ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח נגד שאול מגנזי :

לפני כבוד השופט יגאל נמרודי

התובעת:

רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח
ע"י ב"כ עו"ד אסף הורניק

נגד

הנתבע:

שאול מגנזי
ע"י ב"כ עו"ד יהושע דויטש

פסק דין

לפניי תביעה לסילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין הנמצאים ברחוב יפת 32-30, בתל אביב-יפו, הידועים כחלקות 68-66 בגוש 7038 (להלן – המקרקעין).
התובעת היא הבעלים הרשום של המקרקעין (ראו נסח הרישום, נספח א' לתצהיר התובעת). המקרקעין הינם מקרקעין מוסדרים. לטענת התובעת, הנתבע מחזיק שלא כדין בחלק מהמקרקעין הצבוע בצבע צהוב ומסומן בקו מקווקוו בתשריט (נספח ב' לתצהיר התובעת, העמוד שבו קיים אזור מתוחם בטוש עבה, ובו ציון בכתב יד של צבעים שונים) (להלן – השטח שבמחלוקת ו- התשריט), מבלי שקיבל את הסכמתה. התובעת עתרה לסילוק ידו של הנתבע מהשטח שבמחלוקת וכן לקבלת היתר לפיצול סעדים, לצורך הגשת תביעה נפרדת לתשלום דמי שימוש ראויים.

הנתבע טען כי סבו רכש את המקרקעין ממשפחה ערבית בשנת 1948. לטענתו, סבו ואביו החזיקו במקרקעין "מאז שנות ה-40 של המאה הקודמת", ובהמשך החזיק הנתבע עצמו במקרקעין (סעיף 6 לכתב ההגנה). הוא טען כי התובעת מודעת להחזקה זו והוסיף כי במהלך כל השנים ראתה התובעת בסבו, באביו ובו דיירים מוגנים במקרקעין, ומשהוכחה חזקת משפחתו במקרקעין החליטה התובעת "להפוך את הנתבע מסטטוס של דייר מוגן בנכס לבעלים לכל דבר ועניין" (סעיף 8 לכתב ההגנה). הוא טען כי מי מטעם התובעת שכנע אותו לפצל את רכישת זכויותיו במקרקעין לשני שלבים: "שלב ראשון למכור לו, כדייר מוגן, את החלק הקרוי "מטבח" הסמוך לרחוב הצורפים 14, ובשלב מאוחר יותר למכור לו את חלקה השני של המסעדה הסמוך לרח' יפת 30" (סעיף 8 לכתב ההגנה). התובעת מכרה לו לטענתו רק את חלק המקרקעין שבא בגדר השלב הראשון, ויש לאכוף עליה את הבטחתה השלטונית למכור לו גם את חלק המקרקעין שבא בגדר השלב השני (סעיף 19 לכתב ההגנה). בנוסף טען הנתבע כי יש לדחות ו/או למחוק את התביעה על הסף מחמת התיישנות ו/או התיישנות רוכשת ו/או חזקה נוגדת, ולחלופין "שיהוי ניכר העולה כדי היזק ראייתי" (סעיף 4 לכתב ההגנה). כן טען הנתבע לחוסר תום לב בניסוח התביעה היות והושמטו ממנה פרטים מהותיים.
מטעם התובעת העיד מר אבישי רביב, רכז שטח אצל עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן – עמידר), המטפלת בנכסי התובעת מטעם רשות מקרקעי ישראל. מטעם הנתבע העידו הנתבע עצמו וכן מר אליו מגנזי, מר יוסף גבסו ומר רפאל ברנס.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין החל, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל. טענות אשר לא נדונו נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

התובעת הוכיחה את בעלותה במקרקעין. הרישום הינו ראיה חותכת לתוכנו. הנטל על כתפי הנתבע להראות כי עומדות לו זכויות הגוברות על הרישום. אעמוד להלן על השתלשלות הזכויות במקרקעין ועל זיהוי השטח במחלוקת. אבחן את טענת הנתבע לפיה הוא זכאי להירשם כבעלים מכוח הבטחה שלטונית. ככל שתידחה הטענה, אבחן האם הוא דייר מוגן בשטח.

השתלשלות הזכויות במקרקעין נשוא ההליך: המקרקעין הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים מכוח חוק נכסי נפקדים, התש"י-1950, וזה האחרון מכרם לתובעת (ראו ההחלטה, נספח א' לכתב ההגנה; ההחלטה מתייחסת לחלקות 66 ו-68 בלבד). בהתאם נרשמה בעלות התובעת במקרקעין. תביעה שהגישו הנתבע ואביו, שעניינה בקשה לתיקון לוח הזכויות, הוגשה לאחר המועד הקבוע בחוק. בית המשפט דחה בהחלטתו מיום 23.5.2004 בקשה להארכת המועד. על החלטה זו לא הוגש ערעור (עמ' 13, ש' 11-10). לפיכך, טענות בדבר טעמים "פרוצדוראליים", כביכול, שבגינן נדחתה התביעה לתיקון הרישום, אינן מסייעות לנתבע. הנתבע ו/או אביו לא השיגו אחר החלטת פקיד ההסדר ובכך נסתם הגולל על אפשרות הנתבע לתקן את רישום הבעלות במקרקעין . על כן, טענות הנתבע כי מקור הרישום בטעות (סעיף 10 לכתב ההגנה) או כי יש בהליך לתיקון הרישום שנוהל על ידו להעיד על זכאותו להירשם כבעל המקרקעין, נדחות. ניסיון שנכשל לתקן רישום לא יכול להקנות זכויות.

זיהוי השטח שבמחלוקת: בהתאם לתשריט שהגישה התובעת, המקרקעין נחלקים לשלוש יחידות הרלוונטיות לענייננו, כדלקמן:

יחידה 22 (מסומנת בתשריט בירוק): שטח של 51.81 מ"ר (אליו מוצמד גג בשטח של 63 מ"ר), בסמוך לרחוב הצורפים (היחידה מחולקת בתשריט לשני חלקים: צפוני ודרומי; הנתבע טען כי הפרדה זו אינה קיימת בפועל (עמ' 14, ש' 8)). אין מחלוקת כי התובעת הכירה בסבו של הנתבע כדייר מוגן בשטח זה (סעיף 6(ד) לתצהיר התובעת) וכי ביום 1.1.2013 רכש הנתבע מהתובעת את הזכויות בו (להלן – יחידה 22 ו-הסכם המכר, בהתאמה). התביעה אינה חלה ביחס ליחידה 22 (סעיף 6 לתצהיר התובעת).

יחידה 10 (מסומנת בתשריט בצהוב): מצויה בסמוך לרחוב יפת. מופיעה בתשריט כ"מסעדה" (להלן – יחידה 10).

יחידה 0 (מסומנת בתשריט בצהוב): מצויה בתווך שבין יחידות 10 ו-22. מופיעה בתשריט כ"רכוש משותף" (עולה כי נועדה לשמש חצר משותפת) (להלן – יחידה 0 או החצר).

יחידות 0 ו-10 מהוות ביחד את השטח שבמחלוקת, כהגדרתו בסעיף 1 לעיל.

התובעת טענה כי בעבר השכיר הנתבע את השטח שבמחלוקת לצד שלישי אשר הפעיל בו מסעדה, והוא פינה את השטח בעקבות תביעת פינוי שהגישה נגדו. לטענתה, לאחר הפינוי התברר כי הנתבע הוא שמחזיק בשטח שבמחלוקת (סעיף 6 לכתב התביעה). הנתבע אישר כי כיום הוא משכיר את שלוש היחידות לצד שלישי המפעיל במקום בית אופנה ("הכל סגור ומקורה היחידה אחת" (עמ' 13, ש' 18; עמ' 14, ש' 15)).

כאמור, הנתבע טען כי בשנת 1948 רכש אביו ממשפחת חכים נכס המצוי במקרקעין, בעסקה בעל-פה (סעיפים 7 ו-17 לתצהיר הנתבע) (לטענתו, אביו רכש נכס אשר הכניסה הצפון מערבית אליו נמצאת ברחוב הצורפים 14 והכניסה הדרום מזרחית ברחוב יפת 30. ניתן להבין כי הנכס משתרע הן על יחידה 22, הן על השטח שבמחלוקת). לטענתו, החל משנת 1949 הפעילו אביו וסבו על המקרקעין בית קפה ומזנון (להלן – בית הקפה) (סעיף 17 לתצהיר הנתבע). הוא טען כי בית הקפה היה ממוקם ביחידה 22 וביחידה 10 היה מחסן שהחזיקו סבו ואביו, ולאחר מהן הוא מחזיק בו (להלן – המחסן). הוא הבהיר כי לימים הפך בית הקפה למטבח של המסעדה, אותה הפעיל צד שלישי על יחידה 10 (סעיף 3 לתצהיר הנתבע). הוא טען כי הוא עצמו, וכן אביו וסבו לפניו, "הוכרו על ידי התובעת כדיירים מוגנים" (סעיף 15 לסיכומי הנתבע). לטענתו, הוא דייר מוגן הן ביחידה 22, הן ביחידה 10 (סעיף 10 לתצהיר הנתבע). לחלופין, הוא טען כי בד בבד עם רכישת הזכויות ביחידה 22 הובטח לו כי בשלב מאוחר יותר תימכר לו גם יחידה 10.

יחידה 0; רכוש משותף
הנתבע אינו טוען כי עומדת לו זכות דיירות מוגנת ביחידה זו או כי ניתנה לו הבטחה לרכוש אותה. הוא טען כי מדובר בחצר המהווה רכוש משותף לכלל הדיירים, והוא ביניהם (סעיף 10 לתצהיר הנתבע). הוא העיד: "השטח המסומן 0 הוא חצר של הדיירים. השאלה מי הדיירים? אני הדיירים" (עמ' 14, ש' 16-15). בסיכומיו הוא טען כי עומדת לו זכות שימוש ביחידה 0 בהיותה רכוש משותף וכי "אין התביעה לסילוק יד, במתכונתה כפי שהוגשה, יכולה להקים עילת סילוק יד ביחס לרכוש משותף זה". הוא טען כי שאלה של שימוש וחזקה ברכוש משותף דינה להתברר בתביעה נפרדת (סעיף 15 לסיכומי הנתבע). טענות הנתבע, המבחינות בין זכות שימוש ביחידה 0 לבין זכותו הנטענת להירשם כבעלים או להיות מוכר כדייר מוגן ביחידה 10, אינן נזכרות בכתב ההגנה (ראו גם הצהרת בא כוח הנתבע: "הטענה המרכזית היא שהדייר הוא דייר מוגן. נעשה סידור עמו על פיו חלקו של הנכס נמכר לו כדייר מוגן תוך כדי הבטחה שגם החלק השני יימכר לו כדייר מוגן" (עמ' 1, ש' 13-12)). כמו כן, הטענה כי התביעה אינה יכולה לחול ביחס ליחידה 0, בהיותה רכוש משותף, עולה כדי הרחבה של חזית המחלוקת.

טענת הנתבע כי יחידה 0 מהווה רכוש משותף לא נסתרה. התובעת לא כפרה בה. עובדה זו עולה גם מהתשריט (אותו הגישה התובעת), שם צוין על גבי יחידה 0 הכיתוב "רכוש משותף". בנוסף, בהסכם המכר צוין כי התובעת רשאית "להוציא את גג הבניין ואת החצר ושטחי הקרקע שמסביבו [..] מכלל הרכוש המשותף" (סעיף 14(ג) להסכם). התובעת לא טענה כי החצר הוצאה מכלל הרכוש המשותף. בהינתן שהחצר מהווה רכוש משותף (כך גם לפי טענת הנתבע עצמו), הרי שהנתבע אינו רשאי לעשות שימוש ייחודי ובלעדי ביחידה 0. בהתאם לסעיף 30(ג) לחוק המקרקעין, התשנ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין), הדן בשימוש ברכוש המשותף, "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים". סעיף 31(א)(1) לחוק קובע כי באין קביעה אחרת לפי סעיף 30 לחוק רשאי כל שותף, ללא הסכמת יתר השותפים, "להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר". על הנתבע לפנות אפוא את יחידה 0 מכל שימוש וחזקה בלעדיים שנעשים על ידו ו/או שאינם מותרים על פי דין ברכוש המשותף (בהסכם המכר צוין כי החצר מוחזקת על ידי יחידות 10 ו-22 שלא כדין (סעיף 13 לתנאים המיוחדים להסכם המכר)). הנתבע רשאי עם זאת לעשות ביחידה 0 שימוש סביר שאינו ייחודי, בכפוף להוראות הדין בעניין ובכפוף לכך כי יחידה 0 לא הוצאה מכלל הרכוש המשותף ו/או לא הוצמדה ליחידה אחרת וככל שלא יעשה כך בעתיד.

יחידה 10; טענת הנתבע כי ניתנה לו הבטחה למכור לו את יחידה זו.
הנתבע טען כי מנהל מכירות מטעם עמידר בשם אילן (להלן – אילן) הציע לו לפצל את רכישת זכויותיו במקרקעין לשני חלקים והבטיח לו כי בהמשך לעסקת המכר של יחידה 22, יוכל הנתבע לרכוש, כדייר מוגן, גם את יחידה 10 (להלן – ההבטחה) (סעיף 11 לסיכומי הנתבע). לטענתו, שומת המקרקעין שהזמינה התובעת, המתייחסת ליחידה 22 (נספח ד' לכתב ההגנה), תומכת בטענה. איני מקבל את הטענה. טענת הנתבע כי הוצג לו מצג לפיו יחידה 10 תימכר לו בעתיד לא הוכחה כדבעי. ממילא, לא מתקיימים התנאים לאכיפת ההבטחה, אף אם ניתנה.

נפסק כי "על הטוען לקיומה של הבטחה שלטונית מחייבת – מוטל הנטל להוכיח חמישה יסודות: בראש ובראשונה, את עצם מתן ההבטחה הנטענת, ואת תוכנה; שנית, כדי שההבטחה תהיה בת תוקף ותחייב את הרשות השלטונית, עליה להיות: מפורשת, ברורה, חד-משמעית, ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאיננה בגדר הצהרת כוונות גרידא (דרישה זו מקבילה, למעשה, לדרישת "המסוימות" בדיני החוזים); שלישית, על התובע להוכיח כי המבטיח התכוון לתת להתחייבותו תוקף משפטי מחייב, וכי הטוען לקיומה קיבל את ההבטחה ככזו (כאן נבחן, למעשה, אומד-דעתם של הצדדים); רביעית, על התובע להוכיח כי נותן ההתחייבות היה בעל סמכות לתיתה; וחמישית, שהמבטיח הוא בעל יכולת לקיים את ההבטחה, דהיינו: כי ההבטחה היא בת-ביצוע" (ע"א 4228/11 חמאד אבו עג'אג' מנצור נגד מדינת ישראל (15.12.2014); ע"א 4707/17 עזריקם מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל (7.3.2019)). במקרה בו מתבקשת אכיפה של הבטחה שלטונית מוטלים נטל השכנוע ונטל הבאת הראיות בעניין על הטוען: "בפני הטוען לקיומה של הבטחה שלטונית ברורה ומפורשת, על סמך דברים שנאמרו לו בעל-פה – עומדת משוכה ראייתית משמעותית עוד יותר [...] הוא הדין ביתר-שאת כאשר נטען כי ההתחייבות ניתנה בגדרי משא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה, שהשתכלל, אלא שבו, כשלעצמו, אין ביטוי לקיומה של ההתחייבות הנטענת [...]" (עניין אבו עג'אג', פסקה 21).

קיים ספק אם ניתנה הבטחה כאמור לנתבע. עדות הנתבע לא הייתה קוהרנטית. הוא טען שאילן אמר לו "אם אנחנו לא נפצל אז יהיה צורך לפנות גם [...]". אין בכך היגיון, שהרי אי פיצול העסקה – לשיטת הנתבע – היה מביא לרכישת כלל השטח שבמחלוקת על ידו. הנתבע העיד: "לפי מיטב ידיעתי ברגע שאתה פולש, אם אתה רוצה שנסתדר על א תפנה לנו את ב" (עמ' 13, ש' 30-29). העדות תומכת בטענה כי הוא התבקש לפנות את השטח שבמחלוקת, כתנאי למכירת יחידה 22. בהסכם המכר נקבע: "תנאי לקיום העסקה הינו איטום הפתח הנמצא בחלקו הדרום – מזרחי של הנכס (כמסומן בתשריט) המוביל מהנכס לחצר המשותפת המוחזקת שלא כדין ע"י יחידה 10-22 כמפורט בתשריט" (סעיף 13 לתנאים המיוחדים להסכם המכר). העובדה כי הנתבע נדרש לאטום את הפתח המוביל לחצר – אשר מצידה האחר מצויה יחידה 10 (כן נראה, לנוכח השימוש האחד ביחידות 22, 0 ו-10 (כך בכל המקרה כיום, עמ' 13, ש' 18-17), כי החצר מובילה למעשה ליחידה 10) – כמו גם ציון העובדה כי החצר מוחזקת שלא כדין, תומכת יותר במסקנה כי לא הייתה כוונה להקנות לנתבע זכויות ביחידה זו. אכן, מעבר להוראה זו במסמך התנאים המיוחדים, אין התייחסות מפורשת וספציפית ליחידה 10 בהסכם המכר (ראו טענת הנתבע בסעיף 11 לסיכומיו). עם זאת, אין בעובדה זו כשלעצמה כדי לבסס מסקנה שתומכת בטענת הנתבע בדבר זכויות שיש לו ביחידה זו. קיים ספק ניכר ביחס לטענת הנתבע כי ניתנה לו הבטחה ביחס ליחידה זו. טענותיו בדבר קיומו של נוהל אצל התובעת לפיו תנאי לביצוע עסקה להסדרת זכויות במקרקעין הינו סילוק יד מחלקים פלושים אשר לגביהם לא חלה העסקה – נדחות (סעיף 11 לסיכומי הנתבע). נוהל כאמור לא הוכח. אם קיים, עדיפה עליי עדות מר רביב לפיה "מעצם זה שרשום לאטום את המעבר הזה זה סיפק אותם" (עמ' 12, ש' 27-26).

הנתבע לא הגיש תביעה לאכיפת הבטחה אשר ניתנה לו לטענתו. עדים רלוונטיים לא הובאו לעדות. הנתבע לא הביא לעדות את אילן (העובדה כי הוא לא ידע את שמו המלא (עמ' 13, ש' 26) מעידה כי הוא לא עשה מאמץ לאתרו. העובדה כי אילן אינו מועסק עוד בעמידר אינה מהווה נימוק משכנע לאי הבאתו לעדות). בהינתן הנטל החל על הנתבע, הוראות הדין ועמימות הטיעון שהציג הנתבע, אין לומר כי היה על התובעת להזמין את אילן כעד מטעמה. גם עורך הדין, אשר לטענת הנתבע ליווה אותו במעמד חתימת הסכם המכר (עמ' 14, ש' 3) ואשר עדותו עשויה הייתה לשפוך אור על הדברים אשר הוחלפו בין הצדדים במעמד החתימה ובפרט ביחס לכוונת הצדדים באותו מועד, לא הובא לעדות. אי הבאת עדים רלוונטיים נזקפת לחובת הנתבע.

איני סבור כי יש בטענות הנתבע הנסמכות על השומה שנערכה ביחס ליחידה 22 (נספח ד' לכתב ההגנה) כדי לסייע לו. אכן, עולה מהשומה כי במועד עריכתה הפעיל צד שלישי מסעדה ביחידה 10 ואילו יחידה 22 שימשה מטבח למסעדה (ראו פרק "תאור הנכס והסביבה" בשומה). עם זאת, לא שוכנעתי כי הקביעה בשומה לפיה יחידה 22 המשמשת כמטבח חיונית ביותר למסעדה שהופעלה ביחידה 10 מלמדת כי התובעת התכוונה להקנות לו בהמשך זכויות קנייניות ביחידה 10. עולה כי הקשר שבין המסעדה (יחידה 10) למטבח (יחידה 22) נלקח בחשבון על ידי השמאי לצורך הערכת שווי יחידה 22, בשים לב לייעודה ולשימוש שניתן לעשות בה.

לכך יש להוסיף כי לא מדובר בהבטחה ברורה וחד משמעית, אלא ההיפך מכך. הנתבע לא זכר את שמו המלא של אילן – נותן ההבטחה כביכול. הוא לא ידע לפרט את ההסבר שעמד בבסיס בקשתו של אילן לפצל את העסקה לשני שלבים (עמ' 13, ש' 30). הוא לא טען וממילא לא פירט את פרטי ההבטחה לגופה – מהו המועד המשוער בו הוא היה אמור לרכוש את יחידה 10, מהו שיעור התמורה וכיוצא באלו פרטים חיוניים לביסוסה של הבטחה להקנות זכויות במקרקעין.

למעלה מהדרוש, סעיף 24 להסכם המכר קובע כי ההסכם ממצה את כל המוסכם בין הצדדים עד לחתימתו וכי "אין יותר כל תוקף להבטחות או להסכמים שהיו בין הצדדים לפני חתימת ההסכם, ואשר סותרות את האמור בהסכם". גם מסיבה זו, וככל שניתנה לנתבע הבטחה כלשהי קודם למועד חתימת ההסכם, ההסכם עליו חתם הנתבע מאיין את תוקפה.

ממילא, מעדות הנתבע עצמו מתעורר ספק משמעותי כי ניתן היה לייחס להבטחה כאמור, אף אם ניתנה, כוונה שיהיה לה תוקף משפטי מחייב. הנתבע העיד כי אילן ציין בפניו כי "המינהל עושה בעיות. הוא הסכים הוא רק אמר תן לי לגמור את זה ואז נעבור לשני" (עמ' 14, ש' 2-1). לא ברור כיצד ניתן לראות באמירה כי "המינהל עושה בעיות" משום כוונה של המינהל להתחייב להקנות לנתבע זכויות נוספות במקרקעין.

לבסוף, ספק אם הנתבע עצמו יכול לטעון כי ניתנה לו הבטחה על ידי "בעל שררה בגדר סמכותו החוקית", שעה שהוא כלל אינו יודע את שמו המלא ואת תפקידו. מר רביב העיד כי מדובר באילן סהר, אשר הועסק בעבר כמנהל המרחב אצל עמידר (הנתבע טען שאילן שימש מנהל מכירות בעמידר (סעיף 7 לתצהיר הנתבע)). הוא העיד לגבי אילן: "הוא לא קשור. לא יודע למה שמו נזכר" (עמ' 11, ש' 3) (שמו של אילן סהר מופיע ביחד עם שם נוסף כמי שהתחייבו בהסכם המכר בשם עמידר. עם זאת, חתימתו אינה מופיעה על גבי ההסכם). כשמר רביב נשאל מי יכול לדעת לגבי ההבטחה הנטענת, הוא העיד: "אני לא חושב שאילן מטפל בזה". הוא הוסיף כי "המינהל קובע לא עמידר" (עמ' 11, ש' 16-13). היינו, בהתאם לעדותו של מר רביב (אשר לא נסתרה), אילן לא היה מוסמך ליתן הבטחה כאמור בשם המינהל.

סיכום ביניים: הנתבע לא הרים את הנטל להראות כי ניתנה הבטחה למכור לו את יחידה 10, וממילא לא הוכח כי מדובר בהבטחה הניתנת לאכיפה (אף אם ניתנה).
יחידה 10; טענת הדיירות המוגנת
הנתבע טען כי התובעת ראתה בסבו, באביו ובו דיירים מוגנים במקרקעין. הוא ציין כי היא "קבעה דמי שכירות מוגנים לעסק בית הקפה והמסעדה אותו ניהלנו" (סעיף 7 לתצהיר הנתבע). הוא סמך את טענתו על עדויות מטעמו ועל הראיות הבאות (סעיף 15 לסיכומי הנתבע): טופס קביעת דמי שכירות לעסק אשר לטענתו מתייחס "לכל חלקי הנכס" (סעיף 7 לתצהיר הנתבע; נספח ב1 לכתב ההגנה); הודעה על פירעון חוב מיום 23.9.1976 המעידה, לטענתו, על גבייה של דמי שכירות מוגנים (נספח ב'2 לכתב ההגנה); שובר תשלום משנת 1995 (נספח ב'3 לתצהיר הנתבע). עוד טען בהקשר זה כי "אי דרישת סילוק ידו של הנתבע מן החלקה המסומנת 10, בטרם מכירת "המטבח" (הכוונה ליחידה 22 – י.נ.) [...] מלמדת כי לתובעת היה ברור כי הנתבע דייר מוגן בחלקה זו" (סעיף 11 לסיכומי הנתבע).

חומר הראיות בתיק, כמו גם העדויות שנשמעו בפניי, אינם מבססים כנדרש את הטענה כי סבו של הנתבע, אביו או הנתבע עצמו הוכרו כדיירים מוגן ביחידה 10. ממילא, הטענה לדיירות מוגנת לא נטענה באופן מפורט ומספק.

אין מחלוקת כי הסב החזיק בבית קפה ובמחסן על המקרקעין. גם אין מחלוקת כי הסב הוכר כדייר מוגן בחלקה 22. הנתבע טען כי סבו החזיק בשתי היחידות כדייר מוגן – לטענתו בית הקפה היה ממוקם ביחידה 22 ואילו המחסן היה ממוקם ביחידה 10. הראיות אינן תומכות בטענה זו. מהתמונה שהצטיירה לפניי עולה כי המחסן ובית הקפה היו ממוקמים, שניהם, ביחידה 22 (בית הקפה בחלקה הצפוני של יחידה 22 והמחסן בחלקה הדרומי). על כך להלן.

שטחה של יחידה 22, כאמור בהסכם המכר (נספח ו' לתצהיר התובעת) הוא 51.81 מ"ר (לא כולל גג שהוצמד). בטופס קביעת דמי השכירות (נספח ב'1 לכתב ההגנה) צוין כי דמי השכירות חושבו לפי "מחסן" בשטח של 28 מ"ר ו-"שטח מועיל" של 24.50 מ"ר, סה"כ: 52.5 מ"ר. בתרשים, שנחזה להיות ישן (נספח ה לתצהיר התובעת), צוין ביחס לשטח אשר "מוחזק ע"י מגנזי שאול" (סבו של הנתבע), כי שטח "בית קפה" הוא 28 מ"ר ושטח "המחסן" הוא 25.31 מ"ר, סה"כ: 53.31 מ"ר. מסמך קביעת דמי שכירות נוסף (נספח ג' לתצהיר התובעת), מעיד אף הוא כי מטרת המושכר היא "מסעדה – קפה", השטח של בית הקפה הוא 24.50 מ"ר (או 25.31 מ"ר; במקומות שונים בטופס צוין אחרת) ו כי "לנ"ל גם מחסן בגודל 7x4 = 28 מ"ר בערך". המשמעות היא, כי השטח הכולל של המושכר – אשר כלל למעשה שתי יחידות: (1) בית קפה / שטח מועיל; (2) מחסן, תואם את שטחה של יחידה 22 שנמכרה לנתבע בהסכם המכר (על-פי סעיף 1(ג) להסכם המכר שטח הנכס שנמכר – 51.81 מ"ר (ראו גם עמ' 10, ש' 26)). גם הנתבע העיד כי שטח יחידה 22 הוא כ-50 מ"ר, הגם שאינו יודע במדויק (עמ' 14, ש' 21). האמור תומך בכך כי המחסן ובית הקפה מצויים, שניהם, בתחומה של יחידה 22.

יתרה מזאת, גם מהעדויות שהובאו מטעם הנתבע לא ניתן ללמוד באופן משכנע כי המחסן היה ממוקם ביחידה 10. אכן, מר גבסו העיד כי זכור לו שביחידה 22 היה בית קפה ואילו ביחידה 10 היה הסב מאחסן דברים (עמ' 6, ש' 12-11). אולם, מר ברנס העיד כי החלק הצפוני של יחידה 22 שימש כבית קפה ואילו החלק הדרומי של יחידה 22 שימש כמחסן (עמ' 7, ש' 7-2). מר אליו מגנזי העיד, אף הוא, כי היו לסב בית קפה ומחסן, אולם הוא לא זכר את מיקומו המדויק של המחסן ("המחסן היה ממול המקום, לא זוכר מרחק") (עמ' 8, ש' 16). העדויות אינן בהירות, הן אינן מתיישבות זו עם זו וקיים קושי להסתמך עליהן ולקבוע על-פיהן ממצאים ברורים.

שוברי התשלום (נספח ב'2 לכתב ההגנה ו- ב'3 לתצהיר הנתבע) אינם מסייעים לנתבע. הם הופקו בפערי זמן של כ-20 שנה, ונחזים יותר כמתייחסים לאותה יחידה מאשר ליחידות שונות (ראו שורת הנתונים: בית 0190, א 5, כ 8, דירה 18). לא ברור עבור מה נדרש תשלום והאם הוא שולם. לא ניתן ללמוד מהו השטח בגינו הוצאו דרישות התשלום (עמ' 10, ש' 24-23).

מסעיף 27 לכתב התביעה המתוקן (נספח ז' לכתב ההגנה), שהוגש במסגרת התביעה לתיקון הרישום, עלה כי צורפה "מפה טופוגרפית מעודכנת, שהוכנה על ידי מודד מוסמך, בה מופיע הנכס בו החזיק מר שמעון מגנזי ז"ל כל תקופת החזקה". הנתבע לא צירף את אותה מפה לחומר הראיות בהליך זה וחזקה כי לא היה בה כדי לתמוך בטענותיו בדבר ההחזקה ביחידה 10.

סיכום ביניים: חומר הראיות אינו תומך באופן מספק בטענת הנתבע כי הסב עשה שימוש ביחידה 10 כמחסן. למעשה, לא הוכח באופן מספק כי הסב עשה שימוש כלשהו ביחידה 10 (להבדיל מיחידה 22). כבר בכך יש לדחות את הטענה כי הסב היה דייר מוגן ביחידה 10.

למעלה מהדרוש אציין כי טענת הדיירות המוגנת לא הוכחה בנדרש. הנתבע כלל אינו מציין, ממילא לא הוכיח, מהו הבסיס מכוחו הוכר לטענתו הסב כדייר מוגן ביחידה 10. לא הובהר, ממילא לא הוכח, כי שולמו דמי מפתח בגין יחידה 10. אף לא ברור מהו הבסיס מכוחו טוען הנתבע כי גם אביו והוא מוכרים כדיירים מוגנים (זכות דיירות מוגנת היא זכות אישית; לא ניתן להעבירה אלא בכפוף להוראות הדין או בהסכמת הבעלים). בנוסף, במסגרת התביעה בהליך לתיקון הרישום (נספח ז' לכתב ההגנה), טענה אמו של הנתבע כי אביו זכאי להירשם כבעלים "מכוח חזקת השנים" (סעיף 7 לנספח ז'). טענת הדיירות המוגנת סותרת את טענת הבעלות. יתרה מזאת, בסעיף 51 לאותה תביעה צוין כי אביו וסבו של הנתבע מעולם לא חתמו על הסכם שכירות כלשהו ומעולם לא שילמו כל תמורה בגין השימוש במקרקעין.

ממילא, הנתבע הודה כי הוא אינו מחזיק בעצמו ביחידה 10. מזה שנים הוא משכיר אותה בשכירות חופשית, בעבר לצורך הפעלת מסעדה, כיום עבור בית אופנה. דייר מוגן נדרש להחזיק בנכס המוגן בעצמו, שאם לא כן הוא עשוי להיחשב כמי שנטש אותו ולהיות חשוף לפינוי. הנתבע לא הניח תשתית עובדתית וראייתית מספקת לביסוס הטענה כי עומדת לו (ולסבו ואביו לפניו) זכות דיירות מוגנת ביחידה 10. כאמור, גם הטענה כי הובטח למכור לו את יחידה 10 נדחית.
הנתבע הקדיש חלק ניכר מסיכומיו להעלאת טענות מקדמיות אשר לטענתו מביאות לדחיית התביעה (את הטענות הוא העלה גם בכתב ההגנה). התובעת לא השיבה לטענות. עם זאת, אין בהעדר התייחסות מטעם התובעת כדי להביא לקבלת הטענות בהכרח. הטענות המקדמיות יבחנו, אפוא, על יסוד טענות הנתבע בלבד. לעניין טענות ההתיישנות והשיהוי, יצוין כי משמדובר בעילה של פלישה והסגת גבול, הרי שמדובר בעילה מתחדשת, ולפיכך דינן להידחות כבר מסיבה זו. למעלה מהדרוש, ייבחנו הטענות גם לגופן.

התיישנות: חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן – חוק ההתיישנות) קובע תקופת התיישנות סטטוטורית. המקרקעין עברו הליכי הסדר. סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". השאלה היא אפוא האם עמדה לנתבע טענת התיישנות "לפני תחילת חוק זה", כלומר לפני יום 1.1.1970 (סעיף 169 לחוק המקרקעין). תקופת ההתיישנות, ככל שמדובר במקרקעין מוסדרים, היא 25 שנה (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות). יש לבחון האם מלאו 25 שנים להחזקתו של הנתבע (לרבות אביו וסבו המנוחים) במקרקעין קודם ליום 1.1.1970 (ראו ע"א (מחוזי ת"א) 22408-01-16 גרנות נ' רשות הפיתוח (13.3.2017); ע"א (מחוזי ת"א) 2399/05 לוי נ' מינהל מקרקעי ישראל (31.1.2007); ת"א (שלום י-ם) 12820-01-14 הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית נ' כהן (25.12.2016)). הנתבע טען כי סבו רכש נכס על המקרקעין בשנת 1948 (סעיף 13 לסיכומי הנתבע), אולם בטופס קביעת דמי השכירות (נספח ג' לתצהיר התובעת) מצוין כי מועד הכניסה למושכר הינו 9.9.1962. כך או אחרת, התביעה לא התיישנה.

התיישנות רוכשת / חזקה נוגדת: הטענות נטענו באופן לאקוני, ללא פירוט. טענת התיישנות הרוכשת הינה טענה אשר תכליתה להצביע על כך כי פלוני רכש זכויות במקרקעין, בנסיבות מיוחדות ובתנאים מסוימים, זאת מכוח חזקה רבת שנים. הנתבע העלה טענה זו בהליך לתיקון הרישום (נספח ז' לכתב ההגנה) ולפיכך חל מעשה בית דין ביחס לטענה. ממילא, הנתבע לא טען כי הוא עומד בתנאים הקבועים בדין לקבלת טענה של התיישנות רוכשת. גם הטענה לחזקה נוגדת נטענה בהליך לתיקון הרישום (נספח ז' לכתב ההגנה). הטענה אינה מתיישבת עם הטענה לפיה הנתבע (ואביו וסבו לפניו) הינם דיירים מוגנים של התובעת. על הטוען לחזקה נוגדת להוכיח שחזקתו אינה נובעת מזכות הבעלים אלא נוגדת אותה (ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624 (1986)). זכות דיירות מוגנת היא זכות הנובעת, באופן אינהרנטי, מזכות הבעלות של המשכיר. ממילא, לא הוכחה באופן משכנע חזקה של הסב והאב ביחידה 10, שהרי לביסוס טענה של חזקה נוגדת יש להוכיח חזקה בפועל וכן את משכה.

שיהוי: מעצם טיבה ואופייה של טענת השיהוי, נפסק כי "התנאים לקבלה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות" ( ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בירושלים נ' הוועדה המקורית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003)). נקבע כי שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בהגשת התביעה שימוש לא נאות בזכות התביעה של התובע העולה כדי ניצול לרעה של ההליך המשפטי, ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע (שם, בעמ' 446). לצורך ביסוס טענת שיהוי על הטוען לכך להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. תנאי נוסף קיים: התנאי בדבר שינוי מצבו לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. היינו, אין מדובר בשינוי לרעה בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע (שם, בעמ' 446). מקור השיהוי בדיני היושר. לבית המשפט שיקול דעת להעריך באילו נסיבות יחילו ומתי יימנע מכך. הנטל על הטוען לסילוק תביעה מחמת שיהוי הוא כבד ורב בנסיבות העניין" (שם, בעמ' 448).

בענייננו, לא מתקיימים אותם תנאים מחמירים ואותן נסיבות נדירות. על יסוד הקביעה שבפסק הדין, לפיה קיים ספק כי הסב והאב אכן החזיקו ביחידה 10 לצורך הפעלת בית הקפה והמחסן (להבדיל מיחידה 22), הרי שתקופת השיהוי הנטענת יכולה להתחיל להימנות, למעשה, רק ממועד החזקתו של הנתבע ביחידה זו. המועד בו החל הנתבע להחזיק בעצמו ביחידה 10 לא הובהר על ידו (הוא טען כי הוא הצטרף לניהול בית הקפה בשנת 1990 (סעיף 17 לתצהיר הנתבע), אולם חומר הראיות תומך בטענה כי בית הקפה והמחסן מצויים ביחידה 22). הנתבע גם לא טען כי הוא שינה מצבו לרעה עקב משך הזמן וממילא לא פירט טענה זו (טענה ל"היזק ראייתי" (סעיף 4 לסיכומי הנתבע) אינה מספקת על מנת להקנות לנתבע זכויות קנייניות ביחידה 10).

יתרה מזאת, מהות התביעה – השבת חזקה במקרקעין לבעלים החוקיים (המדינה) – אינה יכולה לסגת בפני טיעון שמהותו שיהוי. ראוי לעמוד על חשיבות השמירה על האינטרס הציבורי בהגנה מפני פלישה לנכסי המדינה ועל המשמעות שיש לייחס לאיטיות שנלווית לעיתים לטיפול המשפטי מצדה (רע"א 11527/05 עיריית תל-אביב-יפו נ' לוי (6.3.2006)).

חוסר תום לב בעריכת התביעה: אני מקבל את טענת הנתבע כי כתב התביעה אכן נוסח באופן לאקוני וחסרים בו פרטים רלוונטיים המתייחסים להיסטוריה של המקרקעין. מר רביב העיד כי התובעת לא איתרה את תיק הנכס (עמ' 9, ש' 29-28). דעתי אינה נוחה מכך. המקרקעין נמכרו לתובעת על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים; בהמשך מכרה התובעת את יחידה 22 לנתבע. מצופה כי יימצא אצל התובעת תיק נכס וכי יהיו ברשותה מסמכים רלוונטיים. עם זאת, לא התרשמתי כי החסרת המידע בוצעה באופן מכוון ומחוסר תום לב. מר רביב, עד התביעה, מועסק בעמידר משנת 2004 באמצעות חברת כוח אדם ומשנת 2016 הינו עובד עמידר. אין לו ידיעה אישית ביחס להיסטוריה של הנכס. בהעדרו של תיק הנכס גם לא היו ברשות התובעת מסמכים שיעידו על ההיסטוריה האמורה. בנוסף, אכן היה מקום לחשוף, כבר בכתב התביעה, את דבר מכירת יחידה 22 לנתבע. בהינתן שהתביעה אינה חלה ביחס ליחידה זו, לא שוכנעתי כי החסרת המידע נעשתה מתוך כוונת זדון.

הנתבע ביקש בסיכומיו כי אם יידחו טענותיו ייפסק לחובתו סעד מתון בדמות חיובו לרכוש את השטח שבמחלוקת בהתאם לשווי השוק שלו (סעיף 18 לסיכומי הנתבע). נסיבות העניין אינן מאפשרות להורות כן. הנתבע הסתמך על תא"ק 42842-10-14 רשות הפיתוח נ' קרני (6.3.2018). נסיבותיו של עניין קרני שונות מענייננו. בעניין קרני דובר בדירת מגורים, כאשר השטח הפלוש היווה מטבח. בית המשפט קיבל את טענת הנתבעים שם כי מדובר ב"שטח כלוא שאינו יכול לשמש כיחידה אינטגרלית נפרדת" (סעיף 13 לפסק הדין). הוא קבע כי פינוי השטח יצריך שינוי כללי ומקיף בדירה כולה. צוין כי הנכס בשימוש הנתבעים במשך 25 שנה והם רכשו את הדירה כשהיא כללה את השטח הפלוש. בענייננו, יחידה 10 אינה מהווה דירת מגורים; היא יחידה עצמאית (בעבר הושכרה כמסעדה). הנתבע לא הראה כי עומדות לו זכויות ביחידה 10; טענתו כי היחידה נרכשה על ידי אביו נדחתה ולא הונחה תשתית מספקת לקבוע כי הסב והאב השתמשו ביחידה 10 לצורך בית הקפה או המחסן.

סיכום
לאור כל האמור, דין התביעה להתקבל באופן הבא:

יחידה 10: הנתבע יפנה את יחידה 10, כהגדרתה בסעיף 7(ב) לפסק הדין, ויותיר אותה כשהיא ריקה מכל אדם וחפץ השייך לו.
יחידה 0: הנתבע יסלק ידו מכל שימוש ייחודי שהוא עושה ביחידה 0, כהגדרתה בסעיף 7(ג) לפסק הדין, ויותיר אותה כשהיא פנויה מכל אדם או חפץ המשמשים אותו לצורך שימוש ייחודי ובלעדי ביחידה זו. הנתבע יהיה רשאי לעשות שימוש ביחידה 0 בהתאם להוראות הדין החלות על שימוש ברכוש משותף והכל כאמור לעניין זה בסעיף 11 לפסק הדין (לרבות הסייגים שנקבעו בו).
ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדיה, בהיעדר טעם מניח את הדעת בכתב ההגנה שלא להעניק את הסעד כאמור, וכן בהינתן נסיבות העניין, כעולה מההכרעה בהליך.
מועד הפינוי: עד ליום 9.1.2020.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין על סך כולל של 12,000 ש"ח. התשלום ייעשה בתוך 30 יום, שאם לא כן הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מיום פסק-הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח את פסק-הדין אל ב"כ הצדדים.
ניתן היום, ב' אלול תשע"ט, 02 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח
נתבע: שאול מגנזי
שופט :
עורכי דין: