ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין החברה לחיזוק ז'בוטינסקי 105 תל אביב בע"מ נגד אלי חסיד :

המבקשת: החברה לחיזוק ז'בוטינסקי 105 תל אביב בע"מ
ע"י ב"כ משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות'

נגד

המשיב: אלי חסיד
ע"י ב"כ אילן נמני ו/או ענת שניידר שוסטק

המשיבים הפורמליים: 1. תמא 38 החברה לחיזוק מבנים בישראל בע"מ
ע"י ב"כ משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות'

2. עו"ד ניר גבאי
ע"י ב"כ עו"ד אהוד שטיין ואח'

3. עו"ד ליאת יהלומי קיסר
4. דוד עמית
5. אורי עמית
6. שמואל משיח
7. דניאל אילן
8. נצר ליאורה
כולם ע"י ב"כ עו"ד דודי פרחיה

החלטה

כללי
לפניי בקשת הנתבעת 1, "החברה לחיזוק ז'בוטינסקי 105 תל אביב בע"מ" (להלן: "היזמית"), לעיכוב ההליכים בתובענה. את התובענה הגיש אלי חסיד (להלן: "התובע"), אחד מבעלי הדירות בבניין ברחוב ז'בוטינסקי 105 בתל אביב (להלן: "הבניין"), נגד היזמית ובעלי דירות אחרים בבניין וכן נגד בא-כוחם, בקשר לפרויקט תמ"א 38. התובע עותר למתן פסק דין הצהרתי שלפיו ההסכם שנחתם בין התובע לבין היזמית וכן ייפוי הכוח שניתן מכוחו, בטלים (להלן: "התובענה"). עיכוב ההליכים מתבקש על יסוד תניית הבוררות שבהסכם ובהתאם לסעיפים 5(א), 8(א) ו-12(א) לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק הבוררות").

2. רקע
ביום 6.4.17 נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בהליך הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) בין היזמית לבין בעלי 10 דירות מגורים בבניין, הכולל 12 יחידות דיור (להלן: "בעלי הדירות"). במסגרת זו נקבע כי היזמית תפעל לתכנון ולהקמה של בניין מגורים חדש חלף הבניין הקיים. הוסכם בין היתר כי כל אחד מבעלי הדירות יהא זכאי לדירה חלופית בבניין החדש והיזמית תהא זכאית לקבל את דירות המגורים העודפות (להלן: "ההסכם").

קודם להגשת התובענה, התגלעו מחלוקות בין התובע ובעלי דירות נוספים לבין היזמית שעניינן תכניות הבניה והעדר תוקף להסכם. משכך, פנתה היזמית לבעלי הדירות באמצעות בא כוחם עו"ד ניר גבאי (להלן: "בא-כוח הדיירים") בדרישה למנות בורר וזאת בהתאם לסעיף 21 להסכם, לאמור:

"בכל מקרה בו יתגלעו סכסוכים ו/או חילוקי דעות בין הצדדים בכל עניין הנוגע לתוקפו ו/או לכריתתו ו/או להפרתו ו/או לביצועו ו/או לביטולו של חוזה זה, יפנו הצדדים לבתי המשפט המוסמכים, אלא אם מדובר בסכסוך ו/או חילוקי דעות אשר יש בהם כדי לעכב את לוחות הזמנים על פי החלטת ב"כ הצדדים, שאז ב"כ הצדדים יחליטו באיזו דרך לפנות (האם בית משפט או בורר (שאז חתימה על חוזה זה כמוה כחתימה על חוזה בוררות) או מגשר, והחוקים הרלבנטיים יחולו בהתאמה), והכל בלבד שהדרך שתיבחר תימנע פגיעה בלוחות הזמנים, ככל שניתן. עלות לבורר או למגשר תחול על שני הצדדים באופן שווה, כל עוד לא נקבע אחרת" (להלן: "תניית הבוררות").
[ההדגשות אינן במקור – א.א].

בא-כוח הדיירים הודיע כי קיימת הסכמה לבוררות ומשכך הודיעה לו היזמית ביום 8.5.18 כי הופעלה תניית הבוררות. ביום 10.5.18 הודיע התובע כי לגישתו, בניגוד לעמדת היזמית, אין במחלוקות שבין הצדדים כדי לעכב את לוחות הזמנים לביצוע הסכם ולקידום הפרויקט, ומשכך גרס כי אין תחולה לתניית הבוררות כמות שזו נקבעה בהסכם.

לאחר דין ודברים, ומשלא הוסכם על בירור המחלוקות במסגרת בוררות, פנתה היזמית לבית המשפט ביום 25.6.18, בבקשה למינוי בורר, בקשה לה התנגד התובע בתשובתו (הפ"ב 61129-06-18) (להלן: "ההליך הקודם" ו-"כתב התשובה" בהתאמה). בתום הדיון בבקשה ביום 22.11.18, הוסכם שבית המשפט ימנה בורר שידון במחלוקות שבין הצדדים, הסכמה לה ניתן תוקף של החלטה ובהמשך ניתן פסק דין שלפיו מונה עו"ד דוד בסון לבורר (להלן: "הבורר").
ביום 16.12.18 הודיעה היזמית לבעלי הדירות כי בכוונתה לעשות שימוש בייפוי-הכוח הבלתי חוזרים שניתנו לה על ידם לחתימת התכניות בשמם, על מנת לקבל היתרי בנייה מהרשויות, וזאת עקב סירובם של חלק מבעלי הדירות לחתום על התכניות כאמור. היזמית עמדה על כך שזכותה להשתמש בייפוי-הכוח הבלתי חוזרים הובהרה בדיון בהליך הקודם. התובע התנגד לעשיית השימוש בייפוי-הכוח הבלתי חוזרים.

יוער כי במשך למעלה מתשעה חודשים מיום מינויו של הבורר, נמנעו הצדדים מלפנות אליו על מנת שיידון במחלוקות; ביום 28.8.19 הודיע התובע ליזמית על ביטול ההסכם, וזאת, בין היתר, לאור השימוש בייפוי-הכוח הבלתי חוזרים וכן בשל הפרות של ההסכם לטענתו על ידי היזמית (להלן: "הודעת הביטול"). ביום 10.9.19 דחתה היזמית את הודעת הביטול והודיעה לתובע כי תנקוט בכל האמצעים המשפטיים שברשותה על מנת שהאחרון יישא בנזקיה ובמסגרת זו תפעל לאכיפת ההסכם או לחילופין לתביעת פיצויי קיום בסך 10,000,000 ₪. לאחר שהתובע עמד על דעתו, פנתה היזמית לראשונה לבורר ביום 24.9.19 על מנת שיקיים דיון דחוף במחלוקות שבניהם.

לאור בקשת החברה לקיום דיון דחוף כאמור, הבהיר הבורר, בו-ביום, כי הוא מצוי בקשרים שונים עם באי-כוחה הנוכחיים של היזמית, שלא יצגו אותה בהליך הקודם, אך סבר שאין בכך כדי למנוע ממנו לשמש כבורר במחלוקות שבניהם. התובע טען שהבורר מנוע מלדון במחלוקות נוכח ניגוד העניינים שבו הוא מצוי, ומשכך ביום 23.10.19 הודיע הבורר כי לא יידון במחלוקות שבין הצדדים.

עוד בטרם הודעת הבורר, הגיש התובע ביום 11.10.19 את התובענה, היא מושא הבקשה שלפניי.
3. התובענה
התובע עותר כאמור למתן פסק דין הצהרתי לביטול ההסכם וייפוי-הכוח הבלתי חוזרים שניתנו מכוחו, וזאת, בין היתר, משום שלטענתו התכנון של הפרויקט שונה מהותית ממצגיה של היזמית והתחייבויותיה על פי ההסכם. עיקר הטענות בהקשר זה הן באשר לתכניות עליהן התבקשו בעלי הדירות לחתום, ושלגביהן נעשה שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזרים, לפיהן יוקצו ליזמית 14 דירות עודפות, וזאת בניגוד להתחייבויותיה לבניית בניין הכולל 24 דירות, כך שיוקצו לה 12 דירות עודפות בלבד; עוד נטען למתן תמורה עודפת לחלק מבעלי הדירות בניגוד להסכם ולדין ותוך הפרת חובת השקיפות והגילוי; שינויי שליטה בנתבעת 2, "תמא 38 החברה לחיזוק מבנים בישראל בע"מ", חברת האם של היזמית, שלא בהתאם להוראות ההסכם (להלן: "חברת האם") והצגת מצגי שווא אודות ניסיונם המקצועי של היזמית ובעלי מניותיה; הפרת חובת הנאמנות והשליחות של בא-כוח הדיירים כלפי התובע; מחדלים בהתנהלות הנתבעים 4-8 המשמשים כנציגות הדיירים (להלן: "הנציגות") ועוד.

ביום 25.11.19 הוגשה הבקשה לעיכוב התובענה ולמינוי בורר חלף עו"ד בסון, היא הבקשה שלפניי.

4. עיקר עמדת הצדדים
היזמית
היזמית טוענת כי יש לעכב את התובענה ולהעבירה למסלול בוררות, בין היתר, מאחר שעסקינן בתובענה המהווה המשך ישיר של ההליכים בין הצדדים שבגינם כבר מונה בורר, קרי, ניתנה הסכמת הצדדים למינוי בורר שידון באותן המחלוקות שהתובע מעלה כעת; אף אם יש לראות בתובענה כהליך חדש, הרי שזו מעכבת את קידום הפרויקט, לא כל שכן שעה שמתבקש ביטול ההסכם, באופן שמחייב את עיכובה לאור תניית הבוררות; על התובע, כמי שטוען להפרות של ההסכם, היה לפנות לבורר על מנת שזה יברר את המחלוקת, ואי-פנייתו במשך זמן רב מעידה כי כל מטרתו היא לעכב את קידום ההסכם; היזמית עצמה לא נדרשה להליך הבוררות לאחר שבדיון בהליך הקודם הובהר כי היא רשאית לעשות שימוש בייפוי הכוח שברשותה.

התובע
התובע טוען כי יש לברר את כלל המחלוקות בבית המשפט ולא בבוררות, זאת לעמדתו, בין היתר, מחמת שהמבקשת עצמה היא שזנחה את הליך הבוררות ואף ויתרה עליו באופן מפורש בהודעתה לתובע ובהמשך לכך אף עשתה שימוש בייפוי-הכוח הבלתי חוזרים. עוד נטען על ידו שהתובענה מתמקדת בטענות חדשות באשר לקיומם של הסכמים נוספים ומתן תמורות עודפות בניגוד לדין ולהסכם; העברת מניות השליטה בחברת האם והצגת מצגי שווא אודות ניסיונם המקצועי של היזמת ובעלי מניותיה. כל אלה, כך נטען, טענות שלא היו בידיעת התובע ולא הועלו במסגרת כתב התשובה.

עוד טען התובע כי אין תחולה לתניית הבוררות משעה שהיזמית מבקשת לכרוך במסגרת הליך הבוררות סעדים כגון פיצויי קיום בסך 10,000,000 ₪ קרי, סעד כספי שאין בבירורו כדי לעכב את קידום ההסכם; וכן בהינתן שהתובענה מופנית גם כלפי בא-כוח הדיירים והנציגות, שתניית הבוררות אינה נוגעת למערכת היחסים שבינם ובין התובע.

דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, לרבות בכתבי הטענות בהליך הקודם, נתתי דעתי לדין ויישמתי את הדרוש, ובהינתן שלא התבקש דיון במעמד הצדדים בגדרי בקשה זו, הגעתי לידי מסקנה כי דין הבקשה להתקבל במובן זה שיש לעכב את ההליכים בתובענה שלפניי, בהתאם להוראות סעיף 5(א) לחוק הבוררות.
ואנמק;

מוסד הבוררות נועד לקדם שתי תכליות מרכזיות בדמות הקלת העומס הרובץ על בתי המשפט ויצירת ערוץ מהיר ויעיל לפתרון סכסוכים (ר' רע"א 3024/18 טי.אם.אף מדיה פורס שותפות מוגבלת נ' נחמני צפריר בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, 12.06.2018)). תכליות אלה הן שהקנו למוסד הבוררות את חשיבותו הרבה, המעוגנת בהוראות סעיף 5(א) רישא לחוק הבוררות, לפיהן ברירת המחדל היא כי בית המשפט יעכב את ההליכים שבין צדדים להסכם בוררות:

"5.(א) הוגשה תובענה לבית משפט בסכסוך שהוסכם למסרו לבוררות וביקש בעל-דין שהוא צד להסכם הבוררות לעכב את ההליכים בתובענה, יעכב בית המשפט את ההליכים בין הצדדים להסכם, ובלבד שהמבקש היה מוכן לעשות כל הדרוש לקיום הבוררות ולהמשכה ועדיין הוא מוכן לכך".
ההלכה הפסוקה עמדה על חשיבותו של מוסד הבוררות כמערכת חלופית להכרעה שיפוטית בסכסוכים בין בעלי-דין, ועל המדיניות המושרשת בקידום תניית הבוררות המוסכמת והנטייה לעכב הליכים בין צדדים להסכם בוררות (ר' רע"א 2723/14 אבן קיסר שדות ים בע"מ נ' מיקרוגיל אגודה שיתופית חקלאית בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, 03.08.2014; רע"א 6233/02 אקסטל בע"מ נ' קאלמא ווי תעשיה, שיווק אלומיניום זכוכית ופרזול בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, 04.02.2004 ((.

מדיניות זו מקבלת משנה תוקף בענייננו משעה שהצדדים עצמם הסכימו לבירור המחלוקות שבניהם במסגרת ההליך הקודם.

אקדים ואומר שאין בידי לקבל את טענת התובע כי יש לברר את המחלוקות שנדונו בהליך הקודם, בבית המשפט. לא פורטו בבקשה כל נסיבות חדשות שמקימות מסד לשינוי ההחלטה ובהמשך פסק הדין שניתן על יסוד הסכמות הצדדים, שלפיהן יש לברר את המחלוקות האמורות בבוררות. לא כל שכן, שעה שהמחלוקות בהליך הקודם באות בגדר העניינים שהצדדים הסכימו להתדיין לגביהם בבוררות, כפי שעולה מנוסח תניית הבוררות.

זאת ועוד, המחלוקות "החדשות" שמעורר התובע בתובענה, כמפורט לעיל, הן בעלות זיקה ממשית לאלו שבהליך הקודם. משכך, קיום שני הליכים במקביל, הבוררות והתובענה, חותר תחת יעילות הליכים משפטיים, חשש למתן החלטות סותרות, עלויות ניכרות שלא לצורך ועוד. גם בכך טעם לקבלת הבקשה.

מוקשות בעיניי גם טענות התובע בדבר העדר תחולת תניית הבוררות לגופן; כך, אין לקבל את הטענה כי תניית הבוררות אינה חל על מערכת היחסים שבין התובע לבין הנציגות ויתר בעלי הדירות; סעיף 22.1 להסכם קובע כי תניית הבוררות תחול "בכל מקרה בו יתגלעו סכסוכים ו/או חילוקי דעות בין הצדדים...". ההגדרה למונח "הצדדים" מצויה בסעיף 2.18 להסכם ובגדרה "כל הצדדים להסכם זה, כמפורט במבוא להסכם". עיון במבוא ההסכם מלמד כי הצדדים המפורטים בו הם היזמית וכל אחד מבעלי הדירות, ביחד וכל אחד לחוד. משכך, דומה כי הגדרת המונח "הצדדים" בסעיף הבוררות חלה לא רק במישור היחסים שבין היזמית לבין בעלי הדירות, אלא גם במישור היחסים שבין בעלי הדירות לבין עצמם ובגדר אלה גם הנציגות. קשה להלום פרשנות לפיה תניית הבוררות חלה במחלוקות שבין בעלי הדירות לבין היזמית אך לא באלה שבין בעלי דירות לבין בעלי דירות אחרים באותו עניין. לטעמי, וכעולה הן מהוראות ההסכם והן לפי דיני הפרשנות, יש להעדיף פרשנות מרחיבה שלפיה תניית הבוררות חלה גם ביחסים הפנימיים שבין בעלי הדירות. לאור זאת, סבורני שתניית הבוררות חלה אף באשר לטענות כלפי הנציגות ויתר בעלי הדירות.

אדגיש כי טענות התובע כלפי חברי הנציגות באשר לחריגה מסמכות אגב מתן תמורות עודפות לחלק מבעלי הדירות, ובכלל זה לחבר הנציגות, נטענו על ידו בפסקאות 54-56 ו-63 בכתב התשובה בהליך הקודם, ואזכיר בהקשר זה את הסכמת התובע להתדיין לגביהן בבוררות. התובע מחוייב בהסכמתו שלה ניתן תוקף של החלטה ומשכך היה עליו להצביע על טעמים מיוחדים או נסיבות מיוחדות מדוע אין לפעול בהתאם להסכמה האמורה. דברים אלה יפים אף באשר לטענות התובע כלפי ב"כ הדיירים שמצאו מקומם בפסקה 52 לכתב התשובה בהליך הקודם.

משקבעתי כי תניית הבוררות חלה ביחסים שבין התובע לבין יתר בעלי הדירות, לרבות הנציגות, הן לאור פרשנות תניית הבוררות והן לאור הסכמת הצדדים באשר להעברת המחלוקות בניהם לבירור במסגרת הליך בוררות, מחלוקות שכללו טענות דומות, באשר לנציגות ולבא-כוח הדיירים, הרי שאיני נדרש לדון בשאלת הנחיצות הדיונית שבצירופם לתובענה, ובגדר זאת בבחינה האם עסקינן "בצירוף אמת", ובבחינת "הנחיצות המהותית" שבקיום הליך אחד בבית המשפט נגד כל הצדדים (ר' רע"א 3331/14 Siemens AG (חברה זרה) נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, 13.08.2014); רע"א 985/93 אלרינה אינווסטמנט קורפוריישן נ' ברקי פטה המפריס (ישראל) בע"מ, פורסם במאגרים המשפטיים, 1.9.93)).

אין בידי לקבל אף את הטענה כי היזמית כורכת בהליך הבוררות תשלום בסך 10,000,000 ₪, סעד שאין בו כדי לעכב את קיום הפרויקט, באופן המאיין את תחולת תניית הבוררות על המחלוקות שבין הצדדים. היזמית לא תבעה לעת הזו סעד כספי, לרבות פיצוי קיום, מהתובע. כל שעולה ממכתבה של היזמית לתובע מיום 10.9.19, היא שזו הבהירה לתובע שככל שלא יחזור בו מהודעת הביטול, היא תפעל לאכיפת ההסכם תוך שהיא שומרת לעצמה על זכותה, לכאורה, לתביעת פיצויי קיום בסכום האמור; וזאת רק כסעד חלופי לסעד האכיפה, שאין חולק כי מסור לבוררות לאור ההסכם, קל וחומר לאור הסכמת הצדדים בדיון כאמור לעיל. מכל מקום, גם סעד זה מקומו להתברר בבוררות. מושכלת יסוד היא כי צד לחוזה רשאי לבחור את הסעד המגיע לו לטענתו מבין הסעדים הקבועים בחוק. אין בבחירה שבין סעד האכיפה בעין לבין פיצויי קיום כדי לאיין את ההתדיינות בהליך הבוררות ולהורות כי האכסניה לבירורו היא בית המשפט. משכך גם אם תחליט היזמית בעת הרלוונטית לתבוע פיצויי קיום, לא ניתן לשלול שהאכסניה לברר זאת תהא בבוררות ותוך שאבהיר שאין בהחלטה זו כדי לקבוע עמדה לגופן של הטענות.

לא נעלמה מעיניי טענת התובע כי היזמית "זנחה" את הליך הבוררות מחמת שלא פנתה לבורר למעלה מתשעה חודשים ממועד מינויו; בית המשפט העליון עמד לא אחת על כך שהתנהלות בעלי דין עשויה להוביל למסקנה כי אלה זנחו את הליכי הבוררות, מקום בו צד משתהה בקידום הליכי הבוררות או כלל לא "הפעיל" את תניית הבוררות (ר' רע"א 2650/95 מרכז ציון חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' מרדכי כידון, (פורסם במאגרים המשפטיים, 1.2.97); רע"א 5896/95 רחל סיליס נ' בן ציון אלקנה,(פורסם במאגרים המשפטיים, 21.8.96); ע"א 9318/03 יצחק שובל נ' גרי אלכסנדר בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, 12.09.2004); רע"א 1644/10 אוריאל רחין נ' אורי זמלר (פורסם במאגרים המשפטיים, 07.12.2011)).

דומני כי המקום להעלות את הטענה האמורה הוא במסגרת בקשה בתיק הקודם לביטול פסק הדין שניתן בהסכמת הצדדים. עם זאת ועל מנת שהחלטתי לא תהא חסרה, אציין כי סבורני שאין לראות בהתנהלותה של היזמית ככזו העולה כדי מסקנה כי זו זנחה את הליך הבוררות; נזכיר, היזמית הודיעה על הפעלת תניית הבוררות סמוך לאחר שנדרשה לכך, קרי, נוכח עמדת חלק מבעלי הדירות, לרבות התובע, באשר להעדר תקפות ההסכם ובטלות יפויי הכוח. עוד הודיעה היזמית, בסמוך לדיון בהליך הקודם, על כוונתה להשתמש בייפוי-הכוח הבלתי חוזרים שניתנו לה מטעם הדיירים כחלק מההסכם. לא ניתן לשלול שבנסיבות אלה היה על התובע לפנות לבורר ולבקשו את הסעדים מושא התובענה.

בשולי הדברים אך לא בשולי חשיבותם, אתייחס לסעדים שמבוקשים בתובענה, קרי, ביטול ההסכם וייפוי-הכוח הבלתי חוזרים. באלה יש, מעצם טבעם, כדי לעכב את הפרויקט ואף להביא את ההסכם בין כלל הצדדים לו לכדי סיום, לא כל שכן שעה שהתובע מהווה את לשון המאזניים לקבלת האישורים המתאימים. משכך, הרי שתניית הבוררות שקובעת כי בירור המחלוקות תעשנה באכסניה בה הפגיעה בלוחות הזמנים תהא מינימלית, תומכת אף היא במסקנתי בדבר הפניית המחלוקות להליך בוררות, שמעצם טיבו וטבעו מהווה מנגנון מהיר ויעיל לפתרון סכסוכים. דברים אלה יפים גם באשר לכלל הטענות כלפי היזמית ובכללם שינויי השליטה בחברת האם, הטעיה, חוסר תום לב ועוד.

טרם סיום, אציין כי עיינתי גם בעמדת היזמית למינוי בורר חלופי. בקשה זו אין מקומה באכסניה זו; ככל שסבורה היזמית שיש מקום למנות בורר תחת הבורר שמונה, עליה להגיש בקשה מתאימה במסגרת התיק הקודם.

סוף דבר
דין הבקשה להתקבל. אני מורה על עיכוב התובענה מחמת תניית בוררות על יסוד סעיף 5(א) לחוק הבוררות ובהינתן תניית הבוררות בהסכם שבין הצדדים והכל מהטעמים שפורטו לעיל.

אציע לצדדים להסכים על זהות הבורר.

התובע יישא בהוצאות היזמית בבקשה בסך של 8,775 ₪.

המזכירות תשלח את ההחלטה לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, א ניסן תש"פ, 26 מרץ 2020, בהעדר הצדדים .


מעורבים
תובע: החברה לחיזוק ז'בוטינסקי 105 תל אביב בע"מ
נתבע: אלי חסיד
שופט :
עורכי דין: