ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נורית כוזהינוף נגד אורלי קובה :

בפני כבוד ה שופטת אשרית רוטקופף

תובעים

  1. נורית כוזהינוף
  2. דניאל כוזהינוף
  3. בראשית דניאל בע"מ

נגד

נתבעים

  1. אורלי קובה
  2. אילה רז
  3. טלי נורי
  4. בר טייגמן כהן
  5. ניר קובה
  6. טל קובה
  7. גל קובה(קטין)
  8. סתיו רז
  9. רועי רז
  10. יובל רז
  11. גיא רז(קטין)
  12. ליאור מנשה נורי
  13. מור שאשא
  14. דיל ג'ונתן יצחק
  15. עוזי אהרוני
  16. אריה שלמה ליבוביץ
  17. אברהם מאיר
  18. שמואל בן מנחם
  19. ברטה גליק
  20. דיל לינדה לאה
  21. דיאנה פאולינה דיל גולן
  22. אברהם דיל אלן
  23. קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ
  24. קבוצת רכישה

החלטה

עניינה של החלטה זו הינה בהכרעת שתי בקשות התלויות ועומדות בתיק זה; האחת – הכרעה בשאלת סמכותו של בית המשפט מלדון בסעד פירוק השיתוף נוכח מצבם התכנוני-רישומי של המקרקעין נשוא התביעה; השנייה – הכרעה בבקשת התובעים לתיקון כתב התביעה.

רקע כללי ודיוני:

במסגרת כתב התביעה בתיק דנן (הוגשה ביום 4/3/18) עתרו התובעים לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים בחלקה 153 בגוש 6717 המהווים את מגרש תמורה מס' 1 (להלן: מגרש 1) על פי תכנית ממ/5159 בגני תקווה בשטח של 12,884 מ"ר (להלן: התכנית).

בתכנית שפורסמה למתן תוקף ביום 23/5/13 נכללו הוראות לאיחוד ולחלוקה ובהתאם לנספחי התכנית במגרש 1 ייבנו 264 יחידות דיור בארבעה בניינים ובאופן הבא:

53 יח"ד בתא שטח שסומן "D1" בבניין שסימונו "A".
71 יח"ד בתא שטח שסומן "C1" בבניין שסימונו "B".
140 יח"ד בתא שטח שסומן "B1" בשני בניינים שסימונם "C" ו-"D".

ביום 28/12/15 נרשמה התכנית בלשכת רישום המקרקעין ומגרש 1 על שלושת תאי השטח הכלולים בו נרשם כחלקה 159 בגוש 6717.

התובעים והנתבעים כולם ביחד הם הבעלים ו/או הזכאים להירשם כבעלים של כל המקרקעין ובהתאם למסמכי התכנית זכויותיהם מקנות להם יחד 264 יח"ד הנכללות במגרש 1 על פי האופן הבא:

הצדדים:

חלק במקרקעין:

הזכות המוקנית:

תא שטח:

בניין:

התובעים

110621/1000000

28.75 יח"ד במגרש 1
מתוך 53 יח"ד

D1

A

הנתבעים 1-13 (מקבלי הזכויות מהנתבע 1 ז"ל המקורי ושנוספו לתביעה בעקבות ההחלטה מיום 18/6/18)

28411/1000000

7.333 יח"ד במגרש 1
מתוך 53 יח"ד

D1

A

הנתבע 14
(זכויותיו נמכרו במהלך ההליך לתובעת)

134466/1000000

2.25 יח"ד במגרש 1 מתוך 53 יח"ד

זכויות ליח"ד נוספות

D1

1B

A

C ו- D

הנתבע 15 (זכויותיו נמכרו במהלך ההליך לתובעת)

28411/1000000

7.333 יח"ד במגרש 1
מתוך 53 יח"ד

D1

A

הנתבעים 16-19

28411/1000000

1.833 יח"ד במגרש 1
מתוך 53 יח"ד (7.333 לארבעתם יחד)

D1

A

הנתבעים 20-22

126004/1000000

7.333 יח"ד במגרש 1
מתוך 53 יח"ד

B1

C ו- D

הנתבעת 23
(קבוצת א. דורי בשמה הקודם)

22719/1000000

זכויות מכח הבעלות וגם מכח הסכם קומבינציה מיום 16/3/05 בינה ובין הנתבע 14 והנתבעים 20-22

B1

C ו- D

הנתבעת 24 (קבוצת רכישה
יחידיה פורטו בנספח 1 לכתב התביעה)

268948/1000000

מלוא הזכויות ב-71 יח"ד

C1

B

פירוק השיתוף לו עתרו התובעים בכתב התביעה כלל שני נדבכים:

פירוק בדרך של חלוקה בעין של שלושת תאי השטח בהתאם לתכנית החלוקה (צורפה כנספח 8 לכתב התביעה).

פירוק השיתוף בבניין A בתא שטח D1 בדרך של מכירת הזכויות בו על פי סעיף 40 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), בדרך של התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות בבניין ו/או בדרך של רכישת מלוא הזכויות בבניין על ידי התובעים בהתאם למחיר שייקבע על ידי שמאי שימונה על ידי בית המשפט.

יצוין כי התובעת עתרה בנוסף על מחיקת זיקת ההנאה בצד הצפוני של מגרש 1 ובקשה להורות על רישום זיקת הנאה במיקום אחר (אולם בהמשך זנחה סעד זה על רקע הערת המותב הקודם שדן בתיק לעניין העדר הסמכות העניינית בעניין היעתרות לסעד זה ועל משמעות זו עוד אעמוד בהמשך).

במסגרת כתב ההגנה של הנתבעים 1-13 (שזכויותיהם הועברו להם באמור מאת הנתבע 1 המקורי – זבולון כוזהינוף ז"ל מכח הסכם מתנה מיום 23/10/17 ושנוספו בהמשך להחלטת המותב הקודם מיום 18/6/18 לאחר היעתרות להגשת כתב התביעה המתוקן), צוין כי הם לא מתנגדים לפירוק השיתוף המבוקש על ידי התובעים בדרך של חלוקה בעין של שלושת תאי השטח במקרקעין על פי התכנית.

ואולם, בכל הקשור לסוגיית הפירוק של תא שטח 1D נטען כי יש להורות מחיקת התביעה וזאת עד לתום ההליכים המשפטיים שיש בהם להשפיע של שווי המגרש; הנתבעת 23 הגישה לאחרונה המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי מרכז (ה"פ 24335-01-18) שעניינה בתיקון הרישום בנסח המקרקעין הידועים בחלקה 160 גוש 6717. כנטען בהמרצת הפתיחה, הנתבעת 24 (קבוצת רכישה) נרשמה בטעות כבעלים בנסח המקרקעין של חלקה 160. נוכח העובדה כי בהתאם לתכנית קיים קשר תכנוני בין חלקה 160 לבין המקרקעין נשוא התביעה דנן, הרי שיש בתוצאות הליך המרצת הפתיחה כדי להשפיע על שווי המגרש וכפועל יוצא על הליך פירוק השיתוף שלו. פירוק השיתוף במקרקעין במצב הרישומי הקיים של חלקה 160, קרי רישום שגוי, עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית של מכירת המקרקעין. בנסיבות אלה, נטען שיש להורות על מחיקת התביעה בכל הנוגע לסוגיית פירוק השיתוף במגרש, עד לתום ההכרעה בהליך המרצת הפתיחה.

לחילופין נטען כי ככל שבית המשפט לא ימצא למחוק את התביעה בכל הנוגע לפירוק השיתוף במגרש, יש לבצע את פירוק השיתוף בהתמחרות פנימית או על פי חוות דעת שמאי. הנתבעים 1-13 מעוניינים לקבל תמורה מקסימלית עבור זכויותיהם במגרש ועם כל הכבוד, פירוק השיתוף בדרך של רכישת חלקם של השותפים במגרש על ידי התובעים לא ימצה את זכויות הנתבעים 1-13 ויפגע בהם כלכלית קשה.

במסגרת כתב הגנתם של הנתבעים 14 ו-20-22 ציינו האחרונים כי אין להם התנגדות לפירוק השיתוף בחלקה 159 בדרך של חלוקה בעין ביחסים שבין שלושת תאי השטח ובלבד שהפירוק ייעשה בהתאם לחלוקה הקבועה במסמכי התכנית על נספחיה.

בהתייחס לפירוק השיתוף בתא שטח D1, ציינו הנתבעים כי מאחר ואין להם עוד זכויות בשטח זה (לאחר שהנתבע 14 מכר את זכויותיו לתובעת), סעד זה אינו רלוונטי כלפיהם.

במסגרת כתב ההגנה של נתבע 15, ציין גם האחרון כי אינו מתנגד לפירוק השיתוף בעין במקרקעין וחלוקתם לשלושה מגרשים שונים ונפרדים וזאת בהתאם לחלוקה הקבועה במסמכי התכנית ונספחיה. באשר לפירוק השיתוף בתא שטח D1 הבהיר נתבע 15 כי אינו מתנגד לפירוק השיתוף אלא לדרכי פירוק השיתוף המוצעות על ידי התובעים; כך, נטען כי בבקשתם של התובעים לבצע התמחרות פנימית התובעים הם מבקשים ליצור לעצמם יתרון בלתי הוגן ולמעשה להיות היחידים והבלעדיים אשר יתמודדו לרכישת המגרש ובדרך זאת לרכוש את חלקם של הנתבעים במחיר נמוך משמעותית משוויים האמיתי בשוק החופשי. דרך מכירה זו תפגע ממשית בנתבעים האחרים אשר הינם בעלי יתרת הזכויות במגרש. הנתבע 15 מתנגד למכירת המגרש באמצעות התמחרות פנימית או במחיר שייקבע על ידי צד ג' (דוגמת שמאי), מקום בו דרכים אלה יקפחו את זכויותיו ודרכים אלה אינן יעילות או צודקות בנסיבות בעניין.

לאור האמור, ביקש הנתבע 15 כי מכירת המקרקעין תיעשה על פי ברירת המחדל כדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל – מכירה במכרז לכל המרבה במחיר. ובתנאים הבאים: (א) מינוי כונס מוסכם ובהעדר הסכמה מינוי כונס חיצוני שימונה על ידי בית המשפט; (ב) פרסום הצעה בעיתונים יומיים; (ג) הגשת דו"ח מאת הכונס לבית המשפט בו יפורטו ההצעות וגובהן ללא שמות המציעים או זהותם על מנת להימנע מהשפעה לא הוגנת; (ד) התמחרות בין המציעים שתיערך באופן ממוחשב.

יודגש כי בהקשר זכויותיו של נתבע 15 עולה מסעיף 3 לבקשת התובעים מיום 25/12/18 והצהרת בא כוחם של התובעים בפתח דיון הקד"מ הראשון שהתקיים בפני המותב הקודם, כי זכויותיו של הנתבע 15 (בנוסף לזכויות הנתבע 14), נרכשו זה מכבר על ידי התובעים.

במסגרת כתב הגנתם של הנתבעים 16-19 בקשו האחרונים לציין תחילה כי הינם בעלים של 28412/1000000 חלקים ולא כפי שנטען בטעות בכתב התביעה (שם צוין כי חלקם הינו 6717/100000). לגופו של עניין, טענו האחרונים כי יש להורות על מחיקת התביעה וזאת עד לבירור בסוגיות הקנייניות והמשפטיות הנוגעות לחלקה. בתוך כך, נטענו הבאים:

בהתאם לתכנית, בעלי מגרש 1 הפך לימים לחלקה 159 והינם גם בעלי מגרש A1 אשר הפך לחלקה 160. בעוד שחלקה 159 הינה בייעוד למגורים ד' חלקה 160 הינה בייעוד למגורים ד' עם הנחיות מיוחדות.

בשל טעות ככל הנראה נרשמה הבעלות של נתבעים 12 על חלקה 160 ובשל כך הוגשה המרצת הפתיחה על ידי נתבעת 23.

בהתאם לבדיקה שערך מודד מטעמם של התובעים, נתבעת 24 פלשה למגרש הנתבעים 16-19 ושל התובעים וכי בדעתם להגיש תביעה לפינוי הפלישה ו/או לפיצוי כספי בשל הפגיעה בשווי המגרש.

בנוסף, לאור ריבוי הבעלויות בחלקה (122 בעלים ב-264 יח"ד), הערות האזהרה הרבות, קושי בטיפול בהיתרים, ליווי בנקאי ומכירת דירות ועוד – פנתה הנתבעת 23 (המחזיקה בשטח B1 המיועד לבניית שני בניינים מתוך הארבעה) למחזיקים ביתר החלקה, בבקשה לחתום על מסמכים לייחוד הזכויות של כל קבוצת בעלים בהתאם להוראות התכנית החלה על החלקה. הנתבעים ביקשו להבהיר כי ללא חתימה של כל הבעלים על תשריט איחוד וחלוקה לא ניתן יהיה לחלק את המגרש לארבע חלקות נפרדות (ר' סעיף 12 לכתב ההגנה). כן, צוין כי לצורך הטיפול ביקשה הנתבעת 23 מכל הבעלים לחתום על הסכם חכירה בקשר עם חלקה 160, על מנת שהיא תוכל להשתמש בהם לצרכי חניה. התובעים בחרו שלא לשתף פעולה וסירבו לחתום על התשריטים לחלוקת החלקה, כשמשמעות סירובם זה הינו הותרת חלקה 160 ללא ניתנת לניצול. משמעות נוספת של העדר ההסכמה של כל הבעלים לחתום על התשריטים הינה ההכרח להכין תכנית בנין עיר סמכות מקומית, לפרסם, להמתין להתנגדויות ולאחר מכן לשלם היטל השבחה נוסף עבור זמינות פירוק השיתוף בהחלקה. כן, ציינו הנתבעים כי לצורך פינוי קבוצת הרכישה מחלקה 160 (אשר משרתת את חלקה 159 ולמעשה משלימה את השימושים בה), הגישה הנתבעת 23 המרצת פתיחה בתיק 24335-01-18 המתבררת בימים אלה (אותו ההליך שכאמור הוזכר גם על ידי הנתבעים 1-13).

מכל האמור עולה כי במצב הנוכחי פירוק השיתוף יפגע בשווי המכירה של החלקה באופן שקונה מרצון באמצעות הפירוק יציע מחיר נמוך המביא בחשבון את הפגמים הרבים הקיימים בחלקה במישור המשפטי ובמישור הקנייני, דהיינו בשל הפלישה, ובכך ייגרע חלקם של הנתבעים במגרש. בנסיבות אלה, הבהירו הנתבעים 16-19 כי הינם מתנגדים לפירוק בדרך של התמחרות פנימית או רכישת מלוא הזכויות על ידי התובעים שכן יש בכך כדי לפגוע בהם.

לחילופין, עתרו הנתבעים לפירוק השיתוף במקרקעין לרבות פירוק הזכויות בחלקה 160 בדרך של מכירתם לכל המרבה במחיר.

במסגרת כתב ההגנה של הנתבעת 23 ציינה גם האחרונה כי הינה מסכימה לחלוקת המקרקעין לשלושה תאי שטח ובלבד שחלוקה זו תהיה תואמת את התב"ע על כלל נספחיה ובכלל זה טבלת ההקצאה (צורפה כנספח 1 לכתב ההגנה).

בהתייחס לפירוק השיתוף בתא שטח D1, הותירה האחרונה את ההחלטה בעניין סעד זה לשיקול דעת בית המשפט.

במסגרת כתב ההגנה של נתבעת 24 (קבוצת הרכישה כאמור שבנתה את בניין B שאוכלס זה מכבר) הביעה אף היא את עמדתה כי אינה מתנגדת לפירוק השיתוף ובלבד שייעשה בהתאם לחלוקה הקבועה במסמכי התכנית ונספחיה. הנתבעת 24 ביקשה להדגיש כי היא מתנגדת לכל שינוי בקשר עם רישום זיקת ההנאה בחלקה.

כן, ציינה הנתבעת 24 בכתב ההגנה כי למיטב ידיעתה, הנתבעת 23 מטפלת בהכנת והגשת תצ"ר בקשר עם ביצוע ורישום פרצלציה שתביא לחלוקת המקרקעין (3 תאי השטח) ל-3 חלקות נפרדות וכן הן צפויים להירשם גם בלשכת רישום המקרקעין.

בהתייחס לפירוק השיתוף בתא שטח D1, ציינה הנתבעת 24 כי מאחר ואין לה זכויות בשטח זה, סעד זה אינו רלוונטי כלפיה. בהקשר זה ציינה הנתבעת 24 כי היא סבורה שאין לכרוך בין פירוק השיתוף בעין בחלקה 159 לשלושת תאי השטח לפירוק השיתוף בדרך של מכירה לבין הפירוק בתא שטח 1D וכי אין לעכב את פירוק השיתוף בחלקה 159 עד לביצוע פירוק השיתוף ב-1D. בנסיבות אלה, בקשה הנתבעת 24 להורות על פיצול התביעה באופן שבו התביעה בגין סעד זה תוגש כנגד הנתבעים הרלוונטיים.

הדיון הראשון בהליך דנן התקיים ביום 20/2/19 במסגרתו עדכן ב"כ הנתבעת 23 כי ניתן פסק דין בהמרצת הפתיחה במסגרתו נקבע כי הזכויות של נתבעת 24 תירשמנה על שם הנתבעת 23. נוכח הכרעה זו, ברי כי כלל הטענות אשר הועלו מצד חלק מהנתבעים בקשר עם ההליך וההמתנה לתוצאות ההכרעה בו אינן רלוונטיות עוד למעשה ויש בהכרעה אף להסיר את המכשולים הנטענים בקשר עם מצב הזכויות בחלקה 160 הסמוכה.

לאחר שהעלו ב"כ הצדדים באותו דיון קד"מ טענות שונות ובכלל זה בעניין האפשרות לפירוק השיתוף נוכח מאפייני המגרש – היינו פירוק שיתוף בתא שטח תכנוני המהווה רק חלק מחלקה רישומית – הורה כבוד השופט שטרנליכט כך:

"נראה כי תביעה זו הוגשה בטרם זמנה. התביעה מתייחסת לחלק מחלקה רישומית ולא לכל החלקה כולה. קיימת מניעה אחת ויחידה לרישום תכנית המתאר התקפה באופן שהמצב הרישומי ישקף את המצב התכנוני, והיא עמידתם של התובעים על רישום זיקת הנאה בין שתיים מהיחידות התכנוניות. בעניין זה קיימת מחלוקת, כאשר אנשי מגרש C1, אינם מסכימים לרישום אותה זיקת הנאה. נראה כי במצב דברים זה על התובעים לפנות בראש ובראשונה לתביעה להכרה באותה זיקת הנאה, שלה הם טוענים. אין טענה זו יכולה להתברר במסגרת הליכי פירוק השיתוף. גם אם פורמלית הדבר אפשרי, הרי שהדבר יאריך ויסרבל את הליכי פירוק השיתוף ללא כל צורך.

אשר על כן, התכבדו התובעים ויפנו לערכאה המוסמכת בתביעה מתאימה בכל הנוגע לקיומה או העדר קיומה של זיקת ההנאה הנטענת על ידם.

באשר לפירוק השיתוף עצמו, בהתעלם משאלת זיקת ההנאה הנטענת, שתוכרע על ידי הערכאה המוסמכת, יסכמו הצדדים טענותיהם בכל הנוגע להיתכנות ניהולה של תביעה לפירוק שיתוף ביחס לתא שטח תכנוני שמהווה רק חלק מחלק רישומית."

לאחר הגשת סיכומי הצדדים בהתאם להחלטת בית המשפט (כשאל הטענות הרלוונטיות בהן לענייננו אתייחס בהמשך), ניתנה ביום 18/4/19 על ידי בית המשפט ההחלטה הבאה:

"לנוכח הסכמת התובעים לרישום תכנית איחוד וחלוקה בהתאם לתכנית המתאר התקפה, הרי שנראה כי בכך יהיה לייתר את הצורך בביצוע פירוק שיתוף בכל הקשור לחלוקה בעין של שלושת תאי השטח במקרקעין, כאשר הדבר יבוא על פתרונו בדרך של ביצוע הרישום.

ממילא רישום התכנית יחסוך את הצורך בהכרעה בשאלה הנוספת העומדת עתה להכרעה, האם ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין ביחידה תכנונית, שאיננה יחידה רישומית.

לפיכך יואילו ב"כ הצדדים להודיע עמדתם לעניין המשך ההליכים בתיק או דחייתם ללא מועד בהתאם להוראות תקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. הודעת הצדדים תוגש בתוך 10 ימים ממועד קבלת ההחלטה."

בהמשך להחלטה האמורה הגישו הנתבעים 1-13 הודעה ביום 2/5/19 במסגרתה בקשו להבהיר שאין מקום לעכב או להשהות את ההכרעה בדבר סילוק על הסף נגדם ונגד הנתבעים האחרים על לחתימה על התצ"ר וכי אין קשר בין הדברים. כן, ביקשו לחזור על האמור בסיכומיהם כי כל הכרוך הקשור בחתימה על התצ"ר אינו בגדר סמכותו של בית המשפט הנכבד וממילא במסגרת תביעתם לפירוק שיתוף בית המשפט לא התבקש להכריע או לסייע בעניין זה.

בהמשך לתגובת התובעים (מיום 20/5/19) להודעת הנתבעים 1-13 האמורה בה עתרו מבית המשפט שיורה לנתבעים 1-13 להשיב האם בכוונתם לחתום על התצ"ר, ותשובת הנתבעים 1-13 לתגובה (מיום 26/5/19) בה הבהירו כי אין מקום לדרישה החדשה האמורה – הורה כבוד השופט שטרנליכט על קביעת דיון קד"מ נוסף במעמד הצדדים ליום 18/9/19.

בפתח הדיון שנקבע כאמור ליום 18/9/19 מצא השופט שטרנליכט להורות על פסילותו מלדון בתיק על רקע זאת שהוברר לו כי קיימת קרבה משפחתית בינו לבין הנתבעת 19 עליה לא עמד מלכתחילה.

בהמשך להחלטת סגנית הנשיאה, כבוד השופטת ש' קמיר-וייס מיום 22/9/19, נותב התיק לטיפולי.

עוד באותו מועד הגישו הנתבעים 1-13 בקשה במסגרתה עתרו מבית המשפט שלא להורות על קביעת מועד נוסף בשאלת סמכותו של בית המשפט לדון ובתיק וליתן החלטה בנדון על בסיס סיכומי הצדדים.

לאחר קבלת עמדות הצדדים לבקשה האמורה שהוגשו בהמשך להחלטתי מיום 23/9/19, מצאתי להורות בהחלטתי מיום 1/10/19 על קיום דיון בפניי אשר נקבע ליום 3/12/19.

במסגרת הדיון בפניי ביקש ב"כ התובעת לחדד כי על רקע נימוקיי ההתנגדות (כפי שהובאו בסיכומי הנתבעים 1-13 והנתבעים 16-19) – "נבקש לשנות קצת את הכיוון בתיק הזה ולבקש לפרק את השיתוף בכל חלקה 159 על כל בעליה, על דרך של מכירה פומבית."

בא כח הנתבעים 1-13 חידד בטיעוניו באותו דיון בקשר עם הרובד הראשון של הפירוק (חלוקה בעין של החלקה על פי תאי השטח התכנוניים והבניינים), כי 'דרך המלך' להתקדם עם הרובד הראשון הוא מול וועדת התכנון הרלוונטית ורק אם "נתקלים בקשיים" לחזור ולבקש מבית המשפט סעד (ר' ע' 10 שו' 4-6 לפרו'). באשר לרובד השני שב וחזר על טענת הנתבעים 1-13 כי המדובר בסעד שאין לבית המשפט סמכות לדון בו מאחר והוא נעדר היתכנות משפטית כשלא בכדי לא עלה בידי התובעים להפנות לתקדים בנדון.

ב"כ הנתבעים 16-19 ביקש לשוב וחדד בדיון האמור כי ככל שהתובעים יבקשו לתקן את כתב התביעה יש מקום להורות גם על צירוף חלקה 160 שהינן נלוות לחלקה 159 שאם לא כן לא תהיה משמעות לזכויות באותה חלקה.

במסגרת החלטתי בפרוטוקול אותו דיון ועל רקע טענותיהם בו,אפשרתי לתובעים להגיש בקשה לתיקון כתב התביעה וכן קצבתי את מועד להגשת תגובות הצדדים לבקשה התיקון האמורה.

במסגרת בקשת התובעים (הוגשה ביום 11/12/19) ביקשו האחרונים לתקן את כתב התביעה באופן שיוספו בפרק הסעדים בלבד (במסגרת סעיפים 32.3 עד 32.5) דרכים אלטרנטיביות לפירוק השיתוף שהוגדרו כך:

"32.3 לחילופין ככל ובית המשפט לא יראה לנכון לפסוק כאמור בסעיפים 32.1 – 32.32 [צ"ל 32.2 - א.ר] לעיל, יתבקש בית המשפט הנכבד להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין בדרך של מכירה.

באשר לסעד המבוקש בסעיף זה יתבקש בית המשפט הנכבד, להורות כי פירוק השיתוף יעשה באחת הדרכים החלופיות שלהלן בהתאם לשיקול שעתו [צ"ל דעתו - א.ר] של בית המשפט הנכבד:

א. בהתחשב בנסיבותיו העובדתיות של תיק זה ובמשאלותיהם של רוב השותפים כאמור בסעיף 43 לחוק באופן שבו הזכויות במקרקעין שיועמדו למכירה תהיינה זכויות התובעים וזכויות הנתבעים 16-19, 1-13 בלבד.

ב.לחילופין על פי סעיף 41(ג) לחוק באופן שבו זכויות הנתבעים 16-19, 1-13 ירכשו על ידי התובעים על פי שווי שוק שיקבע על ידי שמאי מקרקעין שימונה על ידי בית המשפט הנכבד.

ג.לחילופין בדרך של מכירה פומבית של כל הזכויות במקרקעין.

32.4 לחילופי חילופין להורות על פירוק השיתוף במקרקעין ובמגרש 1D בכל דרך שתראה לבית המשפט.

32.5 לצורך ביצוע פירוק השיתוף בכל אחת מהדרכים למנות כונס נכסים לביצוע הפעולות הנדרשות על פי הוראות בית המשפט הנכבד".

לטענת התובעים תיקון זה דרוש לצורך בירור השאלות האמיתיות שבמחלוקת והצורך בו נובע בשל התנהלותם חסרת תום הלב של נתבעים 1-13 ו-16-19 אשר מנסים בכל דרך לסכל את פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, בעת שאינם מציעים ו/או מביעים הסכמה לפירוק השיתוף בדרך זו או בכל דרך אלטרנטיבית אחרת.

במסגרת תגובת הנתבעים 1-13 התנגדו האחרונים לבקשה, כשלטענתם העיתוי בהגשתה נעוץ בהבנת התובעים שאין שום סיכוי (גם בשל היעדר סמכות עניינית) כי התביעה בנוסחה הקיים תמשיך להתנהל תחת שרביטו של בית המשפט הנכבד ודינה להידחות על הסף כבר עתה. כן, נטען כי לאחר שהתחלף המותב בתיק, ובטרם ניתנה ההכרעה בסוגיית הסמכות, ניתן היה לצפות שהתובעים יגישו כתב תביעה מתוקן שלא יכלול את הסעדים המופרכים שלבית המשפט אין סמכות לדון בהם.

בכל הקשור לסעד שהתבקש בסעיף 32.3 לכתב התביעה המתוקן נטען, בין היתר, כי המדובר בתביעה מוקדמת ובוסרית מאחר והתובעים טרם מיצו את 'דרך המלך' אצל רשויות התכנון המוסמכות על מנת לחלק ולרשום את החלקות החדשות כמתחייב מהתכנית המתאימה. היעתרות לתיקון כתב התביעה תביא לכך שלא יהיה מנוס מצירופם של מאות נתבעים נוספים שמלבד זאת שהם יהיו עלולים להיפגע מכל הכרעה שתינתן בקשר לסעד החלופי (נוכח זאת שחלקם כבר גרים בבניינים קיימים ומאוכלסים) הדבר יביא לסרבול בלתי הגיוני ובלתי אפשרי של ההליך.

בתגובת הנתבעים 16-19 נטען כי יש לדחות את הבקשה על הסף נוכח ניצול לא הוגן של ההליך ובזבוז זמן יקר של המעורבים ושל בית המשפט. דרישה מבית המשפט להורות לנתבעים לחתום על התשריט הוגשה ללא סמכות ומבלי להראות כל עיגון או קצה ראיה כי יש לבית המשפט סמכות להורות כן. כן, שבו הנתבעים 16-19 על טענתם כי לא ניתן לצאת לפירוק שיתוף ללא הכללת חלקה 160. כן, נטען כי מאחר והתביעה הקדימה את זמנה אין בבקשה לתיקון כתב התביעה מאומה כי אם ההיפך; יש בה רק כדי לסרבל את ההליך ולפגוע בבעלים הנוספים שלא לצורך, לרבות השתת תשלום כונס נכסים על אלה שזה מכבר עברו לגור בדירתם.

בתגובת הנתבעים 14, 20-22, ו-23 נטען שיש לדחות את בקשת התיקון ולא להתיר את הסעד של פירוק בדרך של מכירת כלל הזכויות שכן הוא אינו מתיישב עם הוראות הדין והוא בבחינת סעד פוגעני שאינו ישים בנסיבות. כן, נטען שאין לכרוך את פירוק השיתוף בעין בחלקה עם פירוק השיתוף בתא שטח D1. פירוק השיתוף המועדף לשיטת הנתבעים הוא פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין באמצעות כונס נכסים שימונה על ידי בית המשפט ויחתום בשם בעלי הזכויות על תצ"ר לפי מסמכי התכנית המאושרת. בהתייחס לסעד של פירוק השיתוף בדרך של מכירת כל הזכויות במקרקעין, בקשו הנתבעים להבהיר כי מקום בו המקרקעין חולקו כבר לשלושה תאי שטח כאשר בעלי הזכויות הסתמכו על החלוקה בתכנית ופעלו לפיה וכאשר יש בנמצא 3 בניינים (בשטחים B1 ו-C1) – יש בכך כדי להוות מעשה עשוי ודרך פירוק זה איננה ישימה פוגענית במידה חמורה.

מתגובת הנתבעת 24 עולה כי היא לא מתנגדת לחלוקה בעין (כפי שכך גם ציינו בכתב ההגנה מטעמם), אולם הם מתנגדים לסעד של פירוק השיתוף בדרך של מכירת כלל הזכויות של הבעלים שכן בתא השטח 1C ישנו כאמור בניין מגורים (71 יח"ד) שאוכלס ונמצא בבעלות יחידי נתבעת 24 ומכירה כפויה תסב להם נזק כספי.

דיון והכרעה:

ראשית יובהר בפתח הדברים כי לאור הערת המותב הקודם בהחלטתו בפרוטוקול הדיון מיום 20/2/19 אודות הקושי שמתעורר בהעלאת הטענה בעניין זיקת ההנאה לה טענו התובעים (במסגרת סעיף 23 לכתב התביעה) והצורך של התובעים לפנות לערכאה המוסמכת בהליך מתאים – הרי משהובהר בפתח סיכומי התובעים כי דבריו של בית המשפט 'לא נפלו על אזנים ערלות' ובתוך כך הוצהר על ידי האחרונים כי הם מסירים את בקשתם "לפסוק בעניין זיקת ההנאה", יש בכך כדי להסיר את כל המכשולים שסעד זה עורר ו/או היה עשוי לעורר מבחינת הסמכות העניינית ובירור התביעה וכפי שחלק מב"כ הצדדים עמדו על כך גם בישיבת הקד"מ הראשונה האמורה בפני המותב הקודם. נוכח זאת, לא ברור מדוע בטיוטת כתב התביעה המתוקן שצורפה לבקשת תיקון כתב התביעה שבו והעלו התובעים סעד זה (ר' סעיף 32.1). כך או כך, ברי שסעד זה לא יידון ובית המשפט לא יידרש אליו בנסיבות.

לנוכח זאת שתיקון כתב התביעה התמצה כאמור בהוספת סעדים על אלה הקיימים, הרי שלמעשה יש להידרש תחילה לסוגיית העדר הסמכות שכן המסקנות בעניין זה מטבע הדברים, ישפיעו על שאלת הותרת הסעדים המקוריים או היעתרות/דחייה של אי אלו מהסעדים נשוא הבקשה לתיקון כתב התביעה.

לאחר שעיינתי ובחנתי את מכלול טענות הצדדים בנדון, מסקנתי הינה כי אין סמכות לדון בפירוק השיתוף ביחס לרובד השני ובהתאם לכך יש להורות על תיקון כתב התביעה כך שייכללו בו רק הסעדים הנגזרים מהמסקנה בעניין העדר הסמכות, העל כפי שיפורט להלן.

התביעה כאמור נסבה אודות מגרש 1 שנרשם בחלקה 159 בעקבות תכנית ממ/5159. על פי תכנית ההקצאה והאיזון ונספח הבינוי (צורפו במסגרת נספחים 4 ו-5 לכתב התביעה) הותרה בחלקה הקמתם של ארבעה בנייני מגורים: 53 יח"ד בתא שטח שסומן "D1" בבניין שסימונו "A" – בניין שטרם הוקם; 71 יח"ד בתא שטח שסומן "C1" בבניין שסימונו "B" – בניין שנבנה כאמור על ידי קבוצת הרכישה נתבעת של נתבעת 24 שיחידיה הינם בעלי הזכויות בו והוא אוכלס זה מכבר; 140 יח"ד בתא שטח שסומן "1B" בשני בניינים שסימונם "C" ו-"D" שעולה כי בנייתם הסתיימה ו/או מצויה לפני סיום.

לאור חלוקת המגרש האמורה על פי התכנית לשלושה תאי שטח שעל על אחד קיים (C1) בניין מגורים, בתא שטח 1B הוקמו כבר שני בניינים ובניין נוסף עתיד אף להיבנות בתא שטח D1 ומקום בו מטבע הדברים כל בעלי הזכויות הרלוונטיים "ישאפו" לרישום עתידי של כל אחד מהבניינים כבית משותף – אך מתבקש הדבר כי יש לקדם בעניינם הליך של חלוקה בעין – הוא הסעד שמצוי בכתב התביעה המקורי ונותר בטיוטת כתב התביעה שצורפה לבקשה. בנסיבות אלה אין זה מפתיע כי מרבית הצדדים לא הביעו בכתבי ההגנה כל התנגדות לפירוק השיתוף של הרובד הראשון בדרך זו ובלבד שתהיה בהתאם לחלוקה הקבועה במסמכי התכנית ונספחיה.

בהקשר זה יוזכר (ומבלי שהדבר יתפרש כקביעת מסמרות נוכח השלב בו ההליך מצוי) כי פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין היא גם דרך הפירוק המועדפת על פי סעיף 39 לחוק המקרקעין בו מעוגנים דרכי הפירוק.

משכך הם פני הדברים, לא מצאתי שקיימת מניעה מבחינת העדר סמכות לדון בסעד מבוקש זה בנוגע לרובד הראשון. חרף זאת שבסעיף 17 לסיכומיהם הבהירו הנתבעים 1-13 כי "השאלה העומדת לפתחו של בית המשפט אינה נוגעת למגרש 1 אלא רק לחלק ממנו "D1, עדיין הועלו מצד האחרונים בסיכומיהם טענות גם כנגד היתכנות פירוק השיתוף ברובד הראשון, כשיובהר מיד כי לא מצאתי בהן ממש. גם אם צודקים הנתבעים כי "דרך המלך" לחלוקה ורישום של החלקות החדשות הינה במיצוי אותה דרך בפני רשויות התכנון הרלוונטיות, הרי שמקום בו כל אחד מהצדדים שבפניי גילה הפכפכות בעניין עמדתו אודות החתימה על התצ"ר (אותו כאמור קידמה הנתבעת 23) ונכון להיום החלוקה והרישום לא יוצאת אל הפועל בראש ובראשונה בשל סירוב לחתום על התצ"ר – סבורתני כי בנסיבות אלה בית המשפט וודאי שיכול להיכנס לתמונה באמצעות הליך זה של פירוק השיתוף, מבלי לקבוע מסמרות בעניין הדרכים שיהיו בידיו או בידי הזרוע הארוכה מטעמו (כונס שימונה) על מנת לנטרל מכשול זה בדרך לחלוקה בעין המיוחלת מצד כאמור רובם ככולם של הצדדים והמתאימה ביותר על פניה נוכח מצב הפיזי והתכנוני של המקרקעין. ודוק, יש חוסר תום לב מצד הנתבעים 1-13 להעלות בסיכומיהם את הטענה כי בכל הקשור לפירוק ברובד הראשון "אצה לתובעים הדרך" וכי עליהם להשלים את הליכי רישום התצ"ר, כאשר בפועל עולה שהרוב מבין נתבעים 1-13 נמנים על מתנגדי החתימה על התצ"ר (על פי תמונת המצב בעניין זה כפי שהובאה בבקשת התובעים שהוגשה ביום 19/8/19). התנגדות זו יהיו נימוקיה אשר יהיו היא שמביאה בפועל למניעת קידום הרישום.

גם בטענות סיכומי קבוצת המתנגדים הנוספת – הנתבעים 16 עד 19 – לא מצאתי כל נימוק של ממש אשר יש בו כדי לדחות על הסף את פירוק השיתוף מסוג חלוקה בעין נשוא הרובד הראשון. אזכיר כי בכתב ההגנה של הנתבעים כמו גם בדיון הקד"מ הראשון, באו האחרונים בטרונייה, בין היתר, על כך שהתובעים "בחרו שלא לשתף פעולה וסירבו לחתום על התשריטים לחלוקת החלקה" (אותה יזמה הנתבעת 23), כשבא כוחם אף הגדיל וציין בדיון האמור כי באם התובעים היו חותמים על התצ"ר "לא היינו מצויים כאן היום" (ר' ע' 3 שו' 31-32 לפרו'). והנה מקום בו התובעים השכילו לפעול לחתימתם על התצ"ר (כפי שצוין בפתח פרק סיכומיהם), נשמט הקרקע תחת הרלוונטיות של טרוניות הנתבעים 16-19 בנדון, ודומה כי אכן הם מנסים להעלות טיעונים לא רלוונטיים על מנת לסכל את הקידום הקנייני שמקובל על מרבית בעלי הזכויות כאמור.

בכל הקשור לטענות אודות הזיקה של חלקה 160 (טענה שהועלתה רק מצד הנתבעים האמורים), הרי שלא הוברר דיו מצד האחרונים מהות הפגיעה בזכויות הנטענת, ומכל מקום חזקה כי הגורם אשר ימונה מטעם בית המשפט בבוא היום באם בית המשפט ימצא לנכון להוציא לפועל את דרך הפירוק הרצויה של החלוקה בעין, יתייחס לטענה זו ככל שיסבור כי יש לה נפקות.

שונים הם פני הדברים ביחס לרובד השני – פירוק השיתוף בתא שטח D1; בעניין זה ובניגוד לרובד הראשון, שותפה אני לדעתם של חלק מהנתבעים (וביניהם הנתבעים 1-13) כמו גם לתהייה בעניין זה כפי שהועלתה על ידי המותב הקודם (שלא הוכרעה על ידו בסופו של יום) ולפיה טרם בשלה העת לעתור לפירוק שיתוף בתא שטח זה, נוכח זאת שהוא מהווה רק חלק (תכנוני) מחלקה רישומית. במקרה שלפנינו יחידת השטח הנדונה אינה "מגרש בפני עצמו" אלא תא שטח תכנוני המצוי כאמור בתוך מגרש (שהוא כאמור עצמו טרם עבר חלוקה תכנונית). על כן, הנני סבורה כי התגבשות עילת תביעה של פירוק שיתוף ביחס לתא שטח זה D1 (ובכלל זה הסעד לו עתרו התובעים במסגרת סעיף 32.2 לכתב התביעה) לא יכול להתבצע טרם פירוק השיתוף ברובד הראשון, ושמורות בבוא העת לצדדים הרלוונטיים לתא שטח זה (התובעים, הנתבעים 1-13 והנתבעים 16-19) מלוא טענותיהם בנדון ביחס לדרך הפירוק.

פועל יוצא של מסקנה זו הוא שיש לדחות על הסף כל סעד בכתב התביעה או בבקשה לתיקון כתב התביעה שהינו בעל זיקה לפירוק השיתוף בתא שטח D1 (ובכלל זה אלו שנתבעו במסגרת סעיפים 32.3 (א) ו-(ב) לטיוטת כתב התביעה). כן, איני מתירה בשלב זה לכלול בכתב התביעה את סעד הפירוק בדרך של "מכירה פומבית של כל הזכויות במקרקעין" כפי שצוין בסעיף 32.3(ג), וזאת נוכח העדר ההיגיון וההצדקה להתיר סעד שכזה ביחס לרובד הראשון, מקום בו המשמעות האפשרית של כך הינה הכללת צדדים רבים נוספים (ובפרט בעלי זיקה קניינית ליחידות הדיור בבניינים C ו- D) אשר תביא להתארכות וסרבול ההליך. ודוק, העתירה להכללת סעד מבוקש זה תמוהה במיוחד שעה שעמדת התובעים עצמם כפי שזו השתקפה בתגובתם מיום 25/9/19, הייתה שפירוק השיתוף בדרך של מכירה כוללת תוביל "לתוצאה קשה ביותר" (כך לדבריהם הם) לאור העובדה שבתאי שטח B1 ו- C1 בחלקה נבנו בנייני מגורים בני מאות יחידות דיור שחלקן הארי אוכלס ונמכר למאות משפחות (ר' סעיף 4 לתגובה האמורה).

סוף-דבר:

לסיכום, דין הטענות לעניין העדר הסמכות מלדון בפירוק השיתוף באשר לרובד הראשון – להידחות, ולהתקבל רק ביחס לפירוק השיתוף ברובד השני (תא השטח D1). בזיקה למסקנה זו, אין כל מקום לכלול בכתב התביעה כל סעד בעל זיקה לתא השטח D1, כמו גם אי הכללת כל סעד של פירוק בדרך של מכירה פומבית של כל הזכויות במקרקעין.

לאור האמור, הנני מורה כדלקמן:

כתב תביעה מתוקן בהתאם לתוצאות והבהרות החלטתי זו, יוגש בתוך 14 יום.

כל אחת מקבוצות הנתבעים רשאית להגיש כתב הגנה מתוקן בתוך 30 יום נוספים.

ת.פ. ליום 1.6.20.

ניתנה היום, י"ד ניסן תש"פ, 08 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נורית כוזהינוף
נתבע: אורלי קובה
שופט :
עורכי דין: