ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אלעזר רוקח נגד נכסי אילת ואילן לוי בע"מ :

לפני כבוד השופטת י. שבח , סג"נ

מבקשים

אלעזר רוקח ו-110 אח'
ע"י ב"כ עו"ד ארז תן-עמי

נגד

משיבים

  1. נכסי אילת ואילן לוי בע"מ
  2. קנובלר השקעות ייזום ופיתוח בע"מ
  3. אילן לוי

ע"י ב"כ עו"ד צפריר נגבי ואח'

החלטה

1. המבקשים, כ-111 במספר, רוכשי יחידות מסחריות בפרויקט משרדים ומסחר בעיר מודיעין, עותרים למינוי בורר בסכסוך שהתגלע בינם לבין המשיבים . המשיבות 1-2 (להלן- המשיבות) הינן בעלות זכויות החכירה במקרקעין, ומשיב 3 (להלן- לוי) הוא המנהל ובעל המניות במשיבה 1. הסכסוך נעוץ בדרישת המבקשים מ המשיבים לשלם להם סך 42,172,658 ₪ כ"השבה", " פיצויים", ו"התעשרות שלא כדין", בגין עוולות נטענות שבוצעו כלפיהם תוך ניצול שלא כדין של כוחם העודף של המשיבים בהקמת הפרויקט, על מנת לנכס לעצמם חלקים אלו ואחרים בפרויקט ולהימנע מהתשלומים המוטלים עליהם תוך השתתם על המבקשים.

2. המבקשים סומכים עתירתם על סעיף 19.1 ל"הסכם שיתוף פרויקט מסחר ומשרדים 'רביעיית פלטינום'" (להלן – ההסכם) לפיו "בכל מקרה של מחלוקת כלשהי בנוגע לביצועו ו/או קיומו ו/או הפרתו של הסכם זה על ידי מי מהצדדים ו/או הנציגות, יובא הדבר להכרעתו של בורר דן יחיד... הבורר יהיה עורך דין מהשורה הראשונה של עורכי הדין המתמחים בנדל"ן ובפרט בקבוצות רכישה, שותף נדל"ן בכיר באחד המשרדים המדורגים כמובילים בנדל"ן על ידי דירוג דן אנד ברדסטריט, אשר זהותו תיקבע בהסכמה בין הצדדים, ובהיעדר הסכמה – תקבע זהותו על ידי יו"ר לשכת עורכי הדין...".
המבקשים מפנים למכתב הדרישה ששלחו למשיבים ביום 15.11.2020, בו ציינו כי באם דרישתם לפיצוי תסורב, בכוונתם לפנות להליך בוררות, תוך נקיבה בשמות בוררים מוצעים, כמו גם למכתב התשובה שקיבלו מהמשיבים ביום 19.11.2020 בו סורבו הן דרישת התשלום, והן הדרישה להפניית המחלוקת לבוררות.

3. המבקשים אינם חולקים על כך שחתימת לוי אינה מתנוססת על ההסכם, אולם טוענים כי הוא מנהל ובעל השליטה במשיבות, כי הוא "הרוח החיה" במשיבות ועומד מאחורי כל פעילותן. לעמדתם "מר לוי הינו חבר נציגות, וממילא עם קבלת התפקיד לידיו הוא אישר את דבר הסכמתו לדון במחלוקות... במסגרת הליך הבוררות"; כי הוא "מונה באופן אישי לנהל ולקבל את ההחלטות בפרוייקט באמצעות חברותו בנציגות "; כי בהתחשב במרכזיותו בניסוח ההסכם ובמימוש הפרויקט כ"מארגן קבוצה" סמוי, "...די בכך כדי להחשיבו צד להסכם השיתוף", משהתניה אינה מבחינה בין הנציגות לבין חבריה; כי עיקר עניינה של התביעה "במעשים שיש בהם כדי להטיל אחריות אישית" על לוי; כי לוי הוא "חליף"; וכי לוי נמנה על הקבוצה השלישית של מעגלי ההרחבה.
כן טוענים המבקשים כי המשיבים סיכלו את פניילשכת עורכי הדין למינוי בורר בטענה כי תנית הבוררות פקעה; וכי אין בהוראת סעיף 8.8 להסכם לפיה " בכל מחלוקת היחס לאמור בנוגע לאחוז ההשתתפות ו/או לתיקון שיבוצע, ככל שיבוצע, כמפורט בסעיפים 6.3 ו-8 להסכם זה... יכריע השמאי וקביעתו תהא סופית ומכרעת", כדי לצמצם תחולתה של תנית הבוררות המחילה עצמה על "כל סכסוך", כי אם לכל היותר לקבוע את המנגנון באמצעותו תוכרענה מחלוקות ספציפיות במסגרת הבוררות, עת ממילא תכליתה של הוראת הסעיף האמור היא כי ייעשה בה שימוש רק בתקופת הוצאת היתר הבנייה, ושינויים מהמוסכם מראש שיבואו לביטוי בו, להבדיל ממצב בו הבנייה כבר הושלמה – כפי מצבו של הפרויקט כעת.

4. המשיבים טוענים כי אין למנות בורר קודם שיתברר ויוגדר הסכסוך עצמו, עת עמדת המבקשים לא ברורה והיא נעה בין " טענות כלליות, לא ברורות ולא מפורטות, בנושאים שונים" לבין אותה "דרישה עמומה, לא מפורטת ודמיונית" שבמכתב מיום 15.11.2020, ולא בכדי פנייתם של המבקשים ליו"ר לשכת עורכי הדין למינוי בורר נדחתה ביום 29.12.2020. נטען כי דין הבקשה להידחות מש"לא צורפה פניה מקדימה – אשר מתארת בקצרה את מהות הסכסוך"; כי לצורך החלת תנית הבוררות נדרש כי כלל חברי קבוצת הרכישה יהיו צד לבוררות, שלא כפי ההליך שבכותרת; כי כבר בראשית שנת 2020 פנו למבקשים וביקשו פירוט הסכסוך אך לא נענו, וגם כעת, תכלית הגשת בקשת המינוי היא עקיפת מנגנון השמאי המכריע המוסכם בו ניתן היה לעשות שימוש זה מכבר, עת אין להפקיד בידי בורר את שאלת תחימת גבולות סמכותו. עוד נטען כי "'הנציגות' היא גוף משפטי שמורכב אמנם מארבעה יחידים, אולם יש להתייחס אליו כגוף משפטי אחד, הנפרד מהיחידים המרכיבים אותו", כי אין בהיותו של לוי אחד החברים ב נציגות, זאת מטעמן של המשיבות כדי להפכו צד לתנית הבוררות; וכי אותם "מעשי מרמה" שיוחסו למשיבים בפני "מאות מבעלי הזכויות במקרקעין" מקנים להם את הזכות לבירור הסכסוך בבית המשפט.

דיון והכרעה

5. ראשית, אסיר מהדרך את טענת הוויתור והמניעות. אין בדרישות קודמות, כגון במכתבו של לוי מיום 13.05.2020 שהופנה למספר חברי קבוצה ולמר אדי כספי, בו נדרשו " ... לפרט במדויק, מה הטענות שלכם ואני דורש להפעיל את מנגנון הבוררות, לאלתר. כאמור, ההתנהלות הזו גורמת לנו נזקים", כדי לשלול הפעלתה של תנית הבוררות. ראשית, אין מדובר בפנייה לכלל המבקשים, כי אם לכל היותר למספר קטן מהם, ואשר מעמדם ביחס לשאר המבקשים, לא הובהר. שנית, המשיבים או מי מהם לא נקטו במעשה כלשהו לצורך קיום הליך בוררות באותו מועד אשר סוכל על ידי המבקשים, או הליך משפטי אחר.
משכך, אין לראות את המבקשים כמי שויתרו על טענותיהם לגוף הדברים, או כמנועים לעתור להעלותן בהתדיינות בבוררות מכוח תנית הבוררות.

6. אשר לטענת המשיבים כי ראוי לה למחלוקת שתבורר ע"י שמאי.
תנית השמאי המוסכם שבסעיף 8.8 להסכם מפנה לסעיפים 8 ו-6.3. סעיף 6.3 מורה כי "הצדדים יישאו בכל עלויות הבניה והנלוות בהתאם לאחוז ההשתתפות הקבוע בנספח א'...", וסעיף 8 מורה כי "...אחוז ההשתתפות, הינו סופי ומוסכם... במידה ועם קבלת היתרי בניה ליתר הבניינים ו/או מכל סיבה אחרת שהיא יחול שינוי בנספח א' להסכם זה, יבצעו הצדדים תיקון באחוז ההשתתפות בהסכם. מיד לאחר קבלת היתרי בנייה להקמת כל הפרויקט, תתקבל מאדריכל הפרויקט טבלה... החישוב האמור לכיל יבוצע על ידי שמאי הפרויקט ו/או שמאי הבנק... אשר יערוך את דו"ח האפס לפרויקט". מלשון ההוראות לעיל עולה הכוונה כי מדובר בבירור אשר אמור להיעשות בעת קבלת היתר הבנייה האחרון בפרויקט, בשאלה מצומצמת של קביעת "אחוז ההשתתפות" בהקשר לעריכת "דו"ח האפס".
היתרי בנייה או "דו"ח אפס", או מועדיהם, אינם נכללים בסכסוך לגביו מתבקש מינוי בורר, ונושאי הבוררות המפורטים בבקשה, אינם כוללים מחלוקת בדבר "אחוזי ההשתתפות" אותה ניתן היה להביא בפני השמאי, כי אם טענה לפיה "המשיבים דאגו לכך כי חלוקת העלויות בגין הקמת הפרויקט ודרישות התשלום שיוצאו בגינו לא יתאמו את המציאות בשטח", בין השאר באמצעות ביטול שטחים ציבוריים, ניכוסם, והעמסתה של בנייה נוספת על הפרויקט אף שיועדה למשיבים. משכך, אין לתנית השמאי המוסכם כל השלכה על תוצאת ההליך שבכותרת.

7. אשר לזהות הצדדים לתנית הבוררות.
לוי אינו נמנה על הגורמים החתומים על ההסכם.
אין בפי המבקשים כל פירוט באשר לזהות הגורם שנטען כי הוא "חליף" שלו כמשמעות מונח זה בסעיף 4 לחוק הבוררות.
גם הטענה לחבות אישית של לוי כלפי המבקשים, אין בה כדי להקים אדן לחיובו לברר את הטענות כלפיו דווקא בבוררות, בבחינת יש מאין.
עם זאת השתכנעתי כי לוי אכן נלכד ב"מעגלי ההרחבה" האחרים שהוכרו בפסיקה, בין במעגל ההרחבה הראשון, בו מצויים מי "אשר מפרשנות הסכם הבוררות ומערכת היחסים החוזית בין הצדדים עולה כי הסכימו להיות חלק מהליך הבוררות", בין במעגל ההרחבה השלישי, ש"מטרתו היא למנוע מצדדים לחמוק מהשתתפות בהליך בוררות לו הסכימו מהותית בטענות פורמליסטיות...", עת "המקרים האופייניים ביותר למעגל זה הינם אלו בהם מתבקש צירופם של מי שקשורים בקשר הדוק לאחד הצדדים החתום על הסכם הבוררות אך עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת מפריד ביניהם" (רע"א 3925/12 חן רונן ואח' נ' עו"ד יובל כהן, פסקה 14, ניתן ב-17.06.2013).

לוי לא מכחיש כי הוא המנהל ובעל המניות של המשיבה 1, אף אינו מכחיש כי הינו הרוח החיה מאחורי המשיבות, הוא למעשה הכוח המניע שלהן. אין כל טענה לפיה למבקשות ניהול תאגידי פנימי החורג מהחלטותיו של לוי לבדו, בבחינת זרועו הארוכה.
לוי מונה ע"י המשיבות כחבר הנציגות מטעמה ב התאם לסעיף 9.1.7 הקובע כי האסיפה הכללית תמנה "נציגות בת 3 חברים שאחד מהם יהיה נציג המוכר...". נראה שלוי מונה כחבר נציגות על ידי האסיפה הכללית בבחינת " נציג המוכר" שאינו אלא המשיבות, שעה שההסכם קובע שתנית הבוררות חלה "בכל מקרה של מחלוקת כלשהי בנוגע לביצועו ו/או קיומו ו/או הפרתו של הסכם זה על ידי מי מהצדדים ו/או הנציגות", קרי: גם בהינתן מחלוקת עם הנציגות.
גם לוי יהיה צד להליך הבוררות.

8. אשר לנושאי הסכסוך – המבקשים פירטו בסעיפים 21-34 לבקשתם סדרת עוולות נטענות בהקשר להסכם, וציינו במכתבם סעד כספי אותו הם מבקשים לקבל בגינן, ומנגד ממכתבו של לוי מיום 13.05.2020 עולה כי גם למשיבות 1-2 דרישות אלו ואחרות מהמבקשים – באופן המחייב את המסקנה כי בין הצדדים נתגלע סכסוך, שיש מקום לבררו. טענות בדבר מידת הפירוט בכתב הטענות או הקשירה שבין עוולה נטענת מסוימת לבין סעד מוגדר, וטענות מקדמיות אלו ואחרות שתכליתן שלילת חבות כגון שיהוי, ויתור ודומיהן – עניינן להתדיינות בסכסוך עצמו, ולמסמכים שיוגשו במסגרתו.

9. התאמת הסכסוך להתברר בבוררות.
אף שלבית המשפט שיקול דעת לא רק לגבי ההחלטה את מי למנות, אלא גם אם בכלל למנות בורר לצדדים (סמדר אוטולנג י, בוררות: דין ונוהל, מהדורה רביעית מיוחדת, 415-416, 2005), הרי הנחית הפסיקה היא ש"ככלל, יש לתת תוקף להסכמת הצדדים ולקיים את הסכם הבוררות. בהתאם לעקרון זה, נדרשים שיקולים כבדי משקל כדי להצדיק דחיית בקשה למינוי בורר מקום שבו קיים הסכם בוררות מפורש בין הצדדים" (רע"א 2561/15 בראון נ' גונשיורובסקי, פסקה 9, ניתן ב-26.10.2015).

שימוש בהיגד "מרמה" מטעם מי מבעל הדין עת עסקינן במקרה שחומרתו אינה מגיעה כדי "הקצה החמור של ספקטרום טענות התרמית לסוגיהן" אינו מקים טעם להימנעות ממינוי בורר (רע"א 3331/14 Siemens AG נ' חברת החשמל לישראל, פסקה 17 והאסמכתאות שם, ניתן ב-13.08.2014). אין ההליך נמנה על אותם המקרים בהם נדרש הבירור המשפטי ל"אור השמש" ולפומביות המאפיינת את ההליך המשפטי.

10. אשר לזהות הבורר.
תנית הבוררות מגדירה את כישורי הבורר ואף מצביעה על הגורם שימנה אותו: "הבורר יהיה עורך דין מהשורה הראשונה של עורכי הדין המתמחים בנדל"ן ובפרט בקבוצות רכישה, שותף נדל"ן בכיר באחד המשרדים המדורגים כמובילים בנדל"ן על ידי דירוג דן אנד ברדסטריט, אשר זהותו תיקבע בהסכמה בין הצדדים, ובהיעדר הסכמה – תקבע זהותו על ידי יו"ר לשכת עורכי הדין...".
אמנם לפי חוק הבוררות "בית המשפט רשאי לעשות כן בין שהבורר צריך היה להתמנות על ידי בעלי-הדין או אחד מהם, ובין שצריך היה להתמנות על ידי הבוררים שנתמנו או על ידי צד שלישי" אלא שיש להעדיף כי הצדדים יבחרו בעצמם את הבורר, מה גם שהם גם יודעים האם מי מהבוררים הפוטנציאליים מנוע מלשמש בתפקיד מחמת מניעות כזו או אחרת, בהינתן מספר כה רב של בעלי דין, גם של מייצגים.

התוצאה
11. הבקשה מתקבלת.
המשיבים ישאו בהוצאות הבקשה בסך 10,000 ₪.
ניתנת לצדדים שהות של 45 יום על מנת להגיע להסכמה בדבר בורר מוסכם.
באין הסכמה – ימונה הבורר ע"י יו"ר לשכת עורכי הדין.
תז"פ עוד 50 יום.

ניתנה היום, י' אדר תשפ"א, 22 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.

יהודית שבח, שופטת, סג"נ


מעורבים
תובע: אלעזר רוקח
נתבע: נכסי אילת ואילן לוי בע"מ
שופט :
עורכי דין: