ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עאדל אניס עראבי נגד חוסינה פאיז :

בפני כבוד ה שופט אוהד גורדון

התובע

עאדל אניס עראבי
ע"י ב"כ עו"ד מודחי אלרשק

נגד

הנתבעות

  1. חוסינה פאיז
  2. נגווא אלעארף

ע"י ב"כ עו"ד ר' עותמאן ועו"ד ח' זועבי

פסק דין

לפני תביעה לפינוי וסילוק יד, מנכס המצוי בשכונת סעדייה, רח' שיח לולו מספר 3, בעיר העתיקה בירושלים (להלן "הדירה"). לאחר שקילה, אני מוצא לדחות את התביעה ואלה נימוקי:

רקע
התובע הוא אחד מיורשיו של מר עודה אניס עוראבי ז"ל (להלן "עודה"), שהחזיק בבעלות בדירה. הנתבעת 1 היא אלמנתו של מר פהמי מוסא אלעארף ז"ל (להלן "פהמי"), שלפי כתב ההגנה וצו ירושה של בית הדין השרעי שהוצג, נפטר ביום 3.8.15. הנתבעת 2 היא אלמנתו של מר עווני מוסא אלעארף ז"ל (להלן "עווני"), שלפי כתב ההגנה נפטר ביום 3.7.93.
בשנת 1991 נערך הסכם לשכירות הנכס בין עודה לבין פהמי ועווני. בשנת 1993, ככל הנראה בעקבות פטירתו של עווני, נערך הסכם נוסף לשכירות הנכס בין עודה לבין פהמי ולבין "אחיינו סאמר עווני אלעארף ואחיו" (כך לפי תרגום ההסכם שהוגש בידי הנתבעות ולא נסתר). להלן יכונו הסכמים אלה "ההסכם מ-91" ו"ההסכם מ-93".
בשנת 1995 הוגשה תביעה ראשונה לפינוי הדירה (ת"א 5647/95). בפסק דין מיום 14.3.96 נדחתה התביעה (נספח ג' לכתב ההגנה).
ביום 29.4.03 הוגשה תביעה נוספת לפינוי הדירה (ת"א 5059/03, נספח ד' לכתב ההגנה), בידי התובע "בשמו ובשם היורשים של המנוח" והם מספר אחים לרבות אחיו מר נביל עראבי (להלן "נביל") . התביעה הוגשה כנגד פהמי וכנגד סאמר אלעארף, שהוא בנו של עווני המנוח. במסגרת אותו הליך, הציגו ביום 27.4.06 הצדדים הסכמות, שעיקרן במינוי שמאי מטעם בית המשפט ש"ישום את שיעור דמי השכירות לדיירות מוגנת בדירה נשוא התביעה", כאשר הוסכם שדמי השכירות ישולמו לפי הסכום שיאמוד השמאי בהפחתה של 15 אחוזים "וזאת בהתאם להצעתו של מר עוראבי עאדל נציג התובעים" (הוא התובע כאן – א.ג.) . לפי ההסכם, ההסדר יחול על התקופה שמיום 1.11.04 תוך הצמדת דמי השכירות למדד ותשלום "על ידי הנתבעים ביחד ולחוד כל 1 לנובמבר לשנה מראש לידי מר עוראבי עאדל". נקבע הסדר נוסף לתשלום חובות עבר בגין דמי שכירות הדירה, לידי ב"כ התובע. ההסכמות קיבלו תוקף של פסק דין, שלשם הייעול יכונה להלן "פסק הדין משנת 2006" (נספח ה' לכתב ההגנה) .
השמאי שמונה לפי פסק הדין משנת 2006 הגיש ביום 16.8.06 חוות דעת שהתייחסה, ככל הנראה בשגגה, לשווי זכויות דיירות מוגנת בדירה, וביום 2.1.07 הגיש חוות דעת משלימה שהתייחסה לדמי השכירות – סך 636.57 ₪ לשנת 2006 (נספח ד' לתצהירי הנתבעות). ביום 11.2.07 העביר ב"כ הנתבעות דאז לב"כ התובע תשלום שנגע לתקופה שעד ליום 31.10.07 (שם, נספח ה').
התביעה הנוכחית הוגשה ביום 5.12.17. התובע הציג בכתב התביעה את הטענות הבאות, כבסיס לפינוי הנתבעות מהדירה:
תחילה, נטען לאי תשלום דמי השכירות: התובע גרס כי "מזה שנים רבות, הנתבעות אינן משלמות את דמי השכירות", וכי אינן משלמות את תוספות דמי השכירות.
שנית, נטען שהנתבעות "שינו את מצבו של המוסכם בניגוד להסכם" וללא הסכמת התובע. טיב השינויים לא בואר.
שלישית, נטען כי מגורי הנתבעות בדירה סותרים איסור שבהסכם השכירות מ-91 (ההסכם מ-93 לא צורף לכתב התביעה ולא נזכר בו. גם התביעות הקודמות לא נזכרו) להתיר לאחר להתגורר במושכר, וכן כי הנתבעות עצמן "הכניסו בן אדם להתגורר בדירה ללא זכות וללא הסכמת התובע".

דיון
טיב השכירות
כתב התביעה אינו מכיל טענה מפורשת לפיה הנתבעות אינן דיירות מוגנות. הנתבעות טענו שזהו מעמדן, ואילו התובע הסתפק בכתב הטענות באמירה לפיה "ככל ויטען כי חל חוק הגנת הדייר, התובע יטען כי שתי הנתבעות, אינן זכאיות להמשיך להתגורר במושכר" (פיסקה 11 לכתב התביעה). למרות זאת, היות שבסיכומי התשובה טען התובע שאין מדובר בדיירות מוגנת, אתייחס לטענתו זו.
לא ניתן לקבל את הטענה, ויש לקבוע כי הנתבעות הן דיירות מוגנות בדירה:
הנתבעות טענו כי פהמי ועווני התגוררו יחד עם משפחותיהם בדירה מאז 1929 וזאת באופן רצוף, ועל כן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן "חוק הגנת הדייר") היו דיירים מוגנים לפי החוק. עוד טענו כי גם לאחר פטירתם של פהמי ועווני המשיכו בני המשפחה להתגורר בדירה ברציפות. הטענה בדבר "ותק" המגורים המקים סטטוס של דיירות מוגנת לא רק שלא נסתרה בידי התובע, אלא שראיותיו מחזקות אותה: אחיו נביל, המתגורר בדירה סמוכה לדירה מושא הליך זה, העיד כי הוא מתגורר במקום מאז נולד בו לפני 76 שנים וכשנשאל האם משפחת אלעארף (היא משפחתם של פהמי ועווני) מתגוררת במקום מאז נולד השיב "מזמן היו גרים" (פ/21. לטענת הנטישה שהציג אתייחס בהמשך, והיא אינה נוגעת לתקופה הרלבנטית לסוגיה הנדונה כאן).
העובדה כי מסגרת השכירות היא מסגרת של דיירות מוגנת עולה גם מפסק הדין מ-2006, שכאמור אישר הסכמות של הצדדים לאותו הליך ובהם התובע לקביעת "דמי השכירות לדיירות מוגנת" בדירה. הסכמות אלה קיבלו, כאמור, תוקף של פסק דין, מכוחו שולמו סכומי כסף לב"כ התובע. בנסיבות אלה, מנוע התובע מלהתכחש כיום למעמד הדיירות המוגנת, לו הסכים ב-2006. זאת ועוד, בכתב התביעה הנוכחי התייחס התובע לדמי השכירות כ"סכום סמלי ביותר", דבר המוסיף ומחזק את המסקנה כי דובר בדיירות מוגנת, והעלה מיזמתו את האפשרות ש"יטען כי חל חוק הגנת הדייר". בישיבת קדם המשפט אף נשאל האם נכון שבפסק הדין מ-2006 נקבע שפהמי וסאמר הם דיירים מוגנים, והשיב "בשבילי מוסכם" (פ/3-4).
מכל אלה עולה, כי הגם שבהסכמים מ-91 ומ-93 לא נאמר במפורש שדובר בדיירות מוגנת, בפועל דובר בעיגון של יחסי הדיירות המוגנת בין עודה לבין פהמי ועווני ובהמשך ילדיו של האחרון . לפי הוראת סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר, הנתבעות שהן אלמנותיהם של פהמי ועווני ושהתובע עצמו אישר כי התגוררו עם בעליהן טרם פטירתם ( עדותו בישיבת קדם המשפט, פ/4) הן, אפוא, דיירות מוגנות.
בהינתן סטטוס הדיירות המוגנת, מותנית קבלת התביעה בהוכחתה של עילת פינוי לפי חוק הגנת הדייר. בכך אעסוק עתה, תוך סקירת העילות שנטענו בכתב התביעה:

דמי שכירות
כמצוטט לעיל, בכתב התביעה נטען כי מזה שנים רבות הנתבעות אינן משלמות את דמי השכירות. בישיבת קדם המשפט הוסיף התובע וטען "לא קיבלתי שקל אחד 17 שנים. קרוב ל-15 שנה" (פ/3 ש' 28).
אלא, שבהמשך התגלו נתונים שונים: כשעומת התובע עם טענת הנתבעות כי הוא סירב לקבל מבני משפחתן דמי שכירות ועל כן הופקדו הסכומים עבורו בבנק הדואר, הגיב בהכחשה אך בהמשך אישר שמעת לעת קיבל המחאות דואר לפקודתו. הגם שטען תחילה "כל שנתיים שולחים 200 ₪, שולחים מסמך בדואר" הציג בקדם המשפט המחאות שקיבל לפקודתו לאורך השנים, והדבר תועד בפרוטוקול כדלקמן: המחאה בסך 1,103 ₪ מיום 10.9.17 (היינו, שלושה חודשים טרם מועד הגשת התביעה), המחאה מיום 15.1.10 בסך 704 ₪, המחאה מיום 25.10.15 בסך 986.5 ₪ והמחאות נוספות המתייחסות למועדים שקדמו לפסק הדין מ-2006. כשנשאל מה עשה עם ההמחאות, השיב שנמנע מלהפקידן וזאת, לטענתו, "כי אני לא יודע תמורת מה וזה לא נשלח בזמן הנכון" (פ/4-5).
כנספח ה' לתצהירי הנתבעות הוצגו המחאות נוספות שנמשכו בבנק הדואר לפקודת התובע, תוך הפקדת תמורתן. המחאה אחת על סך 1,876.73 ₪ מיום 9.2.07 עוסקת ככל הנראה בתשלום חוב העבר לפי פסק הדין מ-2006, שכן היא משוכה על שם ב"כ התובע. לצדה, הוצגו המחאות או קבלות המהוות העתק המחאות שנמשכו לפקודת התובע: המחאות מיום 4.1.08 ומיום 18.1.09 על סך 670 ₪ כל אחת, המחאה משנת 2010 (התאריך לא ברור) על סך 704 ₪, המחאה מיום 5.12.11 על סך 800 ₪, המחאה מיום 1.11.13 על סך 882 ₪, המחאה מיום 17.11.14 על סך 939.52 ₪, המחאה מיום 25.10.15 על סך 986.5 ₪, המחאה מיום 16.9.18 על סך 1,160 ₪, המחאה מיום 29.8.19 על סך 1,234 ₪ והמחאה נוספת שהוצגה בצורה מטושטשת שאינה מאפשרת לעמוד על תאריך הוצאתה, אך ניתן לפענח כי נרשמה על סך של 1,050 ₪. בבית המשפט, הוסיף התובע ואישר כי קיבל המחאה שתאריכה 5.10.16 (פ/17 ש' 24).
כמובא לעיל, בעקבות פסק הדין מ-2006 שולמו דמי השכירות עד אוקטובר 2007. בפסק הדין עוגנה הסכמה על תשלום אחת לשנה. סך הכל, הוצגו בהליך זה הוכחות על עשר המחאות נוספות, שתאריכיהן עד למועד הגשת התביעה ב-2017.
ההסבר לקיומן של המחאות אלה הוצג בידי עדי הנתבעות: סאמר ובאסם אלעארף, בניה של הנתבעת 2, העידו כי בשנים הסמוכות לפסק הדין מ-2006 ניסו לשלם את דמי השכירות לנתבע, אך הוא סירב והתנהג כלפיהם בצורה פוגענית , ועל כן נאלצו להפקיד את דמי השכירות מדי שנה בבנק הדואר ולשלוח לו המחאות. התרשמתי כי דובר בטענות אמינות: כך בשל אופן הצגתן בידי העדים. כך גם בשל התמיכה בהן בראיות נוספות: מעטפות-משלוח שצורפו כחלק מנספח ה' הנזכר לעיל, ואישורו של התובע עצמו כי לאורך השנים קיבל המחאות תוך הצגת המחאות שברשותו . לכן, אני מקבל את הטענות שהציגו העדים.
נתונים אלה מחייבים לדחות את טענת התובע לקיומה של עילת פינוי. העילה לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, שעניינה באי תשלום דמי שכירות, אינה קמה מקום בו נכון היה השוכר לשלם את דמי השכירות אך המשכיר מנע את התשלום (למשל ע"א 216/64 רחמים נ' זדה פיסקה 6 (14.9.64), ע"א 54/50 רוזנבלט נ' טרכטנגוט (31.7.52)). כך בעניינו, בו סירב התובע לתשלום ישיר אליו, והוסיף ונמנע מפירעון המחאות רבות שנשלחו אליו בניסיון של הנתבעות ובני משפחתן לשלם כך את דמי השכירות.
התובע לא הציג הסברים הולמים להתנהלות זו. כמצוטט לעיל מישיבת קדם המשפט, הוא טען במסגרתה שלא פרע את ההמחאות כי לא ידע עבור מה קיבלן. על טענה זו חזר בחקירתו הנגדית בבית המשפט. אלא, שבאותה חקירה אישר כי לא היו לו עסקים נוספים עם הנתבעות ובני משפחתן, כך שקשה לקבל כי לא ידע שההמחאות שנשלחו אליו בידי משפחת אלעארף יועדו לדמי שכירות בגין הדירה מושא התביעה. מאותם טע מים, לא אוכל לקבל את טענתו החלופית כי התלבט האם דובר במתנה מצדם (פ/17). לו דובר בטענת אמת, יכול היה לבררה אל מול הנתבעות מה שלא עשה.
נתונים אלה והאופן בו הוצגו הסברי התובע לגביהם חיזקו את המסקנה המתגבשת, כי התובע ביקש לאורך השנים להימנע מקבלת דמי שכירות. רושם זה התחזק בשל אלמנט נוסף: התובע נשאל ולא ידע לומר מהם דמי השכירות שהיה על הנתבעות לשלם לו (פ/3), באופן שהמחיש כי לא חפץ בתשלום ושלל טענה נוספת שלו בה אדון עתה, לפיה התשלומים שקיבלו היו חסרים .
התובע טען בתצהירו, בעדותו בבית המשפט ובסיכומיו, כי התשלומים הועברו אליו בתאריכים לא קבועים ובסכומים משתנים, וכי היו שנים בגינן לא שולם שכר דירה. אין בטענות אלה לסייע לקבלת התביעה.
ראשית, הטענות לא הופיעו בכתב התביעה, בו נטען שהנתבעות לא שילמו כלל את דמי השכירות, לאורך שנים. כאמור, גם בפתח קדם המשפט טען התובע שלא קיבל דבר על חשבון השכירות. במצב זה, לא ניתן לקבל טענה עובדתית חלופית לתשלום חלקי או בלתי סדור.
שנית, עילת הפינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר לא קמה בכל מקרה של פער בתשלומי השכירות. "עילה זו תקפה רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה... כדי שתגובש עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק צריך להיווצר מצב עובדתי שבו מתקיים ניתוק קבע בהמשכיות התשלומים..." (ת"א (ת"א) 19882/96 אברהם נ' בוכוולד ואח' פיסקה 7 (28.5.02, ציטוט מספרו של ד' בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר עמ' 9. ראו גם ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר פיסקה 5 לפסק דינו של השופט זוסמן (25.6.62) ).
העובדות שהוכחו אינן מציגות ניתוק קבע בהמשכיות התשלומים, אלא העברה קבועה של המחאות לידי התובע, שנמנע מפירעונן. ברמה העובדתית, לא אוכל לקבוע שהוכחו פערים בתשלום, משהתובע עצמו נמנע מלהגיש מבעוד מועד את המסמכים שבידיו לצורך בירור שלם של עיתוי וגובה התשלומים, וזאת הגם שבבית המשפט אישר שההמחאות שמורות עמו. טענתו לפערים בזמן (לדבריו, משום ש"בין המחאה להמחאה יש שנה, שנה וחצי הפרש" - פ/36 ש' 5) סותרת את הוראות פסק הדין מ-2006 שקבע כי התשלום יבוצע אחת לשנה, כך שאין מדובר בפער של ממש. אזכיר כי הוכחו למעלה מעשר המחאות, בניגוד לטענות בדבר פערים בתשלומים.
גם טענתו של התובע לתשלומים בחסר לא בוססה, משהוא עצמו לא ידע מהו הסכום לתשלום. מה עוד, שלפי פסק הדין מ-2006 דמי השכירות עתידים היו להשתלם לפי סכום השמאות בניכוי 15% ובהצמדה למדד. השמאי קבע סכום של כ-636 ₪ לשנת 2006, שלאחר הניכוי עומד על כ-540 ₪. הסכומים שהועברו בידי הנתבעות לפי ההמחאות שהוצגו גבוהים מסכום זה (למשל סך 670 ₪ בגין 2008 ובגין 2009), דבר המוסיף ומרחיק את הטענה כי דובר בתשלומים בחסר.
ברמה המשפטית, גם אם היו מבוססים פערים בתשלומים , הרי שמהנתונים שהוצגו לעיל אין מדובר בניתוק בתשלומים המקים עילת פינוי . לאורך השנים שחלפו מאז פסק הדין מ-2006, עד למועד הגשת התביעה ואף במהלך ניהולה, שלחו הנתבעות ובני משפחתן המחאות רבות לתובע כמפורט לעיל . אין מדובר בחוסר נכונות לשלם דמי שכירות.
בשל כל אלה, אני דוחה את טענות התובע לקיומה של עילת פינוי הנוגעת לתשלום דמי השכירות.

טענה לביצוע לא מורשה של שינויים במושכר
בכתב התביעה לא ביאר התובע באילו שינויים דובר. מעדותו ומעדות אחיו נביל בבית המשפט עלה, כי לשיטתם דובר בעבודות שבוצעו בדירה בשנים 2003-2004 (התובע בפ/12. נביל, המתגורר בסמוך לדירה מושא התביעה , אישר שאינו יודע על עבודות בה בשנים שחלפו מאז – פ/23 ). התובע טען כי העבודות בוצעו ללא הסכמתו, וכללו שינויים מהותיים בדירה.
לא אוכל לקבל טענות אלה, מן הטעמים הבאים: ראשית, התובע לא עמד בנטל להוכיח כי בוצעו שינויים במושכר. בסיכומיו טען בא-כוח התובע, כי טרם העבודות היה בדירה חדר שירותים אחד וכי מצב זה שונה וכיום ישנם שלושה חדרי שירותים וכן הותקנו מטבחים ושינוי בחיפוי הקירות . אלא, שמדובר בטענות עובדתי ות הדורשת הוכחה בראיות ולא ניתן להוכיח בדברי סיכומים מפי בא-כוח, שאינו עד בתיק. ראיות שכאלה לא הוצגו: תצהיר העדות הראשית של התובע ויתר הראיות שהגיש אינם כוללים פירוט של השינויים הנטענים. בנוסף, בבית המשפט הסתבר כי במהלך ביקור של התובע בדירה, לפי צו שניתן במסגרת הליך זה, הוא צילם את חדרי הדירה. אלא, שצילומים אלה לא הוגשו כראיות מבעוד מועד, למרות שהתובע הגיש תצהיר עדות ראשית משלים (ביום 5.11.19).
התובע גם לא הציג הוכחה כלשהי לטענתו כי מצבה הנוכחי של הדירה לאחר העבודות שבוצעו ב-2004 שונה ממצבה קודם לכן, וממילא שלא סתר את טענות עדי ההגנה לפיהן גם טרם העבודות היו בדירה שלושה חדרי שירותים. בהקשר זה אציין כי הן נביל, אחי התובע, והן התובע עצמו העידו כי אותו קבלן ביצע את העבודות בדירה ועבודות מקבילות בדירתו של נביל – אך הקבלן או עד אחר לביצוע העבודות לא הובא לעדות כדי לבסס את הטענה לשינוי פני הדירה מושא התביעה.
שנית, הנתבעות הראו כי בזמן אמת, במסמך מיום 21.3.04, אישר נביל עריכת שיפוץ בדירה מושא התביעה. במסמך בחתימתו (נספח ז' לתצהירי הנתבעות) אישר נביל "כנציג למשפחת עוראבי" את שיפוץ המתחם "על כל חלקיו לרבות בית (סאמר אלעארף")" ו"אין לי התנגדות לעבודות הקבלן בשיפוץ בית סאמר אלעארף" (כך לפי תרגום הנספח שהציגו הנתבעות ושלא נסתר – להלן יכונה "מסמך ההסכמה של נביל").
נביל, כזכור, הוא אחד מיורשיו של עודה, ואף אחד התובעים בהליך משנת 2003 שהסתיים בפסק הדין מ-2006. נתונים אלה משווים את מעמדו לזה של התובע ולא מאפשרים לקבל את הטענה שהופיעה בתצהירו ובדברי התובע, לפיה לא היה מוסמך להסכים לשיפוץ. בנסיבות אלה, הוכיחו הנתבעות כי העבודות שבוצעו ב-2004 אושרו בידי נביל, ואין נפקות של ממש לשאלה האם נביל עדכן את התובע בדבר ההסכמה שנתן – מה עוד, שקשה לקבל שלא עשה כן. זאת, משהתובע אישר שהוא מצוי בקשר תקין עם נביל ואף מבקרו מעת לעת במתחם הנדון בו מתגורר נביל בסמוך לדירה מושא התביעה (פ/8-9).
טענה נוספת שהוצגה עוסקת בדרישה מיום 29.6.03 של מחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ירושלים (נספח ו' לתצהיר הנתבעות) לביצוע תיקונים וחיזוקים בשל סכנה במבנה. התובע הפנה לכך שבמסמך זה נכללה, בהקשר לדירה מושא התביעה, רק דרישה לתיקון וחיזוק של קיר ומדרגות, וטען כי הסכמתו של נביל הייתה רק לאקטים אלה (כך גם בתצהירו של נביל).
גם טענה זו לא בוססה. היא אינה הולמת את לשון מסמך ההסכמה של נביל, אשר עוסק ב"שיפוץ בית סאמר" ולא בתיקונים נקודתיים בהתאם לדרישת העירייה . הטענה אף אינה הולמת את עדותו של נביל בחקירה הנגדית , בה מסר כי הוראת מחלקת המבנים המסוכנים ניתנה משום שהדירה מושא התביעה "נפלה" על דירתו (פ/22 ש' 2) וכי "נתתי להם היתר שישפצו את הדירה" (שם, ש' 4) – נוסח, ממנו עולה שנדרשו עבודות בניה של ממש ולא אך תיקונים שוליים.
הטענה אף אינה הולמת את התנהלותו של נביל בזמן אמת: הוא מסר בעדותו כי סמוך לאחר סיום העבודות הוא נכנס לדירה מושא התביעה וראה את שבוצע בה לרבות בנושא השירותים (פ/23 ש' 10-11). הוא לא טען שלמראה השינויים מחה בפני הנתבעות על חריגה מההיתר שנתן להן. הוא גם לא עשה כן בשנים שחלפו מאז. לכן, אין אלא להסיק כי הסכים לשינויים שכנטען בוצעו.
שלישית, יש לתת את הדעת לשנים הרבות שחלפו מאז בוצעו העבודות מושא הטענה הנדונה כאן ועד להגשת התביעה , כשלוש עשרה שנים. התובע ניסה להסביר את השיהוי הניכר בהעלאת הטענה כבסיס לפינוי הנתבעות בכך שלא ידע על השינויים שבוצעו, עד שלמד עליהם מפי קרובת משפחה כשמונה שנים טרם עדותו (היינו, בשנת 2012).
אלא שנביל, שכאמור הינו אחד היורשים המחזיקים בזכויות בנכס יחד עם התובע ידע על השינויים כבר ב-2004, ולמרות זאת התקשר (כאחד התובעים בהליך משנת 2003) בהסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין בשנת 2006, ואשר עיגנו את המשך יחסי השכירות. בכך יש ויתור על הטענה לפינוי בגין שינויים בנכס, ואינדיקציה נוספת לכך שלא בוצעו שינויים מהותיים או שדבר השינויים היה ידוע למשכירים ומוסכם עליהם.
בהקשר זה והגם שידיעת התובע אינה הכרחית בהינתן ידיעתו של נביל, אוסיף ואציין שקשה לקבל שהתובע לא ידע על השינויים: הוא העיד, כאמור, שהיחסים בינו לבין נביל תקינים. נביל נשאל האם סיפר לתובע על שראה, ונמנע מלספק תשובה ברורה (פ/23). בנוסף, התובע מסר כי הוא מחזיק בעותק של חוות דעת השמאי שמונה מטעם בית המשפט לפי פסק הדין מ-2006, שאז הוצג בפניו כי באחת מחוות הדעת של השמאי צוינו השינויים בנכס (ראו נספח ד' לתצהיר הנתבעות, בעמ' 4). התובע אישר, בחקירתו החוזרת, שהשמאי ציין שינויים בנכס בחוות דעתו (פ/19 ש' 23). כל אלה מקשים לקבל כי התובע לא ידע על השינויים, והימנעותו מלפעול בנושא בזמן אמת פועלת כנגד טענתו כיום.
כנימוק אחרון להעדרה של עילת פינוי אציין, כי עצם ביצוע שינויים במושכר אינו עילה עצמאית לפינוי, בחוק הגנת הדייר. הסדר רלבנטי עשוי להימצא בסעיף 131(2) לחוק, המקים עילת פינוי כאשר "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". אלא, שבפסק הדין מ-2006 או בהסכם מ-91 (בתרגום שהוגש בידי התובע ביום 23.9.18) לא מופיע איסור על השוכרים לבצע שינויים בנכס. להבדיל, בהסכם מ-93 (בתרגום הנתבעות) נרשם כי "אין לשוכר זכות לבצע כל שינוי בחלוקה בנכס ללא אישור בכתב מאת המשכיר" אך לא נקבע כי הפרת התנאי תקים זכות לתבוע פינוי, ואף ישנו סימן שאלה האם השינויים שכנטען בוצעו עולים כדי "שינוי בחלוקה בנכס". גם בשל כך לא ניתן לקבל, כי קמה לתובע עילת פינוי.
כל אלה מחייבים לדחות את טענות התובע המתבססות על ביצוע שינויים בדירה.

זהות המתגוררים בדירה
הטענה לעניין זה בכתב התביעה אינה בהירה וכוללת הן טיעון לפיו מכוח ההסכם משנת 91 או מכוח חוק הגנת הדייר נאסר על הנתבעות להתגורר בדירה, והן כי התירו לאדם אחר להתגורר בה.
אשר לחלקה הראשון של הטענה, העילה שעשויה להיות רלבנטית היא העילה לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, המצוטטת לעיל. אלא, שבהסכם משנת 91 לא נאסר על פהמי או עווני להתגורר בדירה עם רעיותיהם, הן הנתבעות. נאסר על השכרה לאחרים ללא אישור המשכיר (תנאי שלישי להסכם לפי התרגום שהוצג). כמובא לעיל, בישיבת קדם המשפט אישר התובע שידע כי השניים התגוררו בדירה עם בנות זוגם, ומשנפטרו הפכו בנות הזוג לדיירות מוגנות מכוח הוראות החוק. אין מדובר אפוא בהפרה של תנאי ההסכם או החוק.
אשר לחלקה השני של הטענה, התובע לא הבהיר מיהו ה"אדם" שהותרו מגוריו בדירה, ולא הציג ראיות לאדם שאינו מבני משפחת הנתבעות המתגורר במקום או שוכר אותו בשכירות משנה.
לכן, יש לדחות גם טענות אלה.

טענות נוספות
בתצהירים משלימים שהגיש התובע ביום 5.11.19, ובישיבת ההוכחות לרבות בפרק הסיכומים, העלה התובע טענות לקיומן של עילות פינוי נוספות. המשותף לטענות אלה הוא, כי הן לא נטענו בכתב התביעה, ולא התבקש תיקון כתב התביעה כדי לכלול אותן ביריעת המחלוקת. כל זאת ללא הסבר הולם. הן מהוות, אפוא, "הרחבת חזית" אסורה שאינה מאפשרת להיזקק להן.
כך הטיעון שהופיע בתצהירים המשלימים שהוגשו מטעמם של נביל ושל התובע, לפיו נביל נזכר באיחור של שנים לעדכן את התובע כי לפני פטירת אביו עודה החזיר עווני את מפתחות הדירה לאביו, ואילו פהמי עזב אותה עוד קודם לכן. לפי הטענה הדירה ננטשה, ורק בהמשך חזר סאמר לדירה, החליף את המנעול והשתכן בה.
טענת הנטישה לא נטענה בכתב התביעה, ואין מקום לדון בה. הטענה לעדכון מאוחר אינה מענה הולם, משלא התבקש תיקון כתב התביעה לאחר הגילוי הנטען.
בנוסף, אף אם היה ניתן לשקול את הטענה, לא אוכל לקבלה: חלפו עשרות שנים מאז אותה נטישה נטענת ( בסיכומי התשובה של התובע נטען שהתרחשה בשנות השמונים של המאה העשרים), מבלי שהטענה נשמעה בכל ההליכים וההסכמים שנערכו מאז . יוזכר שנביל היה בין התובעים בהליך משנת 2003, שהתקשרו בהסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין ב-2006, וכל זאת לאחר המועדים בהם כנטען התרחשה נטישה ומבלי שהטיעון הוזכר באותו הליך. כל אלה משליכים על אמינות הטענה והיכולת לקבלה כיום.
לבסוף, ב-2006 גיבשו התובע, נביל ויתר היורשים הסכמות להמשך הדיירות המוגנת, הסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין. הדבר אינו מאפשר להם להעלות בדיעבד, בשיהוי ניכר ובניגוד להסכמותיהם, טענות לנטישה שהתרחשה בשנות השמונים.
בסיכומיו טען התובע שלנתבעות ובני משפחתן נכסים נוספים שניתן לגור בהם, לרבות דירה ברמאללה, וכי הדבר מפקיע את סטטוס הדיירות המוגנת. מהשלמת פסיקה שהגיש לאחר ישיבת ההוכחות והגם שהדבר לא נטען במפורש, ניתן להבין שכוונתו לכך שזכות הדיירות המוגנת לא עברה לנתבעות לאחר פטירת בעליהן בשל קיומה של דירה חלופית למגורים.
גם זו טענה שלא נטענה מבעוד מועד, אינה מהווה חלק מיריעת המחלוקת ולא הוצגו ראיות לגביה. כך, למעט אישור עדי ההגנה באסם וסאמר אלעארף, בניה של הנתבעת 2, ש"למשפחה" דירה ברמאללה שלדבריהם אינה בשימוש תדיר (למשל פ/27) . בכלל זה לא בוסס שההחזקה בדירה ברמאללה היא של מי מהנתבעות, וכי הייתה בתוקף בזמנים בהם נפטרו בני זוגן (שאחד מהם נפטר, כמובא לעיל, בשנת 1993). בנסיבות אלה, לא ניתן להיזקק לטענה.
למעלה מן הצורך אוסיף, כי הטענה אינה הולמת את הדין: הדרישה להעדרו של מקום מגורים אחר עוגנה בסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, ונוגעת לצאצא או קרוב משפחה אחר של דייר מוגן שנפטר. היא לא נכללה ב הסדר הנוגע לבת זוג של דייר מוגן שנפטר, שעוגן בסעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר (ראו ע"א 182/61 צילזינג נ' רוזין פ"ד טו 2347, בעמ' 2352 לפסק דינו של השופט כהן: "האלמנה מוגנת גם אחרי פטירתו של הדייר, וגם אם יש לה דירת מגורים אחרת..."; ע"א 712/76 צ'רני נ' מורד פיסקה 5 (10.2.77)).
על כן, לא ניתן לקבל את הטענה.
בכתב התביעה טען התובע, לצד הטיעון שנדון לעיל להימנעות הנתבעות מתשלום דמי השכירות, גם להימנעות שלהן מתשלום "תוספות" לדמי השכירות. הטענה לא פורטה, ובהליך עצמו התובע לא חזר עליה, לא הבהירה ולא ביססה בראיות. בנסיבות אלה, לא אוכל לקבלה.

הכרעה

בהינתן שהנתבעות הן דיירות מוגנות בדירה ובהעדר עילת פינוי, התביעה לפינוין נדחית.
בשקילת הוצאות ההליך שקלתי את טיב התביעה, נפקותה עבור הנתבעות, והיקף המשאבים המשוער שנדרש מהן בשים לב למספר הישיבות והבקשות והצורך להציג ראיות ולנהל הליך הוכחות. שקלתי גם את ההוצאות בהן חויב התובע בהחלטה מיום 22.11.19. במכלול השיקולים אני קובע, כי התובע יישא בהוצאות הנתבעות ובשכר טרחת עורכי דינן כולל מע"מ בסכום כולל של 22,000 ₪.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, ז' תמוז תש"פ, 29 יוני 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עאדל אניס עראבי
נתבע: חוסינה פאיז
שופט :
עורכי דין: