ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עוזיאל להב נגד מרטין דוייב :

בפני כבוד ה שופטת דנה עופר

התובע

עוזיאל להב, ת.ז. XXXXXX081

ע"י ב"כ עו"ד הדר זיו-להב

נגד

הנתבעת

מרטין דוייב, ת.ז. XXXXXX782

פסק דין

תביעה כספית נגד ערבה ל קיום חובות השוכר על פי הסכם שכירות.

פתח דבר
1. התובע (יחד עם אשתו) הוא בעליה של דירה ברחוב יוסף לוי 1 בנהריה (להלן: "הדירה"). התובע השכיר את הדירה לבני הזוג כרמית ויאיר בן יוסף, החל מיום 1.1.15, תמורת דמי שכירות חודשיים של 2,600 ₪, על פי הסכם שכירות שנחתם ביום 26.12.14.

לימים נפרדו בני הזוג בן יוסף, והאישה (להלן: "כרמית") נשארה בדירה לבדה עם בנותיה.

2. הנתבעת הינה אמה של כרמית, והיא חתמה על הסכם השכירות כערבה ל קיום כל התחייבויות השוכר.

3. אין חולק, כי דמי השכירות לא שולמו כסדרם. התובע פנה לכרמית ולנתבעת להסדרת החוב, אולם החוב לא סולק. התובע אף הגיש תביעה לפינויה של כרמית מהמושכר, וביום 17.1.17 ניתן פסק דין לפינוי, בהעדר הגנה (תא"ח 33008-12-16 בבימ"ש השלום בעכו). כרמית עתרה לביטולו של פסק הדין, אולם בקשתה נדחתה, תוך שביהמ"ש אפשר לה לפנות את הדירה עד ליום 15.3.17 (החלטת כבוד השופט רוזינס מיום 31.1.17).

אין חולק כי בפועל פינתה כרמית את הדירה ביום 22.3.17.

4. התביעה הוגשה תחילה כתביעה שטרית, על פי שיק של הנתבעת שנמסר בידי התובע. בהמשך תוקן כתב התביעה והוגשה תביעה כספית.

על פי טענת התובע, חובה של כרמית עומד על 185,178 ₪. סכום זה מורכב מחוב בדמי שכירות, פיצויים מוסכמים על פי החוזה, נזק שנותר במושכר, הוצאות משפטיות וכדומה.

הנתבעת מודה, כי כרמית נותרה חייבת דמי שכירות עבור שבעה חודשים, בסך 18,200 ₪, אלא שלטענתה מסכום זה יש לנכות הוצאות שהוציאה הנתבעת במקום התובע בגין תיקונים שביצעה בדירה, באופן שיביא למסקנה כי הנתבעת לא הפרה את ההסכם ולא נותרה חייבת לתובע דבר.

5. ניסיונות לגשר בין עמדות הצדדים לא עלו יפה, ולפיכך שמעתי את עדי הצדדים. בהמשך הגישו הצדדים סיכומיהם בכתב.

טענות התובע
6. התובע פרט בתצהירו את נסיבות החתימה על הסכם השכירות בכלל, והנסיבות הנוגעות לערבות הנתבעת בפרט.

על פי טענתו, מכיוון שהשוכרים לא יכלו לעמוד בדרישתו להפקדת מזומן בסך 5,000 ₪, ולהמציא שני ערבים, הסכים התובע לקבל את הנתבעת כערבה יחידה לכל ההתחייבויות על פי החוזה. הנתבעת מסרה בידיו שיק פתוח, ללא הגבלת סכום, וחתמה על ההסכם כערבה לכל התחייבויות השוכר. נוסף על כך, הנתבעת מסרה בידי התובע 12 שיקים על סך 2,600 ₪ כל אחד, כערבון לתשלום דמי השכירות השוטפים.

7. התובע מציין בתצהירו, כי בחודש אפריל 2015 (כשלושה חודשים לאחר תחילת השכירות) הייתה סתימה בשירותים. השוכרים הציעו כי אינסטלטור שעמו עובד הבעל יתקן את התקלה בהנחה משמעותית, בעלות של 1,000 ₪ בלבד. התובע הסכים לכך, והציע כי לא ישלמו את דמי השכירות לחודש אפריל עד שיציגו בפניו קבלה והעלות תקוזז.

בדיעבד נודע לתובע, לטענתו, כי בחודש מאי 2015 פירקו השוכרים את האסלה, והפכו את חדר השירותים למחסן. מאוחר יותר החליטו כי קשה להם להסתדר עם חדר שירותים אחד, ולכן רצו להחזיר את השירותים לפעולה. התובע הסכים לקזז מדמי השכירות סכום שלא יעלה על 2,000 ₪, כפוף להצגת חשבונית, אך לא הסכים לשלם עבור הכלים הסניטריים עצמם (לאחר שאלו הוסרו על פי החלטת השוכרים).

לטענת התובע, דמי השכירות של חודש אפריל 2015 לא שולמו כלל, גם לא הוצגה חשבונית על עלות התיקון, אף שהשוכרים הודו כי עלות התיקון נפלה מדמי השכירות החודשיים.

8. לאחר מכן החלו השוכרים לאחר בתשלום דמי השכירות השוטפים. בשל כך, עשה התובע שימוש בשניים מהשיקים שמסרה בידיו הנתבעת. על פי טענת התובע, החל מחודש אוגוסט 2016 הופסק תשלום דמי השכירות כליל.

במהלך תקופה זו עלו נישואיהם של השוכרים על שרטון. כרמית נותרה בדירה, הייתה מודעת לחוב המצטבר, וביקשה מהתובע פעם אחר פעם כי יתחשב במצבה ויסכים לדחיית התשלום. התובע, לטענתו, נעתר לתחנוניה של כרמית.

יצוין, כי התובע וכרמית נהגו להתכתב זה עם זו ביישומן "וואטסאפ", וההתכתבות במלואה, לאורך כל תקופת השכירות, צורפה לתצהיר התובע (להלן: "ההתכתבו ת").

9. בחודש מרץ 2016 שלח התובע לכרמית, עם העתק לנתבעת, הערבה, מכתב התראה בגין הפרת הסכם השכירות.

בחודש נובמבר 2016 שלח התובע מכתב נוסף. מאחר ולא זכה לתגובת הנתבעת, שוחח עמה התובע, לטענתו, טלפונית, והסביר לה כי נוצר חוב בתשלום דמי השכירות, להם היא ערבה. התובע ביקש כי הנתבעת תתערב במצב ותסייע בפינוי הדירה, ללא הליכים משפטיים, אולם הנתבעת לא עשתה דבר.

10. בחודש דצמבר 2016 פנה התובע לבימ"ש השלום בעכו בתביעת פינוי. לאחר שלא הוגש כתב הגנה, ניתן פסק דין לפינוי, בהעדר הגנה. בסמוך לאחר מכן עתרה כרמית לביטול פסק הדין. בקשתה נדחתה. בפועל פונתה הדירה ביום 22.3.17.

11. על פי חישובי התובע, נותרה כרמית חייבת לו סכומים כדלהלן:
א. דמי שכירות ב גין חודש אפריל 2015, וחודשים פברואר 2016 עד אפריל 2017 (16 חודשים סך הכל), בניכוי תשלומים ששולמו במהלך אותה תקופה – 31,400 ₪.
ב. הוצאות משפטיות בגין ניהול תביעת הפינוי - 23,440 ₪.
ג. פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם השכירות – 10,000 ₪, על פי סעיף 6 להסכם, ובנוסף לכך 300 ₪ בגין כל יום איחור בפינוי הדירה, על פי סעיף 8 להסכם, ולמש ך תקופה בת 367 ימים. סך הכל פיצוי מוסכם – 120,100 ₪.
ד. חוב לחברת חשמל ולוועד הבית – 1,907 ₪.
ה. נזק שנותר בדירה לאחר הפינוי , על פי תמונות שצורפו, קבלות על תיקון שבוצע והצעת מחיר על תיקון שטרם בוצע – 8,331 ₪.

12. לטענת התובע, דאג ליידע את הנתבעת, הערבה, לכל אורך הדרך, בדבר הפרת הסכם השכירות, על מנת שתתערב בעניין, אף מתוך דאגה לאינטרסים שלה עצמה , ותפעל לצמצום הנזק. פניות אלו אל הנתבעת לא הועילו כלל.

13. התובע נחקר ממושכות על תצהירו. בחקירתו הנגדית נתן הסברים מפורטים לכל דרישותיו, וככלל – טענותיו נותרו בעינן לאחר חקירה זו.

טענות הנתבעת
14. מטעם הנתבעת העידו היא ובתה כרמית. בישיבה נוספת העיד מטעם הנתבעת מר אריאל כספי, בעליה של החברה הקבלנית אשר על פי הנטען ביצעה עבודות בדירה.

15. כרמית טענה בתצהירה, כי השיק של הנתבעת נמסר ריק, כאשר התובע היה אמור להשלים את סכומו ולרשום בו 5,000 ₪ או 30,000 ₪, בהתאם למה שנרשם בחוזה לעניין הביטחונות. לימים, לטענתה, מילא התובע סכום "אסטרונומי" בשיק (כ-138,000 ₪), בניגוד להסכם השכירות.

16. לטענת כרמית, היא לא הפרה את הסכום השכירות כלל, אלא התובע דווקא הוא שהפר את ההסכם.

על פי טענתה, הדירה הייתה ישנה והמערכות שבה היו רעועות. לאחר שאירעה סתימה בשירותים, נאלצו היא ובעלה להזמין איש מקצוע, אשר גילה כי המערכות של שני חדרי השירותים יושבות על אותה צנרת, דבר שגרם לסתימה. הוא נאלץ לבטל אסלה אחת, ואילו התובע לא ביצע את השיפוץ הנדרש כדי להחזיר את חדר השירותים השני, אף שהובאה לו הצעת מחיר בסכום של 10,000 ₪.

בחלוף כחצי שנה, על פי טענתה של כרמית, הזמינו היא ובעלה איש מקצוע שיחזיר את האסלה השנייה, בהסכמת התובע כי עלות העבודות (בפעם הראשונה ובפעם השנייה) תקוזז מדמי השכירות.

לתצהיר צורפה הצעת מחיר, נושאת תאריך 22.4.15, מופנית אל התובע וחתומה על ידי כספי מיכאל עבודות מים וביוב בע"מ, לפיה עלות עבודת הפירוק וההרכבה, ללא כלים סניטריים, עומדת על 4,800 ₪ בתוספת מע"מ.

כרמית הוסיפה וטענה בתצהירה, כי בהסכמת התובע התקינה בחלונות סורגים, משום שהתריסים היו ישנים והתפרקו. התקנה זו עלתה לה 3,500 ₪, והתובע אמור היה לשפות אותה בגין הוצאה זו.

לטענתה, לאחר שבעלה עזב את הבית נותרה לבדה להתמודד עם התובע, אשר סירב לקיים את הבטחותיו ולטפל בתקלות שונות בדירה, כגון קן צרעות שהתגלה בה. כרמית נאלצה לשלם עבור הדברה מכיסה.

בשל התנהלותו של התובע הפסיקה כרמית, לטענתה, לשלם לו את דמי השכירות. כרמית מאשרת בתצהירה, כי לא שילמה דמי שכירות עבור החודשים ספטמבר 2016 עד מרץ 2017, שבעה חודשים, בסכום כולל של 18,200 ₪. לטענת כרמית, חובות התובע כלפיה עולים על סכום דמי השכירות שלא שולמו.

עוד הצהירה כרמית, כי החזירה את הדירה במצב תקין, כשהיא צבועה, כנדרש בהסכם.

17. הנתבעת הצהירה, כי השיק הפתוח שמסרה אמור היה להיות בסכום של 30,000 ₪ לכל היותר, והיא לא מילאה את הסכום משום שלא הייתה בטוחה אם נדרשה לתת שיק של 5,000 ₪ או של 30,000 ₪. היא מסרה את השיק פתוח, משום שבטחה בתובע, אלא שהתובע מילא בשיק סכום שאינו עולה בקנה אחד עם ההסכם.

הנתבעת הצהירה עוד, כי הבינה מבתה שהיא זכאית לקזז מהחוב לתובע סכומים שונים, העולים על 30,000 ₪, ועל כן אין לתובע כל עילת תביעה נגדה.

18. בחקירתה הנגדית העידה כרמית, כי אין לה קבלות על התיקונים שנעשו, משום שבעלה דאז עסק בכך, ומשום שהיו לו קשרי עבודה עם הקבלן כספי (עמ' 28 לפרוטוקול). לשאלה אם שילמה לכספי היא השיבה שהיא חושבת שכן (עמ' 29 לפרוטוקול, שורות 11-12). בהמשך העידה, כי לאחר שארעה הסתימה בחודש אפריל 2015 אכן שילמה לכספי סכום של כ-2,000 ₪ (שם, שורות 18-19). עוד העידה כרמית, כי למעשה לא ידעה, לאחר שנפרדה מבעלה, מה הייתה עלות השיפוץ שנעשה בחודש פברואר 2016 (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 1-3).

לשאלה מדוע נשארה בדירה בלי לשלם שכר דירה השיבה כרמית: "כי היה מגיע לי מעוזי 10,000 ₪ ואם היינו עושים חשבון, אז לא הייתי צריכה לשלם לו שקל. הוא רצה להחתים אותי על 20,000 ₪" (עמ' 32 לפרוטוקול, שורות 14-15).

עוד העידה כרמית, כי פנתה בינתיים להליך פשיטת רגל (מוצג ת/1, צו כינוס נכסים מיום 10.6.18).

19. הנתבעת העידה, כי בניגוד לטענות התובע לא חתמה על החוזה בנוכחותו, אלא כרמית היא שהביאה אליה את החוזה והיא חתמה. לטענתה, התובע הגיע אליה רק כדי לקחת ממנה את השיקים (עמ' 33 לפרוטוקול, שורה 28 ואילך). על פי עדותה, מסרה בידי התובע 12 שיקים ריקים וחתומים (עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 11-12).

הנתבעת לא הכחישה כי התובע פנה אליה טלפונית פעמיים, אך לא זכרה מה היה תוכן השיחות (עמ' 35 לפרוטוקול, שורות 5-10), ובהמשך: "מה זה אומר? שהוא יכול להרשות לעצמו לכתוב שיקים על 130,000 ₪? יכול להיות שהוא אמר לי שכרמית לא משלמת שכירות. אבל למלא 130,000 ₪ עבור מה?" (שם, שורות 13-14).

הנתבעת ציינה עוד בעדותה, כי היא בקושי מפרנסת את עצמה, ולכן לא נראה לה הגיוני להזמין את בתה להתגורר עמה, יחד עם שתי בנותיה, לאחר שנודע לה כי כרמית אינה משלמת את דמי השכירות (עמ' 36, שורות 4-8).

20. בתום ישיבת ההוכחות ביקש ב"כ הנתבעת לזמן עד נוסף. בקשתו אושרה, ונקבעה ישיבה נוספת, שאליה הגיע העד אריאל כספי, בעליה של חברת כספי בע"מ, לאחר שזה מסר בידי הנתבעת מכתב, לפיו כרמית ויאיר בן יוסף חייבים לו סכום כולל של 12,718 ₪ (כולל מע"מ), בגין שחרור סתימה בשירותים, פירוק אסלה והתקנת סורגים.

מר כספי העיד, כי הוא מכיר את כרמית מאז שהייתה ילדה, וכי בעלה לשעבר עבד אצלו בחברה. הוא התבקש לבצע בדירה עבודות של אינסטלציה ושל התקנת סורגים. פעמיים היה בדירה לביצוע עבודות אינסטלציה (פעם ראשונה – שחרור סתימת ביוב, פעם שנייה – פירוק שירותים). על פי עדותו– " יאיר הבטיח לי שאו שבעל הדירה ישלם לי את הכסף או שיאיר ישלם לי ואז יבקש לקזז את זה מהשכירות. לשאלת ביהמ"ש, האם מישהו שילם לי את הכסף, אני משיב שעד היום לא" (עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 6-8).

עוד העיד מר כספי, כי יאיר נותר חייב לו כספים רבים מעבר לעלויות העבודות הללו (עמ' 40 לפרוטוקול, שורות 10-12). לשאלה מדוע כעת הוא דורש מהתובע את הכסף עבור עבודה שביצע ליאיר על סמך הבטחתו כי ישלם עבורה, השיב: "אני לא דורש את הכסף מבעל הדירה. אני בכלל לא מכיר אותו" (שם שורה 20), וכי הוא מחכה בסבלנות שמצבו של יאיר ישתפר – " ברגע אני אדע שמישהו חייב לו כסף, אני מכיר את הקבלנים, אני אגיש ואת זה בצורה מסודרת דרך בית המשפט ואעקל לו כספים" (שם, שורות 30-31).

דיון והכרעה
21. השאלה הראשונה שיש להכריע בה היא, האם הופר הסכם השכירות בידי כרמית, באופן שנותרה חייבת כספים לתובע, ובאופן שמצמיח עילת תביעה נגד הנתבעת, על פי ערבותה.

לשם הכרעה בשאלה זו יש להכריע בטענת הנתבעת, כי למעשה כרמית אינה חייבת לתובע דבר, משום שיש לקזז מדמי השכירות שלא שולמו את העלויות של עבודות שבוצעו בדירה.

22. כאמור, אין מחלוקת על כך שלפחות מאז חודש ספטמבר 2016 לא שולם דבר בגין דמי השכירות, אף שכרמית הוסיפה להחזיק בדירה עד סוף חודש מרץ 2017. לשיטתה של כרמית מדובר בחוב עבור שבעה חודשי שכירות, בסכום של 18,200 ₪ (7 X 2,600).

אציין כבר כעת, כי לפי חשבונו של התובע, החוב בגין דמי שכירות גבוה יותר, ועומד על 31,400 ₪. לשאלת גובה החוב המדויק אדרש בהמשך.

על פי טענתה של כרמית, שיפוצים שונים שעשתה בדירה אמורים היו להתקזז מדמי השכירות: עלות תיקון סתימה בחדר שירותים, עלות שיפוץ השירותים, התקנת סורגים, טיפול בקן צרעות שנתגלה בדירה והחלפת ברז שבור. לאחר קיזולו, לטענת הנתבעת, לא נותרה כרמית חייבת לתובע דבר.

23. דין טענות אלו של כרמית ושל הנתבעת להידחות, מהטעמים שיפורטו להלן:

א. גם לפי החישוב המקסימאלי של העלויות, על פי המסמך שנערך על ידי חברת כספי, כל העבודות גם יחד מסתכמות בפחות מ-13,000 ₪, כולל מע"מ. לא הובאו נתונים כל שהם על אודות עלות ההדברה של קן הצרעות, או על תיקון של ברז, ממילא לא הוצגו לעניין זה אסמכתאות.

ממילא, לא מצאתי עילה להטיל על בעל הדירה דווקא את עלות ההדברה, כאשר מדובר באירוע מיולי 2016, ואילו תחילת השכירות שנה וחצי קודם לכן, בינואר 2015 (לעניין המועד – ראה ההתכתבות, שורה 889 ואילך). מכל מקום מדובר על פי ההתכתבות בעלות לא גבוהה, של 350 ₪ בלבד. כך גם לעניין הברז, לא ברור אם מדובר באחריות המשכיר, נוכח מועד האירוע (אוגוסט 2016 – שורה 1001 בהתכתבות) , ואין כל נתונים לגבי הסכום ששולם.

נוסף על כך, מעדותו של כספי עלה, כי עלות עבודתו כוללת גם התקנת סורגים בחלונות (כ-5,000 ₪) . עלות כזו ניתן לקזז משכר הדירה רק אם הוסכם בין הצדדים על קיזוז כזה, שכן אין חובה המוטלת על משכיר דירה לספק סורגים. התובע אמנם העיד כי הסכים להתקנת הסורגים, אך העיד כי לא הסכים להפחית את העלות משכר הדירה. לעניין ההסכמה לקיזוז רובץ נטל הראייה על הנתבעת, והוא לא הורם. לא מצאתי בין כל המסמכים, לרבות ההתכתבות, ראייה כל שהיא לכך שהתובע הסכים להפחית את עלות הסורגים מדמי השכירות.

נראה, אפוא, כי סכום ההוצאות המקסימאלי הנטען נופל מסכום החוב המינימאלי הנטען, כך שבכל מקרה – יש הפרה של הסכם השכירות מצדה של כרמית. במאמר מוסגר יוער, כי החלטה דומה כבר ניתנה במסגרת הליך הפינוי (תיק 33008-12-16, החלטה מיום 31.1.17), ולמעשה כבר נקבע כי כרמית לא עמדה בתשלום דמי השכירות על פי החוזה.

ב. מעדותו של כספי עולה, כי כרמית כלל לא שילמה עבור עבודתו. הוא אינו תובע את הכספים מהתובע (שכן התובע לא הזמין את עבודתו) וממתין בסבלנות עד שתהיה לו הזדמנות להיפרע מיאיר.

אם לא שולם דבר בגין העבודות שבוצעו, אין מה לקזז מדמי השכירות.

ג. עדותו של התובע הייתה מהימנה ועקבית לכל אורך הדרך, ומתיישבת היטב עם ההתכתבות בינו לבין כרמית, ולפיה – מלכתחילה הסכים לקיזוז עלות התיקון של הסתימה, לאחר שתוצג לו קבלה על התשלום. אלא שקבלה לא הוצגה מעולם.

גרסת התובע לפיה היה ברור לכולם, כי הסכום ששולם לתיקון הסתימה נופל מדמי השכירות החודשיים, מתיישבת עם עדותו של כספי, לפיה ע בור תיקון הסתימה ביקש סך של 450 ₪ בתוספת מע"מ בלבד. גרסתו זו של התובע מתיישבת גם עם ההתכתבות בינו לבין כרמית. לעניין זה אפנה לשורה 0190 ואילך: התובע מבקש לדעת מה העלות, וכרמית משיבה לו "זה לא בוער תדבר עם יאיר נראה לי שזה הרבה פחות ממה שהוערך". לפני כן, בשורה 0161 כותבת כרמית לתובע: "אני לא מרגישה נח עם זה שלא הופקד שכ"ד, ורוצה שנשב ונגיע להחלטה מה עושים".

התובע הסכים, אפוא, לקזז מדמי השכירות את עלות תיקון הסתימה, אלא שהעלות נפלה באופן משמעותי מדמי השכירות החודשיים. ההתכתבות מעלה, כי התובע ביקש שוב ושוב לסגור את ההתחשבנות בנושא זה, לראות את הקבלה ולהפחית את הסכום ששולם מדמי השכירות של חודש אפריל 2015, שלא שולמו, אולם התחשבנות סופית לא נעשתה.

יתר על כן, בחודשים שחלפו לאחר אירוע הסתימה נמשכו תשלומי השכירות כסדרם (למעלה מחצי שנה), מבלי שהועלתה טענה כי יש צורך לקזז. ללמדך, כי השוכרים לא חשבו, בזמן אמת, כי עומדת להם זכות קיזוז העולה על דמי שכירות של חודש אחד, שלא שולמו ממילא .

ד. ההתכתבות בין התובע לבין כרמית מעלה, כי מלכתחילה לא העלתה כרמית טענות לקיזוז משמעותי של עלויות תיקונים כל שהם, ורק ביקשה את עזרתו של התובע בדחיית התשלומים, לאחר שנקלעה למשבר אישי.

כרמית חזרה פעם אחר פעם על בקשתה, כי התובע יתאזר בסבלנות עד שתוכל לשלם את החוב, והיא תדאג לפרוע את החוב עד תומו. כך, בחודשים אפריל, מאי ויוני 2016 (שורה 0564 בהתכתבות ואילך), משתפת כרמית את התובע בבעיותיה האישיות ומבקשת התחשבות. והתובע מתחשב ומחכה.

בחודש יולי העביר התובע לכרמית בהודעה טבלה אשר סיכמה את חוב דמי השכירות עד לאותו מועד, בניכוי תשלומים חלקיים שנעשו (שורה 0706) – חוב שהסתכם אז ב-8,300 ₪. על כך השיבה לו כרמית: "עוזי ראיתי את ההפקדות ואת החוב מקובל הכל... מלבד החשבון... שבסוף אכלתי אותה בתשלום אבל הלוואה ואלה יהיו הצרות שלי. ביום ראשון ב"ה אני יעשה כל מאמץ שהצ'ק יהיה ביד אצלי ואז נתקדם", ובהודעה הבאה: "התכוונתי לחשמל" (זאת משום שהחשבון שהעביר התובע כלל גם חוב חשמל בסך 900 ₪). לאחר שהתובע הסביר בהתכתבות מה קרה עם החוב הזה, וכי לא יוכל להמשיך אם כרמית מתכחשת לו, השיבה לו כרמית: "מי מתכחש... רק עצוב לי שלא שמתי לב לכל החירטוטים...". מההתכתבות ברור כי את ה"חירטוטים" מייחסת כרמית לבעלה לשעבר, לא לתובע, ועל כן היא ממשיכה ואומרת "הכל בסדר. למען ההגינות... מה יש לי להתכחש לחובות כל עוד אני גרה בבית... כואב לי על הנזק שאני צריכה לאכול אותה בגלל האדון", ובהמשך מציינת כי צפויים הליכים בביהמ"ש לענייני משפחה בינה לבין בעלה דאז.

עינינו הרואות, אפוא, כי בזמן אמת לא הייתה בפיה של כרמית כל טענה בעניין דמי השכירות. הייתה השגה קטנה בעניין חוב החשמל, אולם גוב זה הסכי מה בסופו של דבר.

רק בחלוף חודשים שונה ה"טון" בהתכתבות בין כרמית לבין התובע, שכבר איים בנקיטת הליכים משפטיים ובפינוי. אז החלה כרמית לטעון לזכויותיה לקיזוז ואף דאגה לשלוח הודעה שתתעד את טענותיה ביום 30.11.16 (שורה 1050 בהתכתבות).

24. מהמקובץ עולה, כי כטענת התובע, כרמית "גררה" חוב בדמי השכירות, החל מפברואר 2016 ואילך (נוסף לחודש אחד משנת 2015 – חודש אפריל), ולמעשה עד למועד פינוי הדירה, במרץ 2017.

לשאלת גובה החוב המדויק אדרש בהמשך. בשלב זה אציין, כי הוברר שכרמית הפרה את הסכם השכירות בכך שלא שילמה את דמי השכירות כסדרם וצברה חובות כלפי התובע.

25. כזכור, התביעה היא כנגד הערבה.

הנתבעת חתמה על העמוד האחרון של הסכם השכירות, תחת הכותרת "כתב ערבות", שם נרשם כך: " אנו הח"מ ערבים בזה כלפי המשכיר למילוי אחר כל התחייבויות השוכר עפ"י הסכם שכירות זה לרבות תשלום פיצויים מוסכמים ו/או כל אורכה שתינתן לשוכר ע"י המשכיר. לצורך מימוש ערבותנו זו אין המשכיר חייב לפנות תחילה לשוכר".
בעדותה אישרה הנתבעת את חתימתה על ההסכם. ערבותה לחובותיה של כרמית ברורה, אפוא.

26. הנתבעת טענה, כי אין לחייב אותה בסכום העולה על 30,000 ₪, משום שזה אמור היה להיות סכומו של השיק שמסרה בידי התובע ללא סכום, ובהתאם לסעיף 21(ב) להסכם השכירות.

דין טענה זו להידחות.

כתב הערבות שעליו חתמה הנתבעת אינו מגביל את סכום ערבותה באופן כל שהוא. בסופו של דבר שימשה הנתבעת כערבה יחידה להסכם השכירות, בכתב ערבות בלתי מוגבל, ולא הומצא לתובע שטר חוב חתום בידי שני ערבים על פי סעיף 21(ב), כשם שלא הופקד בידיו שיק מזומן בסך 5,000 ₪ כדרישת סעיף 21(א) להסכם. התובע הסביר בעדותו, כי הסכים להסתפק בערבותה של האם, הנתבעת, כשזו אינה מוגבלת, יחד עם מסירת 12 שיקים מחשבונה של הנתבעת, ודבריו מתיישבים עם כלל הנסיבות שהוכחו.

לאור האמור אני קובעת, כי ערבותה של הנתבעת אינה מוגבלת, והיא חלה על כלל התחייבויות השוכרים על פי הסכם השכירות, ובהתאם לכתב הערבות.

אגב הדברים אציין, כי אני דוחה את טענותיה של הנתבעת, כי התובע לא היה רשאי למלא בשיק הפתוח סכום כאוות רצונו ולהציגו לפירעון. ראשית, משום שהשיק ניתן כשיק פתוח, לצד ערבות בלתי מוגבלת בסכום, ושנית – משום שממילא אין אנו עוסקים עוד בתביעה השטרית, לאחר שכתב התביעה תוקן, והתביעה היא על פי כתב הערבות, ולא על פי השיק.

27. מכאן לגובה החוב שהותירו השוכרים.

על פי טענת התובע, החוב מורכב מדמי שכירות, הוצאות משפטיות בגין הליך הפינוי, פיצויים מוסכמים על פי החוזה, חוב לחברת חשמל ולוועד הבית ונזק שנותר בדירה. אבחן טענותיו של התובע כסדרן.

28. דמי השכירות –

חוב דמי השכירות פורט בטבלה שערך התובע בסעיף 37 לתצהירו. בטבלה מפורטים דמי השכירות שלא שולמו: חודש אפריל 2015 וחודש פברואר 2016 ואילך, עד לחודש אפריל 2017 (כולל). לצד זאת הפחית התובע את התשלומים החלקיים שבוצעו, ממקורות שונים (לרבות שיקים של הנתבעת עצמה), והתוצאה הסופית עומדת לשיטתו על 31,400 ₪.

כאמור, הוכח כי כרמית לא עמדה בתשלומים, ולמעשה הנתונים המפורטים בטבלה שערך התובע מדויקים, והיא מקובלת עלי לחלוטין.

על אף האמור, לטעמי, יש להפחית מהנתונים שבטבלה קיזוז מסוים מתוך דמי השכירות בגין אירוע סתימת הביוב. כפי שעלה מעדותה של כרמית וגם מעדותו של כספי, ולמעשה התובע אינו חולק על כך, היה אירוע של סתימת ביוב שגרם להצפת הדירה במי ביוב, על כל המשתמע מכך מבחינת אי הנעימות לדייר.

השוכרים אז נדרשו לשלם, כפי שעולה מהראיות שהונחו לפניי, סכום של כ-600 ₪ (כולל מע"מ) בגין תיקון הסתימה. סכום זה יש לקזז מדמי השכירות של חודש אפריל 2015, כפי שלמעשה הסכימו הצדדים, גם אם לא הוצגה קבלה לעניין ההוצאה.

אעיר, כי לא נעלם מעיניי כי תחשיבו של התובע כולל גם דמי שכירות לחודש אפריל 2017, אף שהדירה פונתה ביום 22.3.17. אני מקבלת את טענת התובע, כי לנוכח התנהלותה של כרמית, וסירובה לצאת מהדירה למרות דרישות חוזרות ונשנות של התובע ולמרות חוב גבוה בדמי השכירות, לא יכול היה התובע להציע את הדירה לשוכר חדש לפני שהואילה כרמית, סוף סוף, לפנות את המושכר בפועל. על כן, הפסד של חודש נוסף בדמי השכירות הוא בבחינת נזק שהותירה אחריה כרמית, ואשר התובע זכאי לתבוע אותו.

לאור האמור אני קובעת, כי חוב דמי השכירות יעמוד על 30,800 ₪.

למען הסר ספק, אני דוחה את כל יתר הטענות לקיזוזים בגין תיקונים וכדומה, משלא הוכחו עלויות התיקונים ו/או ההסכמה כי עבודות שבוצעו בדירה יקוזזו מדמי השכירות.

25. הוצאות משפטיות בגין הליך הפינוי -

התובע נאלץ לנקוט הליכי פינוי נגד כרמית, ולאחר שזו לא התגוננה – להתייצב לדיון בבקשתה לביטול פסק דין שניתן בהעדר הגנה. במסגרת הליך הפינוי נפסקו לזכות התובע הוצאות בסכום כולל של 3,500 ₪. אין חולק כי כרמית לא שילמה סכום זה בפועל.

בסעיף 22 להסכם השכירות נקבע כי "השטר והפיקדון ישמש לתיקון נזקים ו/או קלקולים כמפורט לעיל, לכיסוי הוצאות המשכיר בעריכת משפט פינוי ושכ"ט עו"ד, כמו כן יקזז המשכיר את הפיצויים הקובעים והמוערכים מראש בעד אי פינוי, וכן ישמש לכיסוי כל תשלום שהושכר מתחייב לשלמו בחוזה זה".

אמנם הנתבעת אינה נתבעת מכוחו של שטר חוב או פיקדון, אלא מכוחו של כתב ערבות כללי ובלתי מוגבל כאמור; אולם ברי כי עליה לשאת גם בעלויות של הליך הפינוי, הן לאורו של סעיף 22 להסכם, והן משום שמדובר בעלויות מוכחות, אשר באות בגדר הערבות הכללית שעליה חתמה.

התובע עותר, אמנם, לפסיקת סך 23,440 ₪ בגין הוצאות משפטיות, אולם לא מצאתי לנכון לפסוק לו את מלוא הסכום הנתבע בעניין זה, אלא הוצאות מוכחות, כפי שפסק ביהמ"ש בהליך הפינוי. לפיכך, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע בגין הליך הפינוי נגד כרמית סך של 3,500 ₪ בלבד.

26. פיצויים מוסכמים –

סעיף 6 להסכם קובע:

"מוסכם בין הצדדים כי אי תשלום דמי השכירות במועד יחייב את השוכר בריבית הנהוגה בבנק דיסקונט על משיכת יתר חריגה וזאת רק החל מהיום החמישי לאיחור ועד ל-30 יום איחור.
מעבר ל-30 יום איחור – יהיה המשכיר זכאי לפיצויים מוסכמים ומוערכים מראש, אשר נקבעו לאחר הערכה כנה וזהירה של הנזק שייגרם למשכיר, השווים ל-10,000 ₪ (עשרת אלפים ₪) וזאת מבלי לפגוע בזכות המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, לרבות צו מניעה, פיצוי כספי ופינוי המושכר מהשוכר וחפציו. דרישת הפינוי כאמור לעיל ופינויו בפועל ע"י השוכר, לא תגרע מזכותו לתבוע ולקבל מהשוכר את מלוא דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות".

לאור קביעותיי דלעיל, לפיהן כרמית איחרה הרבה מעבר ל-30 יום בתשלום דמי השכירות, אין לי אלא לקבוע, כי התובע אכן זכאי לפיצוי מוסכם על פי החוזה, בסך 10,000 ₪, וכי יש לחייב גם את הנתבעת, כערבה, בגין רכיב זה.

נושא נפרד ושונה הוא הפיצוי היומי, בסך 300 ₪, אשר לטענת התובע יש לפסוק לזכותו, בגין כל יום שחלף מאז שלח לכרמית (עם העתק לנתבעת) מכתב התראה, ביום 17.3.16. לשיטת התובע, מדובר בתקופה בת 367 ימים, ובפיצוי מוסכם בסך 110,100 ₪.

רכיב זה של התביעה אני דוחה.

סעיף 8 להסכם קובע:

"א. אם לא יפנה הושכר את המושכר בתום תקופת השכירות כאמור בסעיף 4 לעיל ישלם בפועל למשכיר עבור כל יום של איחור בפינוי סך השווה בש"ח ל-300 ₪ (שלוש מאות ₪), וזאת מייד עפ"י דרישתו הראשונה של המשכיר מבלי לפגוע בזכות המשכיר לתבוע בנוסף לכך סכומים אלה ו/או כל סעד אחר שימצא לנכון והמוקנה לו עפ"י החוק והדין, לרבות פינוי, צו מניעה ותביעות כספיות לנזקים או לסעדים אחרים ו/או נוספים.
ב. הצדדים קובעים הסכום הקבוע בס"ק (א) לאחר הערכה כנסה וזהירה של הנזק שייגרם למשכיר בעד אי פינוי המושכר כאמור.

בסעיף 4 להסכם נקבע, כי תקופת השכירות הינה ל-27 חודשים החל מתאריך 1.1.15 וכלה בתאריך 31.3.18. על פני הדברים נראה כי נפלה טעות בתאריך הסיום: 27 חודשים החל מינואר 2015 מסתיימים בסוף חודש מרץ 2017, ולא מרץ 2018. על כל פנים, מצירוף הסעיפים השונים עולה, כי הפיצוי בסך 300 ₪ ליום הוא בגין איחור בפינוי מעבר למועד סיום החוזה, קרי – לאחר סוף מרץ 2017 . הנתבעת פינתה את הדירה לקראת סוף מרץ 2017, ולפיכך המסקנה היא כי התובע אינו זכאי לפיצוי יומי על פי סעיף 8 להסכם.

27. חוב לחברת חשמל ולוועד הבית –

אני מקבלת את טענת התובע, כי שילם במקום כרמית חוב לחברת חשמל, בסכום של 1,567 ₪. התובע הסביר היטב בעדותו, כי מדובר בחוב על צריכת חשמל בדירה, שלא סולק על ידי השוכרים, אשר גם לא דאגו להעביר במועד את חשבון החשמל על שמם (לכן החשבונית של חברת החשמל היא על שם השוכרת הקודמת). על אף דרישות חוזרות ונשנות של התובע, החוב לא הוסדר על ידי כרמית, וצבר תוספות פיגורים וכדומה. עדותו של התובע בעניין זה (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 3-9) מקובלת עליי ומתיישבת עם המסמכים וכלל הראיות.
לעניין החוב לוועד הבית, לעומת זאת, המסקנה אחרת. התובע אמנם הציג מכתב מנציגת הוועד לעניין חוב שנותר (נספח יד לתצהיר), מתאריך 22.6.17, אך הנתבעת הציגה מכתב מאותה נציגת וועד, נושא תאריך 1.11.17 ( נ/1), לפיו החוב סולק.

לאור האמור לעיל, יש לחייב את הנתבעת בגין חוב החשמל בלבד, בסך 1,567 ₪.

28. נזק בדירה –

על פי טענת התובע, כרמית הותירה אחריה נזק בדירה, אשר עלויות תיקונו נאמדות ב-8,331 ₪. התובע ביצע חלק מהתיקונים בלבד (תריסים וברז) , על פי עדותו, כדי להימנע מהוצאות נוספות עד שיקבל את יתרת החוב מהנתבעת.

התובע לא הגיש חוות דעת שמאית להערכת עלות התיקון, אלא הצעת מחיר בלבד. הצעה זו אינה תחליף לחוות דעת מומחה לצורך הוכחה בביהמ"ש. יתר על כן, הוברר כי מדובר בדירה ישנה, שנבנתה לפני יותר מ-50 שנה, ועל כן ברי כי ישנו בלאי טבעי, ונוצר צורך להחליף או לתקן מדי פעם רכיבים שונים בדירה, כמו למשל תריסים.

לאור האמור, אני דוחה חלק זה של התביעה שעניינו נזק שנותר בדירה.

29. מהמקובץ עולה, כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים הבאים:
א. חוב דמי שכירות - 30,800 ₪;
ב. הוצאות הליך הפינוי - 3,500 ₪;
ג. פיצוי מוסכם - 10,000 ₪;
ד. חוב לחברת חשמל - 1,567 ₪;
ה. סך הכל - 45,867 ₪

אני מקבלת, אפוא, את התביעה בחלקה, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סכום של 45,867 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.6.17 (מועד פתיחת תיק ההוצאה לפועל) ועד היום.

30. נוסף על האמור לעיל, יש לחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בגין ניהול התביעה שלפניי.

אכן, כטענת התובע, הנתבעת יכולה הייתה לחסוך את ניהול ההליך, אילו מנעה מבעוד מועד את הפרתו הנמשכת של הסכם השכירות בידי כרמית. הנתבעת לא עשתה כן, אף שהתובע דאג ליידע אותה בדבר חוב דמי השכירות, ואף שהייתה ערבה לחובותיה של בתה.

כך או כך, משזכה התובע בתביעתו, הוא זכאי לפסיקת הוצאות. לעניין זה יש לקחת בחשבון כי נקבעה ישיבת הוכחות שנייה רק בשל התנהלות הנתבעת, אשר לא דאגה לזמן מבעוד מועד את העד מטעמה לישיבת ההוכחות הראשונה.

לאור האמור, אני רואה לנכון לחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 4,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 11,000 ₪.

31. כל הסכומים האמורים לעיל ישולמו בתוך 30 יום, שאם לא כן – יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד התשלום בפועל.

זכות ערעור לביהמ"ש המחוזי בחיפה בתוך 45 יום.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ב' אלול תשע"ט, 02 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עוזיאל להב
נתבע: מרטין דוייב
שופט :
עורכי דין: