ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אטיאש הרצל נגד רו"ח יעקב בן דוד :

לפני כבוד השופטת חדוה וינבאום וולצקי

התובעים

אטיאש הרצל ואח'
ע"י ב"כ עוה"ד ד"ר קובי קפלנסקי
חיה מיקלר ואח'
ע"י ב"כ עוה"ד אברהם לוי ואח'

נגד

הנתבעים
רו"ח יעקב בן דוד (כנאמן) ואח'

ע"י ב"כ עוה"ד גור אוזן ו/או יוסף סיסו

החלטה

החלטה זו עניינה באופן חלוקת כספי הפיצויים אשר נמצאים בחשבון הנאמנות ואשר התקבלו במסגרתו של הליך הגישור, אשר קיבל תוקף של פסק דין חלקי ביום 10.12.18.

מבוא

ביום 17.6.11 אירע פיצוץ גז עז בכיכר העצמאות בנתניה.

כתוצאה מהפיצוץ נהרגו ארבעה אנשים, נפצעו עשרות ונגרם נזק כבד למבנה ולרכוש בשלושת הבניינים הסמוכים לכיכר, בין היתר לבניין נשוא התביעה שבפניי.

בעקבות ההרס הרב שנגרם לבניין, החליטה עיריית נתניה להרוס את הבניין וכיום המגרש עומד ריק ופנוי מאדם.

בגין נזקי הרכוש אשר נגרמו כתוצאה מהפיצוץ, הוגשו עשרות תביעות לבתי המשפט המחוזיים במחוז מרכז ובמחוז תל אביב וכן לבתי המשפט השלום בתל אביב. הצדדים ניהלו הליך גישור מורכב וסבוך אשר נמשך כ- 4 שנים, ובסופו הגיעו לפשרה בתביעות הנזיקיות למול הנתבעים .

הסכם הגישור הותיר פתוח את המחלוקת בין בעלי הזכויות בבניין מס' 5 (להלן: "הבניין") הנוגעת לשיעור זכויותיהם הקנייניות.

ביום 10.12.18 ניתן במסגרתו של הסכם הגישור, פסק דין חלקי, שעניינו בתביעות הרכוש שהוגשו, בין היתר גם בתביעת הרכוש של הבניין.

משהועברו כספי הפיצויים לחשבון הנאמנות, עתרו בעלי הזכויות בבניין, למעט רו"ח בן דוד ומר יהודה דורון, לחלוקתם של כספי הפיצויים.

לאחר שהוגשו התנגדויותיהם של רו"ח בן דוד ומר יהודה דורון בנוגע לחלוקת כספי הפיצויים במלואם, ולאחר ששמעתי את טענותיהם של הצדדים בעניין, הצעתי לצדדים בישיבה מיום 27.5.20 להסכים להגיש טיעונים בכתב בנוגע לאופן שבו הם חושבים שיש לחלק את הכספים ואזי תינתן הכרעה.

בהמשך, בהחלטותיי מיום 9.9.20 ומיום 22.9.20, ביקשתי מהצדדים לקבל הודעה מרוכזת המאשרת את הסכמתם של כל הצדדים להמלצתי ליתן החלטה על בסיס טיעונים בכתב.

משלא הוגשה הודעה כאמור, אך הוגשו הודעות ובקשות בעניין, הוריתי בהחלטתי מיום 8.12.20 על הגשתם של טיעונים קצרים בכתב בעניין זה.

טענות התובעים 1 -16

כספי הנאמנות בסך של 5,000,000 ₪ יחולקו במלואם.

החלוקה תתבצע בהתאם לשווי היחסי של כל יחידה בבניין וזאת בהתאם להלכה שנקבעה ברע"א 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ ואח', ניתן ביום 28.12.07 מפי כבוד השופטת דפנה ברק ארז (להלן: "הלכת בית מרכזים").

החלוקה תתבצע בהתאם לחוות דעת השמאי מר יגאל שגיא, מטעמם של הדיירים. אותו שמאי שימש כשמאי מטעם בעלי הזכויות בתיק בית מרכזים. על פי חוות דעתו נערך ניתוח של החלק היחסי של כל יחידת דיור לצורך חלוקת הכספים לדיירים (להלן: "חוות דעת שגיא").

חלוקת הכספים תהא סופית ומוחלטת, קרי כל תובע אשר יקבל את חלקו היחסי לא יאלץ להשיב סכום זהה לקופת הנאמנות או לתובע אחר מכל סיבה שהיא.

לא יהא בתוצאות ההליכים הקניינים אשר עודם מתנהלים בבית המשפט, כדי להשפיע על חלוקת כספי הנאמנות אשר התקבלו בהליך הנזיקי.

טענות בעלי הזכויות בתת חלקה 14- רו"ח בן דוד ומר דורון יהודה

הסכם הגישור ולשונו מחייבים את חלוקת כספי הפיצויים בהתאם לראשי הנזק הנכללים בהסכם הגישור ובתביעות בעלי הזכויות בבניין.

על פי לשון הסכם הגישור, תכלית כספי הפיצויים שנקבעו, הינה יישוב כל התביעות "מכל מין וסוג שהוא" מטעם בעלי הזכויות בבניין נשוא ההליך אשר נהרס בשל פיצוץ הגז.

על פי לשון הסכם הגישור הפרטני, כספי הפיצויים שולמו בגין כל נכסי הבניין לרבות נזקי מבנה, תכולה וכל נזק נוסף ולסילוק כל תביעות בעלי הדירות ובכלל כך תביעות ל"נזקי רכוש, נזקי גוף, עוגמת נפש וכל נזק נוסף".

די בדברים אלה, כדי לדחות את טענת התובעים 1-16 לפיה יש לחלק את כספי הנאמנות על פי קריטריון שטח המחוברים בבניין והשימוש בהם בלבד.

הסכם הגישור לא כולל פירוט כיצד חושב סכום הפיצויים, מהו היחס בין סכומי הפיצוי עבור כל אחד מראשי הנזק ואיך יש לחלק את כספי הפיצויים בין בעלי הזכויות, כשבעלי הזכויות בבניין הותירו את ההכרעה ביחס לאופן חלוקת סכום הפיצויים בידי בית המשפט הנכבד.

יש לחלק את כספי הפיצויים תוך קביעת משקלות בהתאם לסוגי הנזקים הנכללים בהסכם הגישור ובתביעות הצדדים כמפורט בחוות הדעת השמאית של מר הרצל מימון מיום 10.2.21, שהוגשה מטעמם של בעלי הזכויות בתת חלקה 14, ואשר לקחה בחשבון ראשי נזק כמו למשל אובדן הכנסות שכירות / הוצאות שכירות שנגרמו לבעלי הזכויות בבניין; אובדן הכנסה שנגרם לכל בעלי הזכויות בבניין בגין דחיית מימוש זכויות הבנייה; נזק למחוברים; עוגמת נפש וסבל (להלן: "חוות דעת מימון").

יש להורות על חלוקת כספי הפיצויים כפי שמפורטת בסעיף 12 לחוות דעת מימון.

ישנם כ- 12 בעלי זכויות בבניין אשר זכו לקבל כספי פיצויים בגין נזקי מבנה מחברות הביטוח הפרטיות שלהם ולכן נכון, ראוי וצודק יהיה כי לאחר שייקבע מתווה חלוקת כספי הפיצויים ובמסגרתו הסכומים שייחודו לראש הנזק של "נזקי המבנה", להפחית מבעלי הזכויות בבניין שקיבלו פיצוי במסגרת תביעתם הפרטית את חברת הביטוח, את חלקם היחסי.

ביחס לראש הנזק המתייחס לנזקי מבנה נכון ליישם את הלכת בית מרכזים.

לא ניתן לבסס ראשיתה של מסקנה משפטית על המסמך המכונה "חוות דעת יגאל שגיא" מחמת היעדר רלוונטיות, בעודה מהווה סטייה בוטה מהוראות הסכם הגישור.

חוות דעת שגיא אינה מתייחסת לשטח הגג הצמוד ליחידה 14, לשוויו ולעלות בנייתו. חוות הדעת גם מתעלמת מהשונות בחלקים היחסיים בין בעלי הזכויות ברכוש המשותף.

סכום הפיצויים לחלוקה הינו 6,000,000 ₪ ולא 5,000,000 ₪ כנטען על ידי התובעים 1-16.

נוסף לסכום זה, שולמו 658,125 ₪ כהשתתפות הנתבעים בהוצאות המומחים, הוצאות משפטיות ושכר טרחת עו"ד כולל מע"מ (להלן: "דמי ההוצאות").

דמי הפיצויים ודמי ההוצאות הופקדו בחשבון הנאמנות.

על פי בקשה למתן פסיקתה שהוגשה לבית המשפט וההחלטה שהתקבלה ביום 4.6.19, נלמד כי נוסף על דמי ההוצאות חולק סך של מיליון ₪ מסכום הפיצויים כתשלום שכר טרחת עו"ד.

למר בן דוד אין כל זיקה או חבות בהוצאות שכר טרחה כלשהי של עו"ד אברהם לוי או של עו"ד קפלנסקי ובוודאי שאינו מחויב לשאת בכל סכום בגין שכר טרחה החורג מדמי ההוצאות, כפי ששולם בפועל מתוך כספי הנאמנות.

טענות הגב' מיקלר, הגב' מלכה ומר שמול

מדובר בסוגיה משפטית פשוטה בתכלית של שיוך כספי תביעות הרכוש הפרטניות בגין פיצוץ הגז, לטובת כל בעל יחידה בבניין 5 אשר תבע בתביעות אישיות בבתי המשפט השונים.

הסדרי הפשרה בכל תביעות הרכוש, קיבלו תוקף של פסק דין. הפיצוי לבעלי הזכויות הגיע ל- 3 נאמנים וחלוקתו טעונה הכרעה.

יש להורות על חלוקת הכספים בכפוף לקביעת שמאי מקרקעין בלתי תלוי, אשר המגשר עו"ד עמוס שניצקי ימנה או שימונה על ידי בית המשפט הנכבד.

הסכם הגישור קובע פיצוי לכל אחד מבעלי הנכסים בבניין עקב הנזק שנגרם בפיצוץ הגז לבניין וכל תכלית הפיצוי המוגדרת הינה בגדר דיני הנזיקין ועל ברכי עיקרון ההשבה.

טענתם של רו"ח בן דוד ומר יהודה כי הסכום לחלוקה הינו 6,000,000 ₪ הינו בדיה כבושה מן הזמן האחרון וחסרת תום לב. היא חוטאת למציאות שעל פיה נוכה שכר טרחה כדין, באישור 3 הנאמנים , כולל הנאמן עו"ד ארז וייס אשר ייצג את רו"ח בן דוד ועיזבון דוידוביץ בתביעה המקורית והוח לף לימים בעו"ד אוזן. עו"ד וייס כבא כוחו של רו"ח בן דוד וכנאמן, הוא זה אשר ניסח את מכתב ההוראות לבנק דיסקונט בדבר חלוקת שכר הטרחה וההוצאות. במכתבו מיום 10.4.19 , אשר נחתם על ידי שלוש ה הנאמנים, פורטו הסכומים לרבות הסכומים המדויקים שקיבלו עו"ד קפלנסקי ועו"ד לוי וזאת בהתאם למתווה שקבע המגשר.

יתרה מזו, רו"ח בן דוד דרש, באמצעות בא כוחו עו"ד וייס , מעו"ד לוי וקפלנסקי התחייבות במכתב מיום 5.11.18 עובר לחתימה על הסכם הגישור, כי יפרישו לו מתוך הסכום המיוחד לשכר טרחה בהסכם הגישור, סכום של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ, בגין הייצוג של רו"ח בן דוד ועיזבון דוידוביץ ז"ל עד ולצורך הסכם הפשרה, וכך נעשה בפועל והסכום שולם.

זאת ועוד, קיימת פסיקתא מאושרת על ידי בית המשפט לחלוקת שכר טרחת עו"ד בין שלושת הנאמנים.

רו"ח בן דוד קיבל את הצעת המגשר לשכר טרחת עוה"ד לוי וקפלנסקי בייצוג בתביעות (אשר מהווה נגזרת של 20% + מע"מ כקבוע בהסכמי שכר הטרחה הפרטניים עם הלקוחות), וממילא נהנה מפירות עבודתם בייצוג במכלול התביעות, הצטרף אל המוכן בהגשת תביעתו בסמוך לחתימת הסכם הגישור, לאחר שנים ארוכות של דיונים בבתי המשפט ולאחר גישור אינטנסיבי שנמשך 4 שנים.

אף מר דורון יהודה אישר את הסכם הגישור (ראה סעיפים 10 להסכם הגג וסעיף 6(א) להסכם הגג בגישור).

הטענה כי יש מקום לקזז את כספי הביטוח האישי של בעלי הנכסים הינה שגויה ומטעה. פזגז והנתבעים האחרים בתביעות הרכוש דרשו במהלך הגישור להפחית משיעור הפיצוי המוסכם, את הפיצוי שקיבלו בעלי הנכסים במסגרת תביעות פרטיות שהגישו כנגד חברות הביטוח האישיות. דרישה זו נדחתה על ידי בעלי הנכסים ועל ידי המגשר וסכומי הביטוח לא הופחתו בפועל משיעור הפיצוי המוסכם והעניין אף מוסכם בהסכם הגישור בסעיף 3 להסכם הפרטני של בניין 5, עליו חתמו רו"ח בן דוד ומר יהודה.

רו"ח בן דוד ומר יהודה מנסים להמציא יש מאין חלוקה חדשה והמצאה של ראשי נזק ומתיימרים לייצר הסכם גישור חדש ופסק דין מאשרר חדש.

חוות הדעת שהוגשה על ידם סוטה מכללי השמאות והאתיקה המחייבים שמאי מקרקעין, ומתיימרת בעלמא לכתוב פסק דין ורכיבי פיצוי מחדש.

הגשת חוות הדעת נעשתה בחוסר תום לב, שכן במסגרת הגישור הם התנגדו בתוקף כי החלוקה תהיה על פי הכרעת שמאי מקרקעין אובייקטיבי שימונה על ידי המגשר או על ידי בית המשפט בטענה כי שמאי אינו בעל המקצוע הנכון, אלא בית המשפט בלבד.

הלכת בית מרכזים, החלה על ענייננו, קובעת כי בנסיבות העניין דנא, חלוקת הפיצוי צריכה להתבצע על פי חוות דעת שמאי מקרקעין אשר יקבע חלוקת הפיצוי על פי הניקוד של כל נכס בבניין ולתכלית של הקיים ולא ביומרה לשקלל זכויות עתידיות לבניה.

לאור טענותיהם של התובעים שכנגד, עצם קיומה של תת חלקה 14 מוטל בספק רב וקל וחומר באשר לזכויות הבניה וההצמדות להם טוענים התובעים.

חוות דעת מימון, מתיימרת לכתוב הסכם גישור ופסק דין חדש ולחדש רכיבי נזק. הנחותיו שגויות בעליל תוך שבחוסר יושר הנו מתעלם מהעדר היתר בניה לתת חלקה 14, בניגוד לנדרש משמאי. חוות הדעת רוויה השערות סרק כאשר האמור שם מתעלם מעקרון ההשבה ומתעלם מהעדר היתר בניה ומהלכת ע"א 1939/14 נציגות הבית המשותף ודיירי הבית המשותף נ' בוכריץ ואח', החולשת על זכויות בניה ומחייבת קיום היתר בניה ליחידה הטוענת לזכויות הבניה ואין בילתה.

אין גם ליתן משקל לטיוטת חוות דעת שגיא, אשר לא מונה על ידי המגשר עו"ד שניצקי. הטיוטה של חוות דעת שגיא לא הוזמנה על ידי הנאמנים עו"ד קפלנסקי או עו"ד לוי, אלא הוזמנה באופן פרטי על ידי מר רמי שוחטים, איש הועד והיא אינה עומדת במבחנים מקצועיים אלמנטאריים.

דיון

בטרם אפנה להכרעתי בנושא אופן חלוקת כספי הפיצויים, מצאתי לנכון, כבר בראשית ההחלטה להכריע בשתי טענות אשר הועלו על ידי בעלי הזכויות בתת חלקה 14, ואשר יש בהכרעה בטענות אלה כדי להשפיע ולהשליך על אופן חלוקת כספי הפיצויים: האחת, עניינה בטענה לסכום של כספי הפיצויים לחלוקה והשנייה עניינה בטענה לקיזוז של כספי הביטוח.

סכום כספי הפיצויים

בעוד שלטענת בעלי הזכויות בבניין, שהם אינם בעלי הזכויות בתת חלקה 14, מדובר בסכום פיצויים של 5,000,000 ₪, לטענת בעלי הזכויות בתת חלקה 14, הסכום לחלוקה הינו בסך של 6,000,000 ₪.

טענה זו בנוגע לסכום כספי הפיצויים לחלוקה הינה טענה חדשה אשר לא הועלתה על ידי בעלי הזכויות בתת חלקה 14 בתחילתו של ההליך, במהלך ניהול הדיונים, כאשר נעשו על ידי ניסיונות להביא את הצדדים להסכמה לחלוקה של מחצית סכום הפיצויים, בסך של 2.5 מיליון ₪ בלבד.

כך למשל עו"ד אוזן, ב"כ בעלי הזכויות בתת חלקה 14, התייחס לנושא חלוקת כספי הפיצויים במסגרת הדיון שהתקיים בפניי ביום 17.11.19 ואמר:
"הבקשה הוגשה לחלק 2.5 מיליון ₪. אנחנו לא הסכמנו לחלוקה של השמאי יגאל שגיא, אבל עשינו הערכה ריאלית. אנחנו לא מעוניינים לפגוע בשאר הדיירים ולכן הסכמנו לחלוקה של מחצית מהסכום מבלי לבקש דבר ממנה, כלומר אנחנו לא בגדר החלוקה. צריך יהיה לחלק גם את היתרה...". (ההגדשה שלי – ח.ו.ו.)

מכאן כי למעשה, אפילו בא כוחם של בעלי הזכויות בתת חלקה 14, לא חשב כי מדובר בסכום פיצויים שהוא גדול יותר מ- 5 מיליון ₪. ברי כי לו היה סבור כי מדובר בסכום לחלוקה אחר או שונה, אזי היו מיד טוענים כנגד הסכום ומעלים טענותיהם בעניין.

שנית, אין בידי גם לקבל את טענתם של בעלי הזכויות בתת חלקה 14 לפיה הם לא נתנו הסכמתם לתשלום שכ"ט עו"ד קפלנסקי ועו"ד לוי במסגרת ניהול התביעות וההגעה להסכם פשרה בנוגע לכל התביעות בגין אירוע הפיצוץ.

בעלי הזכויות בתת חלקה 14 חתמו גם הם על הסכם הגישור ואף רו"ח בן דוד הצהיר לפרוטוקול הדיון מיום 28.10.18 כי הוא מסכים כי עו"ד קפלנסקי יחתום בשמו על הסכם הגישור.

עו"ד ארז וייס, אשר ייצג את רו"ח בן דוד במסגרת הליך הגישור, ואשר מונה לנאמן נוסף בתיק, אישר במכתבו מיום 10.4.19 לבנק דיסקונט, בו מוחזקים כספי הנאמנות, את חלוקת כספי שכר הטרחה וההוצאות, כאשר באותו מכתב מפורטים הסכומים המדוייקים אותם נדרש הבנק להעביר לכל אחד מהנאמנים (ראה נספח ח' לתגובת התובעות שכנגד).

יתרה מכך, ביום 4.6.19, נחתמה על ידי פסיקתא, המאשרת העברת סך של 1,658,126 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד והוצאות מומחים, לידי עו"הד ללקין וייס, עו"ד לוי ועו"ד קפלנסקי.
מדובר בפסיקתא אשר ניתנה בין היתר לבקשתם של באי כוח רו"ח בן דוד ולא הוגשה על הפסיקתא כל בקשה לביטולה (ראה נספח ח' 3 לטענות התובעות שכנגד).

לאור דבריי אלה, הרי שהעלאתה של הטענה לחלוקת כספי פיצויים בסך של 6,000,000 ₪ על ידי בעלי הזכויות בתת חלקה 14, נעשתה בחוסר תום לב וראיתי לדחותה.

קיזוז כספי הביטוח

את טענתם של בעלי הזכויות בתת חלקה 14, לפיה יש להפחית מסכום הפיצויים שיחולקו לבעלי הזכויות, כספים שקיבלו אותם בעלי הזכויות במסגרת תביעות שניהלו כנגד חברות הביטוח בגין נזקי מבנה מצאתי לדחות משני טעמים:

הראשון, בהלכת בית מרכזים התייחסה כבוד השופטת ברק ארז לנושא זה וקבעה:

"... ביטוח –לחוד; וחלוקה צודקת של הזכויות במקרקעין – לחוד. אכן כל אחד מבעלי היחידות יכול לבטח את רכושו. אולם, יש לשים לב לשתי נקודות חשובות בהקשר זה. ראשית, ביטוח כזה עושה כל בעל יחידה על חשבונו, ולכן הוא אינו נוגע להתחשבנות בין בעלי היחידות. רכישת הביטוח תלויה ברצונו הטוב של בעל היחידה והיא אינה בגדר חובה שבדין החלה באופן אחיד על בעלי היחידות כולם... שנית, חלוקת התמורה בין בעלי היחידות בבית המשותף עניינה בדיני הקניין, ולא בדיני הנזיקין. אין מדובר בפיצוי על נזק, אלא בתמורה מתאימה על מכירת רכוש. דרך נוספת להשקיף אל הדברים היא זו: תכליתו של הביטוח היא שיפוי על הנזק הפיזי הכרוך בהרס הבניין. הוא לא מיועד לפצות על הנזק הכרוך בחלוקה לא צודקת של התמורה המתקבלת מפירוק השיתוף." (ראה סעיף 84 לפסק הדין).

את הברור מתוך דברים אלה, אין צורך להסביר.

השני, בסעיף 3 להסכם הגישור הספציפי של הבניין נשוא תביעה זו, הסכימו הצדדים כי :

"כל תשלום אשר קיבלו מי מן התובעים מחברות הביטוח, בגין פוליסות אישיות ו/או כמוטבים ו/או מכוח פסקי דין, יישאר בידי המקבל ואינו נכלל בהסדר זה, ואינו גורע ואינו מפחית מחבות הנתבעים לשלם את הסכומים המוסכמים בהסכם זה.".

לכן גם לאור הסכמה זו, הרי שאין מקום לקבל את טענתם של בעלי הזכויות בתת חלקה 14 לקזז מכספי הפיצויים, כספים שקיבלו בעלי הזכויות במסגרת תביעות שהגישו כנגד המבטחת הפרטית שלהם במסגרת פוליסת ביטוח מבנה.

לאור קביעותיי שלעיל, הרי שסכום כספי הפיצויים לחלוקה הינו בסך של 5,000,000 ₪ ומכאן אני נדרשת להכריע בעניין אופן חלוקתם.

אופן חלוקת הכספים

הצדדים כולם מסכימים כי יש להחיל בענייננו את הלכת בית מרכזים בצורה כזו או אחרת .

באותה הלכה דובר בבניין אשר נשרף כליל ולאחר שבעלי הרוב התנגדו להקמתו מחדש של הבניין, הם פנו להליך של פירוק שיתוף. הדיון נסב אודות השאלה כיצד יש לחלק את התמורה שתתקבל מהליך פירוק השיתוף: האם רק לפי הגודל היחסי של היחידות שהיו בבעלותם של בעלי הזכויות בעת שהבניין עמד על תילו, או האם לפי נוסחה שתביא בחשבון גם הבדלים אחרים בין היחידות שהיו בבעלותם עובר לשריפה.

לאחר שבחנה את הוראות החוק הרלוונטיות, באה כבוד השופטת ברק ארז למסקנה כי חלוקת התמורה שתתקבל במסגרת פירוק השיתוף תיעשה בהתאם למאפייני היחידות ולא על בסיס מדד השטח בלבד, כאשר לצורך הערכת שוויים של המאפיינים הייחודיים של היחידות, יעשה בית המשפט המוסמך שימוש בחוות דעת של מומחים, בהתאם לעקרונות שפורטו בפסק הדין (ראה סעיף 49 להלכת בית מרכזים).

המחלוקת בענייננו קשורה בטענתם של בעלי הזכויות בתת חלקה 14, לפיה לבד מחלוקת כספי הפיצויים בגין נזקי המבנה, אשר לגביהם חלה הלכת בית מרכזים, יש להביא בחשבון גם סוגי נזקים נוספים דוגמת נזקי רכוש, נזקי גוף, עוגמת נפש וכל נזק נוסף אחר, אשר נפסקו במסגרתו של הסכם הגישור.

לטענתם, חלוקת הפיצויים אך ורק בהתאם לנזקי המבנה מבלי ליתן משקל לראשי הנזק הנוספים, חוטאת לתכלית הסכם הגישור, מנוגדת ללשונו, אינו תואמת את כוונת ואומד דעת הצדדים להסכם הגישור ומתעלמת מיתר הנזקים שנגרמו לכל בעלי הזכויות ונתבעו בפועל במסגרת התביעות הנזיקיות ובכלל כך הפסדי ואובדן הכנסה.

יש להבחין הבחנה ברורה בין שווי הנכס שנדון בהלכת בית מרכזים לבין הנזקים שבגינם ש ולמו לצדדים בתיק זה כספי פיצויים. בעניין בית מרכזים היה צורך לשום את שווי הזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות לצורך פירוק השיתוף במקרקעין. בענייננו כאמור מדובר בכספים שנועדו לפיצוי בגין נזקים רכושיים במסגרת תביעה נזיקית.

מקובלת עליי טענתם של בעלי הזכויות בתת חלקה 14, כי הסכם הגישור כפי שנוסח והוגש לחתימה, לא ייחד את כספי הפיצויים לנזקים למבנה בלבד ונכללו במסגרתו רכיבי נזק שונים ונוספים מנזק למבנה.
"1. א. בגין כל נכסי כיכר העצמאות 5 נתניה, לרבות הדירות (17 דירות בתתי חלקות 12 עד 28 כולל) והחנויות (11 חנויות בתתי חלקות 1 עד 11 כולל) בבניין המשותף בגוש 8270 חלקה 62, (להלן: "המקרקעין") לרבות נזקי המבנה, תכולה וכל נזק נוסף, סכום כולל בסך שישה מיליון ₪ (6,000,000 ₪)."

יחד עם זאת, במהלך הישיבות שהתקיימו הן בפניי והן בפניי כבוד סגן הנשיא השופט בכר, התייחסו הצדדים לכספים שהתקבלו במסגרתו של הליך הגישור, כאשר מתוך עיון בדברי באי כוח הצדדים עולה כי הפיצוי הכספי עליו הוסכם, הוערך בהתאם לבנייתו מחדש של הבניין.

כך למשל במסגרת הדיון שהתקיים בפניי כבוד השופט בכר ביום 31.10.18, טען עו"ד ללקין, אשר ייצג בשעתו את בעלי הזכויות בתת חלקה 14 כי: "... הפיצוי לא מספיק, ה- 5 מיליון לא בטוח מספיקים לבנות את הבניין הקודם..." (ראה עמ' 20 לפרוטוקול). כך גם במסגרת הדיון שהתקיים בפניי ביום 27.5.20 טען עו"ד קפלנסקי: "... היה הליך גישור מורכב 4 שנים ולא תבענו שם על מטלטלין, הכספים שהתקבלו עבור תביעת הנזיקין, המבנה ואובדן שכר דירה... כשבית משפט שואל אותי למה חלוקת הכספים בבניין 5 מתעכבת, אני משיב שהסיבה האחת והיחידה היא בן דוד שנטל חלק בגישור ולכל אורך הדרך ביקש שהכספים ייוחדו להקמת המבנה. בן דוד טענתו הייתה ביחד עם יהודה דורון שהכספים צריכים לשמש אך ורק לבניית הבניין." (ראה עמ' 13 לפרוטוקול) ובהמשך עו"ד לוי טען כי: "באשר לטענה של חברי שבהסדר הפשרה מכוח הסדר הגישור לא צבעו את הסכומים, היא לא נכונה. שכן הסדר הפשרה אומר במפורש בסעיף 1 שהסכום ישמש לסילוק סופי של תביעות התובעים כנגד אותם נתבעים. התביעות כל אדם תבע בגין נזקי הרכוש שלו למבנה, לאובדן שכירות ולדברים נוספים. בכללי בסעיף 11 להסכם, כל הפיצוי נעשה גם על פי חישוב כמה יעלה לבנות את הבניין. הוויכוח היה על בניית מבנה וזו הנוסחה שפחות או יותר המגשר גיבש ולכן לבוא היום ולהגיד שלא צבעו את ההסכם בתכלית הכספים, זו הטעייה."(ראה עמ' 14 לפרוטוקול).

אין בידי לקבל את דבריו של עו"ד אוזן במסגרת הדיון שהתקיים ביום 27.5.20 כי הסכם הגישור לא קבע כי הכסף ישמש לקימום המבנה. ראשית, דברים אלו הינם בניגוד לדברים שנאמרו על ידי באי כוחו הקודמים של רו"ח בן דוד, אשר ייצגו אותו במסגרת הליכי הגישור, שנית, אף מעיון בהסכם הגישור עולה כי כל אחד מבעלי הזכויות בבניין יהיה רשאי לפנות לבית המשפט ולקבל הכרעתו במחלוקת שביניהם למנות כונסי נכסים ולקבוע סמכויותיהם לשם ביצוע הבנייה והקמת הבניין (ראה סעיפים 8 להסכם הגישור הכולל וסעיף 5 להסכם הגישור הפרטני), שלישית, וזה העיקר, דברים אלה הינם בניגוד גמור לדבריו של רו"ח בן דוד בעצמו , אשר מודה במסגרת תגובתו מיום 19.9.19 לבקשה לחלוקת כספי הפיצויים כי :

"בהתאם להחלטה מיום 22.8.19, על אף שהתובע סבור כי נכון וראוי היה שהכספים יוותרו זמינים וייחודו לצורך בנייה בחלקה, הרי שלפנים משורת הדין, התובע מסכים כי הסכום המבוקש לחלוקה (2.5 מיליון ₪) יחולק בין יתר בעלי הזכויות בבניין...". (ראה סעיף 4 לתשובה).

לאור כל הדברים שצוטטו לעיל, ניתן לסכם ולומר כי כוונת הצדדים הייתה כי הכספים ישמשו לקימום המבנה. יחד עם זאת ברור היום כי שיעור הפיצוי אין בו די כדי לקומם את המבנה. (לעניין זה ראו הצעה נמוכה שעליה דיווח עו"ד אברהם לוי למגשר בשעתו ולפיה עלות מטר בנייה עומדת לכל הפחות על 5,000 ₪ נכון לשנת 2015, נספח ט2' לסיכום טענותיו).

מכאן מתבקשת המסקנה כי יש למצוא דרך הוגנת וראויה לחלוקת סכום הפיצוי בין כל בעלי הזכויות בבניין.

כאמור לעיל הלכת בית מרכזים אינה עוסקת בפיצויי נזק במסגרת תביעה נזיקית אלא באופן שבו ישומו את שווי הזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות , לצורך פירוק השיתוף במקרקעין. בענייננו כאמור מדובר בכספים שנועדו לפיצוי בגין נזקים רכושיים במסגרת תביעה נזיקית. ועל כן ניתן רק להקיש מעקרונותיה לענייננו.

כבוד השופטת ברק ארז מבהירה לכל אורך פסק הדין כי מדובר במחלוקת שנוגעת לאופן שבו יוערכו שוויים של היחידות במסגרת תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין. זאת להבדיל מתביעה לחלוקת פיצויים נזיקיים.

לכאורה, על פי מילותיו הפשוטות של הסדר הגישור , היה נכון לבחון באופן פרטני את נזקיהם הרכושיים של כל אחד מבעלי הזכויות בנכס, לרבות תכולה, עלות מגורים חלופית או הפסדי שכר דירה, ועוד.

לאחר שבחנתי את האפשרות לשום את נזקי כל אחד מבעלי הזכויות באופן פרטני, מצאתי כי דרך זו תוביל להמשך התדיינות ארוכה ומיותרת. חלפו שנים ארוכות מאז האירוע ויש להביא בחשבון שלמרבית בעלי הזכויות יהיה קושי להוכיח את נזקי תכולת דירותיהם או החנויות.

כך גם סכום הפיצוי שמצוי בנאמנות ממילא אינו מכסה את כל נזקי בעלי הזכויות ועל כן נכון למצוא דרך אחרת לחלוקת הסכום בין בעלי הזכויות. זאת חרף האמור בהסכם הגישור שנוקט בלשון רחבה של ראשי הנזק. לכן אני סבורה כי נכון להיצמד למבחן חלוקה אחד שוויוני , ולא על פי יכולות פרטניות של מי מבעלי הזכויות להוכיח את נזקיהם הספציפיים.

האובדן שחוו בעלי הזכויות בבניין ושבגינו שולם סכום הפשרה, מתייחס רק לדברים שאבדו ולא לזכויות הקנייניות. שהרי הזכויות הקנייניות נותרו כשהיו. (הצדדים חלוקים היום באשר לרישום הזכויות הקנייניות אך מחלוקת זו אינה ממן העניין למחלוקת נשוא החלטתי זו).

על פי הרציונל שעולה מהלכת בית מרכזים אין די בפרמטר של שטח לבדו.

אני סבורה שגם במקרה שבפניי נכון יהיה לבצע חלוקה לפי מפתח שווי יחסי לשטח המבונה למטר. זאת תוך התייחסות לסוג הנכס, לקומה, כיווני אוויר וכו'. נתונים אלו מצרי כים מינוי שמאי מקרקעין. לאחר קביעת נתונים אלו י ידרש השמאי לקבוע את חלוקת הסכום שנמצא בנאמנות בהתאם, באופן יחסי , לפי הש טח המבונה שמופיע בנסח הטאבו לכל אחד מבעלי הזכויות .

אין לכלול בחישוב השווי היחסי את זכויות הבנייה שלא נוצלו עד למועד האירוע. אלה כאמור לא נפגעו.

פתרון זה מתיישב גם עם העיקרון שיש לפעול בתום לב ובהגינות, עקרון שכאמור הנחה גם בהלכת בית מרכזים.

נוכח דבריי אלו והגם שהתובעים 1-16 ובעלי הזכויות בתת חלקה 14, הגישו כל אחד מטעמו חוות דעת שמאית, לא מצאתי מקום לעשות בהן שימוש. מדובר בחוות דעת אשר הוגשו מטעמם של בעלי הדין ולכן בנסיבותיו של תיק זה, הרי שיש מקום למינוי מומחה ניטרלי. כמו כן השמאי יידרש לערוך חוות דעת בהתאם לפרמטר שנקבע על ידי.

ניתנת לצדדים שהות עד ליום 20.7.21 להסכים על זהותו של שמאי. לא יגיעו לידי הסכמה, ימונה שמאי על ידי בית המשפט.

תזכורת פנימית ליום 21.7.21.

המזכירות תעביר את ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ט' סיוון תשפ"א, 20 מאי 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אטיאש הרצל
נתבע: רו"ח יעקב בן דוד
שופט :
עורכי דין: