ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין פבר בע"מ נגד פרויקט אורנים בע"מ :

לפני כבוד ה שופטת אביגיל כהן

המבקשים:

  1. פבר בע"מ
  2. מלון ימית תל-אביב בע"מ
  3. ע.ג. אבי פיתוח השקעות בע"מ
  4. מרדכי שלמה אבישר
  5. חנניה אבישר
  6. נסים אבישר
  7. יוסף אבישר
  8. חנה גולדמן

ע"י ב"כ עו"ד א' חבר , עו"ד ל' אושרוביץ, עו"ד י' חימי

נגד

המשיבים:

1. פרויקט אורנים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד דורון אגוזי
2. ואליד אלעפיה
3. עבד אלרחמן אבולעפיה
4. סבונה אינטרפריזס בי. וי.
ע"י ב"כ עו"ד מור דמתי

החלטה

1. לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בימ"ש השלום בת"א – יפו (כבוד השופט טל חבקין) מיום 26.7.2020 בת"א 40601-02-19 .

2. עסקינן בתביעה לפינוי שהוגשה ביום 17.2.2019 ע"י משיבה 1 – התובעת (להלן גם : "פרויקט אורנים") נגד המבקשת – נתבעת 1 (להלן: "פבר") ו- 15 נתבעים נוספים (חלקם נמחקו) , ביניהם מבקשים 2-8 (נתבעים 5-11) ומשיבים 2-4 (נתבעים 2, 14 ו -15).

בכתב התביעה נטע ן כי התובעת הינה חברה בע"מ בעלת זכויות בעלות של 9/200 חלקים במקרקעים ברחוב אלנבי 4 , ת"א הידועים גם כחלקה 2 בגוש 6914 (להלן: "הנכס" או "המקרקעין").
במשך שנים נוהל בנכס מלון בשם "מלון מונופול" ע"י פבר כדיירת בשכירות מוגנת.
יתר הנתבעים הוספו כבעלי הזכויות האחרים הרשומים בנכס, לרבות בעלי הערות אזהרה. חלק מהנתבעים מחזיקים במניות פבר.

לטענת התובעת מזה זמן רב פבר אינה מנהלת במקום בית מלון ועל אף היותה דיירת מוגנת היא מבצעת בנכס עבודות רחבות היקף, לרבות עבודות הדורשות היתר עפ"י דין וזאת ללא אישור כל בעלי המקרקעין ולמצער, ללא אישור התובעת.

נטען כי בשל התנהלות פבר קמו לתובעת עילות פינוי לפי סעיפים 131 (1) – (3) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 19 72 (להלן: "חוק הגנת הדייר").
נטען בין היתר, כי פבר אינה משלמת דמי שכירות ולכל הפחות אינה משלמת דמי שכירות לתובעת. פבר אינה מקיימת את תנאי השכירות – מטרת השכירות לשם "החזקת מלון ובית קפה" אינה מתקיימת. פבר פועלת על דעת עצמה בעשותה בנכס שיפוצים ללא הסכמת הבעלים, ללא אישורם וללא היתר בניה כדין. פבר פועלת במהלך השנים להעברת הזכויות בה בפועל ע"י העברת מניות ומפירה בכך התחייבות לפי סעיף 14 להסכם השכירות.

הוגשו כתבי הגנה, התקיימו 3 ישיבות קדם משפט בפני כבוד הש' עמית יריב והוגשו תצהירי עדות ראשית.
בהחלטה מיום 9.6.2020 פסל כבוד הש' עמית יריב את עצמו מלדון בתביעה כאשר עילת הפסלות היא מתן פסה"ד מיום 3.6.2020 שניתן על ידו בת"א 59596-07-18.
התיק נותב לטיפול כבוד הש' חבקין.

3. התביעה בת"א 59596-07-18 :
התביעה הוגשה ע"י משיבים 2-4 נגד פבר למתן צו קבוע למניעת עבודות שמבצעת פבר (דיירת מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972) במקרקעין .

בפסק דינו של כבוד השופט עמית יריב שניתן ביום 3.6.2020 התקבלה התביעה במלואה.
נקבע כי:
"41.הפועל היוצא הוא שהנתבעת, דיירת מוגנת במקרקעין, מבצעת בו עבודות בנייה והריסה בהיקפים משמעותיים, החורגים חריגה רבתי מההיקף המותר לביצוע על-ידי שוכר, גם אם הוא בבחינת דייר מוגן, מבלי שקיבלה הסכמה של התובעים, שהם בעלי חלקים מן הנכס, ובידיעה ברורה שהבעלים מתנגדים לאמור.
ביצוע שינויים מרחיקי לכת במקרקעין, כפי שביצעה ורוצה לבצע הנתבעת במושכר, פוגעת פגיעה בסיסית ביותר – פגיעה באנטומיה הקניינית, ובזכותו של בעל הקניין (לכל הפחות התובע 2 בענייננו) לקבוע מה ייעשה בקניינו התובע 2 בענייננו) לקבוע מה ייעשה בקניינו.
42.לנוכח האמור, אני מקבל את התביעה במלואה.
ניתן בזה צו האוסר על הנתבעת להמשיך בביצוע עבודות הבנייה או ההריסה במקרקעין, אלא ברשות הבעלים כולם".

ערעור על פסק הדין תלוי ועומד.

4. הבקשה לבדיקת הנכס בתיק קמא:
א. ביום 5.7.2020 הגישה פרויקט אורנים בקשה דחופה לצוות על פבר להותיר לה, לרבות למומחה מטעמה, לבדוק את הנכס נשוא התובענה תוך תיעוד וצילום של הנכס, בהתאם לתקנה 124 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן: "תקסד"א").
בבקשה נטען כי ברצון התובעת שהינה בעלת זכויות בנכס להבטיח את זכויותיה. ברצונה לתעד את מצב העבודות נכון להיום במושכר על מנת שהתמונה המלאה תעמוד בפני בימ"ש. בנוסף היא מבקשת לוודא ש פבר פועלת בהתאם לפסה"ד מיום 3.6.2020 בת"א 59596-07-18 ופבר הפסיקה את ביצוע העבודות שנעשו על ידה ללא היתר. נטען כי ביקור בנכס יאפשר לפרויקט אורנים לעמוד על מלוא היקף העבודות שבוצעו ע"י פבר בעבר ויהיה בכך כדי לתעד את המצב הקיים על מנת שזכויותיה לא יפגעו. נטען כי אין לפבר סיבה לסרב לכך שבעלים של הנכס יבקר בנכס השייך לו. פרויקט אורנים הפנתה גם לסעיף 17 ו- 3 לחוק השכירות והשאילה.

ב. פבר ונתבעים 5-11 התנגדו לבקשה (תגובה מיום 15.7.2020) . ביקשו לדחות את הבקשה ולחלופין לעכב את ההכרעה עד שתתקבל החלטה ביחס לעיכוב ההליך.
טענו כי מדובר בבקשה נעדרת בסיס משפטי ועובדתי, חסרת תום לב שהוגשה בעיתוי תמוה שעה שההליך נמצא בשלב מתקדם לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית.
נטען כי ידוע לפרויקט אורנים שבימים אלה לא מתקיימות כל עבודות בנכס. הנתבעים פועלים בהתאם לפסה"ד מיום 3.6.2020 שניתן בת"א 59596-07-18. מכאן שאין צורך בעדכון התובעת ביחס לעבודות. כמו כן בקשה דומה שהוגשה במסגרת בת"א 59596-07-18 לאחר שניתן פסה"ד, נדחתה ע"י כבוד השופט עמית יריב – החלטה מיום 8.6.20 . החלטה זו מחזקת את טענתם לפיה אין בסיס משפטי ועובדתי להגשת הבקשה ומדובר בניסיון פסול וחסר תום לב לערוך מקצה שיפורים.
הנתבעים הפנו גם להחלטת בימ"ש מיום 5.7.2020 וטענו כי מועד הגשת הבקשה תמוה גם בשל כך שישנה סבירות גבוהה שההליך דנן יעוכב.
ג. בתשובה לתגובה טענה פרויקט אורנים כי הנתבעים אינם מתמודדים עם טענותיה. נטען כי פבר לא עצרה את ההפרות, לא הפסיקה את העבודות עם הגשת התובענה דנן וכי בוצעו עבודות רבות גם מאז הגשת התביעה. נטען כי סיור במלון ישפוך אור גם בפני בימ"ש על היקף העבודות ומהות העבודות של פבר בנכס אשר בוצעו בניגוד לדין .

בהחלטה מיום 20.7.20 נקבע כי טרם מת ן החלטה בבקשה מתבקשת השלמה מטעם פרויקט אורנים בשאלה "האם היא מבקשת להש לים ראיות בתובענה הזו על סמך הביקור".
צוין כי אם התשובה בחיוב, אזי לא ברור כיצד הדבר מתיישב עם עמדתה שיש לשמוע הוכחות בתיק בהקדם. כן עולה השאלה למה הבקשה לא הוגשה קודם לכן ומה הטעם בה אם יימצא שאין מקום לאפשר השלמה ראייתית. צוין גם כי יש קשר לתביעה לפירוק שיתוף ויתכן שאין טעם בבירור התביעות האחרות.

ד. בתשובה נוספת שהוגשה מטעם פרויקט אורנים נטען כי ראשית יש לערוך את הסיור ורק בהתאם לממצאי הסיור ניתן יהיה לדעת אם יהיה צורך בהשלמת ראיות ובכל מקרה קיומו של הסיור אינו אמור לעכב את המשך בירור התובענה את הסיור. ניתן לתאם באופן מיידי ולבצעו עד למועד שמיעת הראיות.
פרויקט אורנים חוששת שפבר לא חדלה מביצוע העבודות והיא ככל הנראה מצויה בשלבים מתקדמים לקראת פתיחת המלון מחדש.
במאזן בין מועד הגשת הבקשה לבין הצורך בגילוי האמת, ידה של גילוי האמת על העליונה, במיוחד שעה שהליך ההוכחות לא החל.
לגבי התביעה לפירוק שיתוף נטען כי אין הצדקה לפירוק השיתוף דווקא בשל קיומו של הדייר המוגן המוחזק ע"י חלק מבעלי הקרקע. על כן יש לכל הפחות להמתין עם ההכרעה בתביעה לפירוק שיתוף עד למתן פס"ד דווקא בתביעת הפינוי.

5. בהחלטה מיום 26.7.2020 התקבלה הבקשה . נקבע כך:
"עיינתי. מקובלת עלי עמדת המבקשת – התובעת שזכותה לסייר בנכס ולבדוק את מצבו. זכות זו קמה הן במעמדה כבעלים של חלק מהנכס, הן במעמדה כתובעת בגין הפרת ההסכם, אשר שוקלת אם יש מקום ל הגיש ראיות בעניין זה ואולי גם לבקש לתקן את כתב התביעה.

איני רואה כיצד יגרם נזק מהביקור והתיעוד, וזאת בלא שאני מביע עמדה בשלב זה בשאלה אם יהיה מקום להתיר סבב ראיות נוסף, ומה ההשלכה בעניין זה על ההתדיינות. כרגע ממילא ההתדיינות לא מקודמת, בין היתר משום שיש פגרה, ובית המשפט גם ממתין כאמור בהחלטה הקודמת.
על כן אני נעתר לבקשה כמבוקש ומורה שיבוצע ביקור בנכס בתיאום מראש של שבעה ימים, ותינתן לתובעת גישה לבחון את מצב הנכס, בלא לפגוע בפרטיות של צדדים שלישיים ותוך שיתוף פעולה מלא מצד הנתבעת 1.
אין צו להוצאות בשלב זה".

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפני.

6. תמצית טענות המבקשים בבקשת רשות הערעור:

א. תקנה 124 לתקסד"א לא מסמיכה את בימ"ש להורות על בדיקת כל נכס, אלא אם מדובר בבדיקה הנחוצה לצורך בירור שאלה העומדת לדיון במסגרת התובענה המונחת בפני בימ"ש. נטען כי מצב הנכס כיום לא רלוונטי בשום צורה לשאלות שהוגדרו ע"י אורנים עצמה בתביעת הפינוי שהגישה.
הודגש כי אורנים כלל לא טענה כי היא מבקשת לתקן את תביעת הפינוי. כן נטען כי בקשה להורות על בדיקת הנכס שמטרתה לתמוך בבקשה אפשרית לתיקון כתב תביעה עומדת בניגוד לסיפא של תקנה 124 לתקסד"א לפיה נדרשת בדיקתו של נכס לצורך שאלה שנתעוררה בתובענה אשר תלויה ועומדת לפני ביהמ"ש.
נטען כי אין כל בסיס עובדתי או משפטי להגשת הבקשה והחלטת כבוד השופט עמית יריב במסגרת צו המניעה מחזקת זאת. מדובר בניסיון פסול וחסר תום לב לערות מקצה שיפורים.

ב. הבקשה לבדיקת הנכס לוקה בשיהוי ניכר ואורנים התעלמה מדרישת בימ"ש קמא לספק מענה לשאלה מדוע הבקשה לבדיקת הנכס לא הוגשה קודם לכן.

ג. קבלת הבקשה לבדיקת הנכס תגרום לפבר נזקים משמעותיים: ראשית עיתוי הגשת הבקשה לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית וכשההליך מצוי בשלב מתקדם, יחייב את המבקשים אשר השקיעו משאבים רבים בניהול הגנתם נגד תביעת הפינוי, להיגרר להליך חדש. שנית, מטרת הבקשה היא עריכת מקצה שיפורים לגרסתה של אורנים. הותרת ההחלטה על כנה משיגה לאורנים יתרון דיוני באופן פסול.

7. תמצית טענות פרויקט אורנים:

א. פבר מעלה שלל טענות כדי לא לאפשר ביקור בנכס ע"י הבעלים, אך למעשה רצונה ברור – להסתיר את מעלליה ומעשיה בפני בימ"ש ומפני הבעלים של הנכס.

ב. זהו המקרה אליו מתייחסת תקנה 124 לתקסד"א. אין מחלוקת שנעשו עבודות בנכס וחלו שינויים מאז הגשת התובענה. מבוקש כי התמונה העכשווית תהיה בפני בימ"ש ותיקון כתב התביעה אינו עומד כרגע על הפרק.

ג. אשר למועד הגשת הבקשה - המשיבה מצאה לנכון לבקש כי ביהמ"ש יורה על הביקור לאור פסק דינו של ביהמ"ש בעניין צו המניעה.
כן מפנה פרויקט אורנים לסעיפים 17 ו- 3 לחוק השכירות השאילה וטוענת כי משכיר רשאי לבקש בנכס בכל עת לאחר תיאום מראש, ודאי כאשר מדובר הנכס עסקי שאין ספק שהוצעו בו וככל הנראה מבוצעות בו עבודות בניה שלא כדין.

ד. לא ברור איזה נזק ייגרם לפבר מביקור בנכס.

ה. בקשת רשות הערעור הוגשה באיחור רב. פבר המתינה עד לאחר הגשת ביזיון ביהמ"ש.

8. משיבים 2-4 טוענים כי מקום בו מתנהלת תביעת פינוי שעניינה בין היתר בעבודות שבוצעו בנכס, בהתאם לתקנה 124 לתקסד"א ביהמ"ש רשאי להתיר בכל עת ביקור בנכס.

בימ"ש קמא ביצע איזון ראוי בין התועלת שבביקור לבין הנזק שייגרם לבעל הדין שכנגד (פבר). מדובר בנכס עיסקי המשמש כמלון ופתוח לציבור והמבקשים לא הצביעו על נזק כלשהו שיגרם להם כתוצאה מהביקור. מאידך גיסא הנזק שעשוי להיגרם למשיבים וההכרח בביקור בררו- מדובר בדיירת מוגנת שהוכח כי היא עושה דין לעצמה תוך רמיסת הזכויות הקנייניות של המשיבים.
נטען כי לא ניתן לסמוך על הצהרת פבר כי היא פועלת בהתאם לפסה"ד ואינה מבצעת עבודות בנכס.

9. לאחר עיון בטענות הצדדים, מצאתי כי דין בקשת רשות הערעור להידחות מהנימוקים כדלקמן:

א. תקנה 124 לתקסד"א מכוחה הוגשה הבקשה לבית משפט קמא קובעת כדלקמן:
"בית המשפט או הרשם רשאי, בכל עת לאחר הגשת התובענה, ובתנאים שקבע, לצוות על בעל דין להרשות לבעל דין שכנגד, לרבות מומחה מטעמו, לבדוק כל נכס או חפץ שנתעוררה לגביהם שאלה בתובענה; לא קיים בעל הדין את הצו, יחולו הוראות תקנה 122, בשינויים המחוייבים".
(הדגש אינו במקור - א.כ)

תכליתה של תקנה 124 היא לאפשר הליך נאות, תוך שמירת זכותו של כל צד לבדוק כל ראייה או נסיבה הנוגעים לסוגיות השנויות במחלוקת על מנת שתתאפשר הבאת ראיות מטעמו אשר תתמוכנה בגרסתו.

לביהמ"ש נתונה הסמכות להורות על בדיקת נכס בכל שלב של הדיון. בה בעת, חשוב להדגיש כי אין מדובר בזכות מוקנית לבעל דין, אלא בסמכות שבשיקול דעתה של הערכאה הדיונית ( רע"א 686/13 עמיעד מערכות מים בע"מ נ' טי אס טי סינרג'י בע"מ (17.3.13)) .

ב. פסה"ד בת"א 59596-07-18 ניתן ביום 3.6.2020.
במסגרת פסה"ד מיום 3.6.2020 ניתן צו המורה לפבר להפסיק את ביצוע עבודות הבניה.
התביעה שלפני הוגשה קודם לכן – ביום 17.2.2019.
בנסיבות אלה , אני מ קבלת את עמדת פרויקט אורנים כי גם לאחר הגשת התובענה בוצעו עבודות בנכס ע"י פבר.

התביעה שלפני היא תביעה לפינוי מקרקעין לפי סעי פים 131 (1) – (3) לחוק הגנת הדייר :
"131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;
(3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים;".

התובעת מבקשת להוכיח את טענתה ולפיה פבר ביצעה עבודות במקרקעין ללא הסכמת הבעלים וללא אישורם ובלא היתר בנייה כדין; היא זכאית להוכיח את טענותיה באמצעות ביקור בנכס.
הסעד המבוקש ע"י פרויקט אורנים הוא סעד לגיטימי – אפשרי בהתאם לתקסד"א.

פבר טענה בתגובתה לבקשה לבדיקת הנכס בבימ"ש קמא כי היא פועלת לפי פסה"ד מיום 3.6.2020 ואין צורך בעדכון התובעת ביחס לעבודות.
אין בידי לקבל טענה זו כטעם המצדיק את דחיית הבקשה הואיל והתביעה שלפני הוגשה יותר משנה טרם ניתן פסה"ד מכוחו הופסקו עבודות הבנייה של פבר.

לאור האמור לעיל ובשים לב לעילות התביעה, הגעתי למסקנה לפיה אין מקום להתערב בהחלטת בימ"ש קמא לאפשר לפרויקט אורנים ביקור בנכס .

10. לסיכום:

א. לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

ב. המבקשים יישאו בהוצאות המשיבה 1 ושכ"ט עו"ד בסך 7000 ₪ ובהוצאות המשיבים 2-4 ושכ"ט עו"ד בסך 7000 ₪.
עיכוב הביצוע בטל.

ג. המזכירות תשלח ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, כ"ד אלול תש"פ, 13 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: פבר בע"מ
נתבע: פרויקט אורנים בע"מ
שופט :
עורכי דין: