ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין סאלח מחאמיד נגד כמאל חדאד :

בפני כבוד השופט יהושע רטנר

התובעים

  1. סאלח מחאמיד ת.ז. XXXXXX448
  2. נדא מחאמיד ת.ז. XXXXXX712

נגד

הנתבעים

  1. כמאל חדאד ת.ז. XXXXXX418
  2. עזבון המנוח מג'יד חנא חדאד ז"ל ת.ז. XXXXXX400
  3. חנא חדאד ת.ז XXXXXX362
  4. לילה חדאד
  5. אינאס חדאד

פסק דין

לפני בית המשפט תביעה לאכיפת הסכם, באמצעותו ייעשה פירוק שיתוף במקרקעין.
הצדדים הינם בעלים במשותף של דירת מגורים בשטח של כ-60 מ"ר הנמצאת בבנין ברחוב עבאס 4 בחיפה, במקרקעין הידועים כגוש 11273 חלקה 6 (להלן: "הדירה" או "הבנין" בהתאמה). למען התמונה הכללית יצויין שבבנין 8 דירות. לנתבע 1 יש בעלות מלאה ב-5 דירות. לנתבע 1 מחצית הבעלות ב-3 דירות נוספות. בדירה מושא התביעה לנתבע 1 יש מחצית הבעלות ולתובעת מחצית הבעלות. כמו כן לתובעת יש זכות לדיירות מוגנת במחצית הדירה השייכת לנתבע 1. בעבר היו לנתבע 2 זכויות בעלות בחלק מהדירות בבנין ובכלל זה בדירה. הנתבע 2 הוריש את חלקיו בבנין לנתבע 1. לאחרונה בתחילת שנת 2019 כל זכויות הבעלות שהיו רשומות על שם הנתבע 2 עברו על שם הנתבע 1.
ביום 23.3.11 התובעים מצד אחד והנתבע 1 מצד שני הגיעו להסכם בדבר פירוק השיתוף מקרקעין בדירה (להלן: "ההסכם"). ההסכם שימונה מטעם שני הצדדים שמאי להערכת הזכויות של כל צד, אשר תחייב אותם. לאחר קבלת חוו"ד השמאי לנתבע 1 (להלן: "הנתבע"), תהיה זכות קדימה לקנות את זכויותיה של התובעת בדירה ובצמוד לה. היה ולא יממש את זכותו תוך 14 יום תועבר זכות הקניה לתובעת, אשר תוכל לקנות את חלקו של הנתבע בדירה.

טענות התובעים
הזכויות בדירה הינם של התובעת 2 (להלן: "התובעת"). התובע 1 (להלן: "התובע") שהינו בנה של התובעת ולטענתו היורש שלה, החליט להצטרף לתביעה כתובע.
הנתבע לא מימש זכותו לרכוש את זכויותיה של התובעת בדירה. משכך התובע שלח מכתב לנתבע מיום 26.4.11 בו הודיע שהנתבעת מממשת את זכותה לרכוש את הדירה.
הנתבעים סרבו לאפשר לתובעת לרכוש את זכויותיהם מהדירה עד היום, למרות שלא היתה להם כל הצדקה לכך והדבר הוא בניגוד להסכם. לפיכך הוגשה תביעה זו על מנת לממש את זכויותיה של התובעת. בית המשפט התבקש לאכוף את ההסכם ולהורות על פירוק השיתוף בדירה באמצעות מכירה. כן התבקש בית המשפט לפסוק לטובת התובעים את הסנקציה הכספית הקבועה בהסכם, שעומד נכון ליום הגשת התביעה על סך 11,770 ₪ (קרן בסך 11,000 ₪).

טענות הנתבע
הנתבע לא הכחיש את ההסכם. עם זאת לטענתו הוא לא איבד את זכות הקדימה לרכוש את זכויותיה של התובעת בדירה. זאת מאחר ובחוו"ד השמאית המוסכמת נעשו טעויות מהותיות במיוחד ביחס לשטח המוצמד לדירה וביחס לזכויות הבניה. לפיכך הערכתו של השמאי היתה שגויה והוא התבקש לתת על כך הבהרות. כבר ביום 15.4.11 הנתבע שלח לשמאי מכתב בו רשימת הערות ובקשה להבהרות ביחס לדירה, כאשר העתק נשלח לעו"ד שפיק חסנין אשר ערך את ההסכם עבור שני הצדדים. לטענתו עד שלא יתקבלו הבהרות, אשר משפיעות על ערך הדירה, מרוץ הזמן לצורך מימוש זכות הקדימה שניתנה לו בהסכם, לא החל.
רק במסגרת הליך זה לאחר שהשמאי המוסכם מונה כמומחה מטעם בית המשפט ונתן חוו"ד משלימה, ניתן היה להתקדם במימוש הסכם. יתרה מזו, השמאי נחקר בבית המשפט, הודה בטעויות שנפלו בהערכתו ותיקן אותן. משנעשו פעולות אלה הנתבע עומד על זכותו לרכוש את חלקה של התובעת בדירה בהתאם להסכם.
הנתבע טען שאין לתובעים זכות לפירוק השיתוף על ידי מכירה לצד ג', אלא רק על ידי מכירה הדדית בינם לבין עצמם בהתאם להסכם.

טענות נתבעים 2-5
הנתבעים 2-5 הכחישו את התביעה. לטענתם הנתבע 2 ז"ל (שהלך בינתים לבית עולמו, הנתבעים 3-5 הינם יורשיו), לא היה צד להסכם, לא ידע עליו והוא לא מחייב אותו. כן לטענתם, לתובע אין כלל זכויות במקרקעין ואין לו עילת תביעה. לטענתם אין לתובעים עילה לאכוף עליהם הסכם כלשהו ודין התביעה סילוק על הסף.

דיון
כיום אין לנתבעים 2-5 זכויות במקרקעין. זכויותיהם הועברו כולם לנתבע. משכך נראה שאין לתובעים עילת תביעה נגדם ודין התביעה להמחק.
לתובעים עילת תביעה נגד הנתבע על פי ההסכם, שעצם קיומו איננו מוכחש. המחלוקת היא למי יש זכות לרכוש את חלקו של הצד השני בדירה. התובעים טוענים שהנתבע איבד את זכות הקדימה שהיתה נתונה לו על פי ההסכם. לפיכך הם עומדים על זכותם לרכוש את חלקו של הנתבע. מנגד, הנתבע טוען שזכות הקדימה הנתונה לו על פי ההסכם עומדת בעינה, וכעת הוא מעוניין לממש אותה.
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה שהדין עם הנתבע.
בהסכמת הצדדים השמאי מר וואיל סלאמה נתן חוו"ד נוספת מיום 4.12.15. השמאי נחקר בחקירה ממצה בבית המשפט על ידי הצדדים. התברר שהיו לו טעויות מהותיות בהערכת שווי זכויות הצדדים. לשמאי היו טעויות בהערכת שווי החצר הצמודה לדירה. כמו כן לשמאי היו טעויות מהותיות בזכויות הבניה וחלוקתם. לאחר שהשמאי תיקן את הטעויות במהלך חקירתו הנגדית, הוא חיווה דעתו שזכויות הנתבע בדירה הינם בשווי 150,000 ₪ (במקום 130,000 ₪), ושווי זכויות חלקה של התובעת בדירה הינם 470,000 ₪ (במקום 525,000 ₪), סה"כ שווי הזכויות בדירה 620,000 ₪. יוצא אם כן שהנת בע צדק בכך שחוו"ד השמאית מקפחת אותו, שכן היא העריכה את זכויותיו בחסר וזכויותיה של התובעת ביתר. מימוש ההסכם עוד בשנת 2011 מיד לאחר שהשמאי נתן חוו"ד הראשונה היתה מקפחת את הנתבע ופוגעת בזכויותיו. הנתבע מיד עמד על כך שיש טעויות בשומה וביקש הבהרות ותיקונים. היתה לנתבע זכות לעשות זאת. הצדדים הסכימו שחוו"ד השמאית תחייב את שניהם. הנתבע לא כפר בכך, אלא שטען שאם יש טעויות בחוו"ד השמאית יש לתקנם בטרם היא תחייב. הנתבע צודק בכך.
יש לפרש את ההסכם ככולל תנאי מכללא, שעל חוו"ד השמאית להתבסס על נתונים נכונים ולא שגויים. במצב שיש לתקן נתונים, לא ניתן להתבסס על חוו"ד שמאית. כפי שהתברר בהליך זה, אכן היו טעויות הדורשות תיקון, דבר שנעשה. אני מוצא שהנתבע לא הפר את ההסכם ולא איבד את זכות הקדימה המותנית לו לרכישת חלקה של התובעת בדירה. משכך דין התביעה להדחות.
אין מחלוקת בין התובעים לנתבע שההסכם הוא בתוקף ויש לממשו. משהגעתי למסקנה שדין התביעה להדחות מאחר ולתובעים אין זכות בשלב זה לרכוש את חלקו של הנתבע בדירה, הליך זה יבוא לידי סיום. עם זאת אני מוצא מקום לתת הוראות על בסיס הקביעות בהליך זה ביחס לדירה. זאת על מנת לאפשר לצדדים לממש את ההסכם.
קביעות השמאי ביחס לשווי זכויות הדירה שרירות וקיימות.למען הסר ספק נקבע בזאת ששווי זכויות הנתבע בדירה עומדות על 150,000 ₪, ושווי זכויות התובעים (ובכלל זה זכו יות התובע – אם יש לו זכויות) עומדות על 470,000 ₪. הצדדים רשאים לממש את ההסכם בהתאם לקביעות אלה. לפיכך לנתבע 1 עומדת הזכות לממש את ההסכם, ולרכוש את זכויותיהם של התובעים בדירה תוך 14 יום מקבלת פסק דין זה. היה והנתבע 1 לא יממש את זכותו, הזכות תעבור לתובעת 2, הכל בהתאם להסכם שבין הצדדים.
בזמן עריכת ההסכם ואף בשלבים לאחר מכן לנתבע 2 היו זכויות בדירה, שעם הזמן עברו לנתבע 1. הגם שהנתבעים 2-5 הכחישו את ההסכם, בדיעבד הם קיבלו אותו על עצמם. ראיה לכך היא יפוי כח כללי שנתן הנתבע 2 לנתבע 1 ביום 15.4.20 (נפסח ד' 1 לתצהיר התובע). לאור זאת היתה הצדקה להגשת התביעה מלכתחילה גם נגד הנתבע 2. בנסיבות אלה ולאור התוצאה שהצדדים רשאים לממש את ההסכם, אני מוצא שאין מקום לפסוק הוצאות משפט כלשהן. כל צד ישא בהוצאותיו.

תוצאה
אני מורה על דחיית התביעה.
הצדדים רשאים לפעול למימוש ההסכם בהתאם לסעיף 17 לעיל.
בנסיבות הענין אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ז אלול תש"פ, 16 ספטמבר 2020


מעורבים
תובע: סאלח מחאמיד
נתבע: כמאל חדאד
שופט :
עורכי דין: