ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רויטל עזריה נגד צד ג' :

בפני כבוד ה שופט אריאל ברגנר

התובעים

  1. רויטל עזריה
  2. ניסים עזריה

נגד

הנתבעים

צד ג'

  1. רונן מילשטין
  2. שחר ננר

נגד

מגדל חברה לביטוח בע"מ

פסק דין

בפני תביעה כספית ע"ס 220,000 ₪ שעניינה הפרת חוזה מכר דירה והפרת חובת הגילוי והיידוע.

בתיק הוגשה הודעת צד ג', כנגד חברת הביטוח.

רקע ומיהות הצדדים

ביום 9.2.15 נחתם בין התובעים לנתבעים הסכם מכר לדירת דופלקס ברחוב כץ 19 בפתח תקווה (להלן: הדירה) . קבלת החזקה בדירה נדחתה בהסכמה ליום 31.10.15.

ביום 25.10.15 ארעה הצפה של מי גשמים שחדרו ממרפסת הגג של הדירה.

בסמוך לאחר האירוע בדק את הדירה שמאי מטעם חברת הביטוח, הצד השלישי, שאמד את גובה הנזק בסך של 5,000 ₪. מועד המסירה נדחה פעם נוספת והחזקה בדירה נמסרה ביום 10.11.15 כנגד תשלום יתרת התמורה בניכוי סכום זה.

הנתבעים הגישו כתב הגנה מטעמם אליו צורפה הודעת צד ג' כנגד חברת הביטוח בטענה כי במועד ההצפה היו הנתבעים מבוטחים והאירוע טופל על ידה.

עיקר טענות הצדדים

התובעים טוענים כי הנתבעים לא יידעו אותם על אירוע ההצפה במועד קרות האירוע אלא רק כיממה לאחר מכן.

לגרסתם, באותו הערב הגיע התובע לדירה לצורך חתימה על ניירת הקשורה לעסקה והנתבעים סירבו לאפשר לו להיכנס . אולם, התובע הבחין מבעד לדלת כי הנתבעת ושתי נשים נוספות גורפות מים במורד גרם המדרגות.

עוד עולה מגרסת התובעים כי המים חדרו לכל רחבי הקומה השנייה, נספגו בקירות, ברצפת הפרקט, במשקופים, בכנפי הדלתות ואף חלחלו לתקרת הקומה הראשונה.

התובעים ביקשו מהנתבעים לאפשר לשמאי מטעמם לבדוק את הדירה טרם כניסתם ולהעריך את הנזק אך הנתבעים סירבו לבקשה.

זאת ועוד, לפי טענת התובעים , עובר לחתימת החוזה או לאחר חתימתו לא נאמר להם דבר על ליקויי הרטיבות וכשלי האיטום מהם סובלת הדירה.

לאחר קבלת החזקה בדירה גילו התובעים סימני רטיבות וקילופים ועל כן פנו לקבלת חוות דעת מומחה לבדיקת הדירה. התובעים צירפו לכתב התביעה את חוות דעתו של המהנדס אברהמי יאיר מיום 30.3.16 שאמד את עלות התיקונים הדרושים בסכום של 151,479 ₪ ואת פרק הזמן שיידרש לביצוע העבודות ב- 30 ימים.

הנתבעים, מנגד, מכחישים את הנטען כלפיהם בכתב התביעה ונימוקי הגנתם נשענים על שלושה אדנים:

מרבית הליקויים הנטענים מקורם בבלאי סביר וטבעי בדירה בת 20 שנה;
חלק מהליקויים היו גלויים לעין והם הוצגו לתובעים בעת ביקוריהם בדירה טרם הרכישה;
הנתבעים דיווחו לתובעים על מצבה של הדירה כפי שהיה ידוע להם ובמועד הצהרתם לא ידעו על הליקויים הנסתרים ו/או נזקים שנוצרו לאחר המסירה.

לביסוס עמדתם צירפו הנתבעים את חוות דעתו של המהנדס נועם אמיר שאמד את עלות התיקונים בדירה בסך כולל של 30,855 ₪.

אשר לאירוע ההצפה, מפרטים הנתבעים כי המים שחדרו מתחת לדלת מרפסת הגג הציפו רק את הפרוזדור וחדר השינה ולא הגיעו ליתר מרחביה של הקומה השניה וממילא ש לא הספיקו לחלחל.

מעבר לכך, לגרסתם, אירוע ההצפה מכוסה ע"י פוליסת ביטוח המבנה של הצד השלישי וחוות דעתו של שמאי הביטוח שבדק את הדירה יום למחרת האירוע היא הנותנת לגבי הנזקים האמיתיים כתוצאה מההצפה.

הצד השלישי מתנגד ל נטען בהודעה כלפיו ומבהיר כי שיל ם לנתבעים תגמולי ביטוח בגין הנזק בסך של 4,550 ₪ (הנזק המוערך בחוות דעת השמאי בניכוי השתתפות עצמית), והנתבעים לא השיגו על גובה הנזק ולא ערערו עליו.

עוד לטענתו, ככל שקיימים נזקים נוספים מעבר לאלה המפורטים בחוות דעת השמאי הם אינם קשורים לאירוע ונגרמו במועדים מאוחרים לו ולכן אינם מכוסים ע"י הפוליסה.

דיון והכרעה

טרם אדרש לתביעה גופה יש להכריע תחילה בבקשת התובעים שהוגשה בסמוך לישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 2.5.19 למחיקת סעיפים מתצהירי הנתבעים בשל היותם בלתי קבילים ו ההכרעה בה הושארה לשלב הסיכומים.

עפ"י הנטען בבקשה , יש להורות על מחיקת סעיפים 5ד-ח מתצהיר הנתבעת 2 וסעיפים 3ב-ג מתצהירו של הנתבע 1, אשר מהווים עדות בעלפה כנגד תוכנו של מסמך בכתב (חוזה המכר) שאינם מותרים בעדות לפי סעיף 80 סיפא לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני.

לאחר ששקלתי את נימוקי הבקשה לא מצאתי מקום ל היעתר למבוקש. הוראת סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני מורה כי טענה ותביעה נגד מסמך בכתב "צריך להוכיח במסמך בכתב או ע"י הודאתו או פנקסו של הנתבע". הפסיקה פירשה את התיבה 'טענה נגד מסמך בכתב' ככוללת גם טענה על מה שנאמר לפני או בזמן עריכת המסמך וטענה לסתור או להשלים את תוכן המסמך עצמו.
הוראה זו מבוססת על ההנחה כי צדדים אשר העלו את פרטי העסקה שסוכמה ביניהם על הכתב באו הלכה למעשה לסכם את כל המצגים וההבנות שהיו ביניהם בעלפה וקדמו לעריכת המסמך ולמצות בכתב את כל מה המוסכם.

יחד עם זאת ולצד הלכה זו הובהר בפסיקה כי לא ניתן לחסום בעל דין מלהביא ראיותי ו להוכחת נסיבות עריכת המסמך על מנת להוכיח את פרשנותו או בכל הנוגע לראיות שמטרתן להוכיח הסכמה מאוחרת לעריכת המסמך ( ת"א (מחוזי נצ') 503-09 עטא כמאל נ' רוזית נסראללה (24.01.2013) ).

לפיכך ולמען יינתן לנתבעים יומם בבית המשפט בהבאת ראיותיהם לעניין נסיבות עריכת חוזה המכר ופרשנות הוראותיו אשר מהווים חלק מנדבכי ההגנה – הבקשה נדחית. תצהירי העדות הראשית של הנתבעים יישארו כנתינתם ובכפוף לכללי הראיות והקבילות .

לצורך הוכחת טענותיהם הצטיידו הצדדים בחוות דעת מומחים מטעמם. התובעים הגישו את חוות דעתו של המהנדס יאיר אברהמי, מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת של המהנדס נועם אמיר ומטעם הצד השלישי הוגשה חוות דעת השמאי אריק פלינר.

נוכח הפערים בין חוות הדעת ומאחר שמדובר בעניין שבמומחיות הסכימו הצדדים כי בית המשפט ימנה מומחה מטעמו שיחווה דעתו בשאלות המקצועיות השנויות במחלוקת (עמ' 2 שורה 13 ועמ' 4 שוות 3-8 לפרוטוקול ישיבת קדם המשפט מיום 6.9.17). ביום 9.10.17 מיניתי את המהנדס דן אורמן כמומחה מטעם בית המשפט.

המהנדס אורמן ביקר בבית התובעים ביום 4.2.18 בנוכחות הצדדים, באי כוחם והמומחים מטעמם וחוות דעתו הוגשה לתיק ב יום 13.3.18.

בחוות הדעת סוקר המהנדס אורמן את הליקויים שמצא בדירה ובתוך שכך מפרט את ממצאי בדיקת איתור הנזילות שביצע נמרוד אינסטלציה ביום 25.2.18 ו תוצאות הבדיקה של תכולת הרטיבו ת שערך מכון התקנים ביום 21.6.17. המהנדס אורמן לא נחקר בבית המשפט על חוות דעתו מחמת נסיבות בריאותיות של ב"כ הנתבעים אשר וויתרה על החקירה על מנת שלא לעכב את ההליך. כך שחוות דעת מומחה ביהמ"ש עומדת עצמאית על תוכנה.

הנתבעים חולקים על ממצאיו וקביעותיו של מומחה בית המשפט לעניין הרכיבים הבאים אשר נבדקו על ידו שנתיים וארבעה חודשים לאחר מועד המסירה ו אירוע ההצפה:

לא בוצעה מדרגה למניעת חדירת רטיבות ביציאה למרפסת קומה 5 – לטענת הנתבעים, מדובר בליקוי בנייה של הקבלן וכך הוצגה הדירה לתובעים מבלי שהנתבעים ידעו על העובדה שמדובר בליקוי.

קילופי טיח וכתמים במסדרון קומה 5 ורטיבות פעילה בקירות – הנתבעים שוללים קיומה של "רטיבות פעילה" וכתימוכין מפנים לדו"ח איתור נזילות כמפורט בסעיף 5.2 לחוות הדעת בו נקבע כי לא נמצאו רטיבויות פעילות אלא חוסר איטום בקירות הסובבים את המקלחון ובאינטרפוץ.

ריקבון במשקופי דלת אמבטיה קומה 5 – הנתבעים טוענים כי הדירה הוצגה ונמכרה לתובעים עם המשקוף הרקוב ואין מדובר בליקוי נסתר. המשקוף צמוד למקלחון של חדר הרחצה ובשל החשיפה למים נגרמת הרטיבות.

כתמים ורטיבות במרפסת וכשל איטום בתקרה הקמורה – ליקוי זה לפי טענת הנתבעים הוצג בפני התובעים טרם הרכישה .

כתמים קילופי טיח וצבע בחדר מערבי (חדר ילדים) ורטיבות פעילה – הנתבעים טוענים כי נזקים אלו אינם באחריותם בין אם מקורם בסופה האחרונה או לאחריה או ברטיבות שחודרת מדירת השכן לחדר מהערבי.

החלפת פרקט בחדר המערבי – לעניין רכיב זה הנתבעים מבהירים כי הם לא ידעו על הליקוי שנגרם בשל החלון הדרומי ומדובר לכל היותר בבלאי טבעי.

כתמים וקילופי טיח וצבע מעל פנלים בחדר שינה הורים ורטיבות פעילה. כתמים של עובש מחדירת רטיבות בקיר חדר שינה הורים – לפי טענת הנתבעים הם רכשו את הדירה ללא סף דלת מוגבה וללא חגורת הפרדה וכך היה מצב הדירה ביום שנרכשה ע"י התובעים ובעת מסירתה והנתבעים לא ידעו על ליקוי זה. ככל שהתעורר הצורך לחדש את האיטום של הרצפה הרי שמדובר בבלאי טבעי וסביר של מרפסת פתוחה ואין להטיל את עלות ההתקנה על הנתבעים.

אשר להתנפחות הפרקט והתנתקות הפנלים טוענים הנתבעים כי מדובר בבעיית איטום חיצוני של דירה בת 20 שנה שנמסרה במצבה הטבעי כאשר הנתבעים לא היו מודעים לליקויים אלה.

רטיבות בקיר מתחת לחלון הסלון – לפי טענת הנתבעים מדובר בבלאי סביר שקשור לתחזוקה שוטפת של הדירה וליקוי זה לא היה בעת שהנתבעים התגוררו בדירה.

כתמים מחדירת רטיבות בתקרת פינת האוכל – הנתבעים טוענים כי מדובר בתקרת גבס בה נמצאו סדקים בלוחות הגבס ויש לתקנם ובתוך שכך לאטום את כל הגג. הכתמים הנחזים לא היו קיימים בדירה לפני מסירתה ולא היתה בעיית רטיבות מהגג כפי שניתן להיווכח מתמונות נספח ה'2-ה'3.

בחדר רחצה קומה 4 האמבטיה מרטיבה קירות סמוכים לה, מסתור כביסה רטיבות בתקרה – הנתבעים מכחישים קיומם של ליקויי הרטיבות הנזכרים בסעיף 5 .14 לחוות הדעת לרבות בתקרת מסתור הכביסה בקיר החיצוני. כן לגרסתם מדובר בבלאי סביר של דירה ישנה ולא ניתן לדעת אם מצב הקירות הוחמר ממועד מסירת הדירה בעקבות תחזוקה לקויה.

הפרקט בממ"ד רקוב – לפי טענת הנתבעים נפלה טעות בחוות הדעת של מומחה בית המשפט וכפי שניתן להיווכח מהתמונות שצורפו בין נספחיה בהן לא נראה פרקט הממ"ד רקוב וכפי שניכר מתמונה 8 בנספח ה'5 הממחישה את מצב הפרקט ביום המסירה.

המלצת מומחה בית המשפט לפרק את הפרקט, להרים את הריצוף ולייבש את מצע החול אינה עולה בקנה אחד עם בדיקת מכון התקנים שעפ"י ממצאיה לא אותרה רטיבות בחדרים קומה 5 ולא בקומה 4 אלא רק באזור מצומצם צמוד למקלחת במבואה של חדר הארונות.

בנוסף משיגים הנתבעים על בדיקת איתור הנזילות שביצע המאתר נמרוד אינסטלציה אשר ממצאיה מפורטים בחוות דעת מומחה בית המשפט ובסעיף 5.2. לפי טענתם, לא נעשתה בדיקה ראויה של מצע החול מתחת לריצוף באמצעות קידוח ומעבר לכך מדובר בבלאי סביר וטבעי השכיח בחדרי אמבטיה .
עוד מטעימים הנתבעים כי בדיקת תכולת רטיבות במצע חול ניתן לבצע רק במעבדה מוסמכת או ע"י מכון התקנים ובהיעדר חוות דעת מקצועית לעניין זה אין בסיס לדרישה (כמפורט בסעיף 2.3 לחוו ת דעת מומחה הנתבעים).

אשר לבדיקת מכון התקנים מציינים הנתבעים כי זו נערכה בנוכחות התובעים אשר כיוונו את המומחים לשלושה מקומות בהם נבדק מצע החול במקום במקומות המצוינים בסעיף 5.5.2 של חוות דעת מומחה בית המשפט , ולכן, אפוא, לא הוכחה רטיבות במצע החול בחדר ההורים, חדר הילדים או בממ"ד. מה גם שמומחה בית המשפט נשאל בשאלות ההבהרה האם נעשתה על ידו בדיקה של מצע החול ועל כך השיב בשלילה (סעיף 1.1).

הלכה היא כי בית המשפט לא יסטה מחוות דעתו של מומחה שמונה על ידו בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן. משמינה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שיאמץ את ממצאי המומחה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין וכבדת משקל שלא לעשות זאת.
חזקה כי מדובר בגורם אובייקטיבי ונעדר עניין, אשר פועל ללא משוא פנים, בהגינות, בתום לב ובמקצועיות על מנת לסייע בפתרון המחלוקת. ככזה אין סיבה לחשוד בו כי בחר לצדד בעמדה זו או אחרת מטעמים פסולים (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (31.12.1988)).

לאחר ששקלתי את הסתייגויותיהם של הנתבעים מחוות הדעת ו כפי שהתרשמתי ממכלול הנסיבות, איני סבור כי המקרה דנן נמנה על אותם מקרים חריגים בהם יסטה בית המשפט מחוות דעת מומחה שמינה מטעמו.

בחוות הדעת מתאר המהנדס אורמן את הביקור בשטח, את הממצאים והשיקולים שהביאו אותו למסקנות לצד תיעוד בתמונות של הדירה. חוות הדעת ברורה ומנומקת וכוללת סקירה מקיפה ומפורטת של הממצאים והנזקים ומאפשרת ללמוד על הנימוקים שבבסיס המסקנות בדבר התיקונים הנדרשים. מטעמים אלו אני מוצא לנכון לקבל את חוות הדעת של מומחה בית המשפט ו אני מאמץ את ממצאיה ומסקנותיה.

המהנדס אורמן מצביע בחוות דעתו על מספר כשלים באיטום הדירה וליקויי רטיבות שאותרו על ידו, אשר בחלקם היו גלויים לעין ו בחלקם ליקויים נסתרים. במוקד סיכומי התובעים עומדת טענת התובעים כי מסירת הדירה במצבה כפי שנמצא בחוות דעת מומחה בית המשפט מהווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבעים בחוזה המכר ואף עולה כדי אי-התאמה כמשמעות ה בחוק המכר.

נקודת המוצא לדיון בטענה להפרה יסודית ולאי התאמה לפי חוק המכר היא בהוראות חוזה המכר כאשר הסעיפים הרלוונטיים לענייננו הם הצהרות הצדדים, הפרות החוזה המוסכמות והפיצוי המוסכם.

סעיף 4.1 לחוזה המכר מעגן את הצהרות הצדדים וזו לשונו:

"הקונים מצהירים ומאשרים, כי ראו את הדירה, הבניין וסביבותיהם [...] בדקו את מצבה [...] מצאו את הדירה במצב המתאים לכל מטרותיהם והם מוותרים בזאת מראש על כל טענה ו/או תביעה מחמת מום או פגם ו/או טענת אי התאמה בכל הקשור לדירה ו/או למצבה ו/או הזכויות הקשורות בה, למעט פגם נסתר שהמוכרים ידעו עליו ולא דיווחו עליו לקונים .
המוכרים מצהירים, כי לא ידעו להם על כל פגם נסתר בדירה, ומתחייבים למסור את הדירה במצבה כפי שהיא ביום חתימת ההסכם. הדירה תימסר שכל מערכותיה ואביזריה תקינים, למעט בלאי סביר ורגיל, וזאת בנוסף לאמור בסעיף 4.2".

בהואיל הרביעי שבעמ' 1 לחוזה הוסכם כי "הקונים רוצים לרכוש מאת המוכרים [...] את כל זכויותיהם של המוכרים לגבי הדירה, והמוכרים מוכנים למכור אותה לקונים עפ"י התנאים המפורטים בגוף הסכם זה להלן". בהמשך לכך הצהירו הצדדים במבוא לחוזה בסעיף 1.2 כי כל ההסכמות ו/או הבנות שהושגו ביניהם עובר לחתימת הסכם זה בטלות ומבוטלות, וכי חוזה זה מחייבם.

בסעיף 7.6 לחוזה הוסכם על הצדדים כי הצהרותיהם הינן עיקריות ויסודיות לצורך ביצועו, והפרתן או הפרת כל אחת מהן תהווה הפרה יסודית של ההסכם. סעיף 7.1.1 להסכם קובע את שיעור הפיצוי המוסכם במקרה של הפרה יסודית בשיעור של 10% מהתמורה.

כמו כן מאחר שמדובר בעסקה הכפופה לחוק המכר חל עליה סעיף 11(5) הקובע כי המוכר יחשב כמי שלא קיים את חיוביו אם מסר לקונה נכס שאינו מתאים למוסכם. בהמשך לכך מורה סעיף 16 לחוק המכר כי אם היתה אי ההתאמה "נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמר החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

נוסף על כך מבוססת התביעה על חובת הנתבעים המעוגנת בדיני החוזים לגלות לתובעים כל פרט מידע ביחס לדירה הנמכרת שעשויה להיות לו השפעה על החלטתו לרכוש אותה או על תנאי הרכישה, לרבות כל ליקוי או פגם הקיים בדירה ובמיוחד כל מום נסתר הקיים בה . חובה זו מיוסדת על שני מקורות:

הראשונה מוסדרת בעילת ההטעיה הכוללת בהגדרתה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 גם "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן". השנייה מבוססת על החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב מכוח סעיף 12 לחוק החוזים אשר יכולה ללבוש צורת מחדל או אי גילוי עובדות כאשר עפ"י הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני.

היקף חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירה נדונה בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.02.2014) , מפי כבוד השופט סולברג המבהיר כי עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'.

בהקשר זה מדגיש כבוד השופט סולברג כי בהיעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה לפי סעיף 16, לא ניתן להפחית מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצב הנכס גם אם היתה לו הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר, או שעקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר.

כך גם אין לייחס משקל להצהרת הקונים כי בדקו את הנכס או כי הם רוכשים אותו במצבו as is על רקע מתן הבכורה לעיקרון 'יזהר המוכר' ורק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצדו, אין בה די כדי להציל את המוכר.

מנגד ככל שנוגע למוכר לא נדרשת ידיעה ממשית על אודות אי-ההתאמה או אף ידיעה קונסטרוקטיבית, ודי בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה ; הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות ואין נפקא מינה אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה.

הלכה זו משמיע ה לנו את חובתם של הנתבעים לפרט בפני התובעים על קיומם של הליקויים בדירה , לרבות המומים הנסתרים שרוכש דירה לא יכול היה לגלותם ללא בדיקה באמצעות איש מקצוע, אשר היה על הנתבעים לדעת עליהם ובכפוף לידיעה ממשית של התובעים אודות הליקויים.

ויש לזכור כי עלה בידי התובעים להוכיח קיומם של ליקויי רטיבות בדירה ודין טענות הנתבעים במישור זה להידחות על יסוד מכלול הטעמים לעיל.

הליקויים הגלויים

לגרסת הנתבעים, חלק מן הליקויים עליהם מצביע מומחה בית המשפט בחוות הדעת היו גלויים ואף ידועים לתובעים לאחר שהוצגו בפניהם בעת הביקור בדירה טרם הרכישה, וכך גם הומלץ לתובעים לבצע מספ ר פעולות תחזוקה עם כניסתם לדירה ומשלא עשו כן, תרמו משמעותית להחמרה במצבה.

התובעת מאשרת בעדותה כי בעת ביקוריה בדירה טרם חתימת החוזה הבחינה בכתם בתקרה שמתועד בתמונה מס' 17 לנספח ה' וכן הצהירה כי הבחינה בסימני צביעה שונים ליד משקוף המעקה מזכוכית בקומה השנייה ( סעיף 4 לתצהיר ; עמ' 12, שורות 13-16 לפרוטוקול, עמ' 13, שורה 11 לפרוטוקול; ראו גם: עמ' 11, שורה 25 לפרוטוקול). לשאלתה הוסבר לה כי בשל רטיבות שנתגלתה בוצע תיקון איטום (עמ' 15 שורה 28 לפרוטוקול).

כך גם בהתייחס למשקוף הצמוד למקלחון תמונה מס' 8 לנספח ה' מסומן C מציינת התובעת כי בעת ביקוריה בדירה "כשראיתי את הדירה הדלת בכלל לא נסגרה. כל המשקוף התנפח" ( עמ' 14, שורות 20-24 לפרוטוקול). לעניין ליקוי זה מאשרת הנתבעת כי היא ידעה על הרטיבות במשקוף חדר האמבטיה אך לדבריה ליקוי זה לא היה מוסתר וגלוי לכל (עמ' 23, שורה 25 לפרוטוקול).

חוק המכר מסייג כאמור את אחריות המוכר לעניין אי ההתאמה בסעיף 12 אם ידע עליה הקונה בעת גמירת החוזה. לאור הודאת התובעים כי טרם חתימת החוזה היה ידוע להם על קיומה של רטיבות מעל מעקה הזכוכית ובמשקוף חדר המקלחת, הרי שעסקינן בליקויים גלויים לעין אשר היו ידועים טרם רכישת הדירה וחתימת החוזה. מכיוון שכך ומשלא מדובר במום נסתר, התובעים אינם זכאים להסתמך על קיומה של אי-התאמה כמשמעותה ב סעיפים 11-12 לחוק המכר לעניין הרכיבים הללו שבבסיס חוות הדעת. כפי שנפסק, לא הרי נטילת סיכון של אי התאמה עתידית כהרי הסכמה לקבל דירה שהקונה נוכח מראש מה הם ליקוייה וניתן להניח שהמחיר נקבע בהתחשב בפגם.

לפיכך אני דוחה את התביעה לעניין ליקויי הרטיבות ליד מעקה הזכוכית בקומה השנייה ובמשקוף חדר המקלחת.

הליקויים הנסתרים

אשר ליתר הליקויים שנמצאו בחוות דעתו של מומחה בית המשפט ונתגלו לאחר המסירה יש לבחון שומה ידעו עליהם הנתבעים בעת כריתת החוזה או שהיה עליהם לדעת והאם היתה לתובעים ידיעה ממשית על ליקויים אלה.

בסעיף 5 לחוות דעתו סוקר מומחה בית המשפט את הליקויים הטעונים תיקון הכוללים כתמים וקילופים במדרגות לקומה 5 ובמפלס הרצפה, מעל הפנלים במסדרון הקומה, בקירות ליד דלת היציאה למרפסת, בחדר ההורים, בחדר המערבי, במסדרון הקומה 4, בקיר ליד החלון בסלון ובפינת האוכל, בחדר רחצה קומה 4, בתקרת מסתור הכביסה, כמו גם התנפחות של הפרקטים והתנתקות של הפנלים בממ"ד, בחדר המערבי ובחדר ההורים. לפי ממצאיו של המומחה אורמן, הנזקים שתועדו על ידו נגרמו כתוצאה מרטיבות בקירות, ומכשלי איטום בתוך הדירה (וביניהם באזור התקרה הקמורה, היציאה למרפסת וסביב חדר הרחצה והאמבטיה), ומן הצורך באיטום הגג, בקירות החיצוניים והיעדר איטום מרפסת השכן.

הנתבעת מפרטת בתצהירה כי בעת ביקורי התובעים בדירה נמסר להם בעלפה אודות הלקויים הבאים: הרטיבות במשקוף דלת היציאה למרפסת בחדר השינה בקומה השנייה ; נגיעה של רטיבות בקיר העליון מתחת למעקה קומה שנייה; פגם במשקוף דלת המקלחת בקומה שנייה וקילופים בקירות החיצוניים של מרפסת השירות ומסתור הכביסה (סעיף 5ז) .

בחקירתה מוסיפה הנתבעת ומציינת כי מוקדי הרטיבות שהיו ידועים לנתבעים טופלו באופן חלקי " אחד היה המשקוף שביציאה למרפסת מחדר שינה של ההורים, הייתה שם רטיבות ישנה שטופלה במסגרת השיפוץ שהיה מחוץ לבניין שמרחו סילר [...] המקום השני היה מה שראו מקודם בתמונות בקצה של הקשת שמעל הסלון בסמוך לדלת היציאה למרפסת שמש הגדולה הייתה שם נקודה של שוני בצבע, הסברנו לרוכשים שבשיפוץ האחרון שעשינו בדירה בקיץ 2013 התקנו קירוי לפרגולה שבמרפסת החיצונית וכתוצאה בימי גשמים חזקים נוצר לחץ מים שבעצם יצר כניסה של המים כשהם ראו את זה היה יבש, השארנו לשיקולם אם להשאיר את הקירוי של הפרגולה או להסיר אותו " (עמ' 22 שורות 25-34 לפרוטוקול).

בהקשרם של ליקויים אלו טוענת הנתבעת כי הומלץ לתובעים לבצע פעולות תחזוקה שוטפת ונקודתית (בניית גגון מעל הדלת , הסרת קירוי של ה פרגולה) כמו גם חידוש האיטום החיצוני כפי שנעשה על ידם בעת שרכשו את הדירה שש שנים עובר למכירה .

הנתבעת מצרה בתצהירה על כך שאותם ליקויים לא פורטו בחוזה המכר "בשל תמימותנו לא פירטנו את הסעיפים הנ"ל בחוזה המכירה והסתפקנו באמירות בעל פה" (סעיף 5ח). גרסה זו נשנתה גם בעדותה וכלשונה: "קורה, טועים" "תום לב" (עמ' 26, שורות 8-9, 17-19 לפרוטוקול).

בסעיף 5.1 לחוזה המכר הצהירו הנתבעים כי לא ידוע להם על כל פגם נסתר בדירה. משעוגנה הצהרה זו בחוזה המכר היא נקודת המוצא ביחסים שבין הצדדים ו טענות הנתבעת אודות מצגים שקדמו לכריתת החוזה אשר לא מצאו ביטוי בגדר המסמך הינן טענות בעלפה כנגד מסמך בכתב, באופן המנוגד לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני.

היטיב לתאר זאת כבוד השופט לנדוי (כתוארו אז) בע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא 1474, 1479 (1957)) : "[ש]כאשר הצדדים העלו את ההסכם שביניהם על הכתב, יש להניח שכך באו לסכם כל משא-ומתן שהתנהל ביניהם בעלפה קודם לעריכת המסמך, ולמצות בכתב כל מה שהוסכם ביניהם. לפיכך אין אנו אלא נותנים תוקף לכוונת הצדדים, בדחותנו כל הוכחה המוצעת לסתירת המסמך כי למסמך יש ערך קונקלוסיבי. זאת ובפרט לאור סעיף 2.1 בו הצהירו הצדדים על היותו של החוזה ממצה את מכלול ההסכמות שהושגו בניהם עובר לחתימה.

כפי שציינתי בהקשרה של בקשת התובעים למחיקת הסעיפים מתצהירי הנתבעים, לא ניתן לסתור תוכנו של חוזה המכר הכתוב באמצעות עדות בעלפה המיועדות להוכיח כי המסמך הכתוב איננו מבטא את הסכמת הצדדים. כלל זה הוחרג בהתייחס לנסיבות מסוימות ובין היתר נפסק כי הוא איננו חל כאשר מבקש בעל דין להביא ראיות לנסיבות עריכת המסמך על מנת להוכיח את פרשנותו או בכל הנוגע לראיות שמטרתן להוכי ח הסכמה מאוחרת לעריכת המסמך.

עדויות הנתבעים שנשמעו בפני בעל-פה נועדו לסתור את תוכנו של חוזה המכר בטענה כי בעת שנערך הוצגו מצגים שאינם תואמים את הסכמת הצדדים שבחוזה. משהועלתה התנגדות התובעים לטענה זו לא ניתן לקבל את העדויות כראיה להוכחת הגרסה.

משלא הונחו בפני ראיות בדרך המותווית בסעיף 80 באמצעות מסמך בכתב, "הודאת הנטען" או "בפנקסיו של הנטען" אין בידי לקבל את טענת הנתבעים העומדת בסתירה למסמך בכתב אשר מתייחסת לתקופה הטרום חוזית ומבוססת על עדויות בעלפה, ועל כן היא נדחית. כל שכן כאשר מדובר בעדות יחידה של בעלי דין שקשה לבסס עליה ממצאים עובדתיים (סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] ).

מעבר לקושי הראייתי שמניח סעיף 80 לא שוכנעתי מחומר הראיות כי בעת שהוצגה לתובעים הדירה בשלב הטרום חוזי ניתן היה להבחין בסיממנים לקיומם של הליקויים הנסתרים שאותרו ע"י מומחה בית המשפט.

בנסיבות אלו ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים ובחנתי את מכלול הראיות, שוכנעתי כי לא הוכחה ידיעה ממשית של התובעים אודות הליקויים הנסתרים, שנמצאו בחוות דעת מומחה בית המשפט .

ככל שנוגע לידיעת הנתבעים, לפי גרסתם, במהלך התקופה בה התגוררו בדירה הם לא ידעו על הכשלים באיטום ולא סבלו מבעיית רטיבות, למעט הליקויים אליהם התייחסה הנתבעת בסעיף 5 לתצהירה.

בסמוך לאחר כניסתם לדירה כ- 6 שנים עובר למכירתה לתובעים, בוצע ע"י הנתבעים איטום באמצעות מריחת סילר בקירות החיצוניים אשר ככל הנראה מנע את היווצרות הרטיבות בדירה ולנוכח חלוף השנים המליצו לתובעים לחדש את האיטום.
כמו כן טוענים הנתבעים כי הדירה נמסרה לתובעים במצבה כפי שהיא עובר לחתימת החוזה למעט בלאי הנובע משי מוש סביר ורגיל בדירה כבת 20 שנה.

בחקירתה נשאלה הנתבעת האם בעת שהתגוררה בדירה הכירה את הרטיבות במסתור הכביסה שנמצאה בחוות דע ת המומחים, ועל כך השיבה "לא מכירה את הרטיבות הזו. אני גם לא תולה כביסה בחוץ. לא פתחתי מסתור כביסה. אני תולה כביסה רק בתוך הבית, אף פעם לא הסתכלתי על התקרה שם" (עמ' 24 שורות 23-25 לפרוטוקול; עמ' 23 שורות 32-33 לפרוטוקול).

בהמשך הופנתה הנתבעת לממצאים המתייחס ים ל כתמי רטיבות בפרוזדור ולרטיבות בחדר הילדים ובתשובתה שללה קיומם של ליקויים אלה בזמן שהתגוררה בדירה (עמ ' 23, שורות 11-19 לפרוטוקול). לאור דבריה עומתה הנתבעת עם האמור בחוות דעת המהנדס מטעמה (נספח ו', עמ' 7) בו מתוארים "כתמי רטיבות בפרוזדור קומה עליונה" ו"רטיבות בחדר הילדים" ובמענה לכך השיבה כי ליקויים אלו לא היו ידועים לה בזמן בו התגוררה בדירה (עמ' 23, שורות 9-27 לפרוטוקול).

בסיכומיהם מבקשים הנתבעים ליישב את הימצאות כתמי הרטיבות עם גרסתה של הנתבעת, בהינתן קביעתו של מומחה בית המשפט כי הרטיבות האמורה נוצרה לאחר הסופה האחרונה בחורף 2017-2018 כשנתיים וחצי לאחר מסירת הדירה (סעיף 5.1.9 לחוות הדעת). תימוכין נוסף נמצא לפי גרסתם בתמונות נספח ה' בו מצולמים חדר הילדים והפרוזדור ללא כל סימני רטיבות.

בהמשך חקירתה הוצגו לנתבעת סימני הרטיבות בקירות גרם המדרגות בתמונות שצילם מומחה בית המשפט (עמ' 5 לחוות הדעת) אך הנתבעת התכחשה לנחזה ב תמונות וטענה כי מדובר בחלק התחתון של המדרגות ואין זה משקף את המצב ביום שעזבה את הדירה כפי שניכר מן מהתמונה מס' 9 לנספח ה' (עמ' 27, שורות 4-21 לפרוטוקול).

ב"כ התובעים הפנתה את הנתבעת גם לקביעות מומחה בית המשפט בנוגע לקילופי הטיח והצבע שמקורם כתוצאה מהרטיבות ממנה סובלת הדירה, ובעניין זה השיבה "הם היו בתמונות. כשעזבתי את הדירה היו קילופי צבע אבל זו לא היתה רטיבות. [...] בבית שיש לחות, מקלחות, זה קיר של מקלחת" (עמ' 26, שורות 32-34 לפרוטוקול).

גרסה זו של הנתבעים סומכת על בדיקת מכון התקנים (נספח ט') וחוות דעתו של השמאי שי דבי שהוגשה מטעמם שמצא רטיבות במבואה קומה 5 הצמודה למלקחת. השמאי דבי מבהיר בחוות דעתו כי לא סביר שלחות או רטיבות תישאר כלואה בחול המצוי בתחתית אריחי הריצוף במבואה עד למועד הבדיקה ו הדבר אינו מתיישב עם הטענה לרטיבות ישנה מאחר וסימני הרטיבות העולים על הקיר נראו לראשונה בבדיקה הנוכחית.

התובעת מנגד מתארת בעדותה כי "כשאני קיבלתי את הדירה והוצגו התמונות ראיתי אותה כמו שראיתי אותה. כשאני מדברת על משקופים רקובים, חדירת מים, עובש, קילופים אלו דברים שראיתי בדיעבד, הם קרו אחר כך" ועוד הוסיפה "התחלנו לגור בדירה וראינו את הדברים שהתחילו לצוץ" (עמ' 17 שורות 10-12 ועמ' 18 שורות 10-11 לפרוטוקול). כך לשם המחשה מתארת התובעת כי בעת שביקשו לצבוע את חדר הממ"ד וחדר הילדים לאחר כניסתם לדירה "הצבע פשוט התקלף" (עמ' 20 שורה 25 לפרוטוקול).

אשר לכתמים שתועדו במועד המסירה בגרם המדרגות ( סומנו A ו- B ב נספח ה' 9 ) מסרה התובעת בתחילה כי היא לא ראתה אותם (עמ' 13, שורה 33 לפרוטוקול) אך בהמשך הבהירה כי במועד קבלת החזקה הבחינה בקילופים באזור המדרגות שלא ראתה בביקוריה אך לא העירה על כך דבר על רקע המתיחות בין הצדדים ובהתאם להנחיית עורכת דינה (עמ' 19 שורות 29-33 ועמ' 20 שורה 7 לפרוטוקול).

כמו כן לעניין הפרקטים בחדרים ובממ"ד טוענת התובעת כי בהנחיית בעל המקצוע הומלץ על הנחת יריעות ניילון וספוגים על גבי מצע החול הרטוב ועליהם את הפרקט ולאפשר בדרך זו לתובעים להיכנס לדירה (עמ' 21 שורות 30-31 לפרוטוקול).

בהמשך עדותה הופנתה התובעת לסעיף 4 לתצהירה ממנו עולה כי הובא לידיעת התובעים דבר קיומה של רטיבות שתוקנה ע"י הנתבעים ובהקשר זה הסבירה " הנחתי שמה שהם אמרו לי שהאיטום שעשו נקודתית פתר את הבעיה ואין נזילה או משהו מעבר". עוד מוסיפה כי גם בעלה שאל את הנתבעים לגבי כתם ונאמר להם שהיתה רטיבות ונעשה איטום נקודתי (עמ' 15, שורות 13-14, 28-29 לפרוטוקול).

התובעת מדגישה בתצהירה כי אילו ידעה על ליקויי האיטום ספק אם היתה נקשרת בעסקה ורוכש ת את הדירה במצבה (סעיפים 6-7). על עמדה זו חוזרת התובעת בעדותה ומוסיפה "הייתי מתייעצת עם עו"ד שלי ומנסה להוריד את הסכום ולראות אם השווי ולהבין אם כדאי לי להיכנס למצב כזה" ושוקלת את צעדי אם בכלל לרכוש את הדירה (עמ' 16, שורות 5-6, 12-13 לפרוטוקול).

לאחר שמיעת העדויות אני סבור שקשה לקבל את גרסת הנתבעת, שממילא לא הוכחה, והרושם שהותירה עדות זו הוא כי מדובר בעדות מיתממת ובלתי משכנעת.

אך לצד זאת אין בידי לשלול את הטענה כי המצב של הדירה בעת שהתגוררו בה הנתבעים לא הגיע לדרגת החומרה כפי שתוארה ותוע דה בחוות דעת מומחה בית המשפט וכפי שגם עולה מעדותה של התובעת "אלו דברים שראיתי בדיעבד, הם קרו אחר כך" "התחלנו לגור בדירה וראינו את הדברים שהתחילו לצוץ".

להתרשמותי "הסימנים היו על הקיר" עוד בתקופה הטרום החוזית אך בהתחשב בטיבם של הליקויים הנסתרים מדובר בתהליך הדרגתי כאשר מופעם התגלה ובחלקו החריף בחלוף הזמן .

ומובהר כי עוד בחודש 2/14 עלה הצורך לבצע איטום של הקירות החיצוניים לצורך טיפול בבעיית הרטיבות שנתגלה בדירות הבניין, וכפי שמשתקף מ פרוטוקול אסיפת הדיירים מיום 12.2.14 (נספח ט') בה השתתפה הנתבעת כנציגת הוועד. נוכח עלות העבודות הוחלט כי כל דייר שיבחר לבצע את האיטום סביב קירות דירתו יזמין את העבודות מהקבלן באופן עצמאי. הנתבעים נמנעו מלבצע את האיטום בעוד ששתי הדירות האחרות באותה הקומה ביצעו את האיטום, ובהתייחס לכך הטעימה הנתבעת כי "הדירה של השכנים שלנו היה קיר משותף אחד במטבח, מר וגב' שיין סבלו מהמון רטיבויות" וכך גם הדירה של השכן בצד השני, מר דני ברא"ז, סבלה מרטיבות (עמ' 29, שורות 27-28, 34 ועמ' 30 שורות 3-4 לפרוטוקול). תשובה זו אינה מספקת את המענה הנדרש לשאלה כיצד סבלו שתי הדירות האחרות בקומה מרטיבויות בקירות החיצוניים בעוד שבדירת הנתבעים לא היה כל פגם מסוג זה ??!!

לאור המקובץ תמוהה בעיני גרסת הנתבעים כי לא ידעו ולא נדרשו לדעת על ליקויי הרטיבות שנמצאו בבדיקת מומחה בית המשפט, והדעת נותנת, כי ליקויים אלו שהופיעו כבר בחודשים הראשונים לשהותם של התובעים בדירה מקורם בפגם שהיה בה עוד קודם.

מכאן כי הצהרת הנתבעים בחוזה אינה משקפת את מצב הדירה בפועל , ודומה כי גם לפי גירסתם יש להחריג הצהרה זו אך ההסתייגות אינה מוצאת ביטויה בחוזה המכר. בנסיבות אלו היה על הנתבעים לשתף את התובעים בכל פרט שהיה ידוע להם בעניין זה, טרם הצהירו את אשר הצהירו בחוזה המכר שנחתם בין הצדדים גם אם לא צפו את חומרתם כפי שאלו נתגלו בסמוך להגשת התביעה.
לעניין זה ראוי להפנות לדבריו של מומחה בית המשפט בתשובותיו לשאלות ההבהרה: " אין סיבה שבדירה בת 20 שנה צריכה להיות רטיבות. היה צורך לטפל בנושא הרטיבות ע"י בעלי מקצוע מיד לאחר שנתגלו בעיות הרטיבות " (נספח י', תשובה 3.4).

עולה מן המפורט כי די בראיות שבפני כדי לקבוע כי הנתבעים היו מודע ים לבעיית האיטום והרטיבות בדירה בכוח אם לא בפועל ולא גילו את הד בר לתובעים טרם החתימה על החוזה ועל כן זכאים התובעים להסתמך על הצהרת הנתבעים ולתבוע פיצויים בגין הפרת חוזה. ויש לזכור כי אין להטיל על קונים פוטנציאלים לערוך בדיקות מעמיקות כדי לגלות פרטים מוחבאים על הממכר ( פסק דין שיפריס ), ואם המוכר ידע או שהיה עליו לדעת פרטים מסוימים הוא צריך לגלותם בפני הקונה גם אם מדובר בליקויים הניתנים לגילוי בקלות.
הוא הדין אם הנתבעים הציעו לתובעים לבצע עבודות תחזוקה כאלו או אחרת לשם שיפור מצב איטום הדירה.

אשר על כן, הימנעות הנתבעים מגילוי הפגם הנסתר בדירה לפני מכירתה ויצירת מצג שמדובר בבעיה מינורית ושולית, מהווה אי-התאמה כמובנה ב סעיף 16 לחוק המכר. לפי סעיף 11 לחוק המכר קיומה של אי-התאמה משמע ו כי "המוכר לא קיים את חיוביו" ולפיכך מדובר בהפרת חוזה המכר אשר מובילה לגדרי חוק החוזים (תר ופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.

זאת ועוד הנתבעים ניסו למזער את ידיעתם על הליקויים (ראו נספחים ב, ד'1, ד'2-3, התכתבויות באי-כוח הצדדים מהתאריכים 30.10 ו-1.11; סעיפים 32, 33 לכתב ההגנה) ותוך בכך הציגו מצג שווא בדבר היעדר כל פגם ומום נסתר בדירה והצהירו על כך בחוזה המכר העלמת העובדות הרלוונטיות מהתובעים הינה בבחינת הטעיה בדרך של אי גילוי והתנהגות בחוסר תום לב כמתבקש מצד למשא ומתן. כך גם לאחר חתימת החוזה וסמוך למסירת הדירה נהגו הנתבעים בחוסר תום לב בעת שמנעו מהתובעים לבדוק את הדירה ע"י שמאי מטעמם לאחר שנודע להם דבר ההצפה.

הנתבעים והצד השלישי מבקשים לייחס חלק מעלויות התיקון לשכן ובהסתמך על האמור בסעיף 5.1.9 לחוות דעת מומחה בית המשפט אשר מייחס את הרטיבות בחדר המערבי בכך שבעת הביקור נמצא בקיר הצמוד לדירת השכן את רמת הלחות הגבוהה ביותר. כמו כן מוסיף המומחה אורמן כי ב"כ התובעים העבירה לעיונו תמונה שלדבריה בעת הסופה האחרונה חדרה רטיבות מדירת השכן אל חדר שינה של התובעים.

יחד עם ממצאיו של המומחה ולצד האמור יש לזכור כי נתבע הטוען להשתתפותו של אחר ולא הוציא לו הודעה לצד שלישי במועדה ובמקומה, אין לו זכות קנויה שבכל מקרה יברר בית המשפט בגדר התובענה גם את מערכת היחסים שבינו לבין אותו נתבע פוטנציאלי אחר. משכך אפוא ככל שסברו הנתבעים כי האחריות לשאת בעלות התיקונים מוטלת על כתפי השכן היתה פתוחה בפניהם הדרך לשלוח הודעה לצד השלישי כדי לקבוע את השתתפותו או לעתור לצירופו כנתבע נוסף.

נוכח האמור אני דוחה את טענות הנתבעים והצד השלישי לעניין אחריותו של השכן לנזקים שהוכחו בפני.

הליקויים שמקורם באירוע ההצפה

ביום 25.10.15, בסמוך למועד המסירה, ארעה הצפה בדירה כתוצאה מחדירת מי גשמים המרפסת בקומה 5.

בחוות הדעת מפרט מומחה בית המשפט אורמן את עבודות הייבוש ותיקון הפרקטים שיש לבצע בדירה הכוללים פירוק פרקט קיים בשטח 32 מ"ר כולל ממ"ד, ייבוש , פירוק והתקנה בעלות של 8,300 ₪. פעולה זו לפי המלצתו "יש לבצע רק לאחר תיקון איטום המרפסת של השכנים וכל תיקוני האיטום" (סעיפים 5.5.2.1, 5.5.2.2).

בשאלות ההבהרה לחוות הדעת התבקש המומחה אורמן להבהיר האם ניתן לקשור בין הנזק למצע החול והפרקטים לאירוע ההצפה או למקור נזק אחר כגון הרטיבות שחודרת מדירת השכן. במענה לשאלה זו השיב המומחה "נכון, ניתן לקשור הרטיבות גם לדירת השכן, או לאירוע ההצפה" (סעיף 1.2). בהמשך לכך נשאל המומחה אורמן האם רטיבות מתחת לפרקט בחדר הילדים בקומה השניה נובעת מרטיבות שחודרת ממרפסת השכן ובתשובה לשאלה זו מאשר המומחה "יתכן שהרטיבות נובעת ממרפסת השכן" (סעיף 1.3).

נוסף על האמור מבהיר המומחה אורמן כי לא בדק את המצע מתחת לפרקט מאחר ובדק בעזרת מכשיר פרוטימטר את הרטיבות מעל הפנלים ומשנמצאה רטיבות ברמה גבוהה המציעה על קיום רטיבות במצע החול מתחת לריצוף. כל שכן כאשר הפנל של הפרקט התקלף באופן המצביע על רטיבות רבה מתחתיו (סעיף 1.1).

מגרסת התובעים עולה כי ביום בו ארעה ההצפה הגיע התובע לדירה לצורך חתימה על טפסים להעברת החשבונות ברשויות אלא שלהפתעתו סירבו הנתבעים להכניסו לדירה והשיחה ביניהם התנהלה בחדר המדרגות. התובע הבחין מבעד לדלת בנתבעת מפנה כמויות מים עם מגב במורד המדרגות בעזרתן של שתי נשים נוספות.

ביום 30.10.15 נשלח לתובעים מכתב באמצעות דוא"ל מב"כ הנתבעים בו הודע להם על הצפת הגג ממי גשמים והנזק שנגרם לפרקט בקומה העליונה (נספח ב'). בתגובה דרשו התובעים באמצעות באת כוח ם לאפשר להם להביא מומחה הנדסי מטעמם שיחווה דעתו על מצב הדירה טרם מסירתה (נספח ג' מיום 1.1.15) אך הנתבעים סירבו לדרישה והציעו כחלופה בדיקה באמצעות שמאי מוסכם (נספחים ד1-ד14).

מועד המסירה נדחה ליום 10.11.15 והעברת החזקה בוצעה כנגד תשלום יתרת התמורה בניכוי 5,000 ₪ שהינה עלות החלפת הפרקט כפי שהוערכה בחוות דעתו של שמאי חברת הביטוח. למחרת קבלת החזקה נבדקה הדירה ע"י מהנדס מחברת אלגן שהוזמן מטעם התובעים לקבלת אומדן עלויות של תיקון אירוע ההצפה ולאור ממצאיו העריך את העבודות בסך של 47,752.85 ₪ (נספח ה').

התובעים מוסיפים ומפרטים כי במהלך שלושת החודשים לאחר המסירה בתקופת עונת הגשמים, נתגלו מוקדי רטיבות, קילופים בטיח ועובש ברחבי הדירה ובמיוחד בחדר שינה הורים, חדרי ילדים, קיר הסלון, תקרת פינת אוכל ובמרפסת השירות. כפי שניכר מן התמונות המתעדות את המצב בזמן אמת (נספח ז').

ביום 10.3.15 בדק את הדירה המהנדס אברהמי יאיר מטעם התובעים ועפ"י ממצאיו קיימת רטיבות כלואה מתחת לריצוף בקומה העליונה שגורמת נזקי טיח וצבע בתחתית הקירות. נוסף על כך מצא המהנדס אברהמי כשלים באיטום הקירות החיצוניים של הדירה ובקירות המשותפים ובסיכומה של חוות הדעת העריך את עלות הליקויים ותיקונם בסך ש של 151,479 ₪ (נספח ח').

לפי טענת הנתבעים במועד אירוע ההצפה היתה הדירה מבוטחת בפוליסת ביטוח מבנה אצל צד ג' (נספח יב') ולפיכך הודע לחברת הביטוח ביום 29.10.15 על קרות אירוע ההצפה והטיפול הועבר למומחה מטעמם השמאי פלינר אריק לבדיקת הנסיבות והיקף הנזקים .

השמאי פלינר ביקר בדירה למחרת יום ההצפה ולפי המתואר בחוות דעתו "בתאריך הנ"ל ירדו באזור כמויות גדולות של גשמים. המים במרפסת במפלס העליון של הדירה עלו על גדות המפתן חדרו פנימה והציפו את הפרקט בכל השטח בקומה העליונה. [...] זו מחופה בפרקט למינציה שהתנפח ונמצא בלתי ראוי לשימוש" (סעיפים 3 ו-6 , עמ' 2 לחוות הדעת מיום 4.11.15 נספח ב') ).
לאור ממצאיו העריך השמאי פלינר את הנזק שנגרם לפרקט בשטח של כ- 32 מ"ר כולל פנלים בסך של 5,000 ₪ בערכי שיפוי (7,260 ₪ ערכי כינון) ובניכוי השתתפות עצמית.

חיזוק לקביעת השמאי פלינר מוצאים הנתבעים בתמונות שצולמו על ידם לאחר ההצפה ולפני הפירוק של הפרקטים (נספחים ג'-ד') המעידות לשיטתם על נזק מינורי לפרקט. זאת ועוד לפי גרסתם, המים שחדרו ממפרסת הקומה העליונה הציפו רק את הפרוזדור וחדר השינה ולא את כל הקומה – כל שכן, לא הגיעו לקומה התחתונה מאחר והמים נגרפו מיד עם כניסתם (עמ' 33, שורות 9-21, עמ' 35 שורות 11-12 לפרוטוקול).

הצד השלישי אינה חולקת על כך שאירוע ההצפה מהווה מקרה ביטוח שאירע בתקופת הביטוח של הפוליסה אך היא מבהירה כי חזית המחלוקת בינה לבין הנתבעים מוגבלת לאירוע ההצפה בלבד. במסגרת זו נטען כי הנזקים שאיתר השמאי פלינר לאחר האירוע היו מינוריים וכפי שגם עולה מגרסת הנתבעים עצמם שהיו נוכחים באירוע עצמו (עמ' 34, שורות 4-5 לפרוטוקול).

לכך מוסיפה הצד השלישי וטוענת כי הנתבעים לא עדכנו את חברת הביטוח על תלונות התובעים בזמן אמת וחלופת התכתובות טרם המסירה ועל כן לא היה בידה לבדוק את היקף הנזקים הנטענים ואף לשלוח את השמאי פלינר להתרשם במו עיניו ולבצע בדיקה חוזרת.

זאת ועוד ובכך מתמקדת עמדתה של הצד השלישי, מקריאת חוות דעתו של מומחה בית המשפט עולה כי הנזקים מקורם בליקויי איטום ורכיבים אלו אינם עומדים בחזית המחלוקת של ההודעה משאינם מכוסים ע"י הפוליסה ומוחרגים ממנה (סעיפים 2ג. פרק א' ו- 2.ד.). הוא הדין לגישתה גם בנוגע לתיקוני הטיח והצבע הנדרשים בחוות דעתו של מומחה בית המשפט בקירות המרפסת, תקרות חדר הכביסה ומסתור הכביסה במסדרון הקומה 4, חדר המדרגות ובקירות החיצוניים של חדר ההורים – אשר נגרמו כתוצאה מליקויי האיטום.
במענה לשאלת ההבהרה של ב"כ הנתבעים השיב מומחה בית המשפט כי חלק מתיקוני הטיח והצבע בקומה 5 ניתן לקשור לרטיבות שמקורה במפרסת השכן ותיקונים אלו אינם קשורים לאירוע ההצפה. לפי גישתה של הצד השלישי, אין די בהשערה של מומחה בית המשפט שבדק את הדירה שנתיים וארבעה חודשים לאחר האירוע כי יכול אולי להיות קשר בין אירוע ההצפה לרטיבות שנמצאה בפרקטים.

כפי שקבעתי לעיל הוכח בפני כי הנזקים המפורטים בחוות דעת מומחה בית המשפט בתת-הפרק המתייחס לעבודות ייבוש ותיקון פרקטים (סעיף 5.5.2) מקורם באירוע ההצפה. אשר לעבודות האיטום ותיקוני הטיח והצבע נשוא סעיפים 5.5.1 ו- 5.5.3 לחוות הדעת –
לאור התרשמתי מחומר הראיות ולאחר שבחנתי את חוות הדעת ותשובותיו של המומחה אורמן לשאלות ההבהרה שוכנעתי כי עבודות הייבוש ותיקון הפרקטים נדרשות עקב אירוע ההצפה שהתרחש בדירה ובעלות כוללת בסך של 8,300 ₪. יחד עם זאת לא הוכח ברמה הנדרשת הקשר בין יתר עבודות התיקון לאירוע ההצפה ולהתרשמותי נזקים אלו נגרמו כתוצאה מליקויי האיטום בדירה.

על כן אפוא לא מצאתי מקום להשית על הצד השלישי את עלות התיקון שבסעיפים 5.3.1 ו- 5.3.3. לחוות הדעת.

דוד השמש

לא נעלמה מעיני תביעת התובעים להשבת הסכום שהוציאו לתיקון דוד השמש בדירה. לפי טענתם, לאור התחייבות הנתבעים למסור את הדירה כשכל מערכותיה ואביזריה תקינים יש לפצות את התובעים בגין עלות החלפת הדוד שהתגלה כבלתי תקין בסך של 4,180 ₪ הנמנה על מערכות הדירה.

הנתבעים מתנגדים להוצאות נטענות אלו ולפי גרסתם, במועד המסירה דוד השמש היה תקין וככל שנדרש להחליפו בחלוף 7 חודשים ממועד זה עניינו בבלאי סביר של דוד שמש המותקן שנים על גג הדירה ואין זאת באחריות הנתבעים. כמו כן נטען כי התובעים לא צירפו ראיות להוכחת מצבו של הדוד טרם נזרק ולא ניתנה לנתבעים הזמנות לבודקו ובשים לב לחשבונית שצירפו התובעים שלפי המפורט בה מדובר בשדרוג של המערכות. מעיון בחשבונית עולה כי התובעים רכשו מערכת סול ארית Chomagen Super למניעת אבנית בקולט בעלות של 2,991 ₪ בצירוף עבודות התקנה בסך 769 ₪ (נספח ו'). כשמנגד מונחת בפני הצעת המחיר לדוד שמש 4 נפשות 150 ליטר שהציגו הנתבעים כולל מניעת אבנית והתקנה בעלות של 1,800 ₪ (נספח ז').

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ובעיקר לנוכח חלוף התקופה ממועד קבלת החזקה ועד להחלפת דוד השמש ובנותני את הדעת לחשבונית והצעת המחיר שהוצגו בפני, לא הוכחה אחריותם של הנתבעים להחלפת דוד השמש ואיני פוסק פיצוי בגין רכיב תביעה זה.

הסעדים

התובעים עותרים לחייב את הנתבעים במלוא סכום הפיצוי המוסכם בהתאם לתנאי חוזה המכר ובסך של 210,000 ₪ ללא הוכחת נזק (סעיף 7.1.1) . כמפורט בחוזה הצדדים מצהירים ומאשרים כי הם חישבו ומצאו את סכום הפיצויים הנזכר בסעיף 7.1 כמתאים והולם לנזק העתיד להיגרם לכל אחד מהם כתוצאה מהפרה יסודית של ההסכם ע"י משנהו, והם מוותרים בזאת מראש על כל טענה בקשר עם הפיצוי המוסכם הנ"ל ו/או שיעורו (סעיף 7.3).

אי ההתאמה שהוכחה בפני הינה בגדר הפרה יסודית כפי שעולה מסעיף 7.6 לחוזה המכר הקובע כי הצהרת הנתבעים הינה הפרה יסודית מוסכמת ולפיכך ככזו מזכה את התובעים בפיצוי המוסכם.

הלכה ידועה היא כי התערבות בתי המשפט בגובה הפיצוי המוסכם שנקבע ע"י הצדדים לחוזה הינה מצומצמת. ברוח זו נפסק בע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.2006) כי ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי היא מצומצמת, וראוי לכבד את אומד דעתם של בעלי הדין ולתת תוקף להסכמות ביניהם. על כן כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו. ודוק: המבחן אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל.

כמוצהר בסעיף 7.3 הצדדים וויתרו מראש על כל טענה בקשר עם הפיצוי המוסכם ו/או שיעורו ועל כן על פניו דומה כי הצדדים נתנו דעתם לתוכנה של הוראה זו . מעבר לכך, הנתבעים לא טענו לעניין אי סבירותו של הפיצוי המוסכם וממילא ש לא הוכיחו כי גובה הפיצוי המוסכם נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

משכך, בשים לב לעמדת הפסיקה ולאור טיב ההפרה, אי גילוי הפגמים הנסתרים בדירה, הרטיבות וכשלי האיטום, חומרת הליקויים והיקפם ולעומת זאת הסכום שנקבע ע"י מומחה ביהמ"ש אורמן, מצאתי להתערב בשיעורו של הפיצוי המוסכם כפי שנקבע ע"י הצדדים בחוזה המכר. אני סבור כי בנסיבות העניין יש להעמיד את סכום הפיצוי המוסכם על 120,000 ₪.

התובעים עותרים לקבל פיצוי עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם בגין הפרת החוזה. אני סבור כי יש ממש בגרסת התובעים בדבר הפגיעה באיכות החיים כתוצאה מבעיית הרטיבות ממנה סבלו במשך תקופה ממושכת שעה שידם לא היתה משגת לכספים עבור ביצוע התיקונים בהיעדר יכולת כלכלית, וכן בהתחשב בפרק הזמן המשוער שיידרש לביצוע התיקונים המצריך את פינוי התובעים מהדירה למשך 6 ימים (סעיף הערות לחוות דעת מומחה בית המשפט).

יחד עם זאת לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות והטעמים אני סבור כי סכום הפיצוי המוסכם מבטא גם כן את עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים בגין הפרת החוזה.

לאור כל האמור אני מחייב את הנתבע ים לשלם לתובעים סכום של 120,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף יישא ו הנתבעים בתשלום האגרה ששולמה ובהוצאות משפט לרבות חוות הדעת ובתוספת שכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ + מע"מ .

הסכומים ישולמו תוך 30 יום מהיום שלאחר מועד זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן להגיש פסיקתא מאושרת לחתימת ביהמ"ש.

ניתנה היום, ו' תמוז תש"פ, 28 28 יוני 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רויטל עזריה
נתבע: צד ג'
שופט :
עורכי דין: