ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רשות מקרקעי ישראל נגד משה מרציאנו :

בפני כבוד ה שופט שלמה מיכאל ארדמן

תובעים

רשות מקרקעי ישראל

נגד

נתבעים
משה מרציאנו
-

פסק דין

בפני תובענה שבמקורה הוגשה גם לפינוי, סילוק יד והריסת מבנה במקרקעין, אך לאחר שניתן בה פסק דין חלקי בנושא הפינוי נותר הדיון בשאלת דמי השימוש הראויים בלבד.

הצדדים הסכימו, כי מעבר לראיות שהוגשו בתיק זה, יוכל בית המשפט להסתמך על כל הראיות שהוגשו במסגרת הליכים קודמים לגבי המקרקעין נשוא התובענה, אשר הנתבע היה צד להם.

א. רקע עובדתי:
1. עניינה של התובענה הינו נכס מקרקעין המצוי באזור התעשייה הצפוני בנימינה, אשר הינו בבעלות התובעת עבור הקרן הקיימת לישראל ואשר מבנה שהוקם עלי ו היה בבעלותה של המועצה המקומית בנימינה אשר רכשה אותו קודם לכן מהסוכנות היהודית והיווה חלק ממעברת בנימינה. בשנת 1973 חתמה המועצה המקומית על חוזה עם הנתבע למכירת זכויותיה במבנה, ועל כך שתמליץ לתובעת לחתום עם הנתבע חוזה חכירה על נכס המקרקעין שעליו בנוי המבנה. מטרת ההסכם היתה הקמת מפעל לייצור בלוקים. בהתאם להסכם (סעיף 12), ככל ומפעל בלוקים לא ייבנה וככל וחוזה חכירה לא ייחתם עם התובעת, יחשב חוזה המכר כבטל.

2. אין חולק כי מפעל בלוקים לא הוקם על המקרקעין, חוזה חכירה עם התובעת מעולם לא נחתם ובין השנים 1977-1996 כלל לא שהה הנתבע בארץ. בשנת 1983 בעקבות פניית הנתבע למועצה המקומית לצורך אספקת מים למבנה, הודיעה לו המועצה על ביטול ההסכם. הנתבע לא החזיר את החזקה במבנה או במקרקעין לידי המועצה או לידי התובעת, ובשנת 1997 הוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה תובענה (ה"פ 30050/97) על ידי אדם אחר (ה"ה חיים שמעוני), אשר לה צורפו התובעת, הנתבע והמועצה המקומית כנתבעים, בה נטען כי החוזה בין המועצה המקומית לנתבע בטל, וכי יש להקצות את הקרקע לאותו אדם – שמעוני הנ"ל. בסופו של אותו הליך בפסק דין שניתן בשנת 2004 נדחתה אמנם התובענה, אך בית המשפט קבע שם כי הנתבע הפר את החוזה עם המועצה המקומית, וכי החוזה בוטל כדין.

3. גם בשלב זה לא הוחזרה החזקה במבנה ובקרקע לידי המועצה המקומית והתובעת. במקום זאת הגיש הנתבע תובענה חדשה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ה"פ 263/05), בה ביקש כי יוצהר כי הינו זכאי לזכויות במבנה שעל המקרקעין וכי על התובעת לחתום עמו על חוזה חכירה. התובעת, לעומת זאת הגישה תובענה לבית משפט השלום בחיפה (ת.א. 9425/05), במסגרתה ביקשה כי בית המשפט ייתן צו מניעה קבוע האוסר על כניסתו של הנתבע למקרקעין. יצוין, כי אמנם ניתן במסגרת אותה תובענה בבית משפט השלום צו מניעה זמני כנגד הנתבע, ואף נוהל הליך בזיון בית משפט במסגרתו נמצא כי ביצע פעולות בניה במקום, אך בסופו של דבר נמחקה התובענה בבית משפט השלום מחוסר מעש בשנת 2007. עוד יש לציין כי הוצא נגד הנתבע גם צו הריסה מנהלי בגין בניה במקרקעין, אשר בית המשפט לעניינים מקומיים סירב לבטלו (ב"ש (חד') 1010/05). לא למותר גם לציין כי בשנים מאוחרות יותר הורשע הנתבע בגין בניה במקרקעין בבית המשפט לעניינים מקומיים (עמ"ק 2788-11-08 ותיק תו"ב 40410-08-11).

4. אשר לתובענה בה"פ 263/05 זו התקבלה אך על פסק הדין הוגשו ערעורים לבית המשפט העליון (ע"א 6396/10 ו- ע"א 6824/10). בסופו של דבר, ולאחר שניתנה הסכמת הצדדים ולאחר מכן התקבלה בקשה לתיקון טעות סופר, קבע בית המשפט העליון ביום 18.4.12 כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוטל, וכי עם השבת סך מסוים לנתבע על ידי המועצה המקומית, לא יהיו לצדדים טענות נוספות בעניין נשוא התובענה.

5. גם בשלב זה לא הושבה החזקה במקרקעין. הנתבע הגיש תובענה חדשה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת.א. 34062-10-12), (תביעה נוספת שהוגשה בת.א. 8982-03-14 נמחקה), במסגרתה טען כי על אף האמור בפסק דינו של בית המשפט העליון, הינו זכאי לקבל זכויות במקרקעין נשוא התובענה. לטענתו, המועצה המקומית הפרה את פסק דינו של בית המשפט העליון ולא שילמה את הכספים שנפסקו שם. המועצה המקומית טענה לעומת זאת, כי קיימה את פסק הדין על דרך קיזוז, שכן הנתבע לא השיב לה את הכספים שחויבה בבית המשפט המחוזי במסגרת פסק הדין שבוטל וכן לא שילם לה תשלומי ארנונה המגיעים לה. טענותיה של המועצה התקבלו והתביעה נדחתה. על פסק הדין הגיש הנתבע ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 47/15). בפסק הדין בערעור בוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אך נקבע שפסק דינו הראשון של בית המשפט העליון יעמוד על כנו, אך התשלומים המצוינים בו ישולמו על ידי המועצה המקומית לנתבע בתוך 30 יום. יצוין כי אין טענה שפסק דינו השני של בית המשפט העליון לא קוים.

6. בשלב זה הגיש הנתבע תובענה חדשה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת.א. 51041-07-15). בתובענה זו טען הנתבע כי הינו זכאי בכל זאת לזכויות הנטענות על ידו במקרקעין. לטענתו מצא מסמך אשר לא הוצג בהליכים הקודמים, ואשר הוסתר על ידי המועצה המקומית, והמלמד כי ההסכם משנת 1973 מעולם לא בוטל על ידי המועצה המקומית. תביעה זו נמחקה ביום 9.12.15 בשל אי התייצבות. הנתבע ביקש את ביטול פסק הדין, אך בית המשפט המחוזי התנה את הביטול בתשלום הוצאות בסך 12,000 ₪. הסך הנ"ל לא שולם, והנתבע ערער על ההחלטה לבית המשפט העליון (רע"א 6848/17). בקשת הרשות לערער על ההחלטה נדחתה.

7. התובענה שלפני הוגשה בשנת 2016, ובמסגרתה התבקש גם סעד פינוי המקרקעין והריסת המבנה, וגם סעד של דמי שימוש ראויים. אשר לפינוי ולהריסה ניתן על ידי פסק דין חלקי המקבל את התובענה ביום 8.11.17. ערעור שהוגש על ידי הנתבע לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 12746-12-17) נמחק. ביום 5.5.19 דחה בית משפט זה בקשה לעיכוב ביצוע צו ההריסה. בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה (רע"א 54973-05-19) נדחתה ביום 24.5.19, ולאחר מכן נהרס המבנה.

8. באשר לשאלת דמי השימוש הראויים, הגישו הצדדים את ראיותיהם. התובעת הגישה חוות דעת שמאית לגבי שווי השוק של המקרקעין בשנים 2009-2016 של השמאי מר ארנון ראמי וכן תצהיר של עובד גזברות שלה מר חגי קריניץ ואילו הנתבע הגיש חוות דעת שמאית של השמאי אלכס זברק. מר קריניץ ומר ראמי נחקרו בבית המשפט ואילו התובעת ויתרה על חקירתו של מר זברק. הנתבע עצמו בחר שלא ליתן תצהיר בתובענה.

ב. טענות הצדדים:
9. התובעת טוענת כי על בית המשפט לפסוק דמי שימוש ראויים מדיני הנזיקין ומדיני עשיית עושר ולא במשפט בהתאם לשמאויות שהוצגו בראיותיה. לטענתה, יש להתעלם מהשמאות שהגיש הנתבע, מאחר והשמאי מטעמו כלל לא העריך את שווי הקרקע, אלא התייחס לשאלה האם יש לקבוע דמי שימוש כאשר הנתבע טוען כי אינו מחזיק בפועל במבנה. התובעת טוענת כי השאלה האם יש לחייב בדמי שימוש, אינה נגזרת מן השאלה האם עשה הנתבע שימוש בפועל בקרקע, אלא בכך שמנע ממי שזכאי לכך – התובעת לעשות שימוש בקרקע. בנוסף לאמור, טוענת התובעת כי גם הוכח שהנתבע עשה שימוש בקרקע, הן מפסק הדין ב ת.א. 34062-10-12, והן מהעובדה כי הנתבע שילם ארנונה בגין הנכס, והן מהעובדה שהנתבע בחר שלא להעיד ועובדת התנהלותו שהינה מצביעה לטענתה על חוסר מהימנות, בחזרה מהסכמי פשרה עם התובעת. לטענת התובעת, כל עוד סילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין לא הפך לחלוט, חובת ההגינות המוגברת שחלה עליה כרשות ציבורית מנעה ממנה לשווק את הנכס.

10. התובעת מוסיפה וטוענת, כי על פי כללי השמאי הממשלתי עליה להתעלם מעובדת השימוש הבלתי מורשה, ולבדוק את שווי הנכס על פי כל שימוש חוקי ופוטנציאל ייעוד הקרקע , ועל כן אין עליה להתייחס לשאלת הצורך בהוצאות פיתוח לנכס. בכל מקרה טוענת התובעת, כי השמאי לקח בחשבון את הוצאות הפיתוח בהפחתה של 10 אחוז משווי הנכס. התובעת טוענת כי זכותה לתבוע נובעת מהיותה מחזיק שכן מחזיק נחשב גם מי שהקרקע מוחזקת עבורו על ידי אחר.

11. התובעת מוסיפה וטוענת כי יש לחשב את דמי השימוש הראויים על פי 6 אחוזים משווי השוק לגבי כל שנה.

12. הנתבע, לעומת זאת, טוען כי מעולם לא הוכח כי הינו משתמש במבנה וכי המבנה היה נעול. על כן לטענתו, לא מגיע לתובעת דבר. לטענתו, כל עוד לא קיבל אישור מהתובעת לא תפס חזקה במקרקעין, על אף שלטענתו ביקר כמעט מידי יום במקרקעין. לטענתו, בחלק מהתקופה אף היה צו מניעה שאסר כל כניסתו למקרקעין , ובכל מקרה לא בנה במבנה דבר. הנתבע גם טוען כי התובעת אינה יכולה להסתמך על הקביעות של בית המשפט המחוזי בפסק הדין בת.א. 34062-10-12, מאחר ופסק דין זה בוטל. הנתבע מוסיף וטוען כי שטח המבנה היה כ- 100 מ"ר ולא 120 מ"ר כפי שטען השמאי מטעם התובעת. הנתבע מוסיף וטוען כי המבנה גם לא שייך לתובעת.

13. לטענת הנתבע, מדובר במבנה שגם לא ניתן היה להשתמש בו, שכן לטענתו היה פרוץ וללא חיבור לתשתיות מים, חשמל וביוב, ובשל כך גם לא הצליח להשכיר את המבנה, מה גם שהמועצה המקומית סירבה לחבר את המבנה לתשתיות למרות פניות של הנתבע. על כן לטענתו גם נדחו בקשות להיתר בניה שהגיש. לטענת הנתבע, לא ניתן לאמץ את גיש ת ההשוואה של השמאי בין הנכס לנכסים אחרים, לגביהם יש חיבור לתשתיות.

ג. דיון והכרעה:
14. תביעה לדמי שימוש ראויים יסודה בדיני עשיית עושר ולא במשפט (ראה למשל: (רע"א 1156/02‏ חיר נ' לידאי, פ''ד נז (3) 943, 960-959 (2003)), על אף שבמקורה בארצות הקומון לו היו שראו בה כתביעה נזיקית (ראה סקירה מקפת של הסוגיה: Charles Mitchell & Luke Rostil, Making Sense of Mesne Profits: Causes of Action, 80 CAM. L. J. 130 ((2021). עניינה של תביעה זו אינו הפסדו של התובע או שאלת יכולתו להשתמש בנכס, אלא שאלת רווחיו של הנתבע משימושו בנכס.

15. גם באשר לשאלת רווחיו של הנתבע, המבחן אינו השאלה, האם הנתבע השתמש בפועל במקרקעין, אלא האם היתה לו טובת הנאה אובייקטיבית (Objective Benefit) בכך ששלל את הנכס ממי שזכאי לו. על כן נפסק כי גם אם הנתבע לא עשה ולא יכול היה לעשות בנכס שימוש, עדיין חייב הוא לשלם דמי שימוש ראויים מדיני עשיית עושר ולא במשפט. כך נפסק בישראל (ראה: ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט (4) 22 (1985); ע"א 541/89 סרנה קולנוע ושעשועים בע"מ נ' אלקלעי, פ"ד מה (2) 506 (1991); ע"א (חי') 2164/04 איטונג בע"מ נ' בדראן [ניתן ביום 25.1.2005]), כך גם נפסק במדינות הקומון לו (Inverugie Investments Ltd. v. Hackett [1995] 1 W.L.R. 713; ACES System Development Ple Ltd. v. Yenti Lily (trading as Access International Services) [2013] 4 S.L.R. 1317). זוהי גם עמדת הספרות המשפטית (ראה: GRAHAM V IRGO, THE P RINCIPLES OF THE L AW OF R ESTITUTION 456-457 (3 rd. ed. 2015)). החריג היחיד לכך, הינו כאשר מבחינת ייעוד הקרקע עצמה לא ניתן להשתמש בקרקע (ראה: ע"א 8880/13 וינשל נ' מדינת ישראל - משרד הביטחון [ניתן ביום 30.8.2016, בסעיף 55 לפסק הדין].

16. בענייננו, מהתובעת נשללה הזכות להחזיק בקרקע, בלא קשר לשאלה, האם הנתבע עשה שימוש במבנה, או שהמבנה נותר סגור. מדובר בקרקע שייעודה התכנוני הינו לתעשיה ומלאכה, כך שאין כל מניעה תכנונית לקבל היתר בניה במקרקעין. ממילא, זכאית הינה לקבלת דמי שימוש ראויים מהנתבע. זאת ועוד, גם אילו הייתי צריך לקבוע האם אכן הנתבע החזיק בפועל במקרקעין, הייתי קובע כי החזקה זו הוכחה. ראשית, באשר למונח ההחזקה, משמעותו הינה היכולת לשלוט פיסית במקרקעין (השווה למשל: ע"א 79/89 סולל בונה בע"מ נ' אחים גולדשטיין חברה לשיכון ופיתוח בע"מ (בפירוק), פ"ד מו (3) 58 (1992); בג"צ 3713/06 טל השקעות ובנין בע"מ נ' מפקד פיקוד המרכז האלוף יאיר נווה [ניתן ביום 30.8.2006]; בג"צ 6735/04 סוכובולסקי נ' השר לענייני בטחון פנים, פ"ד נט (1) 321 (2004)).

17. בחינת העובדות במקרה דנן, מלמדת כי החזקה בפועל אכן הוכחה. קביעה זו אינה נובעת מקביעותיו של בית המשפט המחוזי בת.א. 34062-10-12, פסק דין שבוטל בבית המשפט העליון, אלא מהראיות שהובאו בתיק זה ובתיקים אחרים. ראשית, הנתבע הורשע בבניה במקרקעין בבית המשפט לעניינים מקומיים, וקודם לכן אף הוצא נגדו צו הריסה מנהלי, שאושר על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים. שנית, הנתבע גם חויב במסגרת הליך ביזיון בית משפט על בניה במקרקעין. במשך שנים אף השתמש הנתבע במבנה לאחסנת ריהוט מקסיקני. כך העיד הנתבע במפורש בבית משפט השלום ביום 10.7.05 כי לשם כך השתמש במבנה, מאז חזרתו מארצות הברית בשנת 1996. בבית המשפט המחוזי בת.א. 34062-10-12, העיד המבקש כי הינו מחזיק במבנה מקרר יין וחבית נירוסטה של 100 ליטר, וכי עבודות שבוצעו בסמוך למקרקעין הובילו לניתוק כבל חשמל, דבר המצביע על כך שהנתבע דאג לחיבור חשמל למבנה (עמ' 9 לפרוטוקול הדיון בבית המשפט המחוזי מיום 19.6.14). לא זו בלבד, אלא שמעמ' 5 לפרוטוקול הדיון בערעור הראשון בבית המשפט העליון, עולה כי הנתבע טען כי שיפץ את המבנה והשקיע בו עשרות אלפי שקלים. בנוסף לאמור, גם בפני וגם בהליכים קודמים, טען הנתבע כי הינו מבקר במקרקעין כמעט מידי יום. די בכל אלה כדי להסיק שלנתבע בהחלט היתה שליטה על המקרקעין. השאלה אינה האם מידי יום ביצע פעילות במבנה, אלא האם היה מסוגל לכך, והתשובה חיובית.

18. הנתבע הוסיף וטען, כי התובעת איננה בעלי המבנה ולפיכך אינה זכאית לתובעו. בטענה זו אין ממש. סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מאפשר הן לבעלי המקרקעין והן למי שזכאי להחזיק בהם, להגיש תביעה כנגד מי שמחזיק במקרקעין שלא כדין. אשר לבעלות על המקרקעין, מנסח הרישום שהוגש לבית המשפט עולה כי קרן קיימת לישראל הינה בעלי המקרקעין, ולפיכך, זכאית התובעת להגן על בעלותה בתביעה כנגד הנתבע. יתר על כן, ניתן לראות בה גם כמחזיק עקיף (ראה: יהושע ויסמן דיני קנין – החזקה ושימוש 22 (2005), שכן המועצה המקומית החזיקה במבנה מכח בעלותה של התובעת. בהקשר זה יש גם להדגיש, על פי סעיף 13 לחוק המקרקעין, לא ניתן להעביר בעלות קניינית במבנה במנותק מהמקרקעין עצמם, לאחר חקיקת חוק זה, אלא להעביר זכות אובליגטורית בלבד (ראה למשל: ע"א 2729/08 מוסא נ' נאסר [ניתן ביום 15.3.2010]). גם קודם לחקיקת חוק המקרקעין, מאז חקיקתה של פקודת חוק הקרקעות (תיקון) 1937 לא ניתן היה לרשום חלק ממקרקעין בבעלות נפרדת מיתר המקרקעין (ראה: ע"א 611/74 פרח נ' עזבון עודה סעיד עודה אל זבידי, פ"ד לא (1) 762 (1977). ממילא, לא ניתן לחלוק על בעלותה של התובעת במבנה, כאשר זכותה של המועצה המקומית ומכוחה הזכות שהוענקה לנתבע בחוזה משנת 1973 היתה חוזית בלבד.

19. נוכח האמור בסעיף הקודם, נחסך גם הצורך לדון בשאלה המעניינת, האם נוכח העובדה שבכל מקרה, עקב הצורך באישור התובעת, על פי החוזה משנת 1973, היתה לתובעת זיקה מספיקה מבחינת שאלת החזקה במקרקעין להגיש תביעה במסגרת הגנה על זכותה לחזקה על פי הלכת רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי, פ"ד נה (3) 294 (2001) ולמנוע טענת הנתבע כצד שלישי בשאלת הבעלות (טענת ius tertii), גם במסגרת תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים (ראה הספיקות שהועלו בלא הכרעה בבע"מ 523/ 14 פלוני נ' פלוני [ניתן ביום 9.3.204] ולעומתו את: MARK W ONNACOTT, POSSESSION OF L AND 33 (2006) ).

20. מהי אפוא זכות התביעה לתשלום דמי השימוש הראויים? על פי ההלכה הפסוקה, תביעה זו בוחנת את שווי השוק לגבי התקופה הנתבעת של השכרה ממשכיר מרצון לשוכר מרצון (ראה: ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט (4) 22 (1985); ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה (5) 297 (1991); Swordheath Properties Ltd. v. Tabet [1979] 1 W.L.R. 285).

21. מהו השווי האמור, וכיצד אתייחס לחוות הדעת של שני הצדדים? התובעת בחרה שלא לחקור את המומחה מטעם הנתבע. לטעמי היא צדקה בכך. בהתאם להלכה הפסוקה, בסופו של דבר, בית המשפט הוא זה שיקבע האם לאמץ חוות דעת של מומחה, וגם אם בחר צד שלא לחוקרו, אין הדבר מחייב את אימוץ חוות דעתו (ראה: ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז (5) 170 (1993)). חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע לא כללה כל קביעת שווי, אלא קביעה משפטית כי מאחר ולגרסת הנתבע, לא השתמש במבנה, אין חיוב בדמי שימוש. כפי שקבעתי לעיל, לקביעה זו אין כל בסיס משפטי, וגם מבחינת הביסוס העובדתי אינה עומדת. בנקודה אחת בכל זאת יש משקל לחוות דעת זו, וזאת לגבי גודל השטח של המבנה. בחוות דעת השמאי מטעם התובעת נמדד השטח ב- 121 מ"ר ואילו השמאי מטעם הנתבע מדד את השטח בכ- 100 מ"ר, דבר שמתיישב גם עם חיוב הארנונה שנעשה על פי 98 מ"ר (נ/1). דומה כי בהעדר הצגת תוצאות המדידה ובהעדר חקירת השמאי מטעם הנתבע, יש להעריך את השטח על פי 100 מ"ר בלבד.

22. שאלה אחרת שהועלתה היתה גובה אחוז דמי השימוש המוערך משווי השוק של הנכס. לעניין זה טענה התובעת כי יש לקבוע 6% בהתאם לתצהירו של מר קריניץ ושני פסקי דין של הערכאות הדיוניות שהוצגו לי: ת.א. (מרכז) 37802-10-13 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' קלקודה [ניתן ביום 19.12.2019]; ת.א. (שלום פ"ת) 7753-09-18 מדינת ישראל נ' ג'אן [ניתן ביום 10.8.2020]). לא איתרתי פסיקה של בית המשפט העליון בשאלה זו. לאחר שעיינתי בפסיקה האמורה של הערכאות הדיוניות, לא השתכנעתי בנכונותה. ראשית, בניגוד לתובעת אני סבור כי עסקינן בשאלה שבמומחיות שמאית, ולא בשאלה מה האחוז אותו גובה התובעת כדמי שימוש מפולשים על פי נוהל השמאי הממשלתי. היינו, כפי שצוין לעיל, בית המשפט על פי ההלכה הפסוקה, צריך לבחון מה שווי דמי ההשכרה בין משכיר מרצון בשוק החופשי לשוכר מרצון בשוק החופשי. זוהי שאלה שמאית. באופן תמוה לטעמי, בחרה התובעת את שאלת אחוז דמי השימוש לא לכלול בחוות דעת השמאי מטעמה, שבחן רק את שווי המכירה של הנכס, ואילו את טענתה לגובה אחוז דמי השימוש סומכת התובעת על מר קריניץ שאינו בעל השכלה שמאית, וכל שידע לומר הינו מה גובה התובעת כדמי שימוש מפולשים.

23. עיון בפסיקה שנפסקה בהערכה בתחום מקביל של דיני הפקעות, מלמד כי התובעת גובה במקרים שאינם פלישה אחוז דמי שימוש של 5 אחוז בלבד, והוא אף אומץ בפסיקה המחוזית שדחתה שם את הטענה כי יש לחייב על פי 6% (ראה למשל: ת.א. (חי') 16761-03-16 עזבון המנוח רשיד עבד מחמוד טרביה נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל [ניתן ביום 18.5.2021]). בנסיבות אלה, כאשר זהו האחוז שגובה התובעת בעסקה רגילה – היינו השכרה מרצון, ובהנחה שאחווא האחוז המשקף את גובה העסקאות בשוק החופשי, זהו גם האחוז שעל בית המשפט לאמץ במקרה זה.

24. שאלה נוספת שהועלתה היא השאלה בדבר רמת ההתייחסות להעדר החיבור לתשתיות של המקרקעין מול הנכסים האחרים בעסקאות ההשוואה. לעניין זה ציין המומחה מטעם הנתבעת בחקירתו כי נושא זה נלקח בחשבון בגדר שאלת המיקום בגינה הפחית המומחה 10 אחוז משווי השוק ביחס לעסקאות ההשוואה, וזאת מתוך הנחה כי קיימת תקופה מהרגע שתוגש הבקשה להיתר ועד שתבצע המועצה המקומית את התאמת פיתוח התשתיות הנדרש. מדובר בשאלה שמאית וכאשר לא הוצגה חוות דעת נגדית בשאלה זו וגם לא הוצגו בחקירתו של המומחה מאמרים מקצועיים או עסקאות השוואה מתאימות יותר הסותרות את חוות דעתו של המומחה, אינני רואה מקום כי בית המשפט יתערב בחוות דעתו של המומחה וייקבע אחוז הפחתה אחר, בלא ביסוס מקצועי או עובדתי לכך.

25. אבצע אפוא את ההתאמות הנדרשות כמפורט לעיל, בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעת. דהיינו, אחלק את הסכומים בחלופה 1 של השמאי ארנון ראמי בחוות דעתו ב-121 ואכפול ב- 100, אצמיד את הסכומים עם ריבית מאמצע תקופה של כל שנה עד היום, אכפול ב- 5% ואוסיף את המע"מ. לאחר חישוב כל האמור, מסתכם הסכום המגיע לתובעת בגין השנים אותן ציין השמאי בסך של 53,300 ₪.

26. אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את הסך של 53,300 ₪. עוד אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

המזכירות תסגור את התיק.

ניתן היום, י"ד תמוז תשפ"א, 24 יוני 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רשות מקרקעי ישראל
נתבע: משה מרציאנו
שופט :
עורכי דין: