ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שון מירוב ורהפטיג נגד מדינת ישראל :

לפני כבוד השופט ד"ר מנחם רניאל

התובעים

  1. שון מירוב ורהפטיג ת"ז XXXXXX042
  2. אוריאן ורהפטיג ת"ז XXXXXX803
  3. רויטל פולק ת"ז XXXXXX739

כיורשי צילה ורהפטיג ז"ל ת"ז XXXXX179, יאיר ורהפטיג ז"ל ת"ז XXXXXX055 וחניתה אמיתי ז"ל ת"ז XXXXXX623

נגד

הנתבעת
מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל

פסק דין

רקע

1. כאמור בכתב התביעה וכמוסכם על הנתבעת, התובעים הם בעלי מחצית הזכויות בחלקה 25 גוש 19044 ששטחה הכולל 9,004 מ"ר מאדמות כרמיאל. קרקע זו הופקעה ממורישי התובעים והתביעה היא לפיצוי התובעים לפי סעיפים 12,13 לפקודת הרכישה לצרכי ציבור.

2. על פי כתב התביעה לא ברור מה מועד ההפקעה. על פי האמור בכתב ההגנה ההודעה על ההפקעה פורסמה ביום 19.3.76. זה גם המועד המופיע בחוות הדעת מטעם התובעים, ועל כן זה המועד הקובע לצורך תביעה זו.

3. מטעם הצדדים הוגשו כמה פעמים כתבי בי-דין וחוות דעת. לאחר הגשת חוות דעת מטעם הצדדים מינתה השופטת רבקה פוקס את השמאי גלעד יצחקי כמומחה מטעם בית המשפט, אשר נתן חוות דעתו ביום 19.7.18. לאחר פסק דין אסמאעיל (ע"א 8718/17 מדינת ישראל נ' אסמאעיל [ניתן 23.7.19]) הוגשו חוות דעת מחדש – מטעם התובעים ביום 23.1.20, מטעם הנתבעת ביום 19.5.20, ומטעם מומחה בית המשפט ביום 23.6.20. אלה חוות הדעת שהן בסיס לדיון בפסק דין זה.

4. לאחר שהתיק הועבר לטיפולי ביום 20.5.20 נקבע מועד לדיון בתיק, וכמה ימים לפניו הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו הנתבעת נכונה להכיר בזכויות התובעים בתיק זה, והסוגיה היחידה שנותרה שנויה במחלוקת היא גובה הפיצוי לו זכאים התובעים. הצדדים הסכימו לוותר הדדית על חקירת מומחי הצדדים, מבלי לוותר על הגשת חוות הדעת מטעמם המצויות בתיק, ולחקור רק את המומחה מטעם בית המשפט. הסדר דיוני זה אושר על ידי בהחלטה מיום 23.6.20, וביום 28.6.20 נחקר מומחה בית המשפט על חוות דעתו. בהתאם לכך הגישה הנתבעת את סיכום טענותיה בכתב, ולאחריה הגישו התובעים את סיכום טענותיהם בכתב. לפי החלטתי מיום 30.8.20 הגישה הנתבעת סיכומים משלימים.

5. אין חולק שהתביעה היא לפיצויי הפקעה בגין מקרקעין בכפר מג'ד אל כרום, שתיאורם על פי נסח הרישום "70% קרקע מזרע 30% קרקע טרשית", ומצויים דרומית לכביש 85.

חוות דעת השמאי פהים מחול מטעם התובעים

6. על פי תיאורו של השמאי מח'ול "חלקה 20 הינה קרקע שהיתה מעובדת ונטועה עצי תאנה, ונכון להיום החלקה מהווה חלק מתוכנית בניין עיר ג/19636 המהווה הרחבה לגבעת רם". בסעיף 5 לחוות הדעת (עמ' 17) התייחס השמאי למצב התכנוני, הפיזי והסביבתי הרלוונטי נכון ליום הקובע שלפי דבריו בסעיף זה הוא 25.10.62. במועד זה החלקה היתה חלק מתוכנית מיתאר מנדטורית RP/50/42 לפיה ייעוד החלקות חקלאי.

7. האמת היא שאנו עוסקים בחלקה 25, כפי שציין השמאי מח'ול עצמו בסעיף 2 עמ' 15 העוסק בזיהוי הנכס ולא בחלקה 20 שאליה התייחס כבסיס להערכתו , והמועד הקובע אינו 25.10.62 אלא 19.3.76, כפי שציין גם השמאי מח'ול עצמו בסעיף 3 בעמ' 16 לחוות דעתו. השמאי מח'ול כתב בחוות דעתו שלעניין דמי החכירה האבודים על פי סעיף 13 ויתרו התובעים על דמי החכירה מאז המועד הקובע עד סוף שנת 1984, ולכן החישוב החל מ-1985, אבל למעשה חישב מ- 1986. גם לגבי פיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, קבע השמאי שמדובר ב-"ערך כספי זניח" (עמ' 26 לחוות דעתו). השמאי מח'ול קבע את חוות דעתו לפי שומות של שמאים אחרים ביחס לחלקות אחרות, ועל פי ממוצע ביניהן, לפי דמי חכירה של 6% משווי המקרקעין. בהתאם לכך קבע פיצוי ליחידת שטח של דונם חקלאי מ-1986 עד 2019 בסך 147,000 ₪, ובגין דונם למגורים מ-1986 עד 2019 בסך 280,000 ₪. לדבריו, הסתמך על הערכים שהובאו על ידי אגף שומת מקרקעין במספר רב של הערכות לשנים 1986 עד 1993, וכנראה גם לשנת 1994. לגבי השנים 1995 עד 1997 אימץ נתונים של 4 עיסקאות שהובאו בשומה של השמאי יצחק רוגובין מטעם המדינה בתיק אחר, ופירט עיסקאות השוואה מ-1998 עד 2015, כאשר לדבריו האומדנים לשנים 2017 עד 2019 מתבססים על קצב עליית המחירים ב-3 השנים הקודמות.

חוות דעת השמאי יגאל גרשון מטעם הנתבעת

8. על פי חוות דעת השמאי גרשון, החלקה מצויה כיום 210 מטר מערבית לישוב כרמיאל, וכ-800 מטר דרומית לכביש 85, בתחום שיפוט עיריית כרמיאל, וחלק ממנה נטוע עצים. לדבריו, נכון למועד הקובע החלקה השתרעה על תחילת מדרון צפוני של רכס הר כרמי, קרקע משופעת גירית וטרשית (על פי פנקס שדה שנערך על ידי השמאי הממשלתי). מרבית חטיבת הקרקע דרומית לכביש 85 אופיינה ברובה בשנת 1976 כשטח בור, שטחים טרשיים, ובחלק מזערי עיבודים חקלאיים, מחצבות ודרכי עפר. כבר עתה אציין שהשמאי גרשון לא התייחס לפער בין תיאור זה לבין התיאור בנסח הרישום לפיו החלקה היא 70% מזרע ו-30% בלבד טרשית. מכל מקום, קבע השמאי גרשון לפי תצ"א שהחלקה היתה מרוחקת כ-1,650 מטר מגבול השטח הבנוי של מג'ד אל כרום, וכ-2 קילומטר מערבית לעיר כרמיאל כפי שהיתה אז בתחילת ייסודה. התוכנית שחלה על המקרקעין היא התוכנית המנדטורית שצוינה לעיל, והחלקה סווגה כאזור חקלאי אשר לפי הוראות התוכנית ניתן לבנות בו מבנה מגורים אחד בכל חלקה שגודלה מעל דונם, כששיעור הבנייה הוא 15% משטח החלקה או 180 מטר, הנמוך ביניהם.

9. השמאי גרשון התייחס לפיצוי לפי סעיף 12, למרות שנאמר שהתובעים מוותרים עליו, ולא אוסיף דברים בעניין זה. אשר לדמי חכירה אבודים לפי סעיף 13 קבע השמאי גרשון שהדונם הראשון יוערך כמיועד להקמת בית מגורים, על בסיס עיסקאות השוואה מקרקעות למגורים תוך ביצוע התאמות נדרשות. יתרת שטח החלקה תוערך על בסיס ייעוד חקלאי טהור, על פי עיסקאות שכירות המבטאות את דמי השכירות האבודים לקרקע החקלאית משנה לשנה.

10. לעניין הייעוד החקלאי טען השמאי גרשון שקיים קושי אובייקטיבי להשיג סימוכין למחירי שכירות לשימושי חקלאות בעיסקאות בין פרטיים, וכי הרוב המוחלט של הקרקעות לשימוש חקלאי הם בניהול רמ"י המחכירה את אדמותיה בדמי חכירה נמוכים, "ואין ללמוד מהם על מחירי השוק החופשי". מכאן מובן, שלדעת השמאי גרשון, השכרת מקרקעין על ידי רמ"י אינה חלק מהשוק. למרות זאת אמר השמאי גרשון שהשמאי הממשלתי איתר וריכז מאות נתונים אודות דמי השכירות לשימושי חקלאות שנקבעו בין פרטיים. השמאי גרשון הסתמך על רשימה שנערכה על ידי השמאי הממשלתי, הכוללת ברובה נתוני שכירות של רמ"י, וכן נתוני שכירות מהשוק החופשי. השמאי גרשון חישב ומצא שסכום דמי השכירות הממוצע הוא 150 ₪ לכל דונם לשנה בשני העשורים האחרונים.

11. השמאי גרשון טען שלמרות שבקווים המנחים של השמאי הממשלתי נאמר שיש להוון קרקע חקלאית לפי 6-5% לשנה, וכי יש לייחס לקרקע שיעור תשואה או היוון שבין 6-5%, לדבריו רמ"י אינה גובה דמי שכירות לקרקע חקלאית בשיעור של 5% אלא סכומים נמוכים יותר, כעולה ממחירון רמ"י שצורף להנחיה המקצועית. אכן לדבריו , במקרה של פלישות לקרקעות מדינה חלות הוראות מיוחדות, לפיהן גובה רמ"י שיעור גבוה יותר, 6%, אך לטענת השמאי גרשון מטרת הגביה במקרה של שימוש לא מורשה היא לאפשר לרמ"י לבצע את תפקידה בשמירה על קרקעות ישראל, ואין מדובר בדמי שכירות ראויים המשולמים משוכר מרצון למשכיר מרצון, אלא בתשלום בעל מרכיב עונשי או הרתעתי. לדבריו, יש לחשב את המחיר הסביר ביותר שיתקבל בשוק עבור מוצר מסוים, ויש לנטרל את מה שקרא "מקרי הקיצון" שבהם גובה רמ"י 6%, משום שאינם יוצרים שוק. שוב יש להבין את דבריו של השמאי גרשון, כאילו מקרים שבהם גובה רמ"י 6% אינם חלק משוק המקרקעין.

12. לצורך קביעת בסיס השווי למגורים נסקרו עיסקאות לקרקעות מגורים במג'ד אל כרום בהתאמות הדרושות בשל גורם המושע, קיבולת הבנייה השונה, תוספת חצר ומקדם מיקום. השמאי גרשון קבע ששיעור התשואה שיש לקבוע הוא 5% אך שיעור זה מתאים לדבריו להסכמי שכירות ארוכי טווח, ואילו שיעור התשואה להסכם לשנה אחת בכל פעם הוא מחצית – 2.5%.

13. סך כל הפיצוי שהגיע אליו השמאי גרשון עבור שני החלקים של הקרקע הוא 143,562 ₪.

חוות דעת שמאי בית המשפט גלעד יצחקי

14. לאחר פירוט המצב התכנוני, ציין השמאי יצחקי שבחר רק עיסקאות השוואה רלוונטיות, כאשר "ניתוח עיסקאות ההשוואה שדווחו לרשויות המס מתבסס על המחיר המוערך שהינו גבוה בהרבה מקרים מהמחיר המוצהר". ככל שהכוונה היא שהשמאי התבסס על המחיר שהוערך על ידי שמאי מס שבח מקרקעין ולא על ההצהרה שהוגשה למס שבח מקרקעין, בדין נהג כך. ככל שהכוונה היא שהשמאי יצחקי העריך את העיסקאות בצורה שונה מהעיסקאות כפי שהוערכו במאגר הנדל"ן של מס שבח מקרקעין, נהג שלא כדין, וראו החלטתי בת"א (מחוזי חי') 44683-03-16 מחמוד עלי בכרי נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 12.05.2019) . השמאי יצחקי לא נחקר על כך, ועל כן אניח שהסתמך על השווי הכלול במאגר רשות המסים.

15. לדברי השמאי יצחקי אין לבצע הפחתה מהשווי בשל שיתוף במקרקעין לקביעת פיצויי ההפקעה, בעוד עיסקאות ההשוואה מושפעות לרוב מגורם המושע. על כן קבע ביטול ההפחתה של גורם זה בקרקע חקלאית בשיעור של 10% ובקרקע למגורים בשיעור של 5%. הוא קיבל את נתוני ההשוואה של השמאי גרשון בקרקע למגורים לשנים 1999-1986, ולגבי שאר השנים קבע נתונים אחרים, על פי עיסקאות השוואה. לגבי קרקע לחקלאות, קבע שעיסקאות ההשוואה שהביא השמאי גרשון מדרום לכביש 85 ולכפר ראמה אינן מתאימות, וקבע שמחירים אלה נמוכים מהשווי שיש לייחס לחלקה מושא התביעה.

16. השמאי יצחקי קבע שדמי החכירה הנהוגים בחוזה חכירה בקרקע עירונית למטרת מגורים ותעסוקה הם בשיעור של 5%, ודמי שימוש שנגבו על ידי רמ"י ממחזיקים שלא כדין נקבעו לפי 6% מערך הקרקע. לפי קביעתו, בהיותה בעלת המקרקעין הגדולה ביותר, לרמ"י השפעה משמעותית על שוק המקרקעין, ולכן אין לקבל את שומתו של השמאי גרשון על פי בסיס הנתונים שהביא. בסופו של דבר קבע, הן לעניין קרקע למגורים והן לעניין קרקע לחקלאות את דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 6%. בהתאם לכך, דמי החכירה האבודים לדונם ראשון למגורים נקבעו בסך 327,449 ₪, ודמי חכירה אבודים לכל דונם בשטח החקלאי נקבעו בסך 142,638 ₪. דמי החכירה האבודים הכוללים עבור חלקה 25 נקבעו בסך של 327,449 ₪, ועוד 1,141,675 ₪.

17. בחקירתו הנגדית אישר השמאי יצחקי שאין שוק שכירות בקרקע המיועדת למגורים (עמ' 2 שורה 21). לשאלה אם דמי השכירות באזורים שנכללו ברשימה של השמאי הממשלתי שונים מהותית מאזור מאג'ד אל כרום אמר שהוא לא יודע, מכיוון שבאזור שלנו כמעט אין אינפורמציה. הוא ענה בחיוב לשאלה אם נכון שאין בהכרח קשר בין דמי השכירות שניתן לקבל בעיבוד חקלאי לבין שווי הקרקע, אך לאחר מכן אישר שערכו של דבר הוא היוון זרם ההנאות הצפוי ממנו (דהיינו שיש זיקה בין זרם דמי השכירות לבין שווי המקרקעין), וכך הדבר בשוק משוכלל, אך במקרה שלנו לדבריו אין מדובר בשוק משוכלל. כשהתבקש להצביע על כשל השוק הגורם לכך שהשוק אינו משוכלל, הצביע על כך שלפי התוכנית המנדטורית ניתן לבנות בדונם הראשון, אבל בפועל לא ניתן לבנות. לאחר מכן אישר שדברים אלה רלוונטיים רק לגבי הדונם הראשון, ולא רלוונטיים לשימוש החקלאי. השמאי הוסיף וטען שיש שימושים נוספים, כמו מתקני חשמל ותעשיה שלא ניתן להשתמש בהם, ולכן מלוא הפוטנציאל של המקרקעין אינו מנוצל. להסיר ספק, אני דוחה את טענתו של השמאי יצחקי שהעובדה שאי אפשר להשתמש בקרקע חקלאית לצרכים שאינם חקלאיים היא כשל שוק, הגורם לכך שהיוון זרם ההנאות המתבטא בדמי השכירות לשימוש חקלאי אינו מבטא את שווי המקרקעין בשימוש חקלאי. מניעת השימוש לצרכים שאינם חקלאיים אינה משפיעה על שווי המקרקעין בייעוד חקלאי, וחלה הן במקרה של שכירות המקרקעין, והן במקרה של קניית המקרקעין.

18. אשר לשיעור התשואה, הבהיר השמאי בחקירתו שקבע את שיעור התשואה לא על פי פסקי דין שקבעו שיעור תשואה זה, כפי שניתן להבין מחוות דעתו, אלא לפי הקביעה השמאית שאושרה בפסקי הדין, המסתמכת על המציאות שדמי השכירות עבור קרקע למגורים נעה בין 6-5%, בין היתר בשל כך שרמ"י גובה שיעור זה, והמקום המרכזי שנודע לה בשוק המקרקעין.

טיעוני הצדדים

19. לטענת הנתבעת התובעים לא הוכיחו את שיעור הפיצוי לו הם זכאים. זו טענה תמוהה. גם אם חוות הדעת מטעם התובעים חסרת ערך של ממש, בפני בית המשפט מצויה חוות הדעת של מומחה בית המשפט, וחוות דעת שמאי הנתבעת, שהתובעים יכולים להסתמך עליהן, ועל פיהן נקבע שיעור הפיצוי לו זכאים התובעים .
20. הנתבעת טענה שלפי פסק דין אסמאעיל אין לערוך את החישוב לפי אחוז משווי הבעלות במקרקעין, ועל התובע להוכיח את אובדן דמי החכירה באמצעות עיסקאות השוואה שנערכו בפועל, על פי נתוני אמת של עיסקאות במקרקעין הדומים לאלה שהופקעו. לדברי הנתבעת, בעקבות פסק דין אסמאעיל לא מן הנמנע שהפיצוי שייפסק לתובעים יהיה נמוך מהפיצוי שנקבע בחוות הדעת מטעם המדינה לפני מתן פסק הדין בעניין אסמאעיל. לטענתה, הן חוות הדעת מטעם התובעים והן חוות הדעת מטעם מומחה בית המשפט אינן מתבססות על נתוני אמת בדבר עיסקאות שכירות במקרקעין רלוונטיים, אלא על תיאוריות. נטען שהשמאי יצחקי אישר שהנתונים שהוצגו לגבי שווי המקרקעין בשומת הנתבעת מקובלים עליו, וכי אפשר שדמי השכירות שצוינו בשומה זו הם נכונים. על כן ביקשה הנתבעת לפסוק כחוות דעתו של השמאי גרשון. בנוסף, טענה הנתבעת שהשמאי יצחקי קבע את השיעור של 6% על פי נימוקים משפטיים ולא כקביעה שמאית המתבססת על נתונים עובדתיים.

21. בניגוד לדברי השמאי גרשון מטעם הנתבעת (שקבע שרמ"י גובה 5% אך אין להתחשב בכך) , טענה הנתבעת בסיכומיה שרמ"י אינה גובה דמי שכירות בקרקע חקלאית בשיעור של 5%, ובמקרים של פלישה היא גובה שיעור גבוה יותר עקב הצורך בשמירה על קרקעות המדינה. הנתבעת הוסיפה וטענה שהסכמי החכירה של רמ"י הם ל-49 שנים, בתשואה של 5%, אך בפועל תקופת החכירה היא ל-98 שנים, כך שיש לחשב תשואה של 3% בלבד. הנתבעת לא הפנתה לשום ראיה או חוות דעת התומכים בטענה זו.

22. הנתבעת ביקשה לאמץ את חוות דעתו של השמאי גרשון.

23. לטענת התובעים, על פי כתב ההגנה וחוות הדעת מטעם הנתבעת, הסכימה הנתבעת במפורש לחישוב דמי חכירה כאחוז משווי החלקות המשתנה משנה לשנה, ולא על פי השוואה לעיסקאות שכירות בפועל. המחלוקת היחידה בין הצדדים נגעה רק לשווי החלקות ולשיעור שיש לגזור מאותו שווי. הנתבעת טענה בסיכומיה בצורה שונה לחלוטין מהאמור בכתבי בי-דין מטעמה, על פי הדרך שבה היא מפרשת את פסק דין אסמאעיל, תוך התעלמות מפסקי הדין הקודמים, ומקביעת נשיאת בית המשפט העליון בדיון הנוסף בעניין אסמאעיל, שפסק דין אסמאעיל אינו עומד בסתירה לפסקי דין קודמים.

24. התובעים טענו, שהוכח שהנתבעת גובה דמי שכירות של 5% כאשר מדובר בהסכם, ו-6% כאשר מדובר בפולשים. לשם כך ציטטו בין היתר שורה ארוכה של פסקי דין. על כן ביקשו לאמץ את חוות דעתו של שמאי בית המשפט, שלו מעמד מיוחד על פי הדין כגורם אובייקטיבי המהווה זרועו הארוכה של בית המשפט.

25. הנתבעת שבה וטענה כי לאור הקביעות בפסק הדין אסמאעיל חל שינוי במצב המשפטי, ואין היא מודה שחישוב דמי החכירה האבודים צריך להתבצע כנגזרת מהשווי המשתנה של המקרקעין בכל שנה ושנה. היא הפנתה להחלטות של בית המשפט העליון בבקשות לעיכוב ביצוע לאחר שניתן פסק הדין בעניין אסמאעיל, מהן הסיקה שהיא יכולה לטעון בניגוד לאמור בכתבי בי-דין מטעמה, בשל שינוי במצב המשפטי. בנוסף על כך חזרה על טענותיה.

שומת דמי חכירה אבודים

26. השיטה המועדפת לקביעת שווי המקרקעין היא שיטת ההשוואה לעיסקאות במקרקעין, תוך התאמת השווה והשונה ביניהם לבין המקרקעין העומדים לשומה (ע"א 7730/14 מדינת ישראל נ' חוסיין; ע"א 7060/14 מדינת ישראל נ' דבאח)). בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד פ"ד נח (4) 406 (2004) נקבע שבקביעת פיצוי במקרקעין לפי תוכנית RP/50/42 יש לחשב את הפיצוי כך שדונם אחד מכל חלקה העולה על דונם יחושב כקרקע שניתן לבנות עליה בית מגורים אחד, והיתרה לפי שויי קרקע חקלאית. בע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביבאללה (ניתן 1.12.11) נקבע שינתן פיצוי בשל פוטנציאל בנייה גם אם לא ניתן היתר בניה. תחילה נקבע בע"א 738/10 מדינת ישראל נ' דבאח שניתן להעריך את שווי הדונם לבניה לפי עיסקאות בכל החלקה במקרקעין דומים, בהנחה שהן משקפות את פוטנציאל הבניה, אך לאחר מכן נקבע ע"א 7060/14 מדינת ישראל נ' דבאח (ניתן 6.12.16) שהחל משנת 1955 מנעו פעולות תכנוניות בפועל אפשרות בניה, כך שהמחירים לא שיקפו את פוטנציאל הבניה. על פי ע"א 7299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (ניתן 8.12.16), יש להעריך בנפרד את הדונם הראשון ואת היתרה החקלאית.

27. בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הייטנר (ניתן 4.7.12) נקבע כי יש לגזור את דמי החכירה האבודים השנתיים מהשווי המשתנה של המקרקעין משנה לשנה ("דמי חכירה רעיוניים"). בע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל נקבע כי הלכת הייטנר מתקיימת כאשר אין ראיות על דמי השכירות הקונקרטיים במקרקעין (לפי מקרקעין דומים), למשל כאשר יש פער בין השימוש הפוטנציאלי לבין השימוש בפועל. כאשר אין פער כזה, לא אמור להיות שוני בין דמי החכירה הרעיוניים לדמי החכירה הקונקרטיים, ושניהם אמורים לשקף את הפירות שניתן להפיק מהמקרקעין.

28. בע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' עיסא נקבע ש"השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה היא שאלה שמאית מובהקת הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו".

29. ביום 23.7.19 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8717/17 ו- 1595/18 מדינת ישראל נ' אסמאעיל. בפסק דין זה נקבע שדמי חכירה אבודים הם דמי החכירה שהיו יכולים לגבות מהשכרת המקרקעין מהמועד הקובע, שהוא מועד ההפקעה. לצורך שומת פיצויי ההפקעה בחלק המיועד לבנייה, עדיף לפעול לפי שיטת ההשוואה בתוספת התאמות, כך שיובאו עיסקאות להשכרת מקרקעין שעליהם מבנים, ומתוכן יחולצו דמי השכירות עבור חלק הקרקע. פסק דין אסמעיל עסק במקרה שבו השמאים משני הצדדים לא הסתמכו על עובדות מספיקות לצורך עריכת השומות, אלא על הנחות והשערות. אין בכך כדי למנוע שומה על פי עיסקאות אמיתיות, תוך חילוץ והתאמה למקרקעין הנדונים בכל מקרה. פסק דין אסמעיל קבע במפורש שהוא לא מקבל את דעתו של השמאי ויסבלום מטעם המדינה שקבע , כמו שמאי הנתבעת בפני, שיש לחשב את דמי החכירה השנתיים ביעוד חקלאי כ-1.5% בלבד ולמגורים ב-2.5%. כדבריו של השופט שטיין באותו פסק דין, לפיהם "חוות הדעת של שמאי המדינה אינן מבוססות מבחינת הנתונים העובדתיים ועל כן לא ניתן לעשות בהן שימוש בהפעלת מנגנון החכירה."

30. השופט שטיין קבע בפסק דין אסמאעיל, "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ"י. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע; ומכאן עולה זכאות הנפקע לקבלם. זכאות זו מצויה, כאמור, בלבה של דוקטרינת עשיית עושר שלא במשפט אשר נהוגה במקומותינו".

31. פסק דין אסמאעיל התפרש על פי החלטתה של הנשיאה חיות בדנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמאעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 25.02.2020), שאלו עיקריה:
א. "מטרת הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, וזאת באמצעות פיצוי הוגן ושווה ערך (ראו גם ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון [פורסם בנבו] עמ' 6 (19.11.2007); אהוד קמר דיני הפקעת מקרקעין ב, 681 (מהדורה שמינית, 2013) (להלן: קמר), והאסמכתאות שם). על מנת להגשים מטרה זו, נקבע בהלכה הפסוקה כי דמי החכירה הראויים הם דמי החכירה ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון, וכי מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם "שיטת שווי השוק" (ראה דנ"א 9983/16 מדינת ישראל נ' דבאח, [פורסם בנבו] פסקאות 13, 21 (15.8.2017), (להלן: עניין דבאח)). זאת, למעט באותם מקרים שבהם דמי שכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס, למשל מקום שבשל נסיבות מיוחדות אין בעסקאות השוואה כדי לשקף תמונה מדויקת והוגנת של ערך הקרקע שהייתה בידי הנפקע אלמלא ההפקעה (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר [פורסם בנבו] (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר),; ע"א 7137/15 עבד לאפי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (23.2.2017); ע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא [פורסם בנבו] (22.5.2016); ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (‏8.12.2016); עניין דבאח). פסק הדין מושא בקשה זו לא סטה מכללים אלה. "
ב. "שתי חלופות לאומדן שיעור הפיצוי המגיע לנפקע בגין אובדן דמי חכירה: החלופה הראשונה, המבוססת על דיני עשיית עושר ולא במשפט, שתחושב על פי "הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בעבור התקופה שקדמה לתשלומם של הפיצויים המגיעים לנפקע בעקבות ההפקעה" (להלן: החלופה הראשונה); החלופה השנייה, המבוססת על דיני הנטילה השלטונית, שתחושב על פי "הרווח שהנפקע היה יכול להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנ"ל כעניין שבעובדה" (להלן: החלופה השנייה). אשר לחלופה הראשונה נראה כי דעתו של השופט א' שטיין היא דעת יחיד.... השופט נ' הנדל מצידו חלק מפורשות על האפשרות לעשות שימוש בחלופה הראשונה והשופט ג' קרא לא הצטרף אמנם לדעתו של השופט נ' הנדל, אך בה במידה ציין שהוא מסכים אך לתוצאת פסק דינו של השופט א' שטיין ואף מצא לנכון להעיר הערה הנוגעת לחלופה השנייה. בנסיבות אלה קשה להסיק מפסק הדין עמדה ברורה, לא כל שכן הלכה גלויה ומפורשת, ביחס לחלופה זו ".
ג. ביחס לחלופה השנייה... אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, עליהם ניתן לעמוד באמצעות שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלוונטיים. ... טענתם העיקרית של המבקשים בהקשר זה היא שקביעת בית המשפט ביחס לחלופה זו סותרת הלכה קודמת שנקבעה בעניין הייטנר ... השופט א' שטיין ציין כי הלכת הייטנר לא שינתה מן העיקרון הבסיסי הנזכר, אך הוא עמד על כך שהוספת אחוזי תשואה בגין הפוטנציאל לפיתוח עתידי של המקרקעין תתאפשר רק באותם מקרים שבהם השוק מכיר בפוטנציאל זה כבעניין הייטנר, ונותן לו ערך כלכלי בדמות של תוספת מחיר בעסקאות קיימות (פסקה 37 לחוות דעתו). השופט ג' קרא ... הוסיף כי לגישתו בעת עריכת החישוב של דמי החכירה "האבודים" יש להביא בחשבון "שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וכן ציפייה סבירה לשינוי תכנוני". הערה זו סותרת את הפרשנות המצמצמת של השופט א' שטיין לעניין הייטנר. השופט נ' הנדל הסכים עם עיקרי חוות דעתו של השופט א' שטיין וכן עם הערתו של השופט ג' קרא. הוא עצמו הדגיש כי לגישתו דמי החכירה הם נגזרת מהרכיב ההוני של הפיצוי ותכליתם של שני הרכיבים היא להעמיד את הנפקע באותו מצב שבו היה אלמלא ההפקעה (פסקה 2 לחוות דעתו) .... לפיכך, נראה כי פסק הדין בעניין איסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עימנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע, כמפורט בפסקה 9 לעיל. לכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, שנפקותה המעשית מצומצמת. "
ד. לגופו של אופן החישוב... אמת מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע היא דמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל ... גם לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים."

32. כלומר, לא נקבעה הלכה שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט, לפי השיעור שהנתבעת גובה, אך גם לפי החלופה של שומת דמי חכירה אבודים בשיטת ההשוואה, ראוי לאמוד את דמי החכירה על פי דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל , שהיא המחכירה הגדולה של קרקעות בישראל, ודמי החכירה שהיא גובה משקפים דמי חכירה ראויים.

הפיצוי המגיע לתובעים

33. הנתבעת הסכימה למעשה לטענת התובעים, שבטענתה שיש לקבוע את דמי החכירה האבודים לפי עיסקאות שכירות ספציפיות להשוואה ולא כנגזרים משווי המקרקעין, לפי שיעור זה או אחר, היא חורגת מטענותיה בכתב ההגנה ובחוות הדעת התומכת בה, ויש בכך הרחבת חזית בלתי מוסכמת. היא טוענת שהיא רשאית לעשות כן, בלי לתקן את כתב ההגנה, מכיוון שהיא מייחסת לפ"ד איסמאעיל משמעות של שינוי במצב המשפטי אשר לפי תפיסתה מקנה לה זכות לטעון טענות שונות לחלוטין מאלה שטענה בכתב ההגנה. לשם כך הסתמכה על שורה של החלטות שניתנו בבית המשפט העליון לאחר פסק דין אסמאעיל אשר עיכבו ביצוע פסקי דין של בתי משפט מחוזיים הנתונים לערעור, בהנחה שסיכויי הערעור טובים לאור פסק הדין אסמאעיל. אני דוחה טענה זו של הנתבעת. גדרי המחלוקת נקבעים על פי כתבי בי-דין והמחלוקות העולות מהם. ככל שהנתבעת סבורה שהמצב המשפטי השתנה, ולכן יש לטעון טענות הגנה אחרות, היה עליה לבקש את תיקון כתב ההגנה. חלפה יותר משנה מאז פסק דין אסמאעיל ועד לפסק דין כזה, ובקשה לתיקון כתב ההגנה לא הוגשה. ממילא, מנועה הנתבעת מלטעון טענות שונות מאלה שטענה בכתב ההגנה.

34. אני דוחה את הפרשנות של הנתבעת לפ"ד איסמאעיל, הן בערעור והן בדיון הנוסף, כאילו נקבע שהדרך היחידה לשומת דמי חכירה אבודים היא על פי עיסקאות השוואה דומות, דהיינו עיסקאות להשכרת מקרקעין בייעוד למגורים שלא מומש. זו הדרך העדיפה, אבל בצידה מצוייה גם הדרך להשוואה מעיסקאות להשכרת מקרקעין שעליהם בתי מגורים, דהיינו לאחר מימוש הייעוד, ומשיעורי תשואה של השכרה הנהוגים בשוק. כל מה שנפסל הוא שומה על פי מודל פיננסי ולא על פי נתוני השוק , אף שעקרונית, התוצאה אמורה להיות זהה. אף בהנחה, הנסתרת בהחלטה בדיון הנוסף, שדברי השופט שטיין משקפים את ההכרעה באותו פסק דין, אלו דבריו:
"אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, שאותם יכול היה הנפקע לקבל אלמלא נשללה ממנו האפשרות להחכיר את המקרקעין. דמי חכירה כאמור ניתן לקבוע לפי שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים. דרך שומה זו ידועה במקומותינו כשיטת ההשוואה; וכפי שכבר נקבע בפסיקתנו, זוהי הדרך הטובה ביותר לקבוע את שיעור התשואה מיחידת מקרקעין... בבסיסה של שיטה זו עומד העיקרון כי "קונה בשוק החופשי לא ישלם בעבור נכס מסוים סכום גבוה יותר מאשר על נכס אלטרנטיבי בעל תכונות דומות"... ממצאי שומה, שאותם יש לקבוע לפי אמות מידה אלה, הם ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים. ..אם חוכרי מקרקעין בשוק הרלבנטי נוהגים לשלם בעד חכירתם אחוז תשואה כזה או אחר, אשר מושפע לא רק מהשימושים המידיים בקרקע, אלא גם מייעודה התכנוני ומפוטנציאל הרווח הגלום בה, על השמאי להביא נתון זה בחשבון בבואו לחשב את דמי החכירה האבודים. מאידך, אם מחירי השכירות בשוק הרלבנטי – כפי שהם בזמן אמת – אינם רגישים לפוטנציאל הרווח העתידי ולייעודים שלא ניתן לממשם בהווה או בעתיד הנראה לעין, טוב יעשה השמאי אם יתעלם מנתונים אלה ולא יחליף את דעת השוק בדעתו שלו. .. אדם שמבקש לשכור נכס מקרקעין תמורת מחיר הנמוך ממחיר השוק, לא יקבל את מבוקשו – וזאת, בין אם השוק הוא יעיל ובין אם לאו. דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן הם עניין שבעובדה: כל קרקע וייעודה, כל ייעוד ודמי השכירות (או פרמיית התשואה) המשולמים עבורו בפועל ... האם הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה, אשר משולם מכוח סעיף 13 לפקודה, צריך להיות מחושב כתשואה הנגזרת משווי המקרקעין, כפי שזה משתנה משנה לשנה, או שמא על בסיס דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל בעד השכרת המקרקעין מדי שנה בשנה? ככלל ... שתי הגישות הללו אמורות להביא לאותה תוצאה כלכלית. דמי שכירות המשולמים בעד השכרת מקרקעין משנה לשנה אמורים במקרה הרגיל להיות זהים לתשואה הכלכלית המופקת מהקרקע. "

35. אני דוחה את ההסתמכות על החלטות שנתן בית המשפט העליון בבקשות לעיכוב ביצוע פסקי דין במסגרת הליכי ערעור כאילו המצב המשפטי השתנה כליל ולכן יש לנתבעת רשות להתעלם מטענותיה בכתב ההגנה ולטעון טענות אחרות . מדובר בהחלטות ביניים שאינן קובעות את זכויות הצדדים, אלא מאזנות בין שיקולים שונים – סיכויי הערעור לעומת מאזן הנוחות. אני דוחה את הסתמכותה של הנתבעת על דברי שופטים שלפיהם "סיכויי הערעור להתקבל אינם קלושים" ו-"להלכת אסמאעיל יש פוטנציאל להשפיע על תוצאת הערעור", כאילו נאמר שהערעור עתיד להתק בל, וכי על פי הלכת אסמאעיל עומדת תביעת הנפקעים להידחות. זו משאלת לב של הנתבעת ולא סיכום של הפסיקה. לעומת זאת עומדת קביעתה של נשיאת בית המשפט העליון, בהחלטה סופית בדיון הנוסף ולא בהחלטת ביניים, לפיה אין חידוש בהלכה שנקבעה בפסק הדין בעניין אסמאעיל.

36. אני דוחה את חוות דעתו של השמאי מח'ול, שבעיקרה אינה מסתמכת על עיסקאות השוואה אותן בחן השמאי והחליט שהן בנות השוואה תוך התאמות נחוצות. השומה מבוססת בעיקרה על ציטוט של שומות שמאים אחרים, מבלי להתייחס להבדלים בין הקרקעות, ותוך עריכת ממוצע בין השומות של השמאים. תפקידו של שמאי העורך את שומתו לפי עיסקאות השוואה למצוא עיסקאות בנות השוואה, לנתח את מאפייניהן, ולמצוא את הדומה והשונה לקרקע שאת שוויה הוא מבקש להעריך, וכך להגיע לשומת המקרקעין. השמאי מח'ול לא נהג כך, הן לגבי שווי המקרקעין, והן לגבי שיעור דמי החכירה שיש לגזור משווי המקרקעין, ולא ניתן להסתמך על חוות דעתו.

37. אני דוחה את הסתמכותו של השמאי גרשון על רשימה שנערכה על ידי השמאי הממשלתי. כפי שפירטתי לגבי עבודתו של השמאי מח'ול, ליבת תפקידו של השמאי היא למצוא את העיסקאות הרלוונטיות, לנתח אותן ולמצוא את השווה והשונה למקרקעין העומדים להערכה. אין השמאי רשאי להסתמך על רשימות של עשרות או מאות עיסקאות שנערכו על ידי שמאי אחר, יהא ממשלתי ככל שיהא. מציאת הממוצע בין העיסקאות אינה שיטה שמאית. יתר על כן, עיון ברשימה שערך השמאי הממשלתי מראה שמדובר בעיסקאות שונות באופיין, בכל רחבי הארץ – בית שאן, בקעת הירדן, הגולן, הגליל המערבי, הגליל העליון, הגליל התחתון, לכיש, מישור החוף, הנגב, ועוד. חיפשתי ולא מצאתי אף עיסקה במג'ד אל כרום או במקומות קרובים. השמאי גרשון לא הסביר מדוע לדעתו כל הארץ היא שוק מקרקעין אחד, ואדם שירצה לגדל גידול מסוים ולשם כך יציעו לו לשכור לצרכי חקלאות מקרקעין במחיר גבוה במג'ד אל כרום יעדיף לשכור מקרקעין בגולן, בלכיש או בבקעת הירדן. על כן, לא ניתן להסתמך על שומתו של השמאי גרשון המסתמכת על ממוצע מתוך רשימה שערך השמאי הממשלתי לעיסקאות שכירות בצורות שונות, למטרות שונות, בכל הארץ.

38. אשר לדונם הראשון, קבע השמאי גרשון דמי חכירה לפי שיעור של 2.5% משווי קרקעות בייעוד למגורים באזורים מפותחים. זאת, לאחר שלא איתר השכרת קרקע משנה לשנה למגורים אלא החכרה לזמן ארוך, שהוא מסכים שהיא מושכרת בתשואה של 5%. לדבריו, על מנת לשום דמי חכירה אבודים לכל שנה בנפרד, יש להפחית 50% מדמי השכירות לתקופה ארוכה, כך שדמי השכירות לכל שנה בנפרד הם 2.5% משווי הקרקע. כלומר, למעשה קבע השמאי גרשון (להסיר ספק – בחוות הדעת שניתנה לא חר פסקי הדין בעניין אסמאעיל, ולא על פי נתונים בשטח אלא על פי סברה) שדמי החכירה צריכים להיגזר לפי 5% משווי המקרקעין, אלא שמשום שהוא עושה את החשבון לכל שנה בנפרד, לדעתו עליו להביא בחשבון כאילו בכל שנה נעשה הסכם שכירות נפרד. להנחה זו אין בסיס – לא בראיות, לא במציאות, ולא בדין.

39. דמי החכירה האבודים לעשרות השנים שבין 1986 ל-2019, 33 שנים, אינם מחושבים כאילו בכל שנה נעשה הסכם שכירות נפרד. לא היה בסיס לחישוב כזה אפילו היה השמאי גרשון מסתמך על הסכמי שכירות כבסיס לקביעת השווי. בפועל, כפי שציין גם השמאי, אין הסכמים להשכרת מקרקעין בייעוד למגורים אלא הסכמי השכרת מקרקעין למגורים, דהיינו לאחר מימוש הייעוד למגורים, וגם על הסכמים כאלה לא הסתמך השמאי, אלא על גזירת שיעור תשואה משווי מקרקעין. בנסיבות אלה, ההנחה שהתשואה צריכה להתבסס על חתימת הסכם שכירות לכל שנה בנפרד, אין לה בסיס. על כן, אין צורך שאדון בהרחבה בשאלה אם אכן במקרה ששיעור התשואה לשכירות ארוכת טווח הוא 5%, שיעור התשואה לשכירות לשנה הוא 2.5%. השמאי לא נימק את קביעתו בעניין זה, ורחוק מן הדעת להניח ששוק ההשכרה למגורים ל-5 או 10 או 15 שנה מניב תשואה כפולה משוק ההשכרה למגורים לשנה אחת, שאחריה באה עוד שנה ואחריה עוד שנה ועוד שנה.

40. על כן, איני מקבל את הערכתו של השמאי גרשון באשר לשיעור התשואה בדונם הראשון, כ-2.5%.

41. אני דוחה את טענת השמאי גרשון, לפיה רמ"י גובה 6% מפולשים, אך היא זכאית לגבות תשלום בעל מרכיב עונשי או הרתעתי, וכי אין בכך כדי ללמד על דמי השכירות הראויים שאותם יש ללמוד מהמחירים הסבירים בשוק . כל העיסקאות בשוק הן חלק מהשוק, לרבות גביית דמי שימוש ראויים מפולשים. על פי הדין האזרחי זכאית רמ"י לגבות מפולשים דמי שימוש ראויים, שהם דמי השימוש ממשכיר מרצון לשוכר מרצון. היא אינה זכאית לגבות שום מרכיב עונשי נוסף במסגרת הדין האזרחי, מבלי לפגוע בזכותה להגיש תלונה למשטרה על הסגת הגבול שבעקבותיה יענש הפולש, לרבות בקנס (ראו והשוו : ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד, פ"ד נג(4) 769, 778-775 (1999); ע"א 290/80 ש.ג.מ חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 641-639 (1983); ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט(4) 522, 529 (1985); ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 317-318 (1991); דניאל פרידמן "דיני עשיית עושר ולא במשפט", כרך א' 429-428 (מהדורה שניה, 1998) ). לא רק שרמ"י אינה זכאית לגבות שום מרכיב עונשי נוסף על דמי השימוש הראויים, שהם מחיר השוק, אלא תביעתן לדמי שימוש ראויים בשיעור של 6% משווי המקרקעין, כפי שאישר השמאי גרשון שהן תובעות, היא השתק שיפוטי לפיו זהו מחיר השוק. התוצאה של פסיקה לפי דמי השכירות שגובה המדינה עולה גם מפסק דין אסמאעיל. כך בדברי השופט שטיין – "הנני רואה קושי נוסף בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית משפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רמ"י בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים", וכך בדיון הנוסף "נראה כי גם לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים."

42. בפניי טענה הנתבעת שאין ראיה שהיא גובה בכל מקרה 6% משווי המקרקעין כדמי שימוש ראויים, במקרה של פלישה למקרקעין. זאת, אף שהנתבעת הסכימה במקרים אחרים שהיא גובה 6% כדמי שימוש ראויים במקרה של פלישה למקרקעין, וגם השמאי גרשון מטעמה קבע כך, אם כי סבר בטעות שהנתבעת זכאית לגבות מפולשים דמי שימוש ראויים העולים על דמי השימוש המקובלים בשוק. על כן, אני קובע שהנתבעת גובה 6% משווי המקרקעין כדמי שימוש ראויים במקרה של פלישה למקרקעין.

43. על פי החלטתה של הנשיאה חיות בדיון הנוסף בעניין אסמאעיל, אין לחשב את פיצויי ההפקעה על בסיס של עשיית עושר ולא במשפט, אם כי התוצאה של שתי השיטות אמורה להיות זהה. השיעור של 6% משווי הקרקע החקלאית שאותו גובה הנתבעת אינו רק השיעור שבו היא עושה עושר ולא במשפט, אלא הוא גם השיעור הנכון של שווי דמי החכירה האבודים, על פי השוואה לגורם העושה את רוב העיסקאות בשוק. אחזור על דברים שציינתי בת"א (חי') עבאד נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (31.8.2016):
"השחקן הראשי בשוק המקרקעין, האחראי למרבית עסקאות החכירה המתבצעות בישראל היא רשות מקרקעי ישראל. לפי הראיות שבפני, במקרה של פלישה היא דורשת וגובה דמי שימוש ראויים לפי 6% משווי הקרקע. משמע, הרשות סבורה שאלה הם דמי השימוש הראויים, שהרי אין לה שום זכות שבדין להעניש את הפולש ולגבות מינו יותר מאשר דמי שימוש ראויים. העובדה שהרשות מסכימה להחכיר בהסכם לפי 5% משווי המקרקעין אינה אומרת שאלו אינם דמי השימוש הראויים, אלא שזו הסכמת הרשות למרות שדמי השימוש הראויים גבוהים יותר. יש להסיק מכך הודאה של הרשות, היא הנתבעת בפני, שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי 6%. אפילו לא נפרש את מעשיה כהודאה, יש לפסוק לפי 6% מכוח הערכת השימוש המיטבי, שיניב את הערך הגבוה ביותר, ומשנמצא שיש בשוק עסקאות לפי 6%, אני קובע שיעור זה כשיעור דמי החכירה האבודים משווי הקרקע בכל שנה".

44. על כך יש להוסיף את האמור בע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (ניתן 8.12.16) לפיו יש לגזור דמי חכירה אבודים בשיעור 6% משווי המקרקעין המופקעים, שאושר גם בדנ"א 10038/16 מדינת ישראל נ' אסדי. זאת, בהמשך לע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הייטנר (ניתן 4.7.12) שבדיון הנוסף בעניין אסמאעיל נקבע שאין לפרשו במשמעות הצרה שניתנה לו על ידי הש' שטיין.

45. אני דוחה את טענת הנתבעת כאילו הסכים השמאי יצחקי שדמי השכירות המקובלים בשוק הם אלה שפורטו ברשימה שעליה הסתמך השמאי גרשון. הוא הסכים שיש עיסקאות כאלה, באזורים אחרים, אך קבע את השיעור של 6% כקביעה שמאית על פי מעשי הנתבעת בתביעותיה כלפי פולשים, לאחר שהשיעור אושר בפסקי דין רבים, והוא מתאים גם להנחיות השמאי הממשלתי.

46. על כן, בבואי לאמוד את שיעור דמי החכירה האבודים, אעשה זאת על פי דמי החכירה שגובה הנתבעת עצמה, כעיסקת השוואה שאין טובה ממנה – 6% מהשווי של המקרקעין, הן למגורים והן לקרקע חקלאית, כפי שקבע מומחה בית המשפט, השמאי יצחקי.
47. אשר לשווי המקרקעין, אני מאמץ את השווי שהוערך על ידי השמאי יצחקי, לפי עיסקאות השוואה שהובאו על ידו (בנוסף על השווי עד 1999 שאותו נטל משמאי הנתבעת מר גרשון). השמאי יצחקי לא נשאל על כך כל שאלה בחקירה הנגדית, ועל כן לא נסתרו עקרונות השומה שלפיהם איתר וניתח את עיסקאות ההשוואה כאמור בנספחים ב' ו-ג' לחוות דעתו. משלא נסתרה חוות דעת מומחה בית המשפט, יש לאמצה ואני עושה כן .

סיכום

48. על פי כל האמור לעיל, דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודה מ-1986 עד סוף 2020 לכל חלקה 25 הם 1,469,124 ₪, ומכיוון שהתובעים הם בעלי מחצית החלקה שהופקעה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סכומים אלה:
א. פיצוי בסך 734,562 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד לתשלום.
ב. אגרת בית המשפט בסך 1,145 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 17.3.16 עד לתשלום.
ג. חלק התובעים בשכרו של השמאי יצחקי בסך 4,095 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד לתשלום.
ד. שכר טרחת עורך דין על פי תקנה 512 ולפי התעריף המומלץ של לשכת עורכי הדין, בסך 37,870 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד לתשלום.

ניתנה היום, כ"ח אלול תש"פ, 17 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שון מירוב ורהפטיג
נתבע: מדינת ישראל
שופט :
עורכי דין: