ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אילנה עזורי נגד ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב :

לפני כבוד השופטת צילה צפת, סגנית נשיא

עותרת

אילנה עזורי
ע"י ב"כ עו"ד צבי שוב ואח'

נגד

משיבה

ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב
ע"י ב"כ עו"ד לירון שחר ואח'

פסק דין

העתירה עניינה בהשגה על החלטת המשיבה בגדרה של בקשת העותרת ל"מסירת מידע להיתר" בהתאם לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו – 2016, לצורך הגשת בקשה להיתר בניה. העותרת מבקשת להכיר ברחובות לוינסקי גבולות ודרך אילת כגובלים למקרקעין אשר בבעלות העותרת ואילו המשיבה מסרבת להכיר בדרך אילת כרחוב גובל למקרקעין.
לעמדת המשיבה קיימת משמעות בהקשר להיקף זכויות הבניה החלות בנכס בהתאם לתוכניתB יפו אשר חלה על המקרקעין ובעלת השלכה על היתר הבניה.

העותרת בעלת זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 44 בגוש 7083, המצוי ברחוב לוינסקי 2 פינת רחוב גבולות 1 בתל אביב. מדובר במגרש פינתי אשר נוצר ממפגש שני רחובות - כאשר צלע אחת גובלת ברח' לוינסקי, צלע שניה גובלת ברח' גבולות ונקודת המפגש בניהם מגיעה לדרך אילת (נקודת במפגש תכונה להלן "מפגש הרחובות").

על המקרקעין חלה תכנית מתאר מקומית תא/2790 "מתחם גבולות", אשר פורסמה למתן תוקף ביום 8.2.01. תכנית זו מחילה את תכנית B יפו שהיא תכנית נפחית, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 2.6.38, לצורך קביעת היקף זכויות בניה.
על פי תכנית B יפו, היקף זכויות הבניה במקרקעין נגזר בין היתר מרוחבם של הרחובות הגובלים עמו. רחובות גבולות ולוינסקי הינם רחובות צרים יחסית ברוחב של 11-12 מ' ואילו דרך אילת הינה עורק תנועה ראשי ברוחב של 22 מ'. קביעת דרך אילת כרחוב גובל למקרקעין הינה בעלת השפעה על היקף זכויות הבניה.

לתכנית יפו B קיימים שני תשרטים שונים באשר לאופן הצגת המגרש נשוא הדיון – באחד, המוצג כ"מצב קיים", מפגש הרחובות גבולות ולוינסקי הינו מחודד לכיוון דרך אילת ובשני, שהינו תשריט מתארי ללא פרצלציה, מפגש הרחובות מוצג כקטום. המשיבה סבורה כי התשריט המתארי הקטום מהווה גרסה קודמת לתשריט "מצב קיים". תכנית גבולות מציגה תשריט ועל פיו מפגש הרחובות לוינסקי וגבולות הינו מעוגל ובתווך בינו לבין דרך אילת קיים שטח ציבורי פתוח עם מבנה שנאי לשימור.

מספר ימים טרם מסירת תיק המידע, פנתה העותרת למחלקה המשפטית במשיבה ובקשה לקבל את עמדתה, על פיה בנוסף לרחובות לוינסקי וגבולות יש לראות גם את דרך אילת כרחוב גובל לצורך חישוב זכויות הבניה. המחלקה המשפטית דחתה עמדה זו וקבעה כי לאור התשריטים, בין שמפגש הרחובות מחודד ובין שהוא קטום, לא ניתן לראות בו כחזית הגובלת בדרך אילת ולא ניתן לקבוע קו בניין קדמי לרחוב זה. עוד נקבע, כי חישוב אחוזי הבניה כאילו קיימת חזית לדרך אילת נוגד את ההיגיון התכנוני עליו מבוססת תכנית B יפו שכן לא הייתה כוונה ליצור גובה ונפח בניה גבוהים לבניין הפונה לשני רחובות צרים (לוינסקי וגבולות) אשר יהווה חריג לבניינים הסמוכים (נספח 3 לעתירה).

אין מחלוקת בין הצדדים, כי רחובות לוינסקי וגבולות מהווים רחוב גובל לצורך חישוב זכויות הבניה. העותרת סבורה כי יש להכיר גם בדרך אילת כרחוב גובל בנכס ואילו לטעמה של המשיבה רק רחובות גבולות ולוינסקי מהווים "רחוב גובל". מכאן העתירה.

העותרת טוענת כי מדובר בפרשנות משפטית שגויה של המשיבה ועל כן יש להורות לה לערוך את תיק המידע באופן שגם דרך אילת, בנוסף לרחובות גבולות ולוינסקי, תוגדר כ"רחוב גובל" למקרקעין לעניין חישוב זכויות הבניה בהתאם לתכניות החלות. העותרת טוענת , כי החלטת המשיבה אינה מנומקת ואינה מתייחסת לכל נימוקיה; על פי תוכנית תא/2790 החלה גם היא המקרקעין, מפגש הרחובות נוגע בדרך אילת ללא כל חציצה ועל כן יש לראותו כגובל בה, מה גם שבחזית הבניין לכוון דרך אילת מתוכננת כיכר שתהווה גישה ישירה לחזית המסחרית המתוכננת לקום במבנה וכי ההכרה בדרך אילת כנכס גובל לא צפויה להגביה את המבנה אלא רק את נפחו . עוד נטען כי מקום בו פרשנות תכנית סובלת מספר פירושים סבירים יש להעדיף את הפירוש המשמר את קניינו של הפרט.

לטענת המשיבה, הפרשנות על פיה המקרקעין גובל ים ברח' לוינסקי וברח' גבולות בלבד הינה פרשנות תכנונית ראויה וסבירה העולה בקנה אחד עם הוראות התכניות החלות. נטען, כי תכנית B יפו הינה תכנית נפחית שזכויות הבניה בשטחה הינן נגזרת של גובה, קווי בניין ותכסית , המחושבים ביחס לרוחב הרחוב הגובל ותכליתו להתאים את נפח הבניין לסביבתו. תכנית תא/2790 שינתה את יעוד המקרקעין מאזור מסחרי לאזור מגורים ג' עם חזית מסחרית, כך בין השאר, הדרך הקיימת ברח' לוינסקי בוטלה ובמקומה נקבע שצ"פ, כך גם מפגש רחובות לוינסקי וגבולות, בו קיים מבנה שנאי לשימור שינה ייעודו לשצ"פ.

על פי תחשיב תאורטי שבצעה המשיבה והוגש לביהמ"ש, קיים פער גדול בזכויות הבניה על המקרקעין, בין תחשיב לפיו הרחובות הגובלים לו הם לוינסקי וגבולות בלבד לבין תחשיב בו גם דרך אילת מהווה רחוב גובל. לטענת המשיבה הכללת דרך אילת כרחוב גובל תהווה "תאונה תכנונית", תיצור מבנה חריג בגודלו למבנים המצויים ברחובות הצרים לוינסקי וגבולות, שאליהם מופנים חזיתות הבניין שיבנה על המקרקעין ולא לכך התכוון המחוקק עת הכין את תכנית B יפו. פרשנות זו נוגדת את ההיגיון התכנוני עליו מבוססת התכנית על פיה , ברחובות הצרים תוכנן מרקם בניה נמוך ורק ברחובות ההיקפיים נקבע מרקם בניה גבוה. פרשנות תכנית כמוה כפר שנות חיקוק בהתאם לתכליתה. על כן, פרשנות רחבה המייחסת לרחוב אילת גבילות למפגש רחובות לוינסקי וגבולות שיוצר קודקוד מחודד לוקה בחוסר סבירות זאת גם מהטעם כי לא ניתן לחשב שטח רחוב גובל לקודקוד זה.

לאחר שמיעת טענות הצדדים, עיון בהם ובתשריטים המצורפים, נמצא כי אין מקום להתערב בעמדת המשיבה. מדובר בעמדה סבירה העולה בקנה אחד עם ההיגיון ותכלית התכניות החלות.
בהקשר זה יש לציין כי כתובת המבנה הקיים על המקרקעין היום היא רח' גבולות 1 ורח' לוינסקי 2, ללא כל אזכור לדרך אילת. העותרת צרפה לכתבי הטענות העתק של תכנית בינוי, עיצוב ופיתוח ארכיטקטוני מס' תעא/2790/2 (בנספח א לבקשה 6) הכוללת בין השאר את המקרקעין נשוא הדיון וגבולותיה מוגדרים: רח' לוינסקי בצפון, רח' מטלון בדרום, רח' מרכולת במזרח ורח' גבולות במערב – גם בתכנית זו אין אזכור לדרך אילת כגבול. כן יש לציין, כי גם זכויות הבניה במבנה הקיים שנבנה על פי היתר משנת 1974, חושבו על פי תכנית B יפו בהתאם לעמדה העכשווית של המשיבה.

תכנית בינוי תעא/2790/2 מדגימה היטב גם בעיניי "מתבונן הדיוט" כי חזיתות הבניין מופנים הלכה למעשה לרחובות לוינסקי וגבולות ואילו מפגש הרחובות אינו יוצר חזית לדרך אילת, גם אם הבניין נראה מדרך אילת. נסיגה לאחור של קו הבניין מעבר לשצ"פ ועיגולו (במקום קודקוד מחודד) אינם יוצרים חזית לדרך אילת ומקובלת עלי הפרשנות לפיה לא ניתן לחשב שטח רחוב אל מול הקודקוד שיוצר מפגש הרחובות לוינסקי וגבולות.

בנסיבות המפורטות פרשנות התוכניות החלות על ידי המשיבה אינן חורגות ממתחם הסבירות ויתר על כן, תואמות את ההיגיון התכנוני ותכליתה של תכנית B יפו שמטרתה להתאים את נפח הבניה לרוחב הרחובות הגובלים. דומני כי נקל להיווכח שחזיתות הבניין מופנות לרחובות לוינסקי וגבולות ולא לדרך אילת.

העתירה לפיכך נדחית.
העותרת תשא בהוצאות ושכ"ט ב"כ המשיבה בסך של 25,000 ₪.

ניתן היום, י"ד תשרי תש"פ, 13 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אילנה עזורי
נתבע: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב
שופט :
עורכי דין: