ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מזל אגש נגד ורד סטחי :

בפני כבוד ה שופטת שרון צנציפר הלפמן

תובעת

מזל אגש
באמצעות עו"ד אושרית נבון רבינאי

נגד

נתבעת

ורד סטחי
באמצעות עו"ד אורן אבלה

פסק דין

לפני תביעה למתן צו המורה לנתבעת לאפשר לתובעת לעשות שימוש בזכות מעבר מ מגרש הנתבעת למגרש התובעת.

הצדדים והתביעה

התובעת, גב' מזל אגש (להלן: התובעת), חוכרת ממנהל מקרקעי ישראל החל משנות ה-50 את החלק המזרחי של חלקה 123 בגוש 3820 בקרית עקרון (להלן: חלקה 123).

מר צדוק סטחי, אבי הנתבעת, חכר ממנהל מקרקעי ישראל החל משנות ה-50 את החלק המערבי של חלקה 123.

ביום 9.2.1981 אושרה ונכנסה לתוקף תב"ע זמ/ 301 (להלן: התב"ע), אשר נועדה, בין השאר, לחלק את החלקות הכלולות בתכנית למגרשי בנייה.

ביום 1.8.1990 אושר תשריט חלוקה לפי התב"ע (סומן נ/3). בהתאם לתב"ע ולתשריט החלוקה, חלקה 123 חולקה לשש תתי חלקות: החלק המזרחי של החלקה חולק לשלושה מגרשים עוקבים , השייכים לתובעת; החלק המערבי של החלקה חולק לשלושה מגרשים עוקבים, השייכים למשפחת הנתבעת. בהתאם לכך, מגרשיה של התובעת סומנו: 123א'1, 123ב'1 ו- 123ג'1 ואילו מגרשי משפחתה של הנתבעת סומנו: 123א'2 , 123ב'2 ו- 123ג'2.

ביתה של התובעת, הבית המקורי בחלקה, נבנה במגרש הצפוני (מגרש 123א'1). בהתאם לתב"ע, נבנו בחלקת התובעת שתי יחידות דיור נוספות: בחלק הדרומי ביותר (מגרש 123ג'1) נבנתה יחידת דיור בה מתגורר בנה של התובעת, בני אגש (להלן: בני); בחלק האמצעי של החלקה – מגרש 123ב'1 (להלן: מגרש 123ב'1 או מגרש התובעת) – נבנתה יחידת דיור בה מתגורר בן נוסף של התובעת, אביהו נחשון אגש (להלן: אביהו). הגישה למגרש זה היא מושא המחלוקת שבין הצדדים.

בחלקת משפחתה של הנתבעת נבנו גם כן שתי יחידות דיור נוספות. הנתבעת קיבלה מאביה ללא תמורה את מגרש 123ב'2, המגרש האמצעי, הצמוד מכיוון מערב למגרש התובעת (להלן: מגרש 123ב'2 או מגרש הנתבעת).

ביום 6.11.97 חתמה הנתבעת על חוזה פיתוח מהוון עם רשות מקרקעי ישראל.

ביום 27.7.98 ניתן לנתבעת היתר לבניית בית מגוריה בחלקתה (נ/1; להלן: היתר הבניה הראשון).

ביום 24.11.09 ניתן לנתבעת היתר בנייה בהתאם לתוכנית שינויים שהגישה (נ/2; להלן: היתר הבניה השני).

המחלוקת בין הצדדים נסבה אודות שאלת קיומה של זכות מעבר ממגרש הנתבעת (123ב'2) למגרש התובעת (123ב'1). אקדים ואציין כבר עתה כי הנתבעת בנתה בשטח מושא המחלוקת, בהתאם להיתרי הבנייה שניתנו לה, חנייה מקורה והקימה גדר בין המגרשים ולפיכך, השטח שבו נטען לזכות מעבר אינו פנוי מזה שנים רבות.

תמצית טענות הצדדים

התובעת טוענת כי מגרש 123ב'1 הוא בגדר "חלקה כלואה". לטענתה, במסגרת הליכי בקשות משותפים שבהם נקטו משפחות התובעת והנתבעת, הוקצתה למגרשהּ זכות מעבר ממגרש הנתבעת (123ב '2). התובעת סומכת טענתה על תשריט חלוקה מיום 28.11.96 שבו מצוינת זכות מעבר (סומן ת/1). התשריט ת/1 הומצא ל תובעת על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י). נטען כי מדובר בתשריט מחייב וכי הנתבעת מחויבת אף מכוח חתימתה על תשריט זה . התובעת מוסיפה וטוענת כי במהלך השנים 1996-1995 הגישה הנתבעת תוכנית לבניית ביתה, ביודעה כי היא מחויבת להקצות את זכות המעבר ממגרשהּ למגרש התובעת. הנתבעת – כך נטען – "עשתה כן והקצתה 'זכות מעבר' לחלקת התובעת בחלקה 123ב'2 ואף קיבלה עקב כך את היתר הבנייה. כחלק מתנאי קבלת היתר הבניה בחלקת הנתבעת, נדרשה הנתבעת על ידי המועצה המקומית קריית עקרון, הוועדה לתכנון ובניה זמורה ומנהל מקרקעי ישראל להקצות זכות מעבר בחלקתה של הנתבעת לחלקתה של התובעת" (סעיפים 7-6 לכתב התביעה). ואולם, כך נטען, "לפני כ-10 שנים, התובעת בניגוד לחובתה ולהתחייבותה לרשויות הנ"ל, חסמה את המעבר בחומה וגרמה לכליאת חלקתה של התובעת עד היום בניגוד ל דין" (סעיף 8 לכתב התביעה). בתצהירה הוסיפה התובעת ופירטה כי בנה, אביהו, הקים במגרש 123ב'1 את ביתו . במשך השנים, כך פירטה התובעת, עבר אביהו דרך חלקתה, ואולם לפני כשנתיים הוא התגרש מאשתו. לצורך חלוקת הרכוש, כך נטען, נתקלה התובעת בבעיה שכן היא אינה יכולה לממש את זכותה הקניינית ולמכור את המגרש, בהיותו כלוא (סעיפים 8-7 לתצהיר התובעת). לפיכך, עתרה התובעת להורות לנתבעת "להרוס לאלתר את החומה אשר בנתה באופן בלתי חוקי המונע מהתובעת את זכותה להשתמש ב'זכות המעבר' לחלקתה כפי המופיע בתוכנית מ.מ.י אשר צורפה לכתב התביעה (ת/1) ". עוד התבקש בית המשפט "לאפשר לתובעים ולכולי עלמא את זכות השימוש בזכות המעבר" (סעיף 13 לכתב התביעה).

הנתבעת מצדה סבורה כי דין התביעה להידחות. נטען, בין השאר, כי התביעה התיישנה ויש לדחותה בהתאם לסעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958; כי בתשריט החלוקה נ/3 שאושר בשנת 1990 בהתאם לתב"ע לא מופיעה כל זכות מעבר לתובעת; כי בהתאם להיתרי הבנייה הראשון והשני, שניתנו לנתבעת בשנים 1998 ו- 2009 בהתאמה, אין כל זכות מעבר לתובעת; כי מגרש התובעת אינ ו כלוא כנטען, שכן יש אפשרות גישה אליו; כי אין זה ברור מדוע הוגשה התביעה שנים רבות לאחר אישור תשריט החלוקה נ/3 ולאחר שנתקבלו היתר י הבנייה ; כי תשריט החלוקה ת/1 לא אושר באופן סופי על ידי הגורמים המוסמכים וכי מכל מקום, זכות המעבר הרשומה בו היא זכות מעבר זמנית בלבד, למשך עבודות הבנייה בחצי המזרחי של החלקה, כפי שהוסכם בין הצדדים בכתב במסמך מיום 20.5.96 ( נ/5). לבסוף, נטעכל שבפי התובעת טענות נגד היתרי הבנייה שניתנו לנתבעת, עליה להפנותן למועצ ה המקומית קריית עקרון (להלן: המועצה המקומית) ו/או לוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה (להלן: וועדת זמורה).

התשתית הראייתית

התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה וכ ן צורפו תצהיריהם של בניהּ, אביהו ובני, המתגוררים, כאמור, בחלקות 123ב'1 ו-123ג'1 בהתאמה. הנתבעת הגישה אף היא תצהיר עדות ראשית. במהלך דיון ההוכחות נחקרו המצהירים וכן זומנו עדים נוספים אשר לא הוגש תצהיר מטעמם: ה אדריכלית נועה אורבך, מהנדסת וועדת זמורה ( להלן: האדריכלית אורבך); המהנדסת לריסה וקסלר, מהנדסת המועצה המקומית (להלן: המהנדסת וקסלר); אחיה של הנתבעת, מר מלכיאל סטחי (להלן: מלכיאל) וכן הנדסאית האדריכלות סיגל אהרון דמרמרי , אשר טיפלה עבור הנתבעת בפיצול המגרש ברמ"י וערכה עבורה את הבקשות להיתרי בנייה (להלן: ההנדסאית דמרמרי).

לאחר שנשמעו סיכומי הצדדים, הורה בית המשפט על זימון נציג רמ"י, אשר לא זומן על ידי מי מהצדדים, זאת לשם קבלת התייחסותו למסמכים שהוגשו מתוך תיק רמ"י (נספח ג' לכתב התביעה, סומן ת/5). לאור האמור, נערכה ישיבה נוספת אליה התייצב מר ויקטור לוזון (להלן: מר לוזון), מודד מרחב עסקי מרכז, החתום על ת/5, והלה נחקר על ידי הצדדים.

דיון והכרעה

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים על רקע התשתית העובדתית שהונחה בפני, הגעתי למסקנה כי לא עלה בידי התובעת להוכיח את תביעתה במידה הדרושה בהליך אזרחי. כפי שיפורט להלן, לא הוכח בסיס סטטוטורי, חוזי או תכנוני לקיומה של זכות המעבר הנטענת. משכך, אין בידי ליתן את הסעד המבוקש ו דין התביעה להידחות. להלן אפרט את טעמי החלטתי.

תשריט החלוקה ת/1

כפי שפורט, התובעת טוענת לקיומה של זכות המעבר מכוח תשריט החלוקה ת/1, שהופקד ברמ"י. כך, ברישא לכתב התביעה נתבקש בית המשפט להצהיר כי התובעים רשאים לעשות שימוש "בזכות המעבר אשר הוקנתה להם כדין על ידי רשויות התכנון במגרש המצוי בחלקה 123ב'2 [מגרש הנתבעת]... וזאת בהתאם לתוכנית זמ/301 באמצעות תשריט החלוקה אשר אושר על ידי מנהל מקרקעי ישראל ביום _____ [לא נרשם יום במקור] תיק מס' 56099292". בהמשך לכך, בסעיף 13(א) לכתב התביעה עתרה התובעת "להרוס לאלתר את החומה אשר נבנתה באופן בלתי חוקי המונע מהתובעת את זכותה להשתמש ב'זכות המעבר' לחלקתה כפי המופיע בתוכנית מ.מ.י אשר צורפה לכתב התביעה" (וראו גם את סיכומי התובעת בעמוד 117 לפרוטוקול, שורות 16-13 ובעמוד 119, שורה 1).

בתשריט ת/1 אכן מסומנת זכות מעבר ממגרש הנתבעת אל מגרש התובעת (וראו גם את ת/5). נוכח המחלוקת העזה שנטשה בין הצדדים אודות משמעותם של מסמכים אלה, שהוגשו מתוך תיק רמ"י, זומן מר לוזון על מנת לשפוך אור בעניין זה.

מר לוזון הבהיר כי התשריט ת/1 הוגש לרמ"י לצורך פיצול המגרשים. בחקירתו השיב כדלקמן:
"ת. יש תשריט שהוכן על ידי משפחת סעדיה נחשון אגש [אבי התובעת]. הוא הגיע לרמ"י ב-1997, התשריט הזה חתום גם על ידי משפחת אגש וגם על ידי משפחת סטחי [משפחת הנתבעת], למטה יש את החתימות. התשריט הזה נועד לצורך פיצול המגרשים. בתשריט עצמו במגרש 123ב יש זכות בחלק הדרומי, זכות מעבר לטובת מגרש 123ב'1.
ש. מאיפה יש לך את התשריט חלוקה שאתה מחזיק ביד?
ת. הכל מתוך החומר בתיק. של תיקי...המנהל.
ש. התשריט הזה בתוקף להיום? הוא תקף?
ת. אני לא יודע לומר אם תקף או לא תקף. זה תשריט שהוגש על ידי משפחת אגש ונחתם על ידי משפחת סטחי. על סמך זה עשינו את כל עסקאות הפיצול. לשתי המשפחות... מאחר ובחלקה המקורית 123 למעשה היה בית דו משפחתי, עם שתי משפחות. התב"ע 301 בעצם יצרה, חילקה את החלקה ל-3 מגרשים שבכל מגרש ניתן לבנות שתי יחידות דיור, בחלק הצפוני זה הבית המקורי ובחלק הדרומי כל משפחה בעצם יכלה לבנות עוד שתי יחידות דיור. ברגע שיש סיטואציה כזו החוכר מגיע לרמ"י ומבקש לפצל את המגרש ובתהליך הפיצול הוא מגיש מפה טופוגרפית עם תשריט חלוקה, שהוא מגדי ר את השטחים ו את גודל השטחים, ומאחר ומדובר בבית דו משפחתי, אז גם נדרשת החתימה של שני הצדדים וכך נעשה" (עמוד 131 לפרוטוקול, שורות 25-1. הדגשות הוספו).

מעדותו של מר לוזון עולה, אפוא, כי תשריט החלוקה ת/1 הוגש בהסכמת משפחות התובעת והנתבעת ובחתימתן לרמ"י, לצורך פיצול מגרשיהן. ואולם, כפי שיבואר להלן, בכך אין די כדי להקים לתובעת את הסעד המבוקש . מן התשתית העובדתית המלאה שנפרשה בפני עולה , כי על אף סימונה של זכות המעבר בתשריט ת/1, התשריט אינו עולה בקנה אחד עם היתרי הבניה שניתנו לנתבעת; התשריט לא שיקף, בזמן אמת ובעת הגשתו לרמ"י, את כוונת הצדדים (משפחות התובעת והנתבעת); התשריט אף אינו תואם את התנהגות התובעת ומשפחתה בפועל, במשך השנים הרבות שחלפו מעת שהופקד ברמ"י .

היתרי הבניה

אין חולק כי התובעת קיבלה שני היתרי בניה, המתייחסים גם לשטח מושא המחלוקת – היתר הבניה הראשון ניתן ביום 27.7.98 (נ/1) והיתר הבניה השני ניתן ביום 24.11.09 ( נ/2).

אין חולק כי היתרי הבנייה שניהם בתוקף (האדריכלית אורבך, בעמוד 26 לפרוטוקול, שורות 18-17; המהנדסת וקסלר, בעמוד 37, שורה 13; ההנדסאית דמרמרי, בעמוד 103, שורות 36-31 ובעמוד 104, שורות 2-1).

אין חולק כי התובעת עצמה, כבעלת החלקה הגובלת, נתנה את הסכמתה לבקשות להיתרי הבנייה שהוגשו וחתמה על בקשת ההיתר ללא התנגדות (ת/3). ראו לעניין זה דברי באת-כוח התובעת לפיהם "יש הסכמה שזה היתר בנייה שחתום על ידי הצדדים" (עמוד 68 לפרוטוקול, שורות 33-32)).

עוד אין חולק כי בשני ההיתרים שניתנו, אין זכר לזכות המעבר הנטענת (עמוד 95 לפרוטוקול, שורות 30-21).

בהתאם להיתרי בניה אלה, בנתה הנתבעת חניה מקורה וגדר, הניצבות במקום שבו טוענת התובעת כי יש להקנות לה זכות מעבר.

ההנדסאית דמרמרי נחקרה ארוכות בעניין הסתירה הקיימת בין התשריט ת/1 לבין היתרי הבניה שניתנו. ההנדסאית דמרמרי טיפלה, כזכור, עבור הנתבעת בפיצול המגרש במנהל מקרקעי ישראל וערכה עבורה את שתי הבקשות להיתרי הבנייה (עמוד 94 לפרוטוקול, שורות 26-25). בחקירתה פירטה ההנדסאית דמרמרי כי התשריט ת/1 הוכן עבור משפחת אגש והוגש לרמ"י לצורך פיצול מגרש התובעת; כי התשריט ת/1 לא אושר מעולם על ידי הוועדה המקומית זמורה; כי היא הגישה את הבקשות להיתרי הבנייה בהסתמך על תשריט החלוקה המאושר נ/3, אשר זכות המעבר אינה מופיעה בו; וכי היתרי הבנייה ניתנו כדין בהסתמך על התשריט נ/3.

כך השיבה ההנדסאית דמרמרי בחקירתה הנגדית:
"ת. אני רוצה שנייה לעיין ברשותך [בתשריט ת/1]. אני מסתכלת ומחפשת איזה שהיא חותמת סופית, אני לא רואה אותה. על מנת שתשריט חלוקה יהיה מאושר, יש שלביות, ובדרך כלל, נדרשת חתימה ראשונה של חוכרים, שיש להם זיקה לקרקע. אחר כך, בדרך כלל, היו ניגשים לרשות המקומית שנותנת את דעתה על התשריט, אחר כך, היו מגיעים לוועדה ומקבלים חתימה מקדמית, כהפנייה לרמ"י, אז מנהל מקרקעי ישראל, לצורך פיצולי מגרשים. כשעסקת הפיצול הייתה מושלמת במינהל, היו מקבלים חתימת מינהל, ואחרי שהעיסקה הייתה מושלמת במינהל, הדרישה הייתה לחזור לוועדה, מקיימים דיון ומכניסים את תשריט החלוקה לדיון, דורשים דרישות כאלה ואחרות, אם בכלל, ורק אחרי ש עונים על כל דרישות הוועדה, מקבלים חותמת סופית של אישור התשריט. אני לא רואה חותמת כזאת ב-ת/1. זה מה שמסומן בריבוע צהוב על גבי נ/3...
ש. האם יש חותמת שמאשרת סופית את התשריט?
ת. לא... החותמת היחידה שחסרה ב-ת/1, זו החותמת הגדולה, שמסומנת בריבוע צהוב [בנ/3].
ש. מה היא בעצם החותמת?
ת. היא החותמת שנותנת תוקף לתשריט החלוקה.
ש. היא קיימת גם ב-ת/1?
ת. לא.
ש. האם קיימת ב-ת/1 גם החותמת השנייה, התחתונה, שמסומנת בצהוב, שבעצם מודיעה שנדונה בישיבה והוחלט לאשר אותה? האם קיימת כזו חותמת שנוצר איזה שהוא דיון והוחלט לאשר את התכנית ב-ת/1 חותמת כמו ב-נ/3?
ת. אני משווה בין התשריטים ולא רואה אותה... בתשריט שאת מפנה אותי אליו [ת/1], עם חותמת נתקבל מ-28.11.96, מאחר והוא לא תשריט חלוקה מאושר, אין עליו חותמת סופית אלא רק הפניה מקדמית למינהל. אני מפנה שוב לחותמת על גבי נ/3 שמוקפת במסגרת הצהובה... במהות, התשריט שאת מפנה אותי אליו, לא אושר, ולא עבר וועדה" (עמוד 96 לפרוטוקול, שורות 18-10, עמוד 97, שורות 16-1 ועמוד 113, שורות 26-23. הדגשות הוספו).

ועוד:
"...את מפנה אותי לתשריט חלוקה, שהוא בגדר הצעה, הוא לא אושר סופית, חוזרת על זה ומבקשת להבהיר, המסמך הזה שהוצג לי, ת/1, לא תשריט חלוקה מאושר. התשריט הוכן עבור משפחת אגש, והוגש לצורך הפיצול למינהל מקרקעי ישראל. אין לו שום ערך. הוא לא תשריט חלוקה מאושר. אמרתי את זה עשר פעמים" (עמוד 109, שורות 20-17 וראו גם בעמוד 107, שורות 6-5; בעמוד 109, שורות 26 ו-28 ובעמוד 110, שורה 25 . הדגשות הוספו).

ההנדסאית דמרמרי חזרה והסבירה כי הבקשות להיתרי בניה שהגישה עבור הנתבעת נסמכו על תשריט החלוקה המאושר נ/3:
"ת. כדי שתשריט יהיה מאושר, הוא חייב לעבור ישיבה בוועדה, ואז מתקבלת חותמת סופית שמאשרת אותו.
ש. בתשריט מאושר צריך חותמת של הוועדה?
ת. נכון...
ש. למעשה הוועדה היא זו שמאשרת את התשריט?
ת. כן. חותמת סופית היא של הוועדה... זמורה היא הגוף שמאשר באופן סופי את התשריט. במקרה ספציפי של המקרקעין האלה, זמורה אישרה באופן סופי את תשריט החלוקה [נ/3] והתאריך המאושר בתשריט החלוקה הוא 1.8.1990" (עמוד 102 לפרוטוקול, שורות 11-4).

המהנדסת וקסלר, מהנדסת המועצה המקומית, נשאלה אף היא לעניין התשריט ת/1 והשיבה:
"אני לא הסקתי שהתכנית מאושרת כחוק. היא צריכה לקבל חתימה נוספת לפי דעתי מזמורה שהיא מאושרת סופית. המבחן האם אפשר לפי התשריט הזה לעשות רישום במנהל מקרקעי ישראל והתשובה היא לא... זו לא תוכנית שכשירה להירשם בלשכת מקרקעין, עדיין לא" (עמוד 32 לפרוטוקול, שורה 17 ואילך ועמוד 41, שורה 6).

מר לוזון נחקר גם הוא בעניין זה, ואישר בחקירתו כי התשריט ת/1 נועד לשימוש רמ"י בלבד ואין בו כדי לחייב את הוועדה:
"ש. מפנה לת/1. האם זה נכון שת/1 היא רק לשימוש רמ"י בלבד?
ת. כן. אמרתי את זה.
ש. נכון שבגלל זה היא לא מחייבת את הוועדה המקומית?
ת. אני לא יודע מה היא מחייבת אותה ומה לא מחייבת אותה. התשריט הזה הוגש לוועדה. למשל לדוגמא אנו מדברים על זכות המעבר שחוצה מגרש 123 לשניים. הוועדה יכולה לא לקבל את זה, בוודאי...
ש. אמרת שהוא לא מחייב את הוועדה. נכון או לא נכון?
ת. הוא לא מחייב את הוועדה" (עמוד 144 לפרוטוקול, שורות 34-29 ועמוד 145, שורות 17-16. הדגשות הוספו).

מן המקובץ עולה כי לא עלה בידי התובעת להוכיח את טענתה לפיה ת/1 הוא "תשריט חלוקה שהופקד במנהל מקרקעי ישראל לצורך הסדרת המעבר לחלקה הכלואה... ולהניח את דעת הרשות המתכננת בדבר הקניית זכות מעבר מחלקתה של הנתבעת לתובעת במטרה לקבל את היתר הבנייה לנתבעת" (סיכומי התובעת בעמוד 11, שורות 16-13). התשריט ת/1, כך הוברר, הופקד ברמ"י ונועד לשימוש רמ"י לצורך פיצול המגרשים. שני היתרי הבנייה, לעומת זאת, ניתנו בהסתמך על תשריט החלוקה המאושר נ/3 . נוכח העדויות שנשמעו, התשריט ת/1 לא אושר על ידי הוועדה המקומית ומשכך, לא עלה בידי הנתבעת להוכיח את טענתה לפיה זכות המעבר "הוקנתה לה כדין על ידי רשויות התכנון".

הסכמות הצדדים

התובעת טוענת כי יש ללמוד על קיומה של זכות המעבר מעצם חתימתה של הנתבעת על תשריט החלוקה ת/1 . נטען כי בהקמת החנייה וסגירת שביל המעבר, פעלה הנתבעת בניגוד להסכמת הצדדים (סעיפים 6-5 לתצהיר התובעת).

אכן, הנתבעת חתומה על תשריט החלוקה ת/1, ברם אין בידי לקבל את טענות התובעת בהקשר זה . הטענה לפיה חתימת הנתבעת על תשריט החלוקה ת/1 משקפת את הסכמת הצדדים לא הוכחה. נהפוך הוא: טענה זו אינה מתיישב ת עם מכלול הראיות שהובאו בפני – מסמך נוסף , מוקדם, שנחתם על ידי הצדדים (נ/5); משא ומתן על "אדמה תמורת אדמה"; והתנהלות הצדדים בפועל במשך שנים רבות.

המסמך נ/5

הנתבעת הציגה לבית המשפט מסמך מיום 20.5.96 ( סומן נ/5), שנחתם על ידי התובעת עצמה; בעלה המנוח, מר סעדיה אגש ז"ל; הנתבעת ; ואביה המנוח, מר צדוק סטחי ז"ל. נטען כי מסמך זה מ למד על הסכמת הצדדים לכך שזכות המעבר המצוינת בתשריט ת/1 היא זכות מעבר זמנית בלבד. יודגש כי המסמך נ/5 נערך מספר חודשים לפני שת/1 הופקד על ידי התובעת ברמ"י (ביום 28.11.96).

במסמך נ/5 נרשם כי:
"אנו החתומים מטה מקבלים את תשריט המדידה של המודד יגאל גדסי שעודכן ביום _____ [לא נרשם יום במקור] לגבי גוש 3820 חלקה 123. מוסכם עלינו כחוכרים של המגרשים בחלקה הנ"ל כי זכות המעבר המופיעה בקצהו הדרומי של מגרש 123ב' בחציו המערבי של החלקה המצוין בתשריט 123/ב2 (מס'7) ישמש כזכות מעבר במהלך עבודות הבנייה בלבד ולאחר סיום הבנייה בחצי המזרחי ת יסגר הדרך" [הדגשות הוספו].

תשריט החלוקה ת/1 נערך על ידי המודד יגאל גדסי . מאחר שלא הובא בפני בית המשפט תשריט מדידה אחר שערך המודד גדסי, יצאו הצדדים שניהם מתוך הנחה שהמסמך נ/5 מכוון לזכות המעבר הנזכרת ב- ת/1 (עמוד 110 לפרוטוקול, שורות 30-24). עוד עלה מן העדויות כי את מסמך נ/5 רשמה ההנדסאית דמרמרי בכתב ידהּ והצדדים חתמו עליו במסדרונות רמ"י.

התובעת כפרה בתוקפו של המסמך נ/5. התובעת נחקרה אודות חתימתה על המסמך והשיבה כי ההנדסאית דמרמרי החתימה אותה ואת בעלה המנוח על מסמך ריק:
"ש. מפנה ל-נ/5 – את מכירה את המסמך הזה?
ת. מצביעה – זה מקושקש. את יודעת איפה החתימה אותנו על דף ריק, רק היא כתבה אחר כך, זה סיגל [ההנדסאית דמרמרי]. בכניסה למנהל מקרקעי ישראל, לא במשרד ולא בבית...
ש. אני שואל אם זו החתימה שלך – אגש מזל...?
ת. היא החתימה אותנו למטה על דף ריק.
ש. את מסכימה איתי שזו החתימה שלך?
ת. כן, זו חתימה מקושקשת.
ש. את יודעת מה כתוב פה, פה כתוב, שאתם יכולים לעבור אצל סטחי, רק בזמן הבנייה, נכון או לא נכון?
ת. לא נכון.
ש. בוא נקרא ביחד?
ת. בסדר, אתה יכול לכתוב מה שאתה רוצה. אני כתבתי? היינו בכניסה למקרקעי ישראל, לא במשרד, היה דף ריק, היא כתבה. מי כתב את זה?" (עמוד 52 לפרוטוקול , שורות 20-4. הדגשות הוספו).

התובעת, זאת יש לציין, התכחשה גם לחתימתה על ת/3, היתר הבנייה שניתן לנתבעת, שנחתם על ידי התובעת ובעלה המנוח:
"ש. הצגתי לה תוכנית חתומה שהוצגה אתמול כ-ת/3 ואני שואל האם היא חתמה על זה?
ת. הדף היה ריק.
ש. הפעם זה משהו אחר, זו תכנית שסטחי הגישו. האם זו החתימה שלך?
ת. אבל הדף היה ריק.
ש. אמרת שהדף היה ריק פה ב-נ/5, זה לא אותו מסמך, זו תכנית, פה הדף לא יכול להיות ריק, מצביע על ת/3, האם זו החתימה שלך?
ת. זו לא החתימה שלי, זה מקושקש" (עמוד 53 לפרוטוקול, שורות 26-16).
כפי שכבר צוין, באת-כוח הנתבעת אישרה כי "יש הסכמה שזה היתר בנייה שחתום על ידי הצדדים" (עמוד 68 לפרוטוקול, שורות 33-32).

אל מול גרסה זו, מסרו הנתבעת ואחיה גרסה שונה בדבר נסיבות החתימה על נ/5. השניים הסבירו כי התשריט ת/1 כיוון לזכות מעבר זמנית בלבד. הנתבעת העידה כי בשעה שבנה של התובעת בנה את ביתו "היה צורך לעשות את המעבר הזה", אולם הוסכם בין הצדדים באופן ברור כי הדרך תיסגר בתום הבניה (עמוד 89 לפרוטוקול, שורות 12-9). באופן דומה, העיד אחי הנתבעת , מלכיאל, כי התובעת ומשפחתה "אמרו לנו, תנו לנו רק לצרכי בנייה... הם הלכו למנהל, לקחו את סיגל האדריכלית שלנו [ההנדסאית דמרמרי], והם חתמו על המסמך הזה, נ/5" (עמוד 81 לפרוטוקול, שורות 13-11).

לאור הגרסאות הנוגדות, זומנה ההנדסאית דמרמרי למסור את עדותה בפני בית המשפט. בחקירתה, תיארה היא כי סייעה לצדדים לבצע את פיצול המגרשים לצרכי בנייה וכן פירטה היא אודות נסיבות החתימה על נ/5 כדלקמן:
"ש. ...את מחתימה גם את סטחי את האבא והבת, וגם את ההורים אגש, על המסמך נ/5... את כותבת שם, שזכות המעבר תשמש רק לצורך הבנייה ותיסגר בסוף הבנייה. את ערכת את המסמך בכתב ידך?
ת. כן. זה כתב ידי. הוא שיקף את רצון הצדדים.
ש. מה היה רצון הצדדים?
ת. לשמור על שכנות טובה. נפגשנו במסדרונות המינהל, אני וכל האנשים שמופיעים כאן. כדי להתגבר על מסוכת פיצול המגרש, כפי שאמרתי בהתחלה, לפני שמגיעים להיתר בנייה, צריך להסדיר את זכויות הבנייה, שיהיו קניין עצמאי, יישות משפטית נפרדת מההורים, להורים יש רשות לבנות 160 מ"ר ביחידת דיור אחת, ואם חוכר מעוניין ביחידת דיור נוספת, היה עליו לפנות למינהל ולעשות עסקת פיצול שתאפשר לו באופן עצמאי לבנות יחידה נוספת. באותן שנים, לפחות מההתרשמות שלי, מהדינמיקה שהייתה, לא יכולה לזכור לפרטי פרטים, אתה יכול לזכור אירוע, הייתה אווירה טובה בין הצדדים, שניהם ביקשו ממני שאערוך מסמך שישקף את ההבנות ביניהם. חזקה שהם סמכו עלי, שמה שהם יבקשו אכתוב, הם קראו את המסמך וחתמו" (עמוד 109 לפרוטוקול , שורות 34-33 ועמוד 110, שורות 8-1).

ההנדסאית דמרמרי חזרה והעידה כי המסמך נ/5 שיקף את רצון הצדדים:
"אלה ההבנות שהיו בין הצדדים, שיקפתי את הרצון שלהם... רצון הצדדים, ההבנה הייתה, באופן שלא משתמע לשתי פנים, שזכות המעבר המדוברת שמפנים אליה כל הזמן, תשמש אך ורק לצרכי עבודות הבנייה בלבד, וצוין פה במפורש 'ולאחר סיום הבנייה בחצי המזרחי תסגר הדרך'. זאת מאחר והייתה ביניהם שכנות מעולה. אף אחד לא הכריח אותם לעשות את המסמך הזה. זה היה רצון חופשי שלהם, והוא עוגן במסמך הזה... החתמתי על גבי המסמך הזה נ/5. זה שיקף את רצון הצדדים. וזה היה בשלב מקדמי... שלב שהיה קשור למינהל מקרקעי ישראל לצורך פיצול מגרש, אין לזה שום רלבנטיות לתכנית הבנייה..." (עמוד 110 לפרוטוקול , שורה 31 ועמוד 111, שורות 16-13 ו- 27-26).

נוכח מכלול העדויות שנשמעו, אין בידי לקבל את גרסת התובעת לפיה ההנדסאית דמרמרי החתימה אותה ואת בעלה המנוח על מסמך ריק. מן ההסברים שניתנו אודות נסיבות החתימה על המסמך נ/5 עולה כי בין הצדדים התקיימו יחסי שכנות טובה. הצדדים הסכימו ביניהם להגיש לרמ"י את התשריט ת/1, על מנת שתינתן להם האפשרות לפצל את חלקתם, זאת תוך שהם מסכימים ביניהם כי זכות המעבר הרשומה בתשריט, תשמש את התובעת באופן זמני בלבד.

"אדמה תמורת אדמה"

המסקנה לפיה הצדדים סיכמו ביניהם מלכתחילה כי זכות המעבר שצוינה בת/1 תהיה זמנית בלבד, זוכה לתימוכין נוסף. במהלך שמיעת ההוכחות, התברר כי בין הצדדים התנהל משא ומתן בדבר החלפת "אדמה תמורת אדמה", לאמור: מתן זכות מעבר קבועה ממגרש הנתבעת למגרש התובעת, זאת בתמורה לשטח מחלקת הנתבעת. מלכיאל, אחי הנתבעת, העיד לעניין זה כי:
"אביהו אגש הוציאו תכניות לִבנות, לא יודע על שם מי, על שם ההורים או על שמו... באו וישבו אצל הוריי, בחדר אוכל, במרפסת של שבת, וביקשו דרך, כדי להיכנס לבנות את הבית... באו וביקשו להיכנס לבנייה. אני הצעתי להם, בתור שכן טוב וקרובי משפחה... נותן לכם 36 מ"ר בערך, 12 כפול 3, שישמש לכם כדרך קבועה, לא רק לצרכי בנייה. אתם תפצו אותנו ב-50% באורך המגרש. כלומר, הגבול יזוז בחצי מטר לכיוון הבית של אביהו. מסומן בצהוב [על גבי שרטוט שערך העד בדיון – נ/6]. זה היה לפני שבנינו. למה 18 מ"ר, לא שאני לארג', כי אחותי תבוא עם האוטו שלה ותיכנס שמאלה והם יכנסו עם האוטו שלהם ויסעו ישר, לכן זה רק חצי מ-46 מ"ר. הם לא הסכימו. לא סעדיה ז"ל ולא מזל. התובעת ובעלה ז"ל. אמרו לנו, תנו לנו רק לצרכי בנייה. אמרתי להם, הפסד שלכם. הם הלכו למינהל, לקחו את סיגל האדריכלית שלנו, והם חתמו על המסמך הזה, נ/5" (עמוד 81 לפרוטוקול, שורות 13-1. הדגשות הוספו).

התובעת אישרה בחקירתה כי אכן הועלתה הצעה ברוח זו, אך העידה כי ההצעה הועלתה בשלב מאוחר מדי. התובעת סברה כי שאין אפשרות ליתן לנתבעת אדמה נוכח הבנייה שכבר נעשתה בחלקתה:
"ש. כשסטחי אמר לך אדמה תמורת אדמה?
ת. כשנגמר הכל, אם היה מבקש אדמה תמורת אדמה לא היינו בונים בכלל. אבל רק בסוף, לקראת שהיה חולה.
ש. למה הוא צריך ממך אדמה תמורת אדמה?
ת. איפה אני אתן לו, הלא הכל בנוי. מאיפה תיתני לו.
ש. איזה אדמה הוא ייתן לך?
ת. שיפתח לי את הדרך. אתן לו אדמה, מאיפה אתן לו אדמה.
ש. הוא רצה לתת לך את השביל אם תיתני לו אדמה אצלך?
ת. כן, מאיפה אתן לו אדמה, הרי הכל בנוי כבר" (עמוד 56 לפרוטוקול , שורות 22-14).

המשא ומתן בדבר "אדמה תמורת אדמה" תומך במסקנה לפיה הוסכם בין הצדדים כי זכות המעבר ממגרש הנתבעת למגרש התובעת תהיה זמנית בלבד, לצרכי הבניה. באת-כח התובעת טענה בסיכומיה כי "התובעת גם היא בעדותה מתארת סיטואציה של משא ומתן לאדמה תמורה אדמה ומסבירה שהיא ובעלה לא הסכימו בשום אופן, הם רצו את זכות המעבר" (עמוד 119 לפרוטוקול, שורות 30-29). אין בידי לקבל את הצגת הדברים באופן זה. חקירת התובעת הובאה במלואה ומלמדת כי היפוכם של דברים הוא הנכון: משפחת הנתבעת ה ציעה ליתן לתובעת זכות מעבר קבועה תמורת שטח אדמה אחר; התובעת דחתה את ההצעה, לא משום שעמדה על כך שיש לה זכות מעבר, אלא מן הטעם שאין ב אפשרותה ליתן שטח תמורת זכות כזו. בכך יש כדי לתמוך במסקנה לפיה לא הוסכם בין הצדדים על קיומה של זכות מעבר קבועה.

התנהלות התובעת במשך השנים

כפי שפורט, בַמקום שבו טוענת התובעת כי יש להקצות לה זכות מעבר, בנויים כיום חניה מקורה וגדר, אשר נבנו בהתאם להיתרי הבניה שניתנו לנתבעת (עמוד 95 לפרוטוקול, שורות 30-27). במהלך שמיעת הראיות הובהר כי הלכה למעשה, התובעת ובנה אינם עושים שימוש בזכות המעבר הנטענת מזה כ- 22 שנים, לאמור: מאז שהנתבעת בנתה את החניה בהתאם להיתר הבניה הראשון (משנת 1998) . במרוצת שנים אלה ועד היום, המעבר למגרש התובעת בו מתגורר אביהו (123ב'1) נעשה דרך המגרש הצפוני בו מתגוררת התובעת עצמה (123א'1) , זאת הן ברכב והן ברגל.

אביהו השיב לעניין זה בחקירתו:
"ש. היום איך אתה נכנס לבית?
ת. איך אני נכנס, דרך החצר של אמא.
ש. ברגל, ברכב?
ת. ברכב אני נכנס, אני מצליח להיכנס" (עמוד 67 לפרוטוקול, שורות 14-11. הדגשות הוספו).

באופן דומה אישרה התובעת בחקירתה כי בנה נכנס למגרש 123ב'1 דרך המגרש בו היא מתגוררת (123א'1):
"ש. כמה שנים גר אביהו פה?
ת. כמה שנים, מאז שבנינו יחד עם סטחי...
ש. איך נכנס אביהו, כשהוא חוזר מהסופר, יוחננוף, עם קניות, איך נכנס הביתה?
ת. דרך האוויר. נתתי לו רשות.
ש. אחרי שהוא נכנס דרך האוויר שנתת לו רשות, איך אביהו נכנס עם הקניות לשבת מיוחננוף הביתה?
ת. דרכי.
ש. איך, ברגל, באוטו, במטוס?
ת. באוטו, ברגל, מה זה חשוב.
ש. יש לך פה שער בכניסה לבית?
ת. כן.
ש. יש גם שער למכוניות או רק להולכי רגל?
ת. למכוניות.
ש. איך השער נפתח, עם שלט או עם הפלאפון?
ת. כמו כל שער.
ש. איך פותחים את השער?
ת. עם שלט.
ש. לאביהו יש שלט?
ת. כן, נו אז מה..." (עמוד 47 לפרוטוקול , שורות 29-7).

אחיה של הנתבעת, מלכיאל, העיד אף הוא לעניין המעבר ל מגרש התובעת:
"ש. ב-18 השנים, אך הם נכנסו, הם גרו בבית במשך 18 השנים האלה, אביהו... איך הם נכנסו?
ת. דרך בני ודרך האמא.
ש. איך הם הסתדרו משנת 1998 שהם בנו עד היום?
ת. הם נכנסו מבני ומהאמא" (עמוד 81 לפרוטוקול, שורות 31-28).

וראו גם את תשובת בא-כוח התובעת במענה לשאלת בית משפט, בעמוד 39 לפרוטוקול, שורות 36-35 עד עמוד 40, שורות 5-3).

יוער כי נעשה ניסיון לטעון כי אין גישה למגרש התובעת ברכב. בנה של התובעת, בני, נחקר בעניין זה:
"ש. לפי העדויות ששמענו פה, יש לו [לאביהו] כניסה סבירה, זה שאמא שלך מעדיפה שהוא יכנס מהשטח של השכנה שלה, זה לא אומר שאין לו כניסה... למה אתה חושב שהשטח הכלוא של אביהו, לא צריך להמשיך ולהשתמש מהשטח של אמא שלך?
ת. אי אפשר לעבור שם, רק ברגל" (עמוד 66 לפרוטוקול, שורות 11-5).

טענה זו אינה מתיישבת עם יתר העדויות שנשמעו כפי שפורטו לעיל ואין לקבלה.

לא למותר להפנות לעניין זה לחקירתו של אביהו, לעניין האפשרות לעגן את זכות המעבר דרך החלק הקדמי של התובעת:
"ש. אני אומר לך, שאתה נכנס לביתך מהשטח של אמא שלך עם הרכב, זאת אומרת שאפשר להשאיר זכות מעבר בשטח של אמא שלך לשטח שלך...
ת. כן. אבל זה מתייחס רק אלי ספציפית כבן משפחה. ברגע שאני ארצה להשכיר או לא יודע מה לעשות עם הנכס, זה לא יהיה בר ביצוע...
ש. אם ניתן בהסכמה משפחתית פנימית שלכם, זכות המעבר שקיימת לך מהאמא תירשם, ואז יגמר כל הסיפור?
ת. אני לא יודע לענות לך על זה" (עמוד 69 לפרוטוקול, שורות 16-12 ועמוד 72, שורות 12-11).

מן המקובץ עולה כי בשטח שבו נטען לקיומה של זכות מעבר, נעשתה בנייה בהתאם להיתרי הבניה שניתנו, אשר אינה מאפשרת מעבר. עוד עולה כי במרוצת השנים – כ-22 שנים מאז שניתן היתר הבנייה הראשון – הגישה למגרש 123ב'1 , בו מתגורר הבן אביהו, נעשית בפועל דרך מגרש 123א'1, ב ו מתגוררת התובעת, לרבות באמצעות רכב. התנהלות התובעת במשך שנים כה רבות היא בבחינת הדבר שמעיד על עצמו. העובדה שבמשך שנים ארוכות לא נעשה שימוש בזכות המעבר הנטענת ולא הועלתה טענה לקיומה של זכות כזו, אומרת דרשני.

הערת מהנדס המועצה, המכתב ת/4 וטענות נוספות

התובעת טוענת כי היתר הבניה הראשון שקיבלה הנתבעת הותנה בהסדרת זכות המעבר ממגרש הנתבעת לחלקתה. התובעת מפנה לעניין זה להיתר הבנייה הראשון (נ/1) על גביו נרשמה ביום 6.2.96 הערה על ידי מהנדס המועצה, ישראל פלג , כדלקמן:
"(1) לגבי 123ב' [מגרש התובעת] יש להסדיר גישה ע"י זכות מעבר.
(2) אישור לתוכנית לאחר בדיקה של ועדת זמורה" (הדגשה הוספה).

עוד מפנה התובעת למכתב מיום 27.9.06 הממוען לבנה, אביהו, מאת מהנדס המועצה המקומית דאז, אדריכל דוד מיטשל (סומן ת/4). במכתב, שעניינו ב"גוש 3820, חלקה ב/123, רחוב הזית 35 קרית עקרון", נרשם כך :
"לפי בקשתכם, בדקנו דרכי הגישה למגרש הנ"ל.
להלן פרוט הממצאים:

  1. המגרש הוא דו משפחתי ומחולק כדלקמן: מגרש מערבי (צמוד לרח' הזית) של מש' סטחי. מגרש מזרחי – נמסר לנו על ידך כי הוא שייך לך.
  2. לפי בדיקתנו, כל אישור שנתן מהנדס המועצה לבנייה במגרש המערבי (סטחי), הותנה בהקצאת מעבר למגרש המזרחי שיהיה בהמשך גישה למגרש 122ב'".

בהסתמך על האמור, טוענת התובעת כי "כתנאי למתן היתר הבניה על חלקתה של הנתבעת, היה [על הנתבעת] להקצות בחלקתה 'זכות מעבר' לחלקתה של התובעת" (סעיף 5 לכתב התביעה). כן נטען כי "כחלק מתנאי קבלת היתר הבנייה בחלקתה של הנתבעת, נדרשה הנתבעת על ידי המועצה המקומית קריית עקרון, הוועדה לתכנון ובנייה זמורה ומינהל מקרקעי ישראל להקצות זכות מעבר בחלקתה של הנתבעת לחלקתה של התובעת" (סעיף 7 לכתב התביעה).

שקלתי היטב את טענות התובעת על רקע המסמכים האמורים (הערת מהנדס המועצה מיום 6.2.96 ו המכתב ת/4), ואולם לא ניתן ללמוד ממסמכים אלה את שמבקשת התובעת.

כאמור, אין חולק כי התובעת קיבלה שני היתרי בניה, כי היתרים אלה בתוקף וכי בהתאם להיתרים אלה נעשתה בנייה שאינה מאפשרת לממש את זכות המעבר הנטענת. אכן, במהלך שמיעת העדויות הועלתה הסברה לפיה היתרי הבניה ניתנו לנתבעת בטעות. כך למשל, האדריכלית אורבך ציינה כי "יכול להיות שההיתר ניתן בטעות, ולא סומנה בו זכות המעבר" (עמוד 23 לפרוטוקול , שורה 23. וראו גם את דברי המהנדסת וקסלר, עמוד 36, שורות 14-11 , עמוד 39, שורות 30-26 ואת טענות התובעת בסיכומיה, בעמוד 120, שורות 26-4). ברם, סברה זו לא הוכחה.

בראש ובראשונה, וכפי שכבר צוין, התובעת עצמה, כבעלת החלקה הגובלת, נתנה את הסכמתה לבקשות להיתרי הבנייה שהוגשו וחתמה על בקשת ההיתר ללא התנגדות (ת/3). בתכניות הבנייה שהוגשו לא צוינה זכות מעבר , התוכניות אושרו ומכוח ההיתרים שניתנו נבנו החנייה והגדר במקום בו נטען לזכות מעבר.

זאת ועוד. במסגרת הליך זה, הועלו הסברים אפשריים לכך שההיתר ניתן על אף הערת מהנדס המועצה. הסברים אלה לא נשללו.

כך, הובהר כי קיימות שלוש דרכי גישה למגרש התובעת. מר לוזון פירט לעניין זה בחקירתו כי:
"מאחר והפיצול של החלקה בעצם יצרה סיטואציה של מגרש כלוא, בין המגרש הצפוני לדרומי, אז מגרש 123ב'2 הוא בעצם, אין לו בעיה של כניסה, הוא מרחוב הזית. ולמעשה למגרש 123ב'1, אין לו גישה משום מקום. יש למעשה שלוש אפשרויות להגיע למגרש. דרך אחת זה מרחוב ויצמן. חלק הצפוני. הדרך השנייה מכביש מספר 9 שכתוב. והדרך השלישית שהם בחרו, הם רשמו זכות מעבר מרחוב הזית, כאשר מגרש 123ב'2 נותן את הזכות לטובת מגרש 123ב'1. למה זה נבחר? אולי כי זו הדרך הכי קצרה להגיש למגרש" (עמוד 131 לפרוטוקול, שורות 35-30).

בהמשך חקירתו, חזר מר לוזון על הדברים:
"היה בית דו משפחתי. שתי משפחות. ככה היה בכל קריית עקרון. לכל חוכר הייתה מחצית מהחלקה עם תרשים מצורף. כל אחד קיבל נקניק. התב"ע 301 חילקה את זה לשלושה מגרשים כפי שאמרתי ואני חוזר על כך שוב. [מ]אחר שמגרש 123ב' ובעצם הוא מגרש כלוא, היה בעצם שלוש אפשרויות לכניסה. אפשרות אחת מרחוב ויצמן, אפשרות שניה מכביש מס' 9 ואפשרות שלישית, עשו זכות מעבר בתשריט עצמו. התב"ע ת/1 לא אומרת את זה. בתשריט עצמו המשפחות חתמו על זה. למה חתמו, למה זה היה טוב, אני לא יודע. התשריט עצמו אומר שהזכות מעבר דרך משפחת סטחי. למה המשפחה הסכימה או לא הסכימה אין לי מושג ואני לא חושב שמישהו יודע לענות על זה. אם לא היה מצוין זכות המעבר הזה, אין ספק שמשפחת אגש היו צריכים להיכנס מאחד המגרשים שהיו שלהם במקור" (עמוד 144 לפרוטוקול, שורות 13-3).

על רקע זה, הועלתה האפשרות כי מתן זכות מעבר מתוך חלקת התובעת הניחה את דעת רשויות התכנון. האדריכלית אורבך נשאלה בחקירתה:
"ש. אני אומר לך שבעקבות ההפקעה של כביש 9, הכניסה למגרש הכלוא 123ב'1, כמו בכל קריית עקרון, השאירו כמעט 5 מטר בקו בניין, למרות שקו בניין הוא 3 מטר במקור, כדי לעשות זכות מעבר בין האמא לבן?
ת. יכול להיות" (עמוד 28 לפרוטוקול, שורות 17-14).

כן ציינה האדריכלית אורבך בחקירתה כי:
"יש פה בפירוש את ההערה לגבי החלוקה הפנימית, יכול להיות, שבין ההצעה לעשות פה, לבין השיווק אחר כך, היו שינויים... יכול להיות שאחר כך... מה שהמודד חשב בתחילה... שזכות המעבר ההגיונית היא מ-123ב'2 ל-123ב'1... יכול להיות שלמנהל היה יותר נוח שזה יהיה... (מ-123ג'1 ל- 123ב'1)... יכול להיות ש-123ב'1 ו-123ג'1 שייך לאותם אנשים ואז נכון יותר שהמעבר יהיה מכביש מס' 9" (עמוד 24 לפרוטוקול, שורות 33-12 ועמוד 31, שורות 3-2 ).

באופן דומה, נשאלה המהנדסת וקסלר:
"ש. אני טוען שיש עוד אופציה לכניסה לשטח הכלוא, על שם אותם בעלים...
ת. האם יש אופציה כזאת?...
ש. גם מכביש 9 וגם מרחוב וייצמן יש אופציה של שני בני משפחה... האם נכון שאפשר להיכנס מרחוב וייצמן וגם מכביש 9?...
ת. מבלי שאני מכירה את הבינוי ואת התנאים הפיזיים כיום, תיאורטית הנדסית, אופציה כזאת קיימת. אני לא נכנסת לעניין הקנייני" (עמוד 39 לפרוטוקול , שורות 32-31 ועמוד 40, שורות 17-8).

כן אישרה המהנדסת וקסלר גם בחקירתה:
"ש. את מסכימה איתי שיש שתי אופציות כניסה?
ת. אם אני מצליחה להסדיר מול בעלים אחרים, תיאורטית זה קיים... אפשר להיכנס מכביש 9, לא משנה מי הבעלים. כמובן שאם יש את אותם בעלים, זה יותר קל..." (עמוד 37 לפרוטוקול, שורות 18-17 ו-26-25).

וכן השיבה:
"יכול להיות, שהיה בשיקולו של מהנדס הוועדה אז, לתת היתר פה, ולהסדיר זיקת מעבר לחלקה 123ב' מחלקה 123ג'1 או מ- 123א'. יכול להיות שמהנדס הוועדה החליט, למרות מה שכתב מהנדס המועצה, לתת היתר מבלי להסדיר זיקת מעבר, יכול להיות שהתכוון בעתיד, להסדיר זיקת מעבר בין שתי חלקות אלה (123ג'1 ו-123א')" (עמוד 43 לפרוטוקול, שורות 7-4).

מר לוזון בחקירתו התייחס אף הוא לדברים:
"לצערי הרב אני נתקל בהרבה מקרים כאלה. כאשר המינהל עושה פיצול מגרש הוא מחייב את מגיש הבקשה להראות איך הוא מגיע למגרש הכלוא. אם יש דרך אז אין שאלה. בסיטואציה הזו הוא מבקש מהחוכר להמציא תשריט חלוקה, אבל זה לא תשריט חלוקה שהולך לוועדה לאישור. אז מגיש הבקשה מראה איך הוא מגיע למגרש הפנימי שלו. מאחר והגישה למגרש הפנימי שלו הייתה דרך השכן, אנחנו דורשים את החתימה של השכן. לא היינו עושים את זה, כי בכל זאת קניינית זה של השכן. וכך היה. חתמו. הוועדה עצמה, מבחינתה יכולה לומר שהיא לא מחייבת שהכניסה תהיה מהצד של השכן, אלא זכות מעבר מרחוב ויצמן או כביש 9. הוועדה יכולה להחליט מה שהיא רואה לנכון" (עמוד 147 לפרוטוקול, שורות 35-28).

מר לוזון אף אישר בחקירתו, כי יש להניח שהיתרי הבנייה ניתנו בכפוף לאישור רמ"י :
"ש. ...האם אתה מסכים איתי שמי שנותן היתר בניה זו הוועדה המקומית לתכנון ובניה?
ת. ברור.
ש. האם כחלק מהיתר הבניה החוכר צריך להחתים גם את רמ"י?
ת. כן בוודאי.
ש. כלומר, שאם ניתן היתר בניה, חזקה שהחוכר החתים את רמ"י על התוכנית?
ת. סביר להניח.
ש. ואם ניתנו שני היתרי בנייה, בשנים שונות, זה אומר שגם אם הייתה טעות באחד מהיתרי הבנייה, רמ"י הייתה בודקת שוב את ההיתר הבא שהוצא בעוד כמה שנים? כל היתר נבדק לגופו, אתה מסכים איתי?
ת. כן, כל היתר נבדק לגופו" (עמוד 140 לפרוטוקול, שורות 24-14. הדגשות הוספו).

עוד העידו לעניין זה ההנדסאית דמרמרי והאח מלכיאל. ההנדסאית דמרמרי, שתיארה כאמור את הסכמת הצדדים למתן זכות מעבר לצרכי בנייה בלבד, נחקרה בדבר אפשרות הגישה למגרש התובעת לאחר השלמת הבנייה:
"ש. עם סיום הבנייה, מאיפה נכנס לשטח הכלוא – 123ב'2?
ת. מהקניין שלו... אני חייבת לומר שאני לא מבינה את השאלה, מפני שאנשים במשך 15 שנה, 20 שנה, נכנסים מהחלק הדרומי של החלקה, דרך מגרש ג'... הלכה למעשה כל אחד נכנס מהקניין שלו, זכות מעבר דרך מגרש ג' למגרש ב', דרך הכביש" (עמוד 98 לפרוטוקול, שורות 18-8).

אחי הנתבעת, מלכיאל , תיאר בעדותו לעניין חלקות אחרות בקרית עקרון כי:
"יש פה שתי משפחות עמר. כמו סטחי ואגש. שני העמרים הכלואים המסומנים בצהוב [על נ/1] נכנסים דרך רחוב 9, הזית. בצמוד לחומה של בני יש שביל ... יש הרבה בתים כאלה בקריית עקרון, שיש להם שביל גישה למכוניות, אחד אחרי השני..." (עמוד 79, שורות 21-20 , עמוד 80, שורות 4-3 ושורות 10-9).

אשר למכתב שצורף (ת/4) – עורכו של מסמך זה, האדריכל מיטשל, לא זומן לעדות . משכך, אין במכתב זה כדי להסביר איזו בדיקה נערכה ומעבר לכך, אין במכתב כדי להסביר את האישור שניתן על ידי המועצה, בחתימתה על היתר הבנייה השני.

באת-כוח התובעת טענה בסיכומיה כי "יש פה טעויות של גורמים שאישרו תכניות והיתרים סותרים במזיד לצערי. הייתה עריפת ראשים לא מזמן בוועדת זמורה, כתבי אישום הוגשו ואנשים פוטרו, זה לא סוד. היו שם בעיות משרדיות, מנהלתיות, שגרמו להרבה מאד תקלות, ולהרבה מאד עוול... במקרה שלנו, ובמקרים דומים, צריך לראות איזה תכנית סותרת, ואיזה היתר סותר, ומי הזיד את התוכניות..." (עמוד 78 לפרוטוקול, שורות 25-17). טענותיה של הנתבעת נגד היתרי הבנייה שניתנו לפני שנים רבות, חורגות ממסגרת הדיון שלפני. לאור האמור, אין בידי לקבל את טענות התובעת בהקשר זה.

לבסוף, אציין כי נתתי דעתי גם ליתר טענות הצדדים, בהן טענות שהועלו בנוגע למיקום הפילר שמספק חשמל לבתי הצדדים (סעיפים 7-6 לתצהיר בני, עמודים 45, 58 ו- 65 לפרוטוקול); בנוגע לתשלום ששילמה התובעת למועצה המקומית עבור סלילת המעבר (עמודים 48 ו-50 לפרוטוקול); ובנוגע להבטחות שניתנו לתובעת ולמשפחתה על ידי ראש המועצה דאז (עמודים 71-70 לפרוטוקול). לאחר בחינת הדברים, לא מצאתי כי יש בטענות אלה כדי לשנות מן המסקנה אליה הגעתי.

סוף דבר

התובעת עתרה כי בית משפט זה יצהיר כי היא רשאית "לעשות שימוש בזכות המעבר אשר הוקנתה לה כדין על ידי רשויות התכנון" באמצעות תשריט החלוקה ת/1. עוד עתרה היא כי בית המשפט יורה לנתבעת "להרוס לאלתר את החומה אשר בנתה באופן בלתי חוקי המ ונע מהתובעת את זכותה להשתמש ב'זכות המעבר' לחלקתה", המופיעה בתשריט ת/1. כפי שפורט, נמצא כי בתשריט ת/1 שהוגש לרמ"י, אכן סומנה זכות מעבר ממגרש הנתבעת אל מגרש התובעת. ברם, בחינת התמונה הראייתית בכללותה העלתה כי התשריט ת/1 אינו עולה בקנה אחד עם היתרי הבנייה שניתנו לנתבעת בשנים 1998 ו - 2009 ועם הבנייה שנעשתה מכוחם של היתרים אלה ; התשריט לא שיקף, בזמן אמת ובעת הגשתו לרמ"י, את כוונת הצדדים (משפחות התובעת והנתבעת); התשריט אף אינו מתיישב עם התנהגות התובעת ומשפחתה בפועל, במשך שנים רבות . עוד הובהר כי קיימת אפשרות מעבר למגרש התובעת – דרך מקרקעי התובעת עצמה וכי בנה של התובעת נכנס לביתו בדרך זו.

לא למותר להפנות בהקשר זה לדברים שנפסקו על-ידי בית המשפט העליון, במקרה שבו נדחתה טענה לקיומה של זיקת הנאה. בית המשפט סיכם את דבריו כך:
"על פניו, נוכח בניית הבית ב'חלקת עמוס'; בניית קיר התמך בין שתי החלקות וחסימת המעבר בפועל בין שתי החלקות; הקמת גרם המדרגות... וסלילת השביל בהמשך רחוב... המאפשרות גישות חילופיות נאותות לחלקת ח'ורי, אף אם הייתה קיימת בשעתה זיקת הנאה, שינויים אלו שחלו במצב המקרקעין וסביבתם, מובילים לביטול הזיקה" (ע"א 1596/18 ח'ורי נ' עמוס (16.3.2020). הדגשה הוספה).

דברים אלה יפים לענייננו מקל וחומר.

לאור כל האמור, אין מקום להורות לנתבעת, בהסתמך על התשריט ת/1, לאפשר לתובעת לעשות שימוש בזכות המעבר הנטענת וכן אין מקום להורות לה להרוס את אשר בנתה בהתאם להיתרי הבניה, כמבוקש בתביעה זו. לפיכך, דין התביעה להידחות.

שקלתי היטב את שאלת הוצאותיה של הנתבעת בגין ניהולו של הליך זה. נתתי דעתי למשך ההליך ולמספר הישיבות שנתקיימו, על העלויות הרבות הכרוכות בכך. לצד זאת, אין בידי להתעלם מתרומתה של הנתבעת לאי הבהירות שנוצרה, בשל הגשת תשריט החלוקה ת/1 לרמ"י, בחתימתה, לצורך פיצול חלקותיהן של שתי המשפחות. השאלה מדוע בחרו הצדדים לסמן בתשריט ת/1 את זכות המעבר דווקא דרך מגרש הנתבעת, הועלתה בדיון על ידי נציג רמ"י, נותרה ללא מענה וחורגת מגדרי הליך זה. עם זאת, נוכח התנהלות זו, שהנתבעת שותפה לה, מצאתי לנכון לחייב את התובעת בהוצאות על הצד הנמוך. משכך, תישא התובעת בשכר טרחת בא-כוח הנתבעת בסך של 7,500 ₪. הסכום ישולם תוך 30 יום, שאחרת יישא ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ו אלול תש"פ, 15 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מזל אגש
נתבע: ורד סטחי
שופט :
עורכי דין: