ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עיריית ראשון לציון נגד ירדנה מזרחי :

לפני כבוד ה שופטת רבקה ארד

מבקשת

עיריית ראשון לציון
ע"י ב"כ עו"ד לימור ברמן

נגד

משיבים

1.ירדנה מזרחי
2.אולמי מיכל (1982) בע"מ
4.נאפיס בע"מ
6.שושנה חורש
ע"י ב"כ עו"ד גיל זיסר

3.י. נחמן השקעות בע"מ
5.יורם רהב
7.יצחק רודניצקי
8.דניאל אבייט (נמחק)
9.חתון צ'רקצי
10.כרמלה צ'רקצי
11.יעקב גיסין
12.שמואלה גיסין

פסק דין

בקשת עיריית ראשון לציון (להלן: העירייה) ליתן צו עשה המורה לבעלי הזכויות במקרקעין לשפץ את חזיתות הנכס שבבעלותם בהתאם לחוק עזר לראשון לציון (שמירה ושיפוץ של חזיתות בתים), התשס"ט-2009 (להלן: חוק העזר).

רקע ותמצית עמדות הצדדים
המשיבים הם בעלי הזכויות בנכס המצוי ברחוב בקר 11 בראשון לציון, מקרקעין הידועים כגוש 3939 חלקה 274, כדלקמן: מי שהיה המשיב 1 – מר יצחקי דניאל ז"ל - היה הבעלים של הזכויות בתתי חלקות 1-2, 13-22, 28-32, 34-35 במקרקעין. למרבה הצער, בעיצומו של ניהול ההליך הלך מר יצחקי לעולמו. בעלת הזכויות כיום היא יורשתו הגב' ירדנה יצחקי, היא המשיבה 1. המשיבה 2, שהיא בבעלותה המלאה של המשיבה 1, בעלת הזכויות בתתי חלקות 3 ו-8 במקרקעין; המשיבה 3 היא בעלת הזכויות בתת חלקה 4; המשיבה 4 בעלת הזכויות בתת חלקה 5; המשיב 5 בעל הזכויות בתת חלקה 6; המשיבה 6 בעלת הזכויות בתת חלקה 7; המשיב 7 בעל הזכויות בתת חלקה 9; המשיב 8 היה בעל הזכויות בתת חלקה 10 ומכר את זכויותיו למשיב 9 שהוא גם בעל הזכויות בתת חלקה 11. לכן, המשיב 8 נמחק מההליך. המשיבה 10 זכאית להירשם כבעלת זכויות בתת חלקה 12; המשיב 11 בעל הזכויות בתת חלקות 25-27; המשיבה 12 בעלת הזכויות בתת חלקות 23-24.

העירייה טוענת כי רחוב בקר בו מצוי הנכס הוא רחוב מרכזי המצוי במתחם "הרובע" שבאזור התעשייה הישן בראשון לציון. אזור זה עבר לאחרונה פיתוח מאסיבי, במסגרתו חודש המתחם והפך לרובע בילויים מודרני. העירייה טוענת כי במסגרת זו השקיעה 25 מיליון ₪ בתכנון אדריכלי של המתחם, בדגש על המרחב הציבורי והעירייה אף מקיימת במקום אירועים שונים לרווחת תושבי העיר. בהתאם להוראות חוק העזר, העירייה פועלת לשיפוץ ופיתוח מראה פני העיר ובמסגרת זו הקימה מנהלת מלווה המספקת שירותי יעוץ וחומרי עזר לקידום הליך שיפוץ החזיתות ואף מספקת ליווי אדריכלי הממומן בחלקו על ידה. כמו כן, העירייה מעניקה סיוע כספי לשם מימון הוצאות השיפוץ בדרך של סבסוד ריבית משתנה על בסיס הפריים בגין הלוואות לבעלי הנכסים.

ביום 23.12.12 התקיימה ביקורת בנכס מטעם אגף תכנון עיר בעירייה במסגרתה התגלה כי מראה חזית הנכס אינו תקין ומצוי במצב תחזוקתי ירוד שפוגע בחזות העיר ובתדמיתה ואף גורם נזק לשווי הנכסים הגובלים עם הנכס. בעקבות הביקורת שלחה המבקשת למשיבים מכתב דרישה לביצוע שיפוץ לפי חוק העזר (נספח 5 לבקשה).

לטענת העירייה, בעלי הזכויות בנכס, הם המשיבים, לא נקטו כל פעולה כנדרש במכתבי הדרישה ולא חתמו על כתבי הסכמה לביצוע השיפוץ בנכס. בהמשך לכך, נשלחו למשיבים מכתבי התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים מאת האדריכל. במכתב ההתראה ציינה העירייה כי ככל שהמשיבים לא יקיימו את דרישת העירייה בהתאם לחוק העזר, העירייה תבצע את עבודות השיפוץ הנדרשות תוך נקיטת הליכים משפטיים (נספח 6 לבקשה).

בעקבות זאת, ב"כ מר יצחקי ז"ל שלח מכתב לעירייה לפיו מר יצחקי הוא הבעלים של 19 חלקות משנה מתוך 35 ואינו יכול לבצע את העבודות ברכוש המשותף ללא הסכמת יתר בעלי הזכויות במקרקעין. עוד ציין כי מאז שנערכה הביקורת ביום 23.12.1.12, נערך בנכס שיפוץ הכולל במידה רבה את המפורט בדרישת העירייה לביצוע השיפוץ ולכן ביקש שיתואם ביקור חוזר בנכס.

לאור האמור, ביום 14.2.2016 בוצע ביקור חוזר בנכס בנוכחותו של מר יצחקי ז"ל. ביום 18.2.16 נשלח לב"כ יצחקי סיכום סיור הכולל את ההסכמות העקרוניות בין הצדדים, וכן חוברת הנחיות לביצוע השיפוץ הנדרש בחזיתות הנכס (נספחים 7-8 לבקשה).

בהמשך לכך, ובעקבות מכתב ההתראה מאת האדריכל, המציאו המשיב 3 והמשיבה 6 כתב הסכמה לביצוע עבודות השיפוץ חתום על ידם (נספחים 10-11 לבקשה). גם המשיב 7 המציא הסכמתו העקרונית לביצוע עבודות השיפוץ (נספח 12 לבקשה). לבעלי הזכויות הנוספים נשלחו מכתבי התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים (נספח 13).

מאחר ולמרות כתבי ההסכמה של חלק מבעלי הזכויות ומשלוח מכתבי התראה ליתר בעלי הזכויות לא בוצע השיפוץ, הוגש ההליך האמור.

המשיבים 1,2,4,6 ו-7 הגישו כתבי תשובה לכתב ההמרצה. יתר המשיבים לא מסרו תשובה להמרצה על אף שזו הומצאה להם כדין. המשיב 7 טען בכתב התשובה כי הסכים לדרישת השיפוץ שהוצאה על ידי העיריה וחזר על הסכמתו גם במסגרת כתב התשובה. המשיבים 1,2,4 ו-6 טענו שיש לדחות התובענה כנגדם מנימוקים שונים שפורטו בכתב התשובה מטעמם.

ההליכים
בדיון שהתקיים ביום 17.9.17 הגיעו הצדדים להסכמה למינוי מומחה מטעם בית המשפט אשר יתייחס לשאלות המקצועיות שבמחלוקת בין הצדדים שעניינה דרישות העירייה כפי שמופיעות בהמרצת הפתיחה על נספחיה אל מול המצב בשטח. בהמשך וכמתואר לעיל, מר יצחקי ז"ל הלך לעולמו. לאחר תיקון ההליך וצירופה של אלמנתו ויורשתו להליך, ניהלו הצדדים מו"מ ממושך אשר בסופו הגיעו להסכמה והגישוה לאישור ביהמ"ש.

ההסכמה גובשה בפגישה שהתקיימה ביום 15.10.18, בה נכחו נציגי משפחת יצחקי ונציגי העיריה, וכן עו"ד זיסר ב"כ משיבים 1,2,4 ו-6, וב"כ העיריה. עפ"י ההסכמה, יבוצע שיפוץ עפ"י סעיפים 1-4, 8-9 במזכר מיום 12.5.16 שערך מר חיים לשם, סגן מנהל אגף התכנון בעירייה, שעניינים המזגנים המותקנים בבניין, טיפול בשלטים הקיימים, הטמנת כבלי תשתית בקיר או איגודם בתעלת פח, יישום טיח אקרילי, פירוק סוככים והתקנת סוככים תואמים להנחיות, וכן טיפול בתאורה ובקונסטרוקציות.
בהמשך הוסכם: "יודגש כי כל אחד מבעלי הזכויות יידרש ליתן הסכמתו למתווה המפורט, לרבות הסכמתו לפירוק הסוככים וההצללות וכן לרבות פירוק כל הקונסטרוקציות הבולטות, התאורה החיצונית למבנה וכל שילוט ניצב ויוצא דופן אשר קיים. למען הסר ספק מובהר, כי אין בפירוק, בין היתר, הסוככים ו/או ההצללות ו/או הקונסטרוקציות הבולטות ו/או התאורה החיצונית למבנה ו/או שילוט, על מנת להביא חובה על הצדדים ובכלל כך על בעלי הזכויות להרכיב תחת המיטלטלין המפורקים כאמור לעיל מטלטלין אחרים תחתיהם, באופן שכל בעל זכויות ו/או מי מטעמו אשר יחפוץ בהרכבה של איזה מבין המיטלטלין אשר פירוקם נדרש, הרי שהוא יעשה זאת אל מול העירייה ישירות בהתאם להוראות הדין ועל אחריותו וחשבונו בלבד, ולא יהיה בכך לחייב את יתר בעלי הזכויות; ולמעט כל הרכבה הנדרשת מפורשות בהתאם להסכמו שהובאו לידי ביטוי במסמך זה, אשר תבוצע במסגרת השיפוץ מושא מסמך זה. ככל שמי מבעלי הזכויות יסרב למתווה ככל שזה יקבל תוקף של החלטה ו/או כל מתווה אחר אשר יוסכם ע"י הצדדים ויאושר ע"י בית המשפט – הרי שהוא ייחשב כסרבן והוראות חוק העזר בדבר כניסת העירייה בנעליו, יחולו עליו, על כל המשתמע מכך".
בהמשך לאמור, הוסכם שהצדדים ימציאו את סיכום הפגישה לביהמ"ש ולכלל בעלי הזכויות אשר ידרשו להביע את הסכמתם למתווה או לפרט התנגדותם תוך 14 יום.

בהתאם להסדר, זה הומצא לכלל בעלי הזכויות עפ"י אישורי המסירה שהוגשו לתיק בית המשפט. למעט המשיבים 11-12, יעקב ושמואלה גיסין (להלן: גיסין), אף אחד מבעלי הזכויות לא הביע את התנגדותו להסדר ויש לראותם כמסכימים לו, אף בהתאם לכך שלא הגישו תשובה להמרצת הפתיחה למרות שזו הומצאה להם, או שהביעו מראש הסכמתם לכל פסק דין שיינתן, כמפורט לעיל.

בהתנגדותם למתווה טענו גיסין כי העירייה אינה יכולה לדרוש שיפוץ של ארבעת צדדיו של הבניין כאשר חוק העזר מדבר על חזית הבניין. לשיטת גיסין, יש לפרש את המושג "חזית" בהתאם למובנו בשפה העברית. דהיינו, צד הפונה לכביש, לרחוב, לכניסה של בניין. לשיטתם, בבניין המדובר שתי חזיתות הפונות לרחוב ושתי חזיתות אחרות גובלות עם חצרות וגדרות של בניינים אחרים ולכן לא ניתן להחיל את דרישת השיפוץ על חזיתות אלה. עוד מתייחסים גיסין בהתנגדותם לחריגות בניה ואבזור שנעשו ע"י בודדים כאשר לשיטתם אין הצדקה בחיוב כלל בעלי הזכויות בעלות הסרת או הסדרת חריגות בניה של בעלי זכויות אחרים.

העיריה התייחסה להתנגדות גיסין וטענה כי העבודות הכלולות בהסדר היו כלולות בהנחיות שצורפו למכתב הדרישה ששלחה העיריה לבעלי הזכויות ב-2012, מקיימות את חוק העזר וניתן להחילן על כלל בעלי הזכויות בנכס. עוד טענה כי העבודות המנויות בכתב ההסכמות לא נועדו להסדיר חריגות בניה אלא מטרתן לשמור על מראה תקין של הבנין ולמנוע התבלותו והזנחתו, ובכך להגשים את מטרת חוק העזר.

העירייה מדגישה כי לגיסין, כמו ליתר בעלי הזכויות, עמדה הזכות להגיש השגה כנגד ביצוע עבודות השיפוץ, אולם לא עשו כן. גיסין אף לא הגישו כתב תשובה להמרצה, לא לקחו חלק במשא ומתן שהתקיים מול העירייה ולכן אין להם להלין אלא על עצמם.

העיריה טוענת כי יש לבחון את משמעות המושג "חזית" כהגדרתו בחוק העזר ולשיטתה כל מעטפת הבניין עונה על הגדרת "חזית" ולכן חוסה כולה תחת הוראות חוק העזר.

ביום 9.12.19 התקיים דיון אליו התייצבו המבקשת ונציגיה, באת כח המבקשת, ב"כ המשיבים 1-2,4 ו-6 וכן המשיבים 11-12 יעקב ושמואלה גיסין. הצדדים חזרו על טענותיהם ובסופו של הדיון ביהמ"ש ערך ביקור במקום בנוכחות הנ"ל. ביום 10.12.19 נשלח לצדדים תקציר של הביקור בסופו צויין: "בתום הסיור, בית המשפט הציג עמדה בלתי מחייבת והמליץ לצדדים לקיים הידברות עניינית לצורך השגת הבנות, תוך הבאה בחשבון של עלויות באופן כללי אל מול עלויות ההסדר שהוגש, תוך שקילת סיכויים וסיכונים לרבות התועלת לכלל בעלי הזכויות". הצדדים התבקשו למסור עמדתם תוך 14 יום.

הצדדים הגישו עמדותיהם, בהן חזרו על עמדותיהם המקוריות. משכך הגיעה העת להכריע.

דיון והכרעה
לאחר שהבאתי בחשבון את כלל הנסיבות ושבתי ועיינתי בכלל החומר שהובא לפני ובכלל זה כתב ההמרצה, כתבי ההסכמה עליהם חתמו חלק מהמשיבים, הסכמת משיב 7, היעדר התייחסות של יתר המשיבים, עיינתי בכתב ההסכמות ובעמדת גיסין והעובדה כי פרט לגיסין אף אחד מהמשיבים הנוספים לא הביע התנגדות לכתב ההסכמות, מצאתי לנכון לאשר את כתב ההסכמות וכפי שיבואר להלן.

חוק העזר קובע במפורש כי עת נוכח המנהל כי יש צורך בשיפוץ חזית הבניין, יפתח בפניה לבעלי הזכויות, כמפורט בחוק העזר, וככל ואלה לא נענים, או משיגים על הדרישה בהתאם להוראות חוק העזר, אזי רשאית העירייה להורות לבעלים לבצע את השיפוץ תוך מתן התראה כי אי קיום דרישת העירייה לביצוע השיפוץ, תגרור ביצוע עבודות השיפוץ ע"י העירייה, על חשבון הבעלים.

בענייננו וכאמור, דרישה בהתאם לחוק העזר נשלחה לכלל בעלי הזכויות. חלקם חתמו על כתבי הסכמה, המשיב 7 הגיש הסכמתו המפורשת, חלק אחר לא הגיבו. בהמשך, לאחר שנוהל מו"מ ממושך, הוגש כתב ההסכמות אשר אף הוא הומצא לכלל בעלי הזכויות בנכס. רק המשיבים גיסין, אשר מחזיקים בכ-6% מהזכויות בנכס, הביעו התנגדות לכתב ההסכמות, כמתואר לעיל. דהיינו, כ-94% מבעלי הזכויות מסכימים לכתב ההסכמות (בין אם מכח הסכמתם המפורשת ובין אם מכח אי התנגדותם).

חוק העזר מגדיר שיפוץ כדלקמן:
"עבודות בחזיתו של בית, לרבות –
עבודות צביעה, טיוח, סיוד, סתימה, מילוי, ציפוי, עיבוי, חיפוי וחישוף;
שינוי מקום צנרת חיצונית;
תיקון או החלפת ריצוף, גינון, גדרות ומסתורי אשפה;
עבודות להגנה מפני חלודה, סדיקה, רטיבות או מים;
הסרת מזגן, מיתקן קירור או הסקה, העתקתו או חיפויו, לרבות צנרת המשמשת אותם;
תיקון, צביעה או החלפה של חלונות, הוספת אדני חלון וכרכובים, שמשות, דלתות, מעקות, ארובות, סורגים, מרזבים, תריסים, גגות, גגונים, מצללות, בדי הצללה, סוככים, ספסלים, אדניות ושלטים;
הסרת תורני אנטנות, דוודים, קולטים, שאין בהם שימוש או תיקונם;
איסוף, הסדרה או הבלעה בתוך צנרת או תעלות של מיתקני גז ושל כבלים, לרבות כבלי חשמל, כבלי טלוויזיה ותקשורת, על ציודם הנלווה;
תיקון, צביעה, החלפה, הסרה או העתקה של מיתקנים ואביזרים, בין שהם מחוברים חיבור של קבע לבית או לחצריו, ובין אם לא.".

חוק העזר מדגיר "חזית" כדלקמן:
"חלק מהמעטפת החיצונית של הנכס הנשקף אל כביש, שדרה, סמטה, כיכר, גינה, טיילת ומקום פתוח שהציבור רשאי להיכנס אליו או להשתמש בו, לרבות גג, קומת עמודים מפולשת, חלון, מרפסת, גדר, קיר, קיר תומך וקיר אחר".
אין מחלוקת בין הצדדים כי הפאה המערבית הפונה לרחוב דרך המכבים והפאה המזרחית הפונה לרחוב משה בקר הן בגדר חזית, כהגדרת המונח "חזית" בחוק העזר.
אשר לפאה הדרומית – לכל אורך הפאה הדרומית צמודה דרך אשר פתוחה משני צדדיה למעבר חופשי של כלי רכב ולכן עונה גם היא על המונח חזית.
אשר לפאה הצפונית – עפ"י הגדרת המונח "חזית" בחוק העזר, די שחלק מהמעטפת החיצונית נשקף אל כביש, שדרה, או מקום פתוח שהציבור רשאי להיכנס או להשתמש בו על מנת שחלק זה יוגדר כחזית. בענייננו, הגם שהכניסה אל הדרך הסלולה לכל אורכה של הפאה הצפונית חסומה מכיוון מערב בשער אשר השלט לפתיחתו מצוי בידי בעלי הזכויות והקצה המזרחי חסום במחסום קבוע המונע כניסת כלי רכב, כיוון שהפאה הצפונית של הבניין נשקפת אל דרך המכבים ואל רחוב משה בקר, וכן אל מתחם הרובע אשר עונה על ההגדרה "מקום פתוח שהציבור רשאי להשתמש בו", יש לראות גם בפאה הצפונית משום "חזית".
לכן, כל מעטפת הבניין עונה על הגדרת "חזית" שבחוק העזר. לא מיותר לציין כי ביחס לשאר פאות הנכס, הפאה הצפונית של הבניין היא זו הטעונה "שיפוץ" (כהגדרתו בחוק העזר) באופן בולט ומובהק יותר מיתר פאות הבניין.

לכך יש להוסיף כי הפעולות הנזכרות בכתב ההסכמות עונות באופן ברור להגדרת "שיפוץ" בחוק העזר, ותואמות את ההנחיות שהומצאו לבעלי הזכויות טרם פתיחת ההליך, כמפורט לעיל. טענת גיסין כי כתב ההסכמות כולל הסרת חריגות בניה נסתרת מניה וביה מהקבוע בכתב ההסכמות לפיו: "אין בשיפוץ זה בכדי להכשיר חריגות בניה ו/או בניה שלא בהיתר ככל שקיימות" (סעיף 7 ע' 3 לכתב ההסכמות).

לאור האמור, יש לקבוע שהפעולות המפורטות בכתב ההסכמות תואמות את הוראות חוק העזר. ודוק, היקף הפעולות המפורטות בכתב ההסכמות קטן יותר מהיקף הפעולות שפורטו בהנחיות וכפועל יוצא יש להניח כי עלות ביצוען לבעלי הזכויות נמוך יותר.

אשר על כן, המסקנה המתחייבת היא שיש לאשר את כתב ההסכמות.

לפיכך, אני מורה לצדדים להגיש תוך 60 יום מהיום תכנית לאישור העיריה לביצוע שיפוץ בהתאם לכתב ההסכמות. לאחר אישור התכנית ע"י העיריה, בעלי הזכויות בנכס יגישו בקשה להיתר בתוך 4 חודשים מאישור התכנית על ידי העיריה. בעלי הזכויות יחלו בשיפוץ בתוך 60 יום מיום מתן ההיתר. ככל שיהיו סרבנים שעלות השתתפותם בהתאם לחלקם היחסי לא תעלה על 300,000 ₪, העיריה תכנס בנעליהם בתוספת תקורה ובהתאם לחוק העזר. אין באמור כדי לגרוע מהוראות חוק העזר, ובכלל זה הוראות סעיף 8 לחוק העזר, לפיו, בין היתר, וככל שיתמלאו התנאים הנקובים בסעיף 8 לחוק העזר, תהא העירייה רשאית לבצע את השיפוץ בעצמה, בהתאם להוראות חוק העזר.

המזכירות תמציא פסק הדין לב"כ הצדדים ולמשיבים גיסין. ב"כ העיריה תמציא את פסק הדין לכלל המשיבים האחרים במסירה אישית תוך 7 ימים מיום קבלת פסק הדין.

ניתן היום, כ"ט טבת תש"פ, 26 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עיריית ראשון לציון
נתבע: ירדנה מזרחי
שופט :
עורכי דין: