ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נאיל דכוור נגד מדינת ישראל :

בפני כבוד השופט רון סוקול, סגן נשיא

התובעים בת"א 39832-03-06

  1. נאיל דכוור ת.ז. XXXXXX189
  2. כמאל דכוור ת.ז. XXXXXX445
  3. עאדל דכור ת.ז. XXXXXX363
  4. רופלי דכוור ת.ז. XXXXXX350
  5. מוניר דכוור ת.ז. XXXXXX870
  6. סמיר דכוור ת.ז. XXXXXX918
  7. אנוור דכוור ת.ז. XXXXXX592

ע"י ב"כ עוה"ד פ' גרזוזי

התובעים בת"א 39469-03-16

  1. יוסף ג'מיל מינה ת.ז. XXXXXX836
  2. שאדי ג'מיל מינה ת.ז. XXXXXX816
  3. עזמי מישל מינה ת.ז. XXXXXX154

ע"י ב"כ עוה"ד פ' גרזוזי

נגד

הנתבעת
מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל/פקיד ההסדר
ע"י עו"ד ד' ספ וליאנסקי מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)

בית המשפט הדגיש כי קיים קושי מעשי בבירור דמי השכירות הקונקרטיים שיכול היה הנפקע לגבות אילו היה משכיר אותם, ועל כן קבע כי את דמי החכירה האבודים יש לחשב "כאחוז מסוים משווי הקרקע משנה לשנה עד מועד תשלום הפיצויים" (פסקה 28).

פסק דין

1. המנוחים, יוסף בוטרוס מינה דכוור ז"ל, אליאס בוטרוס מינה דכוור ז"ל ורפלי ח 'ליל נאסר דכוור ז"ל, היו בעלי זכויות בחלקות מקרקעין המצויות באזור העיר מעלות תרשיחא. בשנת 1959 הופקעו המקרקעין על ידי רשות מקרקעי ישראל.

בתביעות מושא ההליך הנוכחי עותרים יורשיהם של המנוחים לחייב את הנתבעת לשלם להם פיצויים בשל הפקעת המקרקעין.

בשני התיקים הושגה בין הצדדים הסכמה בדבר היקף זכויותיהם של התובעים בחלקות המופקעות, וכן הושגה הסכמה בדבר שווין המשתנה של חלקות המקרקעין החל משנת 1986. המחלוקת היחידה שנותרה להכרעה היא בעניין סכום הפיצוי המגיע לתובעים, או מדויק יותר - כיצד יחושבו פיצויי הפירות המגיעים לתובעים על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

אף שלא ניתנה החלטה על איחוד הדיון בשני התיקים, הם התנהלו יחדיו ועל כן יינתן פסק הדין בשני התיקים.

רקע
2. המנוח יוסף בוטרוס מינה דכוור ז"ל (להלן: המנוח יוסף), המנוח אליאס בוטרוס מינה דכוור ז"ל (להלן: המנוח אליאס), והמנוח רפלי ח'ליל נאסר דכוור ז"ל (להלן: המנוח רפלי), היו בעלים של זכויות במקרקעין באזור מעלות תרשיחא. המנוחים יוסף ואליאס היו בעלים של מקרקעין הידועים כגוש 18380 חלקה 26 (בשטח של 3,950 מ"ר), וגוש 18383 חלקה 39 (בשטח של 7,062 מ"ר). לכל אחד מהם היו מחצית הזכויות בחלקות. המנוח רפלי היה בעלים בשלמות של המקרקעין הידועים כגוש 18381 חלקה 8 (בשטח של 9,300 מ"ר), גוש 18384 חלקה 29 (בשטח של 3,300 מ"ר), וגוש 18384 חלקה 47 (בשטח של 1,150 מ"ר) (כל החלקות להלן: החלקות המופקעות ).

3. ביום 26/2/1959 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה על פי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הרכישה) בדבר הפקעתן של החלקות המופקעות. עם פטירת המנוחים ירשו את זכויותיהם התובעים בשתי התביעות המונחות להכרעתי. התובעים בתיק 39469-03-16 הם יורשיהם של המנוחים יוסף ואליאס, והתובעים בתיק 39382-03-16 הם יורשיו של המנוח רפלי. על זכויות התובעים בירושת המנוחים, אין חולק.

4. למרות הפקעת זכויות המנוחים בחלקות המופקעות, לא שולמו למנוחים או ליורשיהם פיצויים, הנתבעת לא הציעה למנוחים וליורשיהם סכום פיצוי, וגם לא הפקידה את סכום הפיצוי בקופת בית המשפט עבורם.

5. ביום 18/3/2016 הגישו התובעים בתיק 39469-03-16 תביעה לפיצויים בגין ה פקעת המקרקעין, וביום 19/3/2016 הגישו התובעים בתיק 39832-03-16 תביעה זהה. שני כתבי התביעה תוקנו באישור בית המשפט, והליך זה מתייחס לכתבי התביעה המתוק נים בלבד.

בשני כתבי התביעה המקוריים נכללה גם עתירה לפיצויים בגין הפקעת חלקה נוספת, חלקה 46 בגוש 18380. בעקבות הדיון בבית המשפט שנערך ביום 5/2/2018, הסכימו הצדדים למחוק את תביעתם בגין הפקעת חלקה זו.

6. מבלי לפרט את כל הטענות וכל ההליכים שננקטו, אציין כי כל אחד מהצדדים הגיש חוות דעת מטעמו לעניין שווי החלקות המופקעות וחישוב הפיצויים המגיעים. התובעים סמכו על חוות דעתו של השמאי ס' אבו ריא, והנתבעת על חוות דעת שערך השמאי א' ויסבלום.

השמאים חיוו דעתם לעניין שווי החלקות המופקעות ליום הקובע (26/2/1959), ולגבי שווין המשתנה של החלקות המופקעות מדי שנה לצורך חישוב הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודת הרכישה. השמאים אף ח יוו דעתם לעניין דמי החכירה האבודים על פיהם יחושבו הפיצויים על פי סעיף 13 לפקודה. השמאי אבו ריא חווה דעתו כי את דמי החכירה האבודים יש לחשב לפי שיעור של 6% מהשווי המשתנה של החלקות, ועל כן העריך את הפיצוי בגין הפקעת החלקות מושא תיק 39832-03-16 בסך של 3,659,333 ש"ח, ואת הפיצוי בגין הפקעת החלקות מושא תיק 39469-03-16 בסך של 1,639,251-4,147,274₪, נכון ליום 26/2/2016.

השמאי ויסבלום העריך את דמי החכירה האבודים עבור דונם אחד בכל חלקה בייעוד למגורים בשיעור של 2.5%, ואילו את דמי החכירה האבודים בקרקע בייעוד חקלאי העריך בשווי 1.5%. בהתאם העריך את הפיצוי בגין הפקעת החלקות מושא תיק 398 32-03-16 בסך של 479,396 ₪, ואת הפיצוי בגין הפקעת החלקות מושא תיק 39469-03-16 בסך של 538,285 ₪.

7. ביום 23/7/2019 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8717/17 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל (להלן: עניין איסמעיל), והצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם בהתבסס על דברי בית המשפט שם. סמוך לאחר הגשת סיכומי הטענות ניתנה החלטת הנשיאה חיות בבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל (דנ"א 5261/19 עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל נ' מדינת ישראל (25/2/2020). לאור החלטה זו הגישו הצדדים השלמת טיעון והתייחסו גם לדברי הנשיאה חיות בהחלטה. כעת הגיעה העת להכריע במחלוקות.

8. בדיון שנערך ביום 14/2/2019 הודיעו הצדדים כי הושגה הסכמה לגבי זכויות התובעים בירושת המנוחים ולעניין זכותם לפיצוי. כן ה ושגה הסכמה לפיה מסד הנתונים לצורך חישוב פיצויי ההפקעה למעט חלקה 8 בגוש 18381,יהיה כאמור בחוות דעתו של השמאי ויסבלום. לגבי חלקה 8 הצדדים ביקשו שהות לצורך גיבוש הסכם גם ביחס לשוויה.

9. בפרוטוקול הדיון מיום 14/2/2019 נרשמה מפי באת כוח הנתבעת ההודעה כי "ככל שנסכים על מסד נתונים גם לגבי חלקה זו, תישאר המחלוקת אך ורק לגבי שיעור דמי החכירה , ולגביה נבקש לסכם תוך דחיית מועד הסיכומים כדי שנוכל להתייחס לפסיקת בית המשפט העליון הצפויה בסוגיה זו ". ביום 31/3/2019 הודיעו כי הושגה הסכמה.

אפתח את הדיון בהערות קצרות לעניין המסגרת המשפטית, הערות שכבר פורטו בהליכים דומים, ולאחר מכן אפרט את הטענות ואדון בהן.

המסגרת המשפטית
10. בבתי המשפט ברחבי הארץ, ובבית משפט זה במיוחד , מתנהלות תביעות רבות לפיצויים בגין הפקעות מקרקעין. מרבית התביעות עוסקות בהפקעות מקרקעין שבוצעו לפני שנים, וחלק ניכר מהן הן הפקעות שיועדו לצורך הקמת ישובים חדשים בגליל, כגון הקמת הערים כרמיאל ומעלות. בפסק הדין בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד סו(2) 58 (2013), נקבע כי תביעה לפיצויי הפקעה מתיישנת בתוך 7 שנים ממועד תפיסת המקרקעין. לאור משמעות ההלכה לגבי הפקעות ישנות, נקבע כי ההלכה לא תחול על תובענות שיוגשו עד 20/3/2016. בעקבות זאת הוגשו בחודש מרץ 2016 מאות תביעות לפיצויי הפקעה לבית משפט זה.

11. התביעות לפיצויי הפקעה באזור הגליל עוררו שאלות משותפות רבות שגררו דיונים רבים בערכאות השונות. חלק מהדיונים התמקדו בפרשנות תכנית המתאר המנדטורית שחלה באזור הגליל, תכנית RP/50/42, אשר קבעה את הייעודים למקרקעין בתחומה. לגבי שטחי מקרקעין בייעוד חקלאי, קבעה התכנית, במגבלות שונות, כי ניתן לבנות בכל חלקה מבנה מגורים על דונם אחד. פרשנות הוראה זו, ומשמעות החלטות הוועדות לתכנון ובנייה להקפיא את הבנייה בשטחים חקלאים במשך שנים רבות על הערכת שווי המקרקעין, נדונו במספר רב של הליכים (ראו ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004); ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (1/12/2011); ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17/11/2013)). בפסקי הדין הללו נקבע כי ככלל, וכל עוד הנפקע לא הוכיח שבניית בתי מגורים על המקרקעין אכן חיונית לצרכים חקלאיים, יש להעריך את שווי המקרקעין על פי ייעודם החקלאי בלבד .

בסופו של יום נקבעה הלכה חדשה בע"א 7060/14 מדינת ישראל נ' דבאח (6/12/2016) ובע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8/12/2016)). בפסקי דין אלו נקבע כי יש לחשב את שוו יין של חלקות מקרקעין שהופקעו בתחום התכנית המנדטורית, תוך ביצוע "פיצול רעיוני" בין הייעודים השונים בכל חלקה. בהתאם נקבע כי בכל חלקה בתחום הייעוד החקלאי יוערך שווי דונם אחד בייעוד למגורים והיתרה בייעוד לחקלאות.

שינוי ההלכה הנוהגת לעניין הערכת שווי המקרקעין בתחומי התכנית חייב דיון מחודש בתביעות רבות שכבר נדונו והוכרעו על פי ההלכה הקודמת ובמספר מקרים חזר הדיון לערכאה הדיונית להכריע במחלוקות על פי ההלכה החדשה.

12. סוגיה נוספת שהתעוררה בתביעות הרבות לפיצויי הפקעה, עניינה בדרך חישוב "פיצויי הפירות" על פי סעיף 13 לפקודת הרכישה. ונבהיר.

נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה, היא כי מי שנפגע עקב ההפקעה זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו של הנפקע מחד גיסא, ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך גיסא (ראו ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1) 105 (1989); ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625 (1995); ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה על שם יעקב הייטנר (4/7/2012) (להלן: עניין הייטנר).

13. הדרך הרגילה לפצות בעל מקרקעין שהופקעו היא על כן מתן פיצוי בהתאם לשווי המקרקעין שהופקעו, נכון למועד ההפקעה, תוך התחשבות בתכונות המיוחדות של המקרקעין, באפשרויות הניצול, בפוטנציאל התכנוני שלהם וכדומה. על מנת לממש את העיקרון, נקבע בסעיף 12(ב) לפקודת הרכישה כי הפיצוי ישולם על פי שווי השוק של המקרקעין, או בלשון הסעיף "בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב" (ראו לעניין הערכת שווי של מקרקעין שהופקעו לפי המחיר שהיה מתקבל בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון: ע"א 8937/08 הנ"ל ; ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז הצפון, פ"ד מ(4) 154 (1986); ע"א 738/10 הנ"ל והאסמכתאות שם)).

14. פיצוי זה, הקרוי "פיצוי קרן" , אינו מספיק כדי להעמיד את הנפקע במצב שהיה עומד בו אלמלא ההפקעה בכל אותם מקרים בהם הפיצוי אינו משתלם בסמוך למועד ההפקעה, אלא במועד מאוחר יותר. על כן, נקבעו בדין מנגנונים שונים לפצות את הנפקע בגין העיכוב בתשלום פיצוי הקרן , ומטרתם לדמות את תפיסתה של הקרקע בידי המדינה לחכירתה מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי עבור "רכישת" הקרקע, בדומה לפיצוי הצובר ריבית

15. בהתאם לכך, בצד הפיצוי לו זכאי בעל קרקע שהופקעה לפי סעיף 12(ב) לפקודת הרכישה, קבעה הפקודה כנוסחה במועד הרלבנטי, בסעיף 13(1), כי אם לא יקבל בעל הקרקע את הפיצוי בגין ההפקעה לאלתר, הוא יהיה זכאי גם לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים ("פיצויי פירות") (ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (09/12/2008); ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23, 40-37 (1997)).

בע"א 2405/91 הנ"ל נדונה סוגיית פיצויי ההפקעה ונקבע כי בעל קרקע שהופקעה רשאי לבחור באחד מתוך שלושה מסלולי הפיצוי; פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה; פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה (דרך שהיא פרי פיתוח הלכתי); פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק המתקן). עוד נקבע כי מסלולים אלה הם חלופיים, והאחד מוציא את השני (ראו גם ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 468, 478 (2003); ע"א 8937/08 הנ"ל). בע"א 3079/08 הנ"ל הובהר כי פיצויי הפירות בשל אבדן דמי החכירה, המסלול השני לעיל, יחושבו כאחוז מסוים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה מיום ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצויים.

16. משנקבעה ההלכה ולפיה הפיצוי הפירותי יחושב כאחוז משווי המקרקעין, התגלעו מחלוקות בשאלה כיצד יקבע שווי המקרקעין ומהו האחוז שלפיו יערך חישוב דמי החכירה האבודים. לעניין שווי המקרקעין, נקבע בהלכה כי זה יחושב על פי השווי המשתנה של המקרקעין משנה לשנה, ובשים לב לייעודם של המקרקעין והשימושים המותרים בהם, ערב ההפקעה. אין להתחשב בשינוי ייעוד של המקרקעין לאחר מועד ההפקעה, אלא אם כבר במועד ההפקעה ניתן היה לצפות את השינוי באופן ודאי ולהעריך את השפעת פוטנציאל השינוי על השווי (ראו ע"א 9355/02 הנ"ל ; ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' בית עדה (28/4/2013)).

17. בע"א 3079/08 הנ"ל דן בית המשפט העליון בהרחבה בשאלה כיצד לקבוע את שיעור דמי החכירה האבודים שישמשו לקביעת פיצויי הפירות. בית המשפט הבהיר כי דמי החכירה האבודים לא מותנים בהוכחה של אפשרות ההשכרה בפועל של המקרקעין. בית המשפט מבהיר (פסקה 20):

בית המשפט הדגיש כי קיים קושי מעשי בבירור דמי השכירות הקונקרטיים שיכול היה הנפקע לגבות אילו היה משכיר אותם, ועל כן קבע כי את דמי החכירה האבודים יש לחשב "כאחוז מסוים משווי הקרקע משנה לשנה עד מועד תשלום הפיצויים" (פסקה 28).

18. הכרעה זו אינה כוללת קביעה מפורשת כיצד ייקבע שיעור דמי החכירה האבודים מדי שנה. עם זאת, בית המשפט בע"א 3079/08 הנ"ל אימץ את חוות דעתו של השמאי מטעם הנפקע ולפיה דמי החכירה האבודים עד סוף שנות ה-70 היו בשיעור של 5%, ולאחר מכן בשיעור של 6%.

19. משנקבעה ההלכה העקרונית ולפיה יחושבו פיצויי הפירות על פי אחוז קבוע משווי המקרקעין המופקעים מדי שנה, עבר הדיון בבתי המשפט לבירור מהו אותו אחוז משווי המקרקעין שלפיו יחושבו פיצויי הפירות. בשורה ארוכה של פסקי דין אימצו בתי משפט את שיעורי דמי החכירה שנקבעו במשך שנים רבות על ידי רשות מקרקעין ישראל כבסיס לחישוב דמי החכירה האבודים. רשות מקרקעי ישראל קבעה בהחלטה מס' 1243 מיום 17/11/2004. כי דמי השימוש שיגבו בגין שימוש שנעשה בקרקע שלא כדין יהיו 6%, למעט באזורי קו עימות ובאזורי עדיפות לאומית שבהם דמי השימוש יהיו נמוכים יותר. רשות מקרקעין ישראל מחשבת את דמי השימוש כדין, לפי שיעור של 5%, ולכן במרבית ההליכים המחלוקת הייתה רק בשאלה האם במקרה של תשלום פיצוי פירותי המחושב על פי הפסד דמי החכירה האבודים, יש לקבוע שיעור של 5% או 6%.

20. כפי שניתן לראות מסקירת פסקי דין רבים, המדינה טענה כי את דמי החכירה יש לחשב לפי שיעור של 5%, ואילו הנפקעים טענו לחישוב על פי שיעור של 6% (ראו למשל ה"פ (חי') 20187-06-13 סואעד נ' רשות מקרקעי ישראל מחוז צפון (30/6/2016) ; ת"א (חי') 21750-05-14‏ ‏ עבאס נ' רשות מקרקעי ישראל (2/4/2017); ת"א (חי') 708/08 עומר נ' מדינת ישראל (27/10/2013); ת"א (חי') 6721-03-14 קיס נ' רשות הפיתוח (29/1/2015); ת"א (חי') 1097/05 פרחאת נ' מדינת ישראל (8/2/2015); ת"א (חי') 28343-01-14 עזבון המנוח סלאמה ז"ל נ' מדינת ישראל (11/11/2015); ת"א (נצ') 740-03-16 עיד נ' רשות מקרקעי ישראל (20/6/2018); ת"א (נצ') 22992-03-16 תאברי נ' רשות מקרקעי ישראל (13/6/2018); ת"א (חי') 20103-11-14 עבאס נ' מדינת ישראל (13/12/2016); ת"א (חי') 4561-03-15 עיזבון המנוח מנאע נ' מדינת ישראל (26/12/2018); ת"א (חי') 30158-08-15 קשקוש נ' רשות הפיתוח (26/8/2018); ה"פ (חי') 7388-10-14 אסמעיל נ' מדינת ישראל (7/10/2018); ת"א (חי') 22214-09-15 אסדי נ' מדינת ישראל (30/7/2018) ; ה"פ (חי') 19639-06-15 אליאס נ' רשות מקרקעי ישראל ( 11/7/2018); ת"א (חי') 29344-01-16‏ חלאילה נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח‏ ( 18/3/2018); ת"א 53059-05-15 אסדי ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל (2/1/2019); ת"א (נצ') 2915-09-15 מנסור ואח' נ' מדינת ישראל (13/3/2018); ת"א (נצ') 59676-06-15 סלימאן נ' מדינת ישראל ( 9/4/2018); ת"א (חי') 27731-03-16‏ ‏חראמי נ' מדינת ישראל (20/5/2019); ת"א (חי') 44377-09-15 חאזן נ' מדינת ישראל (7/2/2019); ת"א (חי') 14896-05-16 עומר נ' מדינת ישראל (24/1/2019); ת"א (חי') 817-07-15 סנעאללה נ' מדינת ישראל (16/10/2018); ת"א (חי') 9916-09-15 ח'טיב נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (2/1/2019)).

21. בע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23/2/2017), אישר בית המשפט העליון את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגן הנשיא י' כהן) בת"א 1019/03, שפסק כי בהפקעת מקרקעין שייעודם לחציבה, יש לחשב את דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 2.5% מהפדיון הצפוי מהחציבה. בית המשפט הדגיש כי בכך אימץ את שיעור דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעין ישראל בהחכרת שטחי חציבה (שם, פסקה 15). הנתבעת ראתה בפסק הדין בעניין לאפי כפסק דין המשנה מגמה, ומחייב בחינה קונקרטית של שיעור דמי החכירה האבודים בכל חלקה, והעלתה טענות לסטייה מהשיעור המקובל של 5% - 6%, גם בשטחים בייעוד חקלאי.

22. הסוגיה הגיעה שוב לפתחו של בית המשפט העליון, ובעניין איסמעיל הציע השופט א' שטיין שני מסלולים להערכת הפיצוי; האחד - חישוב טובת ההנאה שנצמחה למדינה; השני - הוכחת "דמי השכירות שהוא יכול היה להרוויח בפועל מהשכרת המקרקעין" (פסקה 4 4). עמדת השופט שטיין, ולפיה ניתן לבסס את הפיצוי על עקרונות של עשיית עושר, ולחייב את המדינה לשלם פיצוי השווה לטובת ההנאה שנצמחה לה, לא אומצה על ידי חבריו להרכב . הדיון באותו עניין הוחזר לבית המשפט המחוזי לקביעת שיעור דמי החכירה שהנפקעים שם יכולים היו לקבל מהשכרת המקרקעין.

23. בקרב העוסקים בתחום עלתה השאלה האם פסק הדין בעניין איסמעיל משנה את ההלכה הנוהגת, אשר נקבעה בעניין הייטנר, והאם את פיצויי הפירות המחושבים על פי שיעור דמי החכירה האבודים, יש לחשב על פי דמי השכירות הקונקרטיים שניתן לקבל, או שמא הכלל ולפיו דמי השכירות יחושבו על פי שיעור דמי החכירה הרעיוניים, נותר בעינו.

24. בדנ"א 5261/19 הנ"ל, הבהירה הנשיאה חיות כי פסק הדין בעניין איסמעיל אינו משנה את ההלכה הנוהגת (שם, פסקה 9). לדבריה "[...] פסק הדין בעניין איסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עימנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע [...]".

ובהמשך:

הנה כי כן, נראה כי גם לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים (פסקה 11).

25. ניתן לסכם את האמור עד כה ולקבוע כי פיצויי פירות בחלופת דמי החכירה ישולמו על פי אחוז משווים המשתנה של המקרקעין משנה לשנה. שווי המקרקעין יחושב על פי הייעודים והשימושים המותרים בהם במועד ההפקעה, תוך התחשבות בפוטנציאל שהיה ידוע במועד זה. שיעור דמי החכירה משווי המקרקעין לפיהם יערך החישוב יעשה על פי שיעור דמי החכירה הרעיוניים שניתן היה לקבל בגין החכרת מקרקעין, והנפקע אינו חייב להוכיח את דמי השכירות הקונקרטיים שיכול היה לקבל. דמי החכירה הרעיוניים יחושבו על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן. דמי החכירה הנגבים על ידי רשות מקרקעין ישראל יכולים לשמש אמת מידה לדמי החכירה הנהוגים, ומשקפים דמי חכירה ראויים.

תמצית טענות הצדדים
26. התובעים טוענים כי המחלוקת היחידה שבה יש להכריע היא בעניין שיעור דמי החכירה האבודים שיחושבו כאחוז משווין המשתנה של החלקות המופקעות. לטענתם, על פי ההלכה, ובשים לב לפסיקה עניפה בסוגיה, יש לחשב את דמי החכירה האבודים בהתאם לשיעור דמי החכירה שהיה נהוג ברשות מקרקעי ישראל, דהיינו 6% . התובעים מדגישים כי אין בעניין איסמעיל כדי לשנות את ההלכה הנוהגת בעניין. נטען כי גם השמאי ויסבלום, עליו סומכת הנתבעת, לא הציג הסכמי שכירות קונקרטיים עליהם ניתן לבסס הערכה שונה.

27. הנתבעת לעומתם סבורה כי לאור פסק הדין בעניין איסמעיל דין התביעות להידחות. נטען כי מאחר שהתובעים לא הציגו ראיות על דמי השכירות שנקבעו בעסקאות השוואה קונקרטיות, יש לקבוע כי אין בידם כל ראיה התואמת את ההלכה ועל כן תביעתם דינה להידחות. לחלופין נטען כי יש לאמץ את הערכותיו של השמאי ויסבלום לעיין שיעור דמי החכירה אשר התבססו על עסקאות השוואה לחישוב דמי החכירה האבודים.

הכרעה

28. כפי שהובהר לעיל, ההלכה שנקבעה בבתי המשפט החל מעניין הייטנר, היא כי הפיצוי שישולם לנפקע יחושב על פי דמי החכירה הרעיוניים שניתן היה לקבל, ולא על פי דמי השכירות שיכול היה לקבל בפועל. הלכה זו לא שונתה בעניין איסמעיל. על פי הפסיקה דמי החכירה הרעיוניים יחושבו על פי נתוני שוק הנדל"ן, לרבות על פי נתוני רשות מקרקעי ישראל. כך גם ראוי לעשות במקרה זה.

29. הסוגיה של חישוב דמי החכירה שבה ועולה באין ספור הליכים בבית המשפט, כשהמחלוקות נותרות זהות. דומה שבשורה ארוכה של פסקי דין הבהירו בתי המשפט כי יש להעדיף את שיעור דמי החכירה הנסמך על דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל. בתי המשפט, שדנו בהפקעות מקרקעין באזורים קרובים למקרקעין מושא הליך זה, מצאו שאין אפשרות לבסס את שיעור דמי החכירה על עסקאות פרטיות לצורך השוואה, שכן כאלו אין כמעט בנמצא. בחלק מהמקרים הובהר כי מרבית העסקאות אינן נעשות בכתב וקשה לאתרן. במקרים רבים מדובר בהשכרות עונתיות בלבד. לעיתים המשכיר נהנה גם מחלק מפירות הגידולים. יתרה מזו, אין למצוא עסקאות להשכרת שטחים בייעוד למגורים, ואף השמאי ויסבלום אישר זאת בחקירתו.

30. השמאי ויסבלום הציג מספר עסקאות פרטיות להשכרת מקרקעין בייעוד חקלאי. מרבית העסקאות בוצעו באזורים רחוקים מהמקרקעין מושא ההליך (ראו עמ' 49 ואילך לחוות דעתו שם פורטו עסקאות בעיקר ממרכז הארץ ומדרומה אך לא פורטו עסקאות מאזורים קרובים לחלקות המופקעות). השמאי לא צירף הערכות שווי של אותם מקרקעין, ולכן לא ניתן לדעת מהו שיעור דמי החכירה ששולם בפועל.

אין בחוות דעתו גם כל הסבר מדוע התעלם מדמי החכירה הנגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל, שהרי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר. אין הסבר מדוע להעדיף מספר עסקאות בין פרטים שנערכו באזורים מרוחקים על פני נתונים מוכרים ומפורסמים של רשות מקרקעי ישראל.

31. על כן, אין מנוס אלא לקבוע כי אין בפנינו די ראיות להוכחה של דמי החכירה שהתקבלו בעסקאות השכרה רלבנטיות ואשר יכולות לשמש כעסקאות השוואה לצורך הערכת דמי החכירה האבודים. חוות הדעת של השמאי ויסבלום אינ ן מספ יקות כדי לבסס עליה ן קביעה קונקרטית לגבי דמי ה חכירה שהיו נהוגים משנה לשנה בכל שנות הפיצוי באזו ר החלקות המופקעות, ועל כן הדרך הנכונה לקביעת שיעור דמי החכירה האבודים היא היצמדות לשיעור דמי החכירה שגבוה רשות מקרקעי ישראל.

32. דומה גם כי מרבית בתי המשפט אימצו את שיעור דמי החכירה שנקבע על ידי רשות מקרקעי ישראל גם לאחר פסק הדין בעניין איסמעיל (ראו למשל ת"א 45316-03-16 עזבון המנוח חמד ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל (8/3/2020); ת"א 22591-03-16 עזבון המנוח עלי עבד אר-ראזק עבד אל חלים ואח' נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (28/11/2019); ת"א 54621-01-16 ח'ליל נ' רשות מקרקעי ישראל חיפה (12/3/2020); ת"א 39500-03-16 עזבון המנוח חוסין בכרי ז"ל נ' מדינת ישראל (5/11/2019); ת"א 46550-03-16 עזבון המנוח סוהיל בשארה ח'ורי ז"ל ואח' נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (1/10/2019); ת"א 4149-06-15 עזבון המנוח חיאדרה ז"ל ואח' נ' מדינת ישראל (12/4/2020) ; ת"א 46244-03-16 דכוור נ' מדינת ישראל ( 24/06/2020)).

33. בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי במקרה הנוכחי יש להעדיף את הערכת השמאי אבו ריא, הנסמכת על שיעור דמי החכירה הנגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל. מאחר שמדובר בקרקע שנתפסה על ידי המדינה מבלי שישולמו פיצויי הפקעה במשך שנים רבות, יש לאמץ את השיעור שנקבע על ידי רשות מקרקעי ישראל במקרים של שימוש שלא כדין, דהיינו 6%, וכי אין להבחין בין מקרקעין בייעוד חקלאי למקרקעין בייעוד מגורים.

סוף דבר
34. לאור כל האמור אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעים דמי חכירה בשיעור של 6% מהשווי המשתנה של חלקות המקרקעין המופקעות. הואיל והצדדים הסכימו כי שווי המקרקעין בכל שנה יהיה כאמור בחוות דעתו של השמאי ויסלבום, וזה קבע את השווי רק עד שנת 2016 , אני מורה כי הפיצוי יחושב לכל התקופה החל משנת 1986 ועד ליום 31.12.2016 ובהתאם לשווי המוסכם של המקרקעין. מאחר שלא הוצג בפניי כל חישוב, יערכו הצדדים את החישוב על פי האמור. ככל שתיוותר מחלוקת, יפנו הצדדים לבית המשפט.

הנתבעת תשלם לתובעים החזר אגרת המשפט ושכר טרחה באי כוחם בסך כולל השווה ל- 10% בצירוף מע"מ מסכום הפיצוי.

ניתן היום, כ"א אלול תש"פ, 10 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נאיל דכוור
נתבע: מדינת ישראל
שופט :
עורכי דין: