ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עופר עמר השקעות ויזמות בע"מ נגד מיכאל פיליץ :

לפני כבוד השופטת הבכירה סבין כהן

תובעים

עופר עמר השקעות ויזמות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד שי רובין ועוה"ד מיטל מסיקה

נגד

נתבעים

מיכאל פיליץ
ע"י ב"כ עוה"ד תמר קידר

פסק דין

תביעה כספית לתשלום דמי תיווך בגין נכס בבלעדיות, שעסקת מכר לגביו נכרתה לאחר תום תקופת הבלעדיות.

1. התובעת הינה חברה העוסקת בתיווך מקרקעין.
ביום 23.6.16 נכרת בין התובעת ובין הנתבע הסכם לקבלת שירותי תיווך במקרקעין, למכירת דירתו של הנתבע, אשר ממוקמת ברחוב דרך היין באשקלון (להלן:-"הדירה").
במקביל לטופס הזמנת שירותי תיווך עליו חתם הנתבע, נחתם בין הצדדים, בו ביום גם הסכם בלעדיות, לפיו ניתנה לתובעת זכות בלעדית לשווק את הדירה בתקופה שמיום 24.6.16 ועד יום 23.7.16 .

2. בהתאם לנטען על ידי התובעת, ביום 15.7.16, הוצגה הדירה על ידי התובעת לגב' חני זגורי כהן (בניטה) (להלן:- "הגב' חני").
בסמוך לאחר תום תקופת הבלעדיות, ביום 1.8.16, נכרתה עסקת מכר למכירת דירת הנתבע לבעלה של הגב' חני, מר מואיז כהן זגורי. התובעת לא ידעה על עסקת המכר שנכרתה ולא גבתה מאת הנתבע דמי תיווך בגין מכירת דירתו לבעלה של הגב' חני.
ביום 16.8.16 יצר עם הנתבע קשר אדם בשם שי בניטה. שי בניטה הציג עצמו כמתווך מקרקעין. לטענתו, ביום 15.7.16 הגיע לדירת הנתבע יחד עם הגב' חני והציג לה את הדירה. שי בניטה ביקש מהנתבע להגיע עמו להסכמות ולשוחח עמו בנוגע לתיווך, שאם לא כן, עלול הנתבע להסתבך עם התובעת.
מייד לאחר סיום השיחה עם מר בניטה, יצר הנתבע קשר עם מר עופר עמר מנהלה של התובעת וסיפר לו על השיחה עם מר בניטה, תוך שהוא מאיים בפנייה למשטרת ישראל, עקב איום שחש מהשיחה עם מר בניטה (האפשרות להסתבך עם התובעת).
מר עופר עמר , אשר באותו שלב לא ידע דבר בדבר מכירת הדירה, יצר קשר עם מר בניטה והלה סיפר לו, כי דירת הנתבע נרכשה על ידי בת דודתו, הגב' חני בניטה (בניטה הינו שם נעוריה של הגב' חני), שלה הראה את הדירה בתוך תקופת הבלעדיות של התובעת.
הדירה הוצגה לגב' חני על ידי מר בניטה, שהתלווה לסוכן מטעם התובעת מר סתיו שרף.
לאור דבריו אלו של מר בניטה, פנה מר עמר לנתבע וביקש ממנו לשלם דמי תיווך בהתאם להסכם הבלעדיות, שלפיו, עסקה שנכרתה עם הרוכש לאחר שהדירה הוצגה לרוכש בתוך תקופת הבלעדיות הינה עסקה שבגינה על הנתבע לשלם דמי תיווך, שכן התובעת היתה הגורם היעיל בהתקשרות למכירת הדירה.
הנתבע מצדו פנה לגב' חני, אשר ציינה, כי לא ראתה את הדירה באמצעות מר בניטה, אלא נחשפה אליה באמצעות אתר יד 2, לאחר תום תקופת הבלעדיות. הגב' חני התקשרה לאשת הנתבע, למספר הטלפון שהוצג בפרסום, השתיים תיאמו ביניהן ובעקבות שיחה זו, הגיעה הגב' חני יחד עם בעלה אל הדירה, הדירה מצאה חן בעיני הבעל ובסופו של יום נכרת הסכם למכירת הדירה לבעלה של הגב' חני.
לאור הסברה זה של הגב' חני ולאחר שבזמן אמת, בעת שהגב' חני הגיעה לביתו של הנתבע וזה שאל אותה האם הגיעה לדירה באמצעות תיווך וקיבל תשובה שלישית, דחה הנתבע את דרישת התובעת לתשלום שכר טרחה ומכאן התביעה שלפניי.

3. במסגרת התביעה, עותרת התובעת לחייב את הנתבע לשלם לה את דמיה תיווך בשיעור של 4% משווי הדירה, שכן בהתאם להסכם התיווך, נקבע פיצוי מקום בו לא משולמים דמי התייוך בהתאם למוסכם.
הנתבע כאמור, כופר בחובתו לשלם את דמי התיווך, לאור טענתו, כי הגב' חני הגיעה לדירה לאחר תום תקופת הבלעדיות וכי התובעת לא היתה הגורם היעיל בהתקשרות שבין הצדדים.

4. המחלוקת שבין הצדדים הינה הן במישור העובדתי והן במישור המשפטי.
במישור העובדתי, חלוקים הצדדים בשאלה האם הגב' חני ביקרה בדירה בתקופת הבלעדיות. והאם ההתקשרות בין הצדדים הינה בעקבות ביקור זה. וכן חלוקים הצדדים בשאלה האם התובע ידע על ביקורה של הגב' חני בדירה בתוך תקופת הבלעדיות.
במישור המשפטי, הצדדים חלוקים בשאלה מהן השלכות ביקורה של הגב' חני בדירה בתקופת הבלעדיות, גם אם הדירה נרכשה בסופו של יום שלא בעקבות אותו ביקור, אלא בעקבות ביקורה המאוחר של הגב' חני בדירה.

5. בטרם אכנס לשאלות השנויות במחלוקת אציין, כי אם הגב' חני ביקרה בדירה בתוך תקופת הבלעדיות וכתוצאה מכך נרכשה הדירה על ידי בעלה גם לאחר תקופת הבלעדיות, הרי שעל פניו, על הנתבע לשאת בתשלום דמי התיווך, הדבר עולה הן מכוח הוראות החוק והן מכוח הסכמת הצדדים.
העובדה שהדירה נרכשה דווקא על ידי בעלה של הגב' חני ולא על ידה, אינה מעלה ואינה מורידה לצורך העניין. הגב' חני העידה, כי בעלה הוא זה שעוסק בסוגיית הכספים בבית ובסופו של דבר, לצורך בחינת השאלה האם היה המתווך גורם יעיל בהתקשרות, אין חשיבות לשאלה האם הדירה הוצגה לבן משפחתו של הרוכש או לרוכש עצמו, אלא השאלה היא האם לרוכש נודע על הדירה גם אם בעקיפין, על ידי המתווך.
עוד יצויין, כי איני רואה חשיבות בשאלה האם הגב' חני חתמה על הסכם תיווך אל מול שי בניטה.
אין מחלוקת בין המתווכים, כי במהלך תקופת הבלעדיות, ביקש שי בניטה להראות את הדירה ללקוחה שלו. בהתאם למוסכם בין המתווכים, במצב דברים זה, הרי שגם אם מדובר בלקוחה של מתווך אחר והוא זה שגורם להתקשרות, לאור הסכם הבלעדיות, ישלם המוכר דמי תיווך אך ורק למתווך שעליו חתם הלקוח על הסכם בלעדיות ולא ישלם דמי תיווך למתווך אחר. המתווכים מטעם הרוכש, אף הם מודעים לכך שהמוכרים לא ישלמו להם דמי תיווך בתקופת הבלעדיות, ולכן ההסכמה בדרך כלל היא שהרוכש משלם דמי תיווך למתווך שהביא אותו והמוכר משלם למתווך שעליו הוא חתום הסכם בלעדיות. כיבוד הסכמה זו נעשה גם באופן שבו תיאום הביקור בדירה נעשה על ידי מתווך הרוכש באמצעות מתווך הבלעדיות.
השאלה האם שי בניטה הביא לדירה קרובת משפחה שממנה הוא אינו גובה דמי תיווך, או לקוח שלא חתם על הסכם הזמנת שירותי תיווך אינה שאלה שיש בה כדי להעסיק את המתווך החתום על הסכם בלעדיות, שהלוא ממילא הוא יגבה דמי תיווך אך ורק מהלקוח שלו ואלו יגבו גם אם הרוכש אינו משלם דמי תיווך.

6. האם הדירה הוצגה לגב' חני במהלך תקופת הבלעדיות?
בעת שעל פי הנטען, ביום 15.7.16, הוצגה לגב' חני הדירה, שהה הנתבע בחו"ל. לנתבע אין כל ידיעה אישית לגבי ביקורה של הגב' חני בדירה ביום זה או בכל תאריך אחר, בו לא היה בארץ. אין מחלוקת, כי התובעת לא עדכנה את הנתבע בפרטיו של אותו לקוח שהגיע לביתו בזמן שהייתו בחו"ל וגם אמו של הנתבע, שהיתה בדירה בזמן שהותו של הנתבע בחו"ל אינה יודעת פרטים כלשהם בנוגע לאותם לקוחות שביקרו בדירה.
שי בניטה יצר עם הנתבע קשר על מנת לברר עמו האם הדירה נרכשה על ידי הגב' חני. מהשיחה ששוחח שי בניטה עם הנתבע ומהשיחה ששוחח עופר עמר עם הנתבע לאחר מכן, התרשמתי, כי בעת ששי בניטה שוחח עם הנתבע, עופר עמר עדיין לא היה בתמונה ולא ידע על שיחה זו. מבחינתו של מר עמר, באותו שלב הסתיימה תקופות הבלעדיות, הקשר עם הלקוח נותק וע מר אינו יודע מה עלה בגורלה של הדירה.
7. מר שי בניטה מסר בשיחת הטלפון האמורה פרטים בנוגע למי שהיה עמו בדירה. שי בניטה אמנם מסר, כי שם הסוכן מטעם התובעת היה יוסי ולא סתיו, כפי שהסתבר לאחר מכן. איני סבורה, כי בטעות זו בשם יש לכדי ללמד, כי מר בניטה לא בקר בדירה.
מר בניטה ידע באותה שיחה לומר, כי מי שהיה בבית הוא אנשים מבוגרים. כן ידע לומר, כי מדובר היה ביום שישי בשבוע.
עיון בתכתובת המסרונים בין הנתבע לבין מר עופר עמר מלמד, כי אמנם תואמה פגישה בביתו של הנתבע, לשם הצגת הדירה ללקוח ביום שישי ה- 15.7.18 וכי מי שאמורה היתה לקבל את פני המבקרים היא אמו של הנתבע.
מהשיחה ומעדותו של מר שי בניטה עולה, כי כל השיח אל מול הנתבע היה לצורך בירור האמנם הגב' חני היתה זו שרכשה את הדירה. לא סביר בעיניי שמר שי בניטה יעשה את הבירור סתם מתוך סקרנות. ברור הוא שלמר בניטה היה אינטרס כלשהו (מטבע הדברים, אינטרס כספי לקבלת דמי תיווך) ואם מר בניטה לא היה מציג את הדירה לגב' חני, איזה אינטרס יכול להיות לו בקיומה של שיחה זו, זאת בפרט כאשר מר בניטה יודע היטב שהנתבע לא חתום מולו על הסכם תיווך, הדירה בבלעדיות והוא בוודאי לא יזכה בדמי תיווך מאת הנתבע.
גרסתו של מר שי נתמכה על ידי עדותו של מר סתיו שרף, שאינו עוסק עוד בתיווך (אם כי אישר שאם התביעה תתקבל, יזכה לעמלתו) וזכר את הביקור האמור, כיוון שלרוב אינו עובד בימי שישי.

8. מטעם הנתבע העידה אמו. איני סבורה, כי ניתן לסמוך על עדותה של האם בעניין זה. האם זכרה, כי היתה בדירה וכי לא הגיע מאן דהוא לדירה, אך גם העידה על עצמה שזכרונה אינו טוב במיוחד. האם העידה על אפשרות לפיה, באחד הביקורים שלה בדירה אמנם היה מישהו שהגיע על מנת לראות את הדירה. תכתובת המוואצאפ בין הנתבע לבין עופר מלמדת, כי עופר פנה אל הנתבע פעמיים על מנת להציג את הדירה בזמן שהותו בחו"ל (לטענת הנתבע, כשהוא היה בארץ כלל לא הוצגה הדירה בפני רוכשים). האם מאשרת, כי באחת הפעמים, ככל הנראה הגיע מישהו. איני סבורה, כי ניתן לסמוך על זכרונה , כי דווקא באותו יום ולא קודם לכן, בפנייה הקודמת שסוכם שהתובעת תביע לקוחות , לא הגיעו הלקוחות, כטענתה. האם העידה, כי המתינה עד הערב, כשהנתבע חזר ארצה, אך על פניו, כאמור, זו לא היתה הפעם היחידה שבה היתה האם בדירה, וייתכן והאירוע היה בכל אחת מהפעמים שהאם היתה בדירה, כשבאותו יום הגיעה לדירה על מנת להכינה לקראת בואו של בנה, אך כאמור, היתה בדירה גם בימים אחרים.

9. הגב' חני לא ידעה בעדותה לומר האם היתה בדירה בתוך תקופת הבלעדיות. לטענת הגב' חני, ראתה דירות רבות, את הדירה כאן לא כל כך אהבה, כך שיכול ואם ראתה אותה קודם לכן, דירה זו נשכחה ממנה, שכן הגב' חני ערכה רישום רק בנוגע לדירות מהן התרשמה לטובה ואותן רצתה להציג לפני בעלה.
הגב' חני גם לא זכרה את העיר אשקלון ולכן גם לא ידעה לומר, על סמך התמצאות במקום, האם ראתה את הדירה הזו קודם לכן, זאת בפרט כאשר מר בניטה העיד, כי גם דירה נוספת שהוצגה לגב' חני היא דירה הממוקמת באותה שכונה בה ממוקמת הדירה דנן.

10. לפיכך, בהינתן הפרטים המדוייקים מטעמו של מר בניטה בזמן הפנייה הראשונה לנתבע, פרטים אותם יכל למסור רק אם אמנם היה בדירה, מצאתי מקום לקבוע, כי אמנם מר בניטה הציג לפני הגב' חני את הדירה בתוך תקופת הבלעדיות, בעת שאמו של הנתבע היתה נוכחת בדירה.

11. האם הנתבע ידע על ביקורה של הגב' חני בדירה בזמן תקופת הבלעדיות?
הן הנתבע והן הגב' חני מעידים על כך שבעת שהגב' חני פגשה בנתבע שאל הנתבע את הגב' חני כיצד נחשפה לדירה. הגב' חני השיבה, כי נחשפה לפרסום באת "יד 2" וכי לא הגיעה לדירה באמצעות מתווך.
לנתבע לפיכך, לא היתה כל אפשרות לדעת, כי הגב' חני ראתה את הדירה בתקופת הבלעדיות, או ראתה את הדירה קודם לכן, כאשר מידע זה יכול להגיע אל הנתבע רק מהגב' חני.
מצאתי מקום לקבל את עדותה של הגב' חני, כי אמנם לא זכרה שביקרה בדירה קודם לכן. הגב' חני ביקרה בדירה יחד עם בן דודה, מר שי בניטה. מדובר בקרובי משפחה ובהתאם לעדותה של הג' חני, לא פנה אליה שי בניטה בבקשה לשלם את שכר טרחתו ונושא זה מעולם לא עלה בשיח בין השניים. מר בניטה אישר בעניין זה את דבריה של הגב' חני.
לטענת הגב' חני, המשפחה ביקשה משי בניטה לסייע לה בנושא טיפול בדירה של המשפחה והגב' חני סברה, כי מר בניטה מסייע לה, בהיותו בן משפחה, כשהיא אינה יודעת האם שי בניטה עוסק בתיווך (אם כי ידעה שהוא עוסק בנדל"ן).
בנסיבות אלו, כאשר הגב' חני סבורה ששי בניטה מסייע לה כבן משפחה בלבד, הרי שאין לגב' חני כל אינטרס להסתיר את דבר ביקורה הקודם בדירה. נהפוך הוא, היה מצופה, כי אם אמנם מדובר בדירה בה ביקרה עם שי בניטה, היא תנסה להסתייע בו. העובדה שהגב' חני לא פנתה לשי בניטה מלמדת, כי לא ראתה אותו קשור בכל דרך שהיא לדירה.

12. העובדה שבין הנתבע ובין בעלה של הגב' חני נרקמה עסקה מספר ימים לאחר מכן, אף היא אין בה כדי ללמד, כי הדירה נרכשה בעקבות הביקור של הגב' חני בדירה וכי סוגיית הביקור הוסתרה על ידי הגב' חני.
אין חולק בין הצדדים, כי ככל שהתנהל משא ומתן בין הצדדים, הוא התנהל רק לאחר שובו של הנתבע ארצה. גם אז, מדובר בפרק זמן קצר עד לכריתתו של הסכם מכר.
הגב' חני ובעלה אינם תושבי הארץ, היה להם אינטרס לרכוש דירה בהקדם ואיני רואה כל חריגה מהמקובל בכך שדירה נמכרת זמן קצר לאחר שהרוכש ראה אותה לראשונה.

13. משכך, בהעדר כל אינטרס שיש לגב' חני להסתיר את דבר הביקור הקודם בדירה, מצאתי מקום לקבל את גרסתה, כי לא זכרה שהיתה בדירה קודם לביקור לאחר שובו של הנתבע ארצה ולאחר תום תקופת הבלעדיות ומשכך, גם לא הסתירה בעניין זה דבר ודבריה, כי נחשפה לדירה באמצעות אתר "יד 2", הינם דברים בהם האמינה באותה עת.

14. האם התובעת זכאית לתשלום דמי תיווך?
כאמור, למר עופר עמר כלל לא היה מידע על מכירת הדירה למר כהן זגורי, זאת עד אשר פנה אליו הנתבע בעניין. בירורו של מר עופר עמר עם מר בניטה מלמד, כי הדירה הוצגה לגב' חני בתקופת הבלעדיות והיא נרכשה על ידה בסמוך לאחר סיום תקופת הבלעדיות.
סעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997 קובע חזקה, לפיה מתווך שביצע בתוך תקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) לחוק, חזקה שהיה הגורם היעיל בהתקשות שנכרתה בתוך תקופת הבלעדיות.
פעולות השיווק מפורטות בתקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה- 2004.
הנתבע טוען, כי התובעת לא ביצעה את פעולות השיווק. אין בידי לקבל את טענתו זה של הנתבע. אין חולק, כי הוצב שלט בדירה. בהתאם לתכתובת הוואצאפ בין עופר ובין הנתבע, הדירה פורסמה בעיתונות והגיעו לקוחות פוטנציאליים. התוצאה לפיה הדירה לא נמכרה בתוך תקופת הבלעדיות, בוודאי אינה מעידה על העדר פעולות שיווק.

15. הסכם התיווך והסכם הבלעדיות (לא מצאתי מקום לדון בטענות הנתבע לעניין תוקפם, בשים לב לכך שעל פניו הם עונים על הדרישות הצורניות שבחוק), קובעים, כי ישלמו דמי תיווך גם מקום בו הדירה תימכר לרוכש לאחר תקופת הבלעדיות (ואף נקבעה סנקציה כספית מקום בו לא ידווח המוכר על אותה רכישה).
הדירה אמנם לא נרכשה על ידי הגב' חני (או על ידי בעלה) בתקופת הבלעדיות ולכן, התובעת אינה יכולה ליהנות מהחזקה שבחוק, אך על פניו, אם אמנם נרכשה הדירה בסמוך לתום תקופת הבלעדיות, יש מקום לסברה, עליה מבוססת החזקה שבחוק, כי המתווך היה הגורם היעיל בהתקשרות.

16. במקרה דנן, כאמור, למר עמר לא היה כל מידע באשר להתנהלותה של הגב' חני, היא לא היתה לקוחה שלו ואף לא היו בידיו הכלים ליצירת קשר עמה ולכן סבר, כי אם ראתה את הדירה מספר ימים קודם להצגת הדירה על ידי אשת הנתבע, הרי שהגב' חני הכירה את הדירה ופנתה אל אשת הנתבע בעקבות ביקורה בדירה בתקופת הבלעדיות.

בפועל, כפי שהסתבר, הגב' חני נחשפה בפעם השניה לדירה באופן אקראי. הגב' חני נענתה למודעה שפורסמה על ידי אשת הנתבע לאחר תום תקופת הבלעדיות והיא כלל לא זכרה שביקרה בדירה קודם לכן. בנסיבות אלו, גם לו ביקשתי להסתמך על החזקה, הרי שהיא נסתרה בעדותה של הגב' חני.

17. בהקשר זה חשוב להעיר, כי לו היה נכרת הסכם בתוך תקופת הבלעדיות, ספק אם היה מקום לקבוע, כי החזקה נסתרה, שכן נקודת המוצא היא, כי שעה שאדם נחשף לדירה בעקבות פרסום, הרי שמאמצי הפרסום הם שהביאו לאותה חשיפה.
במקרה דנן, בשים לב לכך שלא התנהל משא ומתן בתוך תקופת הבלעדיות, לגב' חני כלל לא היו פרטי בעלי הדירה והיא נחשפה לדירה לאחר תום תקופת הבלעדיות, הרי שנסתרה החזקה והנתבע הראה, כי התובעת לא היתה הגורם היעיל בהתקשרות שבינו ובין בעלה של הגב' חני.

18. משכך, היות והנתבעת לא היתה הגורם היעיל בהתקשרות, הרי ששעה שהעסקה נכרתה לאחר תום תקופת ההתקשרות, שלא בעקבות מאמצי השיווק של התובעת, הרי שהתובעת אינה זכאית לדמי תיווך ודין התביעה להידחות.

19. הערות לפני סיום:
מצאתי מקום להעיר שתי הערות לפני סיום פסק הדין.
האחת, נראה, כי בעת ששוחח מר בניטה עם הנתבע בשיחה הראשונה, היה בשיחה זו כדי להלחיץ את התובע. לא התרשמתי, כי התובע היה נתון לסחיטה ונראה, כי תגובותיו של הנתבע היו קיצוניות, שלא ביחס סביר לשיח שהתנהל מולו, לא מול מר בניטה ולא מול מר עמר.
השניה, בהקשר האמור, על פניו, בשיח עם הנתבע, נראה כי מר עופר עמר לא ביקש לגבות שכר שלא מגיע לו. מר ע מר ניסה לברר האם הוא זכאי לשכר טרחה ובעקבות המידע שנמסר לו ממר בניטה, הגיע למסקנה, כי הוא זכאי לשכר ולכן הגיש את תביעתו. דומה, כי מר עופר עמר אמנם נתן אמון בנתבע, אך בהעדר אפשרות לבירור על מול הגב' חני, שבידה המפתח לדעת האם התובעת זכאית לשכר אם לאו, בחר מר עמר להגיש תביעתו.

20. מכל מקום, שעה שלא מתקיימת חזקה, כי התובעת היתה הגורם היעיל בהתקשרות למכירת הדירה ושעה שלא הוכח, כי הדירה נמכרה באמצעות מאמצי השיווק של התובעת בתוך תקופת הבלעדיות, דין התביעה להידחות.

אני מחייבת את התובעת בהוצאות הנתבע בסכום של 7,000 ₪.

)

ניתן היום, כ"ב אלול תשע"ט, 22 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עופר עמר השקעות ויזמות בע"מ
נתבע: מיכאל פיליץ
שופט :
עורכי דין: