ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מסעודי ביטון נגד רינת ורדי זרביב :

בפני כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעת

מסעודי ביטון

נגד

הנתבעת
רינת ורדי זרביב

לתובעת: עו"ד עמית שגב
לנתבעת: עו"ד מאיר שינדלר

פסק דין

תביעה זו עניינה סכסוך שכנים, שהתגלע זמן ־מה לאחר שהנתבעת החלה שיפוצים ועבודות בנייה בדירתה, לרבות בדרך ה גישה אל הדירה מהכניסה לבניין המשותף.
התובעת היא הגב' מס עודי ביטון (להלן: התובעת), הטוענת לנזקים בשל ירידת ערך דירתה בעקבות השיפוצים, נזקים הנוב עים ישירות מן השיפוצים, ונזקים בלתי־ממוניים.
הנתבעת היא הגב' רינת ורדי זרביב (להלן : הנתבעת), בעלת דירה שיזמה בזמנו את שינוי תכנית בניין העיר (להלן : התב"ע) וביצעה את השיפוצים בהתאם לתב"ע , לטענתה לצורך קיום סביר עקב מצבה הבריאותי הקשה.
השיפוצים כללו:
התקנת כבש מעבר אשר חיפה על הבדלי גובה בין הכניסה ל בניין לבין דלת הדירה;
שיפוצים בגג ובניית שתי קומות נוספות;
העברה זמנית של מיכלי הגז;
שינויים במרזב;
התקנת מעלון נכים בתוך דירת הנתבעת.
לאחר הגשת התביעה, ולפני מועד פסק־הדין, מכרה התובעת את דירתה, וכללה סעיף בחוזה המכר עם הרוכש המסדיר פיצויים עתידיים העשויים לנבוע מתביעה זו.
פסק־הדין ינומק בתמצית ובקצרה כך שיכלול תכלול פירוט קצר של המחלוקות, ממצאי בית ־המשפט לגבי העובדות, השאלות המשפטיות הטעונות הכרעה, ההכרעה ותמצית הנימוקים.

פירוט קצר של המחלוקות
א. מטרד ליחיד – המצלמה בבניין
מטענות התובעת עולה כי הנתבעת הציבה מצלמה בבניין המאפשרת לצלם את דירתה, כמו גם את פנים דירתה של התובעת. התובעת מתלוננת כי מצלמה זו פגעה קשות בפרטיותה ולא הוסרה אף לאחר הפצרות חוזרות ונשנות. הנתבעת לעומתה טוענת כי המ צלמה שימשה להגנתה (גם מפני התובעת ובני משפחתה), וכי לאחר החלטת בית־המשפט מתאריך 02/09/15 אף הציבה חוצץ בין המצלמה לבין דירת התובעת.

ב. ליקויים בבנייה – חוות־דעת השמאים
טענת התובעת הייתה כי הבנייה מטעם הנתבעת בוצעה באופן רשלני ומזיק וגרמה נזקים משמעותיים בדירת התובעת , בנוסף לירידת ערך משמעותית. לתיק הוגשו שלוש חוות־דעת – אחת מטעם הנתבעת, אחת מטעם התובעת , ואחת נוספת מטעם בי ת־המשפט.
בחוות־הדעת מטעם התובעת שנתן מר יעקב פטל נקבע שסכום היקף התיקונים הנדרש מהנתבעת על־מנת להשיב את המצב לקדמותו הוא 34,000 ש"ח. לדבריו, סכום ירידת הערך תלוי בשאלה קונסטרוקטיבית בעניין דלת הכניסה, וי עמוד על 59,000 ש"ח או 118,000 ש"ח, תלוי בשאלה הקונסטרוקטיבית הנ"ל.
לעומת זאת, חוות־הדעת מטעם הנתבעת שנתן מר יעקב מרזוק מכחישנזקים הדורשים תיקון, ואף מצביעה על עליית ערך עקב שיפור פני הבניין, הנגישות ושינוי התב"ע.
מטעם בית־המשפט מונה בתיק זה מר אייל שנהב כמומחה, ולהלן התייחסותו לנושאים העיקריים:

הרמפה ויצירת המדרגה בכניסה לבית התובעת
הקמת הרמפה יצרה מדרגה באורך של 14 ס"מ בכניסה לבית התובעת. עקב כך, גובה מזקף הראש נמוך מהמינימום הנדרש (196 ס"מ), ועומד רק על 187 ס"מ . בנוסף, בעקבות המדרגה נוצרה אפשרות לכניסת לכלוך מבחוץ, וחוסר אפשרות לנקז מים מתוך הבית אל מחוץ לבית דרך הכניסה.
משכך קבע כי נגרמה ירידת ערך של כ ־45,000 ש"ח. בכדי למזער את ירידת הערך יש צורך להגביה את הדלת, לתמוך אותה, ליצור משקוף ולבצע חגורה או קורה לדלת . עלות העבודות 60,000 ש"ח, אך הן אמורות להשביח את הדירה במידה רבה .

מיכלי הגז
טענות התובעת הם שמיכלי הגז נותקו ממקומם והועברו אל גג של שכנה משותפת, מול חלון דירתה של התובעת. במשך 10 חודשים שבהם שהו מיכלי הגז שם, התובעת הייתה מנותקת ולא יכלה להפעיל את הגז בדירתה.
הליקוי בדבר מיכלי הגז שהוצאו ממקומם, ניתקו את התובעת מגז, והונחו באזור לא להם, בא על פתרונו בנישה שהותקנה עבור בלוני הגז.

המעקה
השורה האחרונה של הבלוק במעקה איננה מעוגנת מספיק ויש לתקן ולחזק אותה.

מרזב הדירה
מרזב הדירה נחתך, והמים בו זורמים באזור לוח החשמל. נדרש להמשיך את המרזב ולהוריד את המים כלפי מטה.

גג האסבסט
החיבור בין הגגות בוצע באופן לקוי, וגרם לחדירת מים. אין צורך להחליף את כל הגג, אלא שנדרש תיקון בחיבור בין הגגות.
בתקרת הסלון בדירת התובעת ניתן לראות תזוזה של תקרת הרביץ באזור שבו חדרה הרטיבות. יש לתקן.

סך עלויות התיקון של כ ול הליקויים (למעט המדרגה) + פיקוח: 19,800 ש"ח בתוספת מע"מ , ובסך הכל 23,166 ש"ח .

ירידת הערך
לפי חוות־דעתו של שמאי מטעם בית־המשפט, חלה ירידת ערך של 45,000 ש"ח. כמו כן, העריך השמאי כי בעקבות תוכנית התב"ע נגרמה עליית ערך. עם זאת, סבר השמאי כי שאלת הקיזוז עקב השבחה איננה שאלה שמאית אלא משפטית . לדבריו, אומנם הנתבעת קידמה את התהליך של שינוי התב"ע הנקודתי, אך למעשה מדובר במעשה השבחה אשר כל דייר יכול היה ליזום אותו ולעשותו.

ג. טענות הצדדים בדבר ירידת הערך
התובעת טוענת שבעקבות הנזקים שלא באו על טיפולם הראוי, וחלקם אף נגרמו בעקבות חריגות שונות מהיתרי הבני יה שקיבלה הנתבעת, נאלצה התובעת בסופו של דבר "לברוח", כלומר למכור את דירתה ולעבור מהבניין . התובעת טוענת כי מכרה את דירתה בהפסד וזאת עקב ירידת ערך הדירה בעקבות הנזקים השונים. לצורך הוכחה מעבר לחוות־דעת השמאים זימנה מטעמה את מתווך הדירות מר חיים מדיצ'י, אשר עסק בתיווך ובמכירת דירתה. מעדותו של מדיצ'י עולה כי למרות שהכבש שנעשה בחלק הגישה לבניין העלה את ערך הדירה בכ־50,000 ש"ח, הרי שהדירה ירדה מערכה בכ ־200,000 ש"ח, 100,000 ש"ח פחות משוויה באותה התקופה, ולבסוף נמכרה ב־1.5 מיליון ש"ח. להערכתו, מחיר זה הוא פחות ממה שהייתה יכולה לקבל לולא הנזקים השונים (שחלקם לא מצוינים בחוות־דעת המומחה מטעם בית־המשפט) כדוגמת המצלמה, הנזילות ודלת הכניסה.
כמו כן, טוענת התובעת כי כל חוות־הדעת שניתנו (לרבות חוות־הדעת מטעמה) היו חוות־דעת תאורטיות ושרירותיות , בעוד עדותו של מר מדיצ'י היא הוכחה חותכת ושיקוף מלא של מציאות ירידת הערך בפועל. משכך גרסה כי יש להעדיף את עדותו על פני חוות ־הדעת, ולקבוע פיצויים בסך של 200,000 ש"ח בגין ירידת הערך. בנוסף דורשת התובעת פיצויים בסך של 50,000 ש"ח בגין הנזקים שנגרמו לה, ועוד 50,000 ש"ח בעקבות עוגמת הנפש שנגרמה לה. סך הכול סכום התובענה – 300,000 ש"ח.
הנתבעת טוענת כי התובעת "נהנתה מן ההפקר" במקרה זה, היות שכל ההוצאות לבניית הגשר (שגם התובעת נהנתה ממנו) שולמו על־ידי הנתבעת. כמו כן, טוענת הנתבעת כי פקחי העירייה והמחלקה לפיקוח קבעו כי הנתבעת לא חרגה מהיתרי הבני יה. ראיה נוספת לתקינות הבנ ייה במקום היא שהתובעת "נזכרה" להתלונן רק לאחר תום עבודות הבנייה, כאשר תוך כדי הבנייה לא התלוננה ולא אמרה דבר.
הנתבעת מטעימה כי שלא זו בלבד שלא גרמה לירידת ערך הדירה, אלא שהיא זו שהעלתה את ערך הדירה. לפי שמאי בי ת־המשפט, כמו כן גם לפי השמאי מטעם התובעת, נקבע כי ערך הדירה עלה ב־ 387,600 ש"ח. הנתבעת טוענת כי העלתה את ערך הדירה כיוון שהעבירה את התב"ע וזכויות הבנייה, שיפרה את חזית פני הבניין ואף שיפרה את הנגישות לדירות עלי־ידי יצירת גשר שנמצא כיום במקום מדרגות שדרשו לרדת ואז לעלות בכדי להגיע לדירה, גשר שאף העד מטעם התובעת, המתווך מר חיים מדיצ'י הודה כי הביא עמו עליית ערך של כ־50,000 ש"ח.
באופן כללי טוענת הנתבעת כי הדיון על ערך הדירה הוא תאורטי בלבד, כיוון שהתובעת כבר מכרה את דירתה בסכום של 1.5 מיליון ש"ח, שזהו ערכה של הדירה לפי קביעת שמאי בית־המשפט, והוא אף יותר מהסכום שקבע השמאי מטעמה של התובעת . ולכן אנו כבר יודעים מהו ערך הדירה בפועל לאחר הבני יה, ויכולים להשוות אותו לסכום טרום הבנ ייה.
התובעת משיבה לטענות הנתבעת כי עצם קבלת היתר הבנייה או אישור הפקחים אינו פוטר מאחריות על פגיעה ונזקים, וזאת תומכת בפסק־הדין בת.א . (שלום חי') 23655-02-10 מלמד נ' אזורים חברה להשקעות בפתוח ובניה בע"מ (לא פורסם, 24.2.2015).
לעניין הזכות של הנתבעת בהיתרי הבנייה, הציגה התובעת מסמך היתר בנייה שקיים עוד משנת 1991 ושם ניתן לראות כי התובעת היא זו שביקשה היתר הבנייה כבר אז – לפיכך אין כל "זכות ראשונים" המ גיעה לנתבעת בגין השבחת המבנה.

ד. גג האסבסט
התובעת מסרה תמונות וטענה על ליקויים חמורים שנוצרו עקב העבודות בגג, ליקויים שגרמו לנזילות רבות ולמסוכנות עקב התפרקות גג האסבסט. הנתבעת משיבה כי התמונות של הגג אותן צירפה התובעת לתביעה אינן משקפות את המציאות, כיוון שהן מהשלבים של תוך כדי הבנייה ולא לאחר סיומה. בנוסף, טוענת הנתבעת כי היו נזילות מהגג עוד קודם לעבודות במבנה , וכך גם לעניין האסבסט. לא זו אף זו, טוענת הנתבעת כי פעולותיה לא רק שאינן גרמו לנזקים בגג אלא אף סייעו למצבו.
ממצאי בית־המשפט לגבי העובדות
בית־המשפט שמע את העדים, עיין במסמכים וביקר במקום, ומבסס את ממצאיו על התרשמותו הישירה ממארג הראיות שעלה מניתוח של הראיות ומבחינתן במאזן ההסתברויות נוכח נטלי ההוכחה במ שפט אזרחי.
לעניין זה יקדים בית־המשפט ויאמר כי התרשם בעצמו כי מסקנות המומחה בדבר איכות נמוכה של ביצוע עבודות הבנייה נראות לעין ממש: הגשר, הגג, התפר בין הגשר לכניסה והמדרגה בכניסה לדירתה של התובעת עוררו את הרושם כי בוצעו בצורה לא מקצועית וה ותירו מחדלים אסתטיים ומבניים גלויים גם לעינו של המומחה וגם לעינו של בית ־המשפט.

המצלמה
הנתבעת לא סתרה את הטענה על הצבת המצלמה, אלא ש טענה כי הציבה חוצץ בי ן המצלמה לבין דירת השכנה. עם זאת, על־פי סיכומי הנתבעת, החוצץ הורכב בתאריך ה־03/09/15 והדירה נמכרה בתאריך 01/ 06/16. המתווך מר חיים מדיצ'י העיד כי קיבל את הדירה בבלעדיות לחצי שנה, ומכר אותה לקראת סוף תקופת הבלעדי ות (פרוטוקול מיום 23/05/18 בעמ' 12). אם כך, יש לקבוע כי כל הזמן שבו הראה מר מדיצ'י את הדירה היה כבר לאחר הצבת החוצץ , משכך נקבע כממצא כי לא הוכח קשר סיבתי בין הצבת המצלמה לבין ירידת ערך כלשהי של הדירה.
בעניין מטרד ליחיד העידה התובעת כי המצלמה לא צילמה את הנעשה בתוך ביתה אלא רק צילמה את מי שמגיע לבקרה. צילום שכזה ברשות הרבים איננו חוצה את הרף הנזקי של מטרד ליחיד, ובפרט הדברים אמורים כאשר הנתבעת מרותקת לביתה וסובלת מבעיה רפואית קשה ביותר ונדרשת לאמצעי שמירה ואבטחה משמעותיים. גם מביקור בית־המשפט במקום לא התקבל הרושם כי המצלמה הוצבה במקום שיש בו כדי ליצור עוולת מטרד ליחיד , והטענה לעניין זה נדחית.

עדותו של המתווך מר חיים מדיצ'י
שני הצדדים חפצו לאמץ את עדותו של מדיצ'י, וכל אחד חפץ לבצע "פלגינן דיבורא" ולאמץ את החלק הנוח לו. אלא שבית המשפט התקשה לקבוע ממצא ברור על סמך עדות זו בשל עמימותה וחוסר ההלימה שלה עם עקרונות שמאיים. המדובר בעדות סברה מובהקת שכל כולה הערכה וגם הערכה זו נסמכת על מקורות בעייתיים.
מדיצ'י מסר כי סייע למכור את הדירה ב ־1.5 מיליון שקלים, כאשר העריך כי יכול היה למכור אותה ב ־1.7-1.6 מיליון (פרוטוקול מיום 23/05/18, עמוד 13). ה מדובר בעדות סברה אשר טווח הטעות הגלום בה אינו מאפשר לבסס ממצא. המסמך שבו תמך מר מדיצ'י את הערכתו לגבי אפשרות מכירת הדירה בסכום גבוה יותר (הוגש ביום 29/05/18, פלט אינטרנט הנושא את הכותרת "דירות בשכונה מלוח מדלן) מכיל נתוני מחירים ממקור בלתי־ידוע, והם נתונים של מספר דירות, ומתוכן בחר מדיצ'י דווקא דירה שנתוניה תמוהים וסוטים סטייה ניכרת מן הממוצע: שטחה של אותה הדירה 39 מ"ר אך היא מוגדרת דירת 4 חדרים, ומחירה – כפי שדווח לאותו רשימה אינטרנטית – היה 1,700,000 ש"ח. מחיר המטר הרבוע הנובע מכך היה גבוה ב־69% מממוצע יתר הדירות הרלוונטיות המצוינות באותו המסמך. ברור אפוא שאין מקום לשום את ערך הדירה שבנדון על יסוד נתון בעייתי זה .
בעסקת המכר שבנדון מרובים היו המשתנים הנסתרים על המשתנים הנגלים, לרבות הצורך או הטעם לבצע תיקונים. מקום שבו קיימות זכויות בנייה נרחבות כל ־כך לגובה – הסטייה הגלומה בהערכת המחיר עצמה ומתוכה הי יתה סטייה של 100% והדירה נמכרה במחיר אשר תאם כמעט לחלוטין את הערכת השמאי מטעם התובעת (המחיר האמ תי היה גבוה ממנה ב־1.7%). משכך, לא מצא בית־המשפט כי הוכח קשר סיבתי בין מחיר הדירה הסופי לבין הנזק שנגרם מסך מעשי הנתבעת, על סמך עדותו של מר מדיצ'י.
מדיצ'י לא הצביע על ראיות ממקור בלתי־תלוי אשר היה בהן כדי להראות כי קוני הדירה דרשו את הורדת המחיר עקב הכבש והגג. נהפוך הוא, מדיצ'י אף התרשם כי הכבש "שווה" 50,000 ש"ח, וגם כאן התרשמותו אינה ברורה ולא הובהר אם מתייחסת היא להשב חת שתי הדירות או השבחת דירה אחת.
משכך לא מצא בית־המשפט כי מדברי מדיצ'י הוכח ממצא ולפיו ירד ערך הדירה מעבר לחוות־הדעת של השמאי מטעם בית־המשפט, המצביעה על ירידת ערך בסך כולל של 45,000 ש"ח. מנגד ציין השמאי כי יש לשקול לקזז את פעילותה המשביחה של הנתבעת בתחום התכנון ושיפור חזות הבניין.

מיכלי הגז
גם לפי הערכתו של מומחה מטעם בית־המשפט כי מיכלי הגז תקינים ועומדים בפינה מיועדת, הרי שאין הוא או הנתבע ת סותרים את הטענה כי מיכלי הגז היו במשך תקופה ארוכה מנותקים ובעקבות כך גרמו נזקים ל תובעת.
בית־המשפט מקבל את גרסת התובעת שלפיה נאלצה לנהל את חייה בלי אספקת גז במשך 10 חודשים. בית־המשפט מעריך את נזקה הבלתי־ממוני של התובעת שנגרמו עקב כך בסך של 500 ש"ח לחודש , ובסך הכל 5,000 ש"ח.

הרטיבות בדירת התובעת
בהתייחס לנושא הרטיבות ציין המומחה מטעם בית־המשפט כי : "בבית התובעים קיימים כתמי רטיבות. אינני יכול לומר בוודאות אם הייתה במקור רטיבות בבית הנתבעים, או לא, אולם ניתן לומר בוודאות שהחיבור בין הגגות באופן שבוצע גורם לחדירת מים.."
התמונה המצורפת מראה תפר רשלני ועבודות בנייה ברמה נמוכה מאוד, וכך גם התרשם גם בית־המשפט בביקורו במקום, והדבר עולה בקנה אחד גם עם עדותה של הנתבעת עצמה, שלפיה נאלצה להתמודד עם קבלן שזנח את העבודה לפני סיומה. לפיכך קובע בית ־המשפט כי האחריות בגין עוגמת הנפש בשל הרטיבות בדירה היא על הנתבעת. בית־המשפט מעריך את נזקה הבלתי־ממוני של התובעת עקב הרטיבות בסך של 500 ש"ח לחודש.
היות שאף אחד מהצדדים לא מסר ראיה או נתון כלשהו על תאריך מדויק של תחילת העבודות, תחושב יחושב הנזק הבלתי־ממוני לפי התקופה המוקדמת ביותר שנמצאה מתוך המסמכים שאותם הצליח לאתר בית ־המשפט. המסמך הקודם ביותר הוא של התראה שניתנה בגין העבודות במקום והייתה בתאריך 16/5/2014. תאריך מכירת הדירה הוא 01/06/2016. מכאן שבסך הכול הוכח נזק בלתי־ממוני בשיעור של 12,250 ש"ח.

עלות תיקון הליקויים על־פי חוות־דעתו של המומחה מטעם בית־המשפט בית־המשפט מקבל את הערכתו של השמאי המומחה מטעם בית המשפט בנוגע לעלות תיקון הליקויים שאותם ראה על־פי שומה שאותה צירף. בית ־המשפט קיבל את הערכת המומחה כי הליקויים שראה קשורים בקשר סיבתי ישיר לעבודות שבוצעו על־ידי הנתבעת.
סך כל התיקונים הנדרשים אשר נמצא להם קשר סיבתי למעשיה של הנתבעת, ללא המדרגה, עומד על 23,166 ש"ח כולל מע"מ. סך ירידת הערך בגין מחדלי הבנייה של הנתבעת בעניין המדרגה, כפי שהוערכו על ־ידי השמאי, הוא 45,000 ש"ח.

השאלות העובדתיות והמשפטיות הטעונות הכרעה
השאלות העיקריות הטעונות הכרעה במקרה דנן הן:
מהן זכויות הבנייה שנוצרו עקב קבלת התב"ע הנקודתית?
האם ניתן לזקוף זכויות אלו, וממילא את עליית הערך בגינן, לזכותה של הנתבעת, כיוון שהיא זו שיזמה והובילה את מהלך התב"ע?
בהנחה והתשובה לשאלה השנייה היא חיובית, הרי שנצטרך לשאול מהו החלק מתוך זכויות הבנייה ועליית הערך אותו נזקוף לזכות הנתבעת?
מהו שווי הגשר שאותו בנתה הנתבעת, ומהי עליית הערך שיש לזקוף בגינו?
הטענה בעניין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

השבחת זכויות הבנייה בעקבות התב"ע הנקודתית ראשית יש להסיר את טענתה של התובעת שלפיה ביקשה היתר בנייה בעצמה עוד בשנות ה־90. אין דין היתר בנייה כדין שינוי תב"ע, לא מן הצד העקרוני ולא מן הצד המעשי. התב"ע הנקודתית העבירה את המקרקעין ממצב שבו ניתן היה לבנות בהם בנייה בהתרחבות אופקית, למצב בו ניתן לבנות קומות נוספות בהתרחבות אנכית (קרי, למעלה או למטה), ובכלל זה הגדלת השטח לבנייה.
לגופו של עניין, תכנית בניין העיר המדוברת היא תכנית מס' 14279 "הרחבות דיור, רח' הרקפת 17, ירושלים". תיאור התכנית היא להרחיב את כ ול 12 יחידות הדיור בבניין, כך שלדירות העליונות תהיה אפשרות להוסיף בנייה כלפי מעלה, ולדירות התחתונות תהיה אפשרות לתוספת בקומת המרתף. כמו כן, התוכנית יוצרת אפשרות להרחבת הבנייה בחצר לכיוון צפון־מזרח עבור כול הדירות (מלבד שתיים שכבר התרחבו אופקית – הצידה).
למעשה, התוכנית מאפשרת הרחבת דיור בתור תוספת קומה ב' לדירות הקיימות בקומה א' (הדירות של הנתבעת והתובעת), ותוספת קומת מרתף חלקית לדירות הקיימות בקומת הקרקע. ואין ספק כי הערכות השמאי , הן של בית ־המשפט והן של התובעת, משקפות עליית ערך ממשית של מאות אלפי שקלים לכל יחידה הנובעות ישירות מתב"ע נקודתית זו.

זקיפת זכויות הבנייה – האם ולמי?
אין ספק כי זכויות הבנייה, כמו גם התב"ע שיצרה אותן, לא הגיעו יש מאין. במקרה דנן הוכח כי הנתבעת היא זו שיזמה, דחפה והובילה את המהלך עד לקבלת אישור תכנית הבנייה העירונית הנקודתית למבנה. ראייה לכך ניתן לראות בדברי ההסבר שנכתבו בתכנית עצמה:

בביתה של מבקשת התכנית סובלים מצפיפות דיור קשה, גרים שם הסבתא, ההורים וארבעה ילדיהם, כאשר האם סובלת ממחלה קשה וזקוקה בדחיפות להגדלת הדירה ושיפוצה, כדי לשפר את התנאים ולאפשר מרחב מחיה ו כן מקום למטפלת שתגור איתם בבית.

מנגד, עיין בית־המשפט בשאלה שהעלה השמאי מטעמו בדבר חלקו של יזם בעליית ערך הנובעת מהשבחה עקב תכנית שהוצעה ע ל־ידו והתקבלה. תכניות בניין עיר הן בגדר חקיקה, מכאן שאינן טעונ ות ראיה. לכן עיין בית־המשפט בתכניות בניין ערים נקודתיות אחרות המצויות במרשמים הרשמיים ומצא כי באותו אזור ואף באותו רחוב התקבלו תכניות דומות מאוד המשביחות את המבנים בהיקף דומה מאוד, גם ללא טענות בדבר נכות של המבקשים . משכך לא הורם נטל הראיה הנדרש להראות כי הנתבעת זכאית ליהנות מקיזוז מלוא ההשבחה ותוספת אחוזי הבנייה שיצרה התב"ע הנקודתית החדשה, הגם שללא ספק סייעה בהעברתה . לא הנתבעת יצרה את הזכויות בעצמה במעשיה, אלא שהייתה הראשונה ליזום את מה שכל שכן יכול היה ליזום בעצמו – כפי שמסר השמאי מטעם בית ־המשפט בחוות־דעתו. עמדה זו של יזם מזכה את הנתבעת בקיזוז מתאים של הוצאותיה ובקיזוז של "רווח יזמי" המגיע לה בשל הטרחה והסיכון הכרוכים בייזום.
העולה מן המקובץ הוא כי היה מקום במסגרת הגנת הקיזוז לזקוף לטובת הנתבעת את ההוצאות הישירות בגין ההשבחה , כגון הוצאות האדריכל , אך למרבה הצער לא הובאה כל ראיה בדבר הוצאות אלה, ומדברי הנתבעת בעדותה עלה דווקא מצב שבו נדרשו הכספים ששמשו לתב"ע מן השכנים בחלקים שווים . אם שילמו השכנים את הכספים בגין התכנון או שלא שילמו, ואם נשאה בהם הנתבעת או שלא נשאה, הרי שהנתבעת לא הראתה דבר אשר יש בו כדי להוות ממצא עובדתי .
לפיכך ראה בית־המשפט ראה לנכון להכיר בהגנת הקיזוז רק באמצעות כללי השמאות בדבר "רווח יזמי". כללים אלו מצויים בהוראות השמאי הממשלתי, וקובעים שיעור השבחה של 4%-8% ל ייזום בנייה פרטית צמודת־קרקע, וממוצע אחוזים אלה נראה לבית ־המשפט כחלק נאות לו זכאית הנתבעת לקיזוז נוכח פעולתה כיזמית שסייעה בהעברת תוכנית משביחה .

חלקה של הנתבעת בזכויות הבנייה
שאלה זו נחלקת לשניים: ראשית יש לבחון מה הועילה התב"ע לתובעת; לאחר מכן יש לברר מהו חלקה של הנתבעת באותה התועלת, לחשבו, ולקזז חלק זה מדרישתה של התובעת לפיצויים בגין ירידת ערך (שהוא הרכיב היחידי שחלה עליו הגנת הקיזוז).
את התשובה לשאלה הראשונה בדבר תועלת התב"ע וזכויות הבנייה לתובעת ניתן ל למוד מחוות ־דעתו של המומחה מטעם התובעת מר יעקב פטל. מר פטל מחלק את הער ך בגין זכויות הבנייה לשני חלקים – שוויו של החלק בגין הקומה הנוספת (שאותה כינה "קומה ג'") עומד על 232,560 ש"ח, בעוד ששווי אפשרות הבנייה על הגג ( שאותה כינה "קומה ד'") עומד על 155,040 ש"ח. מכאן שלפי חוות ־דעתו של מר פטל נמצאנו למדים כי עליית הערך הנובעת מהתב"ע לתובעת עומדת על 387,600 ש"ח.
באשר לשאלה השנייה בדבר חלקה של הנתבעת בתועלת הנובעת מהתב"ע, כאמור לעיל, מצא בית־המשפט כי במקרה דנן יש לקזז 6% שלהם זכאי יזם בשל תהליכים כגון אלו. מכאן עולה כי חלקה של הנתבעת שאותו יש לקזז מדרישתה של התובעת לפיצויים בגין ירידת ערך יעמוד על 23,256 ש"ח.

שווי הגשר ועליית ערך בעקבות בנייתו
בית־המשפט עיין בחוות־הדעת של השמאים ולא מצא כי מי מהם העריך במדויק בחוות ־דעתו את השבחה עקב בניית הגשר , אשר חסך עלייה וירידה בכמה עשרות מדרגות, ויצר הנגשה לנכים.
בית־המשפט מצא כי חוות ־דעת השמאי מטעמו התייחסה לנושא זה בעקיפין, כאשר קבעה את הערך העדכני של דירת התובעת ללא המפגע, ומכאן שכללה בחישוב זה גם את עליית הערך שנוצרה בעקבות בניית הגשר. הגשר לא נעלם מעיני השמאי מטעם בית־המשפט, כעולה מסעיף 12(א)(2) לחוות־דעתו, המזכיר גשר זה במפורש. מכאן שאין לקזז את עליית הערך שיצרה בניית הגשר בשל העובדה שעלייה זו כבר הובאה בחשבון טרם קיזוז מפגע המדרגה.
הטענה בדבר קיזוז שווי הגשר נדחית.

תוכנית משביחה וסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה התובעת טענה כי עצם קבלת היתר בנייה לא פוטרת מאחריות על נזקים שגרמה זו שקיבלה את ההיתר, ומסתמכת כאמור על פסק־הדין בעניין מלמד דלעיל. טענה זו אינה צריכה לענייננו, מכיוון שבמקרה זה התובעת לא טוענת נגד היתרי הבנייה או התוכנית המשביחה אלא נגד הנזקים שנגרמו לה בעקבות ביצוע לקוי של התוכנית.

תוצאות והוצאות
התביעה מתקבלת חלקית.
בית־המשפט מצא כי יש לחייב את הנתבעת בנזקי התובעת לפי ראשי הנזק הבאים:

  1. נזק בלתי־ממוני בסך 17,250 ש"ח;
  2. ירידת ערך הדירה, בקיזוז עליית הערך, בסך כולל של 21,744 ש"ח;
  3. תיקון ליקויים אשר אינם קשורים במדרגה, בסך 23,166 ש"ח.

ובסך הכל – 62,160 ש"ח.
סכום זה ישא הפרשי ריבית והצמדה החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלומו בפועל, וישולם בתוך 90 יום.

משנדחתה רוב תביעת התובעת לאחר שנוהל הליך מלא , ומנגד הסכומים שבהם זכתה היו מבוססים היטב ומעוגנים כדבעי בחוות־דעת המומחה מטעם בית־המשפט, מצא בית־המשפט לשום את שכר הטרחה על־פי כפל התעריף המינימלי המומלץ, על בסיס הסכום שבו זכתה התובעת.

הנתבעת תשא בשכ"ט עו"ד בסך של 22,045 ש"ח (הסכום חושב כך שהוא כולל מע"מ).
שכר טרחת עו"ד ישא הפרשי ריבית והצמדה החל ממועד פסק הדין.

בנוסף, תשיב הנתבעת לתובעת את עלות שכר טרחת המומחים ששילמה, כנגד קבלות.
הוצאות המומחים ישאו הפרשי ריבית והצמדה כחוק החל ממועד תשלומם.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, ט"ז תשרי תש"פ, 15 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מסעודי ביטון
נתבע: רינת ורדי זרביב
שופט :
עורכי דין: