ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין סירין אסעד יונס נגד סוג'וד זועבי :

בפני כבוד ה שופטת עינב גולומב

תובעים

  1. סירין אסעד יונס
  2. נרמין אסעד יונס
  3. גרייס אסעד יונס

נגד

נתבעים

1.סוג'וד זועבי
2.בלאל זועבי
3.עבדאלכרים זועבי

פסק דין

לפני שתי תביעות שאוחדו, האחת תביעה כספית לתשלום פיצויים מסוכמים בגין הפרת הסכם שכירות ואי-פינוי מושכר במועד, והשנייה לסילוק יד של השוכרת מהמושכר.

רקע עובדתי:
המנוח אסעד יונס ז"ל (להלן – המנוח), היה דייר מוגן בחנות ששטחה כ- 72 מ"ר בנצרת, הממוקמת במקרקעין הידועים כחלקה 13/1 בגוש 16530 (להלן – החנות). במקור הושכרה החנות למנוח ע"י בעלי הנכס בהסכם מיום 25.2.1960 והמנוח שילם עבורה דמי מפתח.

במהלך השנים השכיר המנוח, בהסכמת הבעלים, את החנות בשכירות משנה לדיירים שונים. הדבר נעשה במסגרת מתווה של הסכמים משולשים, להם היו צדדים הבעלים, המנוח ודייר המשנה.

ביום 15.5.2013 נחתם הסכם שכירות כאמור עם הנתבעת 1 (להלן – הסכם השכירות). בהסכם, שכותרתו "הסכם שכירות משנה לא מוגנת", נקבע כי המנוח, בהסכמת הבעלים, משכיר את החנות לנתבעת לתקופה של שישה חודשים, עבור דמי שכירות שפורטו. נקבע כי לשוכרת אופצייה להאריך את השכירות למשך שנתיים מיום 1.1.2014, כל פעם לשנה, ונקבעו דמי השכירות לתקופת האופציה. עוד נקבע בהסכם כי שכירות המשנה היא שכירות בלתי מוגנת וכי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר) איננו חל על ההסכם האמור וכן הוצהר כי לא שולמו דמי מפתח. בנוסף נקבע כי במקרה של אי-פינוי המושכר במועד, תשלם הנתבעת דמי שימוש מוסכמים ומוערכים מראש בסך בשקלים השווה ל- 100$ בגין כל יום איחור.

על הסכם השכירות חתומים כערבים הנתבעים 2 ו-3, שהם אביה וסבה של הנתבעת.

לאחר חתימת הסכם השכירות, ניהלו הנתבעים חנות אטליז במושכר. יצוין כי "הרוח החיה" בעסק, ומי שניהל את המגעים מול המנוח בקשר לנכס, הוא הנתבע 2, אביה של הנתבעת, אש יכונה להלן – הנתבע, אשר מסיבה כלשהי שלא הובררה לא חתם בעצמו כשוכר על ההסכם.

המנוח הלך לעולמו ביום 24.11.14. כפי שיפורט בהמשך, לאחר מותו התקיימו מגעים בין אלמנתו, הגב' ג'יזיל יונס ז"ל, לבין הנתבע, ביחס לאפשרות להעברת הדיירות המוגנת לאחרון כנגד תשלום דמי מפתח. הצדדים חלוקים בשאלה אם התגבש ביניהם הסכם בעניין זה, שאלה לה אדרש בהמשך, אך יצוין כי אין חולק שלא נחתם הסכם בכתב בעניין זה.

ביום 16.9.15 פנה ב"כ אלמנת המנוח לב"כ הנתבעת במכתב, בו הודיע על ביטול הסכם השכירות, וזאת מחמת אי-תשלום דמי השכירות לתקופת האופציה השנייה (שנת 2015), ואי-תשלום המע"מ בגין תקופת האופציה הראשונה (שנת 2014). כן נדרשו דמי שימוש בהתאם להוראות ההסכם לעניין אי-פינוי המושכר במועד.

ביום 8.10.15 הגישה אלמנת המנוח את התביעה הכספית (בסדר דין מקוצר), שעילתה תשלום דמי השימוש המוסכמים בגין אי-פינוי המושכר במועד.

ביום 23.3.16 נפטרה אלמנת המנוח. בעקבות זאת, התבקש צירופן של שלוש בנותיה, היורשות אותה לפי צו קיום צוואה, כתובעות במקומה, בקשה שהתקבלה ביום 5.4.16 ע"י המותב הקודם בתיק. הנתבעת הגישה בקשה למתן רשות להתגונן אשר התקבלה בהסכמה.

ביום 7.9.2016 הגישו התובעות את התביעה לסילוק יד נגד הנתבעת.

תמצית המחלוקת וטענות הצדדים:
לטענת התובעות, הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, בכך שהמשיכה להחזיק במושכר על-אף שלא שילמה את דמי השכירות לתקופת האופציה השנייה, שנת 2015, אותם עליה לשלם מראש לפי ההסכם. אף דמי השכירות לתקופת האופציה הראשונה, 2014, לא שולמו במלואם משלא שולם רכיב המע"מ. התובעות מציינות כי הנתבעים הודו למעשה כי לא שולמו דמי השכירות והנתבע בעדותו אף גילה דעתו כי לשיטתו לא היה עליו כלל לשלם דמי שכירות.

משכך, לטענתן, ביטול ההסכם נעשה כדין ועל הנתבעת וכל מי מטעמה לסלק את יד ם מהחנות ולשלם את הסכום המוסכם בהסכם בגין האיחור בפינוי.

במענה לטענת הנתבעים שהועלתה בכתבי הגנתם, כי הן עצמן אינן אוחזות בזכות כלשהי בנכס שכן זכות הדיירות המוגנת פקעה עם מות אביהם או למצער עם מות אימן, טענו התובעות כי אין הנתבעים יכולים להישמע בטענה מעין זו, שהיא טענת "זכות צד שלישי", וכי עומדת להן זכותן, כיורשות אמן המנוחה, לדרוש את סילוק ידם של הנתבעים מהמושכר, על בסיס דיני החוזים, חוק המקרקעין ופקודת הנזיקין. לצד זאת ציינו התובעות בסיכומיהן ביחס לזכותן לפי חוק הגנת הדייר, כי בנסיבות בהן כלל לא נוהל עסק במושכר ערב מות הוריהם, לא חלה הדרישה בסעיף 26 לחוק הגנת הדייר בדבר המשך ניהול אותו עסק שנוהל במושכר ע"י הדייר הקודם.

עוד טוענות התובעות כי אין לקבל את טענות הנתבעים בדבר הסכמה שגובשה להעברת השכירות המוגנת, שכן כפי שעולה מהראיות שהוצגו המו"מ שנוהל בעניין זה לא הניב פרי ולא השתכלל לכלל הסכם.

הנתבעים טוענים כי התובעות כשלו בהוכחת מעמדן כדיירות מוגנות בנכס, ודי בכך כדי להשמיט את הבסיס תחת תביעתן. לטענת הנתבעים, התובעות אף זנחו למעשה בסיכומיהן את טענתן בדבר היותן דיירות מוגנות בנכס. לגופה של סוגיה זו טוענים הנתבעים, כי אמן המנוחה של הנתבעות לא היתה דיירת מוגנת בנכס, שכן לא התקיימו בה תנאי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר, משגם היא וגם בעלה המנוח לפניה, לא ניהלו כל עסק במושכר אלא השכירו אותו לאחרים. ביתר שאת אמורים הדברים ביחס לתובעות עצמן.

לטענת הנתבעים, בינם לבין המנוח גובשה הסכמה לפיה רכשה הנתבעת מהמנוח את זכות הדיירות המוגנת. כראיה לכך מציינים הם בין היתר את גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות, שהם גבוהים בהרבה מדמי השכירות למושכר בהסכמים אחרים שנחתמו עם שוכרים בנכס. לטענתם, גם אם הסכמה זו לא היתה מושלמת, היא עדיין מחייבת את הצדדים וככל שדרושות בה השלמות כלשהן, יכול בהמ"ש למלא את החסר מכוח הוראות הדין. עוד לטענתם, לאחר מות המנוח התקיימו מגעים בין ב"כ הצדדים לחתימת הסכם להעברת הדיירות המוגנת. ההסכם לא נחתם מחמת עצת בא-כוחם דאז של הנתבעים אשר ייעץ להם שלא לעשות כן, וזאת לאחר שהתובעות עמדו על כך שבהסכם יוצהר אודות אי-הסכמת הבעלים וידי עת הנתבעת על כך. בסיכומיהם טענו הנתבעים בין היתר כי הסכמת הבעלים ניתנה, אולם לאחר פטירת המנוח חזרו בהם ממנה וזאת שלא בתום לב.

בסיכומיהם טוענים הנתבעים בנוסף כי מעמדם בחנות הוא של דיירים מוגנים, וזאת בהתאם להוראת סעיף 30 לחוק הדייר, ולאחר מות הדייר, הוא המנוח.

דיון והכרעה:
מעמד התובעות:
תחילה אדרש לטענות הנתבעים כי התובעות אינן אוחזות בכל זכות בנכס, ומכאן שנשמט הבסיס תחת תביעתן והן חסרות מעמד לתבוע, למצער ביחס לתביעה לסילוק יד. כזכור, טענה זו מיוסדת על העובדה כי אביהן המנוח של התובעות , הדייר המוגן בנכס, הלך לעולמו, ולאחריו נפטרה אף אשתו. לטענת הנתבעים, התובעות, כבנותיהם של המנוחים, אינן דיירות מוגנות בנכס משלא מתקיימים לגביהן תנאי החוק בנוגע להעברת זכות הדיירות המוגנת לאחר מות הדייר המוגן.

טענה זו אין לקבל בענייננו.

ראשית, בדין טוענות התובעות כי הנתבעים אינם רשאים להישמע בטענה זו, שעניינה מישור היחסים שבין הבעלים לתובעות ולא זה שבין התובעות לנתבעים. ההלכה הפסוקה קובעת, כי נתבע, אשר לו עצמו אין זכות בנכס, אשר שולל או מפריע לחזקה של המחזיק בנכס, איננו רשאי להישמע כלפי האחרון בטענה כי אין לו זכות טובה בנכס, היא "טענת זכות צד שלישי" (ius tertii). הרציונל העיקרי העומד ביסוד ההלכה הנ"ל הוא הגנה על הסדר הציבורי ומניעת עשיית דין עצמית. הוראות חוק המקרקעין מעניקות בהקשר זה הגנה לעצם החזקה - לרבות למחזיק לשעבר שנושל, ללא תלות בשאלת חוקיותה (סעיפים 19 ו- 17 לחוק המקרקעין). אפנה לעניין זה לפסה"ד של בהמ"ש העליון ברע"א 1798/17 אלדבעאת ואח' נ' אלג'עברי (פורסם במאגרים) (2017) . באותו מקרה, כמו בענייננו, נדונה תביעה לסילוק יד של צאצאי דייר מוגן שנפטר, נגד דייר משנה בנכס אשר חדל מלשלם את דמי השכירות. התביעה הוגשה תחילה ע"י הדייר המקורי ולאחר שהלך לעולמו נכנסו ילדיו בנעליו כתובעים. שוכר המשנה, מצדו, התגונן בטענה כי המנוח לא היה דייר מוגן בנכס וכך אף ילדיו. נטען על-ידו בהקשר זה כי מי שהשכיר למנוח את הנכס מלכתחילה כלל לא היה בעליו ולא יכול היה להשכירו ; כי המנוח איבד את זכות הדיירות המוגנת במושכר לאחר שזה נשרף; וכי לאחר מות המנוח אין לילדיו זכות בנכס משלא החזיקו בו בעצמם. בית המשפט העליון קבע כי הנתבע (שוכר המשנה) איננו זכאי להישמע בטענות אלה מול התובעים. וכך נפסק:

"על כן, בצדק דחה בית משפט השלום את טענות המשיב לפיהן זכותו של המנוח בנכס אינה טובה. הן הטענה כי זכות הבעלות בנכס הייתה מלכתחילה של פמ"י וסעידה לא יכול היה להשכירו בדיירות מוגנת למנוח, והן הטענה כי עם כיליון הנכס פקעה זכותו של המנוח לדיירות מוגנת, הן טענות הגנה הכופרות בזכותו המשפטית של המנוח להחזיק בנכס. טענות אלה, כאמור, לא יכולות להישמע מפי נתבע מסיג גבול שלא הוכיח כי לו עצמו יש זכות להחזיק בנכס. ודוק: אובדן ההחזקה, בכל המצבים שבהם נתפסים מקרקעין שלא כדין, אינו שולל את תוקפה של ההגנה המוקנית מכוח סעיף 19 לחוק המקרקעין ממי שהחזיק במקרקעין עובר לשלילת החזקתו. ההגנה שמקנה סעיף 19 היא אפוא הגנה למחזיק שנושל מן המקרקעין והינו למעשה 'המחזיק-לשעבר'".
...
אשר על כן, לא היה על בית המשפט המחוזי להידרש לטענה בדבר כיליון הנכס, שכן בנסיבות המקרה דנן אין בכך כדי לשלול מן המנוח – וכפועל יוצא מילדיו, המבקשים – את ההגנה המוקנית 'למחזיק' לפי סעיף 19 לחוק המקרקעין. כאמור, לצרכי ההליך דנן לא הייתה חשיבות לשאלה אם זכותו של המנוח לדיירות מוגנת פקעה אם לאו. טענה זו היא רלוונטית למישור היחסים שבין המבקשים לסעידה, (הבעלים – ע.ג), ואולי גם למישור היחסים שבין המבקשים לפמ"י (מי שנטען ע"י הנתבע כי הם הבעלים – ע.ג); אך לא למישור היחסים שבין המבקשים בכובעם כמשכירים לבין המשיב." (ההדגשה הוספה).

להלכה בעניין דחיית "טענת זכות צד שלישי" במקרקעין, ראו עוד: רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי ואח', פ"ד נה(3) 294; בג"ץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון ואח' נ' שר הביטחון ואח' (פורסם במאגרים) (2008); בע"מ 523/14 פלוני ואח' נ' פלוני (פורסם במאגרים) (2014)).
לאמור לעיל ניתן להוסיף את ההלכה הקובעת כי ככלל דיירות מוגנת איננה פוקעת מאליה, דהיינו – פסק פינוי מהמושכר הוא קונסטיטוטיבי ולא דקלרטיבי (ע"א 264/76 יעקב מרכוס נ' 'שלף' שותפות מוגבלת, פ"ד לא(2) 622, 625). לעניין מעמד בני משפחה של דייר מוגן בבית עסק שנפטר, נפסק בהקשר זה כי: "אין בעל הבית יכול להחזיר לעצמו את החזקה במושכר, אשר דיירו נפטר, כאשר זו מצויה בידי בן-הזוג, הילד או היורש האחר כאמור בסעיף 23 לחוק, אלא אם תבע פינוים בשל אחת מן העילות המעוגנות בחוק, וניתן פסק-דין כמבוקשו; כפי שנאמר בע"א 173/64 הנ"ל: 'מקום שלא נתקיימו התנאים המצדיקים את החלת הסייג האמור בסעיף 22 לחוק, לא תפקע מיניה וביה, במות הדייר המקורי, הדיירות הסטטוטורית של זה, כי אם היא תעבור אז לבן-הסוג או לילדיו ושמן הנמנע איפוא לשלול מאלה את הגנת החוק, כל עוד לניתן נגדם צו פינוי ..'" (ההדגשה במקור) ("א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 460-461). ולענייננו, כל עוד לא ניתן צו פינוי נגד התובעות, אין מקום לקבוע כי זכות הדיירות המוגנת פקעה מאליה עם מות המנוח וכי התובעות מחוסרות כל מעמד לתבוע צד שלישי המחזיק בנכס ללא זכות.

לאור כל האמור לעיל, טענות הנתבעים כי התובעות לא הוכיחו שהן דיירות מוגנות בנכס, וכי הן חסרות מעמד לתבוע בגינו, דינן להידחות. מכאן שגם אין משמעות לטענה בסיכומי הנתבעים בדבר "זניחת" הטענה לדיירות מוגנת בסיכומי התובעות. מה-גם שהדבר איננו מדויק עובדתית, שכן בסיכומיהן ציינו התובעות במפורש כי תנאי חוק הגנת הדייר לעניין "ירושת" זכות הדיירות המוגנת לאחר מות הדייר המקורי, מתקיימות בנסיבות כבענייננו (עמ' 7 לסיכומים, ס"ק 4).

שנית, ומעבר לנדרש לנוכח המפורט לעיל, אוסיף, כי טענת הנתבעים בדבר היעדר זכות לתובעות בנכס אף לא בוססה לגופה. אין בדעתי להעמיק בעניין זה, שכן כאמור מדובר בסוגיה שדינה להיות מוכרעת בציר היחסים שבין הבעלים לתובעות, ולא במסגרת התביעות דנן. יוער, כי כפי שעולה מהראיות ומעדות ב"כ הבעלים, עו"ד זידאן, שזומן לעדות ע"י הנתבעים, הבעלים מודעים היטב להליך דנן, ואף התבקשו ע"י התובעים לבחון הצטרפות לו (עמ' 22, ש' 32-33; מכתבי ב"כ התובעות לב"כ הבעלים - ת/1 – ת/4). הבעלים, משיקוליהם, בחרו שלא לעשות כן, ואף אחד מהצדדים לא ביקש לצרפם להליך, כשברקע, ככל הנראה, שיקולים טקטיים כאלה ואחרים של כל אחד מהמעורבים. במקביל, לפי שנמסר בעדות ב"כ הבעלים, הגישו הם תביעת פינוי נגד התובעות בהליך נפרד התלוי ועומד, אשר ככל הנראה ממתין להכרעה בהליך דנן. לא למותר לציין, כי עצם הגשת תביעת הבעלים, כשלעצמה, אין בה כדי לקבוע דבר לענייננו. לעניין חוסר הרלוונטיות של עמדת הבעלים בנוגע "לריבם" של המחזיק הראשון והשני, ולצורך הכרעה בציר היחסים שבין שניים אלה, ראו: עניין עוקשי לעיל, שם בעמ' 309.

לגופה של הסוגיה יצוין, בתמצית, כי זכויות בני משפחה של דייר מוגן בבית עסק שנפטר, מוסדרות בסעיפים 23, 26 ו- 27 לחוק הגנת הדייר. סעיף 23 קובע תנאים להכרה בבני-משפחה/יורשים כדיירים מוגנים במושכר שהוא בית עסק לאחר מות הדייר המקורי, זכות המכונה בפסיקה "דיירות נגזרת". סעיף 27 לחוק קובע תנאים להכרה "בדיירות נדחית" החלה לאחר מות הדייר הנגזר (קרי - מי שעונה להגדרת "דייר נגזר", שזכו תו נדחתה מפני "דייר נגזר" אשר קדם לו). הן "הדיירות הנגזרת" והן "הדיירות הנדחית" בבית עסק, מותנות בהתקיימות תנאי סעיף 26 לחוק, הקובע כי לא יהיה דייר כאמור בהם אלה מי שמוסיף לנהל במושכר את העסק שהדייר לפניו ניהל בו ולא השכירו לאחרים. מכאן טענת הנתבעים, כי התובעות אינן עומדות בתנאי זה, משהן (כמו אמן המנוחה לפניהן) לא מקיימות במושכר עסק כלשהו. אלא שלפי פסיקת בית המשפט העליון שעסקה בשאלה מהו הדין במצב בו הדייר המקורי עצמו לא ניהל כלל עסק במושכר, לא יחול סעיף 26 על הדייר הנגזר בסיטואציה מעין זו, וכל שנדרש הוא התקיימות תנאי סעיף 23 לגביו. ראו לעניין זה ע"א 143/59 טרכטנגוט נ' אקון ואח', פ"ד יד, 1861, 1866, שם נקבעה ההלכה כדלקמן: "נאמר שם (בסעיף 22, כיום - סע' 26 לחוק הגנת הדייר – ע.ג) שבהגנת החוק יוכל לזכות רק מי שמוסיף לנהל במושכר את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, זאת אומרת שכל הסייג הזה מבוסס על ההנחה שהדייר הקודם ניהל עסק במושכר, כאילו היה זה כתוב שם, 'אם אותו דייר ניהל בו עסק' אחרי המילים 'את העסק שהדייר ניהל בו'. כאשר הדייר הקודם לא ניהל שום עסק במושכר (כמו המנוח במקרה שלפנינו), ממילא מי שבא אחריו אינו יכול 'להוסיף' לנהל עסק קודם. מכאן שכל אותו סייג אינו ניתן להפעלה במקרה כגון זה, ואני חוזרים איפוא לסעיף 19(א) (כיום – סע' 23 לחוק – ע.ג), ללא תוספת הסייג". להלכה זו ראו גם: ע"א 173/64 קיפניס נ' קצין, פ"ד יח(4) 157; פס"ד קפה לעיל, שם). במקרה דנן, אין חולק כי משך עשרות שנים של דיירות מוגנת, המנוח לא ניהל בחנות עסק כלשהו, אלא השכירה לאחרים, בהסכמת הבעלים. הנתבעים בסיכומיהם מתעלמים מההלכה שלעיל ואינם מתמודדים עמה כלל, כך שאין בטענותיהם בעניין זה, כפי שהועלו, כדי לשכנע. אשוב ואציין, כי אין באמור לעיל כדי להכריע במחלוקת בעניין זה בין הבעלים לבין התובעות, אשר אין דינה להתברר בהליך זה אלא בהליך נפרד ביניהם, וככל שיעלו על-ידי הבעלים טענות רלוונטיות בהקשר לתחולת אותה הלכה על נסיבות המקרה דנן.

ההסכם בין הצדדים – מהו מעמד הנתבעת בנכס:
כפי שפורט לעיל, המנוח והנתבעת חתמו על הסכם שכירות, אשר הגדיר באופן מפורט את היחסים ביניהם. נקבע בו כאמור כי מדובר בשכירות קצובה בזמן שחוק הגנת הדייר לא חל עליה, כי לאחר תקופת שכירות של חצי שנה עומדת לנתבעת זכות להאריך את השכירות לתקופה של שנתיים נוספות, נקבעו דמי השכירות לכל אחת מהתקופות ונקבע כי תשלום דמי השכירות לתקופת האופציה ישולמו מראש.

לטענת התובעות, הנתבעת שילמה עבור תקופת השכירות בת ה- 6 חודשים וכן עבור תקופת האופציה הראשונה – 2014 (אם כי לא באופן מלא שכן לא שולם מע"מ), אולם לא שילמה את דמי השכירות עבור תקופת האופציה השנייה – 2015. חרף זאת המשיכה הנתבעת לשבת במושכר מבלי לשלם דמי שכירות כלשהם, וכך אף עד היום הזה. משכך, הודיעה אמן המנוחה של התובעות לנתבעת על ביטול ההסכם עקב הפרתו היסודית. לא למותר לציין כי כיום אף מצויים אנו זמן רב לאחר תום תקופת האופציה השנייה, אולם הנתבעת עודנה מחזיקה בנכס.

הנתבעים למעשה אינם כופרים בטענה כי לא שולמו על-ידם דמי שכירות לתקופת האופציה השנייה. מכאן, שעל פני הדברים פשיטא כי הסכם השכירות הופר ובוטל כדין ע"י אמן המנוחה של התובעות.

אלא שלטענת הנתבעים, מערך ההסכמות בין הצדדים היה שונה מהמפורט בהסכם השכירות. יצוין כבר כעת, כי טענות הנתבעים באשר למהות ההסכמות בין הצדדים אינן נושאות בהירות רבה. מחד, כאמור, הנתבע הצהיר כי אכן חתם על הסכם השכירות וכי עשה כן על מנת שיהיה מסמך "המאשר חוקית" החזקתו בנכס בתקופה שעד למימוש ההסכמה בינו לבין המנוח להעברת הדיירות המוגנת אליו (סע' 11-13 לתצהיר הנתבע; סע' 11 לסיכומיה נתבעים). מכאן משתמע, כי הנתבע מכיר בתוקף הסכם השכירות וממילא חובתו לפעול בהתאם לאמור בו, למצער כל עוד לא הוסדרה העברת הדיירות המוגנת. אלא שכאמור לעיל, הנתבעים לא שילמו את דמי השכירות לפי הסכם השכירות, ופעלו בניגוד לאמור בו. הנתבע בעדותו אף הבהיר, כי לשיטתו לא חלה עליו כל חובה לשלם דמי שכירות לתקופת האופציה השנייה (עמ' 32, ש' 18-20, ש' 34). מכאן משתמע, כי למעשה הנתבע כופר בתוקף הסכם השכירות עליו הוא חתום. עמדה מעין זו לא ניתן לקבל. ככל שהדברים מכוונים לכך שהסכם השכירות לא היה אלא הסכם למראית עין (אף שהנתבע לא טען זאת בלשון מפורשת), הרי שלא הובאו ראיות שיש בהן להוכיח את הדבר, כאשר הנטל בעניין זה הוא על הנתבעים, וכאמור הדבר אף איננו מתיישב עם עמדת הנתבעים עצמם באשר להיות הסכם השכירות בסיס "לחוקיות" ישיבתם בו. לא ניתן לאחוז בחבל בשני קצותיו – להתבסס על ההסכם ולהתכחש לו בו-זמנית, כפי שמבקשים הנתבעים לעשות. ככל שהכוונה היא כי הסכם השכירות היה בגדר "הסכם ביניים", אשר יחול עד להעברת השכירות המוגנת מהמנוח לנתבע, דבר עליו הוסכם לטענת הנתבע עם המנוח, הרי שברי כי כל עוד הדבר לא נעשה, אין הנתבע יכול להתנער חד -צדדית מחובתו לשלם דמי שכירות בתקופת השכירות המוסכמת, ולהחזיק בנכס מבלי לשאת בדמי שכירות.

אשר לעצם הטענה בדבר הסכם שהשתכלל בין המנוח לנתבע להעברת זכות הדיירות המוגנת לידיו, הרי שגם אותה אין לקבל, ומכל מקום אין בה כדי להועיל לנתבעים בגדרי ההליך דנן.

ראשית, אף אם נניח כי גובש הסכם בין המנוח לנתבע להעברת הדיירות המוגנת לנתבע (וכפי שיפורט להלן – לא כך הוכח), הרי שהשתכללותו מותנית בהסכמת הבעלים. עמדת הבעלים לעניין זה הובהרה היטב בעדות בא-כוחם, עו"ד זידאן, אשר העיד כי הבעלים מתנגדים להעברת הדיירות המוגנת לנתבע (עמ' 21, ש' 20-21). עובדת התנגדות הבעלים עולה אף מעדויות ההגנה עצמן, ולעניין זה אפנה לתצהיר הנתבע 2, בו נאמר כי לאחר מות המנוח ולאחר שפנה לבעלים, נודע לו מפיהם כי הם מתנגדים להעברת השכירות המוגנת (סע' 25 לתצהיר). הנתבעים בסיכומיהם מפנים למכתב מיום 22.12.14 מב"כ התובעות לב"כ הבעלים (נ/1), בו ציין ב"כ התובעות כי לפני מות המנוח הסכימו הבעלים להעברת הדיירות. אולם אין בכך כדי להוכיח כדבעי הסכמה של הבעלים. ברי כי ב"כ התובעות איננו מוסמך להצהיר דבר בשם הבעלים ואין אמירה כזו או אחרת מצדו כדי לחייבם. הבעלים עצמם לא זומנו לעדות מטעם הנתבעים, על מנת להוכיח טענת הנתבעים בדבר הסכמתם שניתנה. מנגד, הראיות שצו ינו לעיל מלמדות על היעדר הסכמה מצד הבעלים. טענת הנתבעים בעניין זה לא הוכחה לפיכך. יצוין כי בסיכומיהם ראו הנתבעים לטעון לחוסר תו"ל מצד הבעלים בהתנהלותם בכל הנוגע להעברת הדיירות המוגנת, אולם ברי כי אין מקום לדון ולהכריע בטענות מעין אלה המופנות כנגד מי שאיננו כלל צד להליך.

בהתאם לחוק הגנת הדייר, העברת זכות הדיירות המוגנת מהדייר לצד שלישי טעונה הסכמת הבעלים (ראו: י' ויסמן, דיני קניין, החזקה ושימוש (ירושלים, תשס"ו – 2005), עמ' 383). במקרה של אי-הסכמה קובע החוק מנגנון מפורט (סעיפים 85-90 לחוק), וכן מסלול של פניה לבה"ד לשכירות אשר מוסמך לאשר את העברת הדיירות אם מצא כי התנגדות הבעלים איננה סבירה (סעיף 95 לחוק). בענייננו, לא הושגה כאמור הסכמה עם הבעלים ואין חולק כי לא הופעל המנגנון הקבוע בחוק. מכאן, שאף אם נניח כי התגבשה הסכמה במישור שבין המנוח לנתבע, הרי שכל עוד לא ניתנה הסכמת הבעלים (או לא נקבע אחרת ע"י בה"ד לשכירות) – אין היא ברת תוקף.

מהתנהגות הצדדים עולה בבירור, כי הם היו מודעים "בזמן אמת" להכרח בהסכמת הבעלים לצורך שכלול הסכמה בדבר העברת הדיירות המוגנת בחנות. כך, הנתבע העיד כי נאמר לו על-ידי המנוח שיש צורך בהשגת הסכמת הבעלים וכי הדבר גרם לעיכוב (סעיף 10 לתצהיר הנתבע; עמ' 30, ש' 16-18). לאחר מות המנוח, ובמסגרת מגעים שהתנהלו בין הצדדים, הכין ב"כ של הנתבע דאז, עו"ד סלמאן, טיוטת הסכם להעברת הדיירות המוגנת מאלמנת המנוח לנתבעת, בה צוין על-ידו במפורש, כי העברת הזכות הינה "כמובן בכפוף להסכמת הבעלים" (ת/5, "הואיל" שביעי). המגעים בין הצדדים הגיעו למבוי סתום לאחר שב"כ התובעות עמד ה על כך שבהסכם בין הצדדים יוצהר במפורש כי לא התקבלה הסכמת הבעלים, וכי הנתבעים מודעים לדבר ולוקחים על עצמם כל סיכון הנובע מכך (ת/6, ת/7). בשל סעיף זה, ייעץ עו"ד סלמאן לנתבע, שלא לחתום על ההסכם, מהטעם שבהיעדר הסכמת הבעלים הוא שם את כספו על קרן הצבי (ראו עדות עו"ד סלמאן, עמ' 27, ש' 13-18; עמ' 28, ש' 15-22). מאליו מ למד הדבר על מודעות הנתבעים לצורך בקבלת הסכמת הבעלים על מנת שהעברת הדיירות המוגנת לידיהם תהיה ברת תוקף משפטי.

שנית, אף לגופם של דברים, לא הוכח כי גובש הסכם בין המנוח לנתבע להעברת הדיירות. מהראיות שהוצגו עולה בבירור כי אכן התנהל בעניין זה מו"מ. תחילה עוד בחייו של המנוח (נ/1); לאחר מותו - בין ב"כ האלמנה לב"כ הנתבע, עו"ד סלמאן (ר' תכתובת וטיוטות הסכמים נ/4, נ/5, ת/5-ת/6); והמשכו אף לאחר הגשת התביעה הכספית ע"י האלמנה (ת/7). במסגרת זאת הועברו טיוטות בין הצדדים, אולם בסופו של דבר הגיעו המגעים למבוי סתום, על רקע דרישת התובעות להצהרת הנתבעת בדבר ידיעת ה אודות התנגדות הבעלים ונשיאה בסיכון הנובע מכך, כפי שפורט לעיל, והסכם לא נחתם. כל אלה מלמדים על קיום משא ומתן בין הצדדים, אשר החל בחייו של המנוח והמשיך לאחר מותו, אולם לא על שכלולו של הסכם, נוכח המחלוקת המהותית שנותרה בין הצדדים. טענת הנתבעים כי הסכם כזה התגבש בחייו של המנוח, לא הוכחה בראיות שהוצגו, והיא אף איננה מתיישבת עם הראיות הקיימות. אלה כוללות את העובדה כי לאורך כל הדרך הובהר כאמור לנתבע כי יש צורך בהסכמת הבעלים אך הסכמה זו לא הושגה, ואת העובדה כי בין המנוח לנתבע נחתם הסכם שכירות מפורט המסדיר את יחסיהם, שאין בו ולו ראשית התייחסות לטענת הנתבעים בדבר גיבוש מקביל של "הסכם עיקרי", כלשון הנתבע, להעברת הדיירות המוגנת. הדבר אף איננו מוצא ביטוי כלשהו בטיוטות שהוחלפו בין הצדדים לאחר מות המנוח (ובעת שהנתבע היה מיוצג), בהן אין כל אזכור להסכמה קודמת שגובשה בחייו של המנוח.

הנתבעים טוענים כי על מהות ההסכמה עם המנוח ניתן ללמוד מגובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות, שהם לטענתם גבוהים לאין שיעור מדמי השכירות שהיו מקובלים עבור הנכס קודם לכן, דבר המלמד לטענתם כי הלכה למעשה גילמו דמי השכירות תשלום "על החשבון" של דמי מפתח. לעניין זה מפנים הם להסכם שכירות עם השוכרת "רכב נצרת בע"מ". בהסכם השכירות לשנת 2012 עם השוכרת הנ"ל (נספח 4(ג) לתצהיר התובעת 3) נקבע כי השוכרת תשלם לתקופת שכירות בת תשעה חודשים דמי שכירות בסך 3,150 דולר לבעלים ובסך 450 דולר למנוח, דהיינו – סה"כ שכירות 3,600 דולר (400 דולר לחודש). זאת, בעוד שבהסכם השכירות בין הנתבעת למנוח הועמדו דמי השכירות על סך 37,500 ₪ לשישה חודשים, כ- 6,250 ₪ לחודש (ולפי שער הדולר המינימלי הנקוב בהסכם, כ- 1,736 דולר לחודש).

אינני רואה לקבל טענה זו. התובעות צירפו שורה של הסכמי שכירות בין המנוח לשוכרים שונים לאורך השנים. עיון בהם מעלה כי דמי השכירות בהסכם עם הנתבעת לא היו חריגים בהשוואה לשוכרים קודמים, למעט ביחס לשוכרת "רכב נצרת בע"מ". כך, בהסכם שכירות לשנת 2009 בין המנוח לשוכר אלי (עלי) עבד אלקאדר (נספח 4(ד) לתצהיר התובעת 3), הוסכם על דמי שכירות בסך 1,400 דולר לחודש. בהסכם שכירות לשנת 2011 עם השוכרת "לוציאנו אינטרנשיונל יבוא ויצוא מתנות בע"מ" (נספח 4(ה) לתצהיר התובעת 3), הוסכם על דמי שכירות בסך 16,000 ₪ לשלושה וחצי חודשים, סך 4,571 ₪ לחודש. מדובר בדמי שכירות ברמה דומה לדמי השכירות בהסכם עם הנתבעת, כשלעניין זה יש אף לקחת בחשבון כי מדובר בשנים שונות דבר שעשוי להשפיע על גובה דמי השכירות, ואין מדובר בפער שנחזה להיות חריג.

יוצאת דופן היא השוכרת "רכב נצרת בע"מ", שבהסכמים עמה נקבעו דמי שכירות בסך כ- 400 דולר בלבד. בעדותה נשאלה התובעת 3 אודות הדבר, ובתשובה ציינה כי מדובר בחברה משפחתית שאביה המנוח היה מבעליה, דבר שיש בו להסביר את ההתייחסות השונה כלפיה (עמ' 13, ש' 33-35). בהינתן השוני בסכומי השכירות של שוכרת ספציפית זו לעומת שוכרים אחרים (ולא רק הנתבעת), תשובה זו נראית בעיני מסתברת. התובעים בסיכומיהם טוענים כי אין לקבל מענה זה, שכן אין בו להסביר את הסכמת הבעלים (המקבלים נתח משכר דיירות המשנה) לדמי שכירות מופחתים. בטענה זו אין כדי לשכנע. הנתבעים הם שטוענים כי הסכום הנקוב בהסכם השכירות איננו דמי שכירות, טענה המנוגדת ללשון ההסכם המפורשת. נטל ההוכחה של טענה זו מוטל כולו על כתפיהם. לא די בתהיות שהועלו בסיכומיהם לעניין הסכמת הבעלים בהקשר זה, משהם לא זימנו את הבעלים לעדות ועמדתם לא התבררה בראיות שהוצגו. לכך יש להוסיף, כי עיון בהסכמי השכירות השונים שצירפו התובעות מעלה, כי בעוד שבהסכם מושא דיוננו וכן בהסכמים עם דיירים נוספים נקבע כי הבעלים יקבלו 25% מדמי השכירות שישלם דייר המשנה והמנוח יקבל 75% מהם, הרי שבהסכמים עם "רכב נצרת בע"מ" – ובהם בלבד – נקבעה חלוקה שונה, לפיה חלקם של הבעלים בדמי השכירות גבוה בהרבה מזה של המנוח. כך, "בשורה התחתונה" הסכום ששולם לבעלים בגין דמי שכירות המשנה נותר ברמה דומה בכל ההסכמים. הדבר משתלב היטב עם הטענה כי דמי השכירות המופחתים של "רכב נצרת בע"מ" נקבעו על רקע זיקתו של המנוח לחברה הנ"ל, בעוד שזכויות הבעלים נשמרו.

על רקע כל המקובץ, טענת הנתבעים בדבר מעמד הנתבעת/הנתבע בחנות, מכוח הסכמה עם המנוח/אלמנתו להעברת זכות הדיירות המוגנת, דינה להידחות.

בסיכומיהם העלו הנתבעים טענה חדשה, לפיה הנתבעת היא בגדר דיירת מוגנ ת בנכס מכוח סעיף 30 לחוק הגנת הדייר, הקובע כי: "מושכר שהושכר בשכירות משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה דייר המשנה, לגבי החלק המוחזק בידו, לדייר של בעל הבית, ובלבד – (1) שבזמן שהדייר חדל להחזיק במושכר או סמוך לפטירתו לא נתנה השכרת המשנה לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר; (2) שהשכרת המשנה לא נעשתה לאחר שבעל הבית התחיל בהליכים משפטיים לפינוי הדייר מן המושכר".

טענה זו אין לקבל, וזאת מהטעמים הבאים.

ראשית, מדובר בטענה שנטענה לראשונה בסיכומים, ואין לה זכר בכתבי ההגנה של הנתבעים. כפי שפורט בהרחבה לעיל, טענת ההגנה של הנתבעים היתה כי הנתבעת היא בעלת זכות בנכס מכוח העברת הדיירות המוגנת אליה מעת המנוח. מדובר בטענה שהבסיס העובדתי שלה שונה לחלוטין מהטענה שנוספה בסיכומים, בדבר זכות עצמאית של הנתבעת הנתונה לה מכוח החוק. אף לא ברור כיצד ניתן ליישב טענה חדשה זו עם טענת הנתבע בעדותו, לפיה הוא לא חב בדמי שכירות שכן מכוח הסכמתו עם המנוח אין הוא בגדר שוכר של הנכס. לא למותר לציין, כי הטענה אף סותרת במובהק את התנהלות הנתבעים לאחר מות המנוח, עת ניהלו מגעים עם האלמנה והתובעות להעברת זכות הדיירות המוגנת לידיהם, זכות שכעת טוענים הם בסיכומיהם כי היתה נתונה מלכתחילה בידי הנתבעת עם מות המנוח. משמדובר בטענה שהועלתה לראשונה בסיכומים הרי שיש בה משום שינוי של החזית, שלתובעות לא היתה הזדמנות להתמודד עמה, ובגדר כזו לא ניתן להתירה.

שנית, ומעבר לנדרש נוכח האמור לעיל, דין הטענה להידחות אף לגופה. סעיף 30 לחוק קובע כי דייר משנה יהיה לדייר מוגן בנכס בתנאים מסוימים, וזאת שעה שהדייר בנכס חדל להחזיק בו או נפטר "ולא היה אדם אחר לדייר מכוח החוק זה". בענייננו, לא הוכח תנאי זה, ובהקשר זה אפנה לכל המפורט לעיל לעניין יסודות סעיפים 23 ו- 27 לחוק הגנת הדייר, ביחס לאלמנת המנוח ובנותיו. לכך יש להוסיף, כי הסכם השכירות בוטל עוד ביום 16.9.15 (וכמפורט לעיל – בוטל כדין), כך שנכון למועד פטירת האלמנה המנוחה, הנתבעת כלל לא היתה עוד "דיירת משנה", אלא מי שהחזיקה בנכס ללא כל זכות ובגדר פולשת, וממילא אין היא באה בגדר הסעיף הנ"ל.

בנפול טענות הנתבעים בדבר היות הנתבע/הנתבעת דיירים מוגנים בנכס, נותרנו עם הסכם השכירות בין המנוח לנתבעת, שכאמור הופר על-ידי הנתבעת ובוטל כדין. המסקנה היא כי ישיבתם של מי מהנתבעים בנכס איננה כדין.

הנתבעים בסיכומיהם טוענים להשקעה כספית גדולה שהשקיעו בשיפוץ הנכס, העומדת לטענתם על מאות אלפי ₪. לענייו זה יצוין כי ההיקף המדויק של ההשקעה בשיפוץ הנכס לא הוכח; הנתבעים צירפו קבלות וחשבוניות שונות בגין השקעתם בנכס, אך עיון בהן מעלה כי חלק לא מבוטל מתוכן הן בגין רכישת ציוד לעסק (כגון – מקררים, מקפיאים, מטחנות בשר, ריהוט, דברי חשמל וכד'), שהדעת נותנת שאיננו קשור למושכר ספציפי כזה או אחר אלא הוא נדרש לניהול עסקם של הנתבעים בכל מקום שהוא. מכל מקום, הוראות הסכם השכירות, המעניק לנתבעת זכות שכירות לתקופה כוללת של שנתיים וחצי (כולל האופציות), קובעות במפורש כי השוכרת רשאית לבצע שינויים במושכר, כי אין בשינויים ככל שיבוצעו להעניק לה זכויות כלשהן בנכס בתום תקופת השכירות, וכי בתום השכירות הם יהיו חלק מהמושכר ולא תהיה לשוכרת כל טענה לגביהם (סעיף 6 להסכם). בנסיבות אלה, לא עלה בידי הנתבעים להצביע על כל מקור בדין המבסס את זכותם להחזיק בנכס חרף סיום השכירות, בשל השקעות שביצעו בו. כפי שצוין לעיל, בין הצדדים התנהלו מגעים לעניין אפשרות של העברת הדיירות המוגנת לנתבעים, ונראה כי הנתבעים ביססו ציפיות להמשך חזקתם בנכס, דבר שהשפיע על היקף השקעתם בו. אולם משלא התגבשה בעניין זה הסכמה ברת תוקף, ונוכח ההוראה המפורשת בהסכם השכירות, אין בכך כדי להצמיח לנתבעים זכות חזקה בחנות. הנתבעים אף בחרו שלא להגיש מצדם תביעה לסעד כספי כלשהו נגד התובעות, כך שאין צורך להידרש למישור הכספי במסגרת התביעות שלפני.

סיכומם של דברים:
על יסוד כל המקובץ, דין התביעות להתקבל, כמפורט להלן.

אשר לתביעה הכספית; התביעה מתבססת על סעיף 15 להסכם השכירות, הקובע כי בעבור כל יום איחור בפינוי המושכר, תשלם הנתבעת סך השווה בשקלים ל- 100 $. לפי שנקבע לעיל, משלא שולמו דמי השכירות בגין תקופת האופציה השניה (2015), תמה השכירות ועל הנתבעת היה לפנות את החנות, דבר אותו לא עשתה. סכום התביעה הועמד על סך 108,859 ₪, לפי חישוב הסכום הקבוע בהסכם החל מיום 1.1.15 עד ליום הגשת התביעה.

הנתבעים לא טענו דבר וחצי דבר לעניין התניה האמורה בהסכם או הסכום הנתבע, מעבר לטענותיהם הכלליות שנדונו לעיל ונדחו. משכך, יש לקבל את התביעה הכספית נגד הנתבעת. הנתבעים 2 ו-3 ערבו לכל התחייבויותיה של הנתבעת לפי הסכם השכירות (סעיף 10). גם במישור זה לא נטען דבר על-ידי הנתבעים. משכך, יש לקבל את התביעה אף כנגד נתבעים 2 ו-3.

בסיכומיהן מבקשות התובעות כי ייפסק להן הסכום הקבוע בהסכם בגין איחור בפינוי עד ליום פינוי הנכס בפועל. לכך אינני רואה להיענות. לפי פסיקת בית המשפט העליון, ניתן אמנם עקרונית לפסוק לתובע סעד מעין זה אף ביחס לתקופה שלאחר הגשת תביעתו ( ראו: רע"א 1011/12 בנדק ואח' נ' עו"ד יעקב לסרי ואח' ( פורסם במאמרים) (2012)). אך זאת, כפי שנפסק, "בלבד שהפיצוי שנפסק לא יעלה על גובה הסכום ששולמה בגינו אגרה" ( שם, שם). בעניינו, הסכום הנזכר בתצהיר התובעת, והמבוקש בסיכומים, עולה בהרבה על סכום התביעה כפי שנקצב בכתב התביעה ואשר בגינו שולמה אגרה, ולפיכך אין מקום לפסוק אותו בגדרה של התביעה דנן.

אשר על כן, התביעה הכספית מתקבלת. אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחודש לשלם לתובעות סך 108,859 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה עד התשלום בפועל.

אשר לתביעה לסילוק יד נגד הנתבעת; התביעה מתקבלת בזאת. אני מורה לנתבעת וכל מי מטעמה לסלק את ידם מהחנות, ולהשיבה לתובעות כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.

בנסיבות ונוכח השימוש שנעשה בחנות, אני מורה כי צו הפינוי ייכנס לתוקפו בתוך 90 ימים מהיום.

הנתבעים ביחד ולחוד יישאו בהוצאות התובעות בשתי התביעות בסך 15,000 ₪, שישולמו בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים

ניתן היום, כ"ד אב תשע"ט, 25 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: סירין אסעד יונס
נתבע: סוג'וד זועבי
שופט :
עורכי דין: