ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין יאיר זכריה נגד שני אוצקובסקי :

לפני כבוד הרשם הבכיר ראמי נאסר

התובע:

יאיר זכריה

נגד

הנתבע:

שני אוצקובסקי

פסק דין

התביעה שלפניי עניינה דרישה לתשלום דמי תיווך בסך 27,495 ₪ ופיצוי בגין עגמת נפש ב סך 10,000 ₪, אשר לטענת התובע הוא זכאי להם בעקבות עסקת מכר בה נרכש על ידי הנתבע נכס ברחוב תבור 6 בקרית ביאליק, הידוע כגוש 11590, חלקה 144, תת חלקה 6 (להלן: "הנכס" או "הדירה"). הנתבע מצדו כופר בכל חבות החלה עליו כלפי התובע.

רקע ועיקר טענות הצדדים:

התביעה הנדונה אשר התנהלה בסדר דין מהיר, נסובה סביב הנכס שהוא דירת מגורים, אשר בעליו ביקשו למכור אותו.

לטענת התובע, שהוא מתווך מורשה במקרקעין , ביום 05.04.2016 הזמין הנתבע מהתובע שירותי תיווך לאחר שחתם על מסמך שכותרתו "הזמנת שירותי תיווך מס' 3440" , (צורף כנספח א' לכתב התביעה), אשר כלל פרטי הצדדים, תיאור הדירה, מחיר העסקה המוצע, התחייבות לתשלום דמי התיווך ופרטים נוספים (להלן: "הסכם התיווך"). עוד באותו יום הציג התובע לנתבע את הדירה, והאחרון התעניין ברכישת הדירה ו ביקש ביקור נוסף יחד עם אשתו. לטענת התובע , לאחר ביקורים נוספים בדירה, יצר התובע קשר עם הנתבע כדי להבין אם הוא מעוניין לרכוש הדירה וזה השיב כי בשל הצורך ב תוספת בנייה, אין הוא מעוניין ברכישת הדירה.

בסופו של יום, הדירה נרכש ה על ידי הנתבע. לטענת התובע העניין התברר לו לאחר שיחה עם הבת של הנתבע שבעקבותיה בדק את המידע באתר רשות המיסים, והבין כי ביום 27.09.2016 נרכשה הדירה על ידי הנתבע בסך של 1,175,000 ₪, וכי הזכויות נרשמו על שמו ועל שם אשתו בלשכת רישום המקרקעין. התובע הוסיף כי ידוע לו שהנתבע ביצע תוספת בנייה בדירה לאחר שנרכשה על ידו.

לאחר שהתברר לתובע שהדירה נמכתבע אשר התחייב כלפיו בהסכם תיווך לשלם דמי תיווך עבור עסקת המכר, פנה הוא לנתבע בדרישה לשלם לו את דמי התיווך. הנתבע כפר ב דרישת התובע והוסיף שהוא פנה למתווך אחר ושילם לו דמי התיווך. לטענת התובע, בידיו מידע שנמסר לו מגרושתו של הנתבע לפיו חברים טובים של הנתבע שהם מתווכים, שימשו כ"מתווכי קש" במטרה להציגם כ "גורם היעיל" לכאורה, וכי הנתבע זנח את התחייבותו כלפי התובע בדרכי מרמה והונאה. בנסיבות אלו הגיש התובע תביעה זו.

לטענת הנתבע, התובע הציג תמונה שקרית ומסולפת לבית המשפט מאחר ו ביום 05.04.2016 שבו חתם בו על הסכם התיווך הוא ביקר ביקור ראשון ויחיד בנכס, והוא התרש ם והתעניין ברכישת הנכס. הנתבע הוסיף, כי הנכס לא היה בבלעדיות התובע, וכי הבעלים של הנכס הבהיר שאין בכוונתו לשלם דמי תיווך. לדברי הנתבע, התובע הודיע לו כי המוכר דורש סך של 1,300,000 ₪ עבור הנכס וזהו המחיר המינימלי והסופי מבחינתו, אך הנתבע הבהיר שאין ביכולתו לשלם יותר מ- 1,180,000 ₪, ובגלל שהנכס מצא חן בעיניו ביקש הנתבע מהתובע במספר הזדמנויות במשך לפחות ארבעה חודשים לבדוק מול המוכר האם אפשר להגיע להסכמות. הנתבע הוסיף, כי התובע הודיע לו שאין בכוונת המוכר להוריד את המחיר ואף הודיע לנתבע בשיחה אחרונה מחודש יולי 2016, כי הנכס נמכר ואינו רלוונטי יותר. בעקבות כך, הציע התובע לנתבע נכסים נוספים, אשר לא התאימו לנתבע. לטענת הנתבע, נוכח סירוב המוכר לשלם דמי תיווך ולאור העובדה כי הנכס לא היה מצוי בשיווק הבלעדי של התובע, לא השתלמה העסקה מבחינתו של התובע. לנוכח הצורך הדחוף ברכישת נכס, פנה הנתבע למתווכים נוספים לצורך מציאת נכס אחר והכל בידיעת התובע. בחודש ספטמבר 2016 פנה מתווך בשם ערן תורג'מן לנתבע, והציע לו לבקר בנכס המצוי ברחוב שפרעם 5. כש הגיע הנתבע לרחוב הנ"ל גילה כי מדובר באותו נכס שברחוב תבור 6, אשר יש לו שתי כניסות נפרדות משני רחובות שונים.

לטענת הנתבע הוא פנה למוכר לברר אם הנכס נמכר כפי ששמע מהתובע, והתברר לו שלא ועל כן ניהל משא ומתן עם המוכר וביקר בנכס, ובסוף חתמו הצדדים ביום 27.09.2016 על הסכם מכר לפיו שילם הנתבע למוכר סך של 1,175,000 ₪ (מחיר הנמוך ב- 125,000 ₪ מהמחיר שהוצע על ידי התובע). בנוסף, שילם הנתבע למתווך השני דמי תיווך בסך של 18,954 ₪ וזאת בשלושה תשלומים, בהיותו הגורם היעיל בעסקה. לטענת הנתבע, התובע הציג לו את הנכס פעם אחת בלבד ולא ערך מעבר לזה כל פעולה נוספת.

במהלך הדיונים אשר התקיימו בתיק נעשו ניסיונות להביא את הצדדים להסכמות, אך המהלך לא הצל יח ומשכך נשמעו ראיות הצדדים.
לאחר התקיימות דיון ההוכחות הוגשו סיכומי הצדדים בכתב. בעקבות כך הוגשו בקשות ותגובות רבות בעניין מועד הגשת הסיכומים והיקפם, עד שקבעתי כי פסק הדין יינתן על סמך החומר הקיים בתיק.

כהוראת תקנה 214 ט"ז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, פסק הדין יהיה מנומק בצורה תמציתית.

דיון והכרעה

אקדים אחרית לראשית ואומר, כי לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים בכתב ובעל פה ולכלל החומר שהוגש לתיק והוצג לפניי, וכן התרשמתי מכל העדים באופן ישיר ובחנתי סיכומי ב"כ הצדדים המלומדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי . להלן יובאו נימוקיי לכך.

מטעם התובע הוגש תצהיר והוא העיד לפניי ונחקר בחקירה נגדית. מטעם הנתבעים הוגשו שלושה תצהירים: של הנתבע עצמו, של אישתו ושל המתווך הנוסף מר ערן תורג'מן , ושלושתם נחקרו לפניי בחקירה נגדית.

אין מחלוקת כי הנתבע חתם ביום 05.04.2016 על מסמך שהוא למעשה כתב התחייבות לתשלום דמי תיווך .

אין מחלוקת, כי הנכס נשוא העסקה לא היה בתיווך בלעדי של התובע (ר' תשובת התובע בחקירתו הנגדית בעמ' 3 לפרוטוקול מיום 05.02.2019, שורה 28).

אין מחלקת כי ביום 05.04.2016 ערכו הצדדים ביקור משותף בנכס.

אין עוד מחלוקת כי הנתבע יחד עם אישתו רכשו ביום 27.09.2016 את הנכס תמורת סך של 1,175,000 ₪ , כאשר לטענת הנתבע מחיר זה כולל סך של 25,000 ₪ אשר שולמו למוכר עבור דמי תיווך שהיה חייב המוכר למתווכת מטעמו.

לטענת התובע, הוא זכאי לדמי תיווך בגין עסקה זו בשיעור 2% + מע"מ, שכן הוא זה שתיווך בפועל בין הקונה למוכר, אשר התחייב כלפיו בהסכם תיווך לשלם דמי תיווך כאמור לעיל .

מנגד, טוען הנתבע שעסקת המכר, לא רק ש לא בוצעה בתיווך התובע אשר הודיע לנתבע כי הנכס לא רלוונטי ונמכר, אלא שנעשתה על ידי מתווך אחר במקרקעין ואף שולם לו דמי תיווך.

המחלוקת המהותית שבין הצדדים הינה האם זכאי התובע לדמי תיווך, אם לאו?

על מנת לענות על שאלה זו, יש לבדוק אם מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 והם:

המתווך במקרקעין בעל רשיון בתוקף לפי החוק;
הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 אשר קובע כי יש להחתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין;
הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב;

למעשה על מתווך מורשה הטוען לזכאות לדמי תיווך להוכיח שניים אלה: כי נכרת חוזה תיווך בינו לבין מי מהצדדים לעסקה או שניהם וכי הוא היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה. בהיעדרו של אחד מן התנאים, נשללת זכאותו של המתווך לדמי תיווך.

בעניינו, מאחר ונחתם חוזה תיווך בין הצדדים, המחלוקת שנותרה עוסקת בתנאי "הגורם היעיל" – אם התובע היה הגורם היעיל שהביא לעסקה לאור טענת התובע כי הנתבע רכש בסופו של יום את הנכס ?

במסגרת המענה לשאלה זו אתייחס לטיעוני הצדדים, הראיות שהוגשו והעדים שהעידו לפניי והוראות הדין הרלוונטיות, כאשר ידוע כי בעבר, התחום של דיני התיווך לא זכה להסדרה ספציפית במשפט הישראלי, וחלו עליו דיני החוזים הרגילים, לצד העקרונות שפותחו בפסיקה בעניין זה. אולם עם השנים הוסדר תחום התיווך בחקיקה מפורטת שסיפקה מענה למאפיינים של חוזה התיווך וכן לבעיות הייחודיות שהוא מעורר תוך הגנה על הצרכנים בשוק וזאת במס גרת חוק המתווכים ב מקרקעין, תשנ"ו-1996 (ראו: דברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרדעין התשנ"ב-1992, ה"ח 387, 388).

כאמור, מתווך מורשה זכאי לדמי תיווך אם היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתתו של חוזה מקרקעין, וזאת בנסיבות שבהן נחתם חוזה תיווך כדין בינו לבין הרוכש. דרישה זו, שנקבעה במקור בפסיקה, מצאה בהמשך עיגון בחוק המתווכים במקרקעין. בפסיקה אף הובהר כי מדובר בדרישה קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה, בין אם מדובר בהסכם בלעדיות ובין אם לאו. עם זאת, למתווך הבלעדי, להבדיל ממתווך רגיל, יש אפשרות "קלה" יותר לעמוד בתנאי זה של "הגורם היעיל" מכוחה של החזקה הסטטוטורית שנקבעה בעניין בסעיף 14(ב) לחוק. ביהמ"ש קובע כי מדובר בחזקה הניתנת לסתירה אך לא בנקל (להרחבה ראו: רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (20.07.2016)).

בעניינו, התובע לא היה מתווך בלעדי. התובע לא טען לבלעדיות. כמו כן, לא הוצג לפניי טופס נפרד שבו צוינו הן מתן הבלעדיות ותקופתה והן פעולות השיווק כקבוע בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004. על כן, החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים אינה רלוונטית.
הפסיקה קבעה, כי משמעות תנאי זה של "גורם יעיל" היא כי על-מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; יש להוכיח כי פעולותיו של המתווך היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה. כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים (ראו: ע"א 2708/14 יוסי ישראלי נ' משה אהרוני (06.12.2015)).

נכון הוא שעם השנים יצקה הפסיקה תוכן למונח זה: "הגורם היעיל". עם זאת, ניתן לומר שככלל המונח "גורם יעיל" הוא בעל רקמה פתוחה, ותוכנו משתנה לפי סוג העסקה, מורכבותה, והנסיבות האופפות אותה. הפסיקה מנתה למעשה רשימה לא סגורה של שיקולים ואמות מידה אשר עשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל שהוביל לעסקת המקרקעין. כך למשל, נקבע כי ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל תיקבע בהתאם למידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; מידת הקרבה בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי מבחינת תנאי התשלום ושיעוריו; חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו; תשלום דמי התיווך על-ידי הצד השני לעסקה ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; וכן הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן (להרחבה ראו: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' אסתר ביר, פ"ד מח (3) 116, בעמ' 123 (להלן: "פסק דין מוסקוביץ"); ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (05.07.2018) והאסמכתאות המצוטטות שם ).
כמו כן נפסק על ידי בית המשפט העליון כדלקמן: "...אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם 'יעיל' למימוש העסקה נושא התיווך. 'אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל'....'עצם העובדה שמתווך הציג בפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך'..." (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב, פ"ד נו(1) 842, בעמ' 847 (להלן: "פסק דין יצחקוב").

אשר לבחינת חלקו של גורם נוסף, אשר הוביל לקשירת ההסכם נקבע כך: "...פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים" (ראו: פסק דין מוסקוביץ, לעיל).

הפסיקה הבחינה בין גורם מתערב המסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן ואין בהתערבותו כדי לשלול את זכאות המתווך המקורי, לבין גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן לאחר שכבר דעך וגווע שאז יש לבחון את גורמי מידת היעילות (ראו: ת"א (ת"א) 42928-04-16 מאיר גרינברג נ' חצרות הנביאים אריאל (2005) בע"מ (05.07.2019) והאסמכתאות המצוטטות שם).

בנוסף וכחלק ממכלול השיקולים יש לבחון את תום הלב של הצדדים להתקשרות. בעניין זה נקבע כי : "צד המסכל את מאמציו של המתווך על ידי ניצול המידע שנקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל על ידי העסקת 'מתווך-קש'" (ראו: פסק דין יצחקוב, עמ' 848).

לאחר שהנחנו את הבסיס לדיון, נפנה אפוא לבחון את תחולתם של הכללים האמורים בנסיבות העניין.

בפתח הדברים ראיתי לציין כי הגעתי למסקנה שהתובע היה הגורם היעיל ביסודה של העסקה. קביעה זו מבוססת על הראיות והעדויות שהובאו לפניי והשיקולים שהותוו בפסיקה. ואפרט.
במקרה דנן, טען התובע כי הנתבע הכיר את הנכס באמצעותו וכי עסקת המכר יצאה לפועל בעקבות מעורבותו של התובע ולכן הוא זכאי לדמי התיווך, שכן הוא זה שלמעשה הכיר לנתבע את הנכס , ערך עמו ביקורים בנכס והיה איתו בקשר מתמיד ויש לראות בו כגורם היעיל שהביא לעסקה.

התובע העיד בחקירתו הנגדית לגבי הפעולות שנקט כמתווך הן בעניין מספר הביקורים והן בעניין ניסיונות השכנוע והמעקב אחר הנתבע, כדלקמן:

[שורות 9-18, עמ' 4 לפרוטוקול מיום 05.02.2019]:
ש. בעצם התצהיר שלך אני מבין שלטענתך לקחת את שני פעמיים לבקר בנכס?
ת. לקחתי אותו שלוש פעמים. פעם אחת אותו, פעם שניה אותו ואת אשתו ופעם שלישית אני חושב שהוא כבר בא עם הסבתא. אני חושב, הסבתא היתה אמורה לגור איתם.
ש. אני מפנה אותך לתצהיר שלך בסעיף 5 שם דיברת על פעמיים. אני אומר לך שהצגת את הנכס פעמיים?
ת. זה לא נכון. היינו שלוש פעמים.
ש. הביקורים האלה היו בטווח קצר או למשך מספר ימים?
ת. הביקור הראשון היה בתוך הבית ולאחר מכן היה ביקור נוסף עם אשתו בתוך הבית בצהרי היום, והביקור השלישי עם הסבתא היה גם בתוך הבית. לא יודע במרווח כל כמה ימים בין ביקור אחד לשני.

[שורות 22-28, עמ' 4 לפרוטוקול מיום 05.02.2019]:
ש. למעשה זה כל מה שעשית בלהראות לשני ורונית את הנכס?
ת. לא אני ניסיתי לשכנע אותם מספר פעמים לקנות את הנכס, הוא אמר שהוא בתפקיד בכיר בעירייה והוא לא רוצה להיות תחת עינו הפקוחה של העירייה, ולא רצה לבנות. שכנעתי אותו לקנות ושכנעתי אותו שזה כן מתאים לו ושהוא לא ימצא נכס במחיר כזה והוא לא השתכנע.
ש. כשאתה אומר במחיר כזה המוכר לא הסכים לרדת?
ת. הוא הסכים לרדת ואמרתי שיתן הצעה. מאחר וידעתי שהמוכר קנה דירה אחרת והוא היה צריך להשתמש בכסף הזה.

מנגד, טען הנתבע כי התובע לא הצליח להביא את העסקה והיא אף "ירדה מהפרק", וכי כעבור תקופה מסוימת פנה אליו מתווך אחר והפנה אותו לאותו נכס ורק אז נחתם הסכם לרכישת הנכס.

אשר למספר הביקורים בנכס התגלו סתירות בגרסתו של הנתבע. הנתבע הצהיר בסעיף 4 לתצהיר עדות ראשית כי ערך "ביקור ראשון ויחיד" בנכס עם התובע, ובחקירתו הנגדית השיב בעניין זה לשאלות ב"כ התובע כדלקמן:

[שורות 8-12, עמ' 10 לפרוטוקול מיום 05.02.2019]:
ש. אתה מאשר כי ביקרת בדירה בליווי התובע?
ת. מבחוץ כן. בפעם הראשונה לא נכנסתי לתוך הדירה. זה היה מבחוץ.
ש. היה ביקור נוסף?
ת. כן. בפעם השניה כן נכנסתי לדירה עם אשתי. כי הסתכלנו על הנכס ראיתי את הגינה ואת השטח נאמר לי שניתן לבנות לפחות עוד 33 מ"ר וזה התאים לנו.

כמו כן, לא השתכנעתי בגרסת הנתבע לפיה התובע הודיע לו שהנכס אינו רלוונטי יותר. בעניין זה אני מקבל את האמור בסעיפים 18-21 לסיכומי התובע.

זאת ועוד, התרשמתי כי הנתבע ואישתו התענינו מאוד בנכס. אישתו של הנתבע העידה לפניי, כי ביקרה בנכס יחד עם בעלה לאחר חתימת הסכם התיווך עם התובע והוסיפה כדלקמן: "... כשראיתי את הדירה מיד הבנתי שאני רוצה אותה" (שורות 23-26, עמ' 8 לפרוטוקול מיום 05.02.2019) . התרשמתי עוד כי הנתבע היה מודע לכך שלנכס יש שתי כניסות זאת נוכח הביקורים שערך בנכס וכי העניין לא נפל עליו כהפתעה בעת ביקורו עם המתווך הנוסף.

לגבי המעורבות של מתווך אחר שנטען לגביו על ידי הנתבע שהוא היה הגורם היעיל בעסקה, אציין כי התגלו לא מעט תהיות בגרסת הנתבע . ראשית, לא הוצג לפניי הסכם תיווך כלשהו עם המתווך הנוסף, מה גם שתשובות הנתבע והמתווך בעניין זה לא היו משכנעות וחד משמעיות ; שנית, נושא תשלום דמי התיווך מעלה סימני שאלה רבים הן בקשר לגובה דמי התיווך ששולמו לכאורה מאחר והסכום ששולם בסך 18,954 ₪ נופל בהרבה מ- 2% + מע"מ (27,495 ₪) וזאת ללא כל הסבר משכנע, והן בקשר לאופן תשלום דמי התיווך ב- 3 תשלומים כעבור מספר חודשים מביצוע העסקה והנפקת שלוש חשבוניות מס ללא פירוט כלשהו הקשור לעסקה הנטענת דבר פוגע באמינות גרסת הנתבע; שלישית, הגורם המשלם של דמי התיווך הנטענים לא היה הנתבע אלא החברה שבבעלותו. בעניין זה אינני מקבל הסברו של הנתבע כי הנכס היה אמור לשמש בחלקו למטרות עסקיות. הדעת נותנת שניתן היה לחלק את התשלומים בין הנתבע לבין החברה שבבעלותו; רביעית, התרשמתי מעדות הנתבע כי מתקיימת בינו לבין המתווך מר תורג'מן מערכת עסקית הקשורה במתן ייעוץ נדל"ן ולאו דווקא בענייני תיווך .
עדותו של המתווך מר תורג'מן לא תמכה בגרסתו של הנתבע. כשנשאורג'מן האם ערך הסכם תיוו ך עם הנתבע כמתחייב מהוראות חוק המתווכים הוא ענה כי כן חתם אבל לא שמר עותק מאחר והעניין היה לפני "כמה שנים אחורה" (עמ' 15 לפרוטוקול מיום 05.02.2019). מר תורג'מן אף לא הביא תיעוד מתוך ספר העסקאות. יש להוסיף כי מר תור'גמן לא נתן גרסה משכנעת לרישום המופיע בחשבונית עבור התשלום שקיבל מהנתבע וכן לגבי מועד התשלום, וכך הוא העיד:

[שורות 4-15, עמ' 17 לפרוטוקול מיום 05.02.2019]:
ש. בחשבוניות שאתה מוציא אתה נוהג לפרט שמדובר בתיווך של נכס את הכתובת של הנכס, את הפרטים שקשורים לנכס?
ת. לא יותר מידי, כותבים כתובת, או עסקת מכר של נכס. לא תמיד מפרטים.
ש. בחשבוניות שהוצאת ואני מציג אותם בפניך, הוצאת לטובת החברה של התובע. רשום ייעוץ נדל"ן.
ת. נכון.
ש. זה קשור לאותה עסקה?
ת. כן.
ש. איך הגעתם לסכומים שרשומים שם?
ת. זה סכום שמורכב משלושה חלקים, שלושה שיקים שלושה חלקים ורשום מספר שיקים.
ש. איך אפשר לדעת שמדובר באותה עסקה?
ת. רואים לפי התאריכים. לא מעבר לזה. רשום ייעוץ נדל"ן.

לשאלה אם די בכך שהתובע הוא שהפגיש בין הצדדים לראשונה כדי לקבוע שהוא הגורם היעיל במימוש העסקה, קיימים פנים לכאן ולכאן. מחד גיסא, אותה פגישה לא מוכחשת היא שהצמיחה את ההיכרות עם הנכס. בהקשר זה הגעתי למסקנה כי התובע הניח את היסודות שהובילו לעסקת המכר. מאידך גיסא, אין לכחד כי התובע לא עשה הרבה דברים מעבר לכך וכי העסקה יצאה לפועל לאחר "התנעה" מחודשת, שבה לא נטל התובע חלק. ברם, לא ראיתי כי חלף זמן רב בין אותה פגישה להתקשרות בעסקה ולא שוכנעתי כי המתווך הנוסף בעסקה היה הגורם היעיל. התרשמותי הישירה מעדויות הצדדים וכן הראויות שהוצגו לפניי היה בהם כדי להכריע את הכף אל עבר זכאותו של התובע לדמי תיווך בגין העסקה בהיותו הגורם היעיל לעסקה אשר נקט בלא מעט פעולות לקידום העסקה מה גם שמדובר בעסקה בין אותם צדדים ו הנכס הנו אותו נכס. מנגד, עלו סימני שאלה רבים בקשר לפעולות שנקט המתווך הנוסף.

למעלה מן הדרוש אציין כי בהתחשב בנסיבות עליהן עמדתי דלעיל, הרי שנושא תשלום התמורה למתווך האחר בסכום כלשהוא וגם נושא התמורה ששולמה בגין העסקה אל מול הסכום הנקוב בהסכם התיווך , אינם מאיי נים את היות התובע הגורם היעיל בעסקה. ממכלול הדברים עולה כי קשה לעמוד על טיבו של "התיווך" אותו ביצע המתווך האחר בין הנתבע למוכר הנכס.

הנתבע למעשה לא הציג לפניי ראיות מספיקות להוכחת טענותיו. נכון הוא שבמהלך הדיון לא אישרתי לתובע להגיש הקלטת שיחה שלא הייתה חלק מחומר הראיות של התובע מאחר ואינני מקבל צורה זו של הגשת ראיות בתביעה המתנהלת בסדר דין מהיר. יחד עם זאת עדותו של התובע והמסמכים שהציג לפניי תמכו בגרסתו.

יש לזכור, כי בהליך האזרחי אין הטוען נדרש להוכיח את טענתו מעבר לספק סביר אלא להוכיח כי גרסתו, העולה מן העובדות אותן הציג, מסתברת ומתקבלת יותר על הדעת וקרובה יותר לאמת מאשר גרסת הצד השני. זאת ועוד, גם אם חומר הראיות מותיר חללים ופרשיות סתומות, בית המשפט אינו מנוע מלקבוע כי בעל דין פלוני עמד בנטל השכנוע, במידה הדרושה להוכחת טענתו. יתרה מכך, הנושא בנטל השכנוע יכול לעמוד בנטל זה גם אם הביא רק ראיות לכאורה, וזאת כאשר יריבו לא הביא ראיות להפריך ולאזן את מאזן ההסתברויות (ראו: ע"א 1278/15 מחמוד עבאס נ' מועצה מקומית ג'ת (30.08.2016) והאסמכתאות המצוטטות שם). במקרה דנן, התובע עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו בהליך אזרחי.

דמי התיווך : בשלב זה נותר לנו לבחון היקף החיוב של דמי התיווך. הסכם התיווך בין הצדדים הקנה לתובע זכות ל-2% משווי הרכישה. לפיכך , ונוכח התמורה ששולמה בפועל עבור הנכס אני קובע כי התובע זכאי לדמי תיווך מהנתבע בסך כולל של 27,495 ₪.

אשר לנזק הלא ממוני, ביקש התובע לפסוק לו סך של 10,000 ₪. בעניין זה לא התרשמתי כי נגרמה לתובע עגמת נפש בשל התנהלות הנתבע המתוארת, ועל כן אני דוחה מרכיב זה של התביעה.

סיכומם של דברים
לאור האמור והמקובץ לעיל, אני מקבל את התביעה באופן חלקי וקובע כי התובע זכאי לקבל מהנתבע סך 27,495 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ב- 20.12.2017 ועד היום.

אשר לשאלת הוצאות המשפט - לאור התוצאה אליה הגעתי ולאחר שבחנתי התנהלות הצדדים בתיק, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע אגרת בית משפט בסך 847 ₪ , ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪.

הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין, אחרת יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ' אלול תשע"ט, 20 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: יאיר זכריה
נתבע: שני אוצקובסקי
שופט :
עורכי דין: