ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רחלי איפרגן נגד רפאל רייבי :

בפני כבוד ה שופטת אורית ליפשיץ

התובעת
רחלי איפרגן
ע"י עו"ד אלון זאב הלפטר
נ ג ד
הנתבעים

  1. רפאל רייבי
  2. רבי נצח- ניתן נגדו פסק דין

ע"י עו"ד ציפי אלישי

פסק דין

מבוא

לפני תובענה שהוגשה ביום 23/3/17 כתובענה לפינוי מושכר, בסדר דין מיוחד לפינוי בית מס' 138 הבנוי במושב שיבולי ם, הרשום בלשכת רישום המקרקעין, בגוש 100760, חלקה 166, ואשר רשום על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין (להלן: "הנכס " ו/או "הבית מושא התובענה").

ביום ה- 28/6/17 , נעתרתי לבקשת הנתבעים, ועקב מורכבות התיק כפי שעלה מעיון בכתבי טענות הצדדים ולנוכח אופי טיעוניהם, עשיתי שימוש בסמכותי הקבועה בתקנה 214יב לתקנות, המוחלת בענייננו מכוח תקנה 215יב(א) , והוריתי על העברת התובענה למסלול בסדר דין רגיל.

יחד עם זאת הסעד הנדרש נותר בעינו- פינוי הנכס.

מיהות הצדדים

התובעת, כך עולה, הינה בעלת הנכס נשוא התובענה, ואילו הנתבע התקשר עימה בחוזה שכירות בשנת 2011.

הנתבע 1, כעולה מכתבי הטענות, הינו בעל משפחה, וגר בנכס משנת 2011 (להלן: "הנתבע") ואילו הנתבע 2 הינו אחיו הקטן של הנתבע אשר גר עמו בעבר בנכס המושכר ביחידה נפרדת.

כבר בפתח הדברים יודגש כי כנגד הנתבע 2 ניתן פסק דין לפינוי כבר ביום ה- 28/6/17, ומשכך פסק הדין שבכותרת הינו ביחסים בין התובעת לנתבע 1 בלבד.

טיעוני הצדדים בתובענה דנא

לטענת התובעת, היא הינה בעלת הנכס נשוא התביעה ובשנת 2011 היא השכירה לנתבע את הנכס בהתאם לחוזה שכירות שנחתם בין הצדדים שתוקפו משנת 2011 וזאת עד לשנת 2017.

עוד טענה התובעת כי רשומה על הנכס הלוואת משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.

עוד טענה היא כי השכירה את הנכס, המחולק למעשה לשתי דירות, לשני שוכרים, כאשר את היחידה הגדולה היא השכירה לנתבע, אשר חתם עמה על חוזה שכירות החל משנת 2011, כמפורט לעיל, ועד ליום ה- 1/8/17.

לטענתה, הנתבע שכר את הדירה הגדולה מבין השתיים ובשנת 2015 ביקש ממנה כי תחת השוכרים הקיימים בדירה הקטנה, תשכיר היא את הדירה הקטנה לאחיו, הוא הנתבע 2. התובעת נעתרה לבקשתו והחל מיום ה- 11/15 השכירה היא לנתבע מס' 2 את הדירה הקטנה, והלה שילם לה בצ'קים דחויים, עד ליום ה- 11/16.

דה עקא, שלטענת התובעת, החל מה- 3/16 פסק הנתבע מתשלום דמי השכירות, ואילו הנתבע 2 פסק מלשלם החל מיום ה- 11/16. לא רק זאת אלא שלטענתה, כעת היא מבקשת לעשות שימוש בנכס לצר כיה שלה, דה עקא שהיא מנועה מלעשות כן היות והנתבעים עושים דין לעצמם, לא משלמים שכירות ולא מפנים את הנכס.

לטענתה, היא נאלצה לעזוב את המושב לאחר גירושים כואבים, וכל שיש לה כעת זה הנכס המושכר המהווה את כבשת הרש עבורה ואשר אין מחלוקת כי הוא בבעלותה. לדבריה, הנתבעים ביצעו בנכס עבודות בנייה פיראטיות, לא חוקיות, בהיקף עצום, על מנת לקבוע עובדות בשטח.

לטענתה, הנתבע ניצל את תמימותה, ורשם הערת אזהרה על הבית ללא ידיעתה. אף את הסכמי ההלוואה שבין הצדדים, בהם מצוין מפורשות כי היא כבר קיבלה לידיה סך כולל של 1,100,000 ש"ח מנמקת התובעת בכך שחתמה היא עליהם לבקשת הנתבע ומכחישה היא בתוקף קבלת הלוואה/כספים מהנתבע. עוד קובלת התובעת כנגד המסמכים שהציג הנתבע, ומידת האותנטיות שלהם, ובראשם, טיוטת הסכם המכר שהציג ואף הסכמי ההלוואה.

לפיכך, טוענת היא, הגישה היא תובענה מתאימה לביטול הסכמי ההלוואה ולמחיקת הערת האזהרה, תובענה אשר התנהלה ב- ה"פ 52882-03-17, בפני כבוד השופט דנינו, ומאוחר יותר בפני כבוד השופט שח"ק.

לאור כל אלו, ובהינתן כי הנתבע הודה כי אינו משלם דמי שכירות ואף הודה כי ביצע שינויים רבים במושכר, כך לטענתה, יש להורות על פינויו מהבית, לאלתר.

בכתב ההגנה לא הכחישו הנתבעים את העובדה כי עסקינן בשתי יחידות דיור: למעשה הם אף הודו במפורש כי אכן ישנן שתי יחידות דיור, האחת גדולה בה מתגורר הנתבע ובקטנה הנתבע מס' 2:

מנגד, טען הנתבע לזכויות מסוימות בנכס, ואף טען כי קיימת הערת אזהרה בטאבו על הנכס לטובתו. כפועל יוצא לטענתו, אין עסקינן בתובענה "רגילה" לפינוי מושכר ולמעשה יש לו זכויות לא מבוטלות בנכס. לטענתו הוא טיפח את הנכס, על בסיס הסכמה עם התובעת, ואף הלווה לה כספים, וכל אלו מקנים לו אי אלו זכויות בנכס.

עוד לטענתם, מודים הם בכתבי טענותיהם כי התובעת הינה אכן בעלת הזכויות הרשומות של הבית.

כן טענו הם כי "...מאז ועד היום ממשיך הנתבע להתגורר בדירה ואף אחיו נצח- הנתבע 2, מתגורר בשכירות ביחידת הדיור הקטנה...". אלא שלטענת הנתבע, קיימת התחייבות של התובעת למכור לו את הנכס, והוא אף שילם על חשבון התמורה סך של 1,100,000 ₪, מתוך 1,500,000 ₪, שהוסכמו בין הצדדים. לטענתו, בשל התחייבות זו של התובעת למכור לו את הנכס הוא ביצע בנכס שיפוצים רחבי היקף בסדר גודל של כ- 500,000 ₪.

לטענתו, התובעת חזרה בה מהתחייבותה למכור לו את הנכס ואף הגישה נגדו תובענה על דרך של המרצת פתיחה בה"פ 52882-03-17, להכריז על המסמכים עליהם חתמו הצדדים כבטלים, לרבות יפויי הכוח הבלתי חוזר שניתן לטובת הנתבע, להעברת הזכויות בנכס על שמו.

הנתבע טען כי העביר הוא לתובעת סך כולל של 1,100,000 ₪ על חשבון קניית הבית וככל שבית המשפט יקבע כי לא היתה בין הצדדים התחייבות /הסכם למכירת הבית הרי שהוא זכאי לקזז לתובעת את דמי השכירות נשוא התביעה על חשבון הכספים הרבים שהעביר לה זה מכבר.
בסיכומיו מדגיש הנתבע כי הוא השביח את הנכס והשקיע בו כספים רבים. לטענתו- אין עסקינן בתביעת פינוי מושכר פשוטה. הוא שב ומדגיש כי הוא רכש את הנכס בו הוא גר. הוא מפנה אף להתחייבות של התובעת למכור לו את הבית, וטוען שבחקירתה ובתמלולי השיחות שצורפו מטעמו לתיק הדבר עולה בבירור- שהתובעת רצתה למכור את הנכס והתחרטה.

הנתבע מפנה לכך שטיעוניה של התובעת ביחס לעברו הפלילי אינם רלוונטיים לזכותו לנכס.

עוד מפנה הנתבע לכך שקיימת לו זכות עיכבון על הנכס . לטענתו, הנתבע מחזיק בבית עד שיושבו לו כל הכספים שהשקיע בו, ועד אשר היא תשיב לו את כספי ההלוואה שהלווה לה. לטענתו, כל עוד לא תשיב התובעת כספים אלו הנתבע זכאי לעכב תחת ידיו את המקרקעין, עד לקיזוז מלוא חובותיה.

רקע דיוני בתמצית

ביום ה- 23/3/17 הוגשה התביעה כאשר הסעד הנתבע בה הינו פינוי. ביום ה- 4/7/17, עקב מורכבות התיק, הועברה התובענה לפסים של סדר דין רגיל, והסעדים נותרו בעינם.

ביום ה- 28/6/17, במועד הדיון ולאור המלצת בית המשפט, הגיעו הצדדים להסכמה, אשר ניתן לה תוקף של פסק דין, לפיה הנתבע 2, יפנה את יחידת הדיור הקטנה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ ביום ה-2/8/17, או אז ייערך פרוטוקול מסירה בנוכחות הצדדים, וכן נקבע כי על הצדדים לפעול בתום לב אחד כלפי השני, לא לבצע שינויים בנכס ולוודא אפשרות כניסת התובעת או צדדים שלישיים לנכס.

לאחר מתן פסק דין זה כנגד הנתבע מס' 2, הרסו הנתבעים, ככל הנראה, את הקיר הקיים בבית ואשר הפך אותו ל- 2 יחידות שונות, ובכך למעשה טרפדו את ביצוע פסק הדין.

ביום ה- 19/7/17 הגיש הנתבע "בקשה דחופה למתן צו מניעה זמני". ביום ה- 20/7/17 קבעתי כי על המבקש/הנתבע להבהיר האם הוא עומד על בקשתו דנא, בהיותו מהווה בהליך זה את הנתבע, ובשים לב לתקנות הקובעות והמסדירות את הכללים להגשת בקשה צו מניעה זמני, במסגרתה על המבקש להוכיח קיומה של "עילת התובענה". בסופו של יום ב- 8/8/17 ולאור בקשת הנתבע הוריתי על מחיקת בקשתו.

ביום ה- 29/11/17, ניתנה החלטתי בעניין בקשת התובעת לביזיון בית משפט לאור בקשת התובעת להקים מחדש את הקיר אשר הרס הנתבע. לבקשת בית המשפט ניתנה עמדת הרשות, והועדה המקומית קבעה במפורש בהודעתה מיום ה- 7/2/18 , כי "קיומן של שתי יחידות דיור במקרקעין נוגד את הוראות היתר הבנייה שקיים במקרקעין וכן בעיקר את הוראות התכנית החלה במקרקעין". דהיינו, מעמדת הוועדה עולה בבירור כי הקיר בתוך הנכס כלל אינו חוקי.

בנסיבות אלו קבעתי כי לא יעלה על הדעת שבית המשפט יורה על בנייה לא חוקית או יספק ולו צל של לגיטימציה, וכי בית המשפט אינו סבור שבסמכותו להורות על בנייה לא חוקית, בניגוד להיתר או לתוכנית שחלה על המקרקעין, יהיו הנסיבות אשר יהיו.

לאור האמור, ולאור התרשמותי כי חילוק הדירה לשתי יחידות אינו תואם את ההיתר ואת התב"ע, קבעתי כי איני סבורה כי ניתן להורות על הקמת הקיר, בניגוד לתוכנית ובניגוד להיתר, ודחיתי הבקשה להקמת הקיר בתוך הבית באופן שיפצל את הבית לשתי יחידות דיור.

ביום ה- 10/1/18 הוצע לצדדים לעכב את ההליכים בתיק זה עד להכרעה בה"פ המתנהלת בפני כבוד השופט דנינו, ולימים בפני כבוד השופט שח"ק, ה"פ 52882/03/17 כאמור לעיל לאחר מכן הוגשה בקשת הנתבע בהתאם, ולאורה אכן נקבע עיכוב הליכים כלהלן. ביום ה- 18/1/20 ניתן פסק דין ע"י כבוד השופט שח"ק והוריתי על קביעת דיון בפניי במעמד הצדדים.

ביום ה- 18/2/20 קבעתי בהסכמת הצדדים כי הראיות שנשמעו בתיק ה"פ 52882-03-17 אשר התנהל בפני כבוד השופט שח"ק, יהיו רלוונטיות וישמשו את הצדדים בתיק זה. כמו כן קבעתי דיון להשלמת חקירות נגדיות של הצדדים באשר לשאלת הפינוי אשר לאחריה הוריתי על הגשת סיכומים בכתב.

רקע עובדתי שאינו במחלוקת

אין חולק כי הנתבע גר בנכס החל משנת 2011.

אין חולק כי הנתבע חתם עם התובעת על הסכם שכירות, משנת 2011 ואילך, כאשר ההסכם האחרון, כך עולה, נחתם ביום ה- 1/8/12, עד ליום ה- 1/8/17.

הנתבע 2, הינו אחיו של הנתבע, ואשר כעולה מכתבי הטענות החל לגור בדירה הקטנה מבין השתיים, תחת השוכרים הקודמים ובהמשך לבקשת אחיו, הנתבע 1, מהתובעת, וזאת החל מחודש ה- 11/15. הנתבע 2 אף לא חתום על חוזה מול התובעת.

התובעת מצביעה על כך שהנתבע המשיך לשלם דמי שכירות עבור הבית עד לשנת 2016, כשנתיים לאחר חתימת הסכם ההלוואה השני ואין מחלוקת בעניין זה.

אין חולק כי בכל המועדים הרלבנטיים לתביעה, היה הבית בחזקתה של התובעת, כאשר עד ליום 03.12.2013, היה הנכס רשום על שם יחיאל אור קלימי, בנה של התובעת וביום 03.12.2013 הוא נרשם על שמה של התובעת, בשמה הקודם (רחל קלימי).

אין חולק כי בתקופת השכירות הבית היה מחולק ל – 2 יחידות, כאשר הנתבע התגורר בחלק שכונה על ידי הצדדים כ"היחידה הגדולה" ואילו הנתבע 2 ביחידה הקטנה. כל זאת עד לאחר מתן פסק הדין כנגד הנתבע 2 והריסת הקיר.

אין חולק כי בהסכם השכירות נכללה בתוספת בכתב יד, בשולי ההסכם, כדלקמן:
"ההשקעה בגינת הבית תקוזז מערך הבית בשעת מכירה בהתאם לגובה ההשקעה של הגינה. כיום אני דורשת 1,400,000 ₪....במידה ורפי יקנה את הבית ההשקעה אינה נכללת".

אין חולק כי הצדדים שניהם חתמו על הסכם השכירות, וכן, בנוסף, חתמו שניהם על התוספת הנ"ל.

אין חולק כי ביום 27.08.2013 חתמו הצדדים על הסכם שכותרתו "הסכם הלוואה עם בטוחות" שצוין בו כי התובעת לווה מן הנתבע סך כולל של 950,000 ₪, כאשר מתוכם, כך נרשם, סך של 350,000 ₪ שולם לתובעת קודם חתימת ההסכם ויתרת ההלוואה, בסך של 600,000 ₪ - תשולם לתובעת בתוך שנה מיום חתימתו. כמו כן, בסעיף 4 להסכם תחת הכותרת "בטחונות", הוסכם בין היתר, על כך שהבית ימושכן במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הנתבע, ובכתב יד הוסף - "יובהר במידה ואין משכנתא לנכס אזי הנכס עצמו ישמש כבטוחה". הצדדים שניהם חתמו לצד התוספת. כמו כן נכתב שהתובעת מתחייבת לרשום בהקדם את המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין. הסכם ההלוואה הראשון נוסח על ידי אחיו של הנתבע.

אין חולק כי בד בבד עם חתימת הסכם ההלוואה הראשון, חתמה התובעת בפניו על ייפוי כח בלתי חוזר. במסגרת ייפוי הכח ייפתה התובעת את כוחם של עוה"ד רקובר וכל עו"ד אחר ממשרדו לשמש באי כוחה החוקיים והמורשים לעשות בשמה כל פעולה בקשר למכירת הבית והעברת רישום הזכויות בו משמה לשמו של "ה"ה רפי רייבי ת.ז. XXXXXX160" - הנתבע. אין חולק כי ייפוי הכוח נחתם ביום 27.08.2013, בדומה להסכם ההלוואה הראשון.

במהלך שנת 2014 נטלה התובעת הלוואת משכנתא מבנק ירושלים בסך של 300,000 ₪ וביום 23.10.2014 נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק ירושלים.

ביום 17.12.2014 חתמו הצדדים שניהם, על הסכם שכותרתו "הסכם הלוואה" (נספח 9 לתיק מוצגי התובעת – להלן: "הסכם ההלוואה השני"). הסכם ההלוואה השני נחתם במשרדו של עו"ד שלום חן בנתיבות וצוין בו כי עוד קודם לחתימתו הלווה הנתבע לתובעת את הסך של 1,100,000 ₪. עוד נכתב בהסכם ההלוואה השני כי ההלוואה תושב לנתבע בתוך 6 חודשים מיום חתימת ההסכם וכי ככל שלא כך ייעשה יוכל הנתבע, בין היתר, לפעול למימוש הבטוחות שנקבעו בהסכם. מבחינת הבטוחות נקבע בהסכם (סעיף 4) כי התובעת מתחייבת למשכן את הבית במשכנתא מדרגה ראשונה וכן שהיא מודעת לכך שהנתבע ירשום הערת אזהרה לטובתו על הבית.

אין חולק כי ביום 05.05.2015 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הנתבע, מכח סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 .

אין חולק כי הנתבע שילם לתובעת דמי שכירות בגין היחידה הגדולה עד לחודש מרץ 2016 ובכל הנוגע ליחידה הקטנה, שולמו דמי שכירות עד לחודש נובמבר 2016. אין מחלוקת כי מחודש 4/16 ואילך לא שילם הנתבע כל דמי שכירות לתובעת.

תיקים נוספים המתנהלים בין הצדדים בעניין הנכס והמעש בהם

התובעת עתרה והגישה המרצת פתיחה לקבלת סעד הצהרתי וביקשה שביהמ"ש יורה על ביטול תוקפם של שני הסכמי ההלוואה, הראשון והשני, על ביטול ייפוי הכח וכן על ביטול רישום הערת אזהרה, כל זאת ב- ה"פ 52882-03-17. אשר נידונה תחילה בפני כבוד השופט דנינו ולאחר מכן בפני כבוד השופט שח"ק.

פסק דין בתובענה זו ניתן ביום ה- 18/1/20, ובו כבוד השופט שח"ק קבע כלהלן:

"...התביעה נדחית ביחס לבקשה להצהיר על בטלות הסכם ההלוואה הראשון והסכם ההלוואה השני והיא נמחקת ביחס לבקשה להצהיר על בטלות הערת האזהרה...".

למעשה, כבוד השופט שח"ק קבע כי אף צד לא השכיל לשכנע את בית המשפט בצדקתו ובמאזן הנטלים, התובעת לא הצליחה להרים את הנטל לשכנע את בית המשפט בצדקתה:

"...ביחס לגרסאותיהם של שני הצדדים, עלו קשיים ניכרים. לאחר בחינת הגרסאות והעמדתן במבחן הדין הנוהג, מסקנת הדברים תהא שהתובעת לא צלחה במשימתה להרים את הנטל המונח על כתפיה להוכיח את תביעתה...".

יודגש כי פסק דין זה אינו חלוט וכי הוגש ערעור עליו, המתנהל בפני בית המשפט המחוזי בבאר שבע .

כמו כן, במהלך חודש יולי 2017 הגיש הנתבע לביהמ"ש המחוזי תביעה במסגרתה ביקש את ביהמ"ש המחוזי להצהיר כי קיים הסכם מכר תקף בינו לבין התובעת למכירת הבית (ת.א. 18228-07-17 להלן: "התביעה במחוזי"). בהחלטה מיום 31.12.2017 ובזיקה לקיומם של ההליכים בתיק דנן, הורה ביהמ"ש המחוזי על עיכוב ההליכים בתיק שלפניו וקבע כי:

"אין מניעה מבחינת הסמכות העניינית שהמחלוקת הנרטיבית הזו תתברר תחילה בבית משפט השלום בזיקה לסעדים שנתבקשו..." .

כמו כן קבע בית המשפט המחוזי:

"...משהן ההליך שלפניי, והן ההליך הנזכר, מחייבים בירורה של אותה מחלוקת נרטיבית בשאלה מה הוסכם לאמיתו של דבר בין הצדדים בעניין הנכס הנדון, ומה היה טיבם של החוזים שנחתמו ביניהם ושל הכספים שעברו ביניהם, ככל שעברו – אכן אין מקום לניהול הליכים כפולים בשתי הערכאות... לאחר הכרעה חלוטה במחלוקת הנרטיבית – תידון בבית המשפט המחוזי, במידת הצורך, השלכותיה על זכויות הבעלות במקרקעין הנדונים... ההליך שלפניי יעוכב עד הכרעה חלוטה בהליך המקביל הנזכר (ת.א. ( שלום ב"ש) 52882-03-17) ...".( הדגשה במקור א.ל. )

יוצא, לסיכום, ששאלת הסכם המכר בין הצדדים טרם הוכרעה, ובית המשפט לא הכריע בה ביודעין, ואף נימק זאת.

למעשה- וכעולה מקביעת בית המשפט המחוזי- על בית משפט זה להכריע בשאלת הפינוי של הנכס, מבלי ששאלת הסכם המכר עדיין מוכרעת. כמו כן, על בית המשפט דנא להכריע בשאלת הפינוי בשים לב כי על הנכס קיימת נכון לעכשיו הערת אזהרה, ובידיעה מסוימת, גם אם לא סופית וחלוטה, כי נחתם ככל הנראה ייפוי כוח למכירת הנכס וכן כי ישנם הסכמי הלוואה בין הצדדים, אשר לא בוטלו ע"י בית המשפט וכי ענין זה נתון כעת בפני ערכאת הערעור.

ויודגש- הנחות אלו אמנם אינן הנחות סופיות ויכול שישתנו.

ויודגש- אף בית המשפט בה"פ, מפי כבוד השופט שח"ק, קבע את אשר קבע, כאשר למעשה מאזן הנטלים בין הצדדים ביחס להערת האזהרה וההלוואות, הינו שווה למדי, כעולה מקביעת בית משפט השלום בה"פ. דהיינו, אף אחת מהגרסאות לא היתה משכנעת למדי, בכל גירסה נפלו אי אלו אי דיוקים ובעיות העלולות להצביע על מהימנותה, דה עקא שבמאזן הכולל, קבע בית המשפט מפי כבוד השופט שח"ק, כי התובעת לא הצליחה להרים את הנטל להוכחת תביעתה.

יוער ביחס לנפקות ההליך בה"פ לענייננו, כי בית המשפט לא קבע ממצא עובדתי שאנו יכולים להיבנות עליו. כל שבית המשפט קבע הוא שגרסאות שני הצדדים מעלות קשיים וכי במאזן הנטלים התובעת לא השכילה להרים את הנטל.

השאלות שבמחלוקת במסגרת הסכסוך הכולל שבין הצדדים

האמנם נכרת בין הצדדים הסכם מכר למכירת הנכס? האמנם תכננה והתחייבה התובעת למכור לנתבע את הנכס? - שאלה זו טרם הוכרעה ותוכרע רק על ידי בית המשפט המחוזי.

ככל שהתשובה לכך חיובית- האמנם הסכומים ששילם הנתבע לתובעת היו חלק מהתשלומים בגין העברת הנכס אלי ו?

מהי נפקותם של הסכמי ההלוואה, ייפוי הכוח והערת האזהרה?– בית המשפט, מפי כבוד השופט שחק, בה"פ שהוזכרה לעיל, הכריע בעניינם, אלא שקיים ערעור על התיק ואין עסקינן בקביעה חלוטה.

האם הנתבע זכאי כעת להמשיך ולגור בנכס או שמא עליו לפנות אותו?- גדר מחלוקת זו נמצא כעת בסמכותי, והוא גדר המחלוקת הרלוונטי לענייננו.

בסיכומיו טען הנתבע לראשונה לזכות העיכבון- מכוחו, לטענתו, באפשרותו להחזיק בנכס עד להשבת כל הכספים וההלוואות שנתן לה לתובעת. אמנם הנתבע השמיע טענה זו לראשונה בשלב הסיכומים. למעלה מן הצורך אדרש לה. לסיום טען הנתבע בסיכומיו, למצער יש להתנות את הפינוי המבוקש בפיצוי בגין כל ההשקעות שלו בנכס .

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים ובסיכומיהם, ולאחר שהופיעו הצדדים בפני, ולאור הקביעות אשר נותרו תלויות ועומדות בין הצדדים בערכאות אחרות, הגעתי להכרעה כי בשלב זה אין מנוס אלא לקבל את התביעה, וזאת על אף סימני השאלה הרבים התלויים ועומדים במערכת היחסים הסבוכה שבין הצדדים.

ויודגש- ככל שבית המשפט המחוזי יכריע כי בין הצדדים קיים הסכם מכר, או אז יוכל הנתבע לבוא בדין ודברים כלפי התובעת ולדרוש את הסעדים המגיעים לו כחוק, ביחס לנכס מושא התובענה וזאת בשים לב כי הערת האזהרה לטובתו קיימת על הנכס והתובעת אינה יכולה למכור את הנכס בשלב זה, כלל וכלל.

או אז יוכל גם במידת הצורך להתחשבן עם התובעת על חילופי כספים שבוצעו ביניהם, ככל שבוצעו, בגין הנכס, וכיוב'.

אלא שבשלב זה, ובטרם הוכרע עניין הסכם המכר, וכעולה מחוזה השכירות שהוגש בפני, ואשר ניצב בפני, ובשים לב להערת האזהרה הקיימת לנתבע והרשומה על הנכס, אין מנוס מאשר לקבוע כי חוזה השכירות הופר, וכי על הנתבע לפנות את הנכס .

ויודגש- אין לו בפני בית המשפט בשלב זה אלא את הנתונים החלוטים העומדים בפניו, ואת הסכם השכירות, והוא המסמך אשר יש להידרש אליו.

האמנם הכרעה בתובענה דנא צריכה לשאוב מההכרעות בתיקים האחרים?

בפתח הכרעתי אני מבקשת להתייחס בקצרה לקיומם של תיקים אחרים התלויים ועומדים בין הצדדים ולהשפעתם האפשרית על ההכרעה בתובענה דנא.

למעשה בסכסוך הנ"ל שאלות רבות מצויות במחלוקת והינן תלויות ועומדות בין הצדדים בין כתלי בית המשפט. הצדדים, כך עולה, ניהלו מערכת יחסים מסועפת וסבוכה, חתמו על הסכמים שונים, והתקשרו באופן שבו למרבה הצער רב הנסתר על הנגלה.

בשלב מסוים בו התנהל ההליך בפני, לא היה ברור האם הכרעה בתובענות האחרות משפיעה באופן ישיר על ההכרעה בתובענה דנא, ובית המשפט אף ייעץ לצדדים לעכב ההליכים בתובענה דנא עד למתן הכרעה בהמרצת הפתיחה באשר לתוקפם של הסכמי ההלואה .

באשר לקיומו של הסכם מכר ולשאלת הבעלות על הנכס, העומדת על הפרק, קבע זה מכבר בית המשפט המחוזי כי לא צריכה להיות כל מניעה כי בית משפט השלום יכריע בנקודות האחרות שבמחלוקת, לפני הכול. רוצה לומר- אין צורך בהכרעה בשאלות כגון קיומו של הסכם מכר הלכה למעשה בין הצדדים, ביחס לנכס נשוא התובענה, ובעלות מי מהצדדים עליו, לצורך הכרעה בתובענת פינוי.

באשר להסכמי ההלוואה, ייפוי הכוח והערת האזהרה, בית משפט השלום קבע כי לא הוכח בפניו כי יש לבטלם, והוגש על כך ערעור לבית המשפט המחוזי, כך שאין עסקינן בפסק דין חלוט.

דה עקא שסבורה אני כי היות והסעד המתבקש בפני הינו סעד של פינוי, ואין על בית משפט זה להכריע במחלוקת הכספית שבין הצדדים, בהלוואות שהועברו ביניהם, ביכולת של הנתבע לרכוש את הנכס ובמחיר המופחת אשר הוא לכאורה זכאי לו, הרי שלאור כל האמור סבורה אני כי המסגרת העומדת בפני הינה חוזה השכירות אשר נכרת בין הצדדים, והשאלה האמנם הופר חוזה השכירות או הוארך והאם יש לנתבע זכות להמשיך להתגורר בנכס.

ויודגש- ככל שבית המשפט המחוזי יקבע כי הסכם המכר שריר וקיים, ובשים לב כי רשומה על שמו של הנתבע הערת אזהרה על הנכס, הרי באפשרותו של הנתבע לתבוע את סעדיו בכל עת בין כותלי בית המשפט ואף להיפרע על נזקיו, ככל שייקבע שהיו כאלו והתובעת ממילא מנועה מלמכור את הנכס, בשל רישומה של הערת אזהרה על הנכס, לטובתו של הנתבע.

משכך, יש לנתק בעת בחינת תובענה זו את האינפורמציה הרבה, וה לא סופית, בחלקה , על הסכסוך המורכב שבין הצדדים , ולהידרש לחומר המצוי בתיק זה, ו כן לנתונים שסופקו בה"פ.

הסכם השכירות

בין הצדדים נכרת הסכם שכירות בלתי מוגנת ביום ה- 1/8/12, ובו נקבע כלהלן:

"...המשכיר הוא בעלים של נכס 138 הנמצא בשיבולים.... והואיל ורצון השוכר לשכור את המושכר לתקופה של 60 חודש...".

ובהמשך:
"...השוכר שוכר מהמשכיר את המושכר לתקופה של 60 חודש מתאריך 1/8/12 עד התאריך 1/8/17..." ( סעיף 4 להסכם).

ואילו בסעיף 6 נקבע כי:
" דמי השכירות הינם בסך 2700 לחודש.... והם ישולמו מדי חודש... לא יאוחר מיום ה- 1/ לחודש...".

ואילו בסעיף 7 :
" חובת תשלום דמי השכירות תחול על השוכר אף אם יעזוב את המושכר לפני תום תקופת השכירות...".

כמו כן, בהסכם נקבע כי סעיפים 4-8 הינם סעיפים אשר הפרה שלהם מהווה פרה יסודית של ההסכם , והמשכיר יהיה רשאי להפסיק את השכירות בשל כך.

בענייננו אין חולק כי הנתבע שילם את דמי השכירות על פי הסכם השכירות עד לחודש 3/16 ( ראה עמוד 34 שורות 35-36 לפרוטוקול הדיון ). הנתבע אינו טוען אחרת ולמעשה לא הכחיש את טענות התובעת בעניין. בהמשך, בעדותו בפני, טען שהוא "לא זוכר" אם שילם עבור חודש 3/16 ( עמוד 35 שורות 3-4 לפרוטוקול ) אולם אין ספק, מתוך תשובות הנתבע עצמו כי מחודש 4/16 לא שולמו על ידו לתובעת, כל דמי שכירות בגין הנכס. כמו כן, אין מחלוקת כי חוזה השכירות הסתיים ולא חודש ע"י הצדדים .

בנסיבות אלו- ובשים לב כי חוזה השכירות הסתיים ביום 1/8/17 והנתבע נותר להתגורר בנכס ובשים לב כי מחודש 4/16 הנתבע אינו משלם כל תמורה לתובעת בגין מגוריו בנכס, הסכם השכירות שבין הצדדים הופר, הפרה יסודית.

בהערת אגב יצוין כי אמנם הנתבע טוען לבעלות מסוימת על הנכס, אשר ארעה לאחר מתן ההלוואות והשבחת הנכס מצידו, וכיוב', דה עקא שלאורך מערכת היחסים ביניהם הדגיש הוא לא פעם את עובדת היותו שוכר בלבד:

לתיק הוגשו תמלולים של שיחות שהוגשו על ידי שני הצדדים ומהם ניתן ללמוד על מערכת היחסים של הצדדים כמשכיר ושוכר . התובעת מצידה צירפה תמלול שיחה שנערכה ביום 11.10.2015 היינו כ – 10 חודשים לאחר חתימת הסכם ההלוואה השני, במסגרתה הצדדים מדברים על הבית בהיבטים שונים הקשורים לעבודות המבוצעות בו. במהלך השיחה מתייחסים הצדדים לשכירות "היחידה הקטנה", שכאמור הושכרה לנצח, ומנהלים דין ודברים בדבר אפשרות שדמי השכירות יעמדו על 2,500 ₪ וכן על שיעור דמי השכירות שהנתבע ישלם לתובעת. לקראת סוף השיחה שואלת התובעת את הנתבע "תעלה לי ל – 3,000 ₪. אמרת לי אני אשכיר את הבית ב – 3,000 ₪..." הנתבע משיב " קיבלת עכשיו 4 חודשים מראש. איפה תמצאי שוכר כמוני כפרה?".

דהיינו בשיח ביניהם מערכת היחסים בין הצדדים, משכיר ושוכר היתה ברורה ללא כל צל של ספק. ויודגש- שיח זה התנהל לאחר הסכמי הלוואה הנטענים שנכרתו ביניהם.

כן טוען הנתבע כי הנכס שלו היות והשקיע בו רבות, באופן אשר לא יסולא בפז.

עיון בהסכם השכירות מעלה כי השבחת הנכס הינה אופציה בלבד וכי אין כל הבטחה לקניית בעלות באמצעותה. אמנם, חתומה התובעת על תוספת בכתב ידה, ומהתוספת ניתן להבין כי התובעת מסכימה לקיזוז מסוים לנתבע על ההשקעה מצידו בנכס. בעת עדותה בפני טענה היא כלהלן:
"....רק אם אמכור לגורם זר אבל אם הוא נשאר שלי אז לא. זה ההסכם...".

ואמנם, מערכת היחסים בין הצדדים סבוכה עד מאוד ואין בי ספק כי רב הנסתר על הנגלה. אך לצד זאת, שיח בין הצדדים העלה כי הנתבע נוהג בתובעת כשוכר שלה לכל דבר ועניין: כאמור לעיל אמר לה במפורש- " איפה תמצאי שוכר כמוני כפרה?".

ציטוט נוסף מעלה כי השוכר היה מודע היטב לבעלותה של התובעת על הנכס: בהמשך שיחה מוקלטת ומתומללת, מתייחסת התובעת לתוספת בכתב יד שעל גבי הסכם השכירות כאמור, ומציינת "היה תנאי שהוא יכול הוא מוכן בעתיד לקנות את הבית ב – 1,400,000 .... ואמרתי לו אם אני רוצה למכור אז אני אמכור לך. אתה היחיד שאני אמכור לו. אבל אם אני לא מוכרת אותו, אז אני לא מוכרת".

לפיכך, בנסיבות אלו ולאחר ששוכנעתי כי הנתבע נכנס לגור בנכס על יסוד הסכם שכירות וכי פעל לשלם לתובעת את דמי השכירות עד לחודש 3/16 וממועד זה הפסיק לשלם לתובעת דמי שכירות, ובשים לב כי זהו ההסכם היחיד שהובא לעיוני שבכוחו הנתבע מתגורר בנכס, אין מנוס אלא לקבוע כי הנתבע הפר את הסכם השכירות בין הצדדים הפרה יסודית ולכן עליו לפנות את הנכס.

ככל שהנתבע סבר בחודש 3/16 כי אינו חייב לשלם לתובעת דמי שכירות, מצופה היה ממנו לנקוט בהליך משפטי, אשר יקבע את זכויותיו בנכס ולא להפסיק באופן חד צדדי לשלם לתובעת את דמי השכירות, בשעה שחוזה השכירות בין הצדדים שריר וקיים והסתיים על פי האמור בסעיף 4א' להסכם ביום 1/8/17.

ויודגש- אין מניעה כי הנתבע ימשיך וינהל את מאבקיו ביחס לזכויותיו הנטענות בנכס, ויחדש את ההליך בבית המשפט המחוזי וזאת בשים לה להערת האזהרה קיימת לזכותו, אשר שרירה וקיימת.

ויודגש- בית המשפט השלום בה"פ לא קבע כי הופרכו טענות התובעת אלא שהיא לא השכילה להרים את הנטל. בית המשפט קבע בהחלטתו כי הנתבע התעקש להציג עצמו כשוכר כלפי התובעת וכי נהג בהפרדה מלאה בין נושא השכירות ליתר העניינים הכספיים שבין הצדדים.

השבחת הנכס ע"י הנתבע

הנתבע טען בפניי כי השקיע רבות בנכס, כמו היה זה שלו, ומתוך ציפייה להתקזז בעת העברת הבעלות אליו.

בהסכם השכירות בין הצדדים נכללו הוראות שונות ובכלל זה, נכללה האמירה כי התובעת "מאשרת כל שינוי בבית" (סעיף 8 ד' להסכם השכירות), וכן תוספת בכתב יד, בשולי ההסכם, כדלקמן:
"ההשקעה בגינת הבית תקוזז מערך הבית בשעת מכירה בהתאם לגובה ההשקעה של הגינה. כיום אני דורשת 1,400,000 ₪. כל. ( כך במקור א.ל. ) במידה ורפי יקנה את הבית ההשקעה אינה נכללת".
הצדדים שניהם חתמו על הסכם השכירות, וכן, בנוסף, על התוספת הנ"ל.

לטענת התובעת בעדותה בפני המשמעות של התוספת הינה כלהלן:

"...ש. על פי הסכם השכירות את מחויבת להחזיר לו את הכסף שהוא משקיע בגינה?
ת. לא. אני לא חייבת. רק אם אמכור לגורם זר אבל אם הוא נשאר שלי אז לא. זה ההסכם...". ( עמוד....).

בעדותה בפני התברר כי לטענתה היא לא אישרה ממילא את כל השיפוצים מצידו, וכן כי אישרה לנתבע לבצע שינויים תחת קיזוז פוטנציאלי :
"...ש. בהסכם השכיר ות משנת 2012 שאישרת לרפי לבצע כל שינוי בבית את ידעת שהוא הולך לשפץ את הבית והגינה?
ת. את הגינה כן את הבית לא.
ש. זאת אומרת לפי מה שאת אומרת ידעת שהוא משפץ את הגינה והתחייבת שבמידה ותמכרי את הבית על פי נספח להסכם השכירות תחזירי לו מה שהשקיע בגינה?
ת. נכון.
ש. רק במקרה שרפי יקנה את הבית ההשקעה לא תוחזר?
ת. נכון....".

דה עקא שלטענתה הנתבע שיפץ חלקים נרחבים להם לא הסכימה, ולמרות שהוצאו צווים כנגדו והוגשו התביעות המשיך בשיפוץ:
"...
ש. את יודעת להגיד מתי רפי התחיל לשפץ את הבית והגינה?
ת. את הגינה הוא שיפץ בשנת 2015 לערך ואת הבית החל לשפץ אחרי שתבעתי אותו שנת 2016. אז הוצאנו גם צו של עצירת הבניה כדי שלא יבנה ולמרות הצו הוא ממשיך לבנות עד היום....".

עת נשאלה על אופי התיקונים הבהירה כי מרובם הנתבע יצא נשכר:

"...
ש. הוא בנה בגינה בריכה?
ת. את האמת לא כל כך יודעת מה עשה בגינה כי לא ביקרתי קבועה אבל ראיתי את הדשא. זה בריכה של ניילון שאפשר להרים ולזרוק אותה.
ש. הוא עשה דק?
ת. כן. הוא עשה את זה כדי שהילד לא יטבע בבריכה.
ש. יש פרגולות ומחסן בגודל של 25 מטר?
ת. הוא קיבל פרגולה עם הבית. הוא על דעת עצמו הוסיף ואמרתי לו שאני לא מרשה להוסיף את המשך הפרגולה והשער שהוא בנה. הוא בנה מחסן אחורי על דעת עצמו. אני לא רשות בניה....".

"...הערתי לו פעם אחת על השיפוצים שהוא תכנן לבנות קומה שניה ואז אמרתי לו שאני מבקשת ממנו לא לגעת בכלום ולא לעשות שינויים. הוא ביקש ממני ת כניות ואמרתי שאין לי. לא מכרתי ולא כלום למה אתן לו לעשות קומה שנייה...".

ככל שהנתבע אכן השביח את הנכס לשיטתו, האם השבחה זו, מקנה לו זכות כלשהי על המקרקעין, זכות היכולה לעמוד לו מפני פינוי? חוק השכירות והשאילה קובע כלהלן, ומבחין בין מקרים שהנכס שופץ בהסכמת הבעלים לבין מקרים שלא. בענייננו ההסכמה מפורשת והינה בחוזה. ( ראה תוספת בכתב יד בסעיף 8ד לחוזה השכירות והתוספת בסוף החוזה).

החוק קובע כי:
"...
ביצע השוכר שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי השוכר לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים ובין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע...".

דהיינו, ההשקעה של הנתבע בנכס, אף אם היתה מוסכמת, אינה מחייבת את התובעת לתמורה עבורה. כפי שטענה היא בעדותה: הנתבע נהנה מההשקעה, הוא ומשפחתו השתמשו בנכס בו השקיעו לאורך זמן, וזו למעשה התמורה עבורם בעד ההשקעה.

התמורה היחידה עליה סיכמו הצדדים, כך עולה, היתה קיזוז פוטנציאלי במקרה בו המשכירה תמכור לו את הנכס. דהיינו- הנתבע לא הבטיח לעצמו כל בטוחה בנכס בשל ההשקעה שהשקיע בו כביכול. בוודאי שלא זכות להישאר בו ללא הסכמת המשכיר.

נוכח כל האמור לעיל, גם את טענתו של הנתבע כי יש להתנות את הפינוי בפיצוי שלו אני דוחה, שכן לא היתה כל התחייבות של התובעת כי הפינוי יהיה מותנה בפיצוי. ההשקעה, ככל שנעשתה ע"י הנתבע, היתה לכל היותר בהסכמת התובעת, אולם ללא כל התחייבות כי בעת הפינוי הוא יפוצה על ההשבחה.

קיומה של הערת אזהרה על הנכס

האמנם קיומה של הערת אזהרה על הנכס אמורה לפגוע ביכולת של בעלת הנכס להשכירו או לפנות שוכר שורר אשר ההתקשרות עימו הסתיימה? סבורתני כי התשובה לכך הינה שלילית.

סעיפים 2 ו-3 לחוק המקרקעין קובעים כלהלן:

"...הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם....".

סעיף 3 קובע כלהלן:

"...שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות"...".

סעיף 125 לחוק המקרקעין קובע כלהלן:
"...כוח ההוכחה של רישום:
(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.
(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו....".

עוד קובע חוק המקרקעין ביחס להערת אזהרה להלן:

"...הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. (ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

תוצאות של הערת אזהרה: נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט....".

דהיינו, הערת אזהרה אמנם לא תאפשר ביצוע עסקה בנכס, אך פינוי הנכס אינו עסקה.

ויודגש- התובעת עודנה רשומה כבעלת הזכות הראשית, ולפי סעיפים 125, 2 ו-3 לחוק המקרקעין שצוטטו לעיל – היא זכאית להחזיק בנכס. הערת אזהרה על עסקה שפרטיה, ובכלל זה מועד מסירה, נמצאים במחלוקת – לא יכולה לשמש יסוד לזכות עבור הנתבע להמשיך להחזיק בנכס, ללא חוזה שכירות עם התובעת וללא כל תשלום.

יוצא שהתובעת חופשיה להתקשר עם שוכרים פוטנציאליים, להתגורר בנכס ולהנות ממנו, כפוף לקיומה של הערת האזהרה.

זכות העיכבון של הנתבע

כמוזכר לעיל, בסיכומיו הציג הנתבע טענה משפטית חדשה לפיה הוא זכאי להחלת זכות העיכבון על הנכס עקב חובות כספיים שיש לתובעת כלפיו. על אף שעסקינן בטענה חדשה ועל פניו בהרחבת חזית, אדרש לה, בבחינת למעלה מן הצורך.

סעיף 11 לחוק המטלטלין תשל"א 1971 מקים זכות עיכבון במטלטלין. עיכבון הוא זכות משפטית לחזקה בנכס עד לתשלום חוב של בעל הנכס למחזיק בו. שיטות משפט שונות נבדלות בהיקף ההכרה בזכו ת העיכבון. המשפט הישראלי, מעניק זכות עכבון רק במקרים ספציפיים המוגדרים בחוק או שהוסכמו מראש בין הצדדים.

זכות העיכבון, הינה הזכות הניתנת לבעל חוב לנהוג בסעד עצמי של החזקת נכס מוחשי של החייב. זכות העיכבון מוכרת במשפט הישראלי במספר הקשרים, כגון זכותו של קבלן לעכב בידו נכס שמכר לו מזמין העבודה עד לתשלום עבור שירותיו, האמורה בסעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, או הזכות המופיעה בסעיף 31 לחוק המכר, זכותו של מוכר לעכב את הממכר עד תשלום מלוא המחיר, כנגדה עומדת זכותו של הקונה לעכב את הממכר אם זה כבר נמסר לידיו, ועליו להחזירו למוכר, עד קבלת כספו בחזרה. כמו כן צדדים להסכם רשאים לקבוע זכות עכבון בהסכם ביניהם.

עיון בפסיקה מעלה כי סעד העיכבון הוא מסוג "העזרה העצמית". יש בו מתן לגיטימציה לעשיית פעולות הנראות לכאורה צודקות וטבעיות, עד שהמשפט מוכן להכיר בהן. כאשר פלוני נותן שירות או מוכר נכס, ומקבל השירות או הקונה אינו משלם את התמורה, רק טבעי הוא, שפלוני יסרב למסור את הנכס המצוי בשליטתו. על דיני העיכבון חלות שתי מערכות דינים. האחת הינה ההסדר הכללי המצוי בסעיף 11 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971, וסעיפים 1 (המונח "נושה מובטח") ו-20(ב) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם- 1980. השנייה מצויה בסעיפים הפזורים בחוקים השונים, כגון סעיף 31 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974, סעיף 12 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965, סעיף 8(ג) לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979, וסעיף 19 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, הקובעים מתי קמה הזכות לעכב נכסים במקרים ספציפיים. את זכות העיכבון ניתן ליישם, בנסיבות מסוימות, אפילו יצא הנכס הנוגע בדבר משליטתו של בעל הזכות. אם הנכס מוצא משליטת הנושה שלא ברצונו, אזי לא יפקע העיכבון ( ראו ע"א 79/89).

כפי שהפנה הנתבע, סעיף 11 לחוק המיטלטלין קובע את קיומה של זכות עכבון, אך אינו קובע מתי קיימת זכות כזו. דה עקא שזכות העיכבון אינה קיימת במסלול הייחודי ל-"תובענה לפינוי מושכר", אשר מהווה הסדר ספציפי למצבים בהם שוכר הפר חוזה ומסרב להתפנות מהנכס. אינני מתעלמת כמובן מהחלטתי לפיה הוריתי על העברת התביעה למסלול בסדר דין רגיל, דא עקא כי הסעד שנותר לפיתחי הוא "פינוי המושכר" אולם "סדר הדין" לשמיעת התביעה, שונה על ידי בשל מורכבות טענות הנתבע כפי שהשתקפו בכתב ההגנה ובשאר ההליכים בין הצדדים.

בסעיף 215ז לתקנות סדר הדין האזרחי נקבעו התנאים המוקדמים שעל משכיר נכס לעמוד בהם על מנת שיהיה רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר:

"...תביעה לפינוי מושכר תק' (מס' 3) תשס"ט-2008 ז. (א) תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר אשר אין חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, חל עליו לפי פרק זה (להלן – תביעה לפינוי מושכר), וסדרי הדין בעניינה יהיו לפי פרק זה.

(ב) תביעה לפינוי מושכר לפי פרק זה לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים, בשל אותה עילה, בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מאת בית המשפט.

(ג) אין באמור בפרק זה כדי לגרוע מהזכות לתבוע פינוי מושכר בסדר דין מקוצר לפי הוראות פרק ט"ז."

הנה כי כן, משכיר רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר כאשר המדובר בחוזה שכירות שאין חוק הגנת הדייר חל עליו. עוד קובעות התקנות כי כתב התביעה יכיל סעד אחד בלבד שהינו פינוי המושכר. במידה ויבקש המשכיר לתבוע את השוכר בגין פיצויים על הפרת חוזה או סעדים כספיים או חוזיים אחרים, עליו להגיש תובענה נפרדת והוא רשאי לעשות זאת ללא קבלת רשות מבית המשפט לפיצול סעדים.

ויודגש- הליך של תובענות לפינוי מושכר זכה למסלול ייחודי בדין הישראלי, ואשר בו הסעד ביצועי ואופרטיבי, ובו נקבע כאמור להלן. וכי ניתן להעלות על הדעת תרחיש בו שוכרים המפירים חוזה שכירות יוכלו הלכה למעשה לטעון כי אינם מוכנים לפנות את הנכס היות וטרם הוסדרו העניינים הכספיים בין הצדדים? לא יעלה על הדעת מצב כזה, אשר מהווה, הלכה למעשה , ריקון ה הסדר הספציפי הזה מתו כנו.

ויודגש- בין שוכר למשכיר קיימים דין ודברים, והידברויות כספיות בנוגע למספר רב של נושאים: תשלומי ארנונה, חובות שונים כגון חשמל וטלפון , מיסי וועד, ציוד ומכשור קבוע וארעי בבית, תיקונים של ליקויים ועוד ועוד .

אין כל נפקות למסלול המשפטי הייחודי שחוקק והתקין מתקין התקנות והמחוקק- בתובענות לפינוי מושכר- ככל ש כל פלוני אלמוני וכל שוכר ממוצע יוכל לטעון כטענת הגנה להפרת חוזה השכירות מצידו כי הוא רשאי להישאר בנכס, למרות תום החוזה, והוא אינו מוכן להתפנות עד להסדרת כל העניינים הכספיים עם המשכיר.

לשם כך יכול להתכבד הנתבע, ולהגיש תלונותיו במסגרת המסלול המשפטי המתאים לכך.

ויודגש- כפי שהמשכיר זכאי לטעון טיעוניו הכספיים ביחס לחובות כאלו ואחרים שנותרו, באמצעות הליך משפטי נוסף, כך יכול גם יכול אף השוכר. דה עקא שבמסגרת תובענה זו, אשר הוגשה כתובענה לפינוי מושכר, במסלול אשר הינו ספציפי וייחודי, ואשר בו כל אשר התובע צריך להוכיח הינו הפרת חוזה שכירות ובעלות על המקרקעין, דינו של הסעד להתקבל, ו דינה של טענת העיכבון להידחות.

כמו כן, במקרה דנן מבקש הנתבע לעשות שימוש בזכות העיכבון בנכס, תוך שימוש בנכס עצמו. ספק גדול, אם זכות העיכבון על נכס/מטלטלין, מתירה למחזיק/נתבע להמשיך ולעשות שימוש בנכס עצמו כל תקופת העיכבון.

ויודגש- כפי שפורט בהרחבה לעיל- השוכר, דהיינו, הנתבע, רשאי להמשיך ולמצות זכויותיו ולטעון טיעוניו בערכאות ובערוצים המשפטיים המתאימים לכך.

סיכום

הסכם השכירות אשר הסתיים זה מכבר, הופר ללא עוררין הפרה יסודית ע"י הנתבע ואף לא הוארך ע"י הצדדים. אם אין לנתבע זכות להחזיק בנכס והנתבע לא הוכיח כל זכות שכזו בפניי– הסעד הינו פינוי ועל הנתבע לפנות את הנכס .

ויודגש- גם אם התובעת לא יכולה למכור את הנכס בשלב זה, עקב קיומה של הערת אזהרה בטאבו לטובת הנתבע, הרי עדיין היא זכאית שהנכס יעמוד לרשותה – על מנת שהיא עצמה תוכל לגור בו, תתיר לקרוב לגור, או תשכיר – והכול כפי ראות עיניה.

זו הלוא בדיוק התכלית של תביעות לפינוי מושכר, שמנותקות מיתר מערכת היחסים של הצדדים – ובהקשר הזה - שאלת קיומה או אי קיומה של עסקת מכר/הסכמי הלוואה ועוד.

התובעת עודנה רשומה כבעלת הזכות הראשית, ולפי סעיפים 125, 2 ו-3 לחוק המקרקעין – היא זכאית להחזיק בנכס.

הערת אזהרה על עסקה שפרטיה, ובכלל זה מועד מסירה, נמצאים במחלוקת – לא יכולה לשמש יסוד לזכות עבור הנתבע ל המשיך להחזיק בנכס לעשות בו שימוש .

הצדדים מוזמנים להמשיך ולדון ביניהם ביחס ליתר השאלות התלויות ועומדות ביניהם, אם יש עסקה ומה התנאים שלה, בערכאות אחרות.

דה עקא שבית משפט זה, במסגרת המצומצמת שניתנה לו, ולאור הנתונים שהוצגו בפניו, מכריע כי על הנתבע לפנות את הנכס בגין הפרת הסכם השכירות שמכוחו נכנס להתגורר בנכס .

נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי הנתבע מתגורר עם משפחתו בנכס ובשים לב לתקופה בה אנו מצויים, ועל מנת לאפשר לנתבע מציאת מקום מגורים אחר, אני מורה כי הנתבע וכל אדם מטעמו, יפנה את הנכס מכל אדם וחפץ, בתוך 90 יום מהיום.

בנסיבות הענין, אני מחייבת את הנתבע בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין לטובת התובעת בסך כולל של 15,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום ואם לא הם י ישאו ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

זכות ערעור כחוק.

ניתנה היום, א' אב תש"פ, 22 יולי 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רחלי איפרגן
נתבע: רפאל רייבי
שופט :
עורכי דין: