ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין צבי אופק נגד יהושע קדוש :

בפני כבוד ה שופטת אוסילה אבו-אסעד

תובעים

  1. צבי אופק
  2. שושנה אופק

נגד

נתבעים

  1. יהושע קדוש
  2. חגית קדוש

נתבעים פורמליים 1. גרבלה מיכאל
2. גרבלה יהודית

החלטה

לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, הידועים ורשומים בלשכת רישום המקרקעין בנצרת כחלקה 14 ב גוש 11181, מאדמות המועצה המקומית רמת ישי (להלן: "המקרקעין" או "החלקה").
רקע להליך, והצדדים לו
המקרקעין הם נכס בשטח כולל של 2,016 מ"ר הרשום בחלקים שונים על שמותיהם של בעלי הדין במשותף . על שם כל אחד מהתובעים - בני הזוג אופק, וכל אחד מהנתבעים – בני הזוג קדוש, רשומים 16/100 מזכויות הבעלות בנכס, בעוד שעל שמותיהם של הנתבעים הפורמליים - בני הזוג גרבלה, רשומים 18/100 מזכויות הבעלות בנכס, כל אחד.

על פי הנטען בכתב התביעה, וכעולה מטענות הנתבעים גם כן, בין בעלי הדין לבין הנתבעים הפורמליים נחתם הסכם חלוקה שנועד להסדיר ולהגדיר את ז כויותיהם של הנתבעים הפורמליים במקרקעין . לא התובעים ולא הנתבעים מבקשים להתנער מהסכם החלוקה הנ"ל ולמעשה במסגרת תביעתם לפירוק השיתוף בנכס ציינו התובעים ב'רחל בתך הקטנה', כי פירוק השיתוף לו הם עותרים הינו בכפוף לאמור בהסכם החלוקה ה נ"ל.

נטען בנוסף, במסגרת כתב התביעה, ש בשנת 1992 נבנו על המקרקעין שני בתי מגורים - אחד בעבור התובעים ושני ב עבור הנתבעים. מאז השלמת בנייתם של בתי המגורים הנ"ל בעלי הדין (כל אחת משתי המשפחות אופק וקדוש), עושים שימוש בלעדי ב בתים שלהם, כאשר מקלט משותף ברוחב 5.2 מ"ר מחבר בין שני הבתים ונועד לשרת את כלל בעלי הזכויות במקרקעין, בעת הצורך.

בכתב הגנתם, הבהירו הנתבעים כי במעמד רכישת הזכויות בחלקה במשותף ע"י הצדדים הוסכם כי זו תחולק ל- 3 מגרשים, מגרש 1 שהוא המגרש הדרומי יימסר לשימושם הבלעדי של הנתבעים הפורמליים ועליו יבנו האחרונים את ביתם (להלן: " מגרש 1"). המגרש האמצעי בחלקה, שמספרו 2, יהיה מגרש משותף לתובעים ולנתבעים ועליו עתידים להיבנות בתי מגוריהם של הנ"ל (להלן: "מגרש 2"). יתרת החלקה (שהיא למעשה מגרש 3), תופקע לצרכי ציבור ולמעשה אין לה רלוונטיות למחלוקת מושא דיוננו (מפה מצבית המתארת את חלוקת הנכס לשלושה מגרשים, כמפורט לעיל, צורפה לתיק וסומנה כמוצג נ/3).

ליבת המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשימוש ו לחזקה שעושים התובעים והנתבעים ברכוש המשותף שבמגרש 2 בחלקה, כאשר התובעים טוענים כי הנתבעים השתלטו על חלק מהמקלט באופן כזה שהם ביצעו במקום בניה של מחסן המיועד לשימושם הבלעדי של הנתבעים , ובנוסף טוענים התובעים כי הנתבעים השתלטו על שתי חניות ש נמצאות ליד המקלט, ושעל פי התוכנית היו מיועדות לשימוש שתי המשפחות. מנגד טוענים הנתבעים כי בין הצדדים קיים הסכם חלוקה בעל -פה שקוים ע"י הצדדים במשך לא פחות מ- 25 שנים, שבמסגרתו הסדירו התובעים והנתבעים את נושא בניית המחסן, על יד המקלט , וכן את נושא השימוש בחניה ע"י הנתבעים . לטענת הנתבעים בתמורה למתן הסכמתם האמורה של התובעים לכך שהנתבעים יעשו שימוש ייחודי באותם חלקים ברכוש המשותף, התובעים קיבלו חלק גדול יותר מהנתבעים בחלק הצפוני של החצר ובנוסף קיבלו הנ"ל שטח שיוחד לחניה בצד המזרחי של חלקה, ושטח נוסף שמשמש את התובעים לצורך גינה בצד הדרומי של חלקה.

לאור מחלוקת זו שניטשה בין הצדדים, נקטו התובעים בהליך דנן שבמסגרתו הם עתרו לפירוק השיתוף במקרקעין, במגרש 2 בלבד באותה חלקה, ואם נדייק נאמר כי במסגרת תביעתם ביקשו התובעים כי פירוק השיתוף יעשה בעין, ולחילופין ביקשו הנ"ל ביצוע הפירוק ע"י רישום הבית כבית משותף.

עוד יצויין, לשם השלמת התמונה, שבמסגרת ההליך נשמעו כבר ראיות הצדדים ובעיקר בשאלה האם קיים הסכם חלוקה שלפיו פעלו הצדדים ושמחייב אותם להמשיך לפעול לפיו, אם לאו, ובשאלה האם ישנו מקום לחלק את הרכוש המשותף בהתאם להסכמות שבאותו הסכם , אם לאו. בסיומו של שלב שמיעת ההוכחות הגישו הצדדים אף את סיכומי טענותיהם והתיק נדחה למתן פסק-הדין.

במסגרת סיכומי טענות הצדדים, ולצורך הוכחת טענתם שלפיה הן המקלט והן החניה נשוא המחלוקת הם חלק מהרכוש המשותף, התובעים הפנו להגדרה של המונח "רכוש משותף" שבסעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), סעיף הנמצא בפרק ו' 1 לחוק המקרקעין ושעניינו 'בתים שאינם רשומים כבתים משותפים'.
בתגובה לטענה זו, טענו הנתבעים בסיכומיהם כי לאור הוראות סעיף 77ב' לחוק המקרקעין המחיל את הוראות סעיף 56 לחוק המקרקעין על פרק ו'1 הנ"ל, הרי שאין אפשרות לבצע פירוק שיתוף ביחס לרכוש המשותף ולכן עתרו הנתבעים לדחיית התביעה.

המסגרת הנורמטיבית

ככל שלפנינו תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, תובא להלן, למען הסדר הטוב, המסגרת הנורמטיבית שמסדירה את האפשרויות לפירוק השיתוף בנכס מקרקעין .

פירוק שיתוף במקרקעין מוסדר בסימן ב' לפרק ה' לחוק המקרקעין, כאשר סעיף 37 לחוק המקרקעין מקנה זכות לכל שותף במקרקעין לדרוש פירוק שיתוף בכל הנכס, ובאין הסכם לפירוק שיתוף יבוצע הפירוק על פי סעיפים 39-43 לחוק המקרקעין.

לעניין דרכי הפירוק, קובע סעיף 39(א) לחוק המקרקעין כי : "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". ואילו סעיף 40(א) לחוק המקרקעין קובע כי: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

ואילו סעיף 42 (א) לחוק המקרקעין, הרלוונטי אף הוא לענייננו, קובע כי: "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם" .

דיון ומסקנה

בנסיבות המקרה דנא, עולה לכאורה מטענות הצדדים וראיותי הם כי עיקר המקרקעין המשותפים נשוא המחלוקת (ובפרט מגרש 2 הנ"ל), הוא בית הכשיר לכאורה להירשם כבית משותף כמשמעותו בסעיף 142 (א) לחוק המקרקעין.

על כן, בשלב זה, ובטרם הכרעה בשאלת גדר האפשרות לביצוע חלוקה של הרכוש המשותף, ואם החלוקה אפשרית - אופן ביצועה של זו, שאלה שתצריך בחינת טענות הצדדים בעניין ההסכמות שהיו ביניהם, טיבן, מהותן ותוקפן, ומאחר ובשלב זה של ההליך טרם מונה מודד מטעם בית המשפט ולא הוצגו ע"י הצדדים תשריטים הכוללים הצעות חלוקה קונקרטיות, ובשים לב למהות הנכס ונת וניו, אין לשלול את האפשרות לכך שפירוק השיתוף בנכס אמור להיעשות על ידי רישום הנכס כבית משותף , בין אם מדובר בנכס כולו על שני המגרשים שבו ובין אם מדובר במגרש 2 בלבד .

על מנת לבחון אפשרות זו וגדר התאמתה לנכס, בשים לב לנתוניו, וכמתחייב מהוראות הדין, יש לקבל את חוות דעתו של המפקח על בתים משותפים בשאלה האם הבתים (של שתי המשפחות אופק וקדוש ואולי אף של משפחת גרלבה), ראויים להירשם כבית משותף, אם לאו.

רק לאחר קבלת חוות הדעת האמור, התמונה בנוגע הנכס עשויה להתבהר ורק אז ניתן יהיה להחליט בשאלה - מה היא הדרך הראויה לפירוק השיתוף בנכס .

בבואו של יום, ניתן גם להחליט בשאלה האם בנסיבות העניין, בהעדר הסכמה על תקנון בית משותף המחלק את הרכוש המשותף בין שתי המשפחות, מוסמך בית המשפט להורות על חלוקת הרכוש במשותף בין שתי המשפחות , אם לאו.

על כן, אני מורה לצדדים לפנות במשותף למפקח על הבתים המשותפים בנצרת ולהמציא לעיונ ו עותק מהחלטתי זו, ובנוסף לה העתק מכתבי טענותיהם וכל נתון אחר ביחס לנכס לרבות כל התכניות, התשריטים ומפות המדידה לגביו. זאת יעשו הצדדים בתוך 10 ימים.

ככל שלשם מתן חוות דעתו יזדקק המפקח לחומר נוסף, הוא יהיה רשאי לפנות לב"כ הצדדים בבקשה להמצאת החומר האמור ובמקרה שכזה יהיה על הצדדים להמציא למפקח את מלוא החומר האמור בתוך 7 ימים ממועד קבלת הדרישה.

המפקח על בתים משותפים מתבקש לחוות דעתו בשאלה האם הנכס מתאים להירשם כבית משותף. במסגרת חוות דעתו, יחווה המפקח את דעתו בשאלה האם רישום הנכס כבית משותף יכול ויעשה לגבי מגרש 2 בלבד או שמא מחייב הוא כי הרישום יעשה לנכס כולו.

חוות דעתו של המפקח תוגש בהקדם ובמידת הניתן בתוך 45 יום ממועד השלמת המצאת המסמכים על ידי ב"כ הצדדים לידיו.

התיק יובא לעיוני תוך 60 ימים מהיום, לצורך מעקב.

המזכירות תמציא עותק של החלטה זו לידי הצדדים, באמצעות באי כוחם.

ניתנה היום, כ"ד אלול תשע"ט, 24 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: צבי אופק
נתבע: יהושע קדוש
שופט :
עורכי דין: