ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין י.ו. טירת כרמל בע"מ נגד רות אלישע :

בפני כבוד ה שופט יעקב גולדברג

התובעת
י.ו. טירת כרמל בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד יעקב לאופר

נגד

הנתבעים

6. רות אלישע
7. מרים קרא
8. רונית בוהדנה
9. מרדכי בוהדנה
10. ויקטורין ויויאן חמי

ע"י ב"כ עו"ד יואב אבן

(1-5,11,12 – נמחקו)

פסק דין

תביעה זו הוגשה במקורה כתביעה לסילוק יד ממקרקעין שהוחזקו על ידי הנתבעים ערב הגשת התביעה הנוכחית. בהתאם להסכמת הצדדים מיום 28.2.18 אשר קיבלה תוקף של החלטה, פונו המקרקעין בהסכמה והמחלוקת בין הצדדים התמקדה בשאלה האם עומדת לנתבעים 6-10 זכות לפיצוי בגין סילוק ידם מאותם מקרקעין וככל שעומדת לנתבעים זכות לפיצוי, מה גובה הפיצוי שיש לפסוק לטובתם .

רקע
התובעת הגישה תביעת פינוי וסילוק יד נגד הנתבעים, בעלי דירות בבית משותף ברחוב השחרור 12 בטירת כרמל, ב מקרקעין הידועים כחלקה 130 בגוש 10674. כנטען בתביעת הפינוי, הנתבעים פלשו אל חלקה 197 בגוש 10674, היא חלקת התובעת. כנטען, חצר הבית המשותף, מדרגות, גינה, גדרות קירות ומחסנים של הנתבעים או מי מהם נבנו על חלקת התובעת .
הנתבעים מחזיקים בשטחים שסומנו א' – ד' בחוות דעת המודד כנען, שאינה במחלוקת בין הצדדים. שטח א', המוחזק על ידי משפחת קרא בתוך חלקה 197 הוא בן 66.08 מ"ר; שטח ב', המוחזק על ידי משפחת בוהדנה הוא בן 44.23 מ"ר; שטח ג', המוחזק על ידי משפחת חמו הוא בן 77.68 מ"ר ושטח ד' המוחזק על ידי משפחת אלישע הוא בן 126.06 מ"ר.
כמפורט בתביעה, התובעת רכשה זכויות בחלקה 197 ובחלקות נוספות במתחם הידוע כ"גן אלי כהן" ממינהל מקרקעי ישראל לאחר שזכתה במכרז שהוציא המינהל וחתמה על הסכם פיתוח. כנטען על ידי התובעת, היא הוסמכה על ידי המינהל ועל ידי עיריית טירת כרמל לפנות מחזיקים בחלקות שבהן זכתה, ובכללן חלקה 197, ובמסגרת זו להעלות נגדם כל טענה שמינהל מקרקעי ישראל (היום רשות מקרקעי ישראל) ועיריית טירת כרמל היו יכולות לטעון בעניין.
לטענת התובעת, הנתבעים הם פולשים למקרקעין ואין להם כל זכות או רשות להחזיק בקרקע. לטענת התובעת, אפילו ייראו הנתבעים כמי שהחזיקו בקרקע בהרשאת בעלי הזכויות בה, הרי אין מדובר ברשיון בלתי הדיר וכי הרש ות הנטענת פגה עם הודעת התובעת לנתבעים כי עליהם לפנות את המקרקעין והגשת התביעה הנוכחית.
לטענת הנתבעים, הבית המשותף נבנה אי אז בשנות החמישים של המאה הקודמת. לטענתם, חלק מן הפלישה המיוחסת להם, גילה כגיל הבית המשותף או קרוב לכך. הנתבעים טענו כי הם מחזיקים במקרקעין מזה עשרות שנים, כי הפלישה המיוחסת להם אינה פלישה כלל ו כי ממילא אין מדובר בבנייה או בשימוש חדשים אלא, כאמור, בני עשרות שנים. עוד טענו, בין השאר, כי העירייה עודדה את בעלי הדירות להשתמש בשטח כגינה ולטפח את הגינה וכי היא עצמה תחמה את תחום הגינה בכך שסללה שביל ומדרכה ותחמה חניות ובכך יצרה תיחום בין שטח הגינות בבית המשותף לבין מתחם גן אלי כהן.
במהלך ההליך הגיעו מספר נתבעים להסכמי פשרה עם התובעת ואלה קיבלו תוקף של פסק דין:
ביום 25.7.17, ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה שנחתם בין התובעת לבין הנתבעים 11, 12 . לפיו הנתבעים 11, 12 יסלקו ידם מהמקרקעין ובתמורה התובעת תבנה גדר בין חלקתם של הנתבעים לחלקת התובעת.
ביום 27.7.17, ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה שנחתם בין התובעת לבין הנתבעים 1, 2 . לפיו הנתבעים 1, 2 יסלקו ידם מהמקרקעין ויבנו גדר בין חלקת הנתבעים לחלקת התובעת ובתמורה התובעת תשפם על הוצאותיהם בסכום של 75,000 ש"ח.
ביום 16.8.17, ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה בין התובעת לבין הנתבעים 3, 4 . לפיו הנתבעים 3, 4 יסלקו ידם מהמקרקעין ובתמורה התובעת תבנה גדר בין חלקתם של הנתבעים לחלקת התובעת.
ביום 24.9.17, ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה בין התובעת לבין הנתבע 5 . לפיו הנתבע 5 יסלק ידו מהמקרקעין ובתמורה התובעת תבנה גדר בין חלקתו של הנתבע לחלקת התובעת.

ביום 28.2.2018, בסיומה של הידברות ממושכת באולם בית המשפט ומחוצה לו, הגיעו התובעת והנתבעים הנותרים, נתבעים 6-10 (להלן - "הנתבעים") להסכמה דיונית מפורטת. עיקרי ההסכמה בין הצדדים היו כי בית המשפט ימנה שמאי מוסכם, מר יעקב מרזוק, אשר יעריך את שווי השטחים אשר הנתבעים החזיקו בהם ואשר נמצאים על חלקה 197, בהתאם לחלוקה שנקבעה בחוות דעת המודד כנען (להלן – "שטחים א'-ד'"). הוסכם כי השומה תיעשה לפי כללים שמאיים מקובלים בהתייחס לכל אחד מהנתבעים. הוסכם שהשמאי יהיה רשאי לקבל כל מידע וכל מסמך מכל אחד מהצדדים ובלבד שכל מסמך ומידע שהועבר לשמאי יועבר גם לצד השני. בנוסף לכך, הוסכם כי חוות דעת השמאי תוגש לבית המשפט ולצדדים וכי לאחר מכן יגישו הצדדים סיכומיהם. כן הוסכם, כי בתוך עשרה ימים ממועד ביקור השמאי בשטח יפונו שטחים א'-ד' על ידי הנתבעים כאשר הפינוי בפועל יבוצע על ידי התובעת ועל חשבונה. עוד הוסכם כי יינתן פסק דין מנומק בקצרה, ללא שמיעת ראיות, על בסיס החומר הקיים בתיק לעניין פיצוי הנתבעים בגין פינוי השטחים. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה במעמד הצדדים.
חוות דעת השמאי התקבלה ביום 29.3.2018. בחוות הדעת ציין המומחה מספר עסקות דומות, בציינו כי מדובר באזור ישן שנעשות בו עסקאות מעטות וקבע כי המחיר הראוי הינו כ- 3,500 ₪ למ"ר מבונה וכ- 20% מזה למ"ר שאינו מבונה, כגון הגינות וכיו"ב, לפי מקדם התאמה של 0.2, אשר כמפורט בחוות הדעת , הינו מקדם התאמה מקובל.
יצויין, כי במקביל לתביעה הנוכחית ניהלה התובעת מספר תביעות נוספות לסילוק יד כנגד מחזיקים שונים ובכללם מחזיקים בחנויות שנמצאו במתחם אלי כהן וכי לאחרונה ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בתיק ע"א 20441-04-18 (להלן - " עניין החנויות"), אשר עסק בעניינם של מי שהחזיקו בחנויות במתחם גן אלי כהן ללא זכות פורמלית במקרקעין . אותם מקרקעין הועברו בשנת 1977 מבעלות רשות הפיתוח לבעלות העירייה וכעבור למעלה משלושים שנה, בשנת 2011 הועברו המקרקעין בחזרה מן העירייה למינהל מקרקעי ישראל בהתאם להחלטות המועצה ולהסכם בין העירייה והמינהל.

טענות התובעת
התובעת טוענת כי הנתבעים אינם זכאים לכל סכום כספי וכי יש לסיים את פינוי השטח שהוחזק על ידם בהתאם להסדר המוסכם מיום 28.2.18. לצורך כך מבקשת התובעת להסיר את צו המניעה שהוטל באשר להמשך הל יכי ההוצל"פ הננקטים לפינוי העמוד התומך בדירת הנתבעת 10.
לטענת התובעת, לנתבעים אין זכויות אשר יכולות לזכות אותם בפיצוי כספי בגין פינוי המקרקעין, לא רישיון מכללא במקרקעין ולא זכות לרשום זיקת הנאה במקרקעין מכוח השנים.
בעניין זה, טענה התובעת כי המגמה בפסקה היא כי אין להכיר בזכויות כלשהן של פולשים למקרקעי ציבור. לטענת התובעת, ההלכה היא זו שנקבעה בפסק דין היפר חלף (ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף, ליאל ואח' (21.7.2015) להלן- " פרשת היפר-חלף") אשר ביטל את מוסד רישיון המכללא במקרקעי ציבור וקבע כי פינוי פולש אינו מזכה הפולש בפיצוי כלשהו, בהתעלם ממשך הפלישה. התובעת הביאה שורה של פסקי דין שניתנו בהמשך לפרשת היפר חלף אשר לטענתה אימצו ההלכה לפינוי פולשים ממקרקעי ציבור ללא תנאי וללא פיצוי ואף תוך חיוב הפולש בתשלום דמי שימוש ראויים.
עוד טוענת התובעת כי אף אם עשו הנתבעים שימוש ארוך שנים בשביל הגישה לבתיהם, שביל העובר בשטחי א'-ד', אין אפשרות לרשום זיקת הנאה במקרקעי ציבור זאת על פי סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן – "חוק המקרקעין"). לטענתה אף על זכות החכירה העתידית שלה לא ניתן לרשום זכות זו ופס"ד ת"א 2789/07 פרייס נ' שחר (להלן – " פרשת פרייס"), שבו תלו הנתבעים יהבם, אינו חל במקרה דנן שכן זכויות התובעת בקרקע מוגבלות לפיתוח בלבד ואינן עולות כדי זכויות חכירה. להשקפתה , אף אם ימצא כי זכויותיה בקרקע מהוות זכות חכירה, פסקי דין רבים מאוחרים לפרשת פרייס קבעו כי מאחר שמדובר בקרקע ציבורית, אין לזכות בזיקת הנאה מכוח השנים.
התובעת מוסיפה ומציינת כי אף לו יכלו לרשום זיקת הנאה במקרקעי ציבור, הנתבעים אינם עומדים בקריטריונים לזכאות לזיקת הנאה מכוח השנים, שכן , לשיטת הנתבעים עצמם , השימוש שעשו בשטחי א'-ד' נעשה בהסכמת הבעלים ואין מתקיים שימוש נוגד במקרקעין.
להשקפת התובעת, הנתבעים אינם יכולים לתבוע פיצוי על זכות לזיקת הנאה שכן מעולם לא הגישו תביעה לרישום זיקת הנאה ו מעולם לא הביאו ראיות להוכחת זכאותם, ו ממילא, מעולם לא נרשמה לטובתם זכות כזו.
התובעת טוענת כי ככל שהנתבעים ביצעו השקעות בשטחים א'-ד' הרי השקעות אלו שירתו את הנתבעים בלבד, לצרכיהם ושימושם וככל שאכן התקיימו, נעשו ללא היתר. הנתבעת מצביעה על כך שהנתבעים לא הביאו ראיות להשקעות אלו ועל כן אין להם כל זכות לתבוע שיפוי בגין השקעות או פיצוי בגין אובדנן.
להשקפת התובעת, מאחר שעמוד התומך בבית הנתבעת 10, לא פונה מן המקרקעין, יש לקבוע כי הפינוי של שטחי א'-ד' לא הושלם, הנתבעים לא עמדו בחלקם בהסכמות ההסדר מיום 28.2.18 ועל כן אינם זכאים הם לכל פיצוי.
לטענת התובעת, ככל שימצא כי הנתבעים בכל זאת זכאים לפיצוי כלשהו, בוודאי אינם זכאים לפיצוי על פי השווי שקבע השמאי המומחה מטעם בית המשפט, שכן שווי זה מייצג שווי השטח בבעלות מלאה בעוד הנתבעים אינם מחזיקים בשטח כבעלים אלא כפולשים.
לחילופין, טוענת התובעת כי ככל שיימצא כי לנתבעים זכות לפיצוי כלשהו, יש לקזז מסכום הפיצוי דמי שימוש ראויים אותם חבים הנתבעים לתובעת וזאת החל מהמועד שבו הפכה לבעלת הזכויות בשטח, קרי שנת 2012.
בגין הפגיעה במבנה הקל של הנתבעת 6, טוענת התובעת כי כלל העבודות בוצעו על שטח השייך לתובעת, עבודות שנעשו כדין ובזהירות מבלי לפגוע במקרקעין שהנתבעת תופסת כשטח גינתה. עוד טוענת התובעת כי הנתבעת 6, כמו יתר הנתבעים, הסכימה לפינוי המקרקעין בכללותם, פינוי שכולל גם את השטח הנטען כי התובעת הרסה. ביחס לטענות הנתבעת 6 על קיום נזק, התובעת דוחה כי ביצעה כל נזק וכי הנתבעת 6 מנסה לכלול רכוש מן הגורן ומן היקב ללא כל בסיס או הגיון לתכולת המבנה.
טענות הנתבעים
על אף קביעת גדרי המחלוקת בהסכמה הדיונית מיום 28.2.18, הנתבעים העלו בסיכומיהם טענות נוספות רבות. למשל, טוענים הנתבעים כי לתובעת אין עילת תביעה כלפי הנתבעים וכי תביעת התובעת לסילוק ידם משטחי הגינות בכניסה לבתיהם התיישנה. הנתבעים מייחסים לתובעת התנהלות דורסנית עובר להסכמה על ההסדר הדיוני מיום 28.2.18 של פלישה למקרקעין באלימות תוך שהיא עוקרת מחסן וגינות על תכולתן ומאיימת באמצעות תביעה כספית אימתנית שהגישה נגד הנתבעים על סך 4 מיליון ש"ח.
לגופו של עניין, טוענים הנתבעים כי כל אחד מהם התגורר בדירתו שבבית המשותף אשר נמצא בחלקה 130 משך למעלה מ-30 שנים, וחלקם אף מעל 60 שנים. לטענתם, שביל הגישה לדירתם מהרחוב עבר בחלקה 197, ופינוי שטח זה פגע בהם בכך שמנע מהם גישה נוחה לביתם. כנטען, לנתבעים 8-9 אין גישה חלופית מחדר המדרגות של הבית המשותף, ובשל כך הפגיעה בהם, כנטען, חמורה במיוחד.
לטענת הנתבעים, היות שהקרקע כעת עתידה להיות מוחכרת בחכירה לדורות לידי התובעת לשימוש מסחרי, היו הנתבעים זכאים לרישום זיקת הנאה, זאת בהתאם לפסק דינה של כבוד השופטת רות רונן בפרשת פרייס ולרע"א 7285/07 רוברט טורון נ' רחל בנאסולי אשר הזכיר את האפשרות לקיומה של זיקת הנאה על זכות חכירה כפי שהועלתה על ידי פרופסור מיגל דויטש בספרו קניין, כרך א' 448.
מוסיפים הנתבעים ומציינים כי הסכמת העירייה לשימוש שעשו הנתבעים בשביל מעולם לא היתה הסכמה מפורשת והתובעת לא הפרידה לעניין זה בין השביל לבין הגינות. עוד טוענים הנתבעים כי לבית משפט זה סמכות לדון בזכותם לזיקת הנאה ללא צורך בהליך יזום, וזאת כחלק מהתגוננות מפני תביעה לסילוק יד מכוח עקרון הטפל ההולך אחר העיקר.
עוד טוענים הנתבעים כי יש להם זכויות בשטחים שטופלו ועובדו על ידם כגינות בכניסה לדירותיהם, עיבוד שנעשה בידיעת עיריית טירת הכרמל בקביעתה ובאישורה, כך לטענתם.
ביחס לגינות בכניסה לבתיהם, טוענים הנתבעים כי בגינן הם זכאים ליהנות מרישיון שימוש בלתי הדיר והביאו לצורך כך בפסקי דין אשר הכירו בזכות זו כזכות קניינית. להשקפתם, רישיון זה התגבש נוכח פעולות העירייה אשר נתנה לנתבעים להחזיק ולטפח את גינותיהם מזה עשרות שנים בידיעתה, בשיתוף פעולה מצידה ובעידודה, בביצוע עבודות פיתוח על ידה בהיקף של הגינות תוך שהיא נמנעת מלבצע עבודות על הגינות עצמן, ללא כל השגה מצידה על שעשו הנתבעים בשטח.
לעניין סכום הפיצוי שלהשקפת הנתבעים הינם זכאים לו, הנתבעים חוזרים על טענותיהם לעניין חוות דעת השמאי כפי שהעלו בבקשתם למתן הוראות לשמאי מומחה מטעם בית המשפט , בקשה אשר כאמור נמחקה בדיון שנערך במעמד הצדדים ביום 4.7.18. בהתאם, הנתבעים מבקשים כי סכום הפיצוי ייקבע בהתאם לתב"ע החלה על הקרקע שפונתה אשר ייעודה מסחרי ובהתאם לשימוש הצפוי להיעשות על ידי התובעת בקרקע שהינו גם כן מסחרי. לחילופין, מבקשים הנתבעים כי סכום הפיצוי ייגזר משווי מקרקעין של 3,500 ש"ח למ"ר כפי שקבע השמאי המומחה מטעם בית המשפט, הגם שערך זה מתייחס לשווי למגורים ולא למסחר, ויתעלם ממקדם החצר האקוויוולנטי שנקבע בחוות הדעת.
לעניין נזקי הנתבעת 6 אשר נגרמו, כנטען, במהלך כניסת התובעת לשטח תוך הריסת המחסן על תכולתו, כך לטענת הנתבעים, צירפה הנתבעת 6 תצהיר עם אומדן לסך נזקיה של כ-9,800 ש"ח עבור ציוד שנרכש לרגל נישואיו של בנה (מקרר, מכונת כביסה ומייבש כביסה) וציוד נוסף שהיה שייך לנתבעת 6 דוגמת סטים של כלי אוכל, בגדים ומצעים. הנתבעת הצליחה לספק קבלה עבור המקרר בלבד בסכום של 4,800 ש"ח. לזיכרונה של הנתבעת 6, מכונת הכביסה עלתה כ-1,200 ש"ח ומייבש הכביסה 900 ש"ח והעריכה את יתר התכולה ב-3,500 ש"ח נוספים. לטענתה, מוצרי החשמל היקרים הוחזקו במחסן ללא שימוש ממועד רכישתם עוד משנת 2014 שכן חתונת בנה נדחתה נוכח מות בעלה משנת 2014 לדצמבר 2017.
דיון
כאמור לעיל, ביום 28.2.18 הצדדים הגיעו להסדר דיוני אשר קיבל תוקף של החלטה. במסגרת ההסכמה מונה השמאי מרזוק כמומחה בית המשפט לצורך הערכת שווי השטחים א'-ד', לפי כללים שמאיים מקובלים בהתייחס לכל אחד מהנתבעים ומבלי שיהיה בכך משום הסכמה על עצם הזכות לפיצוי . בהתאם להסכם סילקו הנתבעים את ידם מן המקרקעין, למעט עמוד, אשר לטענת הנתבעת 10 הוא עמוד תומך לדירתה, אשר נותר בשטח. בכך עמדו הנתבעים בהוראות ההסכמה הדיונית. באשר לטענת התובעת להפרת ההסכמה, ראשית, הטענה יכולה להיות מכוונת לכל היותר כלפי נתבעת 10 ואינה תקפה לגבי יתר הנתבעים. שנית, ככל שהעמוד התומך חיוני להחזקת ביתה של הנתבעת 10, ובשלב זה אינני קובע מסמרות בדבר, הרי התרשמותי היא כי הסכמת הנתבעת 10 לפינוי ללא החרגת עניינו של העמוד התומך נעשתה מתוך טעות, שעליה חלים דיני הטעות. במקרה הנוכחי, התובעת היא זו שהיתה אמונה על התכניות ועל המצב בשטח בחלקה 197 והיא זו שהיתה יכולה לאתר את הטעות מלכתחילה או למנוע את קיומה. עניין העמוד לא הועלה על ידי מי מהצדדים במעמד ההסכמה ולא נכלל במפורש בהסכמה הדיונית ועל כן אין לראות את ההסכמה הדיונית כאילו התייחסה גם להסרת עמוד תומך, ככל שהעמוד אכן תומך בדירת הנתבעת 10.
בהתאם להסכמת הצדדים מונה השמאי המומחה לצורך הערכת שווי השטחים לפי כללים שמאיים מקובלים (ס' 8 להסכמה). הצדדים לא היו כבולים לקבל את הסכומים המפורטים בחוות דעת המומחה, אולם חוות דעת המומחה סיפקה נתון אובייקטיבי לגבי שווי המקרקעין שהוחזקו על ידי כל אחד מן הנתבעים, נתון שיכול לשמש קנה מידה ומשתנה אחד מתוך מכלול משתנים בקביעת גובה הפיצוי, ככל שיוחלט לפסקו לנתבעים.
חוות הדעת של השמאי מטעם בית המשפט העריכה את שווי מ"ר שאינו מובנה, בחלוקה לנתבעים, באופן הבא:
נתבעת 6 – 88,224 ₪;
נתבעת 7 – 46,256 ₪;
נתבעים 8-9 – 30,961 ₪;
נתבעת 10 – 54,376 ₪;
כאמור לעיל, הן התובעת והן הנתבעים חולקים על ממצאי השמאי. כמבואר בהמשך, מצאתי כי אין לבסס את הפיצוי שייפסק לתובעים על ממצאי השמאי וממצאים אלה יכולים לתת מושג כללי לגבי שווי הקרקע, שהוא אחד ממכלול שיקולים בקביעת הפיצוי במקרה הנוכחי.
האם לנתבעים מגיע פיצוי?
בטרם אידרש לפיצוי הראוי בעניין הנוכחי, יש לפנות לפסק דינו של בית משפט המחוזי בפרשת החנויות, אשר דן בעניין משיק, גם אם לא זהה לענייננו, ובנקודות מסוימות אף שונה ממנו באופן מהותי . באותו עניין קבע בית המשפט כי במרחק של עשרות שנים לא ניתן לדקדק בשאלה מי נתן למשיבים באותו הליך רשות לבנות חנויות במקרקעין, ואולם נראה כי המינהל, שהיה בעלי הקרקע, ידע שאנשים שונים מחזיקים בחנויות, אלה אף פנו למינהל בבקשה להסדיר את החזקתם בקרקע ועל כן יש ראה בית המשפט המחוזי במינהל מקרקעי ישראל כמי שהכשיר בדיעבד את הרשות לנתבעים להחזיק חנויות במקרקעין. על בסיס זה קבע בית המשפט המחוזי כי בהעדר חוזה פורמלי, המרב שניתן להניח לטובת המשיבים באותו הליך הוא שהם מחזיקים בקרקע מכח זכות רשות מכללא, שהם או מורישיהם קיבלו שנים רבות קודם לכן. עוד נקבע, כי מכיוון שמדובר במקרקעי ציבור זכאית רשות מקרקעי ישראל וחליפתה, התובעת כאן, להביא את הרשות לסיומה ולדרוש פינוי המקרקעין.
לנתבעים אין זכות פורמלית בשטח. הנתבעים אינם טוענים כי זכות כזו רשומה לטובתם במרשם המקרקעין או כי עשו עסקה כלשהי שמכוחה הם זכאים לטעון לזכות בעלות בקרקע. טענתם העיקרית היא למעמד של בני רשות בקרקע.
בנקודה זו א צעד ב דרך שכבש בית המשפט המחוזי בחיפה בע ניין החנויות הנ"ל. הגם שבתיק הנוכחי לא נשמעו ראיות, קיימת קרבה רבה (גיאוגרפית והיסטורית) בינו ובין התיק המקביל. בשני העניינים דובר במקרקעין סמוכים, שלגביהם נחתם עם התובעת חוזה פיתוח. בשני המקרים דובר בפלישה שנעשתה לפני עשרות רבות של שנים. הנחתו של בית המשפט המחוזי בתיק המקביל כי הרשות המקומית ומינהל מקרקעי ישראל ידעו על הפלישה, יפה גם לעניינם של הנתבעים כאן, גם אם הפלישה נשאה אופי של מגורים או נלווה למגורים ולא אופי מסחרי.
בהעדר ראיות לסתור, מצאתי כי הנחת בית המשפט המחוזי, לפיה המינהל נתן לנתבעים רשות מכללא להחזיק במקרקעין, תקפה גם בענייננו. גם הנחת בית המשפט המחוזי לפיה זכות המפונים לפיצוי תיגזר ממעמדם כבני רשות במקרקעין יפה גם לעניין הנוכחי. לא למותר להביא את הנחיות בית המשפט המחוזי לעניין השיקולים בפסיקת פיצוי למפונים מן הקרקע:
"באשר למהות הפיצוי (פיצוי בכסף או פיצוי בעין) או שוויו של הפיצוי, הרי שאלה הם דברים שיש לבררם באופן נפרד מול כל אדם הטוען לזכות לפיצוי, תוך בחינת הנתונים האישיים הכרוכים בכך, כגון, השטח המוחזק, תקופת ההחזקה, שווי ההשקעות שהמחזיק השקיע בקרקע ועוד."
(פס' 48 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי).
אני נכון לקבל את טענת הנתבעים כי בפועל החזיקו במקרקעין בידיעת הרשות המקומית ומינהל מקרקעי ישראל ובהרשאתם. די בכך שאפנה לתצהירי הנתבעים, אשר כולם שוכנים במקרקעין מזה עשרות שנים, לפיהם במהלך אותם שנים רבות עיריית טירת כרמל סללה מדרכה וחניות בגבול הבניין ותחמה הלכה למעשה את שטח הגינה שהחזיקו הנתבעים בתוך חלקה 197, סללה את השביל המוביל לבניין, הניחה מדרכה, התקינה פנסי רחוב וסימנה מקומות חנייה, בהתאם למצב הדברים בשטח, כלומר קיבלה, הלכה למעשה, את העובדה שהנתבעים החזיקו חלק מחלקה 197 ואף עודדה את הנתבעים לטפח את גינותיהם והעניקה להם הנחות בתשלום המים לצורך זה, עד כינונו של תאגיד מים עצמאי (ר' פס' 8,10,11 לתצהיר גב' אלישע; פס' 6-8 לתצהיר גב' קרא, פס' 9-14 לתצהיר מר בוהדנה, פס' 9 ואילך לתצהיר גב' חמי). לא למותר לציין כי התובעת לא הציגה ראייה כלשהי, מסמך או עדות לפיו מחזיקי זכות הבעלות בחלקה 197, העירייה או המינהל, כל אחד בזמנו, דרש מהנתבעים לסלק ידם מהמקרקעין או פתח בהליך משפטי כלשהו נגד מי מהם ולא סתרה טענה כלשהי מטענות המצהירים הנ"ל .
דווקא על רקע האמור בתצהירים אלה, לפיהם, עיריית טירת כרמל לא התנגדה להחזקת השטחים על ידי הנתבעים ואף עודדה אותם והרשתה להם לעשות בהם שימוש, אינני מקבל את טענת הנתבעים כי רכשו במקרקעין זכות מכח חזקה נוגדת. כך, נכתב בפס' 8 לתצהיר גב' אלישע: "עיריית טירת כרמל לא דרשה מאיתנו מעולם לעשות שום שינוי בשטח הדירה ו/או לסגת מהחלקה..." ובפס' 8 לתצהיר גב' קרא נכתב: "..העירייה בעצמה תחמה את שטח הגינה, עודדה והרשתה לנו להשתמש בגינות...". חזקה כי הדברים מתייחסים לעירייה בכובעה כבעלת הקרקע בעבר.
סיכומו של דבר, לצורך פסיקת הפיצוי אני קובע כי הנתבעים החזיקו במקרקעין כבני רשות מכללא. הלכה כי גם במקום שבו תוכר רשות מכללא במקרקעי ציבור, רשות זו לא תתגבש לכדי רשות בלתי הדירה (ע"א 6757/13 אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (19.8.2015)) אלא במקרים נדירים, שהמקרה הנוכחי אינו נמנה עליהם.
הפסיקה אינה קובעת כי עצם הפסקת הרשות להחזיק במקרקעין מזכה את המחזיק מכח הרשאה בפיצוי כלשהו, קל וחומר כאשר מדובר ברשיון שלא בתמורה, כבענייננו. עמד על כך כבוד השופט ג'ובראן בע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מע"צ (21.3.2007) , פס' 14:
"הלכה היא כי רשיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבו ביטול הרשיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת משיקולי צדק ."
בשאלת גובה הפיצוי קיימים שיקולים לכאן ולכאן. לחובת הנתבעים יש לזקוף את העובדה שאין ראייה שתסתור את ההנחה שראשית החזקת הנתבעים בחלק מחלקה 197 היה בפלישה ושהנתבעים, או מי שהנתבעים באו בנעליהם, עשו אי אז, לפני עשרות שנים, דין לעצמם והרחיבו את שטחי חצרותיהם וגינותיהם על חשבון מקרקעי הציבור. בכך שגידרו את השטחים הוציאו שטחים אלה מרשות הכלל וניכסו אותם לעצמם. גם העובדה שבמשך שנים ארוכות מאד לאחר מכן עשו הנתבעים או מי שהנתבעים באו בנעליהם שימוש במקרקעין שאינם שלהם ללא תשלום כלשהו הוא שיקול בעל משקל בשאלה האם הנתבעים זכאים לפיצוי כלשהו בגין סילוק ידם מן המקרקעין (ר' רע"א 1156/02 ח'יר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 949 (2003). גם העובדה שמדובר בשטחים לא מבוטלים הנעים בין 44 מ"ר (משפחת בוהדנה) ל- 126 מ"ר (משפחת אלישע) מצביעים על כך שאין מדובר בפלישה אגב טעות, או כהתרחבות איטית, אגבית כמעט, שניתן להעלות על הדעת שתתקיים לאורך עשרות שנים אלא בשיוך שטחים גדולים יחסית, הפקעתם למעשה מרשות הרבים אל רשות היחיד ללא זכות וללא תשלום תמורה.
באשר לשיקולים שלזכות הנתבעים, לא מצאתי כי הנתבעים הוכיחו כי השביחו את הקרקע בדרך כלשהי באופן שהעלה את שוויה עבור המינהל או התובעת. אין כל ראייה כי הנתבעים השקיעו בקרקע השקעה כלשהי שהיטיבה עם התובעת או השביחה את ערך הקרקע שקיבלה התובעת למטרות פיתוחה. ככל שהנתבעים השקיעו בקרקע, עשו זאת לטובת עצמם וככל הנראה היו הנהנים היחידים מפירות השקעתם ולכל הפחות הנהנים העיקריים ממנה.
באשר לטענת הנתבעים כי קיבלו עידוד או הסכמה מן הרשות המקומית ואולי אף ממינהל מקרקעי ישראל, אינני מוצא כי בכך בלבד יש כדי להקים להם זכות לפיצוי מגורמים אלה או מן התובעת, בנעליהם. לא כל שכן, אינני מוצא כי הנתבעים הראו כי מגיע להם פיצוי העולה על שווי ההטבה שקיבלו בכך ש משך שנים רבות עשו שימוש בשטח לא מבוטל ללא תשלום.
הנתבעים לא הראו כי התנהלות התובעת או מי שהיא באה בנעליהם יצרה ציפייה לגיטימית לכך שההרשאה בפועל להשתמש בקרקע תהיה בלתי הדירה, כלומר שבעלי הקרקע לא יוכלו לדרוש את השימוש בנכס בחזרה מן הנתבעים. הנתבעים אף לא הראו כי שינו מצבם לרעה בעקבות ההרשאה לישיבתם במקרקעין. גם אם הנתבעים השקיעו בטיפוח הגינות לאורך כל השנים, הרי כאמור, מדובר בהשקעה שאת פירותיה הנאים קטפו הנתבעים בזמן אמת במהלך השנים, את ניחוחה שאפו ומחן פרחיה נהנו משך כל השנים.
הנתבעים הם אנשים נורמטיביים ואינם עונים להגדרה המקובלת של פולשים במקרקעין. בטוחני כי כאשר הם או קודמיהם שמו ידם על חלקים מחלקה 197, עשו זאת כדי לשפר את איכות חייהם ולא מתוך כוונה להפיק רווחים חומריים מן המקרקעין. מן החומר הקיים בתיק ניתן להעריך כי לולא סיפחו הנתבעים את השטחים לגינותיהם וטיפחו אותם, היו המקרקעין עומדים ללא שימוש ציבורי וקרוב לוודאי ללא טיפוח ותחזוקה הולמת.
בחישוב הפיצוי הנתבע, ראוי להתחשב במידה מסוימת בעגמת הנפש שנגרמה לנתבעים כתוצאה מהרס גינותיהם שעליהן עמלו משך שנים רבות ומעקירת הנטוע.
בצד זאת, אני סבור כי הנתבעים ראויים לפיצוי בגין הסכמתם לפנות את המקרקעין באופן מהיר יחסית, הסכמה שחסכה לתובעת משאבים רבים ואפשרה קידום והוצאה לפועל של ההליך התכנוני לתועלת הציבור כולו. נכונות הנתבעים לסלק ידם מן המקרקעין באופן מהיר ראויה לשבח ולהערכה, שבצידם פיצוי שיסודו בחסכון המשמעותי שנגרם לתובעת כתוצאה מהתנהלות הנתבעים.
סיכומו של דבר, הנתבעים, כמי שהחזיקו במקרקעין ברשיון והסכימו לפנות את הקרקע, זכאים לפיצוי. פיצוי זה אינו נגזר משווי הקרקע שבה הם טוענים לזכויות, אלא ממידה מסוימת של תועלת שהועילו לציבור בטיפוח הקרקע, מעגמת נפש שהיתה מנת חלקם כתוצאה מעקירת גינותיהם ובעיקר מן העובדה שבהתנהלותם חסכו לנתבעת ממון רב שהיתה צריכה להשקיע בהמשך ההליכים וחסרון כיס אפשרי כתוצאה מהתמשכות ההליכים המשפטיים.
בקביעת פיצוי זה יש להתחשב גם בערכה הכספי הבלתי מבוטל של ההחזקה במקרקעין משך עשרות שנים ללא תשלום כלשהו. הנתבעים אינם מכחישים כי החזיקו בחלקים מתוך חלקה 197 ללא תמורה משך שנים רבות וראוי כי הנאה ותועלת אלה שהנתבעים הפיקו מן ההחזקה בנכס כל אותן שנים ייגרעו מכל פיצוי שלו הם זכאים בשל סילוק ידם מן הקרקע.
שביל הגישה
כנטען, סילוק ידם של הנתבעים מחלקה 197 שולל מהם את היכולת להשתמש בשביל גישה לבניין, אשר נכבש לפני עשרות שנים ושימש אותם מאז. התובעת לא סתרה טענות עובדתיות אלה. גם אם לא נרשמה זיקת הנאה לטובת הנתבעים בקשר עם שביל זה, עצם השימוש שעשו הנתבעים או מי הם בשביל לאורך שנים כה רבות, מבלי שהפקיעו את ה הנאה ממנו מאחרים, יצרה אצלם במשך עשרות השנים הסתמכות. כנטען על ידי הנתבעים, ולא נסתר על ידי התובעת, השביל נכבש ונסלל על ידי העירייה וברור כי תכלית השביל היתה יצירת אמצעי מעבר עבור דיירי הבניין והסביבה, והבאים בשעריו. באין ראייה להכחיש טענת הנתבעים כי העירייה כבשה את השביל, אין לזקוף לחובתם את אותו "חטא קדמון" של פלישה למקרקעין על ידיהם או על ידי מי שהנתבעים באו בנעליהם.
הנתבעים אינם אנשים צעירים וחלקם מתקרב לגיל שמונים. במהלך עשרות השנים שבהם גרים הנתבעים במקום, הסתמכו על מיקומו של השביל וניהלו את חייהם כאשר השביל הוא חלק מסביבתם הקרובה משך עשרות שנים. סילוק השביל עלול להקשות או להכביד על יכולתם של הנתבעים או מי מהם לבוא ולצאת מן הבניין באופן קל ונוח.
בשים לב למכלול השיקולים דלעיל, אני מוצא כי יש לפצות כל אחד מחמשת הנתבעים בסכום גלובלי של 20,000 ₪ (בסך הכל 100,000 ₪). סכום זה מתייחס לכל רכיבי הפיצוי שנסקרו לעיל.
נזקי גב' אלישע
לטענת הנתבעת 6, התובעת גרמה לה נזקים כאשר הרסה מחסן שהיה מוחזק על ידי הנתבעת בחלקה 197, על תכולתו. לטענת הנתבעת 6 במחסן אוחסנו מכשירי חשמל חדשים שנרכשו לכבוד חתונתו של בן הנתבעת, אשר נדחתה, למרבה הצער, בשל מות בן משפחה.
הנתבעת 6 הגישה תצהיר לפיו אמדה את נזקיה בכ-9,800 ₪. סכימה של הסכומים מביאה לסכום גבוה יותר מזה שציינה הנתבעת 6, ל-10,400 ₪. הנתבעת צירפה לתצהירה קבלה עבור מקרר בסכום של 4,800 ₪ . בהעדר ראיות מספקות לתכולת המחסן ולנזק שנגרם לנתבעת 6, אני אומד את הנזק שנגרם לנתבעת בשל הפגיעה במחסן ב- 8,000 ₪.
העמוד התומך
כאמור בראשית הדברים, טוענת התובעת כי הנתבעים לא השלימו פינוי מקרקעין באשר במקרקעין ניצב עמוד התומך בדירת הנתבעת 10. עניין זה לא היה חלק מכתב התביעה ואין מקום ליתן בו כל צו במסגרת ההליך הנוכחי.
מעבר לכך, חוש הצדק אינו מאפשר מתן הוראה על פינוי עמוד תומך ללא הסדרת חלופה הולמת ובטיחותית. עניין זה לא עמד בפני המומחה וממילא לא הובאה לגביו כל ראייה לכאן או לכאן. יש לקוות כי הצדדים יצליחו להידבר ביניהם על מנת להביא לפינוי העמוד ולהצבת חלופה בטיחותית כדין, מבלי להתדפק שוב על שערי בתי המשפט.
סיכום
לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים את הסכומים המפורטים בסעיף 51 לעיל, ובעניינה של הנתבעת 6 גם פיצוי כמפורט בסעיף 53 לעיל. מאחר שהנתבעים פינו את המקרקעין בשלב מוקדם יחסית של התביעה ומשהמשך התביעה נסב כולו סביב שאלת הפיצוי הראוי, אני מוצא כי יש לחייב את התובעת גם בהוצאות משפט חלקיות לזכות הנתבעים בסכום כולל של 10,000 ₪.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי.
ניתן היום, ח' אלול תשע"ט, 08 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: י.ו. טירת כרמל בע"מ
נתבע: רות אלישע
שופט :
עורכי דין: