ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עדי שרון נגד ג'רי סעדה :

בפני כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעת (המשיבה)

עדי שרון

נגד

הנתבע (המבקש)
ג'רי סעדה

החלטה

זוהי בקשה לסילוק על הסף מחמת התיישנות של תביעה חוזית בין שני מתווכי נדל"ן בגין שתי עסקאות מכר מקרקעין בירושלים.
רקע
בשלהי העשור הראשון של שנות האלפיים התקשרה התובעת, מתווכת נדל"ן, בהסכמים למתן שירותי תיווך בעניינם של שלושה נכסים סמוכים בירושלים (להלן, ביחד: הנכסים). בין הנכסים – וילה ברח' אגרון 10 (להלן: הווילה; הסכם מיום 28/10/07), מגרש בשטח של כ־1,200 מ"ר ברח' אגרון 12 (להלן: המגרש הגדול; הסכם מיום 28/07/10), ומגרש נוסף בשטח של כ־200 מ"ר ברח' לינקולן 18 (להלן: המגרש הקטן; הסכם מיום 04/08/09). ההסכמים לא הוגבלו בזמן, אך בהסכם שירותי התיווך לעניין המגרש הקטן צוין בכתב־יד "חמישה חודשים בלעדיות".
במועד שלא צוין בכתבי הטענות, הכירה התובעת את הנתבע, אף הוא מתווך נדל"ן, באמצעות מתווך אחר. התובעת טוענת – והנתבע אינו מכחיש – כי הוסכם ביניהם בעל־פה על שיתוף פעולה במכירת הנכסים, באופן שדמי התיווך מתחלקים בין התובעת, אשר גובה את שכר טרחתה מהמוכרים, לבין הנתבע, הגובה את שכר טרחתו מהרוכשים.
לטענת התובעת, בעל המגרש הגדול פנה אליה והסב את תשומת לבה לכך שהנתבע פועל מולו למכירת הנכס באופן ישיר, שלא באמצעותה. בין הצדדים היה דין ודברים שסופו בכך שביום 24/12/14 חתמו הצדדים על הסכם המסדיר את הנושא והתובעת קיבלה את שכר טרחתה בגין עסקת מכר. הסכם זה לא הוגש לעיון בית־המשפט.
אלא שלטענת התובעת, מספר שנים קודם לכן כבר תיווך הנתבע בעסקאות מכר מוצלחות הן לעניין הווילה והן לעניין המגרש הקטן. בכתב התביעה מתארת התובעת כי הווילה נמכרה בשלהי 2011. היא פנתה לרוכש בניסיון לברר מי תיווך בעסקה, והלה מסר " אמרו לי להגיד כי אין מתווך בעסקה". לאורך השנים שחלפו חשה התובעת כי רומתה על־ידי הנתבע, אך לא היו בידה ראיות להוכיח זאת. באשר למגרש הקטן, ציינה התובעת כי מספר שנים לאחר שנמכר פנתה אל המוכרת וזו אישרה כי היה זה הנתבע שתיווך בעסקה. משהתברר לתובעת כי הנתבע תיווך בשתי העסקאות, הגישה את התביעה לתשלום חלקה בדמי התיווך, בסכום שאותו העריכה ב־300,000 ש"ח.
הבקשה והתגובות
הנתבע הגיש כתב הגנה ובמסגרתו טען טענות סף וטענות לגופה של התביעה, וכן הגיש בקשה לסילוק התובענה על הסף מחמת התיישנות.
לגבי הווילה מציין הנתבע כי גם אליבא דתובעת נמכר הנכס בסוף שנת 2011, וכי התובעת לא ציינה עילה שבדין להארכת תקופת ההתיישנות. לגבי המגרש הקטן צירף הנתבע נסח רישום מקרקעין שלפיו נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש ביום 13/06/13 והעסקה הושלמה ברישום ביום 08/09/13. אשר על כן, טוען הנתבע, חלה התיישנות גם על עילה זו. לגבי המגרש הגדול ציין הנתבע כי הצדדים הגיעו להסדר מחייב, וכי לא נתבעו כספים בגין עסקת מכר זו.
התובעת חזרה על טענותיה בכתב התביעה לעניין מועד הגילוי, וטענה כי חל בעניינה החריג למניין תקופת ההתיישנות בשל כך שהנתבע הסתיר מפניה כי גבה כספים ואף כי שימש כמתווך בעסקאות. הנתבע השיב לטענות התובעת וגרס כי הנטל להוכיח את התקיימות התנאים להכרה בחריג מוטל על התובעת, וזו לא הרימה אותו. כתנא דמסייע הביא הנתבע פסיקה שלפיה יש לראות את מועד תחילת ההתיישנות כמועד שבו התובע חשד – או שהיה עליו לחשוד – בקיומה של עילת תביעה, ודי בכך שיהיה בידיו "קצה חוט" אודות העובדות המקימות אותה.
דיון והכרעה
בית משפט בוחן את שאלת ההתיישנות כטענה מקדמית מן העובדות המצויות על פני כתבי הטענות של הצד התובע שכן, אחרת לא ניתן להיזקק לטענה זו כטענה מקדמית.
הוראות החקיקה הצריכות לענייננו מצויות בסעיפים 8-5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח–1958 (להלן: החוק):
5. התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –
(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים; [...]
6. תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה.
7. מרוץ תקופת ההתיישנות של תביעה יושעה כל עוד נמנע התובע מלהגיש תובענה בשל כך שהנתבע, או מי מטעמו, מטעה ביודעין את התובע, מפעיל נגדו כוח, מאיים עליו או מנצל את מצוקתו; לעניין זה, "הטעיה" – לרבות בדרך של אי־גילוי ביודעין של עובדה מהעובדות המהוות את עילת התובענה.
8. נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה.
בענייננו, כאמור, מתבססת התביעה על שתי הפרות הסכם שלהן טוענת התובעת, ואשר אודותיהן לא נודע לה עד לאחרונה. משכך טוענת התובעת כי חל בעניינה החריג האמור בסעיף 7 לחוק, וכי רק לאחר שנודע לה אודות פעולות הנתבע בהסכמי המכר החל מרוץ ההתיישנות.
מנגד טוען הנתבע כי כלל הגילוי המאוחר האמור בסעיף 8 לחוק כולל בחובו רכיב אובייקטיבי. במסגרת זאת יש לבחון האם היה בידי אדם סביר לברר במאמץ לא רב את העובדות המקימות את עילת התביעה, האם נעלמו העובדות מעיניו מסיבות שאינן תלויות בו והאם היה יכול למנען בזהירות סבירה. משכך טוען הנתבע כי המבחן הוא מתי התובעת חשדה או שהיה עליה לחשוד בקיום העובדה המהווה את עילת התביעה, במנותק מהשאלה האם היו בידיה הראיות לבסס את חשדותיה. משכך טען הנתבע כי התביעה התיישנה ואין להידרש אליה.
כבר מעיון בבקשה ובתגובות נראה כי מתקיים בהם הכתוב "טְעָנוֹ חִטִּין וְהוֹדָה לוֹ בִּשְׂעוֹרִין" (משנה, שבועות ו, ג). טענת התובעת הייתה להטעיה מכוונת מצד הנתבע, בכך שלא גילה לה עובדה מהותית המקימה את עילת התובענה – העובדה כי גבה דמי תיווך עבור עסקאות המכר – ואף הביא אחרים לידי הסתרתה. לאור זאת טענה התובעת כי מתקיים בעניינה החריג האמור בסעיף 7 לחוק, שעניינו השעיית מרוץ תקופת ההתיישנות עקב התנהגות פסולה של הנתבע. מנגד התבסס הנתבע על פרשנות שניתנה לסעיף 8 לחוק, העוסק בהתיישנות שלא מדעת, ובעניינם אכן פירשה הפסיקה כי נדרש גם רכיב אובייקטיבי. על היחס בין הסעיפים עמד בית־המשפט העליון בע"א 4683/16 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' עזבון כהן, פסקה 20 (23.1.2019):
"הצירוף של שני הכללים הבאים הביא אותי למסקנה כי דין הערעור להתקבל: האחד – הידיעה הנדרשת בסעיף 7 לחוק ההתיישנות היא ידיעה בפועל (סובייקטיבית). השני – סעיף 7 לחוק ההתיישנות דוחה את סעיף 8 לחוק ההתיישנות, אשר מסתפק גם בידיעה בכוח (אובייקטיבית)".
בהמשך דבריו (פסקה 21) ציטט בית־המשפט העליון מפסק־דין נוסף (ע"א 675/87 מידל איסט אינווסטורס נ' בנק יפת בע"מ, פ"ד מג(4) 861, 871-870 (1989)), שם עמד על ההבדלים בין דרישות הסעיפים ותכליותיהם:
"[...] חרף סמיכותם של הסעיפים 7 ו־8 וחרף הדימיון בטכניקה החקיקתית שננקטה בניסוחם, שונים שני הסעיפים זה מזה תכלית שוני. [...] כריכת המועד לתחילת ההתיישנות 'ביום שבו נודעה לתובע התרמית או האונאה' מעידה על אופי הידיעה הנדרשת. תקופת ההתיישנות תתחיל רק ביום שבו נודעה לתובע התרמית. באמירה 'נודעה לתובע', בהקשרו של הסעיף הנדון, לא יכול היה המחוקק להתכוון אלא לידיעה שהיווצרותה בפועל מהווה עובדה ממשית; משמע, שבעצם זמינותה של הידיעה על התרמית, ידיעה שהתובע התרשל בהשגתה, לא סגי. [...] בסעיף 7 אין זכר לאיזה מן התנאים הנוספים שבהם מותנית תחולתו של סעיף 8, והשוני הגלוי לעין בין נוסחיהם של שני הסעיפים אי־אפשר לו שיהא חסר משמעות [...] אם האמירה 'נודעה לתובע התרמית' תהא עשויה להתפרש גם ככוללת ידיעה זמינה, שבנקיטת אמצעים סבירים היה בידי התובע להשיגה אך הוא התרשל בהשגתה, מה בצע לנו בסעיף 7, מכול וכול?![...] בא סעיף 7 להשמיע, כי תנאי התיישנותה של תובענה שעילתה תרמית או אונאה שונים מתנאי התיישנותה של כל תובענה אחרת. הסדרו של סעיף 7 שונה, עקרונית, מהסדרו של סעיף 8; ומקום שסעיף 7 חל – סעיף 8 איננו יכול לחול [...] וכי מוטל עלינו, מטעמי "הגינות" כביכול, לדאוג את דאגתו של רמאי שדבר תרמיתו לא נחשף אלא בעבור שנים הרבה? וכלום עניינו של הציבור איננו תומך דווקא בהוקעת הרמאי על מעלליו, ולוא גם כעבור זמן? [...] אוכל להניח, בלא לפסוק בדבר, שדינה של עצימת עיניים, לצורך פירושו של סעיף 7, כדין ידיעה ממשית, וצידוק לכך עשוי להימצא בעקרון ההשתק, שהוא אחד מאבותיו הרעיוניים של מוסד ההתיישנות. אך יש לזכור, ש'עצימת עיניים' איננה מוסקת ממחדל רשלני להבחין במצב עובדתי, לא-כל-שכן שאיננה מוסקת ממחדל לנקוט אמצעים שמטרתם לברר מהו המצב העובדתי".
במאמר מוסגר יצוין כי פסק־הדין בעניין מידל איסט אינווסטורס ניתן בעת שהיה בתוקף נוסחו הקודם של סעיף 7 לחוק . במסגרת תיקון מס' 5 לחוק אף הורחבה קשת המצבים הבאים בגדרו של סעיף 7 (וראו: רע"א 6938/19 אילני נ' ברוך, פסקה 29 (20.8.2020))
הנה כי כן, דרישות סעיף 7 לחוק – בניגוד לדרישות סעיף 8 – עוסקות בידיעה סובייקטיבית של התובע את העובדות המקימות את עילת התביעה, המוסתרות על־ידי הנתבע באמצעות התנהגות פסולה. טענות הנתבע אודות ידיעה־בכוח ו"קצה חוט" אינן צריכות אפוא לענייננו, אלא נדרשת ידיעה של ממש אודות העובדות. ידיעה כזו לא נטענה, ולא כל שכן הוכחה.
לכל הפחות ועל פני כתב התביעה ניתן לומר כי התובעת צריכה הייתה לדעת כי המגרש הקטן נמכר לקונה שרכש את המגרש הגדול (כפי שטענה בכתב תביעתה) וזאת מפני ששני המגרשים הם בני מצר כשהמגרש הקטן מהווה מעבר הכרחי למגרש הגדול באופן שאי אפשר לרכוש את המגרש הגדול מבלי לרכוש גם את המגרש הקטן. ( סעיף 9,10,19 לכתב התביעה ) אלא שהתאריך המוקדם ביותר הידוע מכתבי הטענות לידיעה על מכירת המגרש הגדול הוא 24/12/14 – פחות משבע שנים טרם הגשת התובענה.
סוף דבר
לאור האמור, לא מצא בית־המשפט בשלב מקדמי זה להורות על סילוק התובענה על הסף מחמת התיישנות. ככל שיוכחו עובדות הצריכות לעניין במהלך המשפט – יידרש בית המשפט לטענת ההתיישנות במסגרת פסק הדין.
הבקשה נדחית.
הנתבע ישא בהוצאות התובעת בגין הבקשה והתגובות בסך של 5850 ש"ח.
ניתנה היום, כ"ט אייר תשפ"א, 11 מאי 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עדי שרון
נתבע: ג'רי סעדה
שופט :
עורכי דין: