ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין בנימין דמארי נגד רשות מקרקעי ישראל :

לפני כבוד ה שופטת איריס רבינוביץ ברון

תובעים

1.בנימין דמארי
2.יונה דמארי
3.יונה כוכבי

נגד

נתבעות

1.רשות מקרקעי ישראל
2.קרן קיימת לישראל

פסק דין

מבוא

לפני תביעה למתן צו עשה לחייב את הנתבעות לחתום על הסכם חכירה עם התובעים ביחס למקרקעין המצויים ברח' המייסדים 17 בטירת שלום הידועים כגוש 3753 חלקה 93 בשטח של 8,302 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). התובעים מבקשים כי בית המשפט יורה לנתבעות לחתום על הסכם חכירה ישיר עימם לארבע תקופות מתחדשות, בהתאם להחלטה 823 של מועצת מקרקעי ישראל וכן למתן סעד הצהרתי לפיו החלטה 1155 ו/או כל החלטה אשר ניתנת במקומה ע"י מועצת מקרקעי ישראל חלות על המקרקעין. לחלופין התבקש סעד הצהרתי לפיו החלטה 1301 ו/או כל החלטה אחרת של מועצת מקרקעי ישראל אשר ניתנה במקומה חלות על המקרקעין.

התביעה הוגשה תחילה על ידי התובעים 2-1, מר בנימין דמארי (להלן: "התובע 1") והגב' יונה דמארי, היורשת של המנוח ישראל דמארי ז"ל, אחיו של התובע 1 (להלן: " התובעת 2"). בכתב התביעה המקורי טענו התובעים 2-1 כי חלקת התובעים, המהווה חלק מהמקרקעין, עונה על הקריטריונים הנדרשים לצורך יישום החלטה 823 והחלטה 1155. לטענתם הם זכאים לחוזה חכירה עם הנתבעת 1 הן מכח חוזה החכירה הקיים עם הנתבעת 1 והן מכח ההחלטות האמורות.

בשלב ההוכחות ביקשו התובעים לצרף תובעת נוספת, התובעת 3.
הנתבעות התנגדו לכך.
בהחלטת בית המשפט מיום 11.6.18 הותר תיקון כתב התביעה.

הנתבעות התגוננו מפני התביעה ולאחר הגשת כתב התביעה המתוקן הוגש אף כתב הגנה מתוקן .

מטעם התובעים הוגשו תצהירו של התובע 1 וחוות דעת של השמאי אשר הרמן.
בסמוך למועד ההוכחות, הגישו התובעים בקשה לזמן לעדות את מר אבנר מדואל, יו"ר האגודה השיתופית למים בטירת שלום. הנתבעות התנגדו לכך. בהחלטה שניתנה ביום 22.2.18, בדיון ההוכחות הראשון, הבקשה להעדתו התקבלה. העד נחקר בחקירה ראשית. בהתאם להחלטת בית המשפט ניתנה לב"כ הנתבעות אפשרות להודיע לאחר החקירה הראשית האם תוכל לחקור את העד בחקירה נגדית לאחר הפסקה או שהיא מבקשת לחקור אותו במועד נדחה. כמו כן, ניתנה לנתבעות רשות להשלים ראיות, ככל שידרש לנוכח העדות של העד הנוסף. ביום 14.3.18 הודיעה ב"כ הנתבעות כי לאחר בדיקת הדברים מול הרשות היא אינה עומדת על חקירתו הנגדית של העד מדואל.

לאחר צירופה של התובעת 3 כתובעת נוספת, הוגש אף תצהירה.

מטעם הנתבעת הוגש תצהירה של הגב' דנה בר כוכבא, וכן הוגש תצהיר עדות משלים של הגב' בר כוכבא, לאחר צירופה של התובעת 3 והגשת תצהיר עדות ראשית מטעמה.

בדיוני ההוכחות נחקרו המצהירים והעד מויאל.

הצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב.

רקע עובדתי

בחודש מרץ 1960 נחתם חוזה חכירה לשיכון חקלאי בין קק"ל לבין החוכרות המקוריות. חוזה החכירה נחתם ביחס לשטח של 8,302 מ"ר (להלו: " חוזה החכירה"). תקופת החכירה נקבעה לתקופה שבין 1.10.57 עד 30.9.78 (21 שנים). בחוזה החכירה נקבעה זכות לחידוש החוזה לתקופה של 21 שנים נוספות.

בשנת 1970 נחתם הסכם מכר בין שתיים מהחוכרות, ה"ה נעמי כאוי בן שלמה וברכה בשארי (להלן: "המוכרות") לבין התובעת 3 ביחס לזכויות בדירה בת שני חדרים ו מגרש בשטח של כ-500 מ"ר שהיווה חלק מהמקרקעין.
רק בשנת 1979 הגישה התובעת 3 לנתבעת 1 בקשה להעברת זכות חכירה, בה תיארה את הנכס כ"דירה" כאשר צוין בבקשה כי מדובר בדירה בת שני חדרים בקומת קרקע (הבקשה צורפה כנספח 16 לתצהיר בר כוכבא).

ביום 15.3.79 חתמו המוכרות על הסכם מכר של זכות החכירה בנכס עם התובע 1. הסכם זה נעשה ביחס לכל המקרקעין.
הסכם המכר הובא לידיעת הנתבעת 1 ביום 29.7.80 כאשר הוגשה על ידי התובע 1: "בקשה להעברת זכות חכירה" בה מתואר הנכס כ"פרדס" (הבקשה צורפה כנספח 2 לתצהיר בר כוכבא).

לנוכח העובדה שנעשו עסקאות נוגדות ביחס למקרקעין, התנהלו התכתבויות בין הנתבעת 1 לבין התובעים ובאי כוחם.
עו"ד אילן דמארי, ששימש כב"כ התובעים 2-1 הודיע לנתבעת 1 ביום 19.10.80 כך: "הגברות הנ"ל (המוכרות – א.ר.ב.) העבירו לבנימין דמארי רק את הפרדס בלבד ולא את הבית + 2 הדונם שעליהם יושבת הגב' כוכבי והחוזה מיום 15.3.79 מתייחס רק לפרדס בלבד ..." (נספח 7 לתצהיר בר כוכבא).

ביום 4.3.81 השיבה התובעת 3 לנתבעת 1 כי היא מחזיקה בבית ובשטח האדמה המצורף לו מכח הסכם מכר משנת 1970 בינה לבין המוכרות (המכתב מצורף כנספח 18 לתצהיר משלים של בר כוכבא).

הנתבעת 1 הודיעה במכתב מיום 20.7.82 לעו"ד אילן דמארי, ששימש כבא כוחם של התובעים 2-1, כי הנתבעת 1 נכונה לאשר את שתי ההעברות, בכפוף ל שורה של תנאים שפורטו במכתב. בין התנאים שבמכתב נדרשו התובעים להכין תרשים חלוקה לשטח הבית כ- 500 מ"ר ולשטח הפר דס 7.802 דונם; התובעים נדרשו לשלם דמי הסכמה; צוין כי חוזי החכירה יהיו עד ליום 30.9.99, כאשר החוזה לגבי הבית יהיה למשק עזר ולגבי הפרדס יערך "חוזה מטעים סטנדרטי". כן צוין כי תוקף המכתב עד ליום 30.8.82 (נספח 8 לתצהיר בר כוכבא).

ביום 29.2.85 הודיעה הנתבעת 1 כי עו"ד דמארי הגיש מפה מצבית ולא תשריט חלוקה ולכן מחלקת התכנון מסרבת לחתום על המפה המצבית (נספח 9 לתצהיוכבא).

בשנת 1986 ניתנו על ידי התובע 1 ואחיו בנימין דמארי ז"ל תצהירי מקבל מתנה ונותן מתנה ביחס ל: "מחצית מהזכויות בפרדס". התצהירים הוגשו לנתבעת 1 (נספח 10 לתצהיר בר כוכבא).

ביום 15.5.89 נשלח מכתב נוסף מהנתבעת 1 לעו"ד דמארי לגבי הדרישות שעל התובעים למלא.

בשנת 1991, לאחר שהוגש תשריט חלוקה, הוצאו שתי שומות, האחת בגין דמי הסכמה לפרדס בשטח של 7,760 מ"ר והשניה למשק עזר בשטח של 540 מ"ר.

ביום 30.5.91 פנתה התובעת 3 וביקשה להסדיר זכויותיה.
ביום 24.11.91 נשלח מכתב מהנתבעת 1 לעו"ד דמארי ובו צוין כי הנתבעת 1 תאשר את ההעברות בתנאי שישולמו דמי ההסכמה וכי ישולם חוב דמי החכירה והותנה כי העברת הזכויות תאושר כמקשה אחת ולא תאושר העברת אחת מהחלקות לחוד (נספח 12 לתצהיר בר כוכבא).

ביום 22.12.91 נשלח לתובע 1 שובר לתשלום דמי הסכמה. ביום 16.8.93 שילם התובע 1 את דמי ההסכמה לפי ערך קרקע לפרדס.

ביום 2.7.93 פנתה התובעת 3 לנתבעת 1 בכתב וציינה כי הגישה בעבר בקשה לחלוקת השטח והשיבו לה כי עליה לשלם מיסים עבור כל השנים וביקשה לברר מה הסכום שעליה לשלם (נספח 20 לתצהיר המשלים של בר כוכבא).
ביום 16.8.93 נשלח מכתב לתובעת 3 בה צוין כי טרם שילמה את דמי ההסכמה ואת דמי החכירה השנתיים וכי העברת הזכויות בפרדס ובבית תבוצע במקשה אחת ( נספח 13 לתצהיר בר כוכבא).

ביום 25.7.96 פנה התובע 1 בבקשה להוון את חלקו.

ביום 22.10.96 נכתב על ידי הנתבעת 1 לתובע 1 כך: "1. בתיק נותר חוב של דה"ס בגין העברת הבית וחוב דמי חכירה. 2. הזכויות בבית ובפרדס מהווה יחידה אחת, ואנו לא אישרנו את פיצול מגרש המגורים ממשק העזר." (נספח 14 לתצהיר בר כוכבא).

ביום 24.12.97 נשלח מכתב נוסף מהנתבעת 1 לתובעת 3 ובו דרישה להשלמת מסמכים ותשלום חוב דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה עבור משק העזר בשטח של 540 מ"ר וצוין כי העברת הזכויות בבית ובפרדס תבוצע כמקשה אחת. (נספח 22 לתצהיר המשלים של בר כוכבא).

ביום 9.12.98 פנה עו"ד אמנון פלומנבאום לנתבעת 1 וציין כי הוא מייצג את התובעת 3 וכי התבקש על ידה לטפל ברישום נכס שהוגדר כ: "דירה בת שני חדרים + שטח קרקע (משק עזר)" (נספח 23 לתצהיר המשלים של בר כוכבא).

ביום 7.1.99 שב ופנה עו"ד פלמנבאום לנתבעת 1 וביקש לברר כיצד חושבו דמי ההסכמה שכן מדובר בדירה צנועה בת 2 חדרים. במכתב נוסף מיום 3.5.99 טען עו"ד פלמנבאום כי בהתאם להסכם של התובעת 3 עם המוכרות היה על המוכרות לשלם את דמי ההסכמה ועל הנתבעת 1 לפנות אליהן בעניין .

ביום 8.6.99 השיבה הנתבעת 1 כי על התובעת 3 לפנות למוכרות בעניין דמי ההסכמה, ככל שהיא טוענת שהחובה לשלם את דמי ההסכמה חלה על המוכרות מכח הסכם המכר. כמו כן, פורט לגבי אופן חישוב דמי ההסכמה.

ביום 21.12.04 פנה ב"כ התובע 1 וביקש חוזה נפרד עבור הפרדס על שם התובע 1 בגין שטח של 8,302 מ"ר (נספח 5 לתצהיר דמארי).

התובעים 2-1 טוענים כי פנו מאז עשרות פעמים בניסיון להסדיר את הזכויות, ללא הועיל.

יצויין כי במהלך השנים חתמו התובע 1 ואחיו ישראל דמארי ז"ל על תצהירי נותן מתנה ומקבל מתנה, אותם הגישו לנתבעת 1. בהתאם לתצהירים העביר התובע 1 מחצית מזכויותיו ב"פרדס" לאחיו ישראל דמארי ז"ל. מטעם זה ה וגשה התביעה אף על ידי התובעת 2 כיורשת של ישראל דמארי המנוח.

תמצית טענות הצדדים

טענות התובעים
התובעים טוענים כי התובעים 2-1 יחד עם התובעת 3 הם בעלי זכות חכירה לדורות במקרקעין מכח הסכם החכירה המקורי שנחתם בשנת 1960.
לטענת התובעים, חלוקת השטח בין התובעים 2-1 לבין התובעת 3 אושרה על ידי הנתבעת 1 לאחר דין ודברים ממושך והמצאת מפת מדידה מצבית. עקב החלוקה הנפיקה הנתבעת 1 שתי דרישות תשלום דמי הסכמה נפרדות. התובעים 2-1 שילמו והתובעת 3 טרם שילמה.

התובעים זכאים להסכם חכירה לנחלה על שמם.
מאז רכישת המקרקעין לפני 34 שנים הרשות לא העבירה לתובעים הסכם חכירה מחודש וחתום, חרף עשרות פניותיו של התובע 1 במהלך השנים (התובע צירף פניות בכתב מהשנים 2000- 2012 כנספח 5 לתצהירו).
הנתבעת 1 התעלמה ממרבית פניות התובע 1 ובא כוחו.

התובעת 3 קיבלה מכתב הנושא תאריך 20.2.18 בו התבקשה להסדיר בהקדם את תשלום דמי ההסכמה ולאחר מכן הנתבעת 1 תסדיר לה חוזה למשק עזר.
הנתבעת 1 מבקשת לגרום בכך שיחתם עם התובעים 2-1 חוזה למטעים. אין לתת לכך יד.
התובעת 3 פנתה לאחר מכן לנתבעת 1 בבקשה להסדיר לה חוזה לנחלה.
על הנתבעת 1 להכיר במקרקעין כנחלה.
לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1155 התובעים זכאים לפיצול הנחלה כך שיווצר פירוק שיתוף בין התובעים 2-1 לתובעת 3 כך שהנחלה תירשם כשתי יחידות נפרדות.
התובעים 2-1 שילמו את דמי ההסכמה. נמסר להם בפגישות כי אין מניעה לערוך חוזה חכירה נפרד לחלקת התובעים 2-1. הנתבעת 1 התעלמה מפניותיו של התובע 1, למרות ששילם דמי הסכמה, חוב דמי חכירה והמציא את אישורי המיסים הנדרשים.
התובע 1 שילם במהלך השנים את דמי החכירה עבור חלקת התובעים 2-1 באופן שוטף.

חלקת התובעים, לרבות חלקת התובעת 3 , הינה נחלה חקלאית המורכבת משתי חטיבות קרקע.
תשריט של הישוב משנות השלושים שהוגש במהלך עדותו של העד מדואל, הנוגע למקרקעין, מלמד כי המקרקעין מסומנים כנחלה 22 בגודל של 22,140 מ"ר לכן היסטורית מדובר בנחלה. במהלך השנים הנחלה האמורה פוצלה באישור הנתבעת 1 ושטחה נחתך בכ-40% (הכו ונה ככל הנראה לפיצולים שקדמו לחתימת חוזה החכירה משנת 1960 א.ר.ב.) אולם היא נותרה נחלה.

התובעים טוענים כי הם זכאים להירשם כבעלי זכויות מכח החלטה 823.
לטענתם חלה עליהם החלטה 1155 המקנה זכויות לבעל נחלה רשום.

כתוצאה מהתוכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין מחקלאי למגורים הושבחו המקרקעין.
למרות הפניות של התובע 1 והעמידה בקריטריונים, הנתבעת 1 התעלמה מפניותיו.

מאחר וכיום המצב המשפטי לא מאפשר את יישום החלטה 1155, התובעים עותרים לצו עשה לחייב הרשות להעביר חוזה חכירה לפי החלטה 823 וסעד הצהרתי לפיו חלות הוראות החלטה 1155.

הנתבעת 1 הגישה ביום 29.12.08 כתב תביעה בסדר דין מקוצר כנגד המוכרות לגביית חוב דמי חכירה שנתיים. הנתבעת 1 הצהירה בתביעה כי המקרקעין הוחכרו לתקופת חכירה של 49 שנים החל מיום 1.10.78. התביעה הסתיימה בהסדר חוב בו נש או התובעים 1 - 2 בדמי החכירה השנתיים הנותרים.

התובעים טוענים כי יש להם הסכם חכירה תקף שכן הרשות הכירה בהם כבעלי הסכם חכירה תקף לצורך גביית דמי חכירה עד לשנת 2027 כפי שעולה מהתביעה שהגישה בשנת 2008.

הנתבעת 1 הסכימה להפרדת החלקות בכל הנוגע לתשלום דמי הסכמה. ה נתבעת 1 התעלמה מפניות ולא העבירה חוזה חכירה .
התובעים מפנים לת.א. (ח"י) 19582-12-10 יעקב סולומון נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים) שם קבע בית המשפט כי השתכלל חוזה חכירה על אף שלא נחתם חוזה בכתב.

התובעים הסתמכו על פעולות והצהרות הרשות לעניין הפרדת החלקות ותשלום דמי הסכמה. התובעים 2-1 שמרו על רציפות עיבוד הקרקע ופיתחו אותה לצרכי חקלאות.

בענייננו, התנהגות הרשות איננה עולה בקנה אחד עם חובת ההגינות המוטלת עליה.

יצויין כי במסגרת הסעדים שנתבעו בכתב התביעה המתוקן, טענו התובעים לחלופין כי הם זכאים לסעד הצהרתי לפיו הוראות החלטה 1301 או כל החלטה אשר ניתנה במקומה חלות על המקרקעין. בגוף התביעה לא פורט לעניין תחולת סעד חלופי זה, שעניינו במשקי עזר.

טענות הנתבעות

הנתבעות טוענות כי התביעה התיישנה.

הנתבעות טוענות כי התביעה לוקה בשיהוי שגרם לנתבעות נזק מבחינת האפשרות שלהן להתגונן מפני התביעה.

הנתבעות טוענות כי הסכמי המכר בין המוכרות לתובעים נעשו תוך הפרת הסכם החכירה של המוכרות עם הנתבעת 1, ללא ידיעת הנתבעת 1 וללא קבלת אישורה מראש ורק משום כך עמדה לה הזכות לבטל את הסכם החכירה, לא כל שכן שלא לחדשו.

חוזה החכירה הסתיים בשנת 1978.

הנתבעות טוענות כי ככל שהיה נחתם עם התובע 1 חוזה חכירה חדש, היה זה חוזה חכירה למטעים (פרדס). חוזה מסוג זה כולל תניית שינוי ייעוד לפיה בעת שינוי ייעוד זכאית הנתבעת 1 לקבל את המקרקעין חזרה לידיה, בכפוף לתשלום פיצויים.

יעוד המקרקעין שונה למגורים כשמונה עשרה שנים לפני הגשת התביעה, עם פרסום תוכנית נס/105/א. מששונה ייעוד המקרקעין למגורים, לא ניתן היה לחתום על חוזה למטעים עם התובע 1.

חוזה החכירה המקורי עם המוכרות היה חוזה למשק עזר ולא חוזה נחלה. לכן, החלטות 823 ו-1155 החלות ביחס לנחלות אינן רלבנטיות.

לגבי טענות התובע 1 כי לא קיבל תשובה לפניותיו, נטען כי בא כ וחו היה מגיע לעיתים קרובות למשרדי המינהל בעניינים שונים וקיבל מעובדי המינהל תשובות בעל פה לפניותיו.

הנתבעות טוענות כי התביעה נגועה בחוסר תום לב ויש לסלקה מחמת מניעות והשתק. זאת, נוכח העובדה שהיא עומדת בסתירה לטענות שהועלו על ידי התובעים במהלך כל השנים.
התובעים פנו בבקשות לחוזים נפרדים ופעלו לאורך השנים בהתאם למתווה שהוצע של חוזים נפרדים למשק עזר לתובעת 3 ופרדס לתובעים 2-1. אין לאפשר להם להעלות עתה טענה כי יש לתת להם חוזה אחד עבור כל השטח.

דיון והכרעה

טענת ההתיישנות

הנתבעות טוענות כי התביעה התיישנה ומפנים למועדים בהם רכשו התובעים את זכויות יהם במקרקעין. חוזה החכירה הסתיים בשנת 1978. הסכם המכר נערך בין התובעת 3 למוכרות בשנת 1970 ואילו הסכם המכר בין התובעים 2-1 למוכרות נחתם בשנת 1979.
התובעים 2-1 הגישו את תביעתם כ-35 שנה לאחר שחתמו על הסכם המכר וכ-18 שנה לאחר שינוי ייעוד המקרקעין, באופן שלא א יפשר עוד חתימת חוזה למטעים. התובעת 3 הצטרפה לתביעה בשנת 2018, כ- 48 שנים לאחר חתימת ההסכם ולכן התביעה התיישנה. עוד מציינות הנתבעות כי התובעים ידעו, לכל המאוחר בשנת 1982 , כי הנתבעת 1 תאפשר להסדיר את הזכויות באופן שייחתם חוזה חכירה למטעים בין התובעים 2-1 לנתבעת 1 וחוזה למשק עזר בין התובעת 3 לנתבעת 1 ומפנה למכתב מיום 20.7.82 (נספח 8 לתצהיר בר כוכבא) ולהתכתבויות עם התובעת 3.

התובעים מפנים לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע כי אין התיישנות במקרקעין מוסדרים. לטענתם, מדובר במקרקעין מוסדרים ולכן לא ניתן להעלות טענות התיישנות.
התובעים מוסיפים וטוענים בסיכומיהם כי אין מקום לקבל טענת התיישנות שכן במסגרת תביעה שהגישה הנתבעת 1 טענה הרשות כי הסכם החכירה הוארך ב-49 שנים החל מיום 1.10.78. תקופת ההתיישנות של פסק דין היא 25 שנה מיום מתן פסק הדין ואין מחלוקת כי פסק הדין לא התיישן. התובעים 2-1 הם שהסדירו את התשלום בעקבות התביעה.
עוד טוענים התובעים כי מעולם לא נשלחה הודעת ביטול של הסכם החכירה לתובעים.

במענה לטענות התובעים טוענות הנתבעות כי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין אינו רלבנטי שכן הזכויות של התובעים במקרקעין אינן רשומות. עוד טוענות הנתבעות ביחס לתביעה שהוגשה על ידי הנתבעת 1 ביחס לחוב דמי חכירה כי ממילא מדובר בתביעה שהוגשה כנגד המוכרות ולא כנגד התובעים.

שקלתי את טענות הצדדים. בכל הנוגע לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, אני סבורה כי אין בו כדי לסייע לתובעים. הסעיף פורש באופן שזכות במקרקעין מוסדרים מוגנת מפני טענת התיישנות ובלבד שמדובר בזכות רשומה, כאמור בפסק הדין בע"א 520/96 אחמד עבדאלעזיז חוסין נ' מרים מיר נד(3) 487 (להלן: " עניין חוסיין") אליו הפנו הנתבעות בסיכומים . בענייננו, תביעת התובעים איננה נוגעת לזכויות רשומות אלא נטען על ידם לזכויות מכח הסכמי מכר שנערכו בזמנו ולא נרשמו. לכן, סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין אינו רלבנטי לשאלת התיישנות תביעתם.

בכל הנוגע לטענה של התובעים המבוססת על פסק הדין שניתן בתביעה שהוגשה על ידי הנתבעת 1 בגין חוב דמי חכירה, המדובר בתביעה שהוגשה בשנת 2008 על ידי הנתבעת 1 כנגד המוכרות (כתב התביעה הוגש וסומן כמוצג ת/2). בשנת 2010 הוגשה בקשה למחיקת התביעה ללא צו להוצאות, שבמסגרתה נכתב כי החוב הוסדר מחוץ לכותלי בית המשפט (מוצג נ/1). אוסיף, כי חוב דמי החכירה שנתבע בתביעה משנת 2008 התייחס לשבע השנים שקדמו להגשת התביעה האמורה. עוד יש לציין כי בגוף התביעה נכתב כי בין הנתבעת 1 למוכרות נחתם בשנת 1978 הסכם חכירה למשך 49 שנים.
התובעים לא ביססו את טענתם כי יש למנות את תקופת ההתיישנות של תביעתם בהתאם לתקופת ההתיישנות של פסק דין במסגרתו נמחקה תביעת הנתבעת 1.

עם זאת, עולה מהתביעה האמורה, שהוגשה כאמור כנגד המוכרות, כי נכון לשנת 2008 הנתבעת 1 התייחסה להסכם החכירה המקורי כ"קיים". מעיון בנספח 2 לתביעה שהוגשה על ידי הנתבעת 1 עולה כי תחשיב חוב דמי החכירה נערך עבור "משקי עזר" בשטח של 8,302 מ"ר.

התובעים טוענים כי הם ששילמו את החוב בעקבותיו נמחקה התביעה. הנתבעות מציינות בסיכומיהם כי התובעים לא הוכיחו כי הם אלו ששילמו. אך, התובע 1 הצהיר ואף נחקר בעניין זה.
כך בעמ' 31 לפרוט' הדיון:
"כשכתבת תביעה שהוגשה נגדנו בתצהיר זה לא היה מדויק, תסכים איתי ת. אני לא מסכים איתך, אני לא שמתי לב, התביעה הגיע אליי, אני ניהלתי את כל המשא ומתן עם המנהל. התביעה הגיע אליי לא אליהם. היא הגיע אלי הבית בדואר אם אני זוכר נכון, אז גרתי בנס ציונה."
ובעמ' 32 העיד התובע 1 שהוא שילם את הסכום ושנ/1 הגיע אליו אחרי התשלום.

עדותו של התובע 1 בעניין זה אמינה עלי. כמו כן, לא ניתן להתעלם מכך שהתובעים העלו את נושא התביעה לדמי חכירה כבר בפניית בא כוחם לנתבעת 1, בטרם הגשת התביעה שבפני. המסמכים הרלבנטיים לאותה תביעה הוצגו על ידי התובעים ולא על ידי הנתבעות.

סיכומו של דבר, הנתבעת 1 ביססה תביעתה משנת 2008 על קיומו של חוזה חכירה תקף למשק עזר בשטח של 8,302 מ"ר. הנתבעת 1 הגיעה להסדר לאחר קבלת התשלום ובעקבות זאת ביקשה למחוק את התביעה.

בנסיבות אלו, אני סבורה כי חל "השתק שיפוטי" כלפי הנתבעות. הכלל בדבר השתק שיפוטי מונע מצד להעלות טענות עובדתיות סותרות במסגרת אותו הליך או בשני הליכים נפרדים שהוא צד להם (ר' י' רוזן צבי ההליך האזרחי, (2015) בעמ' 255 ואילך). לפיכך, הנתבעות אינן יכולות לטעון כיום כנגד קיומו של חוזה חכירה תקף למשק עזר בשטח של 8,302 מ"ר. אמנם, התביעה הוגשה כנגד המוכרות. אולם, בהתאם לפסיקה, תחולת הכלל של השתק שיפוטי איננה מוגבלת למקרים בהם מדובר באותם מתדיינים בהליך הראשון ובהליך המאוחר שכן הדגש בהשתק השיפוטי הינו על היחס שבין המתדיין לבין בית המשפט (ר' רע"א 4224/04 בית ששון בעמ' ואח' נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ ואח' פ"ד נט (3) 625 פיסקה 9 ). זאת ועוד, הנתבעת 1 ידעה שנים רבות בטרם הגישה את התביעה , כי המוכרות העבירו את זכויותיהן, הנתבעת 1 קיבלה מהתובעים 2-1 דמי הסכמה בגין כך ובפועל הנתבעת 1 ניהלה את התביעה לדמי חכירה מול התובע 1. לפיכך, אינני סבורה כי הנתבעות יכולות לטעון כלפי התובעים להתיישנות תביעתם לקיומו של חוזה חכירה למשק עזר.

עם זאת, אני סבורה כי התביעה לחוזה נחלה – התיישנה.
התובעים העלו את תביעתם להכרה בחוזה נחלה ולחלופין לחוזה משק עזר מכח זכויותיהם המצטברות בשטח, לראשונה, בשנת 2018. זאת לאחר שבתביעה המקורית טענו הנתבעים 2-1 כי זכויותיהם נפרדות משל התובעת 3.

העמדה של הנתבעת 1 לגבי החוזים שהיא נכונה לחתום על התובעים היתה ידועה וע קבית מאז המכתב מיום 20.7.82 בו נכתב בסעיף 4 כך: "חוזי החכירה לגבי השטחים הנ"ל יהיה לתקופה עד 30.9.99. החוזה לגבי הבית חוזה משק עזר ולגבי הפרדס חוזה מטעים סטנדרטי." הנתבעת 1 עמדה על כך לאורך כל הדרך. כך אף נאמר בדיונים בבית המשפט, למן הדיון הראשון. לכן, אינני מקבלת את הטענה של התובעים בסיכומיהם כי חלה תפנית משמעותית "בבחינת "יצא המרצע מן השק" (ר' סעיף 20 לסיכומי התובעים) כאשר ביום 20.2.18, יומיים לפני דיון ההוכחות , פנתה הנתבעת 1 לתובעת 3 על מנת שתסדיר את דמי החכירה ודמי ההסכמה. לפי הנטען בסיכומים, הרשות מנסה בדרך זו להחתים את כוכבי על חוזה למשק עזר ולהותיר את התובעים 1 - 2 עם חוזה למטעים. אולם, טענה זו איננה מובנת שכן זו היתה עמדת הנתבעת 1 לאורך כל השנים.

סיכומו של דבר, התובעים 1 - 2 רכשו את זכויותיהם בשנת 1978. הם אף ידעו את עמדת הנתבעת 1 למן אותו מכתב מיום 20.7.82. התובעים אמנם טוענים בסיכומיהם כי מעולם לא הסכימו לחוזה למטעים, אך לא כך עולה מהתכתובות שנשלחו בשמם במהלך השנים ומת שלום דמי הסכמה עבור פרדס על ידם.

באשר לתובעת 3, התובעת 3 הצהירה בסעיף 14 לתצהירה כי בעת רכישת חלקה במקרקעין לא היתה מודעת להבחנה שבין "משק עזר" ל"נחלה". בכל מקרה לא היה באפשרותה לשלם את דמי ההסכמה שהיו לטענתה מופרכים. בא כוחה דאז פנה בעניין לרשות. לטענתה, ככל שהשתמש במונח "משק עזר" זו טעות סמנטית שכן מהמסמכים ההיסטוריים עולה כי מדובר בנחלה. לדבריה, אף פנתה בעצמה למנהל המחלקה החקלאית ברשות דאז, מר שלום שאשא, על מנת למצוא פתרון לגבי דמי ההסכמה שנדרשו והוא השיב לה "תשאירי את זה ככה". התובעת 3 בת 87 ואין באפשרותה לשלם דמי הסכמה בסך מעל 500,000 ₪ כפי שנדרשה עתה לשלם.

מהראיות שהובאו, עולה כי התובעת 3 רכשה את זכויותיה בשנת 1970 ואף היא קיבלה מכתבים בהם הובהר כי ייחתם עימה הסכם על משק עזר בשטח של 540 מ"ר וכי יחתם חוזה נפרד לפרדס (ר' מכתב מיום 16.8.93).

תקופת ההתיישנות לתביעות במקרקעין הינה לכל היותר 25 שנה (ר' סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות). חלפו הרבה מעל 25 שנים מאז רכשו התובעים את זכויותיהם במקרקעין ועד להגשת כתב התביעה המתוקן בשנת 2018. לנוכח האמור, שוכנעתי כי הטענה של התובעים לזכות לחוזה לנחלה – התיישנה.

בכל הנוגע לטענה החלופית לפיה מדובר במשק עזר, אני מוצאת, כפי שפורט לעיל, כי הנתבעות מושתקות מלטעון כי התביעה התיישנה, וזאת לנוכח התביעה שהוגשה על ידי הנתבעת 1 וההליך שהתנהל בעניינה, כמפורט לעיל.

די בכך על מנת לדחות את התביעה בכל הנוגע לסעדים שנוגעים לטענה לחוזה נחלה מחמת התיישנות .

עם זאת, ליתר זהירות, מצאתי להתייחס אף לגופם של דברים לא רק ביחס לתביעה החלופית להכיר בזכות התובעים לחוזה חכירה למשק עזר אלא אף ביחס לתביעה העיקרית לזכות לחוזה חכירה לנחלה.

שאלת העמידה בתנאים לחוזה חכירה לנחלה

התובעים טוענים כי הם עומדים בתנאים לחוזה נחלה. בכתב התביעה המתוקן, ההתייחסות הינה לשלושת התובעים יחדיו. כאשר לשיטתם, אף חלות ביחס אליהם ההחלטות שמכוחן הם זכאים לפיצול הנחלה באופן שהתובעים 2-1 והתובעת 3 יירשמו בנפרד.

הנתבעות טוענות כי התובעים אינם זכאים לטעון כי יש לראות אותם כמכלול וכי טענה זו עומדת בסתירה לטענות שהועלו על ידם במהלך השנים. לפיכך, יש לדחות טענות אלו מחמת מניעות והשתק.

מעבר לכך, נטען ע"י הנתבעות כי חוזה נחלה איננו יכול להתייחס למספר חוכרים שאינם בני תא משפחתי אחד, כמבוקש כאן. זאת, בהתבסס על החלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל.
אין בפי התובעים מענה לטענה זו. התובעים אמנם טוענים כי ניתן כיום לפצל נחלה. אולם אין בכך כדי לאפשר או להכשיר העברת זכויות בנחלה מלכתחילה לשני גורמים נפרדים.
די בכך על מנת לקבוע כי התובעים לא עומדים בדרישות לצורך קבלת חוזה לנחלה.

מעבר לכך, הנתבעות הפנו לכך שנדרש תנאי של רציפות בעיבוד המקרקעין. התובעים טוענים כי עמדו בתנאי זה. עם זאת, התובע 1 הודה כי הפסיק לעבד את המקרקעין בשנת 2004. משמע, תנאי זה לא מקוים מזה 15 שנים.

אף לגופו של עניין לא שוכנעתי כי מדובר בחוזה נחלה. הניסוח של חוזה החכירה אינו חד משמעי ונוקב במונחים "נחלה" ו"משק עזר" גם יחד. ניסוח דומה נבחן על ידי בית המשפט בע"א 6483/10 קרן קיימת לישראל נ' ספיר ( להלן: "ענין ספיר", פורסם במאגרים, 2.7.12) ונקבע באותו מקרה כי מדובר ב חוזה חכירה למשק עזר. עיון במבוא לחוזה החכירה משנת 1960 מעלה כי המבוא לחוזה (בו מוגדרת ה"נחלה") זהה למבוא המצוטט בסעיף 7 לפסק הדין בעניין ספיר. בהתאם לפסיקה , ניתן ללמוד מהתייחסות הרשויות לחלקה ואופן ניהול המקרקעין על ידי הרשויות והחוכרים במהלך השנים, על הדרך בה ראו את ייעוד החלקה. בכלל זאת ניתן להתייחס לגובה דמי החכירה שנגבו ולדמי ההסכמה (ר' סעיף 9 ל פסק הדין בעניין ספיר). לפיכך, לצורך הכרעה האם מדובר בחוזה חכירה לנחלה או למשק עזר יש לבחון בענייננו אף את האופן בו הנתבעת 1 התייחסה להסכם במשך השנים. בהקשר זה ניתנה התייחסות על ידי הנתבעת 1 בשני היבטים. ראשית, שעה שהוצע הפתרון על ידי הנתבעת 1 כשהתברר שנעשו שתי עסקאות ביחס למקרקעין, הוצע לתובעת 3 חוזה של משק עזר.
ההקשר הנוסף בו ניתן לבחון את אופן ההתייחסות של הנתבעת 1 לחוזה הינו בתביעה שהוגשה לדמי חכירה (ת/ 2). כפי שפורט לעיל, התחשיב של דמי החכירה נעשה על ידי הנתבעת 1 לפי תעריף של משק עזר וזאת החל משנת 1961, סמוך לאחר מועד בו נחתם ההסכם בשנת 1960.
יצויין, כי התובעים מעולם לא טענו בפניותיהם לנתבעת 1 כנגד עריכת התחשיב לפי תעריף של "משק עזר". התובעת 3 אמנם ציינה כי לא היתה מודעת להבדלים, אולם לפחות בשלב מסוים היתה מיוצגת על ידי עורך דין. התובע 1 מציין כי הוא ששילם את דמי החכירה בתביעה שהוגשה ובנספח שצורף לה התחשיב נערך לפי משק עזר.

מעבר לכך, שטח המקרקעין הכולל (כ - 8 דונם) אינו בסדרי גודל של נחלות (ר' סעיף 8 לפסק הדין בענין ספיר).

זאת ועוד, העדה מטעם הנתבעות, המשמשת כראש צוות העוסק בנחלות ועובדת אצל הנתבעת 1 מזה 25 שנים, העידה באופן חד משמעי כי מעולם לא נתקלה בחוזה נחלה העושה שימוש במונח "משק עזר" (ר' עמ' 61-60 לפרוט' הדיון) .

אוסיף, כי אמנם העד מדואל שזומן מטעם התובעים, העיד כי בשעתו היו ביישוב 23 חלקות בשטח של כ-22 דןנם כל אחת והציג מפה משנת 1930 (סומן ת/1) אולם הוא אף העיד כי בהמשך נגרעו מהן חלקים כאשר הגיעו מתיישבים חדשים ובכלל זאת חלקים שהיוו משקי עזר בשטח של כחצי דונם. זה אף היה ההסבר שלו כאשר נשאל כיצד הוא מסביר את הפער בין הגודל המקורי של 22 דונם לחלקה לשטח של כשמונה דונם בהתאם לחוזה החכירה משנת 1960 (ר' עמ' 24-26 לפרוט' הדיון).
הנתבעות התנגדו להגשת ת/1 שכן לא הוגש מסמך מקור או מתאים למקור. מעבר לכך ציינו כי במפה לא נעשה שימוש במונח נחלות וכי העד מדואל ציין בעדותו כי במסמך מצוין כי מדובר ב"משקים".
לנוכח המפורט, אני סבורה כי בכל מקרה, משעה שחוזה החכירה נעשה לגבי שטח של כ8 דונם, ממילא לא ניתן ללמוד מעדותו של מדואל האם חוזה החכירה משנת 1960 היה חוזה לנחלה עם לאו.

סיכומו של דבר, התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה כי חוזה החכירה משנת 1960 היה חוזה לנחלה.

לפיכך, אף לגופו של ענין תביעת התובעים להצהרה בדבר זכותם לחוזה חכירה לנחלה איננה יכולה להתקבל.

משכך, אף אין צורך להידרש לבקשה לסעדים הצהרתיים בדבר תחולת החלטה 823 והחלטה 1155 או החלטות שהחליפו אותן, החלות על נחלות.

נותר לדון בסעד החלופי שהתבקש ביחס לחוזה חכירה למשק עזר. הנתבעת 1 הציעה לתובעת 3 חוזה למשק עזר ביחס לשטח בית המגורים ושטח של כ- 540 מ"ר, בכפוף לתשלום דמי הסכמה. השאלה, האם זכאים התובעים לחוזה חכירה למשק עזר ביחס למלוא השטח בהתאם לחוזה החכירה, שכבר נקבע כי היה חוזה חכירה למשק עזר בשטח של 8,302 מ"ר.

הנתבעות מציינות כי המסלול בו הלכו התובעים מלכתחילה היה של פיצול ולכן הם מנועים ומושתקים מלטעון עתה שיש לראותם כמכלול.
התובעים טוענים כי הליך זה לא יצא אל הפועל, בשל העמידה של הנתבעת 1 על הסדרת המקרקעין כמכלול.

אין חולק כי חוזי המכר שמכוחם רכשו התובעים את זכויותיהם נעשו תוך הפרת הסכם החכירה, תוך פיצול השטח ומבלי שדווח עליהם והתקבל אישור הנתבעת 1 כנדרש.
הנתבעת 1 הציעה בזמנו לתובעים פתרון במסגרתו יוקצו שני חוזים נפרדים, אולם עמדה על כך שהכל יבוצע כמקשה אחת. התובעים 1 - 2 פעלו בהתאם. התובעת 3 נמנעה מלשלם את דמי ההסכמה שנדרשה לשלם כבר לפני עשרות שנים.
זהו הרקע שאינו שנוי במחלוקת.

הנתבעת 1 עמדה איתן, במהלך השנים שחלפו מאז, על דרישתה כי יש להסדיר את הזכויות כמכלול. פניות התובע 1, שעמד בדרישות שנקבעו על ידי הנתבע ת 1 , לא הושבו כנדרש. זאת, הגם ששב ופנה לדבריו למשרדי הנתבעת 1 במהלך השנים עשרות פעמים. התובע אף צירף מכתבים רבים שלו ושל בא כוחו שנשלחו במשך השנים ונותרו ללא מענה (נספח 5 לתצהירו) . הנתבעות מפנות למכתב שנשלח בסופו של דבר ביום 2.11.06 (נספח 15 לתצהיר בר כוכבא). במכתב זה השיבה מנהלת המחלקה החקלאית לעו"ד אילן דמארי כי מזכירתו מגיעה למשרדי המינהל ומקבלת מענה וכן פורט לגבי סיבות לקשיים בחידוש חוזי חכירה שונים. אינני סבורה כי ניתן בכך מענה הולם ומספק לפניות הרבות של התובע 1 לאורך השנים.

אף בתביעה לדמי חכירה שהגישה הנתבעת 1 בשנת 2008 המשיכה להתייחס לחוזה החכירה כחוזה אחד למשק עזר עבור כל השטח וקיבלה דמי חכירה מהתובע 1 ביחס לכל השטח.

אנו ניצבים, אם כן, בפני תמונה מורכבת. מחד, התובעים רכשו את זכויותיהם במקרקעין, באופן שמנוגד לחוזה החכירה. בכל הנוגע לתובע 1, הוא אף היה מודע לבעייתיות שבפיצול מלכתחילה, כבר כאשר התקשר בהסכם המכר (ר' עדותו של התובע 1, עמ' 27 לפרוט' הדיון).
עם זאת, מדובר בחוזים שנערכו לפני שנות דור. הנתבעת 1 הציעה מתווה להסדרת הזכויות. המתווה הזה הלם את הפניות של התובעים, שנעשו בנפרד. התובעים 2-1 עמדו בכל הדרישות שהוצבו להם. שילמו לפני שנים רבות דמי הסכמה, הגישו תשריט חלוקה ושילמו דמי חכירה במהלך השנים. הקושי נוצר כתוצאה מכך שהתובעת 3 לא עמדה בתנאים ולא שילמה דמי הסכמה. הנתבעת 1, מצידה, עמדה על כך שיש להסדיר את החוזים כמכלול ובכך קשרה את גורלם של התובעים 2-1 עם גורלה של התובעת 3. אולם, כיום, המניעה מבחינת הנתבעות להקצות לתובעים 2-1 חוזה למטעים, נעוצה בשינוי ייעוד המקרקעין. בנסיבות אלו, הנתבעת 1 מבקשת כיום להתייחס לתובעים בנפרד. להקצות לתובעת 3 חוזה למשק עזר ו להותיר את התובעים 2-1 ללא חוזה כלל. על רקע זאת יש לבחון את בקשת התובעים לראות אותם כמקשה אחת ולקבל חוזה במתכונת חוזה החכירה משנת 1960 .

בנסיבות אלו, האם ראוי לקבל טענת מניעות המופנית כנגד התובעים? הרי הנתבעת 1 היא שעמדה כל השנים על כך שהאפשרות שלהם להסדיר את הזכויות תלויה זה בזה. שעה שהנתבעת 1 לא הסכימה לפעול כלפי התובע 1 בנפרד למרות פניותיו המרובות, יש קושי לקבל טרוניתה על כך שהפנייה נעשית עכשיו באופן משותף. אמנם, הבקשה להתייחס אליהם יחדיו הועלתה רק עכשיו , אך הצורך בכך נובע, בין היתר, גם מהעמדה של הנתבעת 1 לאורך השנים, שלא הסכימה להסדיר את זכויותיהם בנפרד .

לפיכך, אני סבורה כי אין לקבל טענה של מניעות או השתק מפי הנתבעות כלפי התובעים.

יצויין, כי בכל הנוגע לחוזה למשק עזר, אין מניעה לקיומו של יותר מבעל זכויות אחד (ר' עדות בר כוכבא עמ' 58 לפרוט' הדיון). לפיכך, לא קיימת ביחס לחוזה למשק עזר אותה בעייתיות בכך שהתובעים אינם בני יחידה משפחתית אחת, כפי שקיימת בהקשר לחוזה לנחלה, כמפורט לעיל.

התובעים, כמפורט לעיל, רכשו בשעתו את הזכויות מהמוכרות.

לנוכח כל המפורט לעיל, אני מוצאת כי התובעים זכאים, לקבל חוזה למשק עזר בהתאם לשטח המקרקעין, 8,302 מ"ר לפי חוזה החכירה. זאת, בכפוף להמצאת כל האישורים והמסמכים הנדרשים ולביצוע כל התשלומים הנדרשים ובכלל זאת תשלום דמי ההסכמה הנדרשים עבור משק עזר למלוא השטח, בהפחתת דמי ההסכמה ששולמו ביחס לחלק מהש טח עבור פרדס.

התובעים ביקשו סעד חלופי לפיו יש להחיל עליהם את החלטה 1301 החלה על משקי עזר או כל החלטה שבאה במקומה.

התובעים לא פירטו לגבי התקיימות התנאים של החלטה 1301. למעשה, נכון להיום הוחלפה ההחלטה על ידי החלטה 1521. בהעדר טיעון וראיות בעניין זה , אין באפשרותי לקבוע האם התקיימו התנאים לתחולת ההחלטות בע ניינם, ולכן לא ניתן להיעתר לבקשתם לסעד הצהרתי בעניין זה.

סיכומו של דבר, טענת התובעים כי הם זכאים לחוזה חכירה לנחלה ביחס למקרקעין נדחית . כפועל יוצא מכך, אף אינני מקבלת את העתירה לסעדים בדבר תחולת החלטות הנוגעות לנחלות על המקרקעין.

אני מקבלת את טענת התובעים כי הם זכאים לחוזה חכירה למשק עזר ביחס למקרקעין בשטח 8,302 מ"ר , ומורה לנתבעת 1 לחתום עם התובעים על חוזה חכירה כאמור, בכפוף לכך שישלמו את דמי הסכמה הנדרשים בגין כך כמפורט לעיל וכן כל תשלום אחר הנדרש כתנאי לכך בהתאם לנהלי הנתבעת 1 ולהמצאת כל האישורים והמסמכים הנדרשים בהתאם לנהליה.
מובהר כי סעד זה ניתן, מבלי שיהא בו כדי לגרוע או לפגוע, ככל שמטעם כלשהו לא ייחתם חוזה חכירה כאמור, מזכותה של התובעת 3 לחוזה חכירה למשק עזר ביחס לבית המגורים ולשטח של כ- 5 40 מ"ר, בכפוף למילוי התנאים המפורטים במכתב הנתבעת 1 מיום 20.2.18 ולהוראות כל דין.

למען הסר ספק, אין בפסק דין זה ובאמור לעיל, כדי לגרוע מהחיוב של התובעים להמציא כל מסמך או לשלם כל תשלום לרשויות או לגופים אחרים, ככל שהם זכאים לגבות תשלום בגין כך.

בנסיבות העניין, כפי שפורטו בפסק הדין, אין צו להוצאות.

התובעים יוכלו לפעול ליישום פסק הדין בחלוף 45 יום מהיום.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ב' אלול תשע"ט, 02 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: בנימין דמארי
נתבע: רשות מקרקעי ישראל
שופט :
עורכי דין: