ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין דוד ריטרסקי נגד חברת גוש 6368 חלקה 172 בע"מ :

בפני כבוד ה שופטת חנה קיציס

תובע

דוד ריטרסקי

נגד

נתבעים

  1. חברת גוש 6368 חלקה 172 בע"מ
  2. גור בן ארי
  3. משה בן אלי

פסק דין

תביעה לפיצויים בסך 2,600,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו לתובע, לטענתו, עקב הפרת הסכם.

רקע
התובע הוא הבעלים של חלקה 345 בגוש 6368 במקרקעין המצויים ברמת סיב בפתח תקווה, חלקה אשר נוצרה כתוצאה מאיחוד החלקות 171 וחלק מחלקה 200.
הנתבעת הייתה, בזמנים הרלוונטיים, הבעלים של חלקה 172 בגוש הנ"ל. לאחר שהוגש כתב התביעה, מכרה הנתבעת את זכויותיה בחלקה (חלקה 171 תכונה להלן "חלקת התובע" וחלקה 172 תכונה להלן "חלקת הנתבעת").
הנתבע 2 הוא דירקטור ובעל תפקידים נתבעת; הנתבע 3 הוא בעל מניות ודירקטור בנתבעת.
חלקות הצדדים סמוכות זו לזו, וביניהן הפריד שטח ששימש לדרך כיעודו על פי התב"ע. דרך זו היא חלק מחלקה 200 שהייתה בבעלות עיריית פתח תקווה (להלן: "חלקת הדרך" או "חלקה 200").
ביום 11.6.1995 פורסמה למתן תוקף תכנית פת/10/2000 (להלן: "תכנית 10"). התכנית חלה על חלקות שונות בגוש 6368 וביניהן חלקת התובע וחלקת הנתבעת. התכנית נועדה לקבוע הוראות בניה ובינוי באזורי תעשיה בעיר פתח תקווה. בסעיף 17 לתקנון התכנית נקבע כי "לא תותר כל חניה בחצר למעט פריקה וטעינה".
התובע ביקש לרכוש את חלקת הדרך ולהשתמש בה להשלמת בנייה בחלקת התובע. לפיכך, יזם והגיש את תכנית פת/27/1151 (להלן: "תכנית 27") אשר נועדה לשנות את ייעוד חלקת הדרך מיעוד "דרך" ליעוד "תעשיה". בס' 15 לתקנון התכנית נקבע כי תינתן זכות מעבר לחלקה 172 בלבד כפי שסומן בתשריט התכנית. בתשריט סומן שטח חלקת הנתבעת, הגובל בחלקת הדרך, כ"אזור פריקה וטעינה".
ביום 13.6.1995 הודיע סגן מנהל אגף התכנון בעיריית פתח תקווה לנתבעת כי בדעת הוועדה המקומית לבטל את הדרך שממערב לחלקת הנתבעת, באמצעות שינוי תכנית המתאר.
ביום 15.11.1995 השיבה הנתבעת, כי כוונת העיריה להעביר את חלקת הדרך לטובת חלקת התובע עלולה לפגוע בה ולכל הפחות יש להותיר רצועה ברוחב של לפחות 6 מ' + מדרכת מילוט כאשר רצועה זו תירשם כשטח ציבורי או שתירשם בה זכות מעבר והנאה מלאה לציבור, והכל בכדי לאפשר כניסה וחניה ניצבת בתחום חלקת הנתבעת לאורך קו הגבול המערבי.
בשנת 1996 או בסמוך הגישה הנתבעת בקשה להיתר בניה לבניית בניין בחלקת הנתבעת.
ביום 27.2.1996 הגיש התובע התנגדות לבקשת הנתבעת.
ביום 17.3.1996 חתמו הצדדים על הסכם (להלן: "ההסכם"), במסגרתו התחייבו, בין היתר, כי לא יגישו התנגדות לכל תכנית שתוגש על ידי מי מהם (ס' 3 להסכם).
התובע התחייב לחזור בו מההתנגדות לבקשת ההיתר. הנתבעת התחייבה לחזור בה מטענותיה במכתבה מיום 15.11.1995, לגבי השטח הציבורי וכן התחייבה שלא להתנגד לתכנית 27 ולצורך כך לחתום על כל מסמך נדרש (ס' 4 להסכם).
הנתבעת הצהירה כי ידוע לה שהתובע עומד להגיש תכנית להקמת מרתף תת קרקעי בן 4-2 קומות וכי היא מוותרת על זכות השימוש בדרך העוברת לאורך הגבול שבין החלקות במשך תקופת בניית המרתף, עד לגמר יציקת רצפת המבנה שיוקם על גבי המרתף במפלס הכביש (ס' 5 להסכם).
סוכם כי הנתבעת תפתח פתח בקיר המרתף התת קרקעי שישמש כמעבר לכלי רכב בין המרתף התת קרקעי שבמגרש הנתבעת לבין המרתף במגרש התובע, ככל שיבנה מרתף שכזה. במקרה זה תירשם זיקת הנאה שתבטיח את המעבר (ס' 9 להסכם).
ביום 8.5.1996 הודיע התובע למחלקת ההנדסה בעיריית פתח תקווה על הסרת התנגדותו לבקשת ההיתר שהגישה הנתבעת. במקביל הודיעה הנתבעת על הסרת התנגדותה לתכנית התובע.
ביום 21.5.2002 פורסמה למתן תוקף תכנית 27.
בשנת 2006 נחתם הסכם בין התובע והעירייה במסגרתו רכש התובע את חלקת הדרך (להלן: "הסכם הרכישה"). ההסכם זה הועבר לאישורו של משרד הפנים אך האחרון סירב לאשרו מאחר ולא הוגדר בתכנית 27 שחלקת הדרך תהפוך לחלק מחלקת התובע, ודרש הכנת תכנית אשר תגדיר במפורש את השטח כשטח להשלמה לחלקת התובע.
בשנת 2010 הגיש התובע את תכנית פת/מק/27/1151א (להלן: "תכנית 27א"), שנועדה לאחד בין חלקת התובע לחלקת הדרך. בפרק ייעודי הקרקע והשימושים נקבע כי הקרקע מיועדת לתעשיה ו"לשטח להשלמה וזכות מעבר". בס' 1.6 לתכנית נקבע כי היא כפופה לתכנית 10.
ביום 14.12.2010 הגישה הנתבעת לוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה התנגדות לתכנית 27א, וטענה כי התכנית עלולה לפגוע בזכות המעבר שכן זו תלויה ברצונו הטוב של התובע. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדות ביום 23.10.2011 והחליטה לתת תוקף לתכנית.
הנתבעת הגישה ערר על החלטת הועדה המקומית. ביום 21.12.2011 נדחה הערר על ידי ועדת ערר מחוזית (ערר 392/11). במקביל להגשת הערר התקיים דיון בתכנית 27א בפני הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה (לפי סעיף 109 בחוק התכנון והבניה). ביום 28.2.2011 הבהירה הועדה המחוזית כי התכנית טעונה אישור השר, כי חסרה טבלת איזון וחלוקה/הקצאה וכי היזם אינו בעל הקרקע ולפיכך לא היה רשאי ליזום את התכנית.
ביום 28.11.2012 ניתן אישור שר הפנים לתכנית 27א.
ביום 15.1.13 פורסמה למתן תוקף תכנית 27א.
בהמשך, הושלמה רכישת חלקת הדרך על ידי התובע.
ביום 23.5.2016 הגישה הנתבעת בבית משפט השלום בפתח תקווה תביעה נגד התובע, לאכיפת זיקת ההנאה ולצדה בקשה לצווי מניעה (ת"א 47224-05-16). בכתב התביעה נטען כי התובע הקים, שלא כדין, מחסום חשמלי בכניסה למקטע חלקה 200 וסגר בפועל את הגישה אל המקטע בו קיימת לנתבעת זכות מעבר. בדיון שהתקיים ביום 1.6.2016 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה יתאפשר מעבר "לטובת פריקה וטעינה בלבד, דרך חלקה 200 לחלקה 172. לא תותר בכל מקרה בשטחו של הנתבע (התובע בהליך זה –ח. ק.) חניה בחלקה 200". עוד הוסכם כי יינתן לנתבעת קוד הגישה למחסום (להלן: "פסק הדין").
ביום 23.11.2016 פנה התובע לנתבעת, הודיע כי בכוונתו להגיש בקשה להיתר בניה וביקש כי הנתבעת תחתום על שטרי זיקת הנאה בנוסח שנמסר לה. עוד ביקש כי הנתבעת תאשר שאין לה התנגדות לכל תכנית שיגיש התובע לעירייה לבנייה בחלקתו; שאין לה התנגדות לחפירה ובנייה של מרתפי החניה של התובע עד לעומק 4 קומות; ושאין לה התנגדות שקיר המרתף שלה ישמש כקיר משותף לשני מרתפי החניה ויהווה את הגבול ביניהם. בנוסף ביקש כי הנתבעת תחזור על כל התחייבויותיה בהסכם. התובע פנה פעם נוספת ביום 18.4.2017, ולפנייתו צירף העתק מבקשה להיתר בניה במקרקעיו, וביקש כי הנתבעת תחתום על הבקשה.
ביום 18.5.2017 השיבה הנתבעת, באמצעות ב"כ, כי אין באפשרותה לחתום על טיוטת הבקשה להיתר עד להסדרת ליקויים שונים בבקשה ובכלל זה חוסר בפרטים מהותיים (פרטי מתכנן השלד חתימת מהנדס, העדר "קו כחול", ליקויים בטבלת השטחים). בנוסף העירה הערות תכנוניות הקשורות במרתף החניה ובזכות המעבר.
במכתב מיום 27.10.2017 דחה התובע, באמצעות ב"כ, את טענות הנתבעת והבהיר כי במסגרת ההסכם התחייבו הצדדים שלא להתנגד לתכניות בנייה שיוגשו וכן התחייבו לחתום על כל מסמך שיידרש לשם כך, לרבות תכניות.
ביום 9.11.2017 השיבה הנתבעת, באמצעות ב"כ, כי ההסכם אינו כולל התחייבות של הנתבעת לחתום על כל מסמך שיידרש. בהסכם התחייבה הנתבעת שלא להתנגד לתכניות שיגיש התובע ובלבד שאלו יוגשו על פי הוראות הדין, אך הטיוטה שהוגשה לחתימתה מנוגדת להוראות הדין. הנתבעת חזרה על טענותיה במכתבה מיום 22.11.2017, וזאת במענה לדרישה נוספת של התובע.
ביום 7.12.2017 הוגשה התביעה שבפני.

טענות התובע
הנתבעת הגישה התנגדות לתכנית 27א בניגוד להסכם. תכנית 27א שיקפה במדויק את הסכמות הצדדים ולא הייתה כל עילה להגשת ההתנגדות.
הנתבעים סירבו לחתום על שטרי זיקת הנאה המסדירים את זכות המעבר של הנתבעת במקרקעי התובע. בכך מנעו ממנו להשלים את רישום שטח ההשלמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. הסירוב נבע מדרישת הנתבעת כי השימוש בשטח ההשלמה לא יהיה מוגבל כי אם כללי וזאת בניגוד לתכניות ובניגוד לפסק הדין. לאחר מאמצים, הצליח התובע לבצע רישום של זיקת ההנאה גם ללא חתימת הנתבעים.
ממועד חתימת ההסכם, נהנים הנתבעים מההקלות שאפשר להם התובע אשר הסיר את התנגדויותיו לתכנית ולחריגות שביקשה הנתבעת. הנתבעים, מנגד, פעלו בניגוד להסכמות, בכדי להפריע לתובע ולעכב את תכניותיו.
אין היגיון בדרישת הנתבעת כי היא תחתום רק על תכנית סופית לוועדה המקומית. נדרשת חתימה קניינית של הנתבעת על טיוטת הבקשה להיתר בנייה בכדי להתחיל בהליכי הרישוי. ממילא תידרש הנתבעת לחתום על התכנית מתוקנת, וזכויותיה לא ייפגעו.
הנתבעים התנהלו ברשלנות כלפי התובע, כאשר התנגדו לתכנית 27א ואף הגישו ערר על דחיית ההתנגדות; כאשר סירבו לחתום על הבקשה להיתר; ולאחר שפעלו בניגוד להסכם. התנהלות זו הביאה לעיכוב בהוצאת היתר הבניה ובכך מנעו מהתובע לממש את זכויותיו. העיכוב נחלק לשתי תקופות, הראשונה ממועד הגשת ההתנגדות ועד מועד דחיית הערר, והשנייה ממועד הדרישה לחתום על שטר זיקת ההנאה ועד יום הגשת התביעה.
לנתבעים 2 ו-3 אחריות אישית בגין היותם בעלי תפקידי אצל הנתבעת אשר פעלו בשמה והיו מעורבים בהתנהלותה הרשלנית. הנתבעים 2 ו-3 מעוולים ביחד ולחוד עם הנתבעת כלפי התובע וחבים עמה ביחד ולחוד.
התובע הגיש חוות דעת של שמאי המקרקעין אלי סידאוי באשר להפסדי דמי השכירות הראויים שנגרמו לו לטענתו עקב אי בניית מבנה משרדים, מסחר וחניות בשל עיכובים שגרמו הנתבעים. לפי חוות הדעת, דמי השכירות החודשיים הראויים עומדים על סך של 287,240 ₪. השמאי קבע כי מהפסד דמי השכירות החודשיים הראויים יש לקזז את דמי השכירות המשולמים בהתאם לחוזה השכירות הנוכחי ( לחברת ג'יימס מבשלת המקור) ולהכפיל במספר חודשי העיכוב.
התובע עותר לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום פיצוי בסך 2,600,000 ₪, בגין אובדן דמי השכירות:
סך של 1,500,000 ₪ בגין עיכוב במימוש זכויות התובע לתקופה שמיום 14.12.2010, מועד הגשת התנגדות הנתבעת לתכנית 27א, ועד ליום 23.1.2012, המועד בו אישרה ועדת הערר את התכנית.
סך של 1,100,000 ₪ בגין עיכוב במימוש זכויות התובע לתקופה שמיום 23.11.2016, המועד בו דרש התובע מהנתבעת לחתום על שטרי זיקת ההנאה, ועד למועד הגשת התביעה.

טענות הנתבעים
ההתנגדות שהגישה הנתבעת לתכנית 27 אינה סותרת את ההסכם והוגשה כדין: ההסכם התייחס לתכנית 27 שעניינה שינוי הייעוד של חלקה 200 אך היא לא שינתה את סיווגה כשטח ציבורי. רכישת החלקה, בהמשך, על ידי התובע ורצונו להפוך אותה לשטח השלמה, שהינו שטח פרטי, במסגרת תכנית 27א, לא היו חלק מההסכם.
הנתבעת לא סירבה לחתום על שטרי זיקת הנאה אלא על הנוסח שהוצג בפניה המסייג את זכות המעבר לצרכי פריקה וטעינה בלבד. בסופו של יום, התובע רשם את זיקת ההנאה ללא חתימתה.
הנתבעת הודיעה לתובע כי אין מניעה מצדה לחתום על בקשת ההיתר, ככל שזו עומדת בדרישות הסף שנקבעו בהסכם, ובלבד שמדובר בבקשה סופית להגשה ולא בטיוטה, וככל שהבקשה תהיה בהתאם להוראות הדין ולא תפגע בזכויות הנתבעת.
זכותו של התובע לבנות 4 מרתפי חניה אינה מקנה לו זכות למעבר לכל 4 קומות מרתפי החניה מתוך מרתף החניה של הנתבעת. ככל שזכות המעבר הינה לקומת המרתף הראשונה בלבד ומשם הירידה לקומות התחתונות תבוצע באמצעות רמפות משטח התובע, לנתבעת אין התנגדות לכך.
הנתבעת התחייבה במסגרת ההסכם שלא להתנגד לתכניות/בקשת היתר אך היא לא התחייבה לצרף את חתימתה לבקשות אלו.
הטענה כי הנתבעת מעכבת את התובע מלבנות על מקרקעיו אינה עולה בקנה אחד עם התנהלות התובע, אשר במשך שנים ארוכות ישב בחיבוק ידיים ולא הגיש תכניות בנייה.
השמאי מטעם התובע אינו ניטרלי, שכן היה מעורב בכל הנוגע לחלקת התובע ובכלל זה הכין את טבלת האיזון לתכנית 27א.
התביעה נעדרת עילה נגד הנתבעים 3-2.

דיון
תקופת העיכוב הראשונה
התובע טוען כי הנתבעים פעלו בניגוד להסכם, שעה שהגישו התנגדות לתכנית 27א, ובכך גרמו לעיכוב של כ-13 חודשים באישור התכנית (ממועד הגשת ההתנגדות ועד למועד דחיית הערר) וכפועל יוצא לעיכוב בקבלת היתר הבניה.
הנתבעים טוענים כי הנתבעת כלל לא הפרה את ההסכם ודווקא התובע הוא זה שסטה מהוראותיו. לטענתם, תכנית 27 כלל לא עסקה בשינוי יעוד חלקת הדרך מציבורי לפרטי, וההסכם נחתם בידיעה כי חלקה 200 היא שטח ליעוד ציבורי. התובע הוא זה שסטה מהסכמת הצדדים עת פעל להפיכת שטח חלקת הדרך לשטח פרטי, ולנתבעת לא נותר אלא להתנגד לתכנית 27א'.
מצאתי לדחות את טענות הנתבעים, כפי שיפורט להלן.
בס' 4 להסכם נקבע כדלקמן:
"בהתאם להתחייבותם של הצדדים האמורה, מתחייב בזאת צד א' לחזור בו מההתנגדות שהוגשה על ידו לבקשה למתן הקלה שהוגש ע"י צד ב' לת.ב. 10293 וצד ב' מתחייב שלא להתנגד ולהודיע על חזרתו מטענותיו כפי שמצאו ביטויים במכתב בא כוחו מיום 15.11.95 לתכנית שהוגשה ע"י ריטרסקי שמספרה פת/27/1151 לגבי השטח הציבורי ו/או שהופקע לצרכי צבור והמהווה חלק מחלקה 200 ו-171 בגוש 6368 ו/או כל תכנית אחרת שתוגש בקשר לשטחים הציבוריים הנ"ל, ולצורך כך יחתום צד ב' על מסמך מתאים שיוגש לוועדה אליה הוגשו ו/או יוגשו התכניות הנ"ל".
בבואו של בית המשפט לפרש חוזה עליו לעמוד על אומד דעת הצדדים וכוונותיהם. אומד דעת זה פירושו המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנים אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. לשון ההסכם היא נקודת המוצא להתחקות אחר תכלית ההסכם ואומד דעת הצדדים, אולם בכך אין די, ויש להיזקק אף לנסיבות החיצוניות להסכם המאירות את משמעות הטקסט, להנחות היסוד שלו, למבנהו ולהגיונו הפנימיים. זאת, אף אם לשון החוזה ברורה על פניה. בהקשר זה, תינתן חשיבות רבה למהותה של העסקה, למבנה המשפטי הכללי שלה ולמטרותיה הכלכליות והחברתיות (ע"א 11081/02 דולב חברה לביטוח בע"מ נ' קדוש, פ"ד סב(2) 573, פסקה 22 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה (2007); ע"א 6253/03 כפר מל"ל, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית נ' הרמן, פסקה 19 לפסק הדין (27.6.2005); גבריאלה שלו, דיני חוזים-החלק הכללי , לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 424 (2005)).
בניגוד לנטען בסעיף 14 לתצהיר הנתבע 2, אין בהסכם כל הוראה שיש להותיר את שטח חלקת הדרך ביעוד ציבורי. ממכלול הראיות עולה כי הנתבעת ידעה טרם חתימתה על ההסכם כי בכוונת התובע לפעול לצירוף חלקת הדרך לחלקתו ולהפיכתה לשטח פרטי. כאמור, התובע הוא שיזם את תכנית 27 והנתבעת ידעה על תכנית זו לפני חתימת ההסכם. כך אישר הנתבע 2 בחקירתו (עמ' 34 לפרוטוקול, שורה 20) וכך גם עולה ממכתבה של הנתבעת לעירית פתח תקוה מיום 15.11.1995, שם ציינה הנתבעת כי היא מבינה שבכוונת העיריה להעביר את חלקת הדרך "לטובת חלקה 171 הסמוכה" ודרשה כי חלקת הדרך תישאר כשטח ציבורי ולחילופין תירשם בה זכות מעבר.
הנתבע 2 נשאל האם הוא מבין שזכות המעבר משמעותה חלופה לשטח ציבורי, מאחר שבשטח ציבורי כולם יכולים לעבור ואין צורך בזכות מעבר, והשיב כי ההיגיון מחייב זאת (עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 36-35 ועמ' 35, שורות 6-4). בהמשך לכך, נשאל מי לשיטתו אמור להשתמש בשטח חלקת הדרך, תחילה השיב כי הנתבעת חשבה שהתובע ישתמש בשטח בייעוד לתעשיה, בהמשך טען כי העירייה, אשר הייתה הבעלים הקודמים, תשתמש בו (עמ' 35 לפרוטוקול, שורות 36-34 ועמ' 36, שורות 33-1), אך לבסוף אישר כי מטרת תכנית 27 הייתה צירוף חלקת הדרך לחלקת התובע:
"ש. בין המצב שעיריית פתח תקווה תשתמש בזה, לבין שריטרסקי ישתמש בזה, מה היה ברור לחברה?
ת. ברור לי שהעירייה לא יכלה לעשות שימוש בקטע הזה. מדובר בשביל צר ומקובל עלי שמטרת התכנית הייתה לצרף את קטע הדרך לתוך החלקה של ריטרסקי".
(עמ' 36 לפרוטוקול, שורות 35-34 ועמ' 37, שורות 2-1)
לפיכך יש לדחות את טענת הנתבעים כאילו הצדדים התחייבו בהסכם שיעוד חלקת הדרך כשטח ציבורי לא ישתנה. אדרבא הנתבעים ידעו והבינו עוד לפני חתימת ההסכם כי תכנית 27 נועדה לצרף את חלקת הדרך לחלקת התובע, ובכך לשנות את יעודה משטח ציבורי לשטח פרטי.
יוער, כי גם על פי החלטות מוסדות התכנון, תכנית 27א משמרת את זכויות חלקת הנתבעת כפי שנקבעו עוד בתכנית 27, ולא פגעה בהן בדרך כלשהיא (החלטת הועדה המקומית מיום 23.10.2011 והחלטת ועדת הערר מיום 21.12.2011). בחקירתו אף הודה הנתבע 2 שתכנית 27א כלל אינה נוגדת את הוראות ההסכם (עמ' 38 לפרוטוקול, שורות 12-10). לפיכך גם לשיטתו לא היה מקום להגשת ההתנגדות.
על כן יש לקבוע כי ההתנגדות והערר הוגשו בניגוד להוראות ההסכם. כפי שעולה מהוראות ההסכם התחייבויות הצדדים בו שלובות זו בזו, כך שכל צד אפשר למשנהו למצות את הבניה בחלקתו. בהתאם להוראות ההסכם משך התובע את התנגדותו לבקשת ההיתר שהגישה הנתבעת ויש טעם לפגם בהתנהלותה כאשר היא מצידה ניסתה למנוע את הבניה בחלקת התובע.
מכאן לשאלה האם הגשת ההתנגדות והערר אכן הביאו לעיכוב באישור התכנית ובקבלת היתר הבניה.
תכנית 27א הוגשה לוועדה המקומית בחודש נובמבר 2010. זוהי תכנית בסמכות הוועדה המקומית (סעיף 62א(א)(1) בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה")) אך היא הייתה טעונה אישור שר הפנים (סעיף 109 בחוק התכנון והבניה). ביום 14.12.2010 הגישה הנתבעת לוועדה המקומית התנגדות לתכנית 27א. ביום 28.2.2011, בעוד שההתנגדות תלויה ועומדת דנה הוועדה המחוזית בתכנית 27א, ובמסגרת הדיון קבעה כי התכנית טעונה אישור של שר הפנים וכן עמדה על כשלים בתכנית – צוין כי חסרה טבלת איחוד וחלוקה/הקצאה וכי היזם אינו רשאי ליזום תכנית על הקרקע מאחר שזו אינה בבעלותו. התנגדות הנתבעת אשר הוגשה לוועדה המקומית נדחתה לאחר מכן ביום 23.10.2011, והערר שהגישה לוועדת הערר נדחה חודשיים לאחר מכן, ביום 21.12.2011. אישור שר הפנים לתכנית ניתן כשנה לאחר מכן - ביום 28.11.2012.
מלוח הזמנים עולה כי מבלי קשר להתנגדות שהוגשה, פרסום התכנית למתן תוקף התעכב עד להחלטת שר הפנים.
התובע בחקירתו לא זכר מה הפעולות שנעשו על ידו לצורך קבלת אישור שר הפנים (עמ' 17 לפרוטוקול). התובע מפנה בסיכומיו לנספח 9 לתצהירו, החלטת הוועדה המקומית בהתנגדות שם נכתב כי בפני הוועדה המקומית הובאה המלצת הגורם המקצועי ש"ככל שתאושר התכנית ותדחה ההתנגדות, יש להתייחס בהחלטה להערות השר וכן תנאי למתן תוקף –מתן הסכמה של הרוכש לרכישה". לשיטתו מהמלצה זו עולה כי כל עד לא ניתנה ההחלטה בהתנגדות לא קודמה התכנית. טענה זו לא הוכחה ; היה על התובע לזמן לעדות את נציג הוועדה המקומית שיסביר את נוהל הטיפול בתכניות טעונות אישור השר אך הוא לא עשה כן.
על כן נשלל הקשר הסיבתי בין הגשת ההתנגדות ובין מועד פרסום התכנית למתן תוקף.
זאת ועוד, על אף שתכנית 27א פורסמה למתן תוקף ביום 15.1.2003, התובע החל בפעולות מעשיות לקבלת היתר בשנת 2016. רק ביום 23.11.2016, הודיע התובע לנתבעת כי בכוונתו להגיש לעירייה בקשה להיתר בניה (ס' 58 לכתב התביעה המתוקן; נספח 11א לכתב התביעה המתוקן), וביקש כי הנתבעת תאשר, במכתב למחלקת ההנדסה בעירייה, כי היא אינה מתנגדת לבקשה. על כן גם אם היה נמצא שהתנהלות הנתבעת עיכבה את אישור התכנית, עיכוב זה "נבלע" בהתנהלות התובע כך שבסופו של דבר נמוג עיכוב זה כלא היה, ולא היתה לו כל השפעה על הליכי קבלת ההיתר.
מאידך מצאתי לדחות את טענת הנתבעים בסיכומים כאילו לא ניתן היה לבנות על המקרקעין לתקופה ממושכת בשל העובדה שנחתם הסכם שכירות בו ניתנה לשוכר אופציה להארכת ההסכם מדי שנתיים ולתקופה מצטברת של 10 שנים. לא ניתן לקבוע בוודאות, על סמך הוראות הסכם השכירות בלבד כי גם לו היה מתקבל ההיתר היה השוכר ממצה את זכות האופציה עד תום.

תקופת העיכוב השניה
התובע טוען כי הנתבעת עיכבה אותו לתקופה של כ-13 חודשים נוספים (ממועד דרישתו כי תחתום על שטר זיקת הנאה ועד למועד הגשת התביעה). לטענתו, התנהלות הנתבעת, אשר סירבה לחתום על הבקשה לרישום זיקת הנאה ועל הבקשה להיתר הבניה עיכבו את קבלת ההיתר.
חתימה על שטר זיקת הנאה
ביום 21.4.2016 חתמה עירית פתח תקווה על שטר זיקת ההנאה בו הסכימה למתן זכות מעבר "לחלקה 172 בלבד לצורך פריקה וטעינה בשטח חלקה 172 בלבד". ביום 26.8.2016 סירבה הנתבעת לצרף את חתימתה בנימוק כי היא אינה מסכימה לנוסח ואם ישונה יחתמו השטרות לאלתר. בתצהירו הסביר הנתבע 2 כי לנתבעת זכות מעבר כללית ובלתי מסויגת ועל כן היה על התובע למחוק מנוסח השטר את המילים "לצורך פריקה וטעינה"
מצאתי לקבוע כי סירוב הנתבעת לחתום על ההסכם גובל בחוסר תום לב: כאמור הנתבעת ידעה על הוראת תכנית 27 קודם שחתמה על ההסכם והסכימה להסיר את התנגדותה לתכנית זו. בסעיף 17א לתכנית נקבע כי לא תותר כל חניה בחצר למעט פריקה וטעינה. הוראה זו אף תואמת את הוראות תכנית 10 כמפורט לעיל, ואף את התחייבות הנתבעת בפסק הדין. על כן הקביעה בשטר כי זכות המעבר היא למטרת פריקה וטעינה נעשתה כדין. הנתבעת ידעה כי זכות המעבר היא לצורך זה בלבד והתנגדותה לאופן ניסוח זיקת ההנאה נבעה ממניעים זרים וגבלה בחוסר תום לב.
בחקירתו, אישר התובע כי הוא רשם, בדרך חוקית, את זיקת ההנאה ללא חתימת הנתבעת (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 9-6). מנסח הטאבו עולה כי ביום 23.4.2017 נרשמה זיקת ההנאה "לצורך מעבר לפריקה וטעינה". מכאן, שעל אף שהנתבעת התנהלה בחוסר תום לב, לא הייתה מניעה לרשום את שטר זיקת ההנאה גם ללא הסכמתה. בכך נשלל הקשר הסיבתי בין התנהלות הנתבעת לבין העיכוב הנטען. התובע טוען בסיכומיו כי התנהלות הנתבעת גרמה לו להוצאות ניכרות ואולם הוצאות אלו לא פורטו בכתב התביעה ואף לא הוכחו.

חתימה על בקשת ההיתר
התובע טוען כי הנתבעת סירבה לחתום על הבקשה להיתר בניה וסירובה גרם לעיכוב בקבלתו.
הנתבעים טוענים כי התובע העביר סקיצה של בקשת היתר הבניה וכי ההסכם לא חייב את הנתבעת לחתום על בקשת ההיתר ובפרט לא על סקיצה ראשונית.
בעניין זה, העיד הנתבע 2 בתצהירו כי התובע לא העביר לנתבעים תכנית בקשה להיתר אלא טיוטה בלבד בה חסרו פרטים ונתונים רבים. כך למשל, בטיוטת הבקשה חסרו פרטי מתכנן השלד, הצהרתו וחתימתו; לא נכללו בה פרטים אודות הריסת המבנה הקיים; לא הושלמה טבלת חישובי השטחים; על התכנית נרשם כי התובע הוא המבקש וכי התכנית נוגעת לחלקה 172, אך חלקת התובע לא נרשמה בבקשה ועוד.
התובע אישר בחקירתו כי תכנית הבקשה שנשלחה לא הייתה מיועדת להגשה לוועדה (עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 29-24; עמ' 20, שורות 21-19). כשנשאל מדוע הוא היה זקוק לחתימה נוספת מעבר להסכם הסביר "כשאני מגיש תכניות, אני צריך אישור ספציפי לנושא מסוים. הסכם זה, כמו שעכשיו אתם מנסים להגיע לפרשנויות, אני לא יכול להגיש לעירייה הסכם שנתון לפרשנות. אתם התחייבתם לתת לי מסמך ספציפי, ואת זה ביקשתי" (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 11-8).
כשנשאל האם הוא ניסה להגיש לעירייה בקשה מלאה ומפורטת ביחד עם ההסכם, השיב כי הוא לא ניסה אך הסביר שהעירייה דרשה מהאדריכל מטעמו אישור לבנייה בשטח הנתבעת, טרם הגשת התכנית (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 14-8). התובע נשאל האם לאחר סירוב הנתבעת לחתום על התכנית במתכונת בה הועברה לה, על חוסריה, הוא המשיך בהליכים והכין תכנית להגשה, והשיב כי לא היה באפשרותו לעשות כן כי "לא הייתה לי הסכמה קניינית שלה. לא ידעתי איפה אני עומד בכלל, אם אני בונה את המרתף דרכם או לא דרככם. אנחנו דיברנו על שתי אפשרויות: להשאיר את המצב כמו שהוא בהסכם בינינו, זאת אומרת כניסה למרתף שלי דרך המרתף שלכם, והייתה אפשרות שאנו מוותרים על זיקות ההנאה ואז כל התכנית שלי משתנה. כל זמן שלא הייתה הסכמה, לא יכולתי להחליט איזו תכנית אני מגיש.. כל זמן שלא הייתה הסכמה לאיזו אפשרות הולכים" (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 30-22).
כאמור, הנתבעת התחייבה לחתום על כל מסמך שיוגש לוועדה המקומית ועל כן היה על התובע להציג בפניה את בקשת ההיתר המלאה הכוללת את כל הפרטים הרלוונטיים, וזאת במטרה לפרוס בפני הנתבעת את כלל המידע הרלוונטי ביחס לבינוי המבוקש. לא היה מקום לדרוש מהתובעת לחתום על סקיצה ראשונית שאין לה כל מעמד מחייב. התובע לא ביסס טענתו כי לא היה באפשרותו להציג בפני הנתבעת בקשה מלאה, ואין מקום לדרוש מהנתבעת להסכים לחתום על בקשה כללית שאינה מגובשת, הנתונה לשינויים שאינם בידיעתה. התחייבות הנתבעת בהסכם שלא להתנגד לתכניות עתידיות שיגיש התובע בנוגע לחלקתו וחלקת הדרך, אין משמעותה כי עליה לתת אישורה לבקשת היתר חלקית אשר טיבה אינו ברור. בנסיבות אלה, בדין סירבה הנתבעת לחתום על טיוטת הבקשה שהעביר לה התובע. הנתבעת השיבה בפרוטרוט לפניית התובע ביקשה ממנו להשלים את שחסר, ופירטה אחת לאחת את כל הערותיה התכנוניות. התובע בחר שלא לפעול לתיקון בקשת ההיתר ואין לו להלין אלא על עצמו. התובע אינו רשאי לגלגל את מחדליו אל הנתבעת והיא אינה אחראית לעיכוב שנגרם כתוצאה מבחירתו שלא להגיש לחתימתה בקשה תקינה.
יוער, כי בדיון שהתקיים ביום 7.6.2020 העיד התובע כי עד למועד זה טרם הגיש בקשה להיתר בניה (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 25-23). התובע הסביר כי הוא "בהליך של ביטול זיקות הנאה" ומכאן כי התובע מטעמיו העדיף לבטל את זיקת ההנאה בהסכמה, ורק לאחר מכן להגיש את בקשת ההיתר בהתאמה לביטול הזיקה. רצונו זה בא לידי ביטוי גם במו"מ שנערך בינו לבין הנתבעת כאשר במקביל לחילופי הדברים בנוגע לחתימת הבקשה להיתר, דנו הצדדים גם בביטול זיקת ההנאה ואף הוחלפו טיוטות חוזים בעניין. על כן גם מטעם זה יש לקבוע כי העיכוב בקבלת ההיתר אינו קשור כלל בסירובה של הנתבעת לחתום על שטר זיקת ההנאה או על בקשת ההיתר.
בסיכומיו, טוען התובע כי הנתבעים התנהלו בחוסר תום לב במהלך המשא ומתן שניהלו עמו, בנוגע לביטול הדדי של זיקת ההנאה, שעה שניהלו מצג לפיו הם מסכימים לוותר על זיקת ההנאה בעוד שבפועל לא הייתה להם כל כוונה לעשות כן (ר' לעניין זה אף עדות התובע, בעמ' 21 לפרוטוקול). ואולם, טענות אלו לא נטענו בכתב התביעה ומשכך המדובר בהרחבת חזית אסורה.
נוכח מסקנותי, אין צורך להידרש לטענות התובע כי יש להטיל אחריות אישית על הנתבעים 2 ו-3 מתוקף תפקידיהם בנתבעת.
לאור האמור, התביעה נדחית.
בנסיבות בהן נמצא כי הנתבעת התנהלה שלא כדין בהגשת ההתנגדות ובסירובה לחתום על שטר זיקת ההנאה - אין צו להוצאות.

ניתנה היום, כ"א אלול תש"פ, 10 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: דוד ריטרסקי
נתבע: חברת גוש 6368 חלקה 172 בע"מ
שופט :
עורכי דין: