ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה... :

לפני כבוד ה שופט ה' קירש

המערערת

פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד שלום זינגר ואיל גור

נגד

המשיבה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון
ע"י ב"כ עו"ד גיא ז הר

פסק דין

בחודש נובמבר 2004 אושרה תכנית מתאר רש/800, הנוגעת לחלקים ממתחם "פי גלילות" המצויים בגבולות העיר רמת השרון.

כידוע, האזור מתוחם על ידי כביש 2, כביש 5, וכביש 20. למערערת, חברת פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ, היו זכויות חכירה במקום אשר הוארכו בשנת 2008 עד לשנת 2057. השטח הנדון נמצא בגוש 6611 , חלקה 4 , ובגוש 6619 , חלקה 7 ("השטח" או "האתר" ).

המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובנ ייה רמת השרון, חייבה את המערערת בהיטל השבחה בגין אישורה של ת כנית רש/800 הנ"ל. סכום ההיטל, שנקבע על ידי שמאי מכריע כמפורט בהמשך, הוא כ- 38.4 מיליון ש"ח (במונחי קרן). ערר שהוגש על ידי המערערת לוועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב נדחה וסכום ההיטל הנ"ל נותר על כנו. על החלטת ועדת הערר הוגש הערעור המנהלי הנוכחי.

נזכיר כי על פי סעיף 2(א) לתוספת שלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ("חוק התכנון"), "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה...". מונח המפתח "השבחה" מוגדר בסעיף 1(א) לתוספת השלישית: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". מבין שלושת הסוגים של אירוע מס המנויים כאמור, החלופה הרלבנטית למקרה הנדון היא "אישור תכנית". באותו מקום בתוספת מוגדרת "תכנית" כ"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית." לאורך ההתדיינות לא הייתה מחלוקת כי תכנית רש/800 היא בבחינת "תכנית" בהתאם לסעיף 1(א) לתוספת השלישית.

יוער כי במקרה דנן קביעת החבות בהיטל השבחה לא נעשתה בעקבות "מימוש זכויות" (כמשמעותו בתוספת השלישית) אלא על פי פניית המערערת בבקשה לשומה מוקדמת טרם מימוש זכויות (סעיף 20 לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה).

יוסבר כי במשך שנים האזור הנדון שימש להחסנת דלק וגז, שימוש שהופסק לפני שנת 2004 או במהלכה. לאחר מכן, נעשו במקרקעין "שימושי ביניים", לרבות כמגרשים להחסנת כלי רכב ולמסחר בהם וכן כמשתלה, וזאת תוך ניצול תשתיות ומבנים קיימים במקום.

כרקע לתיאור הטענות אשר הועלו בשלבי השומה, הערר והערעור, אקדים ואזכיר כאן מספר תוכניות אחרות שחלו או חלות במקום:

תכנית רש/210א': אושרה בשנת 1971. תכנית מתאר של מרחב תכנון אשר קבעה יעודים שונים לאת ר הנדון, לרבות כשטח לאחסנת דלק, אך לא למגורים ואף לא לחקלאות.
תמ"א 31: אושרה בשנת 1998. תכנית מתאר ארצית שהיא "תכנית משולבת לבניה, פיתוח ולקליטת עלייה". לגבי האתר הנדון (חלקו לפחות), הייעוד המופיע בתשריט התוכנית (בקנה מידה של 1:100,000) הוא "שטח עירוני בנוי".
תמ"א 35: אושרה בחודש דצמבר 2005 (לאחר תכנית רש/800). תכנית מתאר ארצית משולבת "לבנייה, פיתוח ושימור". תכנית זו ביטלה את תמ"א 31. לפי "תשריט המרקמים" שהוא חלק מהתכנית (בקנה מידה 1:100,000), האתר הנדון הוא חלק מ"מרקם עירוני".
תמ"מ 5: אושרה בשנת 2010. תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב. בין השאר מטרת התכנית היא "יעוד שטחים לפיתוח אזורים עירוניים בדגש על שילוב שימושים, כגון מגורים, מרכז עסקים ראשי מטרופוליני ואזורי תעסוקה אחרים" ( סעיף 2.2.1 לתכנית). על פי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית זו (בקנה מידה 1:20,000), האתר הנדון, ב רובו, מיועד ל"אזור עירוני בדגש מגורים".

אין חולק כי בגין תוכניות תמ"א 31, תמ"א 35 ותמ"מ 5 ( "התוכניות האחרות"), לא ניתן לגבות היטל השבחה על פי התוספת השלישית מפני שאין הן בבחינת "ת כנית" כהגדרתה שם.

תכנית רש/800 עצמה קובעת כמטרה, בין היתר, "תכנון מתארי של השטח על ידי קביעת י יעודי הקרקע לפיתוח רובע מעורב של מגורים ותעסוקה, כולל שטחים לצורכי ציבור, המשתלב במערך האורבני של רמת השרון ובמערך המטרופו ליני" (סעיף 2(ב) לתכנית ).

עוד מובהר כי ""תכנית זו הינה תכנית מתאר כללי אשר על פיה תוכן תכנית מתאר ברמה מפורטת לכלל שטח התכנית" (סעיף 11(א)).

יש לציין כי בעוד שתמ"א 31 ותמ"א 35 חלו על כל המדינה, ותמ"מ 5 על מחוז תל אביב (מהרצליה וכפר שמריהו בצפון עד חולון ובת ים בדרום), הרי תכנית רש/800 מתייחסת בעיקר לאזור המתואר בסעיף 1 לעיל, דהיינו בין כבישים 2, 5 ו-20. תכנית רש/800 באה במקום תכנית רש/210א הנ"ל.

תשריט תכנית רש/800 הוא בקנה מידה 1:2,500. האתר הנדון נכלל ב "איזור מעורב למגורים ותעסוקה", אשר בו יותרו שימושים אלה, בין היתר: מגורים, משרדים, תעשיה עתירת ידע, בנייני ציבור, מוסדות בעלי אופי ציבורי, מלונאות, מסחר ושירותים אישיים ומתקני תרבות בידור ופנאי (סעיף 12.1 לתכנית). נקבע כי טווח מספר יחידות הדיור שבנייתן תותר לפי התכנית יהיה בין 6,000 ובין 9,000 יח"ד (סעיף 13.1).

בהתאם לסעיף 16 לתכנית רש/800, ולמעט לצורך נושאים מיוחדים (דרכים מסוימות ותחנת רכבת), "היתרי בניה ... מותנים באישור מתאר מפורט לכלל האתר".

לאחר שנערכה שומת ההשבחה לבקשתה של המערערת היא הגישה ערר מקורי אשר הוביל למינוי שמאי מכריע, מר ניקי פרימו. לנוכח התפתחות הטענות אשר הועלו לאורך ההתדיינות, יש טעם להתעכב על עמדות הצדדים בדיון בפני השמאי המכריע.

באותו שלב לא הייתה מחלוקת כי תכנית רש/800 היא תכנית משביחה, וחילוקי הדעות היו סביב מידת ההשבחה.

השמאי מטעם המערערת, מר גלעד המאירי, הע ריך את השווי הבסיסי של המקרקעין במצב הקודם (ערב אישורה של תכנית רש/800) בסכום של 1,170,000 ש"ח לדונם .

השמאי המאירי מצא לנכון להגדיל את השווי הבסיסי במצב הקודם בשל שימושי הביניים הנ"ל, כך שהשווי במצב הקודם יעמוד על 1,287,000 ש"ח לדונם. כאסמכתא להגדלה זו , המאירי הפנה לשומה המכרעת שנערכה קודם לכן על ידי השמאי אמנון נזרי לנכס סמוך וזהה בתכונותיו (סעיף 8.5.3(ה) לשומת המאירי).

לפי שומת המערערת האמורה, השווי במצב חדש (לאחר אישור תכנית רש/800) היה 1,440,000 ש"ח לדונם, כך שההשבחה לדונם הייתה לכאורה 153,000 ש"ח. לגבי הבסיס להערכת השווי במצב החדש, המאירי כותב כי הוא "נקבע על פי ערכים ממוצעים שבשנת 2006-2005 (כשנה לאחר התאריך הקובע, המשקף את המצב החדש)" (סעיף 8.5.3(ב)). כזכור, תכנית רש/800 א ושרה בנובמבר 2004, לאחר שהופקדה באוגוסט 2002. עסקת ההשוואה האחרונה שמופיעה בטבלה של המאירי (סעיף 8.5.2) נערכה בחודש מאי 2006. מהשווי החדש שנלמד מעסקאות ההשוואה, מר המאירי הפחית 10% בגלל שטחו הגדול של הנכס הנדון. מסך זה השמאי המאירי "קיזז" 7.5% בשל "תרומת תמ"מ 5". כאן יוער כי תמ"מ 5 הופקדה בחודש ספטמבר 2004, כחודשיים לפני אישורה של רש/800 (אם כי ההחלטה על הפקדת תמ"מ 5 התקבלה כשנתיים קודם לכן).

לדברי המאירי, "... בגין ת.מ.מ 5 לא ניתן לגבות היטל השבחה, לפיכך בחישוב ההשבחה [בגין רש/800 – ה.ק.] יש לקזז את תרומת ת.מ.מ. 5 להשבחה" (שם, סעיף 8.5.3 (ד)).

השמאי המאירי ערך את תחשיבו לפי שטח נכס של כ-164 דונם, וכתוצאה מכך הגיע לסכום השבחה של 23.2 מיליון ש"ח, ולסכום היטל בסך 11.6 מיליון ש"ח.

יצויין כי המאירי הזכיר את תמ"א 31 כחלק מהרקע התכנוני לשומתו (סעיף 5.7.2) אך לא הביא אותה בחשבון בתחשיב ההשבחה; תמ"א 35 לא הוזכרה בחוות הדעת.

השמאי מטעם הוועדה המקומית, מר עמיר סיון, העריך את השווי במצב קודם ב- 1,248,000 ש"ח לדונם, דהיינו הערכה דומה מאד לזו של השמאי המאירי מטעם המערערת. לעומת זאת, השמאי סיון קבע שווי לדונם במצב חדש בסכום 1,885,000 ש"ח, הגבוה בהרבה מזה ששימש השמאי המאירי, כך שההשבחה לדונם עמדה על 637,000 ש"ח.

התחשיב של סיון נערך לפי כ-155 דונם וההשבחה המתקבלת הייתה 98.6 מיליון ש"ח.

כאמור, השמאי פרימו נדרש להכריע. שומתו נסמכת על השומה המכרעת הנ"ל של מר נזרי שנערכה לנכס סמוך, כשלוש שנים קודם לכן. ואכן, מר פרימו כותב:

"קראתי בעיון רב את שומת נזרי, על כל פרטיה ונימוקיה. אני סבור שהיא נערכה ברמה מקצועית גבוהה ביותר. היא מנומקת ומפורטת. לא מצאתי ולא אף סיבה אחת מדוע שלא לאמצה במלואה... אני מאמצה במלואה כמקשה אחת."
(מתוך סעיף 8.1.3 לשומה המכרעת)

ואלה יסודות תחשיב השומה המכרעת:

שווי בסיסי לדונם במצב קודם: 1,340,000 ש"ח - שווי גבוה באופן משמעותי מהשווי הבסיסי שהובא בחשבון על ידי מר המאירי מטעם המערערת.
שווי לדונם במצב קודם כולל שימוש ביניים: 1,474,000 ש"ח - דהיינו לאחר הגדלה של 10%, בדיוק כפי שנעשה על ידי השמאי המאירי. אמנם מר פרימו לא היה מוכן להתחשב בשימוש באתר כמסוף דלק, כי שימוש זה נאסר והופסק קודם לכן, אולם הוא כן הביא בחשבון שימושי ביניים "שעיקרם שטחי אחסנה ומכירה של חברות רכב לסוגיהן" (סעיף 8.1.3 לשומה המכרעת).
שווי לדונם במצב חדש: 1,940,000 ש"ח - וזאת בעקבות נזרי. כמפורט בהמשך, מר נזרי בשומה המכרעת שלו הביא בחשבון עסקאות השוואה עד מאי 2006 לשם קביעת השווי במצב החדש (כפי שעשה המאירי מטעם המערערת). מר נזרי נימק זאת – למרות שתכנית רש/800 מושא השומה אושרה עוד בנובמבר 2004 – לאור אישורה של תכנית תא/2812 בעיביב בחודש אוקטובר 2005. אף תכנית אחרונה זו נוגעת למתחם פי גלילות, שחלק ו נמצא בגבולות תל אביב. מר נזרי הטעים כי "שוק המקרקעין הגיב להליכי התכנון של שתי התוכניות [רש/800 ו- תא/2812] כאל מהלך תכנוני אחד" (סעיף 9.2.3 לשומת נזרי).
השמאי פרימו סירב להביא בחשבון השפעתה האפשרית של תמ"מ 5. הוא מסביר: "הניתוח המלומד שהוא [נזרי – ה.ק] עורך בשומתו מדוע אין להביא בחשבון את ת.מ.מ 5 באומדן ההשבחה מקובל עלי במלואו." וכך נכתב בשומתו של מר נזרי בנושא זה: "לא קיבלתי את עמדת שמאי המבקש כי הפקדת תמ"מ 5 מאיינת את ההשבחה מתכנית רש/800" (שם, סעיף 9.2.3) (יצויין כי עמדת הנישומה שם הייתה כי "אישורה של תכנית רש/800 לא תרם לשווי הנכס גם בשל הפקדתה של תכנית מתאר למחוז תל אביב – תמ"מ 5, בשנת 2002 שסיווגה את השטח הנדון באזור עירוני בדגש למגורים"; שומת נזרי, סעיף 9.2.3).
השמאי פרימו הביא בחשבון 164.63 דונם (כפי שעשה מר המאירי מטעם המערערת) והגיע להשבחה כוללת של 76.7 מיליון ש"ח.

המערערת הגישה ערר כנגד השומה המכרעת של מר פרימו. בכתב הערר מטעמה, המערערת העלתה חמישה טיעונים עיקריים:

לא היה מקום להסתמכות הגורפת של השמאי פרימו על השומה המכרעת הקודמת של מר נזרי לגבי נכס אחר;
לא הוכחה כל ה שבחה במקרקעין "עקב" אישורה של תכנית רש/800 ולא הובאו בחשבון כנדרש מהותן והשפעתן של התוכניות תמ"א 31, תמ"א 35 ותמ"מ 5 על ערכי השווי. כאמור לעיל, בשלב הדיון בפני השמאי המכריע המערערת עצמה לא ייחסה כל נפקות לתמ"א 31 או לתמ"א 35 לעניין קביעת ההשבחה הנובעת מתכנית רש/800.
לגבי המצב הקודם, היה מקום לבסס את השווי על ייעוד להחסנת דלק, כפי שנקבע בת כנית רש/210א אשר הייתה בתוקף.
לעניין השווי במצב החדש, לא היה מקום לשימוש בנתוני שוק מאוחרים בזמן שהושפעו מאישור תכנית תא/2812 הנ"ל כשנה לאחר אישור רש/800.
היה מקום להביא בחשבון, ולנטרל מתחשיב ההשבחה, עלייה כללית במחירי הנדל"ן בשוק בהיקף של "למעלה מ-20%".

יוסף כי לקראת סוף ההליך שהתנהל בפני ועדת הערר, המערערת הגישה בקשה להתיר הוספת ראיה שתוכיח כי שטח הנכס הנדון איננו כ- 164 דונם, אלא כ- 155 דונם בלבד. בקשה זו לא נדונה במפורש על ידי ועדת הערר ונושא היקף השטח לא הוזכר בהחלטתה.

ועדת הערר הנכבדה דנה בהרחבה במרבית טענות המערערת (העוררת שם), והגיעה למסקנה כי יש לדחות את הערר על כל טיעוניו ו "לאמץ במלואה" את השומה המכרעת של השמאי פרימו , הכל כפי שיפורט בהמשך. כנגד החלטה זו הוגש הערעור הנוכחי.

הערעור המנהלי המונח לפניי מבוסס בעיקר על שני אדנים: הראשון הוא הטיעון לפיו תכנית רש/800 "כשלעצמה, אכן לא העלתה כלל את ערך המקרקעין לעומת ערכם לפני אישורה כאשר ההסבר העיקרי לכך... נעוץ בכך שלא היה בה תוספת של ממש ל'סיגנלים' לשוק שיצרו כבר התוכניות המתאריות [הכוונה לתמ"א 31, תמ"א 35 ותמ"מ 5 – ה.ק]" (סעיף 14 לעיקרי הטיעון מטעם המערערת) . לפי הטיעון , קיים "הכרח לקחת בחשבון את השפעתן [של תמ"א 35 ותמ"מ 5] על ערכי הקרקע, ולנטרל אותה במסגרת שומת ההשבחה" (שם, סעיף 26). באותו אופן, הוטעם בסעיף 10 לעיקרי הטיעון כי:

"זוהי חובתו של השמאי המזהה עליית ערך כתוצאה מאישור שתי תכניות, 'לנטרל' את השפעתן של התכניות שאינן יוצרות חבות במס, ולקבוע את סכום המס המגיע, בהתחשב אך ורק בתכניות שלפי החוק יוצרות חבות במס."
(קווי ההדגשה אינם במקור)

עוד נטען בנושא זה כי "אישור התכנית [רש/800] לא הביא לעלייה בערכי הקרקע, משום שהתכנית לא קידמה קידום של ממש את האפשרות לבנייה במתחם, ומבחינת ה'סיגנל' התכנוני, זה היה מצוי כבר בתכניות המתאריות" (שם, סעיף 42).

המערערת אף הוסיפה כי "... תכנית רש/800 אושרה בעיקר שהוועדה המחוזית ראתה בכך אמצעי לזרז את פינוי אתר אחסון הדלקים. במילים אחרות, רש/800 לא נועדה לקדם תכנון, אלא לקדם את פינוי אתר הדלקים" (שם, סעיף 18) .

נושא הערעור העיקרי השני הוא הבאתן בחשבון של עסקאות שנערכו לאחר אישורה של תכנית תא/2812 בעיר תל אביב.

בעניין זה גורסת המערערת:

"... מעיקרו של החוק לא ניתן לייחס השבחה שנבעה מאישורה של תכנית אחת, לתכנית אחרת... אפילו אם מניחים, לצורך הדיון, כי אישורה של תא/2812 אכן הביא לעליית ערך הקרקעות בתחום רש/800, לא ניתן להשלים עם מיסוי השבחה זו, במסגרת שומה הנערכת לרש/800. זוהי שגיאה משפטית גסה ...
...
ה'נימוק' בשומת נזרי לכך שייחסה השבחה הנובעת כביכול מאישור תא/2812, לפיו יש לראות בשתי תכניות נפרדות 'מהלך תכנוני אחד', נעדר כל עיגון בחוק ובפסיקה.
...
אין כל ראיה עובדתית ששוק הנדל"ן ראה בשתי התכניות מהלך תכנוני אחד, ואין אפילו הסבר תיאורטי, רציונלי, למסקנה זו. הרי שתי התכניות הן דומות מאד. אילו היה בתוכנן התכנוני כדי להביא לעליית ערך הקרקע בתחומן... מדוע צריך היה השוק 'להמתין' עד לאישורה של תא/2812 כדי להעלות את מחירי הקרקע בתחומה של רש/800?!"
(מתוך סעיפים 46, 48 ו- 49 לעיקרי הטיעון)

מעבר לכך, המערערת מציעה הסבר אחר לעליית שווי המקרקעין במצב החד ש, הסבר שאף איננו קשור לתכנית תא/2812: פרסום אישור תמ"א 35 בדצמבר 2005:

"... אישורה של תכנית מתאר ארצית, המקבעת את ייעודו של השטח לפיתוח עירוני, מהווה אבן דרך אמיתית וסופית בנתיב זה, משום ששינויה של תכנית ארצית הוא מאורע שכמעט שאינו מתרחש, להבדיל משינויה של תכנית נמוכה ממנה בהיררכיה."
(שם, סעיף 51)

בנוסף, המערערת חוזרת ומעלה במסגרת הערעור את טענותיה בנושא עליית מחירים כללית ובנושא היקף השטח החייב בהיטל השבחה.

אפנה תחילה לעניין נפקותן של תוכניות תמ"א 31, תמ"א 35 ותמ"מ 5. ועדת הערר דנה באריכות בסוגיה זו (מסעיף 15 להחלטתה עד לסעיף 47). בנושא זה ועדת הערר הצביעה על שתי גישות שונות ותיארה אותן.

לפי הגישה הראשונה, לדברי ועדת הערר, "תכנית מתאר ארצית ומחוזית אינן תכניות כהגדרת התוספת השלישית וככאלה אמנם לא ניתן לגבות בגינן היטל השבחה אבל יש לקחתן בחשבון בשווי מצב קודם ואין הצדקה לנטרלן. הטעם לכך הוא כי את ההשבחה יש לחשב בהתאם לערכם האובייקטיבי של המקרקעין כפי שהיו משתקפים בתמורה שהייתה משתלמת עבורם בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי. כאשר ערכם האובייקטיבי של מקרקעין כוללים בתוכם אלמנטים רבים וככלל כל מה שאיננו 'תכנית' כהגדרת סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק" (סעיף 19 להחלטה) .

נמצא כי גישה זו העשויה להקל עם הנישום על ידי העלאת השווי במצב הקודם.

עם זאת, הוסיפה ועדת הערר וציינה כי "... אמירה כי אין לנטרל את תרומת תכנית המתאר לשווי במצב הקודם אין משמעה כי התכנית אכן תורמת בהכרח לשווי, ועניין זה הוא עניין לשמאי להידרש אליו ... אישורה של תכנית מתאר ארצית או מחוזית עשוי להשפיע על ערך המקרקעין... אלא יש לבחון זאת בכפוף לכך שהוראות תכניות מתאר ארציות ומחוזי ות רחבות ועמומות, והיקפן, על דרך הרוב, אינו מאפשר לקבוע בוודאות את גורלם של אותם מקרקעין " (מתוך סעיפים 20 ו- 24 להחלטה).

לפי הגישה השנייה עליה הצביעה ועדת הערר, "... ככל ותכנית המתאר הארצית והמחוזית משביחות הרי שיש לנטרלן ולנקזן לתכנית המפורטת. ... תכנית מתאר, ככל והיא משביחה וככל ואינה כוללת הוראות מפורטות, הרי שיש לנטרל השבחה זו ולחייב בתכנית המפורטת" (סעיף 32 להחלטה ).

ובהמשך:

"תפיסה זו תואמת את מגמת הפסיקה המבקשת ללכוד את מי שהתעשר כתוצאה מפעולות תכנוניות ולחייבו לשתף את הציבור בחלק מן ההתעשרות שהורעפה עליו.
...
... המחוקק לא ביקש לתת מתנה לבעל המקרקעין שמקרקעיו הושבחו בשל תכנית מתאר מחוזית או ארצית."
(מתוך סעיפים 35 ו- 38 להחלטה)

זו גישה שעלולה להחמיר עם הנישום, כי הרי לפיה השפעתן של תוכניות מתאר כלליות לא תילקח בחשבון בהערכת השווי במצב הקודם.

והנה בסופו של דבר, ועדת הערר סברה כי "ספק בעינינו אם צריכים אנו להכריע בין שתי הגישות במקרה בפנינו" (סעיף 42 להחלטה). מסקנת ועדת הערר הייתה , במישור השמאי, כי אף אם כעניין עקרוני ניתן להביא בחשבון את השפעתן הכלכלית של תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות (כאלה שלא ניתן להוציא מכוחן היתר בניה ולא ניתן להטיל בגינן היטל השבחה), אזי במקרה הקונקרטי, משמעות כלליותן של התוכניות האחרות היא שתרומתן לשווי המקרקעין, אם בכלל, איננה ניתנת למדידה או הערכה:

"ביחס להשפעה של תכניות המתאר הארצית הרי שמדובר בתכנית ביחס של 1:100,000 משמעות הדבר שסנטימטר בתכנית המתאר הארצית מהווה קילומטר בעולם המציאות ומכאן שלא ניתן ללמוד מאומה מלבד ציפיות כלליות שמתבטאות בערכי השווי של המקרקעין."
(מתוך סעיף 42 להחלטה)

ובהמשך:
"... ככל וישנה השפעה של תכנית מתאר על שווי המקרקעין הרי שזו תבוא לידי ביטוי בערכי המקרקעין בשוק וכל עוד לא מנטרלים אותם הרי שהם חלק משווי המקרקעין... במקרה שבפנינו טוענת העוררת שההשבחה מהתמ"א או מהתמ"מ חופפת את ההשבחה מתכנית רש/800. טענה זו אין בידינו לקבל הן שמאית והן משפטית. מהבחינה השמאית הכריע השמאי המכריע וכמוהו שמאים מכריעים רבים שהתמ"מ לא השביחה בפועל ואף אם השביחה הרי שזה ניתן היה לדעת רק לעת אישורה ולא שנים רבות קודם לכן. דבר זה נכון ביתר בעיקר בהשוואה בין קנה המידה של ... תכנית רש/800 שהינה ביחס של 1:2,500 לעומת קנה המידה שבתמ"מ 5 שהינו ביחס של 1:20,000, משמעות הדבר הינה שכל סנטימטר בתמ"מ 5 מהווה 200 מטר בעולם המציאות קנה מידה זה מלמד על ההבדל בתכנון בין שני המצבים, מה ניתן ללמוד על שווים של המקרקעין ובעיקר על ההש בחה הנובעת מהם. מהבחינה המשפטית הרי שיש בכך ביטול המשמעות ההירארכית בין תכנית מתאר מחוזית או ארצית לתכנית מקומית, קרי ששתיהן זהות ומשפיעות באופן זהה על ערכם של המקרקעין".
...
מסקנת האמור הינה שהן משפטית והן שמאית אין השפעה ומכאן שאין השבחה מכוחן של תכניות מתאריות רחבות היקף הקובעות מגמות תכנון, שהתממשותן תלויה בכל כך הרבה הנחות עבודה שלא סביר שהקונה הסביר יביא אותן בחשבון."
(מתוך סעיפים 45 ו- 47 להחלטה)

בהקשר זה הפנתה ועדת הערר, בין היתר, לפסיקת בית משפט זה בע"א (ת"א) 2082/01 הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים נ' רבין (ניתן ביום 19.1.2004), בה נדונה אפשרות השפעתה של תמ"א 31 על השווי במצב הקודם לעניין הטלת היטל השבחה.

לא שוכנעתי כי יש מקום להתערב במסקנות אלו של ועדת הערר, לפחות במישור השמאי (והרי במישור המשפטי ועדת הערר לא התיימרה להכריע בין הגישות השונות אשר הוצגו).

ודוק: משפטן, ובכלל זה שופט בית המשפט לעניינים מינהליים הדן בערעור בנושא היטל השבחה, אמנם יכול להתרשם ממידת כלליותה (או מידת פירוטה) של תכנית מתאר על ידי עיון בתוכנית עצמה (הן החלק המילולי והן התשריט הנלווה לו). כך ניתן להתרשם ממידת הזמינות או ההיתכנות של התוכנית בהתאם לתנאים הקבועים בה. אולם, אין בכך כל רבותא. השאלה האמיתית היא – אף אם מאמצים גישה מקלה יותר המאפשרת התחשבות בתוכניות מתאר כאלה על מנת לצמצם את היקף ההשבחה החייבת בהיטל – האם אותן תוכניות אכן הביאו הלכה למעשה להעלאת שווי המקרקעין באתר מסויים? זאת שאלה עובדתית ו היכולת להשיב עליה נמצאת בתחום מומחיותו של שמאי מקרקעין. בשל כך, מרחב הביקורת השיפוטית בנושא זה מצומצם מאוד ובמקרה דנן אין הצדקה להתערבות בית המשפט.

לחיזוק המסקנה הנ"ל, אשוב ואזכיר נקודות אלה:

השמאי מטעם המערערת, מר המאירי, לא טען בזמנו לכל השפעה על שווי מכוח תמ"א 31 או תמ"א 35, וכמו כן הוא לא טען כי תכנית רש/800 לא השביחה את הנכס.
השמאי המכריע נזרי קבע לגבי נכס סמוך כי לתוכנית תמ"מ 5 אין השלכה על השווי. השמאי המכריע פ רימו הלך בעקבותיו. אין לכחד כי נימוקיהם של השמאים בנקודה זו אינם מבוארים היטב, אולם העניין נשקל על ידיהם והטיעון נדחה. מנגד , שני השמאים מצאו כי ת כנית רש/800 כן הביאה להשבחה.
תמ"א 35 אושרה סופית למעלה משנה לאחר אישור רש/800 ותמ"מ 5 אושרה סופית למעלה מחמש שנים לאחר מכן. ככל שהייתה בעצם הכנתן של תוכניות אלה בשורה כללית חיובית, הרי הדבר עשוי היה להיות מגולם בעשרים ושתים עסקאות ההשוואה מהתקופה שקדמה לאישור רש/800, אליהן הפנו הן השמאי המאירי והן השמאי נזרי.
המערערת עצמה לא הביאה ראיות להוכחת השפעתן של התוכניות האחרות או לאי השפעתה של תכנית רש/800 על שווי הנכס (מעבר לטבלת עסקאות ההשוואה שהופיעה כבר בשומת המאירי). הטיעון נותר במישור הלוגי או ההסתברות י ולא נתמך בהוכחות במישור השמאי למרות שהיו למערערת שתי הזדמנויות להוכיח את טענתה (הן בפני השמאי המכריע והן בפני ועדת הערר). הדבר בולט על רקע דברי המערערת לפיהם "השאלה האם תכנית כזו העלתה את ערך הקרקע, ובאיזו מידה, היא שאלה עובדתית, שיש להשיב עליה באמצעים עובדתיים. בראש ובראשונה, באמצעות איסוף נתוני עסקאות שנערכו בקרקע זו, או בקרקע דומה לה, והתחקות אחר קשר סיבתי בין אישור התכנית לבין עליית שווי הקרקע" (סעיף 5 לעיקרי הטיעון).
ועדת הערר, כגוף מקצועי ו מעין שיפוטי האמון על התחום, נימקה את עמדתה בנושא השפעת התוכניות האחרות ומצאה לנכון להסכים עם השמאי המכריע.

לאור כל האמור, נימוק הערעור הנוגע לתוכניות האחרות (תמ"א 31, תמ"א 35 ותמ"מ 5) איננו מתקבל.

נפנה עתה לנימוק הערעור הנוגע להערכת השווי במצב החדש, ובפרט ההפניה לעסקאות השוואה שבוצעו ל אחר אישורה של תכנית תא/2812 בעיר תל אביב.

כמוסבר לעיל, השמאי המכריע פרימו אימץ את השומה המכרעת של השמאי נזרי לגבי נכס סמוך "על כל פרטיה ורכיביה" (מתוך סעיף 8.1.3 לשומת פרימו). השמאי נזרי ציין 20 עסקאות השוואה שנערכו במתחם לאחר אישורה של תכנית רש/800 – הראשונה בהן נעשתה ביום 30.12.2004 כחודש וחצי לאחר האישור האמור, ואילו האחרונה שבהן נעשתה ביום 4.5.2006 , כלומר כשנה וחצי לאחר האישור. נוסיף כי מתוך 20 עסקאות ההשוואה הנ"ל, 12 עסקאות נערכו לפני הפרסום לתוקף של ת כנית תא/2812 ביום 29.9.2005, ועוד שמונה עסקאות נערכו לאחר מכן.

מטבע הדברים, הערכת שוויו של נכס "עקב" אישורה של תכנית, ככל שהיא נעשית באמצעות פנייה לעסקאות השוואה באזור הנדון, עשויה לחייב התייחסות לעסקאות שבוצעו על פני פרק זמן מסוים לאחר האישור (והדבר אף תלוי בתדירות העסקאות באותו אזור). אמנם על פי סעיף 4(1) לתוספת השלישית "ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית...", אך דומה כי עקרון זה לא יופר אם, בהתאם לנסיבות המקרה, יובאו בחשבון עסקאות השוואה מן השבועות והחודשים לאחר אישור תוכנית, ככל שהדבר נחוץ ומוצדק (והשוו בר"ם 3644/13 משרד התחבורה ואח' נ' גלר ואח', ניתן ביום 23.4.2014).

דא עקא כי במקרה דנן ממוצע השווי לדונם ב- 12 עסקאות ההשוואה שבוצעו בשנה הראשונה לאחר אישור תכנית רש/8000 עומד על כ- 1.283 מיליון ש"ח.

נתון זה נמוך משווי דונם במצב קודם על פי שומת נזרי (1.474 מיליון ש"ח).

לעומת זאת, בשמונה העסקאות הנוספות אשר נערכו לאחר אישור תא/2812, ממוצע השווי היה כ- 1.936 מיליון ש"ח לדונם.

ודוק: בקביעת השווי במצב החדש, השמאי נזרי נזקק אך ורק לשמונה העסקאות האחרונות, ולא הביא בחשבון את 12 העסקאות שנערכו בין אישור רש/800 ו אישור תא/2812. כאמור, לפי שומתו, השווי במצב החדש היה 1.940 מיליון ש"ח לדונם.

ואכן – וכפי שמדגישה המשיבה – גם השמאי מטעם המערערת, מר המאירי, לקח בחשבון עסקאות השוואה על פני השנים 2005 ו- 2006. אולם אצל השמאי המאירי, חישוב השווי במצב החדש נעשה על בסיס כל 20 עסקאות ההשוואה אשר התפרשו על פני התקופה מחודש דצמבר 2004 ועד לחודש מאי 2006. לפי חשבון פשוט, ממוצע השווי של כל 20 העסקאות הנ"ל הוא כ- 1.544 מיליון ש"ח לדונם והנה השמאי המאירי אכן יצא משווי בסיסי במצב החדש של 1.6 מיליון ש"ח לדונם (ככל הנראה מתוך עיגול), ו רק לאחר הפחתה בשל גודל הנכס (10%) הגיע לשווי של 1.44 מיליון ש"ח לדונם.

נמצא אפוא כי ניסון המשיבה לומר כי השמאי המכריע והשמאי מטעם המערערת למעשה פעלו באותו אופן בנושא (סעיפים 119, 129 ו- 134 לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה) איננו מדויק: שמאי המערערת אכן הסתמך על עסקאות דצמבר 2004 עד מאי 2006, אך השמאי המכריע הסתמך בפועל רק על עסקאות ינואר 2006 עד מאי 2006 ו"דילג" על כל 12 העסקאות שנערכו בסמוך לאחר אישור תכנית רש/800 ( מדצמבר 2004 עד אוקטובר 2005).

נימוקו של השמאי המכריע נזרי להבאתן בחשבון של עסקאות השוואה לאחר אישור תכנית תא/2812 היה כי "שתי התכניות קשורות ומותנות זו בזו... קיימים סעיפים מקשרים בין התכניות המתנים את המשך התכנון בהתקדמות התכנית המקבילה..." (סעיף 9.2.3 לשומת נזרי).

בהמשך פירט השמאי נזרי הוראות מתוך שתי התוכניות המצביעות על הזיקה ההדדית ביניהן. ניתן לומר כי ההוראה העיקרית בהקשר זה היא הגדרת המונח "מתאר מפורט" שבסעיף 12 רישא לתוכנית רש/800:

"מתאר מפורט – תכנית מתאר לכלל שטח התכנית, הכוללת הוראות ברמה מפורטת, לרבות מיקומן של סה"כ יח "ד בתחומי רובע גלילות דרום (רש/800, תא/2812) וכן את מיקומם של השטחים לצורכי ציבור לרבות הפארק המטרופוליני שיהווה בין היתר חיץ ירוק בין שתי הרשויות וישתלב עם התכנון ממערב."

הוראה דומה מאוד מופיעה בסעיף 19 לתכנית רש/800 שכותרתו "תאום תכנון ברובע גלילות דרום (תכניות מצרניות רש/800, תא/2812)".

כמו כן, הוראה מקבילה מצויה בסעיף 20 לתכנית תא/2812.

עוד נזכיר כי לפי סעיף 16.1(א) לתכנית רש/800, "המתאר המפורט יכלול בין היתר ... קביעת מתחמי תכנון, הכוללים – יעו די קרקע וזכויות בניה לכל מתחם", ואילו לפי סעיף 16(ב) רישא לתכנית, ככלל "היתרי בניה... מותנים באישור מתאר מפורט לכלל האתר".

השמאי נזרי סיכם: "נוכח ההוראות שלעיל בתכניות רש/800 ו- תא/2812 הגעתי לידי מסקנה כי שוק המקרקעין הגיב להליכי התכנון של שתי התכניות כאל מהלך תכנוני אחד."

ועדת הערר הזכירה בקיצור נמרץ את מסקנתו הנ"ל של השמאי נזרי, אגב אמירה כי "שתי התכניות קשורות ומותנות זו בזו" וכי "קיימים סעיפים מקשרים בין התכניות" (סעיף 51 להחלטה). מעבר לכך לא נמצא כל דיון בהחלטת ועדת הערר בנושא אופן קביעת השווי במצב החדש, ובפרט אין דיון בנכונות גישתו של נזרי המביאה בחשבון רק את אותן שמונה עסקאות השוואה שנערכו לאחר אישור תא/2812. נותר אך להסיק משתיקת ועדת הערר כי היא הסכימה עם כל מה שנקבע על ידי מר נזרי לגבי המצב החדש.

יוער כי בעיקרי הטיעון מטעמה, המשיבה ניסתה להסביר את זניחת 12 עסקאות ההשוואה שנעשו בסמוך לאחר אישור תכנית רש/800 בכך שמהימנות הנתונים לגבי אותן עסקאות הייתה מוטלת בספק: "סיבה נוספת בגינה קיימת חשיבות לשימוש בעסקאות מאוחרות, מתייחסת למהימנות הנתונים אשר קדמו לשנים אלה. לעניין זה יצוין כי נדמה כי אין כל מחלוקת בין שמאי הצדדים באשר לקושי במהימנות הנתונים ביחס לעסקא ות המוקדמות אשר נערכו במתחם..." (מתוך סעיפים 130 ו- 131 לעיקרי הטיעון) .

הסבר זה הוא תמוה לאור דבריו של השמאי נזרי עצמו: "ערכתי את שומתי בהתבסס על נתוני עסקאות כפי שדווחו לאגף מיסוי מקרקעין... בהקשר זה אציין כי לא קיבלתי את עמדת שמאי המשיבה לעניין מהימנות הנתונים העולים ממאגרי המידע של מס שבח מקרקעין" (סעיף 9.2.3 לשומת נזרי).

מאידך, המערערת ניסתה לתלות את העלייה החדה במחירי העסקאות מתחילתה של שנת 2006 לא באישור תא/2812 אלא בפרסום אישורה של תמ"א 35 בחודש דצמבר 2005 (ראו סעיף 22 לעיל) . אך גם טיעון זה נותר בגדר השערה בלתי מוכחת ("הסבר חלופי" ו- "עובדה שאכן יכולה להסביר טוב בהרבה מהסברים אחרים", כלשון המערערת: סעיפים 51 -52 לעיקרי הטיעון).

אינני סבור כי במסגרת ערעור זה יש מקום או צורך לנסות ולהשיב על השאלה הכללית האם במסגרת שומת היטל השבחה, אגב קביעת שווי נכס במצב החדש, ניתן "לכרוך" את התוכנית הנבחנת עם ת כנית אחרת על בסיס עקרון של "מהלך תכנוני כולל" או "מהלך תכנוני אחד", ואם כן, באיזה תנאים (לדיון עקרוני המשיק לנושא אך בהקשר אחר, ראו חוות דעתו של כבוד הש ופט פוגלמן בבר"ם 5898/16 רומן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח' , ניתן ביום 10.3.2020, ובפרט סעיפים 67 ו- 68, שם. יוער כי פסק הדין בעניין ברג - שעוסק בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון ומתמקד ביסוד ה"פגיעה" הנדרש שם - ניתן כחודשיים לאחר מתן החלטתה של ועדת הערר במקרה דנן ).

יש להדגיש כי מכל מקום "השבחה" כהגדרתה בתוספת השלישית יכולה להקיף רק את עליית השווי עקב אישור התכנית הנבחנת, ולא עקב תכנית אחרת. לכל היותר ניתן לומר, בנסיבות המתאימות, כי התממשות ההשבחה הנובעת מהתכנית הנבחנת הייתה מותנית (במידה כלשהי) בקבלתה של תכנית אחרת.

ויובהר כי רש/800 ותא/2812 אינן שתי תכניות שחלות זו על גבי זו על אותם מקרקעין, אלא תכניות דומות וקשורות החלות כל אחת על מקרקעין שונים.

אמנם אילו סדר הדברים היה הפוך, ותכנית תא/2812 הייתה מאושרת לפני רש/800, ייתכן שהייתה אפשרות להוכיח כי תא/2812 השפיעה על השווי של הנכס הנדון במצב הקודם וזאת בהתאם לגישת ועדת הערר עצמה – והשוו סעיף 26 לעיל.

ניתן להבין כי קביעתו של השמאי נזרי בהקשר זה לא התיימרה להיות בעיקר משפטית אלא שמאית–עובדתית: "שוק המקרקעין הגיב להליכי התכנון של שתי התכניות כאל מהלך תכנוני אחד". לפי זה, מדובר בממצא עובדתי ולא בהצהרה כי מבחינה משפטית קיימת חובה להתייחס אל שתי התוכניות כמקשה אחת (אם כי ברור שאופן ניתוח עסקאות ההשוואה על ידי נזרי הושפע מתפיסתו כי קיימת זיקה הדוקה בין הוראות שתי התוכניות).

אולם אף אם לצורך הדיון נצא מתוך ההנחה כי אמירה זו היא נכ ונה מבחינה עובדתית, ואף אם נסכים לצורך הדיון כי בנסיבות המקרה היה מקום להביא בחשבון עסקאות השוואה שנערכו עד שנה וחצי לאחר אישור רש/800, עדיין עולה שורה של תהיות באשר לדילוג שנעשה על 12 עסקאות ההשוואה הראשונות :

מדוע לא היה מקום לבחון את תגובת השוק לאישור כל אחת משתי התכניות, הן בעקבות קבלת רש/800 והן בעקבות קבלת תא/2812? מדוע התגובה המיידית של השוק לאישור רש/800 איננה רלבנטית? מדוע יש להניח כי השפעתה של רש/800 בשוק הושהתה כליל עד לאישור הסופי של תא/2812? כאמור, השמאי נזרי דילג על 12 עסקאות השוואה שנערכו על פני עשרה חודשים לאחר אישור רש/800.
בהמשך לנקודה הקודמת, האם מציאותית ההנחה (או המסקנה) כי השוק כלל לא הגיב לאישור רש/800 אך הגיב בנסיקה חדה בעקבות אישור תא/2812? או שמא דשד וש מחירי השוק במהלך שנת 2005 נבע מגורמים כלכליים אחרים, וכי עלייתם של המחירים בשנת 2006 אף היא נבעה מסיבות אחרות?
יובהר כי גם לפי תכנית תא/2812 לא ניתן היה להוציא היתר בנייה, ונדרשה הכנתו ואישורו של מתאר מפורט (סעיף 16.2 לאותה תכנית).
כיצד נלקח בחשבון כי ת כנית תא/2812 עצמה כבר הייתה "בקנה" זמן לא מועט: החלטה על הפקדה התקבלה בחודש יוני 2003, ההפקדה פורסמה ברשומות בחודש נובמבר 2004, ודיון למתן תוקף התקיים בחודש פברואר 2005 (וראו סעיף 1 לעיקרי הטיעון מטעם המערערת).
מדוע להניח כי ההשפעה של תכנית תא/2812 (ככל שהשפעה זו הייתה קיימת) התגבשה באבחה אחת בחודש ספטמבר 2005? מדוע אישורה של רש/800 לא הביאה כבר בנובמבר 2004 בשורה חיובית לגבי סיכויי תא/2812 להתקבל?
מה היה הדין אם תא/2812 הייתה מאושרת רק בשנת 2007 או 2008? האם בשל שילוב שתי התוכניות, נכון היה להביא בחשבון עסקאות השווה משנים אלה כדי לקבוע את השווי במצב החדש של רש /800 אשר אושרה בחודש נובמבר 2004?
ומה היה הדין אם תא/2812 לא הייתה מתאשרת כלל? הרי לא הועלתה טענה כי תוקפה המשפטי של רש/800 הותנה בקבלת תא/2812 וכי אלולי אישורה של תא/2812 לא הייתה עילה להטלת היטל השבחה בגין רש/800.

בהקשר זה יוער כי המשיבה צירפה לעיקרי הטיעון מטעמה שומה מכרעת שניתנה בשנת 2014 על ידי השמאית נאוה סירקיס לגבי נכס אחר במתחם פי גלילות (מוצג 9) . אף על פי שגם לדעת השמאית סירקיס "יש לראות בתכניות רש/800 ותא/2812 כהליך תכנוני משולב", אזי לעניין קביעת ההשבחה עקב אישור תכנית רש/800 היא ביססה את הערכתה לשווי במצב חדש על עסקאות השוואה עד ספטמבר 2005 בלבד והגיעה לשווי של 1.6 מיליון ש"ח לדונם (שם, בעמוד 9).

ייתכן שיש מענה לכל אחת ואחת מן התהיות הנ"ל, אך הם לא פורטו. לא הייתי נוטה להתערב אילו השמאי (וועדת הערר בעקבותיו) היה מסתמך על עניין שילוב התוכניות כדי להצדיק הבאתן בחשבון של כלל עסקאות ההשוואה ( עשרים במספר), החל מאישור רש/800 וכלה בכחצי שנה לאחר אישור תא/2812. אך לא כך נעשה, וגישת השמאי נזרי הייתה כי תגובת השוק לרש/800 נכבשה עד לרגע אישור תא/2812 ו כי מחירי העסקאות בתווך, במשך כמעט שנה שלמה , כלל אינם רלבנטיים. גישה זו מחייבת לדעתי הסבר והנמקה מפורטים ומשכנעים יותר. כאמור השמאי פרימו אימץ את שומת נזרי על כרעיה ועל קרבה, ואילו ועדת הערר לא התעכבה על היבט חשוב זה בכלל.

מבחינה כספית הנושא הוא קריטי: ההפרש בין שומת היטל השבחה הנערכת על בסיס ממוצע כל 20 עסקאות ההשוואה לעניין השווי במצב החדש ובין שומה על בסיס שמונה העסקאות המאוחרות בלבד, עשוי להסתכם בעשרות מיליוני שקלים חדשים של היטל (וזאת אף בהינתן שכל שאר הנתונים הנדרשים לחישוב ייקבעו לפי עמדת המשיבה).

אי לכך, אני מוצא לנכון להורות לוועדת הערר לפרט את הנמקתה ל"דילוג" שנעשה על ערכיהן של 12 עסקאות ההשוואה מיום 30.12.2004 עד 11.10.2005 ולהסביר מדוע אין להביאן , כולן או חלקן, בחישוב ממוצע השווי לגבי המצב החדש, וזאת אף בהינתן עמדתה הכללית לפיה "שתי התכניות קשורות ומותנ ות זו בזו". משקל הדבר גדול מדי כדי להותירו למעשה ללא נימוק.

אפנה לנושא אחר. בערר בפני ועדת הערר המערערת העלתה כטענה נוספת "טעות של ממש בחישוב [שומת נזרי]. השומה מתעלמת מעלייה במחירי הדירות בתל אביב בין השנים 2004 ל-2006" . כדי לתמוך בטיעון זה צירפה המערערת לערר טבלאות מדדים אשר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

יש לציין כי גם השומה שנערכה מטעם המערערת על ידי השמאי המאירי לא כללה ניתוח עליית המחירים הכללית בשוק (ככל שהייתה).

בהחלטתה, וועדת הערר לא התייחסה לטיעון האמור, למרות שנטען כי חלה עלייה כללית של "כעשרים אחוזים" – נושא שהוא לכאורה מהותי. על כך מלינה המערערת.

אין ספק כי ניתוח מעמיק של השפעת רמת המחירים הכללית על שוויו של הנכס הנדון, לפי תכונותיו המסוימות ומיקומו המדויק, היה מחייב יותר מצירוף טבלת "השתנות מחירי הדירות האזורית" של הלמ"ס, כפי שנעשה בשלב הערר. הנושא הוא כמובן בתחום השמאות, והמומחה מטעם המערערת בשלב השמאות המכרעת לא מצא לנכון להביאו בחשבון בהערכת השווי במצב החדש וממילא לא נמצאו לפני ועדת הערר ראיות מקיפות בסוגיה, כך שהטיעון נותר סתמי ובלתי מוכח ברמת הפירוט הנדרשת לגבי הנכס הנבחן.

אף אם היה מקום לדיון ולו קצר בהחלטת ועדת הערר בנושא זה, אינני סבור כי העדר הדיון, בנסיבות המקרה, מחייב התערבות בית משפט זה. כאמור, הנושא היה צריך לעלות בשלב השומה ולא בדרך "מקצה שיפורים" בשלב הערר או הערעור.

ולעניין האחרון. כאמור, השומה המכרעת של השמאי פרימו נערכה על בסיס שטח נכס של 164.63 דונם (וכך נעשה על ידי שמאי המערערת, מר המאירי).

בכתב הערר לפני ועדת הערר (סעיף 99) נטען על ידי המערערת כי סך השטח הרלבנטי הוא 155.5 דונם בלבד . השוני נומק בכך שקרקע בהיקף של 9.13 דונם " מהווה שטח מחוץ לתוכנית הרפרצלציה" וכי שטח זה איננו נהנה לפי התכנית המשביחה.

לאחר סיום הדיונים בפני ועדת הערר ולפני מתן החלטתה, הגישה המערערת בקשה לוועדת הערר (מיום 22.8.2019) "לצ ירוף מסמך". לבקשה זו צורפו למעשה שני מסמכים שונים, אחד הוא מפת המתחם ולצדה טבלה שאכן מצביעה על שטח של 9.13 דונם כ"מחוץ לתחום הרפרצלציה"; המסמך השני הוא מכתב מאת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה מיום 7.9.2017.

המשיבה התנגדה לצירוף המסמכים הנוספים הנ"ל בשלב כה מתקדם בהליך הערר, והיא טענה בין היתר לשיהוי כבד והרחבת חזית אסורה.

במסגרת החלטתה, ועדת הערר לא הכריעה בבקשה הנ"ל לצירוף מסמכים והיא יצאה מתוך ההנחה שהשטח הנתון להיטל השבחה הוא אכן 164.63 דונם.

לדעתי במקרה דנן סוגיית השטח איננה עניין של מדידה טכנית. הרי אין חולק כי השטח הכולל של הנכס הוא 164.63 וכך גם עולה מהמפה שצירופה התבקש. הנושא הוא בעיקרו משפטי: האם מוצדק להשית היטל השבחה גם על חלק השטח , בהיקף של 9.13 דונם , שלא נכלל באיחוד וחלוקה על פי תכנית רש/800 וזאת בשל סמיכותו לכביש.

והנה עיון במכתב הנ"ל מאת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (שצירופו התבקש על ידי המערערת) מגלה כי נושא זה כבר הוצף ב מסגרת מחלוקת שנתגלעה בין המערערת ובין רשות מקרקעי ישראל – מחלוקת שהמשנה ליועץ נדרש להכריע בה. בשלב הראשון, כך עולה, הכריע המשנה ליועץ כי מתוך 9.13 הדונמים הנ"ל, המערערת תהיה זכאית לקבל 7.3 דונם (80%) בייעוד החדש במסגרת רש/800. לאחר מכן נוצרה מחלוקת נוספת לגבי "אופן הקצאת השטח של 7.3 דונם" (סעיף 8 למכתב המשנה).

והנה בהקשר זה , עמדת המערערת הי יתה כי:

"... הרעיון שעמד מאחורי ההכרעה [הראשונה של המשנה ליועץ המשפטי – ה.ק.] היה הקצאת 7.3 דונם באופן ובתנאים שיוקצו ה- 155.55 דונם, כלומר במסגרת עסקת שינוי יעוד וניצול, שלפיה תשלם פי גלילות לרמ"י 31% משווי ערך הקרקע בייעודה החדש ותשלום היטל השבחה ע"פ דין לרשות המקומית. כלומר, הכוונה הייתה כי ה קרקע בייעוד החדש של פי גלילות יעמוד על שטח כולל של 162.8 דונמים, במקום 164.63 דונמים כקבוע בהסכם החכירה."
(סעיף 13 למכתב המשנה; קו ההדגשה איננו במקור).

בהמשך כותב המשנה ליועץ כי "לאחר שמיעת טענות הצדדים, אני סבור כי הצדק הוא עם פי גלילות בשאלה שבמחלוקת".

נמצא אם כן כי הכרעת המשנה התבססה בין היתר על מצגה של המערערת כי היא תשלם היטל השבחה על 7.3 הדונמים הנדונים.

למרות זאת, בפני ועדת הערר ושוב בפניי, גרסה המערערת כי היא אמורה לחוב בהיטל השבחה רק בגין 155.5 דונם. עמדה זו עומדת לכאורה בסתירה למצגיה בפני המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. קושי זה מ צטרף לטענותיה כבדות המשקל של המשיבה אשר התנגדה כאמור להוספת המסמכים "בדקה התשעים", באופן שלא היה מאפשר דיון כראוי בסוגיה זו בפני ועדת הערר.

על כן, החלטתי שלא להתערב בעניין זה; אף אם נותר בשל כך חיוב עודף לכאורה לגבי 1.83 דונם (דהיינו, לגבי כ- 1.1% מכלל השטח), אין למערערת להלין אלא על עצמה לנוכח התנהלותה בנושא זה לאורך השנים.

סוף דבר, הערעור על מירב חלקיו נדחה, אולם בנושא קביעת השווי במצב החדש, התיק יוחזר לוועדת הערר כמפורט בסעיף 46 לעיל לשם מתן הנמקה בעניין ה "דילוג" על עסקאות ההשוואה שנערכו בין דצמבר 2004 ובין אוקטובר 2005. אני משאיר לשיקול הדעת הדיוני של ועדת הערר כיצד לפעול על מנת לגבש הנמקה זו.

צר לי שכך יש לנהוג לאחר שהמקרה נדון בפני ועדת הערר משנת 2013 עד שנת 2020, אולם לנושא האמור נפקות כספית רבה ומן הראוי כי התוצאה תיתמך בהנמקה מבוארת.

מובהר כי לאחר החלטתה המשלימה של ועדת הערר בהיבט המוגדר, זכות הערעור על ההחלטה האמורה תוגבל לנושא זה בלבד.

לאור התוצאה המעורבת והחזרת העניין לוועדת הערר בכפוף לאמור לעיל , אין צו להוצאות.

מזכירות בית המשפט תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ט' סיון תשפ"א, 20 מאי 2021, בהעדר הצדדים.

ה' קירש, שופט


מעורבים
תובע: פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ
נתבע: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון
שופט :
עורכי דין: