה בארץ, אולם ביום 20/10/16 הגישה אורתם הנדסה בקשה להקפאת הליכים בבית המשפט המחוזי בתל אביב וביום 26/10/16 ניתן כנגדה צו הקפאת הליכים וכן, איסור דיספוזיציה על כל הפרויקטים של אורתם הנדסה, לרבות הפרויקט נושא התביעה. לטענת הנתבעת, היא ניסתה לצמצם את הנזק חרף צו הקפאת ההליכים, אך ניתן צו מניעה כנגד הנתבעת לעצירת ביצוע כל העבודות בפרויקט ביום 3/11/16 והיה על הנתבעת להוציא את אנשיה ונציגיה ממתחם הפרויקט. הנתבעת טוענת כי פעלה לצמצום נזקיה, גם בכך שבאי כוחה התייצבו לדיונים שהתנהלו במסגרת הקפאת ההליכים וביקשו לשחרר את הפרויקט, בקשות אשר לא התקבלו, וכן הגישו בקשה לביטול צו המניעה אשר נדחתה. הנתבעת ניהלה מו"מ אינטנסיבי עם הנאמנים על הקפאת ההליכים, על מנת להביא להוצאת הפרויקט מתחולת הליך הקפאת הליכים והסדר הנושים. לטענתם, בסופו של דבר, הגיעה הנתבעת להסכם עם הנאמנים בדבר שחרור הפרויקט מתחולת צו הקפאת ההליכים, אותו הגישו לאישור בית המשפט, וההסכם אושר למרות התנגדויות ביום 18/1/17. לטענת הנתבעת, בהתאם לכך במשך 3 חודשים לא הייתה לה האפשרות לבצע כל פעולה.
הנתבעת טענה כי לאחר מכן, היא נדרשה למצוא קבלן חלופי אשר יפעל לבניית הפרויקט בשים לב לכך שמדובר בהיקף פרויקט רחב, הכולל 150 יח' דיור ב- 6 מבנים, 2 קומות מרתפי חניה ומחסנים וכל אחד מהמבנים היה מצוי בשלבי ביצוע שונים. עוד נדרשה הנתבעת לפנות את אורתם הנדסה מהאתר, לקבל לידיה את מלוא המסמכים, התוכניות והשינויים, להתמודד עם קבלני המשנה וכיו"ב. לטענתה, יש למנות פרק זמן סביר של 7 חודשים שבהם לא התאפשר לה להמשיך בביצוע הפרויקט. הנתבעת מוסיפה ומציינת כי בשל אחריותה ופעילותה למען הפרויקט והדיירים, נכון למועד כתיבת כתב ההגנה, הפרויקט מצוי בשלביו הסופיים.
עוד טענה הנתבעת, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), ובהתאם לסעיף 11.13 להסכם, עומדת לה תקופת "גרייס" בת 60 ימים עד למועד תחילת תשלום פיצוי חודשי של 60 ימים, קרי עד ליום 20/7/18. עוד לטענתה, בהתאם להוראות הסכם המכר בין הצדדים, הוסכם כי עיכוב שאינו בשליטת החברה יוביל לדחיית מועד המסירה (ס. 11.8 להסכם). לטענתה, בהתאם לפסיקה, מוכרת שהציגה החלטות שיפוטיות שניתנו במסגרת הליכי הקפאת הליכים ועיכבו את בניית הנכס, עמדה בהוכחת הסייג לחבותה לשלם את הפיצוי הקבוע בחוק. כמו כן, טענה הנתבעת כי הוסכם שכל שינוי שיתבקש ע"י הרוכשים ידחה את מועד המסירה. איחור זה יש להוסיף גם כן, לחישוב התקופות שלעיל.
לטענת הנתבעת, היא פעלה ללא לאות למען סיום הפרויקט ולמרות אלו, עד למועד הגשת התביעה, לא הונפק לפרויקט טופס 4 ותעודת גמר. נוכח מכלול הדברים האמורים, המועד הנדחה למסירה בנוסף לעיכוב שנגרמו שלא בשליטת הנתבעת ולתקופת הגרייס הוא ביום 20/5/19. יחד עם זאת, הנתבעת לקחה על עצמה לשלם פיצוי לדיירי בניין T מיום 10/5/19 ובאופן רטרואקטיבי ליום 1/4/19 כאשר נטען כי דיירים בבניינים אחרים בהם המסירה מוקדמת יותר, כבר מקבלים תשלום פיצוי רטרואקטיבי מיום 20/9/18. כלומר, הפיצוי ישולם רטרואקטיבית גם עבור 60 הימים הנקובים בהסכם ובחוק המכר ובהתאם לחוק המכר, בקיזוז ימי העיכוב הנוספים המנויים בכל נספח בהסכם, כאשר נטען כי במקרה של התובעים המדובר בתוספות ושינויים של כ 30 ימים. על כן, לטענת הנתבעת הפיצוי בגין איחור במסירה כבר שולם ויש לדחות את התביעה כנגדה.

דיון:
במסגרת הדיון בבית המשפט מיום 24/9/19, נמסר במענה לשאלת בית המשפט כי התובעים עברו להתגורר בדירה ביום 21/8/19 שהוא המועד בו חוברה הדירה לחשמל. התובעים ציינו כי קיבלו מהנתבעת בחודשים אפריל, מאי ויוני 2019 את הסכומים הבאים: 231 ₪, 6,000 ₪ ו- 1,000 ₪, בהתאמה, בלבד. לדברי הנתבעת, מבחינתה הדירה הייתה מוכנה לקבלת טופס 4 כבר ביום 6/6/19. במסגרת ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בדיון נקבע סדר הגשת חוות דעת הצדדים ביחס לדמי שימוש ראויים לתקופה הרלוונטית.
בחוות דעת שמאי אשר הוגשה מטעם התובעים, הם עמדו על כך כי גובה דמי השכירות הראויים לדירתם הוא בסך 5,200 ₪ לחודש (להלן" "חוו"ד תובעים"). בחוות דעת שמאי הנתבעת, עמד השמאי על כך שדמי השכירות לדירת 4 חדרים בסביבה בתקופה הנדונה משקף טווח ערכים של 3,500-3,700 ₪ לחודש בממוצע וטווח ערכי השכירות לדירות 5 חדרים משקף כ 4,000-4,200 ₪ לחודש בממוצע (להלן:"חוו"ד נתבעת").
במסגרת הדיון שהתקיים ביום 20/1/20 תחמו הצדדים את גדר המחלוקת ביניהם והביעו הסכמתם ביחס למועדים המנויים, להלן:
20/5/18- מועד מסירה חוזי.
6/6/19- מועד קבלת טופס 4.
14/7/19-מועד מסירת מפתח.
הצדדים נותרו חלוקים ביניהם בשאלת המועד לחיבור הדירה לחשמל, כאשר לטענת התובעים מדובר ביום 21/8/19, בעוד שלטענת הנתבעת היה חיבור זמני, לפני כן.
התובעים טוענים כי על התובעת לשלם על מלוא תקופת האיחור במסירה, שתחילתה במועד המסירה החוזי (18/5/18) ועד למועד המסירה בפועל כולל חיבור לחשמל ( 21/8/19). סה"כ טוענים התובעים ל14 חודשים ו- 9 ימי איחור במסירת הדירה. מנגד, טוענת הנתבעת כי נוכח הסכמות הצדדים אשר באות לידי ביטוי בהסכם ונוכח הנסיבות הספציפיות בהן איחרה הנתבעת במסירה, הרי שיש להחשיב את האיחור במסירה מיום 20/5/19 ועד למועד קבלת טופס 4 (6/6/19) וכי בגין תקופה זו קיבלו כבר התובעים פיצוי מהנתבעת בסך של 7,231 ₪, בחישוב דמי שכירות של 4,000 ₪ לחודש, בהתאם לחוות דעת שמאי מטעם הנתבעת.
המחלוקת בין התובעים ובין הנתבעת היא האם אל נוכח הוראות חוק המכר וההסכמות החוזיות, הנתבעת הייתה רשאית, בנסיבות המצדיקות זאת, לעכב את מסירת הדירה כאשר התשלום אשר שולם בפועל בסך 7,231 ₪, ממצה את סך התשלום בגין איחור במסירה בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המכר. יש לבחון, אם כן, את מועד המסירה החוזי, הנסיבות המצדיקות הנטענות, מועד מסירת הדירה וככל שקיים פער בין מועד המסירה המוסכם ובין מועד המסירה בפועל, יש לבחון גם מהו הסכום המגיע לתובעים בגין האיחור במסירה. אדון בשאלות אלה כסדרן.
המסגרת הנורמטיבית - הוראות חוק המכר אל מול ההסכמות החוזיות הלכה פסוקה היא כי למועד מסירת הדירה חשיבות רבה. ראה ברע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21/2/16); ר' גם בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (12/4/11); ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617. פעמים רבות קיימים פערי כוחות לצדדים לחוזה מכר, כשכוח המיקוח ויכולת התמרון של קונה הדירה נסוגה מפני אלה של מוכר הדירה (ראה בפס"ד שמש ופס"ד רוט המאוזכרים לעיל). לכן, יש לנהוג במשנה זהירות, בהגנה על זכויותיהם של רוכשי הדירות.
נוכח החשיבות הרבה במועד מסירת הדירה ופערי הכוחות כאמור, נקבע בפסיקה כי תניות בחוזי מכר, אשר מקנות לקבלנים גמישות באופן בלתי מוגבל בדחיית מועד המסירה, ייחשבו לתניות מקפחות. ראה בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183. אף חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 תוקן באופן שנועד להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים לחוזי מכר, לחזק את מעמד הרוכש ולתמרץ את המוכר (הקבלן) להימנע מאיחור במסירת הדירה. ראה האמור בסעיף 5א בחוק המכר (דירות). האמור בסעיף זה מצטרף אל הוראות סעיף 7א(א) לחוק, הקובע כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה. אכן, המדובר בהוראה קוגנטית כפי שטענו התובעים.
יחד עם זאת, בית המשפט העליון אשר נדרש לשאלת האפשרות להגביל, באמצעות תניות בחוזה המכר, את זכותו של רוכש דירה לקבלת פיצויים במסירה – הבחין בין הוראות חוזיות שמשמען הסכמה על מועד מסירה חדש ובין הוראות חוזיות שמשמען תניית פטור "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש והלכה למעשה, נועדה כדי לפטור את המוכר מחובת הפיצויים בהתאם לחוק המכר. כך למשל, הכיר ביהמ"ש העליון באופן עקרוני בכך שחוזה מכר עשוי לכלול הסכמות לשינוי המועדים המוסכמים בגין בקשות שינויים. זאת אף על פי שבאותו עניין נקבע כי התניה הספציפית בחוזה המכר הנדון, אשר כלל איחור מסירה של 60 יום לפחות בגין כל בקשה לשינוי, היא תניית פטור ואינה מאפשרת לקונה להבין מתי צפוי לקבל את הדירה ובכמה זמן מתעכבת מסירתה (ראה בפס"ד שמש, אשר אוזכר לעיל).
מן הכלל אל הפרט – מועד המסירה החוזי, מועד המסירה המוסכם ומועד המסירה בפועל מועד המסירה החוזי
אין מחלוקת כי מועד המסירה לפי חוזי המכר, הוא 36 חודשים מיום מתן היתר בניה (ר' בנספח א' להסכם ור' גם בס. 11.1 להסכם).
עיון בהיתר הבניה אשר צורף לכתב ההגנה, מעלה כי על גביו מצוינים שני תאריכים, מועד נתינת ההיתר ביום 18/5/15 וכן מועד חתימת מהנדס העיר, אריאל וטרמן ביום 20/5/15. התובע 1 בתצהירו אישר כי מועד מתן ההיתר הוא ביום 18/5/15. נוכח הפער השולי שבין התאריכים, אייחס את מועד מתן ההיתר לפי המועד המאוחר מבין השניים, היינו ביום 20/5/15. מועד המסירה החוזי נקבע ליום 20/5/18 ועל כך הסכימו הצדדים.

מועד המסירה המוסכם - ההוראות הרלבנטיות בחוזי המכר בין הצדדים, תוקפן ופרשנותן בשים לב לסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) ולהלכה הפסוקה, נותר אפוא לבחון האם ההוראות החוזיות, עליהן מצביעה הנתבעת, נקבעו בהתאם לסעיף 5א(ג), ואם כן, איזה מן הנסיבות שמנתה הנתבעת באשר לנסיבות העיכוב במסירת הדירה, אכן מהוות הסכמה למועד רכישה חדש ומוסכם במסירת הדירה.
סעיף 11.8 להסכם, עליו סומכת הנתבעת את עיקר טענותיה, יובא להלן מפאת חשיבות הדברים:
"מוסכם בזאת כי המוכר יהיה רשאי לדחות את מועד המסירה למועד מאוחר יותר מהנקוב בהסכם זה לעיל, וזאת עקב נסיבות, שאין למוכר שליטה עליהן ושיש להן השלכה ישירה או עקיפה על בניית הפרויקט ו/או על הדירה ו/או על ענף הבנייה, כגון מחסור ארצי בחומר בנייה ו/או מחסור ארצי בפועלי בנייה מקצועיים, מלחמה, פעולות איבה שיש להן השלכה על הפרויקט, שביתות או השבתות כלליות בענף בנייה, פגעי טבע, כוח עליון, צווים של רשויות שונות (שאינם עקב מעשה או מחדל של המוכר) גילוי עתיקות וצורך בביצוע חפירות הצלה, עיכובים בהשלמת עבודות הפיתוח ע"י ועדות התכנון השונות, שהשלמתן חיונית לאיכלוס הפרויקט ולקבלת האישורים הנדרשים לצורך האיכלוס, החלטות ממשלה, וכל עיכוב אחר, שאין למוכר שליטה עליו ואינו באחריותו, ובלבד שהמוכר, מצידו, פעל לצמצם ככל האפשר את העיכובים דלעיל.".
סעיף 11.9 להסכם מוסיף וקובע:
"כמו כן מוסכם, כי אם יחולו עיכובים או מניעות מכל סוג שהוא, אשר אין המוכר יכול למונעם ואשר בגינם יתעכב חיבור הדירה או הבנין לתשתיות, לרבות לחברת החשמל ו/או לצנרת המים ו/או לרשת הביוב והתיעול ו/או לכל תשתית אחרת החיונית לאיכלוס הפרויקט, ואשר יהיו תלויים בחברת החשמל ו/או ברשויות ממשלתיות ו/או ברשות מקומית ו/או תאגידים עירוניים, וזאת למרות המאמצים הסבירים שננקטו לעניין זה ע"י המוכר, יידחה מועד המסירה למועד מסירה מאוחר יותר שיהיה לאחר הסרת העיכובים או המניעות האמורים".
ההסכם קבע כי בקרות האירועים הנ"ל מועד המסירה יידחה "לפרק זמן נוסף, כמשך התקופה בה חל האירוע המעכב, וזאת בנוסף לכל עיכוב מוצדק אחר עפ"י האמור בהסכם זה" (ס. 11.11 להסכם).
סעיף 11.13 להסכם, קובע כי "...מוסכם בזה כי איחור של עד 60 יום במועד המסירה, במהלך הדברים הרגיל של הבנייה ומכל סיבה שהיא, וזאת במצטבר ובנוסף לכל איחור מוצדק אחר עפ"י האמור בהסכם זה (לרבות איחור הנובע מהזמנת שינויים לדירה ע"י הקונה), לא יהווה הפרה של הסכם זה ע"י המוכר והקונה לא יהיה זכאי לבוא בכל טענה ותביעה כלפי המוכר בעטיו ולא יהיה זכאי לכל שיפוי ו/או פיצוי בגינו".
נוסף על האמור לעיל, הוסכם כי בגין תוספות ושינויים בדירה "ידוע לקונה כי ביצוע השינויים בנכס עלול לגרום להארכת תקופת הבניה מעבר למועד הקבוע בהסכם – כאמור בפרק מסירת החזקה בדירה בהסכם זה – וכי דחיית מועד המסירה מסיבה זו לא ייחשב כאיחור במסירה מכל בחינה שהיא ולקונה לא תהא כל תביעה או דרישה או טענה כנגד המוכר בגין דחיית מסירת החזקה בדירה עקב ביצוע השינויים" (סעיף 16.5 להסכם).
הוראות סעיפים 11.8, 11.9 להסכם אכן מהוות הסכמה על מועד מסירה מוסכם נדחה. הוראות אלה, ככל שתפורשנה בצמצום המתחייב מהדין, ההלכה ומהוראות סעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 לפיו נקודת המוצא לפרשנות ההוראות החוזיות היא פרשנות כנגד המנסחת, היא הנתבעת (ראה גם הפסיקה שלפיה כאשר ניתן לתת מספר פירושים), הרי ש"נכון להעדיף את הפירוש שאין בו כדי לבטא ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא ניסחוהו. זאת, כמובן, כאשר הכתוב סובל יותר מאשר פירוש סביר אחד"; ע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן, פ"ד מב(3) 581). ההוראות בהסכם, אם כן, עולות בקנה אחד עם חוק המכר ובפרט סעיף 5(ג) לפיו ניתן להסכים להחריג מתחולת סעיפים 5(א) ו-5(ב) עיכובים בשל "...איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". כך ברישא לסעיף 11.8 נקבע במפורש כי עלולים להיווצר עיכובים בהשלמת הבנייה בנסיבות שאין לנתבעת שליטה עליהן, והיא מפרטת מקרים שאכן אינן בשליטת המוכר והסיכון להן אינו מוטל עליו דוגמת מחסור ארצי, מצב מלחמה, פעולות איבה וכיו"ב. סעיף 11.11 להסכם קוצב את משך האיחור במשורה – לזמן המתחייב מאותן נסיבות: "...כמשך התקופה בה חל האירוע המעכב...".
כמו כן נקבע בסעיף 16.5 כי ביצוע שינויים בנכס עלול לגרום לדחיית מועד המסירה כשפרשנות מצמצמת שלפיה הדחייה היא במשך הזמנים המתחייב מאותם שינויים שמבוקשים, מובילה למסקנה כי גם הוראה זו מהווה הסכמה על מועד מסירה חדש. פרשנות מצמצמת זו מתחייבת מהוראות חוק החוזים כאמור לעיל (ר' בעניין זה פס"ד שמש, אשר אוזכר לעיל).
הנתבעת אכן מעניקה פרשנות מצמצת להוראות סעיף 16.5 להסכם, אשר מובילות למסקנה כי בגין השינויים המבוקשים יש לראות במועד המסירה המוסכם כמועד אשר נדחה ב-30 ימים, אלא שלא כך באשר לסעיף 11.8, ואין מקום לטענות הנתבעת לפיהן התובעים הסכימו על איחורים המסתכמים ב-12 חודשים, ואנמק.
טענת הנתבעת כי החברה הקבלנית המבצעת, אורתם הנדסה, נקלעה לקשיים כלכליים וניתן צו לאיסור הקפאת הליכים, איסור דיספוזיציה (מיום 26/10/16) וכן צו ספציפי לאתר בבית המשפט המחוזי בתל אביב (מיום 3/11/16) ולפיכך נדחה מועד המסירה ב- 3 חודשים – לא מצאתי לקבל טענה זו. סעיף 11.8 להסכם אומנם כולל בחובו התייחסות ל"צווים של רשויות שונות" ומוסיף בסוגרים "שאינם עקב מעשה או מחדל של המוכר". הנתבעת טענה כי פעלה ככל יכולתה לצמצום הנזק, לרבות כניסה לאתר כשצו המניעה תלוי ועומד, דרך הגעתה לדיונים וכלה בניסיונות להסרת הצו ולאישור הסדר הפשרה. לא מצאתי לייחס לזכותה של הנתבעת פעולות שביצעה העומדות בניגוד לדין ומהוות הפרה ברורה של צו הקפאת ההליכים ואיסור דיספוזיציה שניתן ביום 26/10/16 ע"י בית המשפט המחוזי בתל אביב. על אף שעמד צו הקפאת הליכים ואיסור דיספוזיציה מיום 26/10/16 ועד לאישור הסדר הפשרה ביום 18/1/17 ולמרות שהנתבעת אכן פעלה לסלק ידה של החברה הקבלנית, הרי שאין בנסיבות אלה להביא לדחיית מועד המסירה החוזי. כאמור, בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) נקבעו שני תנאים מצטברים: שהעיכוב אינו בשליטת המוכר וכן, הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל על המוכר. הגם שהמצב הכלכלי אליו נקלעה החברה הקבלנית בוודאי אינו בשליטת המוכר, הרי שהסיכון להתרחשותו ולתוצאותיו רובץ לפתחה של הנתבעת – הנתבעת היא אשר התקשרה עם הקבלן בהסכם נפרד מההסכם בין הצדדים נושא התביעה, והיא היא אשר נושאת בסיכונים העולים מכך, גם אם חברת אורתם הנדסה אכן הייתה חברה מובילה בתחומה, בעת ההתקשרות בהסכם, בינה לבין הנתבעת. היענות לטענת הנתבעת, מגלגלת את האחריות לפתחם של התובעים, רוכשי הדירות ואין להתיר לנתבעת להטיל את הסיכון בביצוע פעולות הבנייה על רוכשי הדירות. מסקנה זו מתחזקת אל נוכח פערי הכוחות בין הצדדים עליהם עמדתי לעיל. כמו כן, אימוץ עמדת הנתבעת מהווה למעשה תניית פטור המובילה לפגיעה ברוכשי הדירות בניגוד להלכה ובניגוד להוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות)- שביקשו למנוע זאת.
טענת הנתבעת כי משך ההתארגנות למציאת קבלן חדש מוביל לעיכוב סביר של 7 חודשים בהם לא התאפשר לה להמשיך בביצוע הפרויקט – חרף היותו של הפרויקט רחב היקף, הכולל 150 יחידות דיור, המתפרסות על פני 6 מבנים ,2 קומות מרתפי חניה ומחסנים, לא שוכנעתי כי פרק זמן של 7 חודשים הוא סביר לצורך התארגנות מחודשת להמשך ביצוע הפרויקט.
למעלה מכך, מן הטעמים שפורטו לעיל, אשר בגינם נדחתה טענת הנתבעת לפיה מצבה הכלכלי של החברה הקבלנית והצווים שניתנו נמנים עם הנסיבות שבגינם התרחש עיכוב מוצדק במועד המסירה החוזי, הרי שמקל וחומר יש לדחות אף את טענתה לזמן התארגנות נוסף. ספק אם עיכוב מעין זה אינו בשליטת המוכר ומכל מקום המדובר בסיכון אשר לקחה על עצמה הנתבעת עת בנתה פרויקט מורכב ורחב היקף כטענותיה והתקשרה עם אורתם הנדסה בהסכם.
זאת ועוד, מהעדויות אשר בפניי, התרשמתי כי הנתבעת החלה להיערך להחלפת הקבלן כבר ביום 18/1/17 ואף לפני כן, זאת מבלי שהוצגו בפניי ראיות להמשך ביצוע העבודות, לרבות יומני עבודה או מועד חתימת ההסכם בין החברה הקבלנית המבצעת שהחליפה את אורתם הנדסה, ובין הנתבעת. לפיכך טענות הנתבעת בעניין זה, נדחות.
טענת הנתבעת כי התובעים ביצעו שינויים בדירה באופן שהוביל לדחיית מועד המסירה למשך 30 ימים (כולל שבתות)– ההסכם בין הצדדים קובע כי ביצוע שינויים בנכס עלול לגרום לדחיית מועד המסירה (סעיף 16.5 להסכם). מר מוטי אסייג העיד כי התובעים ביקשו שינויים ואף הסכימו במפורש על דחייה במועד המסירה. לטענת הנתבעת, בשל ביצוע השינויים לבקשת התובעים, נדחתה המסירה ב30 יום כאשר בחישוב ימים זה נכללו גם ימי שבת. התובעים מסכימים כי הם ביקשו את ביצוע השינויים בדירתם ומסכימים כי בשל כך, נגרם עיכוב, אולם הם מעמידים את כמות ימי העיכוב על 25 יום בלבד. סבורני כי יש לדחות את טענת הנתבעת לעיכוב של 30 יום ולקבל את עמדת התובעים בדבר 25 ימי עיכוב. לטעמי משך הזמן של 5 ימי עבודה בשבוע, הולם את הוראות החוק והפסיקה, וכן את הסכמת הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 16.5 להסכם ואין מקום להוסיף למניין הימים גם את ימי השבת. אם לא די בכך, הרי שגם בהתאם לנספח א' שצורף לתצהיר הנתבעת, שכותרתו "הזמנת שינויים מספר: 201"- חתם התובע 1 כי ידוע לו כי בשל העבודות המבוקשות יידחה מועד המסירה ב25 יום. לפיכך, טענות הנתבעת בעניין זה נדחות, ומועד המסירה החוזי נדחה למשך 25 ימי עסקים.
תקופת "גרייס" בת 60 יום - סעיף 11.13 להסכם, אינו רלבנטי בנסיבות בהן האיחור עלה על 60 יום כפי שיובהר להלן, ואין לראות ב-60 הימים כתוספת זמן מצטברת אל נוכח האמור במפורש בסעיף 5א(א) לחוק המכר לפיו, אם יתאחר המועד בלמעלה מ-60 יום, יהיה הקונה זכאי לפיצוי בגין כל התקופה ממועד המסירה המוסכם ועד ליום המסירה בפועל.

מועד המסירה בפועל:
מחלוקת נוספת ואף עקרונית בין הצדדים היא ביחס למועד המסירה שיש לייחס למסירת הדירה.
לטענת התובעים, אף כי נמסרה החזקה בדירה ביום 14/7/19 הרי שמועד המסירה בפועל הוא ביום 21/8/19 מכיוון שעד אותו מועד, טרם חובר הבניין, כמו גם הדירה, לרשת החשמל. מנגד, טוענת הנתבעת כי מועד המסירה בפועל הוא ביום הנפקת טופס 4 וקבלת היתר מיום 6/6/19.
התובעים טענו כי הסיבה לאי החיבור לחשמל עד ליום 25/8/19 נעוצה במחדלי הנתבעת. התרשמתי מהמסמכים אשר צורפו לתצהיר (נספח ז' לת/1) כי אכן כך היה. התובעים צירפו לתצהירם העתק מכתב מחברת החשמל מיום 3/10/19 שכותרתו: "חיבור חשמל לדירות בבניין רחוב נוי 2 בחיפה" (להלן: "המכתב"). המכתב אינו ממוען לתובעים כי אם ליוסי ודניאלה מזרחי, המתגוררים לפי הכתובת המצוינת, בבניין התובעים. המכתב בעל תשעה סעיפים, מגולל לבקשת הנמענים, את השתלשלות העניינים באשר לחיבור הדירות בבניין לחשמל ולאור חשיבותו, יובאו עיקריו:
בסעיף 1 למכתב נמסר כי- "דירתכם ממוקמת בבניין רב קומות, שבו הוזמנו חיבורים פרטניים לדירות וכן, חיבור למתקן הציבורי (שירותי בית)....".
סעיף 3- "היזם מסר לחברתינו טופס 4 ותוכניות חשמל בתאריך 25/7/2019. לאחר בדיקת התוכניות שנמסרו ע"י מהנדס בודק, נמצא כי הם לוקים בחסר והיזם נדרש לעדכן/להשלים את התוכניות".
סעיף 4- "לאחר השלמת כל התוכניות והמצאת האישורים ע"י היזם, תואמה בדיקה למתקן הציבורי לתאריך 28/7/2019, בדיקה זו נכשלה עקב ליקויים רבים שנמצאו במתקן.
סעיף 5- " לאחר שהיום הודיע על תיקון הליקויים שנמצאו בבדיקה הראשונה, הבדיקה החוזרת בוצעה ביום 15/8/2019 אולם, גם בדיקה זו נכשלה מאחר שהתברר כי נותרו ליקויים במתקן".
סעיף 6- "לאחר השלמת תיקון הליקויים שנמצאו בבדיקה השנייה כאמור, בדיקה חוזרת נוספת, תואמה לתאריך 20/8/2019 ועברה בהצלחה".
סעיף 7- " מיד עם סיום הבדיקה והחיבור של מתקן שירותי הבית, התחלנו בתיאום בדיקות המתקן לדירות המגורים".
סעיף 8- "ביום למחרת, קרי בתאריך 21/8/2019 החלו בודקי המתקנים בביצוע הבדיקות לדירות ולחברן לחשמל".
מן האמור במכתב ניתן ללמוד כי העיכוב בחיבור לחשמל נעוץ במחדליה של הנתבעת אשר הגישה בתחילה לחברת החשמל תכניות חסרות ובהמשך נמצאו במתקן הציבורי שבאחריותה ליקויים רבים, אשר תוקנו רק לאחר הבדיקה השנייה של חברת החשמל ואושרו בבדיקה השלישית. עוד מן המכתב ניתן להיווכח כי קיים קשר ישיר בין הליקויים שהתגלו במתקן הציבורי לבין חיבור המונים הפרטיים בדירות וחיבורן לחשמל, שכן, יממה לאחר שחברת החשמל אישרה בבדיקה השלישית כי הליקויים במתקן הציבורי תוקנו, החלה חברת חשמל לחבר את הדיירים למערכת החשמל (21/8/19).
די בכך כדי לקבל את טענות התובעים לפיהן מועד המסירה הוא ביום 21/8/19 שכן הוסכם בין הצדדים כי "בסמוך לפני מועד המסירה של הדירה ולפי הוראות המוכר מתחייב הקונה להתקשר עם חברת החשמל וכן עם חברת הגז שייקבע המוכר, עם הרשות המקומית, וכן עם חברת המים בהסכמים לאספקת חשמל, גז ומים לדירה וכן הסדרת רישומו בעירית חיפה לצורך קבלת שירותים מרשות מקומית זו, וכן מתחייב הקונה לשלם התשלומים הנדרשים לצורך קבלת מונים מגורמים אלה וחיבור הדירה לרשתות אלה" (ס. 14.3 להסכם) ובהמשך נקבע כי "מובהר ומוסכם כי באם במועד המסירה תהיה הדירה במצב שניתן לחברה לרשתות המים, החשמל וחברת הגז, ובשל מחדלו של הקונה לא הותקנו לדירה מונים שונים ולא ניתן יהיה לחברה בפועל למערכות אלו, לא יהא בכך כדי להוות עילה לקונה, שלא לקבל את הדירה לחזקו ו/או עילה לדחיית מועד המסירה". (ההדגשה אינה במקור, מ.ק.נ.).
כלומר, התובעים כרוכשים לא התמהמהו בביצוע המוטל עליהם בהתקשרות עם חברת החשמל, שכן, כאמור עם הסרת מחדלה של הנתבעת, חוברו הדיירים למערכת החשמל.
לאחר ששמעתי את מכלול העדויות והראיות מצאתי כי מועד מסירת הדירה בפועל, הוא מועד חיבור החשמל לדירה 21/8/19 ולא במועד קבלת טופס 4 ביום 6/6/19, לפיכך, אני קובעת כי מועד מסירת הדירה בפועל הוא ביום 21/8/19.
קבעתי כי מועד המסירה החוזי הוא ביום 20/5/18. עם זאת, לאור הסכמת התובעים מועד זה נדחה ב-25 ימי עסקים בשל שינויים שהתבקשו על ידם ואולם, מועד מסירת הדירה בפועל הוא ביום 21/8/19 בלבד, כך שהנתבעת איחרה במסירת הדירה לידי התובעים ב 14 חודשים ו-7 ימים.

הפיצוי בגין איחור במסירה
כאמור, הוראותיו של סעיף 5א הן הוראות קוגנטיות. הנתבעת לא הייתה רשאית להתנות על הסכום אשר צפוי להיות משולם לרוכשי הדירות כתוצאה מעיכוב במסירה, אלא לטובת הקונה. בסעיף 5א לחוק המכר נקבע כי הפיצויים לקונה, בלא הוכחת נזק, יהיו "בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה". כלומר, ההסדר החוקי קבע, באופן שלא ניתן להתנות עליו, כי הסכום אשר ישולם יהיה הסכום המוסכם בחוזה או הסכום בהתאם למתווה שבסעיף 5א(א) לחוק המכר, לפי הגבוה מבין השניים. על אף שבהסכם בין הצדדים נקבע סכום לפיצוי, בתביעה המונחת לפניי, לא טענה הנתבעת כי סכום הפיצוי הוא לפי ההסכם ועל כן דומה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי 3,000 ₪ כפי שהוסכם נמוך מגובה דמי השכירות בפועל לדירה ועל כן, לאור האמור בס. 5א(א) לחוק המכר (דירות), יש להתחשב בשכר הדירה לפי מחיר השוק.
התובעים, טענו כי גובה דמי השכירות הראוי הוא 5,200 ₪ ותמכו טענותיהם בחוות דעת שמאי. הנתבעת מאידך, טענה כי גובה דמי השכירות הוא בין 4,000 ₪ ל 4,200 ₪. ותמכה טענותיה בחוות דעת שמאי מטעמה.
לפי העדויות שנשמעו בפניי, התובעים שכרו בשכירות חופשית דירה ברח' רבי יהודה הנשיא בחיפה מהגב' מרגוליס בוריסלבה מיום 1/4/18 ועד ליום 1/8/19, בסך של 4,500 ₪. התובעת שילמה לתובעים פיצוי בסך של 7,231 ₪, לפי חישוב של 4,000 ₪ לחודש. מכאן, שהתובעים שילמו בפועל סך של 4,500 ₪ בחודש בגין שכירות, אך דורשים דמי שכירות בסך 5,200 ₪ לחודש. אולם, לטענת הנתבעת דמי השכירות המקובלים עבור הדירה הינם 4,000-4,200 ואילו דמי הפיצוי המוסכמים בהסכם עומדים על סך 3,000 ₪. מעצם העובדה כי הנתבעת שילמה לתובעים פיצוי בהתבסס על דמי שכירות בגובה 4,000 ₪, חזקה כי היא מסכימה לכך. סכום זה נמצא בטווח המחירים שהציג שמאי הנתבעת ואף יותר קרוב לסכום דמי השכירות ששילמו התובעים בפועל מידי חודש, לעומת הסכום המבוקש על ידם.
בשים לב לקביעותיי לעיל, ומכיוון שבחוזי המכר נקבע סכום אשר נמוך ממחיר השוק, יש לחשב את הפיצוי לתובעים בגין האיחור במסירה לפי סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) כשבסיס דמי השכירות לחישוב הם 4,000 ₪ וכשההסדר לפיצוי בגין איחור במסירה הוא כך:
בעבור שמונה חודשים ראשונים – 1.5 פעמים "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" (סעיף 5א(א)(1) לחוק המכר).
בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי – 1.25 פעמים "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" (סעיף 5א(א)(2) לחוק המכר).
בהתאם לכך סכום הפיצוי לתובעים הוא כלהלן:

עיכוב (חודשים)
תשלום עבור 8 ח' ראשונים
סעיף 5א(א)(1) לחוק המכר
תשלום עבור יתר התקופה
סעיף 5א(א)(2) לחוק המכר
סה"כ התשלום הנדרש
14 חודשים ו-7 ימים.
48,000 = 4,000*1.5*8
31,150 = 4,000*1.25*6.23
79,150 ₪.
סכומים אלה יש לשלם בקיזוז הסכום אשר שולם בפועל בסך 7,231 ₪ בגין איחור במסירה לידי התובעים.
אשר על כן, על הנתבעת לשלם לידי התובעים סכום של 72,000 ₪, במעוגל.

עוגמת נפש
התובעים טוענים כי בשל האיחור במסירת הדירה נגרמה להם עוגמת נפש המוערכת בסך של 10,000 ₪ לכל אחד מהתובעים ובסך הכול 40,000 ₪ בשל האיחור במסירה. הנתבעת דוחה טענה זו. לטענתה, בשים לב להשתלשלות האירועים התובעת פעלה ללא לאות וכתוצאה מפעולותיו של התובע 1 כלפיה, היא אף זו שסבלה מעוגמת נפש.
לטעמי אין מקום לפסוק פיצוי בגובה הנדרש בגין רכיב עוגמת הנפש. זאת, לאחר ששקלתי את התנהלות הנתבעת העולה ממכלול הראיות, לפיה, פעלה להסרת הצו שניתן להקפאת הליכים ואיסור דיספוזיציה; שקלתי גם את התנהלות התובע 1 במסגרתה מחה על האיחור כנגד בעלי הנתבעת, באופן אשר לטענתה של הנתבעת, ביזה והשמיץ אותה. עוד שקלתי כי לא הוצג בפניי הסכם השכירות, למעט מעין הצהרה חתומה מטעם מי שנחזית להיות בעלת הדירה שהושכרה. על כן, ובשים לב לקביעה דלעיל כי מועד חיבור החשמל בדירה הוא מועד מסירת הדירה בפועל, הרי שמצאתי כי יש לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש, בשל חוסר הוודאות ואי הנוחות הנטענים בסך כולל של 5000 ₪.
באשר לדרישת התובעים לקבלת החזר הפרשי ההצמדה ששילמו לנתבעת בסך 1,609 ₪ בגין הימים מיום הנפקת טופס 4 (6/6/19) ועד למועד מסירת המפתחות לדירה (14/7/19)- אין בידי לקבל דרישה זו מאחר ולטענת הנתבעת, התובעים הוזמנו כבר ביום בו ניתן טופס 4 לסור למשרדי הנתבעת לקבלת מפתחות הדירה, אך הם באו לקבלם רק ביום 14/7/19. טענה זו לא נסתרה כלל ע"י התובעים ואף לא ניתן כל הסבר לסיבת השיהוי באורך של למעלה מחודש בקבלת המפתח, ע"י התובעים ועל כן, הדרישה להחזר הפרשי ההצמדה- נדחית.
סוף דבר,
התביעה מתקבלת חלקית.
הנתבעת תשלם לתובעים סך של 77,000 ש"ח בגין האיחור במסירה והנזק הלא ממוני. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן הגשת התביעה (22/1/19) ועד ליום התשלום המלא בפועל.
כן תישא הנתבעת בהוצאות משפט בסך 5500 ₪ וכן, שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ד תמוז תשפ"א, 24 יוני 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ע"י ב"כ עוה"ד נאסר נסראללה
נתבע: ספייס בניה וייזמות בע"מ חברות
שופט :
עורכי דין: