ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מדינת ישראל נגד דייזי יחזקאל :

לפני כבוד ה שופטת עינת רביד

מבקשת

מדינת ישראל
ע"י ב"כ עו"ד יעקב אמסטר ועו"ד חן אמסטר

נגד

משיבה

דייזי יחזקאל
ע"י ב"כ עו"ד צמח גרין ועו"ד פיני סהר סרבי

פסק דין

זו תובענה לביטול העברה של דירה לבעלות ועל שם המשיבה ולהשיבה לבעלות המבקשת (להלן: המדינה).
רקע
בשנות ה- 50 של המאה הקודמת הוקמה שכונת נווה צה"ל בתל אביב (דרומית ל שכונת יד אליהו- להלן: שכונת נווה צה"ל) ובה הוקמו שיכונים , בתוכם דירות, שנ מסרו במסגרת הטבה למשרתי קבע בצה"ל. חלק מן הדירות נשארו בידי המדינה/משרד הביטחון ושימשו את אגף השיקום לחיילי צה"ל לצורך מתן סיוע בדיור לנכי צה"ל, שנזקקו לכך ועמדו בקריטריונים, בדרך של השכרת הדירות בשכר דירה נמוך במיוחד.
במשך שנים הקרקע של שכונת נווה צה" ל לא עברה הליכי הסדר ורישום מקרקעין ולא ניתן היה לרשום את הזכויות של בעלי הדירות בלשכת רישום המקרקעין. לשם ביצוע הרישום הוקמה אגודה שיתופית בשם " שיכון אנשי צבא בשירות קבע - נ ווה צה"ל אגודה שיתופית בע"מ " (להלן: האגודה), שתפקדה כמעין "חברה משכנת" עד למועד הסדרת המקרקעין.
במהלך שנת 1988 או בסמוך לכך הושלמו הליכי הרישום והסדר המקרקעין בשכונת נווה צה"ל ולפיכך ניתן היה להעביר את רישום הזכויות של כל בעלי הדירות הרשומים במרשם האגודה למרשם המתנהל בלשכת רישום המקרקעין. בנסיבות אלה הוחלט על פירוק האגודה תוך העברת רישום כל בעלי הזכויות בנכסים, כפי שמופיעים בספרי האגודה, למרשם המתנהל בלשכת רישום המקרקעין.
ביצוע העברת הרישום מרישומי האגודה למרשם לשכת רישום המקרקעין נעשה על ידי מי שמונה על ידי רשם האגודות השיתופיות בשנת 1988 להיות מפרק האגודה, עו"ד נוח רבינוביץ ז"ל והוא פעל בנושא זה עד מותו. אשתו, שושנה רבינוביץ ז"ל (להלן: שושנה), הייתה מזכירתו, ולאחר מותו המשיכה בהעברת הדירות על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין וביקשה לשם כך את סיועו של עו"ד חנן שטיינר (להלן: עו"ד שטיינר), שגם הובא כעד מטעם המדינה בתיק זה (ראו סעיפים 13-5 לתצהיר עו"ד שטיינר). עו"ד שטיינר הסכים לבקשת שושנה ומונה ביום 22.12.2010 על ידי רשם האגודות השיתופיות כמפרק האגודה במקום עו"ד רבינוביץ ז"ל (נספח 10 לתצהיר המדינה).
המשיבה, ילידת שנת 1928, היא אלמנתו של מר יעקב יחזקאל (להלן: המנוח). המנוח הוכר כנכה צה"ל בשיעור 100%. בראשית שנות ה- 60 ה מנוח, כנכה צה"ל, היה זכאי להשתכן בדירה השייכת למדינה. לפיכך ביום 4.4.1962 נחתם בין המנוח לבין המדינה הסכם שכירות (להלן: ההסכם) בגדרו שכר המנוח מהמדינה דירה בשכונת נווה צה"ל, ברחוב בן החיל 12 בתל אביב , הידועה כיום כתת חלקה 8 בחלקה 32 בגוש 6892 (להלן: הדירה). אין מחלוקת כי המנוח, כנכה צה"ל, קיבל זכות שימוש בדירה לכל ימי חייו ושילם דמי שכירות מופחתים מאוד .
בשנת 1995 נרשמה המדינה בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של הדירה.
המנוח נפטר בחודש אפריל 2002.
אין מחלוקת שהמשיבה הוסיפה להחזיק בדירה לאחר מות המנוח. המשיבה הגישה תביעה על פי חוק משפחות חיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום), תש"י-1950 (להלן: חוק המשפחות) בגדרה עתרה להכיר בה כאלמנת צה"ל ולכלל ההטבות הנובעות מכך. תביעת המשיבה נדחתה. כל עוד התנהלה התביעה אפשרה המדינה למשיבה להמשיך ולהתגורר בדירה. לאחר שהסתיים ההליך והמשיבה לא הוכרה כאלמנת צה"ל, פנתה המדינה למשיבה בדרישה לפנות את הדירה (נספח 3 להמרצת הפתיחה, מכתב י אגף השיקום למשיבה מיום 2.8.2006 ומיום 4.7.2007 וכן סיכום ישיבה מיום 27.5.2007 – נספח 5 להמרצת הפתיחה ), אולם זו סירבה לעשות זאת תוך בקשה להתחשב בגילה, מצב בריאותה ומצבה הכלכלי בכותבה : "לאן בדיוק אלך? אין לי אמצעים נוספים" (נספח 4 להמרצת הפתיחה, מכתב המשיבה מיום 19.8.2006) .
בהמשך ביקשה המשיבה לרכוש את הדירה מהמדינה (ראו מכתב מיום 31.7.2011 מכלתה של המשיבה – נספח 8 להמרצת הפתיחה) , אולם נענתה בשלילה. מאידך המדינה גם לא פעלה לפנותה מהדירה.
ביום 2.3.2014 פנתה האגודה למנהלת הארכיב ברמ"י במכתב, כדלקמן:
"משפחת יחזקאל רכשה דירה ברח' בן חיל 12 בנוה צה"ל גוש 6892 חלקה 32 חלקת משנה 8. מאחר והדירה טרם נרשמה רישום ראשוני בלשכת רישום המקרקעין ומאחר ובמח' החוזים לא איתרו את מספר התיק, אני פונה אליך כמפרק האגודה נוה צה"ל ומבקש לאתר את מספר התיק ובמידה ומשפחת יחזקאל לא רשומים לפתוח תיק ע"ש : דייזי יחזקאל – ת.ז. ...... בלבד, מאחר והיא אלמנה."
האירועים שקדמו לכתיבת מכתב זה מצויים במחלוקת בין הצדדים.
ביום 16.3.2014 במכתב רמ"י לאגודה נכתב שנפתח תיק על שם המשיבה. ביום 4.8.2014 ביקשה שושנה מרמ"י כי יונפק חוזה חכירה מהוון על שם המשיבה.
ביום 14.11.2016 חתמה המשיבה על חוזה חכירה מהוון עם רמ"י לגבי הדירה, מעמד שאף הונצח בתצלומים שצורפו כנספח "ח" לכתב התשובה שהגישה המשיבה.
ביום 20.12.2016 המשיבה נרשמה בל שכת רישום המקרקעין כבעלים של הדירה במקום המדינה. בנסח ב"מהות הפעולה" בגינה נרשמה המשיבה במקום המדינה נרשם "מכר ללא תמורה".
שושנה נפטרה בשנת 2017 או 2018 (ראו עדותו של עו"ד שטיינר עמוד 50 שורה 29).
בראשית שנת 2019 במהלך בדיקה שגרתית של משרד הביטחון התברר לפתע שזכויות הבעלות בדירה רשומות על שם המשיבה. ביום 16.5.2019 התקיימה ישיבה בין נציגי המדינה לבין המשיבה ובני משפחתה במסגרתה הוצע על ידי המדינה למשיבה , לפנים משורת הדין, ועל מנת לייתר הליכים משפטיים ובהתחשב בגילה של המשיבה, כי הדירה תושב למדינה והמשיבה תקבל זכות שימוש בדירה עד סוף ימיה תמורת דמי שימוש מינימליים. הצעת המדינה נדחתה על ידי המשיבה ובני משפחתה ולכן הוגשה תביעה זו.
תביעת המדינה ותמצית טענותיה
במאי 2019 הגישה המדינה את התביעה הנדונה כנגד המשיבה ובה ביקשה להורות על ביטול שטר מקרקעין על פיו הועברו ללא תמורה זכויותיה של המדינה בדירה למשיבה וכן על ביטול חוזה החכירה, שנחתם בין רמ"י לבין המשיבה, אשר נחתם ללא סמכות ; וכפועל יוצ א מהאמור לעיל, לקבוע שהמדינה היא בעלת הזכויות הבלעדיות בדירה וזכאית להירשם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין.
המדינה טענה, שאין חולק שעד שנת 2016 הייתה הדירה רשומה בבעלות המדינה וכן אין חולק כי המדינה עמדה על זכותה לקבל את הדירה. כך עולה מתכתובת בין המדינה למשיבה ומי מטעמה.
עוד טענה כי המשיבה לא הציגה חוזה מכר או מסמך חתום על ידי המדינה לפיו הוחלט למכור את הדירה למשיבה.
עוד נטען שהאגודה לא הייתה בעלת זכויות בדירה, לא הוסמכה על ידי המדינה או בית משפט להעניק או למכור זכויות וכל תפקידה היה לטפל באופן טכני ברישומי הזכויות. וכן נטען ש שושנה לא הייתה עורכת דין ולא הייתה מוסמכת לפעול או לחתום בשם המפרק.
עוד נטען שאין כל מסמך המתעד העברה תמורת תשלום ואף אין דיווח לרשות המיסים. טענת המשיבה היא ששילמה לשושנה , אך היא איננה טוענת ששילמה למדינה ואף לא הציגה אישור חתום של המדינה לבקשת תשלום או לקבלתו. עוד טוענת המדינה , שהמשיבה אף לא טענה שעו"ד שטיינר קיבל כסף ועו"ד שטיינר התייצב לדיון והעיד שכל ח תימותיו על המסמכים שהוצגו זויפו ואין לו מושג על ידי מי. מכאן שכל שנותר הוא טענת המשיבה שבמועד לא ידוע בשנת 2014 קיבלה שושנה במזומן בדולרים סכום של 450,000 ₪.
עוד טענה המדינה כי המשיבה הציגה עצמה כחסרת אמצעים כאשר נתבקשה לפנות את הדירה בעוד שבעדותה טענה שהיו בידיה כמויות גדולות של זהב וסכומי מזומן של 450,000 ₪ לפחות.
עוד טענה המדינה כי העדות של העדה מטעמה הייתה סדורה ומהימנה וכך גם עדותו של עו"ד שטיינר, אשר העיד, ש החתימות הנחזות להיות חתימותיו, אינן שלו, הן מזויפות, הוא לא ראה את המסמכים ואף לא אישר אותם ; לא נכח במקום שצולם ובו נטען כי נחתמו המסמכים ; ואף חזר על כך שאינו חושש מתביעה ולא עשה דבר המקים עילת תביעה.
עוד טענה המדינה כי האגודה לא הייתה מוסמכת לבצע עסקאות מכר של רכוש המדינה וכל תפקידה היה לבצע רישום של זכויות קיימות והעברתן ממרשם האגודה למרשם לשכת רישום מקרקעין.
המדינה טענה שאין אדם יכול להעביר לזולתו זכויות שאינן בידיו. משהאגודה שימשה אך כמעין חברה משכנת לא יכול היה מפרק האגודה להעביר זכויות ולמכור זכויות של המדינה לצד ג'.
עוד טענה המדינה שתצהיר המשיבה וגרסתה הוכנו על ידי בנה, דוד יחזקאל (להלן: הבן) המתגורר בדירה והוא בעל האינטרס. עוד טענה שגרסת המשיבה כשלה לחלוטין וכך גם גרסת הבן.
עוד טענה המדינה לעניין גרסת המשיבה ששילמה לשושנה, כי לשאלה אם שילמה וכמה שילמה, אין רלוונטיות להליך. לטענת המשיבה, גם אם שילמה המשיבה סכום כלשהו לשושנה, דבר שאין לו כל הוכחות, הרי שאין אפילו טענה שהכסף הועבר למדינה ולכן אין התשלום מקנה למשיבה זכויות בדירה.

תמצית טענות המשיבה
המשיבה טוענת כי הנטל המוטל על המדינה כבד משום שהיא מתמודדת כנגד רישום בטאבו המהווה ראיה קונסטיטוטיבית.
עוד נטען כי בהמרצת הפתיחה שהוגשה נטען כי הדירה נרשמה בטעות על שם המשיבה וזו הפלוגתא היחידה ולכן גרסת עו"ד שטיינר כי המסמכים מזויפים אינה אלא הרחבת חזית אסורה, שלה התנגד ב"כ המשיבה.
המשיבה טענה כי הוכח באופן חד משמעי שהמשיבה רכשה את הדירה בתמורה, בתום לב, בהסתמך על המרשם וכי העסקה הושלמה ברישום.
המשיבה טענה שהמדינה הכמינה מסמכים, כך לא הציגה את כל תיקו של המנוח במשרד הביטחון לבית המשפט. עוד טענה כי גם עו"ד שטיינר לא צירף את תיק האגודה ואף מסמכים שנדרש להביא לצורך עדותו לא הובאו על ידו .
לטענת המשיבה, המבקשת לא הביאה את העדה המתאימה כיוון שהיה עליה להביא את מי שאמון על מכירת הנכסים באגף הנכסים במשרד הביטחון. עוד טענה המשיבה שמפרק האגודה לא היה זקוק להסכמת האחראית על הדיור באגף השיקום, שהובאה לעדות על ידי המדינה, לצורך ביצוע העסקה ורישום הדירה על שם המשיבה אלא להסכמת מי שאחראי על הנכסים במשרד הבטחון.
לטענת המשיבה, העדה מטעם המדינה לא יכלה לשלול כי העסקה התבצעה והמשיבה שילמה את תמורת הדירה כטענתה.
לטענת המשיבה, טענת הזיוף היא בגדר הרחבת חזית, מי שטוען לזיוף עליו הנטל להוכיח זאת, באמצעות חוות דעת מומחה, אשר לא הובא במקרה זה. עוד טענה, שבניגוד לטענת עו"ד שטיינר , שלא הסמיך את שושנה לפעול הוצג בפניו ייפוי כוח גורף במ סגרתו ייפה את כוחה של שושנה לבצע כל פעולה ואף ביקש במפורש , כי כל המסמכים המיועדים אליו יישלחו ישירות אליה. בנוסף טענה , שמעדות עו"ד שטיינר עלה , שבפועל בכל ענייני האגודה טיפלה שושנה והוא רק אישר את המסמכים לאחר שהיא הביאה אותם והיא אף זו שפעלה וביצעה את הפעולות בטאבו וברמ"י. מכאן ששושנה פעלה בשליחות עו"ד שטיינר ובהרשאתו ה מפורשת ולכן חתימתה מחייבת. עוד טענה המשיבה כי לא ברור איזו תועלת יימצא לשושנה מזיוף המסמכים.
המשיבה טענה שעו"ד שטיינר חשוף לתביעת רשלנות מקצועית ולכן הוא "נוגע בדבר" ובהתאם לכך יש לראות את עדותו וגרסתו; לטענתה עדותו אינה אמת וגרסתו חסרת הגיון, כך גם ש פעל ללא קבלת תשלום כסיוע לאלמנה שושנה, שהיא אישה אמידה. ומדוע שייקח על עצמו פעולות הנושאות בחובן אחריות כבדה בטיפול בנכסים בשווי עשרות מיליוני ₪ ללא כל תמורה.
עוד טענה המשיבה שמעדות עו"ד שטיינר עולה ששמה של המשיבה היה מוכר לו והתיק שלה אף טופל על ידו.
המשיבה טענה שהמדינה לא הוכיחה שעו"ד שטיינר לא מוסמך לבצע את העסקה דנן ולרשום את הזכויות בדירה על שם המשיבה. לעניין זה טענה שהנטל המוטל עליה גדול כיוון שלפעולת רמ"י עומדת חזקת תקינות הפעולה המנהלית. טענת חוסר הסמכות היא הרחבת חזית ולא הובאה כל ראייה לגבי גדר סמכויותיו של עו"ד שטיינר כמפרק האגודה. עוד טענה כי מהתנהלות רמ"י והטאבו עולה שמפרק האגודה היה זכאי לבצע פעולות מכירה ורישום.
לטענת המשיבה, גרסתה וגרסת הבן הגיונית ומתיישבת עם השכל הישר. לטענתה, הבן לקח חלק בפגישות וזכר את כל הפרטים לרבות קיומו של עורך דין שנכח בפגישה. כמו כן המשיבה והבן ציינו כי קיבלו קבלה בגין תמורת הדירה אך זו אבדה.
עוד טענה המשיבה בנוגע לסמכות האגודה כי טענת המדינה שהסמכות מוגבלת רק לרישום טכני נסתרת בעדות עדת המדינה לפיה נמכרו בנווה צה"ל דירות נוספות ומכל מקום המדינה לא פירטה למי הסמכות, מה היקף הסמכות ומה מקור ההסכמה למכירת הדירות ולא הציגה מסמך המראה מי המוסמך למכור את הדירה.

ההליך לפני התובענה הוגשה בדרך של המרצת פתיחה ביחד עמה בקשה לצו איסור דיספוזיציה על הזכויות בדירה. הבקשה לצו איסור דיספוזיציה נענתה והצו בתוקפו.
הצדדים הגישו ראיות. המדינה הגישה תצהיר של הגברת אורנה מזרחי, ראש תחום בקרת דיור ושיקום רווחתי באגף השיקום במשרד הביטחון (להלן: המצהירה מטעם המדינה) וכן את תצהירו של עו"ד שטיינר. המשיבה הגישה תצהיר שלה וכן תצהיר של הבן. כל המצהירים נחקרו בדיוני ההוכחות, שלאחרי הם סיכמו הצדדים בכתב.
דיון והכרעה
לאחר ששמעתי את הראיות ועיינתי בסיכומי הצדדים אני קובעת כי יש לקבל את תביעת המדינה ולהשיב את רישום הדירה על שמה. להלן אנמק.
בראש ובראשונה, מושכלות ראשונים, שאין אדם יכול להקנות לזולתו יותר מאשר יש בידו. ראו למשל ע"א 2680/90 יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפר, פ"ד מ"ט(1) 649, 659 (1995). למול זה עומדת בנסיבות המתאימות "תקנת השוק" ובגדרה, ורק בגדרה , נסוגה האקסיומה הנ"ל.
ולכן נדרש להבהיר מיד שסעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ("תקנת השוק" במקרקעין) אינו חל על מקרה הדומה למקרה הנדון (גם אם נניח לצורך הדיון בשלב זה שהרכישה בוצעה בתום לב ובתמורה, דבר שאינו מוכח כפי שאפרט להלן).
ראו דברי המלומד יהושע ויסמן בספרו דיני קניין- חלק כללי, 1993, עמו ד 312:
"'תקנת השוק' במקרקעין, על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מוגבלת בכך שהיא נותנת ערובה לרישום אך לא למה שמחוץ לרישום. תכליתה לאפשר למי שעומד לרכוש זכות במקרקעין להסתמך על רישומה של הזכות על שמו של מי שממנו הוא עומד לרוכשה, בלא צורך לבדוק אם הרישום הזה תקף. תקנת השוק שעל-פי סעיף 10 אינה מרפאת פגמים אחרים, שאינם נעוצים ברישום בלתי נכון של הזכות שבה עומדים לבצע את העסקה. כך, למשל, כאשר מקרקעין הרשומים על שם ראובן נמכרו על-ידי שמעון, שהציג בפני הקונה ייפוי כוח הנחזה להיות חתום על-ידי ראובן והתברר לאחר מכן כי ייפוי הכוח היה מזויף – לא יוכל הקונה להסתייע בתקנת השוק שבסעיף 10 אם ראובן יתבע את השבת הנכס ואת תיקון הרישום. הסיפא של סעיף 10 מדבר על כך ש"יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". מכיוון שהרישום על שמו של ראובן היה נכון. לא תהא לתקנת השוק שעל-פי סעיף זה תחולה. לא על רישומו הבלתי נכון של ראובן מבקש הקונה להתגבר אלא על ייפוי הכוח המזויף שהיה בידי שמעון, ובכך אין תקנת השוק שבסעיף 10 עוסקת. הוא הדין אם אדם המתחזה כראובן יבקש למכור מקרקעין הרשומים על שמו של ראובן. קונה שילך שולל אחר ההתחזות של המוכר כראובן לא יוכל להסתייע בתקנת השוק שעל-פי סעיף 10. כשם שהמרשם אינו אומר דבר בשאלה אם לפלוני ייפוי כוח תקף מטעמו של זה הרשום במרשם כך אין הוא אומר דבר בשאלה אם האיש הפיסי, המתיימר להיות זהה עם האיש הרשום במרשם. הוא אכן כזה. כדי לוודא עובדה זו על המתקשר לבדוק דברים שמחוץ למרשם (כגון תעודות מזהות, וכדומה)."
ובהמשך בעמוד 313:
"...אין מניעה לתבוע את שינוי הרישום אם הרישום הושג בדרכים חסרות תוקף. כך, למשל, ראובן שנרשם כבעל מקרקעין עקב טעות, חשוף לאפשרות שהבעל האמתי יתבע את תיקון הרישום."
ועוד בעמוד 315:
"שיטת השריון הדחוי ממריצה רוכשי זכויות במקרקעין ליטול חלק פעיל בבדיקת ההיבטים של העסקה שבהם מותנית תקפה (פרט לשאלת התוקף של זכותו של מי שממנו נרכשת הזכות – לכך דואג המרשם)."
ראו גם ת"א (מחוזי - ת"א-יפו) 2639/05‏ ‏ יואל יהודה צבירי נ' בוריס דוידוב (27.8.2015) , סעיף 30.
במקרה זה אין כל הוכחה שהמדינה ידעה על המכירה, הסכימה לה, קיבלה תמורה בעבורה וכיו', דהיינו לא הוכח דבר מן הנדרש, על מנת שניתן יהיה לקבוע שלא מדובר במי שהתחזתה לפעול בשם המדינה ולהעביר את הדירה על שם המשיבה.
לעניין זה, בלתי מתקבל על הדעת כי דירה השייכת למדינה תימכר למאן דהוא ללא החלטה מסודרת על הוצאת הדירה למכירה, ביצוע מכרז, קביעת זוכה המכרז, חתימת חוזה עם המדינה, הוצאת קבלה מסודרת על קבלת תשלום, דיווח לרשויות המס וכיו'. אין כל אפשרות שבדין שדירה של המדינה תימכר "במחשכים" ללא יידוע המערכת ו ביצוע כל הפרוצדורה הנדרשת. וזאת לזכור שאין כל הסכם עם המדינה על העברת הדירה לידי המשיבה. הסכם החכירה עם רמ"י אינו תחליף להסכם מכירת הזכויות בדירה מהמדינה למשיבה.
אין כל ספק שלמפרק האגודה ולמזכירת האגודה לא הייתה כל סמכות למכור דירות של המדינה. גם האגודה, עוד קודם לפירוקה, לא הייתה בעלת סמכות למכור דירות אלא רק שימשה כ"חברה משכנת". חברה משכנת רושמת אצלה את בעלי הדירות ואת ההעברות הזכויות, שעושים בעלי הדירות, אך אינה בעלת סמכות למכור את הדירות, שהרי אינה בעלת הדירות, והדברים ברורים. קל וחומר הדברים נכונים, לאחר שהאגודה נכנסה לפירוק וכל שמותר היה למפרק האגודה לבצע הוא העברת הרישומים בצורה מסודרת מרישומי האגודה למרשם המקרקעין.
משהאגודה חרגה לחלוטין מסמכותה והתיימרה להעביר בעלות בדירה שאינה שייכת לה, הרי שפעולתה אינה יכולה לחייב את המדינה. נניח לשם הדוגמא שהאגודה הייתה בוחרת ל העביר למשיבה דירה אחרת השייכת למאן דהוא, אחד מאותם אנשי קבע, האם היה עולה על הדעת שכאשר אותו איש קבע היה מגלה זאת, לא הייתה המכירה מתבטלת ? הרי מדובר כאן בהתחזות ברורה על ידי מי שמתיימר ל העביר לאחר, נכס , שאינו שלו. במקרה כזה הדירה חוזרת לבעליה המקוריים . מדובר בפעולה ללא סמכות, ש ביצעה מי שהייתה המנהלת בפועל של פעולת המרשם של הדירות באותו מתחם , על מנת ל רשום דירה על שם מי שאינ ה זכאי ת לה , ללא רשות וללא סמכות.
לפיכך לא הייתה כל אפשרות שהאגודה תוכל להעביר נכס שאינו שייך לה גם אם היה נקבע שהמשיבה נהגה בתום לב ובתמורה. אין למשיבה סעד אלא כלפי מי שלטענתה מכר לה את הדירה ונטל את כספה. אך בעלי הדירה האמיתיים לא יכולים להינזק בשל כך.
ניסיונה של המשיבה לטעון כי העדה מטעם המדינה לא יכלה להעיד על אי הסכמת המדינה למכירה וכי יש גורמים עלומים במדינה, באגף הנכסים של משרד הביטחון, שאישרו את המכירה בניגוד לעמדת העדה מטעם המדינה, שמייצגת את אגף השיקום בסוגיה זו , אינה מתקבלת על הדעת ואינה משכנעת. העדה מטעם המדינה, שעדותה עשתה רושם מהימן ביותר, חסרת פניות ואובייקטיבית, הסבירה ברורות את נושא ההנחיות בסוגיית הדיור לנכי צה"ל הקשים ביותר כך:
"כל ההטבות של משרד הביטחון לנכי צה"ל מעוגנות בהוראות. יש לכל, לפי קטגוריות, כל נכות והזכאות שלה. ומה שהם זכאים זה הלוואות, זה מענקים. הנושאים האחרים ניתנתם בהתאם לכל.
ש: בוא תספרי לי איזה עוד זכאויות יש? איזה עוד הטבות יש? מה?
ת: מבחינת דיור? יש הלוואות, יש מענקים, יש נכים שבוחרים לבנות בית הם יכולים לקבל המלצה למנהל. זה נכים מ-50% ומעלה, חוכרים קרקע, מקבלים סיוע קטן בהלוואה על פי הזכאות שלהם לבניית הבית. את כל ייתר הזכאויות הם נותנים, הם מציגים מקורות מימון באופן עצמאי. הם חייבים להוכיח שיש להם את מקורות המימון לרכוש את הבית, אחרת אנחנו לא עוזרים מלכתחילה. את מאגר דירות המשרד, ואם אנחנו עוסקים בזה, יש מאגר מאוד קטן של 108 דירות. יש לנו המון מועמדים לצערנו, משפחות במצוקה." (עמוד 98 לפרוטוקול).
בהמשך הסבירה כי זכות לרכוש דירה בתנאים ניתנת רק לנכי צה"ל או לאלמנות מוכרות על פי חוק המשפחות, כאשר המשיבה אינה מוכרת בהתאם לחוקים אלה ולכן אינה זכאית לדיור או לרכישת הדירה בתנאים. זאת ועוד העדה מטעם המדינה הסבירה שרכישת דירה על ידי נכה צה"ל או אלמנה מוכרת על פי חוק המשפחות צריכה תמיד לעבור דרכה והיות והמשיבה מעולם לא קיבלה את אישורה לרכוש דירה , הרי שלא הייתה יכולה להיות עסקה מאושרת באמצעות האגף האחר, שהוא אגף הנכסים של משרד הב יטחון (עמוד 98 שורות 22-18, עמוד 100 שורות 11-9, עמוד 101 שורות 33-31).
וכן היא חוזרת מסבירה: "הרכישה, כל בקשה לרכישה, בקשה לשיפוץ, או כל מה שקשור, זכאי קודם כל פונה לאגף האחראי עליו. הזכאי שלנו לא מגיע לנכסים ישירות, חייב לעבור דרכינו. הקשר שלו רק איתנו הוא לא מכיר אף אחד אחר." (עמוד 102 שורות 11-9).
לפיכך, אין ספק בעיני שהמדינה מעולם לא נתנה את אישורה לרכישת הדירה על ידי המשיבה ולכן הפעולה שנעשתה בין האגודה לבין המשיבה אין לה כל נפקות. הפעולה צריכה להתבטל והדירה צריכה לחזור לידי המדינה.
מעבר לדרוש אתייחס למספר סוגיות שהיו במחלוקת בין הצדדים.
שאלת תום הלב - המשיבה ובני משפחתה ידעו במשך השנים שהגורמים המוסמכים במדינה, קרי אנשי אגף השיקום , ע ימם היו בקשר ואיתם היה להם שיח ושיג (ראו נספחים 8-3 להמרצת הפתיחה) , אינם מסכימים שהדירה תירכש על ידי המשיבה והללו אף ביקשו לפנותה מהדירה, אולם לנוכח גילה המופלג החליטו שלא לעשות זאת. עוד בשנת 2011 ביקשה המשיבה במכתב שנשלח באמצעות כלתה לרכוש את הדירה ונענתה בשלילה (נספח 8 להמרצת הפתיחה) ולכן הסתמכות המשיבה והבן על הסכמה שלטענתם ניתנה להם משושנה היא הסתמכות מוקשית לכל הפחות. במשך השנים הם פנו לבעלת הדירה, המדינה , באמצעות אגף השיקום במשרד הביטחון וממנה ביקשו לרכוש את הדירה. לכן לא ברור כיצד יכלו להסתמך בתום לב על הסכמה של האגודה , שלא הייתה כלל הבעלים של הדירה ואשר הם ידעו זאת , הואיל ומעולם לא פנו אליה לצורך רכישה , אלא פנו רק לגורמים המוסמכים באגף השיקום. לפיכך, ניתן לסכם , ש ככל שניתן לקבל את גרסתם, קשה לראות בפעולתם פעולה בתום לב ובוודאי עצימת עיניים של ממש הייתה כאן. שהרי לא פנו לגורם המוסמך במדינה, לברר את הסוגיה, ונוח היה להם להאמין לעמדת שושנה, שהמדינה החליטה סתם כך, לחזור בה מהתנגדותה, לאפשר להם לרכוש את הדירה ללא מכרז , במחיר מופחת וללא חתימת חוזה עם המדינה . לעניין זה אין לשכוח שהמשיבה לא פעלה לבד והבן, שהיה בעל מגרש למכירת מכוניות, העיד שליווה אותה לאורך כל הדרך ולכן מן הסתם יכול היה ונדרש היה לבחון את הדברים ל עומקם.
שאלת התמורה - המשיבה והבן כתבו בתצהירם שנפגשו עם שושנה שלוש פעמים. פעמיים בשנת 2014 ופעם אחת בשנת 2016. בפגישה הראשונה בשנת 2014, שתאריכה לא נמסר , ה ודיעה, לטענתם , שושנה שבקשת המשיבה לרכישת הד ירה במחיר מופחת התקבלה והיא נדרשת לשלם סך של 450,000 ₪. בסעיף 21 לתצהירה ציינה המשיבה ש"מייד לאחר הפגישה עם הגברת רבינוביץ , אספתי את כל חסכונותי שנצברו במהלך השנים, לרבות החסכונות שנצברו לי מעבודתי במשק הבית... חסכונות שנצברו לי מירושת בעלי ז"ל, לרבות החסכונות שצבר בעלי ז"ל כתוצאה מהשותפות עם מר דוד הללי ....".
בסעיף 21 לתצהיר הבן נכתב: "מיד לאחר בפגישה עם גב' שושנה רבינוביץ, אמי אספה את כל החסכונות שנשמרו בכספת, ואני סייעתי לה בספירת הכסף. כמו כן ידוע לי שאמי מכרה תכשיטי זהב כדי להשלים את סכום התמורה שנדרשה לשלם. " ובהמשך הוא מתאר בסעיף 22 כי הסיע את אמו שוב לשושנה ( גם כן בתאריך לא ידוע) ושם היא שילמה לה את הסכום. הסכום ניתן במזומן. בתצהירים לא נאמר שניתנה קבלה באשר לתשלום זה.
צודקת המדינה כי גרסה זו מעלה תהיות רבות. ראשית, היעדר כל קבלה או אישור לתשלום. מדובר במי שניהל מגרש למכירת מכ וניות והיום הוא נהג מונית, ולכן קשה להניח שהיה מוסר למאן דהוא סכום עתק של 450,000 ₪ ללא קבלה. גרסתם הראש ונית של המשיבה והבן לא ציינה ששושנה מסרה להם קבלה. רק בעדותו של הבן בבית המשפט עלתה לראשונה הגרסה , ששושנה נתנה קב לה, אך זו אבדה. כאן יש להזכיר כי בפגישה השלישית עם שושנה הונצח מעמד החתימה על ההסכמים בצילום, אולם מעמד מסירת סכום מזומן של 450,000 ₪ לא הונצח בכל דרך שהיא בעוד שהקבלה הנטענת לא נזכרה כלל בתצהיר , וב חקירה הנגדית נטען לראשונה שהייתה קבלה שהלכה לאיבוד. קשה להניח שקבלה על סכום כזה ולמטרה כה חשובה הלכה לאיבוד ולא נשמרה מכל משמר. לכך יש להוסיף שתשלום מזומן בסכום עתק בעד דירה ולא בצ'ק או העברה בנקאית, אמצעי תשלום שני תן להתחקות אחריהם ולהוכיח את ביצוע התשלום - מעלה שאלות.
לא זו אף זו, שהדרך שבה נאסף סכום במזומן של 450,000 ₪ גם היא לוטה בערפל. בשנת 2006 כתבה המשיבה שאינה מוכנה לפנות את הדירה , בין היתר, משום שאין לה פתרון מגורים אחר ואין לה אמצעים לאפשר לעצמה דיור "לאן בדיוק אלך? אין לי אמצעים נוספים" (נספח 4 להמרצת הפתיחה). בשנת 2014 מתברר שיש לה 450,000 ₪ במזומן בבית, סכום שאינו מבוטל ומאפשר שכירות לאישה בודדת למשך שנים רבות. נוסף על כך, דרך הצטברות הסכום משתנה בין גרסת המשיבה לגרסת הבן, כאשר המשיבה מדברת אך ורק על חסכונות שחסכה היא ובעלה מעבודתם ואילו הבן מציין זהב שהיה לאימו ואשר בעדותו הוא מוסיף ומפליג לכך שמדובר בזהב שניתן עוד בירושה על ידי הסבתא שנפטרה שנים רבות לפני האירועים.
לכך יש להוסיף שבתצהירים נמסר שהסכום היה בשקלים חדשים ואילו בחקירה הנגדית מועלית לראשונה הגרסה שמדובר היה בדולרים, דהיינו הסכום שולם בדולרים.
מבלי לקבוע מסמרות סופיים לעניין זה, שאיני נזקקת לו לצורך הכרעה בתיק זה, על מנת שלא למנוע מהמשיבה סעד כלפי מי שלטענתה קיבלה את הסכום הנ"ל, הרי די בכל התהיות הללו כדי שניתן יהיה להשיב את הדירה לבעליה החוקיים.
לכל האמור לעיל יש להוסיף, שהרישום בטאבו מציין "מכר ללא תמורה" ולא בוצע כל דיווח לרשויות המס על הסכום שנטען ששולם בגין הדירה.
עדות עו"ד שטיינר – לאחר עיון ומשהגעתי עד כה, איני נדרשת לעדות עו"ד שטיינר על מנת לקבוע כי יש להשיב את הדירה לבעליה החוקיים. אין בעדותו כדי לשנות לעניין חוסר הסמכות, שהרי לא נטען שהייתה לו סמכות למכור דירות של המדינה והוא כותב זאת בפירוש (סעיפים 16-15 לתצהירו) , ואין בה כדי להעלות או להוריד לעניין תום הלב של המשיבה והבן ולעניין התמורה. עו"ד שטיינר טען שלא פגש את המשיבה ובוודאי שלא הוא שאישר את חתימתה על ההסכם והעיד כי מדובר בזיוף של חתימתו (סעיף 22 לתצהיר) , טענה שאיני נדרשת לדון בה נוכח טענת המשיבה להרחבת חזית, ובשים לב כי די בהכרעתי לעיל כדי לקבל את תביעת המדינה.
סוף דבר
אני מקבלת את התביעה ומורה :
על ביטולו של שטר מקרקעין מספר 51044/2016/1, וכן על ביטולו של חוזה החכירה שנחתם בין רמ"י והמשיבה ועל ביטולו של התיק שנפתח על שם המשיבה ברמ"י שמספרו 52980024 מס' חשבון 625319165;
וכפועל יוצר מכך מורה כי מדינת ישראל היא בעלת הזכויות הבלעדית בדירת המגורים המצויה ברחוב בן החייל 12 בתל אביב הידועה גם כתת חלקה 8 בחלקה 32 בגוש 6892 וזכאית להירשם כבעלים של הדירה הנ"ל בלשכת רישום המקרקעין.
אני קובעת שהמשיבה תשלם למדינה הוצאות בסך של 2,500 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 35,000 ₪.

ניתן היום, כ"ד אלול תש"פ, 13 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מדינת ישראל
נתבע: דייזי יחזקאל
שופט :
עורכי דין: