ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עלי בו ראס נגד מועין זטמה :

בפני כבוד ה שופטת אוסילה אבו-אסעד

תובע
עלי בו ראס
ע"י ב"כ עו"ד עלי דאוד

נגד

נתבע
מועין זטמה
ע"י ב"כ עו"ד שאוקי ג'זאוי

פסק דין

לפני תביעה שהגיש התובע - מ ר עלי אבו ראס (להלן: "התובע"), כנגד הנתבע – מר מועין זטמה (להלן: "הנתבע"), למתן סעד הצהרתי, צו מניעה וצו עשה קבועים וסעד של פינוי וסילוק יד. הסעדים הנ"ל מתייחסים לזכויות קנייניות שרשומות על שם התובע ולשימוש שנעשה על פי הנטען על ידי הנתבע בנכס מקרקעין הידוע ורשום בלשכת רישום המקרקעין בנצרת כחלקה 11 בגוש 17483 מאדמות הכפר עילוט (להלן : "המקרקעין").

רקע עובדתי

התובע והנתבע, ביחד עם אחרים, הם בעלים במשותף של נכס מקרקעין מסוג מירי המצוי במבואותיו הצפון-מזרחיים של הכפר עילוט , בשטח כולל של 276,808 מ"ר.

המקרקעין נמצאים באיזור שיפוטה של ה ועדה המקומי ת לתכנון ובניה 'מבוא העמקים' (להלן: "הועדה" ).

התובע הינו בעל הזכויות הרשום של 5250/276808 חלקים מהמקרקעין, מכוח הסכם חליפין שנערך ביום 2.1.1987 בינו, מצד אחד, לבין מנהל מקרקעי ישראל, מצד שני (בתיק מס' 2048865-5א), בו הוסכם כי התובע יקבל מגרש מס' 11/4 ע"פ תשריט מס' 570/133 (נספח 1 לחוות דעת מומחה ביהמ"ש).

בהינתן שטחם הכולל של המקרקעין, עליו ניתן ללמוד מנסח הרישום המשקף את כלל הזכויות הקנייניות במקרקעין (צורף כנספח א' לכתב התביעה), מדובר בזכות בעלות בשטח של 5250 מ"ר.

הנתבע הינו בעל הזכויות הרשום של 419/276808 חלקים מהמקרקעין. זכויותיו במקור הינם מכוח הסכם חליפין שנערך ביום 28.1.1993 בינו, יחד עם בני משפחתו (להלן: "משפחת זטמה"), מצד אחד, לבין מנהל מקרקעי ישראל , מצד שני (בתיק מס' 64606), בו הוסכם כי משפחת זטמה תקבל מגרש מס' 11/10 ע"פ אותו תשריט שמספרו כאמור 570/133 .

בהינתן שטחם הכולל הנ"ל של המקרקעין, מדובר בזכות בעלות של הנתבע ואחיו - מר מאזן זטמה, בשטח של 930 מ"ר.

התביעה

המקרקעין כאמור הם מקרקעין המצויים בבעלות משותפת (משאע), של בעלי הדין בנוסף לאנשים רבים נוספים.

מזה זמן מה הנתבע, ביחד עם בני משפחתו, מתגורר בנכס לאחר שהקים עליו בניין מגורים בן 3 קומות. התובע לעומת זאת , טרם מימש את זכויותיו בנכס ואלה, נכון להיום, הן בגדר זכויות על הנייר.

לטענת התובע, ביום בהיר אחד בתחילת שנת 2018 הנתבע החל לבצע עבודות בנייה הכוללות בניית תוספת לביתו ב גודל של כ- 100 מ"ר, וזאת על שטח אדמה הממוקם בחלקם הדרום -מזרחי של המקרקעין. זאת הוא עשה ללא קבלת היתר בניה כדין, תוך חריגה מגבול המתחם שהוקצה לו ולבני משפחתו וב פלישה בוטה לכיוון מקרקעי התובע.

אי לכך, התובע עתר לקבלת סעד זמני כנגד הנתבע שמטרתו למנוע מן הנתבע להמשיך בביצוע הבניה ללא היתר הנ"ל. במסגרת הליך הבקשה הנ"ל ניתן צו ארעי המורה ל נתבע, בין היתר, להפסיק עד למתן החלטה אחרת את הבניה האמורה.

כשבוע ימים לאחר מכן התובע הגיש את כתב תביעתו מושא התיק דנן ובמסגרתו הוא עתר, כאמור, למתן סעד הצהרתי, צו מניעה וצו עשה קבועים, פינוי וסילוק ידו של הנתבע משטח האדמה שעליו הוקמה תוספת הבנייה האמורה . בנוסף, התובע עתר למתן רשות לפיצול סעדים וזאת עד להתגבשות מלוא נזקיו ויתר סעדיו.

בכתב תביעתו האמור התובע ט ען כי בהיותו הבעלים של המקרקעין ובהעדר זכויות ל נתבע במקטע ה מקרקעין הרלבנטי , עומדת לו, לתובע, הזכות לסלק את ידו של הנתבע מהמקרקעין.

ההגנה

ביום 11.7.2018, הגיש הנתבע כתב ההגנה מטעמו , שבמסגרתו הוא טען כהורות על ביטול צו המניעה הארעי שהוטל עליו, תוך דחיית התביעה העיקרית כנגדו על הסף .

לטענת הנתבע השימוש שנעשה על ידו במקרקעין הינו שימוש סביר ורגיל שנעשה על ידו בהסכמת יתר הבעלים במקרקעין ולמצער בהעדר התנגדות מצדם.

הנתבע טען כי הוא מחזיק במקרקעין מכוח הסכמים ותשריטי חלוקה עם בעלי המקרקעין האחרים, כאשר השטח בו הוא מחזיק כיום הוא אותו שטח שהוקצה לו ע"פ תשריט חלוקה מוסכם, ולמצער שטח שזכותו להחזיק בו הוסדרה בהסכמתם מכללא ו/או בהתנהגות של יתר בעלי הזכויות במקרקעין.

הנתבע טען כי הוא קיבל את זכויותיו ממנהל מקרקעי ישראל בחליפין. זכויותיו במקרקעין משתרעות לטענתו על שטח של 930 מ"ר נטו מכלל שטח החלקה. נכון למועד הגשת כתב ההגנה, הנתבע מחזיק במגרש בשטח של כ- 790 מ"ר בנוסף לעוד כ- 100 מטר ( שהוא שטח המחלוקת), וטרם מיצה את כל זכויותיו בנכס. לשיטתו, שטחי האדמה שבבעלותו הם שטחים נטו וזאת בשים לב למיקומם בחזית החלקה, בסמוך ממש לכביש העובר ליד החלקה . נוכח מיקומם האמור אין ולא היה כל מקום להפריש מזכויותיו האמורות שטחים כלשהם לטובת שצ"פים או כבישים , ובמילים אחרות – גודל השטח הרשום על שמו בטאבו, זהה לגודל השטח אותו זכאי הנתבע להחזיק ולנצל בפועל.

הנתבע טען כי התביעה נגדו חסרת עילה, הוגשה בחוסר תום לב משווע, ואינה עומדת במבחני היושר. לשיטתו התביעה אינה עומדת בקריטריונים ו/או בדרישות החוק והתקנו ת להכשרתה והינה חסרת בסיס משפטי.

חוות הדעת של מומחה בית המשפט

כאמור, את ההליך דנן פתח התובע בבקשה למתן סעדים זמניים.

לאחר מתן צו ארעי במעמד המבקש בלבד, התקיים לפני, ביום 1.2.2018, דיון בבקשה במעמד שני הצדדים ובמהלכו של זה, וברוח המלצה שניתנה על ידי, התגבש בין הצדדים הסדר דיוני שעיקריו מפורט ים להלן:

תוקפו של הצו הארעי אשר ניתן ביום 7.1.18 יוארך עד למתן החלטה אחרת ;
בית המשפט יורה על מינוי מומחה מטע מו אשר יתבקש לחוות את דעתו בעניין המחלוקת וביחס לשתי השאלות שלהלן: 1- האם בהתאם לנתונים הנמצאים ברשות הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא העמקים, ה תובע והנתבע מחזיקים כל אחד מהם במג רש מסוים מתוך המגרשים של נכס המקרקעין,ואם כן באיזה מגרש מחזיק כל אחד משני בעלי הדין ? 2- במידה והמומחה יגיע למסקנה שלפיה כל אחד משני בעלי הדין מחזיק במגרש מסוים שגבולותיו ידועים לוועדה, יחווה המומחה את דעתו בשאלה האם הבנייה אותה מבצע כיום ה נתבע בנכס הנ"ל פולש ת אל תוך מגרשו המסוים של התובע?

ברוח הסכמתם האמורה של בעלי הדין, אשר קיבלה תוקף של החלטה, מונה כמומחה מטעם בית המשפט בתיק זה, המהנדס הגיאודטי והמודד מר נביל חוראני (להלן: "מומחה ביהמ"ש" או "המומחה").

בחוות דעת אשר נערכה על ידו ב יום 7.7.2018, ובמענה לשתי השאלות שהופנ ו אליו על ידי בית המשפט במסגרת ההחלטה מיום 1/2/2018 , כמפורט לעיל, קבע המומחה כי בעוד שזכויותיו של הנתבע בנכס מוגדרות ומתוחמות למגרש ספציפי, אין הדבר כך בנוגע לתובע. כמו כן, נקבע על ידו , כי עבודות הבנייה אותן מבצע הנתבע חורג ות מגבול מגרשו, שכן, האחרון כבר מיצה את השטח שהוקצה לו. נוכח כך הגיע המומחה למסקנה כי שטח המחלוקת עליו מבצע הנת בע עבודות הבנייה, נמצא מחוץ למגרש שהוקתבע.

את מסקנותיו האמורות של המומחה קבע האחרון לאחר שעמדו לעיונו המסמכים הקשורים למקרקעין, כמפורט בסעיף 3 לחוות הדעת, ולא לפני שהובאו על ידו בפירוט רב במסגרת חוות הדעת , ההיסטוריה הנוגעת לזכויות בעלי הדין במקרקעין ומצבם התכנוני של אלה.

בהתאם לאמור בחוות הדעת, בעלותם של הצדדים בחלקה דנן הינה מכוח הסכמי חליפין בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל שנערכו בסוף שנות ה- 80/תחילת שנות ה- 90 למאה הקודמת.

במהלך השנים בוצעו שינויים בתשריטי החלוקה המאושרים ע"י הועדה , וביום 19.7.2005 אושרה תכנית מס' ג/10723 המהווה שינוי לתוכניות קודמות (ג/7215 ו- ג/6163), ובה נקבעו ייעודי קרקע, כבישים ושטחי ציבור.

בניין משפחת זטמה, על פי האמור בחוות הדעת, מופיע באותה תוכנית, בעוד שחלק גדול ממגרש התובע (מגרש 11/4 כפי שהוגדר בתשריט 570/133), יועד כשטח ציבורי. חלק אחר, קטן בהרבה מהחלק הראשון, של המגרש יועד למטרת הרחבת כבישים ו דרכים. בחוות דעתו הדגיש המומחה כי השטח שבמחלוקת נמצא מחוץ לתחומי אותה תוכנית.

צויין בנוסף במסגרת חוות הדעת שבמסגרת בקשה להיתר בנייה מס' 23/05, שנערכה לבקשת משפחת זטמה, ושהתבססה על תוכנית מדידה מיום 17.4.2005 שנערכה ע"י המודד טאהא זידאן, הוגדר מגרשם של משפחת זטמה כמגרש מס' 11/10/1 בגודל של 790 מ"ר. תוכנית המדידה של המודד זידאן הנ"ל מבוססת על תוכנית מס' ג/10723 ובה צוין כי דרומית למגרש, קיימת גדר המפרידה בין חלקי שני הצדדים ע"פ תשריטים 570/133 ו- 570/285. גודל השטח שהופרש לדרך מס' 52 והתחום בין הגדר לחזית הדרומית למגרשם של משפחת זטמה הינו כ- 200 מ"ר.

בהמשך, ביום 20.3.2006, אושר תשריט חלוקה מס' 3/ח/17483/11/א (נספח 3 לחוות הדעת), לכל המתחם שחלה עליו תכנית מס' ג/10723. בתשריט נקבעו מגרשים וחלקות משנה . התשריט כלל בנוסף לוח חלוקה שציין שמות ותעודות זהות של חלק ניכר מבעלי החלקה בצירוף חתימותיהם של אלה. לוח החלוקה כלל בין היתר את חתימות ידם של בני משפחת זטמה (ובתוכם הנתבע), ליד ציון מגרשם בשטח 790 מ"ר.

ועוד, על פי האמור בחוות הדעת, ביום 26.1.2010 אישרה הועדה המקומית תשריט חלוקה מס' 3/ח/ 1/11/17483 (נספח 4 לחוות הדעת), במסגרתו אושרה חלוקת מגרש משפחת זטמה , בגודל של 790 מ"ר, לשני מגרשים: 11/1/1 בשטח 409 מ"ר ל נתבע ומגרש 11/1/2 בשטח 381 ל אחי הנתבע - מר מאזן זטמה . גודל השטח שהופרש לדרך והתחום בין הגדר לחזית הדרומית של מגרש משפחת זטמה הינו כ- 173 מ"ר.

ביום 26.5.2010 אושרה תכנית מפורטת מס' ג/17686 ובה הוגדר השטח שבמחלוקת כאזור מגורים ב ', תוך עריכת שינויים בכבישים מס' 1 ו- 5 שבתוכני ות מאושרות ג/8163 ו- ג/10723.

עולה בנוסף מחוות הדעת כי הנתבע יזם תוכנית מפורטת שקיבלה מס' 257-0602490 ושעניינה צירוף השטח שבמחלוקת למגרשו, תוך הגדרתו כשטח מגורים א'. התוכנית הוגשה ללא הסכמת התובע ו בישיבת מליאת הועדה לתכנון ובניה מבוא העמקים מיום 13.3.2018 הוחלט להמליץ על דחיית התוכנית המוצעת, בהיותה גוזרת חלק ממגרש שכן ויוצרת קווי בניין המייצרים פגיעה במגרש הגובל. עוד נקבע במסגרת ההחלטה הדוחה את התוכנית כי לא ניתן להמליץ על אותה תוכנית בהיותה סותרת תוכנית שהומלצה להפקדה. צוין בנוסף כי, התוכנית שמטרתה איחוד וחלוקה לא הוגשה בהסכמת כל הבעלים ולא צורפה לה טבלת איזון.

התוכנית שקדמה לתוכנית האחרונה הנ"ל ואשר הומלצה להפקדה, על פי העולה מחוות הדעת, הינה תוכנית מפורטת מס' 257-0555185 אותה יזם התובע, שמטרתה שינוי ייעוד הקרקע ממגורים למגורים ומסחר וצירוף השטח שבמחלוקת למגרשו של התובע. תוכנית אחרונה זו קיבלה את המלצת הועדה להפקדתה, ובישיבה מיום 6.6.2018 החליטה הועדה להפקידה.

חרף מסקנתו הברורה והחד משמעית של מומחה בית המשפט שלפיה שטח המחלוקת עליו מבצע הנתבע עבודות הבנייה, נמצא מחוץ למתחם שהוקתבע, ולאור מסקנתו הנוספת שלפיה על פי הנתוני ם הקיימים טרם הוקצה לתובע מגרש ספציפי, הוגשה ע"י הנתבע 'בקשה לעיון מחדש/ ביטול/ צמצום צו המניעה הזמני ' נוכח שינוי מצב משפטי '. החלטה הדוחה את הבקשה האחרונה הנ"ל ניתנה על-ידי ביום 8.1.2019 תוך התרת הצו הארעי בעינו עד למועד מתן פסק דין.

העדים

במהלך ניהול ההליך הוריתי לצדדים להקדים ולהגיש תצהירי עדות ראשית מטעמם.

עדויות הצדדים נשמעו לפני במהלכו של דיון הוכחות שהתקיים ביום 11.2.2020, שבמסגרתו נחקרו בחקירות נגדיות וחוזרות עדי התביעה: התובע - מר עלי אבו ראס, והאדריכל - מר מוחמד חס ן. ועדי ההגנה : הנ תבע - מר מועין זטמה וקבלן הבנין - מר חאפז אג'פילי.

למותר לציין כי מומחה בית המשפט לא זומן לעדות בידי מי מהצדדים.

בתום שלב שמיעת העדויות, ניתן צו להגשת סיכומים בכתב.

סיכומי התובע

בסיכומיו חזר התובע על טענותיו כפי שהועלו בכתב התביעה, וה דגיש כי חלוקת המקרקעין התבצעה בשני שלבים . בשלב הראשון, במסגרת תוכנית מס' 10723/ג , השטח המצוי בבעלותו כלל לא נכלל בחלוקה שהתבצעה . ע"פ אותה תוכנית, משפחת הנתבע שסך חלקיה במקרקעין הם בשטח 930 מ"ר ברוטו (המהווה סך כל חלקיה של מ שפחת זטמה במקרקעין במכפלת שטח המקרקעין הכולל, על פי נסח רישום המקרקעין), קיבלה לאחר ביצוע הפרשות שהן פועל יוצא של שינוי ייעוד המקרקעין, שטח של 790 מ"ר נטו ובמילים אחרות ממגרשה הופרש 15% לטובת כבישים, דרכים ועוד.

בשלב השני של החלוקה במסגרת תוכנית מס' ג/17686 שיועדה בין היתר לשם שינוי יעוד יתרת המקרקעין , הופרש מחלקו של התובע שטח המהווה מ על ל- 17 % מכלל חלקיו של התובע במקרקעין , כך שלתובע נותר שטח של כ- 4357.50 מ"ר (נטו) , שכולל לשיטת התובל השטח שבמחלוקת.

התובע טען כי בהתאם לנסח הרישום של החלקה, עולה תמונה ברורה שלפיה כל בעלי הזכויות במקרקעין, ק יבלו כבר את חלקם במקרקעין וכל אחד ואחד מאלה מחזיק כיום בפועל במגרש/ים אשר הוקצ ה/ו לו. בעלי הזכויות הנ"ל אישרו קבלת מגרשיהם כאמור בחתימתם על התוכנית המאושרת, עליה מתנוססות אף חתימותיהם של בני משפחת זטמה שמחזיקים בפועל בשטח של 790 מ"ר , המשקף את חלקם במקרקעין לאחר ביצוע ההפרשות. יתרת ה שטח במקרקעין לאחר הפרשות בשיעור של 17 % ה ינה לטענת התובע שלו, ואין למי מהשותפים האחרים במקרקעין, ולרבות הנתבע, כל זכות בה .

לדידו של התובע, גם אם טרם הוקצה לטובתו מגרש ספציפי כדי זכויותיו בנכס, הרי מאחר וכל הבעלים הנוספים – שותפיו ל נכס, כבר קיבלו כל אחד מהם מגר ש משלו, בשטח התואם את חלקו היחסי במקרקעין , הרי שהשטח שנותר וטרם הוקצה לגורם כלשהו , מגיע לו והוא תואם את חלקו של התובע מסך כל החלקים בנכס.

שלא כמו התובע, הנתבע, לטענת התובע, קיבל מג רש ששטחו שווה לסך זכויותיו בנכס לאחר ה הפרשה שבוצעה . לטענת התובע מדובר בהפרשה שהינה פועל יוצא של שינוי יעוד הקרקע מחקלאית למגורים.

לטענת התובע לנתבע אין זכ ויות קניינית או אחרות בשטח שבמחלוקת. הנתבע מחזיק ב מלא השטח אשר הוקצה לו ע"פ תוכנית חלוקה עליה הוא חתום בעצמו , ו מעולם לא היו לו זכויות קנייניות בשטח נוסף כלשהו.

במענה לטענת הנתבע בדבר כוונתו של זה לבצע תהליך של איחוד וחלוקה (המכונה גם: פרצ לציה), הכולל טבלת איזון, התובע ציין כי ביצוע תהליך כאמור אינ ו בגדר דבר אפשרי ובנסיבות העניין לא ניתן לתת לגיטימציה להחזקת הנתבע במקרקעין שהם בבעלות התובע.

לבסוף, טען התובע כי עלה בידו להרים את נטל השכנוע במשפט האזרחי, ומטעם זה דין תביעתו נגד הנתבע להתקבל.

סיכומי הנתבע

הנתבע מתנגד לטיעון התובע הנ"ל, ומשליך את יה בו על טיעונו הנגדי שלפיו: בהיות התביעה מתייחסת לפגיעה קניינית, וכל עוד אין לתובע זכות קניינית במגרש ספציפי במקרקעין, אין לומר כי נגרמה פגיעה בזכויותיו הקנייניות ו/או התבצעה פלישה למגרשו. שכן , זכויותיו הקנייניות של התובע טרם התגבשו להיות יחידה בעלת גבולות מסוימ ים שהשימוש בה יוחד לתובע בלבד. משכך, לטענת הנתבע, דין התביעה נגדו להידחות.

הנתבע טוען כי זכויותיו במקרקעין מתפרשות על 980 מ"ר נטו מכלל שטח החלקה, וכי כיום הו א מחזיק במגרש בשטח של 790 מ"ר בנוס ף לאותם 100 מ"ר (לערך), המהווים שטח המחלוקת. לטענתו לשטחים שהוא מחזיק בהם כיום, מעולם לא הייתה לתובע כל נגיעה ולמעשה אין לתובע כל זכות למנוע ממנו להחזיק באותם שטחים. הנתבע דוחה טענת התובע שלפיה הנתבע מיצה כבר את זכויותיו בנכס המקרקעין, ולטענתו לא זו בלבד שהוא לא מיצה את כל זכויותיו האמורות אלא שמגיעים לו שטחים נוספים שהוא טרם קיבל אות ם.

הנתבע מוסיף ומציין כי הועדה לתכנון ובניה אישרה תשריט חלוקה שהוגש על ידו (מס' 3/ ח/17483/ 11/ 1 ), כאשר השטח שבמחלוקת צוין בכיתוב כ"שטח בבעלות המזמין", ללא כל התנגדות או הסתייגות.

הנתבע טען לתחולת סעיף 122 לחוק התכנון ובניה, לפיו בעל קרקע זכאי לקבל את המגרש הקרוב ביותר לשטח שבו הוא מחזיק.

עוד לשיטת הנתבע, המומחה ציין כי לא מצא ולא נמסר לו כל תשריט מאושר ע"י וועדות התכנון והמעיד על כך שהוקצה מגרש מסוים לתובע, דבר אשר משמיט את הקרקע מתחת לתביעת התובע שהינה קניינית במהותה.

הנתבע טוען כי המומחה חרג מכתב המינוי עת קבע כי מתחם המחלוקת הינו מחוץ למתחם שהוקצה ל ו (לנתבע) , זאת חרף קביעתו להעדר קיום מגרש מסוים לתובע .

מטעמי זהירות, ובמענה לטענת התובע שלפיה הנתבע מבצע בנייה ללא היתר, הנתבע טוען כי המדובר בעילה נפרדת שלא נתבעה ע"י התובע, וכי הוועדה הינה הגוף האחראי על הפסקת בניה המתבצעת ללא היתר או מתן צו להריסתה, במידה והתוכניות שהגיש הנתבע תידחנה. במסגרת ההליך התכנוני התובע פתוחה הדרך בפני התובע להעלות את טענותיו, הסתייגויותיו והתנגדויותיו, אך הוא לא רשאי לעשות כן במסגרת הליך משפטי כגון ההליך דנן.

דיון והכרעה

לאחר עיון בכתבי הטענות, בעדויות המצהירים מטעם בעלי הדיו והסיכומים , הגעתי ל כלל מסקנה שלפיה מן הדין ומן הצדק לקבל את התביעה ולהלן הטעמים לכך.

המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק יד הינו סעיף 16 ל חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע:

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

כלל הוא, כי התובע סילוק יד ממקרקעין מכוח בעלותו בהם, די לו להוכיח את עובדת בעלותו בהם, ומכאן ואילך מוטל הנטל על הנתבע, להוכיח זכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין (ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ד יז 1953 (1963)).

לעניין זה נקבע:

"בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין, אשר זכות הבעלות כפופה לה" (ע"א (מחוזי ת"א)16482/92 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, [פורסם בנבו] פ"מ תשנ"ג (4) 353 (1994)).

כך גם אמורים הדברים באשר לעילת סילוק היד מכוחו של סעיף 29 ל פקודת הנזיקין [נוסח חדש] הקובע כי:

"הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין".

ההלכה הפסוקה קובעת בהקשר זה כי:

"... בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות...ואז על הנתבע להראות, ולו לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום ..." ( סעיף 30 ל פקודת הנזיקין (נוסח חדש), וכן ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד ל"א (3) 455, 464 (1977)).

אם כן, בעל מקרקעין יוצא ידי חובתו בהוכחת בעלותו במקרקעין, שאז עובר נטל ההוכחה לכתפי המחזיק, להוכיח את זכותו החוקית להחזקתו בהם.

במקרה דנן, מדובר בנתבע שהוא בעל זכות קניינית רשומה במקרקעין והשאלה עליה צריך לתת את הדעת הינה האם די בכך שבידי הנתבע עלה להצביע על זכות קניינית כאמור כדי לבסס את זכותו החוקית של זה 'לשבת במקום'. תשובה שלילית מתבקשת לטעמי לשאלה האחרונה הנ"ל ואנמק.

עסקינן כאמור בנכס מקרקעין מסוג משאע שזכויות הקניין בו משותפות לתובע, לנתבע ולעוד אנשים נוספים ששמותיהם, מהות והיקף זכויותיהם מפורטים בנסח הרישום הרלבנטי לנכס.

לעניין השימוש בנכס שזכויות הקניין בן הן משותפות, דוגמת נכס המקרקעין מושא התיק דנן, קובעת הוראת סעיף 31(א) ל חוק המקרקעין כי:

"(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים – (1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;".

נכון הוא ש"עצם העובדה ששותף במקרקעין עושה שימוש בקרקע המשותפת, ללא הסכמת שותפיו, אינה אומרת כי הוא מסיג גבול. ההלכה במשפט האנגלי היא כי רק במקרה שבעלים משותפים עושים שימוש בקרקע המונע מיתר השותפים לעשות שימוש בה – מצב העולה כדי נישול (dispossession) – ייחשב הדבר להסגת גבול."
ההלכה האמורה אומצה גם בשיטתנו המשפטית. ראה ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד ניתן ביום 1.9.1999 .

בנסיבות המקרה דנן שבהן מודה הנתבע שהוא מבצע שימוש במקרקעין מסוג בנייה של תוספת בנייה בשטח של 100 מ"ר, אך ברי כי אין מדובר בשימוש סביר המאפשר לשותפיו של הנתבע בנכס לעשות שימוש דוגמתו (ולמעשה כל שימוש אחר), בשטח עצמו.

הנתבע, למעשה, לא טען וממילא לא הוכיח כי השימוש שנעשה על ידו במקרקעין הוא שימוש שנעשה בהסכמת כל יתר השותפים. התנגדות התובע לשימוש שנעשה על ידי הנתבע במקרקעין מלמדת על כך שהתובע לא נתן הסכמתו לשימוש שנעשה על ידי הנתבע במקרקעין.

בנסיבות אלה, מוטל על הנתבע הנטל להצביע על מקור כלשהו לזכות חוקית שלו לעשות שימוש ייחודי בנכס. בנטל זה, להבנתי, הנתבע כלל לא עמד וכל אשר טען לו, בהקשר זה, נוגע להעדר מגרש ספיציפי לתובע, דבר אשר לשיטתו משמיט את הקרקע מתחת לטענת התובע לסעד הצהרתי וקנייני . טענה אחרונה זו של הנתבע אין בידי לקבל וזאת לנוכח הכלל עליו עמדתי לעיל שלפיו די לו לתובע סילוק יד ממקרקעין, מכוח בעלותו בהם להוכיח את עובדת בעלותו בהם . יאמר המובן מאליו שלפיו בעלות במקרקעין אינה בהכרח בעלות בחלק מסויים במקרקעין וגם בעלות משותפת במקרקעין הינה בעלות לכל דבר ועניין.

מכאן נשאלת השאלה האם עלה בידי הנתבע להרים את הנטל המוטל עליו להוכחת זכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין, חזקה ייחודית ובלעדית, באותו שטח שעליו הוא בחר להקים את תוספת הבנייה שלו? תשובה שלילית מתבקשת לשאלה שהוצבה על ידי לעיל.

עיון בטענות הנתבע מלמד על כך שאין בפי הנתבע טענה שלפיה אות ו שטח מסויים של מקרקעין הוקצה לו על ידי גורם מוסמך כלשהו וכל טענתו בהקשר לאותו שטח הינה כי מדובר בשטח שנמצא בסמוך למגרש שאותו הוא קיבל ועליו הוא הקים את בניין המגורים בו הוא מתגורר, וכי שטח זה, לרבות השטח הנוסף עליו הוא התחיל לבנות, ללא היתר, את תוספת הבנייה המתוארת בכתב התביעה, היה בשימושו במשך שנים רבות. בנוסף, טוען הנתבע כי שטח זה אם מוסיפים אותו לשטח המגרש המסויים שהוקצה לו, אינו ממצה את כל זכויותיו בנכס, ששטחן אמור לעמוד על 930 מטר וכי תיוותר לו זכות לקבל פיסת אדמה נוספת. בהקשר לטענתו האחרונה הנ"ל, דוחה הנתבע טענה התובע, המוצאת תימוכין בחוות הדעת שהוגשה על ידי מומחה בית המשפט, שלפיה, הנתבע ואחיו לאחר הקצאת המגרשים לשניהם, קיבלו הלכה למעשה את מלוא זכויותיהם במקרקעין ולא עומדת להם זכות לקבלת שטח אדמה נוסף באותם מקרקעין.

אין בידי לקבל את טיעוניו האמורים של הנתבע שכן אין בעצם העובדה כי השטח שעליו התחיל הנתבע לבנות את תוספת הבניה של נמצא בסמוך למגרש שהוקצה לנתבע כדי להקנות לנתבע זכות לבנות את תוספת הבנייה באותו שטח סמוך.

גם טענתו הנוספת של הנתבע שלפיה מדובר בשטח שהיה מצוי בשימושו ובחזקתו במשך שנים, אינה מעלה או מורידה. נכון הוא שהתובע, אישר בעדותו כי אכן הנתבע עשה בעבר שימוש בשטח, והדבר לא הפריע לו (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 5-7), עם זאת, אין בכך כדי להקנות לנתבע זכות קניינית שאין לו. לכל היותר, מדובר ב רשות לשימוש שניתנת לביטול בכל עת.

בעניין רשות במקרקעין היא רשות חינם קובעת ההלכה הפסוקה, באופן חד משמעי שאינו משתמע לשני פנים, כי זכאי מקנה הרשות לבטל את ההרשאה "כהרף עין", עם גילוי דעתו על כך שאינו מעוניין בהענקת הרישיון. (ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל חטיב, פ"ד מ(1) 397 (1986)).

לעניין זה נקבע עוד מקדמת דנא כי:
"רישיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה. כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון" (ע"א 96/50 צינקי נ' כיאט, פ"ד ה(1) 474 (1951)).

וכן:
"מסיג גבול שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר רשות ללא תמורה או בר רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת". ( ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)).

ועוד:

"העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע, ובמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא (Implied Licence) שלא התקיים מלכתחילה... אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא (Bare License) לתקופה בלתי מוגדרת, שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת". (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים פ"ד לא(3) 210, 214 (1977).

הנה כי כן, אין ללמוד מעצם הסכמתו בשתיקה של התובע להחזקתו של הנתבע 'בשטח המחלוקת' משום הסכמה מצד התובע להקניית זכות הבעלות או זכות שימוש ייחודית בשטח לנתבע.

גם טענתו הנוספת של הנתבע בנוגע לקיומה של זכות לקבל פיסת אדמה נוספת, כדי שטח התוספת ואף מעבר לה, הינה טענה שאינה עולה בקנה אחד עם מסקנות חוות הדעת של מומחה בית המשפט שלפיהן, לנתבע ואחיו הוקצו במשך השנים מגרשים ספיציפיים שהשטח שעליו התחיל להקים הנתבע את תוספת הבנייה שלו, אינה חלק מהם.

כזכור, מומחה בית המשפט שממצאי חוות דעתו לעניין התוספת והקמתה מחוץ למגרשו של הנתבע הם ברורים וחד משמעיים , כלל לא נחקר על חוות דעתו ועל ידי הנתבע לא הובא נימוק ענייני כלשהו המצדיק סטייה ממצאי חוות הדעת. בהקשר זה של חוות הדעת אציין כי אינני מקבלת את טיעון הנתבע שלפיו מומחה בית המשפט, בעת סיכום חוות דעתו וקביעת מסקנותיה של זו חרג מגדר ההרשאה שניתנה לו שכן, במסגרת כתב המינוי, המגדיר את סמכויותיו של המומחה, התבקש האחרון לחוות את דעתו בשאלות השנויות במחלוקת. מסקנות חוות הדעת נוגעות במישרין לשאלות השנויות במחלוקת ואין לקבל את טענות הנתבע בנוגע להן.

אין גם מקום לקבלת טיעונו של הנתבע הנוגע שלפיו אין שהתובע רשאי לזכות בדין מן הטעם הפשוט שלפיו הועדה לתכנון ובניה אישרה תשריט חלוקה שהוגש על ידי הנתבע (מס' 3/ ח/17483/ 11/ 1 ), כאשר השטח שבמחלוקת צוין בכיתוב "שטח בבעלות המזמין", שכן באותו תשריט מצוין מגרשם של התובע ואחיו בשטח 790 מ"ר ובלוח החלוקה צוין שטחו של הנתבע 409 מ"ר ושטח אחיו מר' מאזן 381 מ"ר . כך שהכיתוב האמור אינו רלוונטי.

למותר להזכיר כאן, שמחוות הדעת שניתנה על ידי מומחה בית המשפט, שממצאיה לא הופרכו כהוא זה, ה תוכנית המפורטת אותה יזם הנתבע, שקיבלה מס' 257-0602490 ושעניינה צירוף השטח שבמחלוקת למגרשו, תוך הגדרתו כשטח מגורים א' , שהוגשה כאמור ללא הסכמת התובע, נדחתה בישיבת מליאת הועדה לתכנון ובניה מבוא העמקים מיום 13.3.2018 מן הנימוק הפשוט שלפיו התוכנית המוצעת גוזרת חלק ממגרש שכן ויוצרת קווי בניין המייצרים פגיעה במגרש הגובל, וכי אותה תוכנית מוצעת, שנדחתה כאמור, סותרת למעשה תוכנית מפורטת מס' 257-0555185 אותה יזם התובע שמטרתה שינוי ייעוד הקרקע ממגורים למגורים ומסחר וצירוף השטח שבמחלוקת למגרשו של התובע – תוכנית שקיבלה את המלצת הו עדה להפקדתה, ובישיבתה של זו מיום 6.6.2018 ה וחלט להפקידה.

הנה כי כן, בעוד שבידי התובע עלה להרים את הנטל להוכחת זכותו במקרקעין, לכל הפחות כשותף אחד מני רבים הזכאי בהעדר הסכמה אחרת או קביעה של גוף מוסמך כלשהו, לעשות שימוש במקרקעין הדומה לשימוש הנעשה על ידי שותפיו למקרקעין, בידי הנתבע לא עלה להרים את הנטל המוטל לפתחו להוכחת זכותו לעשות שימוש ייחודי בשטח המחלוקת שעליו הוא התחיל ביום בהיר אחד להקים את תוספת הבנייה שלו.

ככל שהמדובר הוא בבנייה המתבצעת ללא היתר, יפה לעניינ נו סקירת הפסיקה של כבוד השופט טל חבקין במסגרת ת"א(ת"א) 47094-09-17 פורסם בנבו 23.6.2019 :

"די לו לאדם המתגורר בשכנות קרובה לאדם המשתמש במקרקעין בניגוד לתנאים של היתר בניה, שיראה כי השימוש החורג גרם לו "אי-נוחות" – גם אם היא לא מגיעה בהיקפה כדי מטרד ליחיד כמשמעותו בסעיף 44 ל פקודת הנזיקין – לצורך ביסוס עוולה של הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] ( בג"ץ 16/50 איגרא רמא בע"מ נ' ועדת בניין ערים ת"א, פ"ד ה 229 (1951); ע"א 140/53 אדמה בע"מ נ' לוי, פ"ד ט 1666 (1955); ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח(1) 281, 283 (1984); ע"א 7727/01 קרנש נ' נחומי [פורסם בנבו] (29.12.2002)). פסקי דין אלה אומנם נסבו על בנייה שלא לפי היתר בנייה, אולם הם יושמו פעמים הרבה בעניינם של שכנים שטענו למטרד כתוצאה משימוש חורג במקרקעין (ראו למשל ע"א 711/82 י. בלומנטל בי"ח בע"מ נגד תיכון, פ"ד לט(2) 477 (1985); ת"א (מחוזי ת"א) 1133/95 ‏קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' יצחקי מחסנים בע"מ [פורסם בנבו] (13.11.1995); ת"א (שלום חי') 36124-08-17 אשורי נ' הרשקוביץ, [פורסם בנבו] פסקה 35 (15.5.2019); ת"א (שלום י-ם) 26440-03-14 קלימי מזרחי נ' לנדמן, [פורסם בנבו] פסקה 14 (20.5.2019)). הדברים נכונים בבחינת קל וחומר כשמדובר בבעל מקרקעין העושה שימוש ברכוש משותף בניגוד לדין. פרופ' מיגל דויטש בדעה ששימוש כזה הוא בלתי סביר כשלעצמו ועל כן בעלים במשותף אינו רשאי לעשותו ללא הסכמת כל הבעלים כאמור בסעיף 31(א)(1) ל חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (מיגל דויטש קניין כרך א 535-534 (1997))".

75. ואף, בעיני, התנהלות הנתבע אינה עומדת במבחני עיקרון תום הלב של שימוש במקרקעין שהינם משותפים.

יפים לכאן דבריו כבוד הנשיא אהרון ברק ב- רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון ניתן ביום 23.12.1999 ]פורסם בנבו], שלפיהם:

"מהותו של היחס בין בעל הקניין לבין זולתו קובעת את אינטנסיביות פעולתו של תום-הלב. הקניין נועד לבטא את שליטתו של האדם ואת אישיותו. עם זאת, לקניין היבט ציבורי. "הקניין מטיל חובות" – קובע סעיף 14(2) לחוקה הגרמנית – "השימוש בו צריך לשרת את אינטרס הציבור". תום-הלב צריך לתת ביטוי לצורך זה לאזן, בגדריו של הקניין פנימה, בין אינטרס הפרט לאינטרס הכלל. זאת ועוד: היקפו של תום-הלב נקבע על-פי אופי היחסים בין בעל הקניין לבין ה"אחר". לא הרי יחס המתאפיין על-ידי ה"לחוד" כהרי יחס המתאפיין על-ידי ה"ביחד" (ויסמן, במאמרו הנ"ל [86]). לא הרי מעמדו של תום-הלב ביחסים בין בעל קניין לזר, כהרי מעמדו של תום-הלב ביחסים בין בעל קניין לשותפו; לא הרי פגיעה על-ידי אדם שהקשר עמו הוא חד-פעמי (כגון מסיג גבול מזדמן) כהרי פגיעה על-ידי אדם שהקשר עמו נמשך (כגון דייר בבית משותף). (לשיקול דומה בתחום ההגנה על החוזה, ראו רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען [60]) ".

76. בל נשכח כי, בהזדמנויות שונות צוין על ידי הנתבע שטח מגרשו בסך של 790 מ"ר, ואף במסגרת תשריט חלוקה מס' 3/ח/ 17483 / 11/ א (נספח 3), הנתבע חתם על טבלת הקצאת מגרשים בלוח החלוקה, דבר המהווה הודאת בעל דין.

77. יתר על כן, הפקדת התוכנית המפורטת של התובע ע"י הוועדה, בישיבת המליאה מיום 6.6.2018 שכללה הכ ללת השטח שבמחלוקת בתחום מגרשו של התובע, בעוד נדחתה בקשה קודמת דומה של הנתבע להכללת אותו שטח בתחום מגרשו של זה , מעידה על היעדר זכות לנתבע, לעת עתה, במגרש הספיציפי.

לסיכום:

78. לאור כל האמור לעיל, היות והתובע הוא אחד הבעלים של המקרקעין ובעל הזכות להחזיק בהם, ומשלא הצליח הנתבע להרים את הנטל הרובץ לפתחו להוכחתו זכות להמשיך ולהחזיק ב חלק המקרקעין המסומן בצבע צהוב כרצועה A במפה שצורפה לחוות דעת מומחה ביהמ"ש בנכס המקרקעין הידוע ורשום כחלקה 11 גוש 17483 מאדמות הכפר עילוט, חזקה שהיא במהותה חזקה ייחודית ובלעדית, הנני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבע לסלק ידו משטח המקרקעין הנ"ל ולהרוס כל בנוי ו/או מחובר ו/או תשתית ו /או נטוע שהוקמו על ידו על המקרקעין. זאת יעשה הנתבע תוך 3 חודשים מיום קבלת פסק הדין.

79. כמו כן ניתן בזה צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע ו/או מי מטעמו, לבצע כל שימוש מסוג השימושים שנעשו על ידו עד כה ב שטח המקרקעין האמור , לרבות בנייה ו/או כל עבודה ו/או הוספה במקרקעין , וזאת ככל ששימושים אלה לא קיבלו את האישורים הדרושים לביצועם בהתאם להוראות הדין לרבות הוראות חוק התכנון והבניה.

80. במידה והנתבע לא יפנה את המקרקעין במועד שנקבע, יהיה התובע זכאי לבצע בעצמו, על חשבון הנתבע, את הפינוי, ההריסה והעקירה.

81. ניתנת בזה רשות לפיצול סעדים כך שהתובע יוכל לתבוע בתביעה נפרדת בגין הנזק שנגרם למקרקעין, כתוצאה מהשימוש אותו עושה הנתבע.

82. הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.
הסכומים הפסוקים הנ"ל ישולמו תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין אחרת ישא ו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתקים לצדדים.


מעורבים
תובע: עלי בו ראס
נתבע: מועין זטמה
שופט :
עורכי דין: