ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אייל אנגל נגד ש. דורפברגר בע"מ :

בפני כבוד ה שופטת אילת דגן

המבקש/התובע

אייל אנגל
ע"י הוריו אירית ויובל אנגל
באמצעות בא כוחו עו"ד אסף כהן

-נגד-

המשיבה/הנתבעת
ש. דורפברגר בע"מ
באמצעות בא כוחה עו"ד יואב אבן

החלטה

לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני המורה למשיבה להימנע מביטול עסקת מכר שנחתמה בין הצדדים, בעניין הנכס ברח' רוזנפלד 15 בחיפה בגוש 102929 חלקה 22, ומניעת מכירת הנכס לצד שלישי ו/או ביצוע דיספוזיציה כלשהי בנכס.

הבקשה הוגשה ביום 8/3/20 טרם הגשת כתב תביעה. (התביעה הוגשה, לאחר מתן ארכה, ביום 19/3/20).

טענות המבקש

במהלך אוקטובר 2018 התעניינו הורי המבקש ברכישת דירה עבורו מהמשיבה שהינה יזמית וחברה קבלנית בפרויקט במסגרת תמ"א 38 לשדרוג בניין הקיים ברח' רוזנפלד 15 בחיפה ובניית דירות נוספות על אלה הקיימות בבניין.

ביום 19/11/18 נשלחה להורי המבקש טיוטת הסכם חלקי הכולל התייחסות למחיר הדירה (דירה מס' 5), שטחים ולוחות זמנים. ב-10/3/19, נערכה פגישה בין הצדדים.

הואיל והמגעים לא הבשילו להסכם, נמכרה דירה מס' 5 לצד ג' והמשיבה הציעה להורי המבקש לרכוש תחתיה את דירה מס' 6.

ביום 17/4/19 נחתם הסכם בין הצדדים במסגרתו התחייבה המשיבה לבנות עבור המבקש דירת מגורים (דירה מס' 6, היא הדירה מושא הבקשה והתביעה). המבקש התחייב לשלם את התמורה בהתאם ללוחות זמנים כפי שפורטו בהסכם ולספק למשיבה את תכניות העבודה לפי המפרט הטכני המוצע בהסכם תוך 4 חודשים מיום חתימת ההסכם.

בספטמבר 2019 התקבלו היתרי הבנייה לאחר ששולמו אגרות הבנייה והמשיבה דרשה מהמבקש בפגישה מיום 22/9/19 להעביר סט תכניות לדירה כולל חשמל אינסטלציה תאורה ומפסקים כדי שיוכלו לתכנן את החשמל ואינסטלציה.

המבקשים טוענים כי יש למנות את 4 החודשים להמצאת התכניות על ידם מיום הפגישה, היינו רק ביום 21/1/20 חלף המועד להגשת התכניות.

לטענת המבקש בעקבות הפגישה פנו ההורים לספקי מטבחים כלים סניטרים ריצוף וכד' בחודשים אוקטובר עד דצמבר 2019. הורי המבקש ביקשו שוב ושוב להיפגש אך המשיבה לא רצתה להיפגש ודרשה לקבל את התכניות. בסופו של דבר ניאות מנהל המשיבה להיפגש והפגישה נערכה ביום 24/11/19 במשרדו של המשיב ובנוכחות הורי המבקש ובא כוחם. הורי המבקש הודיעו שהמשיבה צריכה תחילה להמציא תוכניות עם קנה מידה ורק אחר כך ימציאו הורי המבקש את התכניות שלהם. המשיבה הבהירה כי על המבקש להמציא תחילה את התכנון ורק לאחריו תוצא תוכנית סופית על ידה. הורי המבקש הסכימו לדרישה ושלחו, לפי הטענה, את התכניות ב-11/12/19 אך חרף מילוי חלקם המשיבה לא שלחה להם תוכניות מצידה וחרף הפרתה זו של החוזה דרשה לקבל את תשלום התמורה השני בהתאם להסכם המכר.

לטענת המבקש, ב-2/1/20 שלחה המשיבה מכתב התראה להורי המבקש בו ניתנה להם ארכה בת 14 יום לתשלום התמורה ולא, יבוטל ההסכם. ב"כ הורי המבקש דרש פגישה אך המשיבה התעלמה ממנו שוב ושוב.

ביום 25/2/20 שלח ב"כ המשיבה הודעה על ביטול הערת האזהרה. המשיבה המשיכה להתעלם מב"כ המבקש ולא נאותה לשוב ולהיפגש.

המבקש טוען כי יש לו עילת תביעה טובה. התביעה הוגשה כאמור ביום 19/3/20 וכוללת סעד אכיפת ההסכם וסעד כספי בגין הפרת ההסכם על ידי המשיבה. לטענתו המשיבה הפרה את ההסכם בכך שמשכה אותו בכחש, לא מסרה לו את תכניות הבנייה וכך הכשילה אותו מלמלא את חלקו בהסכם ואף סירבה לקבל את תשלום התמורה.

לטענתו מאזן הנוחות פועל לטובתו שכן ללא מתן הסעד עלולה המשיבה למכור את הדירה לצד שלישי באופן שיעמיד את המבקש בפני שוקת שבורה ואבדן כספו. לטענתו מתן הצו לא יגרום למשיבה נזק הואיל וכבר קיבלה על החשבון סך 179,060 ₪.

טענות המשיבה

המשיבה עותרת לדחיית הבקשה.

להורי המבקש אין זכות עמידה. המבקש אינו קטין והוא זה שחתם על הסכם המכר כך שהוא ורק הוא הצד הנכון לתובענה והבקשה.

לטענתה הבקשה הוכתרה בכותרת "צו מניעה" ברם מהותה, לאמיתו של דבר, היא צו עשה היינו בקשה לאכיפת הסכם למכירת דירה. בקליפת אגוז טוענת המשיבה כי המבקש הפר את ההסכם פעם אחר פעם, התחכם, התחמק ולא מילא את שתי התחייבויותיו הבסיסיות והיסודיות: העברת תכניות הבנייה שאותם התחייב להמציא לצורך התקדמות בבנייה ועיקר העיקרים הוא לא עמד במועדי התשלום. בשל אלו, ולאחר מתן הזדמנויות וארכות אינספור, ביטלה המשיבה את ההסכם בהודעה בכתב שהועברה למבקש ביום 23/2/20.

המשיבה טוענת כי בהתאם לזכותה לבטל את ההסכם נוכח ההפרה היסודית, היא אף מחקה את הערת האזהרה הרשומה בלשכת רישום מקרקעין.

לטענת המשיבה, אין מקום לאכוף את החוזה אפילו אם המבקש יסכים לשלם את מלוא התמורה שכן בינה לבינו נוצרו יחסי אי אמון ברמה שאינה ניתנת לגישור. ביצוע הפרויקט מחייב שיתוף פעולה, אמון, תקשורת תקינה גישה עניינית ושילוב ידיים בין הקבלן לרוכש ובענייננו נוכח ההפרות היסודיות וההתנהלות המתחכמת, אין זה המקרה שניתן ליישר בו את ההדורים.

המשיבה טוענת שהמבקש קיבל הודעה כבר ביום 23/2/20 על ביטול ההסכם ויומיים לאחר מכן הודעה על ביטול הערת האזהרה כך שבקשתה להורות לה לא לבטל את ההסכם כבר לא רלוונטית.

המשיבה מסבירה כי הפרויקט ייחודי בין השאר בכך שעסקינן בבנייה יוקרתית המצריכה שיתוף פעולה, תקשורת תקינה וגישה עניינית בין הצדדים. אין מדובר במפרטים סטנדרטיים של קבלנים אלא ב"תפירה" ייחודית לכל דירה ודירה בהתאם לתכנון שהרוכש מעונין בו. ועל כן, לאחר שסופקו ע"י המשיבה התכניות הכלליות עם חתימת החוזה (ואף לפניו), מקום שהרוכש לא מספק במועד תכניות חשמל, אינסטלציה, קירות גבס ואלמנטים שונים, לא ניתן להתקדם בתכנון הסופי ובביצוע הבנייה.

החוזה בין הצדדים נכרת ביום 17/4/19 (נספח ב' לבקשה). בסעיף 14.11 לחוזה התחייב המבקש להעביר למשיבה תוך 4 חודשים מיום חתימת החוזה את בחירותיו השונות לפרטי גמר, לרבות סוג ריצוף, גוון החלונות, בחירת דלתות כלים סניטריים וכדומה. במילים אחרות, המבקש התחייב לספק את כל תכניות הבנייה ואת בחירותיו לפרטי הגמר לא יאוחר מיום 18/8/19.

אשר לתמורה, המבקש התחייב בסעיף 2.1.1 לנספח ב' לחוזה (נספח התשלומים), לשלם את התשלום השני – היינו השלמה ל- 30%, עם גמר יציקת תקרת קומת עמודים.

יציקת תקרת קומת עמודים הושלמה ביום 25/12/19 ברם, תכניות הבנייה לא סופקו עד היום והמבקש לא שילם את התשלום השני עד היום חרף חלוף למעלה מ- 3 חודשים מהמועד האחרון שהיה עליו לשלם תשלום זה.

חרף ניסיונות לבוא לקראת המבקש הפר האחרון את ההסכם ברגל גסה ובתואנות שווא שונות. המשיבה מפרטת בתגובתה ובתצהיר מנהלה את השיחות והפגישות שהתנהלו בניסיונות ליישר את ההדורים אך ללא הועיל. בפועל ההפרות לא תוקנו ועל כן לא נותר למשיבה אלא להודיע למבקש על ביטול החוזה במכתב מיום 23/2/20 כאשר הבניין כבר הגיע לקומה רביעית בעוד המבקש לא שילם את התשלום השני כפי שהתחייב לעשות על פי החוזה.

המשיבה טוענת כי לא יהיה זה ראוי ליתן צו מניעה שכן משמעו בפועל הוא מתן צו עשה זמני שמשמעותו לכוף על המשיבה לבנות עבור המבקש את הדירה כשנכון להיום המבקש לא המציא את התכניות עד היום.

לאי מכירת הדירה לצדדים שלישיים יש השלכה קשה על המשיבה שכן מחיר הדירה המוצע עומד על כ- 2,500,000 ₪ בעוד המבקש שילם עד כה 179,000 ₪ בלבד. מאזן הנוחות פועל לטובת המשיבה. מניעת המכירה לצד ג' תגרום לגירעון תזרימי חמור המשליך על הפרויקט כולו שכן הסך של 2,370,000 ₪ יהא חסר בקופת המשיבה.

עסקינן בתביעה הניתנת לכימות ובכך מהווה תביעה כספית כשאין מקום על פי ההלכה הפסוקה ליתן צו מניעה בגינה. לא יהיה זה נכון להכריח את המשיבה ליתן שירות אישי למי שאבד האמון באופן מלא.

דיון והכרעה

ביום 8/3/20 הוגשה הבקשה לצו מניעה דחוף. ב9/3/20 ניתן צו מניעה ארעי במעמד צד אחד עד לדיון במעמד הצדדים שנקבע ליום 22/3/20.

נוכח מצב החירום בישראל בשל נגיף הקורונה ובהתאם לתקנות שהוצאו, בוטל הדיון תוך שנקבע כי מלוא החומר יעמוד בפני בית המשפט ותינתן החלטה ללא חקירת מצהירים (וכפי שהובהר בהחלטתי ממילא בית המשפט לא קובע קביעות מהימנות ביחס למצהירים בהליכי ביניים כך שבנסיבות העניין נכון היה להסתפק בטענות הצדדים תצהיריהם הגולמיים והמסמכים שצורפו).

מתוך עיון בכתב התביעה שהוגש כ-10 ימים לאחר הגשת הבקשה, עולה שעילת התביעה היא אכיפת הסכם ותשלום פיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי המשיבה.

לאחר שעיינתי במלוא החומר שהונח בפני, דין הבקשה להידחות.

אבהיר תחילה כי בעל הדין הוא המבקש ולהוריו אין "זכות עמידה" עצמאית (להבדיל מזכותם להגיש תצהירים עובדתיים כמי שהתנהלו בפועל מול המשיבה ונציגיה) ועל כן שימוש במונח המבקשים (ולא המבקש) בבקשה הוא שגוי.

הואיל והבקשה לצו מניעה הוגשה ביום 8/3/20 נראה שחל שיהוי בהגשת הבקשה כמו גם אי גילוי מלוא העובדות הצריכות לעניין. בבקשתו לא גילה המבקש כי החוזה כבר בוטל ביום 23/2/20. לפיכך בקשתו למניעת ביטול ההסכם אינה רלוונטית שכן מדובר במעשה עשוי. הוא יכול היה לטעון שהחוזה בוטל שלא כדין ולבקש את בית המשפט להתערב אך לא עשה כן. שעה שלא גילה שנשלחה הודעת ביטול נהג בחוסר שקיפות הפועלת לחובתו עת עסקינן בסעד מן היושר המחייב הבאת מלוא המידע בתום לב וכפיים נקיות. גם ההשתהות של כשבועיים מעת קבלת הודעת הביטול ועד הגשת הבקשה לצו מניעה, מהווה שיהוי שיש לקחת בחשבון בנסיבות העניין ולאחר שגם הערת האזהרה כבר נמחקה (אחרי שניתנו מספר התראות עובר להודעת הביטול).

בסעיף 6.7 להסכם המכר נקבע בזו הלשון :"מוסכם כי הרוכשים ימסרו את כל תכניות העבודה ואת כל המפרטים של הבחירות והדרישות לביצוע עבורן אשר יבוצעו לפי הוראות הסכם זה ולפי המפרט הטכני הרצ"ב לעיל נספח א' ויהיו כלולות במחיר הממכר ללא תוספות תשלום כלשהו תוך פרק זמן שלא יעלה על 4 חודשים מיום חתימת החוזה..."
המבקש התחייב בסעיף 14.11 לחוזה שכותרתו: שינויים ותוספות כדלקמן: " הקונה יעביר עד פרק זמן שלא יאוחר מ-4 חודשים מיום חתימת החוזה את בחירותיו השונות לפרטי הגמר לרבות סוג ריצוף מהספק על פי המפרט, גוון לחלונות, בחירת דלתות, כלים סניטרים וכדומה".

שמע מיניה, לכאורה, היה על המבקש להעביר את תכניות הבנייה ופרטי בחירתו עד 17/8/19 ללא קשר למועד הוצאת היתר הבנייה ו/או פגישות שנערכו בין הצדדים.

בסעיף 2.1.1 לנספח ב' לחוזה התחייב המבקש כדלקמן: "תשלום שני- השלמה ל30% עם גמר יציקת תקרת קומת עמודים ימסור הרוכש צ'ק בנקאי לפקודת החברה.."

סעיף 17.4 לחוזה קובע כי :" הפרה תיחשב כיסודית כל אימת שהקונה לא ישלם לחברה במועדו ובמלואו תשלום כלשהו שעליו לשלם על פי הסכם זה..."

בפועל, אין חולק כי התשלום השני לא הועבר למשיבה עד היום חרף העברת פרטי החשבון אליו יש להעביר את הכסף, חרף השלמת יציקת קומת עמודים ב-25/12/19 ותוך שהמשיבה הגיעה כבר לקומה ארבע.

על פני הדברים, ולפי תכתובת ענפה בין הצדדים, חזרה המשיבה ודרשה שוב ושוב את התכניות החתומות ונתנה ארכות אך לא קיבלה את התכניות.
במייל מנהל המשיבה מיום 16/9/19 ו-22/9/19 עודכן המבקש כי המשיבה קיבלה היתר בנייה וזו תתחיל בשבועות הקרובים לפיכך נדרש המבקש להמציא סט תכניות כולל של חשמל, אינסטלציה, תאורה ומפסקים, מזגנים, ריצוף וכל פרטי הגמר שלא צוינו במפרט הטכני. באותו מייל הפנה מנהל המשיבה לתכנית הבנייה העקרונית שצורפה לחוזה על ידי המשיבה, אלא שהמבקש ביקש לשנותה.
גם מתמלילי השיחות עולה כי התקשורת בין הצדדים כושלת. מנהל המשיבה מביע את תסכולו פעם אחר מאי קבלת התוכניות וחוסר היכולת להתקדם.
ביום 5/12/19 העבירה אדריכלית מטעם המשיבה תוכנית מעודכנת שאותה התבקש המבקש לאשר ולחתום (נספח ד8). גם תוכנית זו לא נחתמה ע"י המבקש.

מהמסמכים שצורפו עולה כי בצר לו, מנהל המשיבה הודיע למבקש במייל מיום 9/12/19 כי אין מנוס והוא מעביר את העניין לטיפול משפטי (נספח ד9 לתשובת המשיבה).
ב"כ המשיבה הודיע למבקש שככל שלא תתוקנה ההפרות לרבות ההפרות היסודיות, יבוטל ההסכם (נספח ד11).
לאחר דברים אלו הודיע ב"כ המבקש כי מרשיו מבקשים ליישר את ההדורים ולהסדיר את התשלום. ביום 21/1/20 הועברו לב"כ המבקש פרטי חשבון הבנק של המשיבה כדי שהמבקש יוכל להפקיד את תשלום התמורה (נספח ד13).
עם העברת פרטי החשבון ובניגוד לבקשה להעביר את הכסף, הודיע במפתיע ב"כ המבקש כי הוא בעצם מתנגד לתשלום הואיל והתכניות שהועברו למבקש אינן בקנה מידה. המסמכים מעלים כי הצדדים המשיכו להתכתב, בשיח חרשים אילמים. חוסר התקשורת זועק לשמיים שעה שבא כוח המבקש טוען במכתבו מיום 18/2/20 כי עד היום לא נעשתה פניה אליו להעברת הכסף (נספח ד20), וזה אחרי שב- 21/1/20 הועברו אליו פרטי חשבון הבנק לפי בקשתו.

סיכום ביניים מעלה כי עד ינואר 2020 (ובעצם עד היום) המבקש לא העביר את תשלום התמורה ואת התכניות ובחירותיו לגבי פריטי הגמר שהתחייב להעביר. אלה העובדות לכאורה העולות מהמסמכים שהוחלפו בין הצדדים.

נוכח האמור ולאחר ההתראות, הודיעה המשיבה ביום 23.2.2020 על ביטולו של ההסכם כאשר הבניין הגיע כבר לקומה רביעית.

השאלה כיום אינה אם יש מקום להורות למשיבה שלא לבטל את ההסכם אלא האם הביטול, שהוא מעשה עשוי והיה ידוע למבקש עובר להגשת הבקשה, היה כדין. מכך יש לגזור גם את שיקולי מאזן הנוחות.
השאלה אם ביטול ההסכם היה כדין או לא היא שאלה שתיבחן בהליך העיקרי, ברם ברור מהתיאור העובדתי הארוך לעיל שיחסי הצדדים וחוסר שיתוף הפעולה לא מאפשר המשך שילוב הידיים הנחוץ לצורך בניית הדירה בפרויקט.

יש טעם, על פני הדברים, בטענת המשיבה לפיה עסקינן בחוזה שענינו מתן עבודה או שירות אישי. הגם שסעד אכיפה הוא הסעד הראשון במעלה בדיני חוזים, לא מן הנמנע כי שעה שעסקינן בחוזה לעבודה או שירות אישי אין מקום למתן סעד האכיפה (וראו סעיף 3(2) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 ) והתרופה המתאימה, ככל שתוכח הפרה מצד המשיבה, תהיה בפיצויים.

מעטים המקרים בהם קבלן מכריז בריש גלי שגם אם ישולם לו כעת הסכום שבהפרה, הוא לא נכון להמשיך לבנות עבור הקונה את הדירה. הצהרה מפורשת זו, הניתנת בימים שקבלנים מחזרים אחרי רוכשים ולא להיפך, מצביע עד כמה עמוק חוסר האמון והקרע בין הצדדים. אגב גם המבקש חוזר ומלין על חוסר האמון שבין הצדדים ועל התנהלות לא ישרה כביכול של המשיבה המסובבת אותו בכחש במשך שנה וחצי. על רקע זה קשה להבין את התעקשותו לכפות אכיפת ההסכם שעה שזה מחייב שילוב ידיים הדוק ומתמשך להמשך הבנייה, שיתוף שלא צלח עד היום.

משמעות מתן הסעד הזמני היא כי הדירה לא תימכר לאף אחד עד שתסתיים שמיעת התיק העיקרי (שאין לדעת כמה זמן ימשך). במאזן הנוחות, הנזק שייגרם למשיבה עשוי לעלות עשרות מונים על נזק המבקש. אי מכירת הדירה יביא לגרעון בתזרים הכספים המממנים את המשך הבנייה. הקיפאון והגירעון עלולים להביא לקריסת הפרויקט כולו ולפגיעה לא רק במשיבה אלא גם ברוכשים אחרים, צדדים שלישיים תמי לב, שעה שכלל לא ברור לעת הזו שבסופו של יום יהיה מוצדק לאכוף את החוזה.

צו מניעה שמטרתו לאכוף מכירת הדירה למבקש ורק לו, אף יחייב את בית המשפט ככל הנראה להפעיל פיקוח מתמיד נוכח ההתנהלות העולה מהמסמכים והמלמדת על חוסר יכולת הצדדים לשתף פעולה זה עם זה. גם שיקול זה של מידה בלתי סבירה של פיקוח בית המשפט, פועל לרעת מתן צו מניעה.
אבהיר כי גם הצעתו "הנדיבה" של המבקש להפקיד בקופת בית המשפט 500,000 ₪ כדי להוכיח רצינותו, אין בה כדי לסייע. ראשית סכום מוצע זה נמוך מהתשלום השני ויש להזכיר כי הבנייה מתקדמת והמשיבה תיזקק לסכום 2,250,000 ₪ כדי להשלים את הבנייה. שנית, הסכום המוצע לא הוצע לתשלום למשיבה אלא להפקדה בבית המשפט כך שממילא המשיבה לא תוכל להשתמש בו למימון המשך הבנייה.

להבדיל מהנזק הכבד והוודאי למשיבה ככל שיינתן הצו, הנזק שייגרם למבקש הוא הפסד כספי גרידא שניתן לכימות ופיצוי ככל שייקבע שהמשיבה הפרה את ההסכם. כך, במקרה של דחית הבקשה לצו מניעה ככל שהדירה תימכר לצד ג', יהיה המבקש זכאי לפיצויים וככל שלא תימכר, אולי ניתן יהיה לשקול אכיפה. מכל מקום, אין זה ראוי שבמסווה של צו מניעה יינתן למעשה צו עשה שיכבול את המשיבה לבניית דירה למבקש ולו בלבד במצב של נתק בין הצדדים. יש לזכור שעד היום שילם המבקש למשיבה בסך הכל 179,000 ₪.
צו מניעה בתיקי מקרקעין נועד כדי למנוע מצב בו אדם יסולק מביתו, מבצרו ולא יוכל לשוב אליו ככל שתביעתו תתקבל. בענייננו לא מדובר בסילוקו של אדם מביתו והשארתו ללא קורת גג. מדובר בהסכם מכר דירה, השקעה כספית שהסעד בו ניתן לכימות כספי ומאזן הנוחות פועל באופן ברור לטובת המשיבה.

מהטעמים לעיל, אני דוחה את הבקשה לצו מניעה. הצו הארעי שניתן ביום 9/3/20 מבוטל.
המבקש יישא בשכר טרחת עורך דין של המשיבה בסך כולל של 10,000 ₪ שיועבר מתוך הסכום שהופקד בקופת בית המשפט והיתרה תוחזר למבקש באמצעות בא כוחו.

ניתנת למבקש אפשרות להגיש כתב תביעה מתוקן, ככל שיחפוץ, נוכח דחיית הבקשה לצו מניעה עד ליום 1/5/20. כתב הגנה יוגש עד ליום 1/7/20 הצדדים יקיימו ביניהם הליכים מקדמיים עד ליום 1.9.2020.

אני קובעת לקדם משפט ליום:19/10/20 בשעה 09:00.

ניתנה היום, ג' ניסן תש"פ, 28 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אייל אנגל
נתבע: ש. דורפברגר בע"מ
שופט :
עורכי דין: