ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין פנחס גם זו לטובה נגד יעקב ללזר :

לפני כבוד השופט יגאל נמרודי

התובע:

פנחס גם זו לטובה
ע"י ב"כ עו"ד דן לזר

נגד

הנתבעים:
יעקב ללזר
אורית ללזר
ע"י ב"כ עו"ד משה לין

בית המשפט מינה מומחה, מודד ושמאי מר זהר עירון, שנתן חוות דעת. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל, באופן חלקי. טענות אשר לא נדונו נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

פסק דין

לפניי תביעה לצו עשה ולחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש.
הקרן הקיימת לישראל היא הבעלים של חלקה 181 בגוש 661 (בשטח של 1,078 מ"ר) ושל חלקה 180 בגוש 6574 (בשטח של 51 מ"ר) (להלן – חלקה 181 ו-חלקה 180). דולת רחמני ז"ל (להלן – המנוחה), סבתו של התובע, רשומה בפנקסי המקרקעין כבעלת זכות חכירה בחלק מחלקה 181. היא העבירה לתובע את זכויותיה בהסכם מתנה. בהתאם, נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע על זכויות המנוחה בחלקה 181 (וביום 5.8.2018 אישרת רשות מקרקעי ישראל את העברת זכות החכירה מהמנוחה לתובע (הודעת התובע מיום 2.10.2018)) . המנוחה הלכה לעולמה במהלך ניהול ההליך המשפטי. הנתבעים רשומים כבעלי זכויות חכירה הן בחלקה 181 הן בחלקה 180. חלקה 181 וחלקה 180 משמשות מגרש אחד עליו בנוי מבנה דו-משפחתי (שתי החלקות יחד יכונו להלן – המקרקעין) (במקור היוו המקרקעין מגרש תכנוני 194. בעקבות פרצלציה הוא פוצל לשתי חלקות (סעיף 5.9 לתצהיר הנתבעים; סעיף 6.5 לתצהיר התובע). הבית הצפוני (ברחוב החשמונאים 23) שייך לתובע והבית הדרומי (ברחוב החשמונאים 23א') שייך לנתבעים. התובע מחזיק בשטח של 532 מ"ר (להלן – שטח התובע) והנתבעים מחזיקים בשטח של 596 מ"ר. בעבר הפרידה בין חצרות הבתים גדר רעועה. לימים החליפה התובע בגדר עץ ובהמשך הקימו הנתבעים קיר אבן במקומה.

הנתבעים רכשו את זכויותיהם במקרקעין מיורשי יחיאל דורני ז"ל (להלן – דורני), על-פי הסכם מכר מיום 13.11.2006 (נספח 15 לתצהיר הנתבעים) (להלן – הסכם המכר). כעולה ממנו, הם רכשו זכויות בבית בן 4 חדרים, מטבח ושירותים. לימים הם ביקשו לבנות תוספת לבית. הם סברו כי התוספת כוללת חריגת בנייה "מזערית" (סעיף 23 לתצהיר הנתבעים) לשטח התובע, בשל תכנון קיר קדמי של המטבח בקו ישר ולא בקו אלכסוני, כפי שהתחייב מקו הגבול הקיים בין הבתים. הם ביקשו מהמנוחה להסכים לתכנית הבנייה. תחילה היא סירבה. בהמשך, לאחר שכנוע מצד בתה ונכדה (התובע), התרצתה וחתמה על תכנית הבנייה. הנתבעים החלו בעבודות הבנייה.
בין התובע והנתבעים התעוררה מחלוקת באשר להיקף זכויותיו של כל צד: התובע טען כי המנוחה חכרה זכויות הן בחלקה 180 הן בחלקה 181 (סעיף 2 לכתב התביעה), בשטח כולל של 564 מ"ר (מחצית מהשטח המצרפי של החלקות). הוא טען כי הנתבעים פנו אל המנוחה, בהיותה בת 85, בניסיון לשכנעה לחתום על תכנית הבנייה "תוך הבטחה והתחייבות במתק שפתיים כי לא יגרם כל נזק, לא לרכושה ולא לה" (סעיף 7 לכתב התביעה). משסירבה, הם פנו אליו ואל אמו בבקשה כי יפעלו לשכנע את המנוחה למען "השכנות הטובה" (סעיף 8 לכתב התביעה). המנוחה "לא יכלה לעמוד בפני הפצרות התובע ואמו, וברגע של רפיון רוח חתמה באי רצון על מה שהוגש לה לחתימה" (סעיף 10 לכתב התביעה). התובע הדגיש כי תכנית הבניה הייתה "רחוקה מהבנת התובעים והבת" (סעיף 11 לכתב התביעה), ורק לאחר החתימה "התגלה לתובעים הנדהמים כי "תוכנית האקורדיון" התבססה על חריגת – בנייה כדי מטר אחד בתוך שטח התובעת [...] וכי מידות התוכנית נגסו/בזזו 24 מ"ר אדמה משטח התובעת" (סעיף 12 לכתב התביעה). כן טען התובע כי לאחר החתימה "הנתבעים "הזיזו את "הגדר הרעועה" פנימה לתוך שטח התובעת ובכך הוסיפו עוד 8 מ"ר ביזה, ובכך בזזו 32 מ"ר אדמה מחלקת התובעת" (סעיף 13 לכתב התביעה). הוא הוסיף כי הנתבעים רכשו זכויות במחצית מהשטח המצרפי של שתי החלקות – 565 מ"ר, אולם הם מחזיקים 597 מ"ר, מהם 32 מ"ר מתוך שטחו. הוא עתר למתן צווי עשה המתייחסים להשוואת שטחי הצדדים, לסילוק הנתבעים מהשטח אליו פלשו לטענתו ולחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש.

בית המשפט מינה מומחה, מודד ושמאי מר זהר עירון, שנתן חוות דעת. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל, באופן חלקי. טענות אשר לא נדונו נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

הזכויות במקרקעין, בהתאם לפנקסי הרישום:

חלקה 181: שטחה 1,078 מ"ר. המנוחה והנתבעים הם בעלי זכויות חכירה בחלקה (על זכויות המנוחה רשומה הערת אזהרה לטובת התובע). לכל צד (המנוחה; הנתבעים) זכויות ב"חלק במקרקעין". הנסח אינו מגדיר את שיעור חלקו של כל צד. עם זאת, ביחס לחכירת הנתבעים רשומה הערה: "בשטח 565 מ"ר" (נספח 1 לתצהיר התובעים);

חלקה 180: שטחה 51 מ"ר. הנתבעים לבדם הם בעלי זכויות חכירה. גם ביחס לחכירה זו רשומה הערה: "בשטח 565 מ"ר" (נספח 7 לכתב ההגנה).

שני הצדדים טענו לטעויות ברישום. התובע טען כי אי רישום המנוחה כבעלת זכויות בחלקה הקטנה מקורו בטעות; הנתבעים טענו כי התשריט שמכוחו נרשמה ההערה ("בשטח 565 מ"ר") בטעות יסודו (סעיפים 12 ו-16.3 לכתב ההגנה). טענות שני הצדדים אינן מתיישבות עם המרשם. המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים. הרישום בפנקסי המקרקעין מהווה ראייה חותכת לתוכנו. דין טענות שאינן מתיישבות עם תוכן נסח המקרקעין והסכמי החכירה של הצדדים - להידחות.

אני דוחה את טענת התובע לפיה למנוחה זכויות בחלקה 180. היא אינה נזכרת בפנקסי הרישום כבעלת זכויות בחלקה זו. מהראיות עולה בבירור כי המנוחה חכרה זכויות בחלקה 181 בלבד. בצוואתה יש התייחסות לחלקה 181 בלבד. מסמכי ההעברה ללא תמורה, על-פיהם היא העבירה לתובע את זכויותיה, מתייחסים לחלקה 181 בלבד (נספח 12 לתצהיר הנתבעים). בקשה לרישום הערת אזהרה על שם התובע התייחסה לחלקה 181 בלבד (נספח 13 לתצהיר הנתבעים). למעשה, התובע עצמו מייחס את כלל שטחי חלקה 180 לנתבעים בלבד (סעיפים 3ו-4 לתצהיר). לתובע זכויות (מכוח הערת האזהרה לטובתו) בחלקה 181 בלבד. אין לו זכויות בחלקה 180. בהתאם, אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה הם זכאים להחזיק בשטח של 590 מ"ר במקרקעין (מחצית שטחי חלקה 181 (539 מ"ר) ושטחי חלקה 180 בשלמות (51 מ"ר)), שהרי ביחס לזכויותיהם – הן בחלקה 180 הן בחלקה 181 – מופיעה ההערה "בשטח 565 מ"ר".

חוות דעת המומחה
המומחה ציין בחוות דעתו כדלקמן:

"3. מבדיקה שערכתי ברשות מקרקעי ישראל, עולה כי החלקות שבנדון מהוות מגרש משותף בשטח של 1,129 מ"ר (51 מ"ר + 1,078 מ"ר) וזכויותיו של כל צד במגרש הן מחצית משטחו של המגרש המאוחד (כ- 565 מ"ר =2: 1,129 מ"ר).

4. על-פי גישת רשות מקרקעי ישראל, חוזי החכירה מלמדים על כוונה ברורה לחלק את מגרש מספר 194, הכולל את מלוא חלקות מספר 180 ו – 181 שבנדון, ל-2 חלקים שווים" (פרק ד' לחוות הדעת).

המומחה קבע כי כיום מחזיק התובע בשטח של 532 מ"ר, בעוד שהנתבעים מחזיקים בשטח של 596 מ"ר. הוא ציין כי "הקצאה של מחצית משטח המגרש בשטח 564 מ"ר, לכל אחד מהצדדים, מחייבת העברה של 32 מ"ר מחלק המגרש שבחזקת הנתבעים לטובת התובעים" (סעיף 4 לפרק ו' לחוות הדעת). בהתאם, "החלקות שבנדון מהוות מגרש משותף בשטח של 1,129 מ"ר וזכויותיו של כל צד במגרש הן מחצית משטחו של המגרש המאוחד. הנתבעים מחזיקים בשטח של כ-32 מ"ר המהווה חלק מהמגרש המוקצה לתובעים" (סעיף 1 לפרק ח' לחוות הדעת). הוא קבע כי דמי שימוש חודשיים ראויים שעל הנתבעים לשלם לתובע הם בסך של 140 ₪ (מאה וארבעים שקלים חדשים) לחודש (סעיף 2 לפרק ח' לחוות הדעת).

ראיה מרכזית בהליך היא חוות דעת מומחה בית המשפט. לחוות דעת כאמור משקל מרכזי. סטייה מקביעת מומחה בית המשפט תיעשה בנסיבות חריגות. נפסק כי: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.1988)). הימנעות מזימון המומחה להיחקר נזקפת לחובת בעלי הדין (ע"א 9010/08 מרכז רפואי רבין נ' לוביאניקר (12.7.2011)).

הצדדים לא הפנו שאלות הבהרה למומחה ולא ביקשו לחקור אותו. בעת כתיבת פסק הדין ראיתי צורך לערוך בירור משלים ביחס להגדרת זכויות הצדדים. המומחה נחקר (ראו החלטה מיום 28.11.2019). בתום הדיון התאפשר לצדדים להפנות שאלות למומחה. המומחה חזר על מסקנותיו. לשיטתו, שתי החלקות היוו בעבר מגרש אחד אשר רשות מקרקעי ישראל התכוונה לחלק באופן שוויוני. המומחה סבור כי גם המנוחה רכשה חלק בחלקה 180, אולם בשל טעות לא נרשמו זכויותיה בחלקה זו. אני מקבל את קביעת המומחה לפיה לצדדים חלקים שווים בשטחי מגרש 194 ההיסטורי (המגרש הכולל את שתי החלקות). עם זאת, הגעתי למסקנה זו בדרך שונה, לא על יסוד קביעת המומחה כי לצדדים חלקים שווים בכל חלקה. לא שוכנעתי כי המנוחה רכשה זכויות בחלקה 180. מנסח הרישום עולה כי הנתבעים לבדם הם בעלי הזכויות בחלקה 180. גם מתשריט החכירה (נספח ג' לחוות דעת המומחה) והמפה המצבית שערך המומחה (נספח ה' לחוות הדעת), עולה כי שטחי חלקה 180 מצויים בשלמות בשטחי ביתם של הנתבעים. הקרן הקיימת לישראל החכירה בפועל את שטחי חלקה 180 – בשלמות – לנתבעים. היא לא שיירה לעצמה חלק כלשהו בחלקה. עם זאת, אני מקבל את עמדת המומחה לפיה החלקות הן חלקות הקשורות זו בזו. על הקשר בין החלקות מלמדת אותה הערה ("בשטח 565 מ"ר") המופיעה לצד רישום החכירה של הנתבעים, הן בנסח חלקה 180, הן בנסח חלקה 181. דגש: ההערה "בשטח 565 מ"ר" מופיעה כאמור גם בנסח המתייחס לחלקה 180, ששטחה 51 מ"ר בלבד. אותה הערה מייחסת לנתבעים שטח גדול יותר מהשטח המלא של אותה חלקה, ולמעשה מייחסת להם שטח נוסף שאינו בחלקה 180. תימוכין נוספים לעובדה כי לשני הצדדים חלק שווה במקרקעין (המקרקעין, כאמור לעיל, מהווים את חלקות 181 ו-181 יחד) מצויים גם במכתב ב"כ רשות מקרקעי ישראל מיום 2.12.2015 (המומחה הגישו ביום 24.12.2019).

סיכום ביניים: לנתבעים זכויות חכירה בחלקה 180 בשלמות (בהעדר חוכרים אחרים מלבדם) ובשטח נוסף מחלקה 181. בהינתן כי לנתבעים זכויות ב-51 מ"ר בחלקה 180 ובשים לב להערה ("בשטח 565 מ"ר") שמופיעה לצד פרטי הנתבעים בשני הנסחים (הן של חלקה 180 הן של חלקה 181), הרי שזכות החכירה של הנתבעים בחלקה 181 משתרעת על שטח של 514 מ"ר (565-51) (ראו גם סעיף 4 לתצהיר התובע). מהאמור עולה כי זכויותיה השיוריות של המנוחה בחלקה 181 (ובחלקה זו בלבד) הן בשטח של 564 מ"ר (1,078-514). היינו: לנתבעים זכויות בשטח של 565 מ"ר בשתי החלקות; לתובע זכויות בשטח של 564 מ"ר בחלקה 181 בלבד. תוצאה זו, לפיה קיים למעשה שוויון בין שטחי הצדדים במגרש הכולל את שתי החלקות, מתיישבת עם מסקנת המומחה.

נתתי דעתי למסמכים שונים שהציגו הנתבעים, לפיהם המנוחה שילמה דמי היוון עבור שטח של 539 מ"ר בלבד (מחצית משטחי חלקה 181) (נספחים 11-9 לתצהיר הנתבעים). אין די בכך כדי לקבוע כי שטחה הוא 539 מ"ר בלבד. בחינת שטחי החכירה נעשית על בסיס המסמכים הראשיים: (1) נסחי רישום מקרקעין; (2) הסכמי החכירה. מסמכים אלו אינם נוקבים בשיעור חלקה של המנוחה. מסמכי המנהל, המתייחסים לתשלומים וסיכום עסקה, שנעשו במועד מאוחר להסכם החכירה, אינם מסמכים היוצרים זכויות בחלקה. למעלה מהדרוש אציין כי ממכתב ב"כ רשות מקרקעי ישראל, שהציג המומחה בדיון, עולה כי חישוב דמי ההיוון למנוחה מקורו בטעות, שכן הוא בוצע "תוך התעלמות מחוזה החכירה המקורי [...] המלמד על כוונת המחכיר להחכיר לכל אחד מן החוכרים מחצית מן המגרש [...]" (סעיף 6 למכתב). טעות כאמור אינה מבססת לנתבעים זכויות עודפות בחלקה 181.

תקנת השוק: הנתבעים טענו כי הם רכשו בתום לב ובתמורה זכויות במקרקעין מיורשי דורני, לפיכך עומדת להם הגנת תקנת השוק (סעיף 2.5 לסיכומי הנתבעים). הטענה נטענה לראשונה בסיכומים. די בכך להביא לדחייתה. דין הטענה להידחות גם לגופה. תנאי תקנת השוק אינם מתקיימים בענייננו. סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע את עקרון "תקנת השוק" במקרקעין מוסדרים. על-פיו, בהתקיים תנאיה – תשלום תמורה והסתמכות בתום לב על הרישום – תגבר זכותו של מי שרכש זכות במקרקעין למרות שהסתמך על רישום שלא היה נכון (ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי, פ"ד סו(2) 853 (2013)). הגנת תקנת השוק שמורה למקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום. נפסק כי יש לנקוט זהירות יתר ולדקדק בבחינת תנאי תקנת השוק, נוכח מעמדה החוקתי של זכות הקניין. על מנת שרוכש יוכל לחסות תחת הגנת תקנת השוק עליו להשלים את רישום הזכות הנרכשת על שמו ואין די בהתחייבות אובליגטורית בלא הקנייה. בענייננו, תנאי ההסתמכות על הרישום אינו מתקיים. הנתבעים ציינו כי "לאורך השנים המקרקעין לא היו מוגדרים דיים בספרי המינהל והשטח לא צויין במפורש" (סעיף 3 לסיכומי הנתבעים). הם ציינו כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, שם צוינה ההערה "בשטח 565 מ"ר", התבצע רק בשנת 2009. למעשה, הם ביססו את הגנת תקנת השוק על מצב ההחזקה בפועל ולא על הרישום. בהיעדר הסתמכות על הרישום, אין תחולה להגנת תקנת השוק.

גם טענת הנתבעים לפיה הם רכשו זכויות בהתאם לתוואי הגדר במקום – תוואי שחילק את המקרקעין לחלקים לא שווים – אינה מסייעת להם. הנתבעים טענו כי מלכתחילה היה שטחם של דורני גדול יותר משטחה של המנוחה, על-פי המוסכם בין דורני למנוחה. אין בכך כדי להקנות להם זכויות קנייניות מעבר לשטח הרשום על שמם (565 מ"ר). הסכם המכר, על-פיו רכשו הנתבעים את זכויות יורשי דורני, אינו נוקב בשיעור השטח הנרכש. הנתבעים לא הביאו לעדות מי מבין יורשי דורני, שיכול היה לשפוך אור על השאלה מהו השטח שנמכר לנתבעים, וכן לתמוך בטענת הנתבעים בדבר הסכמה לחלוקה לא שוויונית של המקרקעין. הדבר נזקף לחובתם. לא התרשמתי כי החזקתם החורגת של הנתבעים במקרקעין מקורה בחוסר תום לב. עם זאת, אין די במצב ההחזקה במועד הרכישה כדי לייצר לנתבעים זכויות קנייניות בשטח עודף. היה עליהם לערוך את כלל הבדיקות הנדרשות בעת הרכישה. הנתבע 1 העיד כי הוא הסתמך על כך שנציג משפחת דורני אמר לו שהשטח "בין 590 מ"ר ל-600 מ"ר" (עמ' 33, ש' 6). הוא ציין כי הוא מדד בעצמו את שטח המגרש ("עשיתי בדיקה ראשונית עם רולקה את האורך, רולקה זה מטר רץ של בנאים" (עמ' 33, ש' 27-26)). הוא אינו מודד או שמאי והוא לא נעזר בבעל-מקצוע בעת הרכישה (עמ' 33, ש' 28-32; עמ' 34, ש' 1). ממילא, דורני לא יכלו למכור יותר ממה שהיה להם.

בשטר החכירה צוין כי השטח שהוחכר ליורשי דורני הוא 565 מ"ר (נספח 14(1) לתצהיר הנתבעים). השטר נחתם בחודש דצמבר 2006, חודש לאחר החתימה על הסכם המכר. הנתבע 1 ציין כי הוא קיבל את החזקה בפועל רק "בחודש הראשון של 2007" (עמ' 34, ש' 8). הנתבעים טענו כי ההערה ("בשטח 565 מ"ר") נרשמה בשנת 2009. הגם שלטענתם מדובר בטעות, הם לא פעלו לתיקון הרישום כך שישקף את שטחם והם הוסיפו לבנות את ביתם באופן הנוגד את תוכנם של שטר השכירות והרישום בפנקס רישום המקרקעין.

סיכום: לתובע זכות לשימוש ייחודי בשטח של 564 מ"ר בחלקה 181. המומחה קבע כי התובע מחזיק בשטח של 532 מ"ר בלבד. השטח העודף מוחזק על-ידי הנתבעים. הנתבעים מחזיקים אפוא בשטח עודף של 32 מ"ר בחלקה 181, על-חשבון זכויות השייכות לתובע.

הסעדים הנתבעים
התובע עתר לקבלת סעדים כדלקמן: (1) להורות לנתבעים להרוס את הקיר הקדמי של המטבח, כמתואר בתכנית הבנייה; (2) להורות לנתבעים להרוס את גדר הבטון שהוקמה, לטענת התובע, בחריגה לתוך שטחי התובע ולהורות להם להקים תחתיו קיר – בקו ישר – החוצה את המקרקעין לשני חלקים שווים; (3) להורות לנתבעים לסלק משטחי התובע מכולה. כן הוא עתר לחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש בסך של 97,350 ₪; אדון בסעדים הנתבעים להלן.

הריסת קיר קדמי של המטבח
התובע עתר להריסת "הקיר הקדמי" של המטבח המתואר בתכנית הבנייה של הנתבעים (להלן – קיר המטבח). הוא ציין כי ""הקיר הקדמי" מצוי בעורף הבית [...], בצד חלונות חדרי המטבח והשירותים של הבית" (סעיף 24 (א) לכתב התביעה). איני נעתר למבוקש. ראשית, התובע לא עמד על סעד זה בסיכומיו וחזקה כי הוא זנח אותו. די בכך על מנת לדחותו. בסיכומיו עתר התובע ל"הריסת חלק מן השלד החלול של בית הנתבעים, החורג ונוטה לתוך מגרש התובע" (סע' 16 לסיכומי התובע). לא ברור האם "חלק מן השלד החלול", אותו הוא ביקש להרוס, כולל את קיר המטבח. לא שוכנעתי כי קיר המטבח אכן נבנה בחריגה לשטחי התובע. הנתבעים טענו כי בסופו של יום הם בנו את קיר המטבח באופן אלכסוני ולא על פי התכנית (עמ' 15, ש' 3-2; ב"כ הנתבעים ציין: "חתכנו את המטבח והבית בצורה אלכסונית כך שהמטר וחצי שכאילו פלשו, לא בוצעו"; ראו גם סעיף 8.17 לסיכומי הנתבעים). התובע לא סתר את הטענה. התובע טען כי "בצו המניעה הזמני מיום 10.3.2010 קבעה כבוד השופטת טולקובסקי כי אף לגישת הנתבעים, הם חרגו בבניית מטבחם לתוך שטח מגרשה של התובעת המנוחה" (סעיף 14 לסיכומי התובע). הטענה אינה מסייעת לתובע. מצו המניעה האמור עולה כי בית המשפט קבע כי התכנית כוללת חריגה לשטחי התובע ומסיבה זו ניתן "צו מניעה זמני האוסר על בניית הקיר הקדמי של המטבח, המצוי בחריגה לשטח חלקתה של המבקשת, בהתאם להיתר הבניה" (נספח 13 לתצהיר התובעים). אולם אין בקביעה זו כדי לסתור את טענת הנתבעים כי בסופו של יום הם לא בנו את הקיר הקדמי של המטבח בהתאם לתכנית.

הריסת גדר בטון קיימת והקמת קיר החוצה את המקרקעין לשני חלקים שווים התובע עתר לקבלת סעד שיורה לנתבעים להרוס את תוואי החלוקה הקיים בין שטחי הצדדים ולהקים קיר שיחצה את המקרקעין לחלקים שווים – בקו ישר. הנתבעים מחזיקים בשטח גדול יותר מהשטח המיועד להם, על-חשבון השטח המיועד לשמש את התובע. לכאורה היה מקום להיעתר לסעד המבוקש. אלא שהנתבעים בנו את ביתם על יסוד תכנית בנייה שקיבלה את אישור המנוחה, שחתמה בכתב ידה על גבי התכנית. הצדדים חלוקים באשר למשמעות אותה יש לייחס לחתימה. התובע טען כי אין בחתימה כדי לחייב את המנוחה (ואותו), על-יסוד מספר טעמים: גילה של המנוחה בעת החתימה; היעדר השכלה משפטית או מתחום התכנון שהייתה מאפשרת למנוחה להבין את התכנית; הטעייה מצד הנתבעים, אשר הציגו מצג על פיו הם בונים בשטחם בלבד. התובע טען כי היה על הנתבעים לקבל את חתימתו, בהינתן הערת האזהרה לטובתו. הנתבעים כפרו בטענות. הם ציינו כי התכנית נמסרה למנוחה זמן מה קודם לחתימה, הם הסתמכו על הסכמתה ועל יסוד הסכמה זו הם החלו בבנייה, בהתאם לתכנית. יש לדון, אפוא, במשמעות המשפטית שיש לייחס לחתימת המנוחה על גבי התכנית.

הסכמת המנוחה על גבי תכנית הבנייה
המנוחה חתמה על תכנית הבנייה (עמ' 25, ש' 14-13). התובע לא הוכיח כי היא לא הייתה כשירה לעשות כן. לא שוכנעתי כי אין לייחס לה גמירות דעת ליתן הסכמה לתכנית. על כך להלן.

התובע לא הוכיח כי המנוחה לא הייתה כשירה ליתן הסכמה. אין די בטיעון לעניין מצבה הבריאותי והמנטלי (סע' 19 לתצהיר התובע). התובע לא הציג ראייה אשר יש בה לתמוך בטענה. התובע לא ידע להעיד על אודות מצבה. הוא נשאל האם היא הייתה דמנטית והשיב "אני לא יכול להשיב באיזה רמה. סבתא שלי היתה מאוד חדה בעניין, היא לא רצתה לחתום, אם תפשפש בתצהירים של סבתא ושל אימא, ותראה שמי ששכנע את הסבתא לחתום זה הייתה אמא שלי" (עמ' 28, ש' 11-9). עדותו אינה תומכת בטענה בדבר העדר כשירות משפטית.

טענת התובע כי בהינתן הערת האזהרה לטובתו היה על הנתבעים לקבל את הסכמתו אינה מסייעת לו. התובע היה מודע לתכנית. הוא אישר כי הנתבע 1 פנה אליו על מנת שישכנע את המנוחה לחתום על הבקשה והוא אכן שכנע אותה ("אני לא ראיתי שום בעיה למה לא תחתום על בניה בשטח שלו" (עמ' 25, ש' 8-7)). הוא היה נוכח לפני מעמד החתימה על התכנית. במעמד החתימה עצמו הוא לא היה נוכח (עמ' 26, ש' 15). הטענה כי הוא לא נתן את הסכמתו לתכנית, שעה שהוא ואמו היו אלו ששכנעו את המנוחה לחתום, אינה סבירה והיא נדחית. התובע הודה כי גם הוא עצמו היה חותם אילו היו פונים אליו "בהנחה שמחר כל אחד יבוא לבקש שאחתום לו, אני לא מעלה אפשרות שאפשר לבוא ולקחת אדמה למישהו" (עמ' 27, ש' 9-8). אף איני מקבל את הטענה כי המנוחה לא הבינה על מה חתמה. נפסק כי "אדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113 (1965)). סטייה מכלל זה תיעשה אך במקרים קיצוניים, לדוגמה אם הוצג מצג שווא שהביא להטעיית החותם ביחס למהות הבסיסית של המסמך (ע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבניין בע"מ נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29 (1980)). החריג לכלל אינו מתקיים בענייננו.

המנוחה – כמוה גם התובע – הבינה שהיא מסכימה לבנייה שביקשו הנתבעים לבצע, אלא שלטענת התובע היא הוטעתה לחשוב כי הבנייה אינה בשטחה. היה עליה לבחון את מיקום הבנייה על פי התכנית ובמידת הנדרש להסתייע באיש מקצוע. העובדה כי היא בחרה (לאחר שכנוע מצד בתה ונכדה – התובע) לחתום על התכנית מבלי לערוך בדיקות נדרשות אינה מהווה עילה לחזור מהסכמה שניתנה, במיוחד כשהנתבעים הסתמכו על הסכמה זו והחלו בבניית ביתם תוך השקעת סכומי כסף גדולים. נתתי דעתי לטענות התובע הנסמכות על עש"א (מחוזי חיפה) 35338-10-11 וייסבוך נ' שמיר (15.4.2012). באותו עניין מצא בית המשפט כי נפל פגם חמור באופן בו השיגו המערערים את הסכמת המשיבים לבנייה. נקבע כי המערערים פעלו בחוסר תום לב (סעיפים 10 ו-18 לפסק דינה של כבוד השופטת וסרקרוג; פיסקה 2 לפסק דינו של כבוד השופט כהן). בענייננו, לא שוכנעתי כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב בעת החתמת המנוחה על התכנית. על כך להלן.

עדות מרכזית לביסוס טענת ההטעיה היא עדות בתה של המנוחה, אמו של התובע. לטענת התובע אמו שכנעה את המנוחה לחתום על התכנית. האם נכחה במעמד החתימה. לשאלה מדוע לא הובאה אמו לעדות השיב התובע: "הדבר האחרון שאני רוצה לעשות הוא להריץ את אמא שלי, יש לה דברים אחרים" (עמ' 26, ש' 28-27). הימנעות האם מלהעיד נזקפת לחובת התובע. לא שוכנעתי כי המנוחה הוטעתה על ידי הנתבעים. התרשמתי כי הנתבעים סברו – אף אם בטעות – כי הם רכשו מדורני שטח גדול ממחצית שטחם של המקרקעין והם האמינו שהם מבצעים את הבנייה בשטחם (למעט חריגה בשל בניית קיר המטבח). התובע לא הוכיח אחרת. חומר הראיות מצביע על כך כי המנוחה עצמה לא הייתה מודעת לכך כי עומדות לה זכויות בשטח העולה על מחצית משטח חלקה 181. התובע עצמו הוסיף לטעון בהליך כי לכל אחד מהצדדים מחצית משטחי חלקה 181 (אלא שלשיטתו עמדו למנוחה זכויות גם בחלקה 180). איני סבור כי הנתבעים היו מודעים לטעות המנוחה. הם טעו בעצמם. משמעות הדבר כי במועד החתימה על ההיתר שני הצדדים לא היו מודעים להיקף זכויותיהם בחלקה 181. הטענה לביטול החתימה מחמת טעות (להבדיל מהטעייה) לא נטענה. שני הצדדים טעו. שניהם אמורים היו לדעת על הטעות. מצופה היה משני הצדדים לערוך בדיקות נדרשות על מנת לוודא את היקף השטח בו עומדות להם זכויות. בדיקה כזו הייתה מונעת מהצדדים, שניהם, לפעול על יסוד טעות כאמור. הסכמת המנוחה לבנייה מחייבת את התובע. הנתבעים הסתמכו על אותה הסכמה ולא הוכח ממד של חוסר תום לב בהתנהלות הנתבעים.

לא עלה בידי התובע להוכיח כי הנתבעים פלשו לשטחו (בניגוד לטענתם כי שטח זה היה בחזקתם עוד בעת רכישת זכויותיהם מדורני). התובע טען כי הנתבעים פלשו לשטחו, עת הניחו מכולה במקום, ולאחר מכן פלשו לשטח נוסף, עת בנו את קיר האבן החוצה בין השטחים (סעיף 23 לתצהיר התובע). התמונות שצורפו לתצהירו (נספח 10) אינן מבהירות די הצורך את טענותיו בדבר קיומה של פלישה אקטיבית מצד הנתבעים. אכן, בתמונות נראית מכולה צמודה לגדר הארעית שהפרידה בין שטחי הצדדים, אולם לא ניתן לקבוע, על יסוד התמונות בלבד, כי המכולה הזיזה את הגדר לתוך שטחי התובע. ודאי שלא ניתן לעמוד מהתמונות על היקף החריגה הנטענת. עדות התובע בעניין זה לא הייתה קוהרנטית. בתצהירו הוא ציין כי הנתבעים "נכסו לעצמם" שטח של 25-24 מ"ר באמצעות הנחת מכולה (סעיף 23 לתצהיר התובע). בעדותו הוא טען כי "הקונטיינר דוחף פנימה בסביבות כמטר לשטח שלנו" (עמ' 31, ש' 14). לא הונחה תשתית מספקת לכך כי נעשתה חריגה לשטחי התובע עקב בניית קיר האבן על ידי הנתבעים. הנתבעים הציגו תמונות משנת 2006 (נ/3/ז), בסמוך למועד הרכישה על ידם, בהן הגדר הארעית שבין שטחי הצדדים נראית, וכן תמונות משנת 2009 (נ/3/א), בהן נראה כי מתבצעות עבודות לבניית גדר העץ על תוואי הגדר הארעית (התמונות הוגשו על ידי הנתבעים ביום 7.7.2019). נתתי דעתי לתמונות שהציג התובע (נספחים 16-14 לתצהיר התובע), בהן נראה בור הביוב כשהוא צמוד לגדר העץ שבנה התובע אל מול מיקומו לאחר בניית קיר האבן שבנו הנתבעים. עובי גדר העץ אינו כעובי קיר האבן. עת נבנה קיר אבן במקום הגדר הקיימת, בהכרח יימצא חלק מהבור מתחת לקיר. פתרון לעניין חסימת צנרת הביוב אינו יכול לבוא בגדרו של הליך זה. ככל שעניין זה טרם נפתר, טענות הצדדים שמורות להם ופתוחה בפניהם הדרך למציאת פתרונות שאינם סותרים את פסק הדין. טענות המתייחסות לפגמים שנפלו, לשיטת התובע, בתכנית עצמה (סע' 22 לתצהיר התובע), אינן רלוונטיות משחתמה המנוחה על התכנית. ממילא, איני קובע כי יש בחתימת המנוחה להקנות לנתבעים זכויות קנייניות בשטחה.

השפעת הסכמת המנוחה על הסעד המבוקש
לצדדים חלקים שווים במקרקעין. הנחת המוצא היא שקו הגבול בין השטחים אמור לחצות את המקרקעין בקו ישר, כך כנהוג וכמקובל. אלא שפתרון זה, המצריך הריסת חלק מבית הנתבעים (כפי שמבקש התובע), אינו אפשרי. לא ניתן להעביר קו גבול בכל מקום נתון (אף אם אין במקום בנייה המצריכה הריסה), זאת בהינתן מגבלות תכנוניות ואחרות המתחייבות מכוח הדין. המומחה קבע כי על פי התשריט, נספח ג' לחוות הדעת (התשריט שצורף לחוזה החכירה של הנתבעים), "אין אפשרות לחלוקה שווה של המגרש בין הצדדים" (סעיף 2 לפרק ו' לחוות הדעת). הוא בחן את האפשרות לחלק את המקרקעין לשני חלקים שווים מהנקודה המוסכמת בתוואי הגבול המזרחי של החלקה ועד לתוואי הגבול המערבי (הוא סימן במפה המצבית שערך את התוואי בצבע ירוק). הוא מצא כי "חלוקת המגרש ל-2 חלקים שווים בחלופה זו אינה אפשרית מאחר ותוואי החלוקה חוצה את בית הנתבעים, במרחק של כ-1.7 מ' מהקיר המשותף שבין יחידות הדיור הקיימות ('המקוריות')" (סעיף 3 לפרק ו' לחוות הדעת). המומחה לא נחקר על ידי הצדדים בסוגיה זו (הוא נחקר על ידי ב"כ הנתבעים רק בדיון מיום 24.12.2019, בסוגיה מסוימת שהתבררה באותו דיון). לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעתו. בענייננו, גם אין מקום לאפשר התווייה של קו גבול באופן המחייב את הריסת בית הנתבעים, בהינתן העובדה כי הנתבעים בנו את ביתם באופן החורג משטחם על יסוד הסכמה של המנוחה למיקום הבנייה (ודוק, לא הועלתה טענה לפיה הבנייה בפועל חרגה מהתכנית) – הסכמה שלאחריה ניתן היתר ועל בסיסה בוצעה הבנייה.

נתתי דעתי לעובדה כי בית הנתבעים מצוי בבנייה; בנייתו טרם הסתיימה. איש אינו מתגורר בו כיום. עם זאת, גם לתכנון והקמת שלד של מבנה נדרשים סכומים שאינם מבוטלים. סכומים אלו הוצאו על ידי הנתבעים תוך הסתמכות על הסכמת המנוחה. לא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור בדרך של השבת השטח אותו מבקש התובע לקבל, קרי בדרך של חציית המקרקעין בקו ישר. בהינתן מכלול נסיבות העניין, ובעיקר – הסכמת המנוחה לבנייה – סעד של הריסה אינו מידתי (על מידתיות במקרקעין ראו ת"א (שלום ת"א) 9207-08-10 מלון אימפריאל ת"א בע"מ נ' ביתרמי בע"מ, פס' 13-10 (29.12.2016) (כבוד השופט ג' הימן)).

יש להיעתר לסעד המבוקש, שעניינו השוואה בין שטחי הצדדים במקרקעין. טעות הנתבעים ביחס להיקף שטחם בחלקה 181 אינה יכולה להקנות להם זכויות קנייניות בשטח שהוא מעבר לשטח בו הם רכשו זכויות. עם זאת, בנסיבות העניין ועל יסוד קביעת המומחה, אין מקום לקדם השוואת השטחים באופן שביקש התובע – קרי, באמצעות קו גבול ישר המחייב את הריסת בית הנתבעים. דחיית התביעה אינה תוצאה משפטית רצויה או צודקת. הותרת השטח החורג בידי הנתבעים, ללא השוואת השטחים, תהווה עשיית עושר מצד הנתבעים ותפגע בזכותו הקניינית של התובע באופן שאינו מידתי. יש לבצע אפוא את השוואת השטחים באופן המבטא ביצוע בקירוב לסעד המבוקש. היינו, חיוב הנתבעים להשיב לתובע שטח של 32 מ"ר, אך זאת לא במיקום שביקש התובע אלא בהתאם לחלופה שהציע המומחה (בסעיף 3 לפרק ח' לחוות הדעת) – הקצאת שטח של 32 מ"ר, המצוי בחלק הצפון מזרחי של השטח בו מחזיקים הנתבעים, כמפורט בפרק הסיכום של פסק הדין. התובע לא עתר להשוואת השטחים בהתאם לחלופה זו והוא מתנגד לה. עם זאת, החלופה אותה הוא ביקש אינה אפשרית. היצמדות לחלופה שהתבקשה על ידו מצדיקה לשקול את דחיית הסעד כליל. איני סבור שראוי לעשות כן. גם הנתבעים התנגדו לחלופה שהציע המומחה (הם לא הציעו פתרון אחר למעט פיצוי כספי שלא נתבע בהליך ואין בסמכות בית המשפט להורות עליו). החלופה שהציע המומחה נמצאה על ידו אפשרית מבחינת הדין והיא נותנת מענה לסעד לו עתר התובע – השוואת השטחים, אף אם לא באופן המבוקש על ידו.

התובע טען כי חלוקת המקרקעין בצורה לא רגולרית עשויה לפגוע בערכם. הוא לא תמך את הטענה בחוות דעת והוא לא הבהיר את היקף הפגיעה הנטענת. לעומת זאת, המומחה קבע כי בחלוקה לפי החלופה שהציע "לא יגרם כל נזק, לרבות נזק תכנוני, באפשרויות ניצול המקרקעין של 2 המגרשים" (סעיף 3 לפרק ח' לחוות הדעת). התוצאה היא כי על-מנת להשוות את שטחי הצדדים במקרקעין אני מאמץ את החלופה שהציע המומחה בסעיף 3 לפרק ח' לחוות הדעת, שלפיה יהא על הנתבעים למסור לתובע את החזקה בשטח מסוים – כאמור בפרק הסיכום בפסק הדין.

דמי שימוש
התובע עתר לחיוב הנתבעים בתשלום של דמי שימוש בסך 97,350 ש"ח. הוא אמד את הסעד על יסוד היקש מפסק דין בעניין אחר (סעיף 23 לכתב התביעה). לא היה לכך מקום. תביעה לדמי שימוש יש להוכיח באמצעות חוות דעת של מומחה. התובע לא הגיש חוות דעת מטעמו. הוא גם לא ביקש לחקור את מומחה בית המשפט בנוגע לקביעתו ביחס לדמי השימוש. משקבעתי כי הנתבעים עשו שימוש בשטח השייך לתובע – יש לחייבם בתשלום בגין השימוש שעשו. איני מקבל את טענת הנתבעים בסיכומיהם לפיה נוכח הסתמכותם בתום לב על הסכמת המנוחה אין לחייבם כלל בתשלום של דמי שימוש. כאמור, אין לייחס למנוחה הסכמה להקנות לנתבעים זכויות בשטח המיועד לה מכוח חתימתה על התכנית. חתימתה על התכנית אף אינה משקפת הסכמה לוותר על תשלום דמי שימוש. המומחה קבע כי דמי השימוש החודשיים הראויים, שעל הנתבעים לשלם בגין תפיסת 32 מ"ר מהמקרקעין, הינם בסך של 140 ש"ח (סעיף 12 לפרק ז' לחוות הדעת).

איני מקבל את טענות התובע בסעיף 27 לסיכומיו, המתייחסות לכך כי המומחה לא לקח בחשבון שיקולים שהם מעבר לפגיעה כלכלית, כגון עוגמת נפש, אובדן הנאה וכיוצא בזאת. עקרונות ושיקולים הנלקחים בחשבון לצורך תחשיב דמי שימוש הינם עניין שבמומחיות. איני מוצא לנכון לסטות מחוות דעת המומחה. המומחה הבהיר את מהות דמי השימוש בסעיף 5 לפרק ז' לחוות דעתו. האמור שם מקובל עליי. דמי שימוש נועדו לפצות על נזק כספי של אובדן הכנסה. אובדן הנאה ועוגמת נפש הם ראשי נזק שונים, שהתובע לא עתר להם בתביעה.

הזזת מכולה: אשר לסעד המתייחס להזזת מכולה שהעמידו הנתבעים בשטחי התובע – הסעד מתקבל, בהינתן העובדה כי על פי המפה המצבית שערך המומחה (נספח ה' לחוות הדעת), המכולה מוצבת בשטח אשר לפי החלופה שהציע המומחה על הנתבעים להעביר לתובע.

לא ראיתי צורך להכריע בטענות הנתבעים בנוגע להליכים קודמים. תביעה קודמת שהגישו התובע והמנוחה נמחקה לבקשתם. הם לא היו מנועים מהגשת התביעה הנוכחית.

הערה לסיום: טעויות מצד שני הצדדים בהבנת המצב העובדתי, המשפטי והתכנוני הובילו לתוצאה שאינה אופטימלית מבחינתם. בית המשפט פעל – לאורך כל הדרך – בניסיון לגבש הסכמה בין הצדדים, שיהיה בה כדי ליתן מענה לנסיבות העניין, כמו גם מגבלות משפטיות ותכנוניות. מאמצים אלו לא נשאו פרי. בנסיבות כאמור, אומצה חלופה של חילופי שטחים שהציע המומחה. חלופה זו מספקת מענה לדרישת התובע להשוואת השטחים, תוך הבאה בחשבון של היבטים תכנוניים, מצב משפטי נתון ומגבלות הנובעות מחתימתה של המנוחה על הבקשה להיתר בניה.

סיכום
הנתבעים מחזיקים בשטח חורג של 32 מ"ר מתוך שטח שאמור להיות בשימוש ייחודי של התובע. לפיכך, הנתבעים ימסרו לחזקת התובע שטח של 32 מ"ר, המסומן בצבע אפור במפה המצבית שערך המומחה (נספח ה' לחוות דעתו; המפה מהווה חלק בלתי נפרד מפסק הדין), הכל כמפורט בסעיף 3 לפרק ח' לחוות דעת המומחה. כל הפעולות הכרוכות בהעברת השטח כאמור יבוצעו על ידי הנתבעים ועל חשבונם, למעט בניית קיר הגבול החדש בשטח המוקצה בלבד, שייבנה על-ידי הנתבעים במימון משותף של הצדדים – מחצית על ידי כל צד (ראו סעיף 52 סיפה לסיכומי התובע). קו הגבול הנוכחי, החוצה בין שטחי הצדדים באמצעות קיר אבן, יוותר במקומו, עד לנקודת שבה מתחיל השטח שעל הנתבעים למסור לתובע. חלקו הנותר – ייהרס על ידי הנתבעים, ובמקומו יוקם כאמור קיר הפרדה חדש בתוואי השטח שימסרו הנתבעים לתובע.

הנתבעים יפעלו כאמור עד ליום 7.8.2020. השטח המוקצה יועבר לתובע כשהוא נקי ופנוי מכל אדם וחפץ השייכים לנתבעים, ובכלל זה – מכולה המונחת במקום.

דמי שימוש: הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע דמי שימוש על-סך של 17,640 ש"ח, בגין התקופה שמחודש מרץ 2010 (כאמור בסעיף 23 לכתב התביעה) ועד לחודש אוגוסט 2020 (140 ש"ח לחודש במשך 126 חודשים).

הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 35,000 ש"ח. סכום זה ישולם תוך 30 ימים שאם לא כן הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה ממועד פסק הדין ועד לתשלומו המלא בפועל.

למען הסר ספק, אני מבהיר כי עם מתן ההחלטה מיום 28.10.2018, המנוחה נמחקת מהתביעה.

המזכירות תשלח את פסק-הדין אל הצדדים.
ניתן היום, א' שבט תש"פ, 27 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: פנחס גם זו לטובה
נתבע: יעקב ללזר
שופט :
עורכי דין: