ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ע"י ב"כ עוה"ד צ. הרשקוביץ נגד סיגל דהן :

בפני כבוד השופטת הבכירה כאמלה ג'דעון

תובעים
.1 דב נחשון, ת.ז XXXXXX561
.2 ד.א. אפק מוצרי בריאות בע"מ, ח.פ 512399619
ע"י ב"כ עוה"ד צ. הרשקוביץ ואח'

נגד

נתבעים
.1 אריה בן דב, ת.ז XXXXX994
.2 רבקה רונן, ת.ז XXXXX993
.3 שלי ורד , ת.ז XXXXXX410
4. סיגל דהן, ת.ז XXXXXX428
ע"י ב"כ עוה"ד ד. אריאל ואח'

פסק דין

1. הסכם למכירת זכויות חכירה מהוונות במקרקעין, הוא שעומד בבסיס תביעה זו כפי שיפורט להלן.

2. ביום 20.10.1949 חתם המנוח מר יעקב בן דב ז"ל ( להלן "המנוח") על הסכם חכירה עם קרן קיימת לישראל, לפיו הוחכר לו מבנה הנמצא בשד' משה גושן 7 בקרית מוצקין, הבנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 12 בגוש 11583 ( להלן "המבנה" או ה"הנכס"), לתקופה של 49 שנה, החל מיום 1.10.1934 ועד 30.9.1983.

3. בשנים 1975 ו-1980 נרשמו בניו של המנוח שהם נתבעים 1 ו-3 ואחיהם המנוח מר יוסף בן דב ז"ל, כבעלי זכויות החכירה במבנה בלשכת רישום המקרקעין.

4. לאחר שתקופת החכירה של ההסכם פקעה ביום 1.10.1983 , לא נחתם בין המנוח ו/או חליפיו לבין קק"ל הסכם חכירה חדש או הסכם להארכת החכירה לתקופה נוספת, אם כי הנתבעים המשיכו להחזיק במבנה מכח הסכם החכירה המקורי.

5. המבנה כולל 12 יחידות דיור שחלקן משמש למגורים וחלקן לחנויות. בין יחידות הנכס מצויות שתי חנויות במפלס הרחוב, האחת (חנות מס' 5) היתה מוחזקת בשכירות חופשית, מעל 30 שנה, בידי התובע מר דב נחשון וחברה בבעלותו " ד.א אופק ( מוצרי בריאות) בע"מ, והשנייה (חנות מס' 4) היתה מוחזקת בשכירות מוגנת על ידי ה"ה דבש אברהם ונחמה.

6. על בסיס ההיכרות רבת השנים בין הצדדים, פנה התובע לנתבעים והציע לרכוש את מלוא זכויות החכירה המהוונות בשתי החנויות הנ"ל (מס' 4 ו-5), וכן שני תאי שירותים הסמוכים להן ( להלן "הממכר").

7. לטענת הנתבעים, מבדיקה שערך בא כוחם דאז עו"ד מורן בן יצחק (להלן "עו"ד בן יצחק") מול רשות מקרקעי ישראל ( להלן "רמ"י"), דמי החכירה שהיה על הנתבעים לשלם לרמ"י לצורך הארכת הסכם החכירה, הסתכמו בסך של כ-350,000 ₪.

8. לטענת הנתבעים, ההערכה הנ"ל היוותה בסיס להתקשרות שלהם עם התובעים, ובהתבסס עליה, ועל סמך ההבנה המשותפת שהתגבשה בין הצדדים בנדון, הסכימו הנתבעים להתקשר עם התובעים בהסכם למכירת הממכר , וביום 16.12.13 נחתם בין הצדדים זיכרון דברים, שלפיו התחייבו הנתבעים למכור לתובעים את הממכר, תמורת סכום של 2 מיליון ₪ בתוספת מע"מ ( הואיל ואין מחלוקת בין הצדדים לגבי תוקפו המחייב של זיכרון הדברים, הוא יכונה להלן "ההסכם").

9. בהסכם התחייבו הנתבעים, בין היתר, לשלם לרמ"י את הסכום שיידרש על ידי האחרונה, לשם חידוש, היוון והארכת הסכם החכירה ( סעיף 6), וכן לרשום את הנכס כבית משותף בתוך לא יאוחר מחלוף 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם ( סעיף 9).

לעניין הסכומים שידרשו על ידי רמ"י להארכת חוזה החכירה, נקבע בהסכם כדלקמן:

סעיף 3.3:

"הרוכשים ישלמו למינהל מקרקעי ישראל את הסכום שידרש ע"י המינהל בגין חידוש חוזה החכירה, היוונו והארכת תוקפו ל-49 שנים וזאת בגבולות הסך שלא יעלה על 500,000 ( חמש מאות אלף) ₪. במידה וסכום הדרישה יפחת מהסך הנ"ל ישולם ההפרש לידי המוכרים, לאחר החתימה על הסכם החכירה.

הסך שישולם למינהל על ידי הרוכשים יהווה ויחשב חלק מהתמורה...."

בסעיף 3.5 נקבע כי מתוך יתרת התמורה בסך של 850,000 ₪:

"יופקד אצל עו"ד בן יצחק סך של 500,000 ( חמש מאות אלף) ₪ ( להלן" "סכום הנאמנות") להבטחת תשלום מס שבח מקרקעין וקבלת אישורי עירייה וועדה מקומית להעברה בפנקסי המקרקעין ( סך של 200,000 ₪) ורישום בית משותף וזכויות המוכרים בממכר ( סך של 300,000 ₪)".

סכום הנאמנות הנ"ל ישמש להבטחת קבלת מלוא האישורים הנ"ל ורישום הבית המשותף, הכל בתוך 12 חודשים ממועד חתימת הסכם זה ...."

לעניין פינוים של הדיירים המוגנים מחנות מס' 5 - הצדדים התחייבו לפעול במשותף לפינוי הדיירים הנ"ל תמורת סכום של 300,000 ₪ שישולם על ידי התובעים ויהווה חלק מהתמורה החוזית , וסוכם כי כנגד תשלום התמורה הנ"ל, יכנסו התובעים בנעלי הדיירים המוגנים ויחשבו כדיירים מוגנים עד לאחר שרמ"י תחתום על חידוש חוזה החכירה המהוון ( סעיף 3.2). עוד הוסכם כי לתובעים תינתן הזכות להשכיר את שתי החנויות מס' 4 ו-5 בשכירות משנה לצד ג' (סעיף 5).

בסעיף 13 נקבע פיצוי מוסכם בסך של 200,000 ₪ בגין הפרת ההסכם.

10. אין מחלוקת כי במעמד החתימה על ההסכם, שילמו התובעים לנתבעים סכום של 50,000 ₪, וכי ביום 27.2.14 קיבלו התובעים את החזקה בחנות מס' 4 לידיהם, לאחר ששילמו לדיירים היוצאים סכום של 300,000 ₪.

11. לטענת הנתבעים, מיד לאחר החתימה על ההסכם, הם פעלו נמרצות, הן באמצעות נתבע מס' 1 מר אריה בן דב ( להלן "הנתבע"), והן באמצעות עו"ד בן יצחק, לקידום חידוש חוזה החכירה מול רמ"י.

12. לטענת התובעים, ביום 16.6.15 , היינו כשנה וחצי לאחר החתימה על ההסכם, ולאחר פניות רבות אל הנתבעים ו/או בא כוחם דאז בבקשה להאיץ את קיום ההסכם, שלח בא כוחם של התובעים מכתב לב"כ הנתבעים שבו דרש, בין היתר, לקבל עדכון בדבר סטאטוס הטיפול מול רמ"י ומשרד מיסוי מקרקעין. בנוסף ביקשו התובעים כי כנגד ביצוע תשלום נוסף על חשבון התמורה, הם יופטרו מהמשך תשלום דמי שכירות בגין הממכר, אשר כבר היה מוחזק בידיהם כמתואר לעיל.

13. ביום 17.6.15 , השיב בא כוחם דאז לב"כ התובעים כי לאחר שהטיפול בתיק הופסק וחודש על ידי רמ"י מספר פעמים, ניתן אישור עקרוני להארכת תקופת החכירה, וכי התיק נמצא בטיפול שמאי מטעם רמ"י לשם קביעת דמי החכירה.

14. לאור הרצון המשותף של שני הצדדים להמשיך בעסקה, חתמו הצדדים ביום 30.6.15 על תוספת להסכם ( להלן "התוספת"), שלפיה הקדימו התובעים תשלום סכום של 450,000 ₪ על חשבון התמורה, ומאידך, ניתנה להם הנחה בשיעור של 40% מגובה דמי השכירות ששולמו בגין הממכר לאותה העת.

בנוסף התחייבו התובעים לשלם לנתבעים סכום נוסף של 200,000 ₪ בתוספת מע"מ על חשבון התמורה, בד בבד עם קבלת דרישת רמ"י לתשלום דמי חכירה, ובכפוף להמצאת אישור מס שבח על ידי הנתבעים ( סעיף 5 לתוספת ). את יתרת התמורה בסך של מיליון ₪ בתוספת מע"מ, התחייבו התובעים לשלם תוך 60 יום לאחר סיום הסדרת חוזה החכירה ברמ"י.

15. ביום 25.6.15 רשמו התובעים משכון על הנכס, להבטחת הסכומים ששולמו על ידם לרכישת הממכר.

16. ביום 4.10.15 שילמו הנתבעים את יתרת מס שבח בגין העסקה, וקיבלו אישור סופי ממס שבח לרישום בפנקסי המקרקעין. לעניין דמי החכירה המגיעים לרמ"י, טענו הנתבעים כי בפגישה שהתקיימה ברמ"י בסוף חודש 5/16 , נמסר לנתבע כי החוב לרמ"י מוערך בכ-7 מיליון ₪, וכי החלטה על הפחתת החוב טעונה אישור הנהלת רמ"י בירושלים.

17. לטענת התובעים, בחלוף כשנה ממועד החתימה על התוספת, ונוכח העובדה שהנתבעים לא קידמו את מילוי התחייבויותיהם החוזיות עד לאותו מועד, שב התובע והתריע בפניהם אודות הפרת ההסכם ועל כוונתו לנקוט בהליך משפטי. על כן, ביום 7.6.16 נפגשו הצדדים ובאי כוחם, ודנו באשר להמשך יישומו של ההסכם.

18. לטענת התובעים, בפגישה הנ"ל סוכם, בין היתר, כי נוכח העובדה שההסכם אינו קוצב לוח זמנים לקיום התחייבויות הצדדים, תינתן לנתבעים ארכה בת 6 חודשים להשלמת התחייבויותיהם על פי ההסכם, ולאחר מועד זה, ובהעדר הסדרת התחייבויותיהם על פי ההסכם, יראו הנתבעים כמי שהפרו את ההסכם הפרה יסודית על כל המשתמע מכך. עוד הוסכם כי כל תשלומי השכירות החל מחודש 5/16 ועד להשלמת העסקה יחשבו כחלק מתמורת הרכישה, וכי עובר להשלמת העסקה, יפגשו הצדדים ויגיעו להבנה במסגרת של פשרה, ביחס לניכוי מהתמורה של תשלומי שכר דירה ששולמו עד לחודש 5/16. להוכחת קיומו של הסיכום הנ"ל, הציגו התובעים התכתבויות שהתנהלו בין בא כוחם לבין עו"ד בן יצחק למחרת הפגישה הנ"ל ( נספחי ו/1, ו/2 ו-ז לתצהיר התובע).

הנתבעים הכחישו מכל וכל קיומו של הסיכום הנטען הנ"ל.

19. לטענת הנתבעים, לאחר השקעת מאמצים רבים והעברת הטיפול לעורך דין אחר ( הוא בא כוחם הנוכחי) לצורך קידום הטיפול מול רמ"י, נודע להם, ביום 29.8.16 , כי בהתאם לשומה שנערכה על ידי רמ"י, עליהם לשלם סכום של כ-1.3 מיליון ₪ לצורך הארכת חוזה החכירה.

יובהר כי השומה הנ"ל מתייחסת להארכת זכויות החכירה לגבי כלל הנכס על כל יחידותיו, לרבות שתי החנויות והשירותים המהווים את הממכר נשוא התביעה.

20. ביום 2.11.16 פנה ב"כ הנתבעים לרמ"י בבקשה לתיקון טעות בשומה הנ"ל.

21. על פי הנטען, בסמוך לאחר מכן, הוא פנה מספר פעמים טלפונית לב"כ התובעים וביקש לתאם עמו פגישה על מנת לדון בהמשך יישום ההסכם לאור קבלת דרישת רמ"י, אך לא נענה.

22. ביום 24.11.16 שיגר ב"כ הנתבעים מכתב אל ב"כ התובעים שבו ביקש תיאום פגישה בעניין ההסכם. ביום 28.11.16 הודיעו התובעים כי אינם מעוניינים בכל פגישה נוספת עם הנתבעים, וביקשו שהנתבעים ימלאו אחר התחייבויותיהם עד תום, שאם לא כן הם ימצו את מלוא זכויותיהם על פי ההסכם.

23. בהעדר מענה, פנה ב"כ התובעים, ביום 8.12.16 , במכתב לב"כ הנתבעים, ובו הודיע על ביטול ההסכם מחמת הפרתו היסודית על ידי הנתבעים. בנוסף, דרש השבת הסכומים ששולמו ותשלום פיצוי.

24. ביום 18.12.16 השיב ב"כ הנתבעים במכתב לב"כ התובעים שבו דחה את הטענות להפרה יסודית, וציין כי הנתבעים עושים את כל יכולתם על מנת ליישם את ההסכם בין הצדדים. בנוסף נדחו הטענות ביחס לפיצוי.

25. יום למחרת, 19.12.16, דחתה רמ"י את הבקשה לתיקון השומה, וצירפה שוב את דרישת התשלום על סך של כ-1.3 מיליון ₪, שהמועד האחרון לתשלומה היה 18.1.17.

26. ביום 1.2.17 אישרה רמ"י את פריסת הסכום ל-48 תשלומים לבקשת הנתבעים .

27. ביום 20.12.16 , הגישו התובעים את התביעה דנן שבמסגרתה עתרו לחייב את הנתבעים בתשלום סכום של 1,576,950 ₪, המורכב מסך של 800,000 ₪ בגין השבת הסכומים ששולמו על ידם במסגרת ההסכם, סך של 200,000 ₪ בגין פיצוי מוסכם, סך של 169,940 ₪ בגין השבת דמי שכירות, סך של 94,928 ₪ בגין השקעות שהושקעו להשבחת הממכר, סך של 130,000 ₪ בגין הוצאות מימון בנקאי, וסך של 26,800 ₪ בגין שכ"ט עו"ד ששולם בגין עריכת ההסכם.

התביעה הוגשה תחילה כנגד נתבעים 1 ו-3 (מר אריה בן דב וגב' רונן רבקה, בניו של המנוח) וכנגד גיסתם גב' רחל בן דב ז"ל. אולם למרבה הצער, גב' רחל בן דב ז"ל הלכה לעולמה במהלך ניהול המשפט, ובנותיה גב' ורד שלי וגב' סיגל דהן צורפו בהסכמה כחליפיה.

28. הנתבעים הכחישו מכל וכל את טענות התובעים, וטענו כי התובעים הם אלה שהפרו את ההסכם הפרה יסודית, והם אלה שמנעו את קיומו בחוסר תום לב. בנוסף הכחישו הנתבעים את הנזקים שנתבעו על ידי התובעים, ואת הקשר בינם לבין ההפרות המיוחסות להם על ידי התובעים.

29. בתחילת המשפט, הסכימו הצדדים על ביטול ההסכם והתוספת, ועל השבת הסכומים ששולמו על ידי התובעים בגין הממכר בסך של 800,000 ₪, ועל החזרת החזקה בממכר לידי הנתבעים, בכפוף לזכויות קיימות של שוכרי משנה בממכר. הסכמה זו קיבלה תוקף של פסק דין, ובעקבותיה תוקן סכום התביעה לסך של 624,912 ₪.

30. לאחר מכן, הסכימו הצדדים על העברת המחלוקות שנותרו ביניהם להליך גישור, אולם הליך זה לא צלח. על כן הוגשו תצהירי עדויות ראשיות מטעמם, ונשמעו חקירותיהם של התובע והנתבע.

31. בטרם אסיים את הפרק העובדתי אציין עוד מספר נקודות:

א. לאחר ביטול ההסכם, ומשנודע לו כי קיימת היתכנות לסיום ההליכים מול רמ"י, פנה התובע לנתבע והציע לו לחזור הדדית מביטול ההסכם ולקיימו, אולם הנתבעים דחו את ההצעה, והציבו תנאים חדשים לחידוש ההסכם.

ב. לאחר ביטול העסקה, הוציאו הנתבעים את כלל הבניין למכירה כנגד תשלום סך של 11,500,000 ₪ בתוספת מע"מ.

ג. בשנת 2018 מכרו הנתבעים את אחת החנויות נשוא התביעה תמורת סכום של 1.2 מיליון ₪. לטענתם, מסכום התמורה שנתקבל, הם סילקו את החוב לרמ"י בגין דמי חכירה.

32. דיון

על פי ההשתלשלות שתוארה לעיל עולה כי הצדדים חתמו על ההסכם ביום 16.12.13, וכי ההסכם בוטל על ידי התובעים בשל אי הסדרת זכויות החכירה מול רמ"י, ביום 8.12.16, היינו בחלוף כשלוש שנים ממועד החתימה עליו.

33. לאחר ביטול ההסכם, השבת הסכומים והחזרת החזקה בממכר לנתבעים כמתואר לעיל, המחלוקת שנותרה להכרעה בין הצדדים היא זכאותם של התובעים לפיצויים הנתבעים על ידם במסגרת התביעה דנן .

34. לצורך שלילת זכאותם של התובעים לפיצויים, טענו הנתבעים כי ביטול ההסכם על ידי התובעים נעשה שלא כדין ובחוסר תום לב, ובנסיבות שאינן מזכות את התובעים בפיצויים הנתבעים על ידם.

35. בכדי לבסס את עמדתם הנ"ל, העלו הנתבעים טענות במישורים שונים כפי שיפורט להלן.

טעות משותפת

הנתבעים טענו כי ההסכם התבסס על הבנה משותפת עם התובעים שלפיה דמי החכירה אשר יידרשו הנתבעים לשלם לרמ"י לצורך הארכת חוזה החכירה, לא יעלו על סכום של כ-500,000 ₪ לכל היותר, ולתמיכת טענתם הנ"ל הם הפנו לאמור בסעיף 3.3 המצוטט בסעיף 9 לעיל. על כן לשיטתם , משחרגו דמי החכירה מהסכום הנ"ל, בפנינו טעות משותפת בכריתת ההסכם, המאיינת את תוקפו של ההסכם והשוללת מהתובעים את הזכות לפיצויים.

36. אינני מקבלת טענה זו. להבדיל מהידיעה שלפיה היה על הנתבעים להסדיר את זכויות החכירה של הנכס ברמ"י לצורך מימוש ההסכם, והסכמת התובעים לשלם לרמ"י, על חשבון התמורה החוזית, סכום שלא יעלה על סך של 500,000 ₪ לצורך חידוש חוזה החכירה, התובע חזר והדגיש כי מעולם לא התגבשה בין הצדדים הבנה משותפת שלפיה ביצוע ההסכם כפוף לתקרת סכום מקסימלית של דמי חכירה אשר ידרשו על ידי רמ"י לצורך חידוש החכירה. ודוק', במועד כריתת ההסכם, שני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין, והדעת נותנת כי ככל שזו היתה הבנתם או כוונתם המשותפת של הצדדים על פי הנטען, הדבר היה מקבל ביטוי מפורש בהסכם שנחתם ביניהם, בדומה להסכמה שקיבלה ביטוי מפורש בהסכם בעניין פינוי הדיירים המוגנים, ושלפיה נקבע כי "לא הגיעו הצדדים להסכמה עם הדיירים המוגנים בתוך 60 יום ממועד חתימת חוזה זה, יהיה החוזה בטל ומבוטל וכל צד ישיב למשניהו את שקיבל ממנו" ( ראה סעיף 3.2). ברם, עיון בהסכם מלמד כי ההבנה המשותפת הנטענת על ידי הנתבעים לא זכתה לכל ביטוי בהסכם, בין אם במפורש ובין אם במרומז, והדבר אך מחזק את טענת התובעים בדבר אי קיומה של "ההבנה המשותפת" הנטענת הנ"ל.

37. יתרה מכך, הטענה בדבר קיום הבנה משותפת כאמור, לא הועלתה בשום התכתבות שהתנהלה בין הצדדים, אף לא לאחר שנודע לנתבעים כי דרישת רמ"י עמדה על סכום של 1.3 מיליון ₪, והדבר אומר דרשני!

38. ההיתלות של הנתבעים בסעיף 3.3 לצורך הוכחת קיומה של ההבנה הנטענת, דינה להיכשל, שכן עסקינן בסעיף שגרתי כמקובל בחוזים רבים, ושתכליתו קביעת מנגנון שמטרתו להבטיח את קיום התחייבויות הצדדים ומימוש ההסכם. לא זו אף זו, הסכום של 500,000 ₪ שנקבע בסעיף הנ"ל נועד להבטיח תשלום מיסים שונים ורישום בית משותף, מלבד דמי חכירה.

39. לאור האמור, הנני קובעת כי לא הוכח קיומה של "הבנה משותפת" כטענת הנתבעים, וכי דין טענת הנתבעים בדבר קיום טעות משותפת בכריתת ההסכם, להידחות.

40. תנאי מתלה

הנתבעים טענו כי הסכמת רמ"י הינה תנאי מתלה בהסכם, כהגדרת מונח זה בסעיף 27( א) לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן "חוק החוזים").

אולם גם טענה זו אין בידי לקבל מהנימוקים שלהלן:

א. כפי שנקבע לעיל, בהסכם שנחתם בין הצדדים אין אזכור לקיומו של תנאי מתלה כאמור, ומאידך, לא הוכח כי זה היה אומד דעתם של הצדדים בעת כריתת ההסכם.

ב. בניסיון להתגבר על מצב נתון זה ניסו הנתבעים להיתלות בחזקה הקבועה בסעיף 27( ב) לחוק החוזים שזו לשונה "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה". אולם חזקה זו אינה יכולה לחול במקרה שבפנינו, שכן אין עסקינן בהסכם הטעון הסכמת צד שלישי, ובמקרה שבפנינו רמ"י, אלא בהסכם הנשען על התחייבות שקיומה תלוי אך ורק בנתבעים, ושהאחרונים נטלו על עצמם בבחינת סיכון מחושב, לאחר שבדקו לטענתם, באמצעות בא כוחם דאז, את גובה דמי החכירה שיחולו על העסקה ואת ההיתכנות הכלכלית למימושה. יפים בעניין זה הדברים שנאמרו ברע"א 4481/90 ישראל אהרן ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ ואח', מז(3), 427):

"הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהו בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו ( ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו"

וגם דברים שנאמרו בע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י. מ. ש. אילן נהול והשקעות בע"מ, מו (3), 350):

"כידוע, כרוך כל חוזה בנטילת סיכון ובהעברת סיכון... מובן מאליו, שכאשר חוזה כרוך בהעברת סיכון או בנטילת סיכון, אין הצד שקיבל על עצמו סיכון כזה זכאי להתלונן שהסיכון התממש בדרך שאינה נוחה לו"

אין באמור לעיל כדי להתעלם מהעובדה שהסכמת רמ"י הינה תנאי דרוש למימוש העסקה, אולם קיומו של תנאי זה תלוי אך ורק בנתבעים כמצוין לעיל, ובסעיף 28(א) לחוק החוזים נקבע כי "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו", וזהו המקרה שבפנינו.

42. הסכם תוצאה או הסכם שתדלות?

הנתבעים טענו כי ההסכם שנחתם בין הצדדים הינו הסכם השתדלות להבדיל מהסכם תוצאה, ולכן אין להטיל עליהם אחריות בגין ביטולו.

בע"א 2887/91 בן ציון גול ואח' נ' אליצור אוריעל ואח' (פורסם בנבו, 28.09.1995) נידונה האבחנה בין חיוב הש תדלות לבין חיוב תוצאה, ונקבע כי "חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט באמצעים המתאימים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה. חיוב תוצאה, לעומתו, הוא חיוב שעניינו השגת תוצאה מסויימת...".

בענייננו, ההסכם בין הצדדים הינו הסכם תוצאה לכל דבר ועניין, שנחתם למען השגת מטרה, הלא היא העברת זכויות החכירה המהוונות בממכר לתובעים. תימוכין למסקנה זו ניתן לראות בנוסח ההסכם וההתחייבויות שנכללו בו, שהינן התחייבויות מוגדרות ומוחלטות ובלתי מסויגות שמטרתן השגת התוצאה הנ"ל, להבדיל מ חיובי השתדלות.

43. קיום ההסכם תוך זמן סביר

הנתבעים טענו כי לא הוכח קיומה של התחייבות חוזית או לבר חוזית מצד הנתבעים למועד הסדרת החכירה מול רמ"י, ולחילופין, כי התקופה שבה הוסדרו זכויות החכירה ברמ"י על ידם עומדת במבחן הסבירות. במצב דברים זה, טענו הנתבעים כי ביטול ההסכם על ידי התובעים נעשה שלא כדין.

44. אין חולק כי ההסכם לא נקב במועד מוגדר להסדרת הארכת חוזה החכירה עם רמ"י.

סעיף 26 לחוק החוזים קובע כי פרטים שלא נקבעו בחוזה יהיו לפיו הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג. סעיף 41 לחוק קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".

בענייננו, ממועד החתימה על ההסכם ועד שהתובעים הודיעו על ביטולו חלפו כשלוש שנים, ולא שוכנעתי, וגם לא הוכח, כי פרק זמן זה הוא פרק זמן שעומד במתחם הסבירות לצורך הסדרת זכויות החכירה ברמ"י, בחוזים מסוג זה בכלל ובהסכם מהסוג שבפנינו בפרט. נוסף על כך, מלבד טענות כלליות בדבר המאמצים שנעשו על ידי הנתבעים להסדרת חוזה החכירה מול רמ"י, לא הוצגו ראיות ולא הובאו עדויות בנוגע למאמצים הנטענים, ואף לא הובא לעדות עו"ד בן יצחק, שיכול היה לשפוך אור על המאמצים הנ"ל. ואם לא די בכך, הוכח כי הנתבעים קיבלו לידיהם את שובר תשלום דמי החכירה של רמ"י , על סך של 1.3 מיליון ₪ , בחודש 8/16, היינו כארבעה חודשים לפני תום הארכה המוסכמת מיום 7.6.16, וכי תשלום הסכום הנ"ל הוסדר על ידם ביום 1.2.17. ככל שהעמידה בתנאי ההסכם היתה בראש מעיינם של הנתבעים , לא ניתן הסבר מניח את הדעת מדוע הם לא שילמו את הסכום הנ"ל תחת מחאה, עד אשר ימצו את הליך תיקון השומה שננקט על ידם , ואשר לא הניב פרי כפי שהתברר בדיעבד (ראה סעיפים 20 ו-25 לעיל).

45. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, ובנוסף לו, הוכח כי ביום 7.6.16 התקיימה פגישה בנוכחות הצדדים ובאי כוחם שבמהלכה הושגו הסכמות בין הצדדים, שלפיהן סוכם, בין היתר, כי הנתבעים יפעלו ויעשו כמיטב יכולתם על מנת להביא בהקדם להסדרת זכויות החכירה שלהם בממכר מול רמ"י, וכי תינתן להם ארכה בת ששה חודשים לצורך כך. הסיכום הנ"ל הועלה על הכתב במכתבי בא כח התובעים מיום 8.6.16 (נספחי ו/1 ו-/2 לתצהיר התובע), וקיומו אושר על ידי בא כוחם דאז של הנתבעים עו"ד בן יצחק, במכתבו שצורף כנספח ז' לתצהיר התובעים.

במכתב ב"כ התובעים מיום 8.6.16 שסומן ו/2 נכתב, בין היתר, כדלקמן:

"נוכח העובדה כי ההסכם אינו קוצב זמן לקיום התחייבויות מרשיך ביחס להסדרת החכירה על שמם, עניין הדרוש לשם יישום ההסכם, ניתנת בזאת למרשיך ארכה לקיום התחייבותם זו עד לא יאוחר מחלוף 6 חודשים מועד מכתבי זה.

לאחר מועד זה ובהיעדר הסדרת האמור יראו מרשי את מרשיך כמי שהפרו ההסכם הפרה יסודית על כל המשתמע מכך"

46. הנתבעים הכחישו את קיומו של הסיכום הנ"ל, אולם ההכחשה הנ"ל הועלתה על ידם בעלמא, ומבלי שהנתבעים טרחו להזמין לעדות את עו"ד בן יצחק, אשר אישר בכתב את קיומו של הסיכום הנ"ל כמצוין לעיל . ברי הוא כי אי זימונו של עו"ד בן יצחק לעדות בנסיבות המקרה שבפנינו, פועל לרעתם של הנתבעים על פי ההלכה הפסוקה . מסיבה זו לא ניתן היה גם לקבל את טענת הנתבעים שלפיה האישור של עו"ד בן יצחק התייחס אך למכתב אחד מבין שני המכתבים שנשלחו לו על ידי בא כח התובעים , קל וחומר משלא הוכח לאיזה מכתב התייחס האישור הנ"ל.

47. בניסיון להתגבר על מצב נתון זה, טענו הנתבעים כי האישור שניתן על ידי בא כחם דאז כמתואר לעיל, לא נועד לשנות מהתחייבויות הצדדים על פי ההסכם ו/או לקבוע מועדים שלא נקבעו בו, ומכל מקום הוא נעדר כל תוקף מחייב כלפיהם.

גם טענה זו דינה להידחות, שכן פעולותיו של עו"ד בן יצחק מחייבות את הנתבעים מכח יחסי השליחות שהיו קיימים ביניהם, הגם שיוזכר כי הנתבעים נכחו בפגישה שבה סוכם הסיכום מיום 7.6.16, ולא הוכח כי נשלחה על ידם כל הודעה לבא כוחם דאז אודות חריגה משליחות ו/או שננקט על ידם כל הליך בעניין זה.

48. המסקנה היא אפוא, שהנתבעים כשלו מלקיים את התחייבותם להסדרת זכויות החכירה המהוונות ברמ"י בתוך זמן סביר , ולחילופין, לא מילאו אחר התחייבותם הנ"ל תוך ששה חודשים על פי הסיכום מיום 7.6.16, היינו עד ליום 7.12.16, ובמצב דברים זה, קמה לתובעים הזכות לבטל את ההסכם ביום 8.12.16 עקב ההפרה הנ"ל, וכך נהגו.

49. ביטול ההסכם על ידי התובעים בחוסר תום לב, האמנם?

הנתבעים טענו כי ביטול ההסכם על ידי התובעים נעשה בחוסר תום לב, מיד לאחר תום המועד שהוקצב להסדרת זכויות החכירה ברמ"י על פי הסיכום מיום 7.6.16, וחרף ידיעתם של התובעים אודות קבלת דרישת התשלום מאת רמ"י בחודש 8/16, ותוך דחיית כל ניסיון למפגש בינם לבין התובעים עובר למועד זה.

בעדותו מסר התובע כי ההודעה על ביטול ההסכם באה לאחר שכלו כל הקיצים, ולאחר שכל המפגשים שהתקיימו עם הנתבעים לא הניבו פרי. עוד הוסיף ומסר כי הנתבעים לא יידעו אותו, בחודש 8/16, אודות קבלת שובר התשלום מרמ"י על סך של 1.3 מיליון ₪, וכי המידע הזה הובא לידיעתו רק לאחר ביטול ההסכם, ועדותו היתה אמינה בעיני. וכך אמר בעדותו:

"לא ידעתי. לא ידעתי כלום, מאומה. לא היה רמז, לא היה רמז. הם אמרו שבוא ניפגש, אנחנו מבינים שזה עוד פגישה כמו עוד 3 שנים של פגישות שלא יצא כלום. הם החזיקו שובר בידם שהם קיבלו אותו באוגוסט והם לא שילמו אותו. הם יכלו להגיד ש-'קיבלנו, אנחנו רוצים עוד דקה'. היינו נותנים. אני רציתי אחרי, אחרי, אחרי ביטולי העסקה ואחרי, פניתי אליהם פעמיים להחזרת ההסכם. הם לא היו מעוניינים, לא רצו לקבל. אמרו 'עכשיו כבר סיפור אחר " (עמ' 17 ש' 30-28)

אמנם הנתבעים טענו כי הם יידעו את התובעים אודות קבלת השובר של רמ"י בחודש 8/16, אולם לא יכולתי לקבל את טענתם הנ"ל אשר לא נתמכה בכל ראיה שהיא. לא זו אף זו, יוזכר כי התובעים התחייבו לשלם לנתבעים סכום נוסף על חשבון התמורה החוזית , בסך של 200,000 ₪, בכפוף להמצאת אישר מס שבח ודרישת תשלום מאת רמ"י על ידי הנתבעים (ראה סעיף 14 לעיל), והעובדה שהנתבעים לא פנו לתובעים, עוד בחודש 8/16, בדרישה לקבלת הסכום הנ"ל חרף קיום האישורים הנ"ל בידיהם, חיזקה בי את הרושם באמיתות גרסתם של התובעים בדבר אי יידועם אודות קיום השובר הנ"ל בידי הנתבעים, עד לאחר ביטול ההסכם.

50. בנסיבות שתוארו לעיל, לא שוכנעתי בטענת הנתבעים כי ביטול ההסכם על ידי הנתבעים נעשה בחוסר תום לב.

51. לאור כל האמור לעיל, הנני קובעת כי ביטול ההסכם על ידי התובעים נעשה כדין, לאחר שהנתבעים הפרו את התחייבויותיהם החוזיות להעברת זכויות החכירה המהוונות בממכר לתובעים ורישום המבנה כבית משותף, ובנסיבות אלה, זכאים התובעים לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם עקב הביטול הנ"ל.

52. פיצויים

התובעים עתרו לחייב את הנתבעים בתשלום פיצויים כדלקמן:

פיצוי מוסכם

התובעים עתרו לחייב את הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 13 להסכם, שזו לשונו:

"יתחרט צד על ביצועו של זכרון דברים זה ו/או יפר את יישומו ישלם לצד השני סך של 200,000 (מאתיים אלף) ₪ כפיצוי מוסכם"

53. אין חולק כי לאחר החתימה על ההסכם וקבלת החזקה בממכר לידיהם (חנות מס' 4), המשיכו התובעים לשלם לנתבעים את דמי השכירות החלים על הממכר, והשכירו אותו בשכירות משנה, בהסכמת הנתבעים, ושלשלו את דמי שכירות המשנה לכיסם.

הנתבעים טענו כי התובעים הפיקו רווח משכירות המשנה שמסתכם בסכום העולה על 622,000 ₪, ומשכך אין הם זכאים לפיצוי המוסכם. לחילופין טענו כי בנסיבות העניין קיימת הצדקה להפחתת הפיצוי המוסכם בצורה משמעותית. בנוסף טענו כי הפיצוי המוסכם מהווה "כפל פיצוי".

54. סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע כדלקמן:

"א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

(ב) הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה"

כבר נפסק כי בהיזקקותו של בית המשפט לסעיף 15 לחוק התרופות, עליו להתבונן על ציפיית הצדדים במועד שבו נכרת החוזה ולא ביחס לנזק שנגרם בפועל או ביחס לסכום ששולם בפועל על פי ההסכם , וכי התערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם תיעשה במשורה ובמקרים חריגים בלבד. עוד נפסק כי כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר, ולוּ בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה, יותיר בית המשפט את הפיצוי על כנו ולא יפחיתו (ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' BETTER PLACE INC ואח', פורסם בנבו, 13.12.2017).

55. בענייננו, העובדה שהתובעים הצליחו להשכיר את הממכר בשכירות משנה ולהפיק רווח משמעותי כנטען על ידי הנתבעים (ראה סעיף 53 לעיל), תומכת במסקנה כי הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, ואשר הצדדים יכלו לצפותו במועד כריתת ההסכם, עומד במבחן הסבירות , והעובדה שהתובעים הפיקו רווח משכירות המשנה, כמו גם שיכלו להמשיך ולהפיק רווח ככל שההסכם לא בוטל עקב הפרתו על ידי הנתבעים, אינה אמורה להשליך על זכותם לקבלת הפיצוי המוסכם, במיוחד כאשר "הרווח" הנ"ל הינו תולדת מחדליהם של הנתבעים בקיום התחייבויותיהם החוזיות במשך תקופה ארוכה.

יתרה מכך, הוכח כי לאחר ביטול ההסכם, מכרו הנתבעים את אחת החנויות נשוא הממכר תמורת סכום של 1.2 מיליון ₪. תמורה זו מעידה על הרווח הפוטנציאלי המשמעותי שהיה מנת חלקם של התובעים לוּ קוים ההסכם על ידי הנתבעים, וסביר להניח כי רווחים מהסוג הזה עמדו לנגד עיניהם של הצדדים המתקשרים עת קביעת גובה הפיצוי המוסכם על ידם .

מהטעמים הנ"ל לא מצאתי לנכון להתערב בפיצוי המוסכם שנקבע על ידי הצדדים, והנני קובעת כי התובעים הוכיחו את זכאותם לפיצוי הנ"ל בסך של 200,000 ₪.

56. החזר דמי שכירות

התובעים עתרו לחייב את הנתבעים להשיב להם את דמי השכירות ששולמו על ידם בגין הממכר, בתקופת קיומו של ההסכם , בסך של 195,300 ₪, תוך שהם מפנים למכתב בא כחם מיום 8.6.16 (נספח ו/1 לתצהיר התובעים), שבו סוכם כי "עובר להשלמת העסקה יפגשו הצדדים ויגיעו להבנה במסגרת של פשרה, ביחס לניכוי מהתמורה של תשלומי שכה"ד ששולמו עד מאי 2016" (סעיף 3 ב מכתב).

57. לא שוכנעתי כי קמה לתובעים הזכות לקבל חזרה את דמי השכירות הנתבעים, משני טעמים: א. הסיכום שצוטט במכתב לעיל התבסס על הציפיה שההסכם יקוים, ומשבוטל ההסכם, אין יותר נפקות לסיכום הנ"ל. ב. זכאותם של התובעים לקבל דמי שכירות משנה נשענת על החזקתם של התובעים בממכר כדין, היינו כנגד תשלום דמי שכירות לנתבעים. השבת דמי השכירות ל ידי התובעים, משמיטה את הבסיס החוקי לקבלת דמי שכירות המשנה על ידם.

אי לכך, לא שוכנעתי כי יש לפסוק לתובעים פיצוי בגין דמי השכירות הנ"ל.

58. פיצוי בגין השקעות בממכר והשבחתו

התובעים טענו כי לצורך השכרת הממכר בשכירות משנה, הם שיפצו והשביחו את הממכר בעלות של 94,928 ₪. ברם, לתצהיר התובע צורפו קבלות המעידות על הוצאות בסכום כולל של 75,554 ₪.

59. הנתבעים טענו כי לא חלה עליהם חובה להחזיר לתובעים את ההוצאות הנ"ל, שכן ביחס לחנות מס' 4, הצהירו התובעים כי קיבלו את החנות הנ"ל מהדיירים המוגנים לשביעות רצונם, וביחס לחנות מס' 5, טענו הנתבעים כי התובעים כלל לא היו רשאים לערוך שינויים כלשהם בחנות זו, וביחס לשני תאי השירותים, טענו הנתבעים כי שירותים אלה לא היו חלק מהסכם השכירות. עוד טענו הנתבעים כי הפיצוי המוסכם נועד לכסות נזקים ב דמות ההשקעות הנטענות, ומשכך עסקינן בכפל פיצוי.

60. אין בידי לקבל טענות אלה. הוכח כי הנתבעים ידעו אודות ביצוע השיפוצים בממכר על ידי התובעים, ולא נקפו אצבע ולא הביעו כל התנגדות לכך. לא זו אף זו, העבודות שבוצעו השביחו את הממכר והסבו לנתבעים התעשרות על חשבונם של התובעים, ובמצב דברים זה, לא ישמעו הנתבעים בטענה כי לא חלה עליהם חובה להשבת הסכומים הנ"ל, קל וחומר כאשר הם אלה שמנעו את קיום ההסכם.

61. טענת הנתבעים כי חלק מההשקעות הנטענות אינן קשורות לממכר, לא הוכחה כדבעי, ומכל מקום, הנתבעים ידעו על ביצוע ההשקעות הנ"ל ולא נקפו אצבע כמצוין לעיל. גם טענת הנתבעים שלפיה חלק מההוצאות הנטענות שולמו על ידי שוכרי המשנה, לא הוכחה כדבעי.

62. מקובלת עלי טענת הנתבעים כי יש להפחית את רכיב המע"מ מההוצאות הנתבעות, בסכום כולל של 11,406 ₪.

63. הנתבעים לא הצליחו להוכיח כי עלות ההשקעות נכללת ברכיב הפיצוי המוסכם שנקבע בין הצדדים , ומשכך, אין בפנינו כפל פיצוי כטענתם.

64. לאור האמור הנני קובעת כי על הנתבעים לפצות את התובעים בגין השקעותיהם בממכר בסכום כולל של 64,148 ₪.

65. שכ"ט עו"ד בגין עריכת ההסכם

התובעים עתרו לחייב את הנתבעים לשלם להם פיצוי בגין הסכום ששולם לבא כחם בעבור עריכת ההסכם בסך של 26,800 ₪.

הנתבעים טענו כי לא הוכח אם הסכומים המופיעים בקבלות שהוצגו על ידי התובעים, שולמו בעבור עריכת ההסכם או בעבור שירות משפטי אחר, וכי מכל מקום עסקינן בכפל פיצוי.

66. הטענה כי הסכומים המופיעים בקבלות שולמו בעבור שירותים משפטיים אחרים, לא הוכחה על ידי הנתבעים, הגם שהסכום הנתבע בגין שכר טרחה הינו סכום סביר ומקובל בעסקאות מהסוג הזה. גם הטענה של כפל פיצוי לא הוכחה על ידי הנתבעים.

67. על כן הנני קובעת כי על הנתבעים לפצות את התובעים בגין שכ"ט עו"ד בסך של 26,800 ₪.

68. הוצאות מימון בנקאי

התובעים טענו כי הם נאלצו ליטול הלוואות בנקאיות לצורך מימון העסקה, וכי על הנתבעים לפצותם בגין הריבית ששולמה על ידם בגין ההלוואות הנ"ל בסכום של 117,970 ₪.

אולם טענתם הנ"ל של התובעים לא נתמכה בראיות ענייניות וממשיות ו/או בחוות דעת מקצועית המלמדת על ההלוואות שניטלו בקשר לעסקה, על הריביות ששולמו, ועל הקשר בינם לבין העסקה נשוא התביעה.

על כן הנני קובעת כי התובעים לא הוכיחו זכאותם לפיצוי זה.

69. סוף דבר

לאור כל האמור לעיל, הנני מחליטה לקבל את התביעה, ומחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסך של 290,948 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף הנני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים אגרת משפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪, והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ' אלול תש"פ, 09 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ע"י ב"כ עוה"ד צ. הרשקוביץ
נתבע: סיגל דהן
שופט :
עורכי דין: