ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אדני יגאל בע"מ נגד גאליה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ :

לפני כבוד השופטת אילה גזית

התובעת:

אדני יגאל בע"מ

נגד

הנתבעת:

גאליה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ

פסק דין

מבוא

חברת אדני יגאל בע"מ (להלן: "התובעת"), הגישה בקשה בדרך של המרצת פתיחה למתן פסק-דין הצהרתי, לפיו זכאית היא לממש את זכותה במבנה במושב גאליה (להלן: "הנתבעת"), לצורך הפעלת מסעדה, על-פי הסכם הפשרה שניתן לו תוקף של פסק-דין מיום 26.5.14 על-ידי כבוד השופטת כרמלה האפט, בבית המשפט השלום בתל-אביב (תא"ח 4630-03-14).

התובעת טוענת, כי הנתבעת לא תיקנה באופן ראוי את הליקויים במבנה, והתגלה ליקוי מהותי שלא הובא לידיעת התובעת.

הנתבעת טוענת, כי היא מילאה אחר הוראות הסכם הפשרה וקיימה אותן כלשונן ובמלואן, ומי שלא קיים את הוראות הסכם הפשרה היא התובעת בעצמה.

בהחלטת פרוטוקול מיום 15.2.16 נקבע, כי בשל מורכבות ההליך, יש מקום להעביר את הבקשה לתביעה בפסים רגילים.

טענות הצדדים

מר יגאל סעדה, בעל המניות ומורשה החתימה של התובעת טוען, כי בין התובעת לנתבעת נחתם הסכם שכירות של מבנה לצורך הפעלת שרותי הסעדה, על-פי התב"ע שבתוקף. לטענתו, התובעת לא יכלה להפעיל את המושכר, שכן במבנה התגלו ליקויי בניה משמעותיים אשר מנעו ממנה כל יכולת לממש את זכותה במבנה על-פי ההסכם.
מחלוקת זו, הגיעה לפתחו של בית-המשפט השלום בתל-אביב בתיק תא"ח 4630-03-14, וביום 26.5.14, הגיעו הצדדים להסכם פשרה, לפיו עד ליום 14.7.14 תתקן הנתבעת את הליקויים ולאחר שהתיקונים יאושרו על-ידי המומחה, תשלים התובעת את כל הדרוש על-פי הסכם השכירות: עריכת ביטוח למבנה, הוצאת רישיון עסק והודעה על מהות העסק.

בית-המשפט נתן להסכם הפשרה תוקף של פסק-דין, תוך קביעת לוחות זמנים לצדדים. בית-המשפט הדגיש, כי הם יבוצעו רק לאחר השלמת התיקונים ובדיקתם על-ידי המומחה מטעם הנתבעת. עוד קבע בית-המשפט, כי במידה והתובעת לא תעמוד בהתחייבויותיה יוצא כנגדה צו פינוי.

מר סעדה טוען, כי למרות שהתובעת פעלה על-פי פסק-דין, התברר לה, כי הנתבעת אינה פועלת בהגינות ומנסה בכל דרך לסכל את הסכם הפשרה, ולהביא לפינויה בדרכים לא ראויות ובחוסר תום לב.

לטענתו, ביום 23.7.14 הודיעה הנתבעת, כי המבנה תוקן והושלם, עבר ביקורת של מומחה ודרשה, כי התובעת תשלים תוך 14 יום את הוצאת רישיון העסק. מר סעדה מבהיר, כי לא השתתף בסיור המתוכנן עם המומחה במבנה, מכיוון שמועד הסיור שונה ללא תאום עמו, ונקבע מהיום למחר.

עוד טוען מר סעדה, כי התברר שהדיווח מיום 23.7.14 היה שיקרי, וכי המומחה לא אישר את כל התיקונים כפי שנדרשו. ביום 13.8.14 הודיעה הנתבעת לתובעת, כי היא הפרה את פסק-הדין ודרשה את פינויה של התובעת מהמבנה, והתובעת הודיעה לה, כי האישור של המומחה המהווה תנאי לכל התהליך, לא הומצא כנדרש.

רק ביום 14.8.14 לאחר חריגה של 30 יום מלוח הזמנים המקורי שהוגדר על-ידי בית-המשפט לתיקון הליקויים, הוגש אישור רשמי של המומחה המעיד, כי המבנה מוכן ושמיש, זאת לאחר כשלושה שבועות מההודעה הראשונית המטעה שנמסרה ביום 23.7.14.

מר סעדה טוען, כי הנתבעת חרגה מלוחות הזמנים שהוגדרו לביצוע תיקון הליקויים, וביום 22.7.14 קיבלה מהמומחה הודעה, כי עליה לסיים את הנדרש תיקון. נוסף לכך, הנתבעת חרגה מלוח הזמנים שהוגדר בפסק-הדין, המכתיב 7 ימים לגמר ביקורת המהנדס, דהיינו, גמר ביצוע תיקון הליקויים ואישור המומחה ביום 21.7.14. בפועל, אישור המהנדס הועבר לתובעת רק ביום 14.8.14 - חריגה של 24 יום מלוח הזמנים פסק-הדין.
עוד טוען מר סעדה, כי למרות הדיווח לביצוע התיקונים, מי הגשמים המשיכו לחדור למבנה כאשר סוגיה זו הייתה ליבת המחלוקת בגינה הגיעו הצדדים לבית-המשפט. יחד עם זאת, ולמרות התנהלות הנתבעת, אשר פעלה בניגוד לפסק-הדין תוך התנהלות רשלנית ומטעה, הפקידה התובעת בידי הנתבעת פוליסת ביטוח למבנה, ובמקביל החלה בהליך הוצאת רישיון עסק התואם את התב"ע וההסכם.

אלא, שלהפתעת התובעת, התברר, כי לבניין לא ניתנו אישורים סטטוטוריים הנדרשים למימוש התב"ע וההסכם, ולא הוגשה תוכנית סניטרית כמתחייב לצורך קבלת היתר הבניה. הנתבעת לא הציגה עד היום טופס 4 המעיד על סיום כל ההליכים הסטטוטוריים המאפשרים הפעלת המושכר בהתאם לתב"ע שבתוקף, ומנגד הציגה טופס 4 חלקי, למתן חיבורי תשתיות ראש שטח בלבד, אשר הינו אישור מקדים לקבלת תעודת גמר המאפשרת הפעלת המושכר על-פי התב"ע.

מר סעדה טוען, כי התובעת פעלה להמשיך ולקדם את פתיחת המסעדה, וניגשה לשלם במזכירות המושב את התשלום הנוסף בסך של 90,000 ₪, עליו התחייבה. אולם, הנתבעת סירבה לקבל את הכספים בטענה, כי התובעת חרגה ביום.

בנסיבות אלו, הוגשה בקשה לאכיפת ההסכם הפשרה, וכבוד השופטת האפט אשר נתנה את פסק-הדין, קבעה כי על התובעת לפתוח בהליך חדש. מר סעדה טוען, כי במהלך הדיון המשפטי ביום 3.2.15 הסכימה התובעת להצעת בית-המשפט להליך של גישור, אלא שהתברר, כי המבנה הושכר לצד שלישי, ללא כל מתן הודעה על כך לבית-המשפט.
מר סעדה מבקש לחייב את הנתבעת לפעול על-פי פסק-הדין אליו הגיע הצדדים בהסכם הפשרה, ולאפשר לתובעת לממש את זכותה במבנה על-פי הסכם השכירות שבגינו שילמה התובעת עד כה סך של 550,000 ₪, ולא זכתה להפעיל את המושכר ולו יום אחד.

מר משה מאיר, יו"ר וועד אגודת מושב גאליה טוען, כי ביום 26.5.2014 ניתן תוקף של פסק- דין להסדר פשרה, בתביעת פינוי שהגישה הנתבעת נגד התובעת במסגרת תא"ח 4630-03-14. התביעה הוגשה לאחר שהפרה התובעת את הסכם השכירות בין הצדדים.

מר מאיר טוען, כי הנתבעת מילאה אחר הוראות פסק-הדין, קיימה אותן כלשונן ובמלואן, ומי שהפר את הוראות פסק-הדין, לא פעם ולא פעמיים, הינו מר סעדה.

בשלב הראשון, נקבע בפסק-הדין, כי התובעת תעמיד ערבות בנקאית. הערבות, הופקדה. בשלב השני, נקבע, כי הנתבעת תשלים את התיקונים שעלו מחוות דעתו של המהנדס צבי שפי עד ליום 14.7.2014. הנתבעת פעלה כנדרש, ונכון ליום 14.7.2014, כל התיקונים בוצעו.

ביום 15.7.2014 הודיעה הנתבעת למהנדס שפי, על ביצוע התיקונים, והזמינה אותו, לאשרם, כפי שנקבע בהסדר הפשרה. הסיור במבנה תואם ליום 22.7.2014. ביום 17.7.2014, פנתה הנתבעת לב"כ התובעת, וזימנה את מר סעדה להיות נוכח בסיור. ביום 21.7.2014, פנתה הנתבעת שוב, בכתב ובעל-פה, עם שינוי קל לגבי המועד, לבקשת השמאי.

ביום 23.7.2014, שלחה הנתבעת לתובעת הודעה, כי הסיור התקיים, בהיעדרו של מר סעדה. בהמשך אותו יום, התקבל מכתבו של המהנדס שפי מיום 22.7.2014, שבו אישר, כי התיקונים הושלמו (להלן: "אישור המהנדס"), וכן קבע, כי "עבודת התיקונים בוצעה כנדרש".

מר מאיר טוען, כי באישור המהנדס, הוזכרו שתי עבודות פעוטות שטרם הושלמו: (א) "יש לשפר תפעול סגירת הדלת לממ"ד כך שפעולת הסגירה תהה קלה יותר" ו-(ב) - "נדרש להוריד הבליטות על פני כנף דלת הממ"ד מעל ידית הפתיחה מבחוץ". אולם, הן לא עלו לכדי "ליקויים", והסעיפים מתוך חוות הדעת, כלל אינם מתייחסים אליהן כאל ליקויים. ביום 24.7.2014, הועבר לבא-כוחה של התובעת אישור המהנדס, כפי שהוסכם בפסק-הדין, ובסמוך לאחר ביקור המהנדס, הורתה הנתבעת על ביצוע שתי העבודות שנותרו.

מר מאיר טוען, כי ממועד קבלת אישור המהנדס, סברה הנתבעת, כי נכנס לתוקפו השלב השלישי שנקבע בפסק-הדין, ועל-פיו עמדו לרשות התובעת 14 ימים להמצאת "כל הדרוש על פי הסכם השכירות". מדובר בשלושה מסמכים: אישור על עריכת ביטוח, אישור הגשת בקשה לרישיון עסק, והודעה על מהות העסק שבכוונתו להפעיל בחלוף 14 ימים. התובעת לא עמדה בתנאים אלו ואף לא בחלוף 7 הימים הנוספים שאפשר בית-המשפט לתובעת, לצורך תיקון ההפרה.

נוכח הפרת פסק–הדין, טוען מר מאיר כי ביום 13.8.2014, פנה ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת בדרישה לפינוי המבנה, אלא שרק אז, העלה ב"כ התובעת לראשונה את הטענה, לפיה במבנה נותרו, נכון לאותה עת, שתי העבודות הזניחות שטרם הושלמו, ומשכך התיקונים, לגישתו, "טרם בוצעו". עוד התחייב ב"כ התובעת, במפורש ובכתב, בפני ב"כ הנתבעת כי "יושלמו לכם כל המסמכים בשבוע הבא בכפוף להודעת אישור כי התיקונים תוקנו".
לטענתו, ביום 13.8.2014 הועבר לתובעת אישור נוסף של המהנדס, שניתן כבר ביום 6.8.2014, המאשר באופן חד משמעי, כי: "לאחר שתוקנו גם שני הליקויים האחרונים, הריני לאשר שהסתיים ביצוע תיקון כל הליקויים במקום" (להלן: "האישור הסופי"). לפי פסק-הדין, היה על מר סעדה להמציא המסמכים לנתבעת עד ליום 27.8.2014 תוך שעמדו 7 ימים לתיקון ההפרה, היינו - עד 3.9.2014. אולם, מר סעדה לא עמד בהתחייבויותיו.

עד ליום 27.8.2014 המועד בו היה על התובעת להמציא המסמכים, בהתאם לפסק הדין, לא המציאה התובעת לנתבעת, ולו מסמך אחד, ואף לא בחלוף 7 הימים הנוספים לתיקון ההפרה.

ביום 4.9.2014 לאחר היום האחרון שניתן לתובעת לתיקון ההפרה, נמסרה לנתבעת פוליסת ביטוח והיא בלבד, אשר הינה חלקית ואינה תואמת את דרישת הסכם השכירות. כמו-כן, הוגש רק מסמך אחד מתוך השלושה. מר מאיר הדגיש, כי התובעת לא פנתה לנתבעת או לבא-כוחה בכל בקשה להארכת המועד, לא העלתה שום טענה הנוגעת לסיכול או מניעת יכולתה למלא אחרי תנאי פסק-הדין, או כל טענה אחרת.

ביום 7.9.2014, פנתה הנתבעת לתובעת בהודעה על הפרת פסק-הדין, לאור אי המצאת המסמכים הנדרשים. למחרת, ביום 8.9.2014, השיבה ב"כ התובעת בדוא"ל, כי ההפרות נבעו בשל אירועים ביטחוניים שהתחוללו במדינה, ועל מחדלים, לכאורה, של האדריכלית שתכננה את המבנה.

ביום 11.9.2014, שלחה הנתבעת לתובעת הודעה נוספת על הפרת פסק-הדין, ודרישה לפינוי. יובהר, כי להסדר הפשרה, נקבע גם תנאי רביעי, והוא תשלום דמי השכירות עבור השנה הראשונה, על סך של 90,000 ש"ח, עד ליום 14.9.2014. מועד זה, הינו מועד קבוע וסופי שנקבע בפסק-הדין ללא כל התניה, היות ויום זה נקבע כמועד בו נכנס ההסכם לתוקפו.

אלא, שנכון ליום 14.9.2014, לא שולמו דמי השכירות, ובכך הפרה התובעת את פסק-הדין, בפעם השנייה, בין אם התיר פסק-הדין לתובעת לתקן ההפרה בתוך 7 ימים, היינו - עד ליום 21.9.2014 ובין אם לא, גם זאת לא נעשה, ועד לתום יום 21.9.2014, דמי השכירות לא שולמו. בבוקר יום 22.9.14 נשלח לב"כ התובעת מכתב, ובו הודיעה הנתבעת לתובעת על חלוף המועד, ועל ההפרה הנוספת של הסכם השכירות.

מר מאיר טוען, כי שעות ספורות לאחר קבלת המכתב לידיו, בצהרי יום 22.9.2014, נציג התובעת התייצב במשרדי הנתבעת לבצע התשלום. היות ונכון לאותה עת, כבר חרגה התובעת מן המועד שנקבע, סירב מזכיר המושב לקבל את התשלום.

ביום 2.11.2014, ולאחר שהבהירה הנתבעת לתובעת ולמר סעדה, כי פסק-הדין הופר, וכי אין להם עוד זכויות במבנה, נכנס מר סעדה אל תוך המבנה, ללא רשות, ותוך הסגת גבול, כאשר לעיניו 'נגלתה', לכאורה, שלולית פעוטה שנקוותה על רצפת המבנה. לטענתו של מר מאיר, מדובר בליקוי סביר במבנה חדש שטרם נעשה בו שימוש.

מר מאיר מוסיף, כי ביום 30.4.15 נחתם הסכם שכירות עם חברת מ.ש.י מנופים בע"מ, ביחס למבנה הנדון של הנתבעת.

מר משה מולר, בעל מניות בחברת מ.ש.י מנופים בע"מ, טוען כי במהלך כל אותה התקופה בה שכרה החברה את המבנה, לא נתקל בפגם או ליקוי מבני, אשר מנע עשיית שימוש סביר וראוי במבנה, בהתאם לייעודו.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, בעדויות הצדדים ובסיכומים עולה, כי דין התביעה להידחות.

המחלוקת העיקרית בתיק דנן, היא בשאלה, מי מהצדדים לא קיים את ההוראות והתנאים שנקבעו בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין. האם מדובר בנתבעת, אשר לא תיקנה את כל הליקויים במבנה בהתאם ללוח הזמנים שהוצב לה, באופן שמנע מהתובעת לממש את זכותה של התובעת במבנה, כטענת התובעת, או שמא, מדובר בתובעת, אשר לא מסרה לנתבעת את כל הדרוש על-פי הסכם השכירות הכולל: אישור עריכת ביטוח למבנה, אישור בקשה לרישיון עסק, הודעה על מהות העסק ותשלום דמי שכירות עבור שנת שכירות הראשונה, כטענת הנתבעת.

על-מנת להכריע בשאלה זו, יובא פסק-דינה של כבוד השופטת כרמלה האפט מיום 26.5.14, כלשונו:

"בהמלצת בית המשפט, הגענו להסדר פשרה לפיו לסילוק סופי ומלא של תובענה זו וטענות הצדדים, תבצע התובעת תיקון לליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעמה ואשר צורף לכתב ההגנה, אותם ליקויים שטרם תוקנו וזאת בתוך 30 יום ממועד בו תפקיד הנתבעת ערבות בנקאית או שיק בנקאי בסך 70,000 ש"ח, על פי הסכם השכירות.
הערבות הבנקאית או השיק הבנקאי יופקדו בתוך 14 יום מהיום אצל התובעת (מזכירות המושב). עד ליום 14.07.2014 תבצע התובעת את תיקון הליקויים ולאחר שהתיקונים יאושרו לשביעות רצון המומחה מטעם התובעת, תשלים הנתבעת את כל הדרוש על פי הסכם השכירות ובכלל זה: עריכת ביטוחים, הגשת תכניות לרישיון עסק, הגשת בקשה למושב בדבר מהות העסק שיופעל במקום וזאת תוך הסתמכות על הסיכומים הקודמים, וכן תשלום 50% מדמי השכירות לשנת השכירות הבאה שתחל ביום 14.09.2014. בין התאריכים 14.07.14 ל- 14.09.2014 תהיה תקופת התאמות לנתבעת בהתאם להסכם ובתקופה זו לא ישולם שכר דירה.
במידה והנתבעת לא תבצע את האמור לעיל, יינתן צו פינוי כבר היום של הנתבעת מן המושכר, תוך קביעת מועדים לתיקון ההפרה.
...
פסק-דין
אני נותנת להסדר אליו הגיעו הצדדים תוקף של פסק דין.
במקביל ניתן בזאת צו לפיו יהא על הנתבעת לפנות את המושכר נשוא התובענה - מבנה בן כ- 265 מ"ר לרבות חצר פתוחה בשטח של 380 מ"ר, המכונה מבנה "היפר –גן", במרכז מסחרי של מושב גאליה (להלן: "המושכר") - וזאת בתוך 7 יום מהמועד האחרון שיקבע להלן.

המועד האמור (מועד הפינוי) ייקבע כנגזרת להסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של פסק דין כדלקמן: לתובעת ניתנו 30 יום לתיקון הליקויים עד ולא יאוחר מיום 14.07.2014. על המומחה מטעם התובעת לאשר ביצוע התיקונים לשביעות רצון. המומחה מטעם התובעת יאשר את ביצוע התיקונים לשביעות רצון בתוך 7 יום מהמועד בו תודיע לו התובעת כי סיימה את ביצוע התיקונים, ובמועד סיור המומחה בנכס יתלוו אליו הצדדים.

לאחר אישורו של המומחה וממועד זה, על הנתבעת להפקיד את כל הדרוש על פי הסכם השכירות בתוך 14 יום, למעט דמי השכירות שישולמו ביום 14.09.2014. ניתנת לו האפשרות לתקן הפרה בתוך 7 ימי עבודה נוספים.
לאחר האמור והיה והנתבעת לא תעמוד בחובותיה, יהא עליה לפנות את המושכר בתוך 7 ימים מהמועד האחרון לתיקון ההפרה.

דמי השכירות החל מיום 15.69.2614 ועד 14.09.2015, כל שנה מראש, כאשר בשנה הראשונה ישולמו 90,000 ש"ח ובשנים הבאות ישולמו דמי השכירות בהתאם להסכם בכל 14.09.
...
צו פינוי ייכנס לתוקפו גם במידה והנתבעת לא תפקיד את הערבות הבנקאית/שיק בנקאי אצל התובעת בתוך 14 יום מהיום, ולא תתקן את ההפרה בתוך 3 ימים לאחר מכן. במקרה זה, פסק הדין גם יהווה פסק דין של פינוי ללא צורך בהתראה נוספת מאת ההוצל''פ.
יובהר כי על פי סעיף אחרון זה צו הפינוי ייכנס לתוקפו 7 ימים לאחר ההפרה ולאחר חלוף המועד להפרה, היינו בתוך 20 יום מהיום."

מן האמור לעיל עולה, כי בפסק-דינה של כבוד השופטת האפט, נקבעו תנאים שהוטלו הן על התובעת והן על הנתבעת על-פי לוח זמנים, ויש מקום לבחון אותם אחד לאחד.

תיקון הליקויים במבנה בהתאם ללוח הזמנים
על-פי פסק-דין היה על הנתבעת להשלים את התיקונים שעלו מחוות דעתו של המהנדס צבי שפי (מחודש ינואר 2013), עד ליום 14.7.14. לאחר מכן, היה על הנתבעת להזמין את המהנדס שיאשר את ביצוע התיקונים, וזאת תוך 7 ימים, וכן נקבע, כי במועד הסיור במבנה, יתלוו אל המהנדס הצדדים.

הנתבעת טוענת, כי מיד לאחר הסדר הפשרה, פנתה לביצוע התיקונים שפורטו בחוות הדעת, באמצעות אנשי מקצוע, וביום 15.7.2014, פנתה למהנדס צבי שפי, והזמינה אותו לאשר את ביצוע העבודות. ביום 17.7.2014, פנתה הנתבעת לב״כ השוכרת, והודיעה לו מבעוד מועד על קיום הסיור ביום 22.7.2014, על-מנת שיוכל מר סעדה להיות נוכח, כפי שהורה בית המשפט (ראו: נספחים ב'-ג' לתצהירו של מר משה מאיר).

עוד עלה, כי ביום 22.7.14 התקיים הסיור, בהעדרו של מר סעדה. בתום הסיום, אישר המהנדס, בכתב, כי ״עבודת התיקונים בוצעה כנדרש״ (ראו: נספח ה' לתצהירו של משה מאיר).

מר סעדה טען בסעיף 9 לתצהירו, כי לא השתתף בסיור המתוכנן עם המומחה במבנה, הואיל ומועד הסיור המתוכנן שונה ללא תיאום עמו, "מהיום למחר". אלא, שטענה זו שהועלתה בעלמא ללא כל תמיכה בראיות. מעיון במכתבי הנתבעת אל בא-כוחו של התובעת עולה, כי מועד הסיור לא נדחה למועד אחר, אלא שונתה שעת הסיור. אף אם נניח, לפי שיטתו של מר סעדה, כי אכן הודעת עדכון נשלחה אליו "מהיום למחר", באופן שמנע ממנו מלהצטרף לסיור, הרי שהייתה לו אפשרות לבקש לדחות את שעת הסיור לשעה אחרת או לבקש לדחות את מועד הסיור למועד אחר. לפיכך, ובהעדר ראיה מטעם התובעת בעניין זה, גרסת התובעת לא הוכחה, ויש לראות בהעדרו של מר סעדה, כי שוויתר במודע על נוכחותו בסיור.

מעיון במכתבו של המהנדס מיום 22.7.14 עולה, כי נותרו שתי עבודות שטרם הושלמו: סעיף 3.2 לחוות דעת - "יש לשפר תפעול סגירת הדלת לממ״ד כך שפעולת הסגירה תהה קלה יותר״, וסעיף 3.3 לחוות הדעת- "נדרש להוריד הבליטות על פני כנף דלת הממ״ד מעל ידית הפתיחה מבחוץ״.

סעיף 3 לחוות דעתו של המהנדס שפי, מתייחס לליקויים לממ״ד במבנה. סעיף 3.2, קובע כי: "יש לצבוע את מכסי פתחי האוורור״. סעיף 3.3 קובע, כי: "נעילת דלת הכניסה אינה פועלת כולל נעילה לאטום נגד גזים. יש לתקן בהתאם." לטענת הנתבעת, שני ה״פגמים" הללו אינם עולים לכדי "ליקויים" בחוות הדעת, ואין לראות בהם "ליקויים" שלא תוקנו.

יתרה מכך, הנתבעת אף פעלה לשיפור הליקויים הללו, וביום 6.8.2014, הוזמן המהנדס לאשר השלמת התיקון סופית, והמהנדס קבע, כי: "לאחר שתוקנו גם שני הליקויים האחרונים, הריני לאשר שהסתיים ביצוע תיקון כל הליקויים במקום.״ (ראו: נספח ט' לתצהירו של מר משה מאיר).

התובעת טוענת, כי בניגוד לטענת הנתבעת, מדובר בליקויים שהם חלק בלתי נפרד מחוות דעתו של המומחה, והנתבעת לא עמדה בלוח הזמנים שנקבע בפסק-הדין. לטענתה, רק ביום 14.8.14 הנתבעת הודיעה לתובעת, כי כל הליקויים במבנה תוקנו, היינו, חריגה של 30 ימים מהמועד שנקבע בפסק-הדין (14.7.14) (ראו: נספח ח' לתצהירו של מר משה מאיר).

מכאן, עולה השאלה, האם אישורו של המומחה מיום 22.7.19 בדבר ביצוע תיקון הליקויים במבנה עומד בתנאי שנקבע בפסק-הדין: "לתיקון הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה", והאם הנתבעת עמדה בלוח הזמנים שנקבע בפסק-הדין.

בנסיבות התיק דנן, יש מקום לראות במכתבו של המומחה מיום 22.7.14 כאישור לכך שבוצעו התיקונים כנדרש בחוות דעתו. שני הליקויים הנוספים אליהם מפנה המהנדס - שיפור תפעול סגירת דלת ממ"ד, והורדת הבליטות על פני כנף דלת הממ"ד הם אמנם פגמים, אך בהחלט זניחים, ובוודאי שאינם מונעים מהתובעת את השימוש במבנה.

לא זו אף זו, למרות שאישור המהנדס הועבר לב"כ של התובעת ביום 24.7.14 (ראו: נספח ו' לתצהירו של מר משה מאיר), הרי שעל-פי הראיות עד ליום 13.8.14 התובעת כלל לא העלתה טענה או הסתייגות ביחס לאישור המהנדס. רק ביום 13.8.14, ולאחר שפנה אל התובעת ב״כ הנתבעת בשל הפרתה של הסדר הפשרה, ולאחר שחלף המועד האחרון בו היה על התובעת להמציא מסמכים מטעמה לנתבעת - הועלתה לראשונה הטענה, כי נותרו שני הליקויים אשר טרם הושלמו.

מן האמור לעיל עולה, כי התובעת לא העלתה טענותיה בדבר שני הליקויים הנוספים ביוזמתה, אלא רק בדיעבד. ניסיונה לאחוז בפגמים אלה כאילו מונעים ממנה להשתמש במבנה, וזאת ולאחר מספר שבועות מהמועד בו נודע לה, כי תוקנו הליקויים לאחר הביקורת של המהנדס (ראו סעיף 9 לתצהירו של מר סעדה), הינה התנהלות חסרת תום לב אשר אינה עולה בקנה אחד עם תנאיו של פסק-הדין.

יתרה מכך, ולמרות טענת התובעת בעניין שני הפגמים, ביקשה התובעת לקיים את המתווה שנקבע בפסק-הדין, ולהשלים את העברת המסמכים אל הנתבעת, על-כן, אף מסיבה זו מושתקת התובעת מלטעון, כי הנתבעת לא עמדה בתנאי ההסכם. ( ראו: מכתבו של ב"כ התובעת מיום 13.8.12 ותוך 7 ימים תשלים התובעת את כל המסמכים - נספח ח' לתצהירו של מר מאיר).

למעלה מן הצורך ייאמר, כי אף אם גרסת התובעת הייתה מתקבלת, כי מכתבו של המהנדס מיום 6.8.14 הוא האישור לתיקון כל הליקויים במבנה על-פי חוות דעתו של המהנדס, בו הוא מציין, כי הושלמו שני הליקויים הנוספים, לא הייתה יכולה להועיל לה.

על-פי פסק-דין, על התובעת להפקיד את כל הדרוש על-פי הסכם השכירות בתוך 14 ימים לאחר אישור המומחה, היינו, עד ליום 21.8.2014, ובהוספת 7 ימי עבודה לתיקון ההפרה, הרי שהיום האחרון להגשת המסמכים לידי הנתבעת הוא 1.9.2014. אלא, שהתובעת אף לא עמדה במועד זה, וכפי שיובהר בהמשך, חלק מהמסמכים נמסרו לנתבעת רק ביום 4.9.2014.

אשר על-כן, ולאור האמור לעיל, התובעת לא עמדה בנטל להוכיח, כי הנתבעת לא תיקנה את הליקויים הנדרשים בהתאם לחוות דעתו של המומחה, וכי לא עמדה בלוח הזמנים שנקבע לה, ומכאן שהנתבעת עמדה בתנאי פסק-דין שהוצבו לה.

בעניין זה, הועלתה טענה נוספת במסגרת תצהירו של מר יגאל סעדה, כי התברר לתובעת שלמרות התיקונים שבוצעו, מי הגשם חדרו למבנה באופן שהמבנה לא היה כשיר להפעלה (ראו: נספח ו' לתצהירו של מר יגאל סעדה). טענה זו, אמנם נזנחה במסגרת סיכומי התובעת, אולם למעלה מן הצורך ייאמר, כי לא רק שמכתבה של התובעת אל הנתבעת בעניין זה הינו מיום 2.11.14, אלא שאף טענה זו לא הוכחה על-ידה, שכן לצורך הוכחת ליקוי במבנה היה על התובעת לצרף חוות דעת מומחה מטעמה - מה שלא נעשה בענייננו. לפיכך, אף דין טענה זו להידחות.

משנקבע לעיל, כי התובעת עמדה בתנאים שהוצבו לה בפסק-הדין, יש מקום לבחון האם התובעת מסרה לנתבעת בהתאם ללוח הזמנים שנקבע לה, את "כל הדרוש על פי הסכם השכירות", היינו, אישור על עריכת ביטוח, אישור הגשת בקשה לרישיון עסק והודעה על מהות העסק שבכוונת השוכרת להפעיל.

תנאי נוסף שנקבע בפסק-הדין, הוא כי התובעת תישא בתשלום דמי השכירות עבור שנת השכירות הראשונה, על סך 90,000 ₪, עד ליום 14.9.2014, ואם דמי השכירות לא ישולמו על-ידה, תינתן לה ארכה בת 7 ימים, לתיקון ההפרה.

עריכת ביטוח למבנה
על-פי סעיף 8(א) להסכם השכירות מיום 31.10.12, השוכרת מתחייבת למלא אחר כל תנאי נספח הביטוח המצורף להסכם, לרבות המצאת אישור המבטח בדבר עריכת הביטוח, אשר יומצא לה עד למועד תחילת תקופת השכירות.

לטענת התובעת, על-פי סעיף 17 לתצהירו של מר סעדה, פוליסת הביטוח למבנה הופקדה לידי הנתבעת, אלא שמר סעדה לא נקב מהו המועד שמסר את הפוליסה לנתבעת, ואף לא צירף עותק ממנה.

יחד עם זאת, עובדה זו לא מנעה מהתובעת מלטעון בסיכומיה, כי חוזה הביטוח למבנה הוגש לנתבעת ביום 4.9.14 תוך שהיא מפנה לסעיף 30 לתצהירו של נציג הנתבעת מר מאיר משה ולנספח י' לתצהירו, כי הביטוח נעשה ביום 27.8.14. יובהר, כי נטל הראיה והשכנוע מוטל על התובעת, ועל-כן על התובעת להציג לפני בית-המשפט את אישור הביטוח שערכה כטענתה, ואת הקבלה או חשבונית, כראיה שאכן שילמה עבור הפוליסה.

יתרה מכך, מעיון בפוליסה שצורפה על-ידי מר מאיר משה (ראו: נספח י' לתצהיר) עולה, כי אין בה כדי להועיל לתובעת. בהתאם לנספח א' להסכם השכירות שלוש האגודות של הנתבעת צריכות להירשם כמבוטח נוסף בפוליסה. אמנם, בעמוד 4 לפוליסה נכתב תחת הכותרת "תיאור הכיסוי" כי: "לעניין פרק זה ייקרא בשם המבוטח אדני יגאל בע"מ.. ו/או. מושב גאלה...", אולם, היה על התובעת לצרף את הפוליסה המתוקנת בה 3 האגודות מופיעות כמבוטח, ובעניין זה, כשנשאל מר סעדה מדוע לא צירף את הפוליסה המתוקנת, העיד:

ש. אתה מאשר שלא צרפת את זה לתצהיר שלך?
ת. אני לא מאשר. לא צרפתי כי לא ידעתי שזה עומד על הפרק."
(ראו: פרוטוקול מיום 28.5.18 עמוד 16 שורות 26-27).

זאת ועוד, מעיון בעמוד 5 לפוליסה עולה, כי היא מותנית ברישיון עסק, ובהעדרו הפוליסה אינה בתוקף: "תנאי מוקדם לכיסוי הוא כי העסק פועל בהתאם לרישיונות והיתרים תקפים הנדרשים להפעלתו ואשר ניתנו ע"י הרשויות המוסמכות לכך." כפי שיובא להלן מר סעדה לא הגיש בקשה לרישיון עסק, ועל-כן לפוליסת הביטוח אין כל תוקף.

לאור האמור לעיל, עולה כי לא הוכח על-ידי התובעת, כי עמדה בתנאי פסק-הדין בעניין עריכת הביטוח למבנה.

בקשה לרישיון עסק
על-פי סעיף 5 להסכם השכירות מיום 31.10.12, התובעת התחייבה להוציא על שמה רישיון עסק לצורך הפעלת העסק במושכר. בסעיף 5(ה) להסכם השכירות נקבע, כי אי השגת רישיון תהווה אי עמידה של השוכרת בתנאי ההסכם, והנתבעת תהא זכאית לבטל את ההסכם.

התובעת טוענת, כי לא הצליחה להוציא רישיון עסק, הואיל ולטענתה למבנה לא ניתן טופס 4 לאכלוס על-ידי הרשות המקומית, בשל אי תוכנית סניטרית, כמתחייב לצורך קבלת היתר בניה. תמיכה לכך, מפנה התובעת לטופס ריכוז אישורים למתן חיבור חשמל (טופס 4) ותעודת גמר ובו דרישה של הוועדה המרחבית לתכנון ובניה "שורוקות" (ראו: נספח ז' לתצהירו של מר סעדה).
אולם, מעדותו של מר סעדה עלה, כי העובדה שלא ניתן להוציא רישיון עסק לא הובאה על-ידו בכתב, אלא בעל-פה: "ת. האדריכלית פנתה לשורקות, הוועדה המקומית. נפגשתי איתה ואמרה שאין אפשרות להוציא רישיון עסק כי לא נעשתה תוכנית סניטרית כנדרש. זה לא היה בכתב, אלא בעל פה..." (ראו: פרוטוקול מיום 28.5.18 עמוד 20 שורות 8-13). בהמשך כשהתבקש ליתן את שמה של האדריכלית העיד: " לא מעוניין לומר." (ראו: פרוטוקול מיום 28.5.18 עמוד 20 שורות 18-19).

יובהר, כי לא די בצירוף טופס ריכוז אישורים אשר אף מעיון בו אין בו כדי לתמוך בטענת התובעת, כי לא ניתן להגיש בקשה לרישיון עסק. הטופס כלל לא מלא, לא מצוין בו תאריך, אינו חתום וכלל לא ברור האם הוא שייך למבנה נשוא התיק. כמו-כן, לא הובאה לעדות האדריכלית אליה פנה לכאורה מר סעדה או כל גורם מקצועי אחר אשר יכול היה לשפוך אור ולתמוך בטענת התובעת, כי לא ניתן להגיש את הבקשה לרישיון עסק.

כמו-כן, בהודעת המייל ששלח ב"כ התובעת אל ב"כ הנתבעת מיום 8.9.14 נטען כי הבקשה לרישיון עסק לא הוגשה בשל המלחמה בדרום, ולא בשל העדר טופס 4 (ראו: נספח יא' 2 לתצהירו של מר משה מאיר). בעניין זה, הנתבעת טענה, כי בניגוד לטענת התובעת ובהתאם לעדותו של מר סעדה, כי טופס 4 לא הוצג לו בשום שלב (ראו: פרוטוקול מיום 28.5.18 עמוד 21 שורה 22), למבנה ניתן טופס 4 עוד ביום 17.11.12 וב"כ התובעת אף הודה בכך במסגרת תא"ח 4630-03-14, כי התובעת קיבלה את טופס 4 למבנה (ראו: נספח יד'1 לתצהירו של מר משה מאיר).

יובהר, כי אין חולק, כי בנסיבות התיק היה על התובעת להקטין את נזקה, ולכל הפחות להגיש את הבקשה לרישיון עסק, אולם מעדותו של מר סעדה, עלה כי אף תנאי זה לא בוצע כנדרש ממנה:

"ש. האם יש לך להראות לי בקשה שהגשת לרישיון עסק למסעדה או לכל דבר אחר מ – 10/12?
ת. ...לפני שמגישים בקשה הולכים ומוציאים דף מידע מהוועדה לבדוק מה ניתן לעשות ואיך ניתן לעשות, ואז גילו שאין בכלל ביוב למקום ואין תוכנית סניטציה, ולא ניתן לעשות עסק של מסחר. לא הגשתי בקשה לרישיון עסק כי לא ניתן להגיש." (ראו: פרוטוקול מיום 28.5.18 עמוד 15 שורות 12-18).

זה המקום להבהיר, כי הישענות התובעת על עדותו של מר משה מולר, בעל מניות בחברת מ.ש.י מנופים בע"מ, אשר חתמה ביום 30.4.2015 על הסכם שכירות ביחס למבנה הנדון של הנתבעת, כי אף הוא לא קיבל רישיון עסק אינה יכולה להועיל לה. מר מולר העיד, כי הוא לא קיבל רישיון עסק, הואיל והוא לא הגיש את האישורים המתאימים (ראו: פרוטוקול מיום 28.5.18 עמוד 24 שורות 6-11). די בכך על-מנת לדחות אף טענה זו של התובעת.

לאור האמור לעיל, התובעת לא עמדה בנטל להוכיח, כי קיימה את התנאי בפסק-הדין להגשת בקשה לרישיון עסק.

הודעה על מהות העסק
במסגרת הוצאת רישיון לעסק היה על התובעת להודיע לנתבעת על מהות העסק. לטענת התובעת, הסכם השכירות של המבנה מיום 31.10.12 הוא לצורך הפעלת שרותי הסעדה על-פי התב"ע שבתוקף, ואף צוין בהסכם השכירות, כי התובעת מודעת לכך שפועלת מסעדה בשטח החלקה.

על-פי סעיף 2 להסכם השכירות מיום 31.10.12 שכותרתו "הגדרות", נקבע בהגדרת "מטרת השכירות", כי: "הפעלה וניהול עסק של כלבו לבית ולגן ושירותי דרך ע"פ התב"ע. בעניין זה ידוע לשוכר כי קיימת מסעדת אורו בשטח החלקה הנ"ל." עינינו הרואות, כי לא נקבע בין הצדדים, כי מטרת השכירות היא לצורך שירותי הפעלת הסעדה, אלא ניהול עסק של כלבו בלבד, והתובעת ביקשה ליידע את השוכר, כי קיים בחלק מהמבנה מסעדה.

זאת עוד, מעיון בעדותו של מר סעדה עלה, כי הוא לא הודיע לתובעת בעניין מהות העסק, ואף לא הגיש את התב"ע לצורך תמיכה בטענתו זו:

"ש. האם יש לך מסמך מאדריכל או מהנדס שאומר שאפשר להקים עוד מסעדה במתחם?
ת. כן. התבע זה המסמך שלי. התבע של המגרש הוא הכי חזק. אם המסמך לא פה, אני אגיש לבית המשפט. התבע לא איתי. אגיש אותה." (ראו: פרוטוקול מיום 28.5.18 עמוד 15 שורות 1-3).

"ש. ...תראה לי הודעה ממך או מיהם על מהות העסק שאתה הולך לפתוח?
ת. הודעתי למזכירות, נתתי להם מסמך שאנחנו רוצים לפתוח מסעדה כמו שסיכמנו.
האם אתה יכול להראות לי?
ת. אין לי את זה פה.
...
"ת. ...אני אמצא את המכתב ואשלח לבית המשפט."
(ראו: פרוטוקול מיום 28.5.18 עמוד 17 שורות 20-24 ועמוד 18 שורה 23).

לאור האמור לעיל, התובעת לא עמדה בנטל להוכיח, כי קיימה את התנאי בפסק-הדין להודעת התובעת בעניין מהות העסק.

תשלום דמי השכירות
התובעת טוענת, כי ביקשה לשלם את דמי השכירות למזכירות המושב על סך של 90,000 ₪, בהתאם להסכם על-פי הוראות פסק-הדין היה עליה לשלם לנתבעת עד ליום 14.9.14 אשר להם יתווספו 7 ימי עבודה לתיקון ההפרה, היינו, לכל היותר עד ליום 23.9.14. לטענת התובעת, ביום 22.9.14 התייצב נציג התובעת במזכירות הנתבעת על- מנת לשלם את דמי השכירות, אך הנתבעת סירבה לקבל את הכספים בטענה, כי חרגה מהמועד שנקבע.

הנתבעת טענה, כי לאחר קבלת המכתב מיום 22.9.14 על-ידי הנתבעת לתובעת, התייצב נציג התובעת במזכירות המושב ואכן סרב לקבל את התשלום, שכן באותו מועד לא הייתה התובעת רשאית לשלם. לעומת זאת, במסגרת עדותו של מר מאיר עלה, כי מר סעדה הגיע לאחר שעות העבודה וביקש לשלם במזומן, ובהתייעצות עם היועצים המשפטיים הוחלט שלא קיבל את דמי השכירות (ראו: פרוטוקול מיום 15.4.19 עמוד 30 שורות 3-16).

מן האמור לעיל עולה, כי אכן הנתבעת העלתה טענה עובדתית שלא הובאה על-ידה בתצהיר מטעמה, כי מר סעדה הגיע למשרדיה לשלם את דמי השכירות במזומן, מה גם שטענה זו לא נתמכה על-ידה שכן מר מאיר משה לא היה נוכח בפגישה, ועל-כן מדובר בעדות שמועה. למעלה מכך, הטענה כי מר סעדה הגיע לשלם סך של 90,000 ₪ במזומן - אינה סבירה בנסיבות העניין.

כמו-כן, על-פי פסק-הדין היה על התובעת לשלם את דמי השכירות עד ליום 14.9.2014 וניתנה לה אפשרות לתקן את ההפרה בתוך 7 ימי עבודה נוספים, היינו עד ליום 23.9.14. מר סעדה הגיע למשרדי הנתבעת ביום 22.9.14 ועל-כן, התובעת לא חרגה מהמועד הקבוע בפסק-הדין.

יחד עם זאת, וכפי שנקבע לעיל, התובעת לא עמדה בתנאים המוקדמים שנקבעו בהסכם הפשרה ולא מסרה את כל הדרוש על-פי ההסכם עוד טרם מועד זה, ועל-כן אף אם הנתבעת הייתה מקבלת את דמי השכירות, לא היה בעובדה זו כדי לרפא את הפרותיה של התובעת באי קיום התנאים.

אשר על-כן, ולאור כל האמור לעיל עולה, כי נטל ההוכחה והשכנוע המוטל על התובעת לא הורם מבחינת הטיית מאזן ההסתברויות, ולא הוכח לפני בית-המשפט, כי התובעת זכאית לסעד היחידי אשר עתרה לו – אכיפת הוראות הסכם הפשרה שניתן לו תוקף של פסק-דין.

למעלה מן הצורך, ייאמר, כי כיום מחזיקה שוכרת אחרת במבנה נשוא התיק, חברת צ'יל קורפ בע"מ, אשר לא צורפה כבעלת דין, והתובעת אף לא עתרה כנגדה לצו מניעה זמני או צו מניעה קבוע. פסק-דין הצהרתי לאכיפת הוראות הסכם השכירות שבין התובעת לנתבעת יהיה בו כדי לפגוע בזכויות צד שלישי, שאינו צד להליך דנן, ועל-כן, אכיפה לא תהא צודקת בנסיבות העניין, בהתאם לסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970.

סוף דבר
אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית בזה.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 25,000 ש"ח (בתוספת מע"מ), ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח עותק פסק-הדין לכל הצדדים.

המזכירות תבצע סגירת תיק.

ניתן היום, כ"ב אלול תשע"ט, 22 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אדני יגאל בע"מ
נתבע: גאליה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ
שופט :
עורכי דין: