ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אוריה י.ד.ב. השקעות ונכסים בע"מ נגד אהרון קדוש :

לפני כבוד השופט יגאל נמרודי

התובעת:
אוריה י.ד.ב. השקעות ונכסים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד נועם ברם

נגד

הנתבעים:
אהרון קדוש
ע"י ב"כ עו"ד ענת אסייג
מאיר קדוש
ע"י ב"כ עו"ד יולי אזולאי
יהלומה קדוש זביב
ע"י ב"כ עו"ד כרמית בר און

החלטה

לפניי תביעה לסילוק יד הנתבעים ממבנה המצוי על חלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 85 בגוש 6984 וכחלקה 203 בגוש 6985, מגרשים א' ו-ב' לפי תכנית מפורטת מס' 1816 (להלן – המקרקעין).

בעלי הדין ועיקר טענות הצדדים
המקרקעין מצויים בבעלות מדינת ישראל, הקרן הקיימת לישראל ורשות הפיתוח (חלקה 85 היא בבעלות משותפת של שלושת הגורמים האמורים; חלקה 203 היא בבעלות מדינת ישראל בלבד) (נספחים ד' ו-ה לתצהיר המשלים מטעם התובעת) (להלן – הבעלים). התובעת רשומה במרשמי רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) כבעלת זכויות ב-269/1000 חלקים מהמקרקעין (ראו אישור זכויות עדכני, נספח א' לתצהיר המשלים מטעם התובעת; במועד הגשת התביעה היה חלקה הרשום של התובעת גדול יותר). התובעת היא צד להסכם פיתוח (להלן – הסכם הפיתוח) (הסכם הפיתוח נערך ביום 29.6.2005 בין רמ"י לסלע חברת שכון בע"מ, אשר התובעת נכנסה בנעליה; הוא הוארך מעת לעת). הנתבעים הינם אחים. לטענת התובעת, הנתבעים פלשו למקרקעין ללא ידיעתה ובניגוד לדין. היא טענה כי הנתבעים "בנו על המקרקעין מבנים, גידרו את המקרקעין ללא היתר בניה וללא כל רשות מטעם הבעלים, היא התובעת" (סעיף 2 לכתב התביעה). היא עתרה לסילוק ידם מהמקרקעין. בנוסף, היות והנתבעים לא שילמו דמי שימוש ראויים, התובעת עתרה לקבלת היתר לפיצול סעדים, על מנת שיתאפשר לה להגיש תביעה.

הנתבעים טענו כי הם זכאים להחזיק במקרקעין מכוח זכויות אביהם המנוח, מרדכי קדוש ז"ל (להלן – האב), אשר הועברו אליהם בירושה. הם העלו טענות הגנה שונות, ובכלל זה טענה לבעלות של האב במקרקעין, התיישנות ושיהוי. ביחס לטענות אלו לא ניתנה להם רשות להתגונן. רשות להתגונן ניתנה לנתבעים 1 ו-2 בטענה לקיומה של רשות בלתי הדירה במקרקעין בלבד. קבעתי כי במסגרת טענה זו הם יהיו רשאים להעלות את טענותיהם בדבר השקעות והשבחות (ראו החלטה מיום 10.6.2018). הנתבעת 3 קיבלה רשות להתגונן בטענה לקיומו של רישיון במקרקעין, וכן בגין טענה שעניינה תום תקופת הסכם הפיתוח, על המשמעות הנלווית לטענה זו (ראו החלטה מיום 31.1.2019).

מטעם התובעת העיד מר דוד לוי, מנהל בתובעת. מטעם הנתבע 1 העידו מר אברהם תקווה, מר משה חסין והנתבע 1. מטעם הנתבע 2 העידו גב' שמחה לוי והנתבע 2. מטעם הנתבעת 3 העידו גב' נעמי קייזר, מר גיורא מרדו והנתבעת 3.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל. טענות שלא נדונות נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה או טענות שלא ניתנה לגביהן רשות להתגונן (ראו החלטות מיום 10.6.2018 ומיום 31.1.2019).

בקשה להוצאת ראייה
הנתבעת 3 צירפה לסיכומיה תמונות שצולמו על-פי הנטען בסמוך למועד הגשת הסיכומים, ומצביעות לטענתה על עבודות שמבצעת התובעת במקרקעין. התובעת ביקשה להוציא את הראיות ולמחוק את סעיפים 3 ו-4 מסיכומי הנתבעת (כותרתם: "מעשי התובעת כיום – בניה בשטח שרכשה"). דין הבקשה להתקבל.

אין מקום להגיש ראיות בשלב הסיכומים, מבלי לבקש רשות מבית המשפט, תוך צירוף הראיות עצמן. ממילא, טענה המתייחסת לפעולות שמבצעת התובעת כיום במקרקעין מהווה הרחבה של חזית המחלוקת. איני מקבל את תשובת הנתבעת 3 לפיה יש בתמונות להעיד על כך כי המבנה אינו מצוי במקרקעין. הגשת ראיות לאחר תום שלב הגשת מחייב הגשת בקשה והיתר של בית המשפט. ממילא, הראיות שהוצגו אינן מעידות על מיקום המבנה. התמונות לא ייחשבו חלק מהראיות בהליך. האמור בסעיפים 3 ו-4 לסיכומי הנתבעת 3 לא ייחשב חלק מכתב הסיכומים.

נתבעת 3 תשלם לתובעת בתוך 30 יום הוצאות בסך 2,500 ש"ח.

תוקף הסכם הפיתוח
כאמור, לנתבעת 3 ניתנה רשות להתגונן בשאלת זכויות התובעת במקרקעין במועד הגשת התביעה, בשים לב לתוקפו של הסכם הפיתוח; כן ניתנה לה רשות להתגונן בטענה כי רישיון אשר ניתן לה לטענתה לא בוטל, בהינתן העובדה שהתביעה הוגשה על-ידי התובעת ולא על-ידי הבעלים (סעיפים 8 ו-15 להחלטה מיום 31.1.2019).

התובעת הציגה אישור זכויות עדכני ואת תוספת מס' 6 להסכם הפיתוח (נספחים א' ו-ב' לתצהיר המשלים). על-פיהם הסכם הפיתוח תקף עד ליום 1.12.2020. ביום הגשת התביעה ועתה רשומה התובעת במרשם רמ"י כבעלת זכויות במקרקעין והסכם הפיתוח תקף.

האם רשאית הייתה התובעת להגיש תביעה לפינוי על-יסוד זכויותיה מכוח הסכם הפיתוח?
בסיכומיה טענה נתבעת 3 כי התובעת לא הוכיחה שעומדת לה זכות להגשת תביעת הפינוי. לטענתה, עולה מהסכם הפיתוח כי התובעת רכשה את המקרקעין כשהם תפוסים; ההסכם אינו כולל הרשאה מצד הבעלים לביטול הרשות על ידי התובעת; והוא אינו קובע כי המחזיקים במקרקעין הם פולשים. היא טענה כי על יסוד לשון הסכם הפיתוח רמ"י אינה מעוניינת בביטול הרישיון הנטען, שאם לא כן היא הייתה "נותנת הרשאה ספציפית ליוזם לבטל עבורה את ההרשאה" (סעיף 33 לסיכומי הנתבעת 3). איני מקבל את הטענות.
לא ניתנה רשות להתגונן מפורשת ביחס לטיעון זה. עם זאת, משהתובעת הציגה את הסכם הפיתוח בשלב מתקדם בהליך – חרף היותו רלוונטי, ראיתי מקום להידרש לטיעון לגופו.
בחינת הוראות הסכם הפיתוח מעלה כי פרשנות הנתבעת 3 אינה מתיישבת עם לשון ההסכם. בהסכם קיבלה התובעת הרשאה והסכמה מפורשת מרמ"י לפנות את המקרקעין. למעשה, רמ"י הטילה על התובעת לבצע את הפינוי, ככל שיידרש, בעצמה ועל חשבונה. כך קובע ההסכם:

"היוזם יודע כי המקרקעין תפוסים, היוזם מתחייב לשאת בעצמו ועל חשבונו בכל עלויות הפינוי של המקרקעין, לרבות השטח המיועד למבני ציבור. היוזם לא יוכל לטעון בשום שלב כי לא היה מודע לכך כי המקרקעין תפוסים, וכי לא היה מודע להיקף התפיסה, לקשיי הפינוי, לעלויות הפינוי וכל כיוצא באלו טענות" (פרק המבוא להסכם הפיתוח).

לפיכך, טענת הנתבעת 3 לפיה התובעת לא קיבלה הרשאה לביטול הרישיון (ככל שרישיון אכן ניתן) – נדחית. גם בטענה כי רמ"י אינה מעוניינת בביטול הרישיון אין ממש. רמ"י התכוונה להתיר לתובעת לפנות את המקרקעין. הדבר עולה בבירור מלשון ההסכם. מסקנה זו אף מתיישבת עם מהות הסכם הפיתוח, המבקש לאפשר לתובעת לפתח את המקרקעין ולבנות עליהם. בנייה על המקרקעין מחייבת, באופן אינהרנטי, פינוי של מי שמחזיק בהם.

הנתבעת 3 הוסיפה כי התובעת אינה חוכרת "אלא בעלת הרשאה בלבד לפיתוח" (סעיף 39 לסיכומי הנתבעת 3). היא ציינה כי בהתאם לסעיף 16 להסכם הפיתוח התובעת אינה מחזיקה בחזקה ייחודית במקרקעין. היא נסמכה על סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין). לשיטתה, התובעת אינה מקיימת את תנאי הסעיף, על כן היא עצמה אינה זכאית לתבוע את פינוי הנתבעים. איני מקבל את הטענות: אמנם מאישור הזכויות התקבל הרושם כי הסכם חכירה אכן קיים (בסעיף 5 לאישור מצוין: "יתר הפרטים (תנאי חכירה, תנאים כספיים, זכויות בניה, הינם כמפורט בחוזה החכירה"), אולם הסכם חכירה לא הוצג. על-פי סעיף 3(ד) להסכם הפיתוח, חוזה חכירה ייכנס לתוקף אם היוזם (כהגדרתו בהסכם) ימלא אחר התחייבויותיו בהסכם. בתוספת השישית והעדכנית להסכם הפיתוח צוין כי "תוספת זו תהווה חלק בלתי נפרד מחוזה החכירה, אם וכאשר ייחתם על ידי הרשות" (סעיף 4 לתוספת השישית להסכם הפיתוח). אף על פי כן, העובדה כי התובעת אינה חוכרת אין משמעה כי אין לה זכויות במקרקעין. היא קיבלה הרשאה מהבעלים לפיתוח המקרקעין. מכוח הסכם זה היא קיבלה הרשאה להחזיק במקרקעין ולבנות עליהם. סעיף 9 להסכם הפיתוח קובע את אחריות היוזם "להחזיק את המגרש במצב תקין ולשמור עליו כמנהג בעלים השומר על רכושו". העובדה כי סעיף 16 להסכם הפיתוח קובע כי זכות החזקה אינה זכות בלעדית והיא נתונה גם לרמ"י או לנציגיה, אינה מעקרת את זכות החזקה של התובעת.

לאור האמור, אני דוחה את טענת הנתבעת 3 לפיה התובעת אינה רשאית לעתור לפינוי המקרקעין מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין. זכות לדרוש את מסירת החזקה במקרקעין נתונה הן לבעלים הן למי שזכאי להחזיק במקרקעין. התובעת זכאית להחזיק בהם.

הנתבעת 3 הוסיפה, כי ככל שייקבע כי לאב ולנתבעים ניתן רישיון להחזיק במקרקעין, יש לקבוע כי הרישיון לא בוטל על ידי הבעלים. לטענתה, התובעת אינה רשאית לבטל את הרישיון "מכח ההרשאה לפיתוח המגרש" (סעיף 68 לסיכומי הנתבעת 3). איני מקבל את הטענה: זכות לדרוש את פינוי המקרקעין מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין אינה נתונה לבעלים בלבד. היא נתונה גם למי שזכאי להחזיק בהם – בענייננו, התובעת. בהסכם הפיתוח העניקו הבעלים לתובעת הרשאה מפורשת לפנות את תופס המקרקעין. אם עומדת לתובעת זכות לפנות את תופס המקרקעין, ממילא עומדת לה זכות לעשות כן אגב ביטול רישיון, ככל שקיים. הטענה לפיה קיימת אפשרות כי הסכם הפיתוח יבוטל אינה מסייעת לנתבעת 3. הבעלים גילו דעתם כי הם מעוניינים לאפשר את פינוי המקרקעין ממי שמחזיק בהם – באמצעות התובעת.

המקרקעין; הנכס נשוא ההליך
הנתבעים טענו כי הם מחזיקים במקרקעין מכוח צוואת האב מיום 13.10.1999 (סעיף 13 לתצהיר הנתבע 1; סעיף 3 לתצהיר הנתבע 2; סעיף 5 לתצהיר הנתבעת 3) (להלן – הצוואה). האב התייחס בצוואתו לשני סוגי נכסים, כדלקמן:
"מגרש ובו 3 דירות בנות קומה אחת כל אחת ברח' שמעון הצדיק 87, תל אביב כדלקמן:
דירה אחת בה אני מתגורר
דירה שניה בה מתגורר בני אהרן קדוש [...]
דירה שלישית בה מתגורר בני מאיר קדוש [...]"
(שלוש הדירות יכונו להלן ביחד – בית המגורים).
"בנוסף לשלושת הדירות הנ"ל יש לי חלקה נוספת מעבר לכביש הנחשבת למבנה קיים ובו שני חדרים ומחסן" (להלן – המבנה).

האב הוריש את המבנה לשלושת הנתבעים, בחלקים שווים, בכפוף לכך כי "ליהלומה בלבד זכות חתימה והכרעה לגבי חלוקת החלקה הנ"ל וזאת ללא עוררין מצד כלשהו" (סעיף 3 לצוואה).

מבנה זה הוא המבנה ממנו מבקשת התובעת לפנות את הנתבעים (עמ' 8, ש' 4; עמ' 86, ש' 12-9). לפיכך, איני נדרש לטענות הנתבעים בקשר עם זכויות אשר יש להם לטענתם בבית המגורים.

התובעת טענה כי המבנה מצוי בשטח המקרקעין. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי התובעת לא הוכיחה כי המבנה מצוי בשטח המקרקעין. טענה כי המבנה כלל אינו מצוי בשטח המקרקעין הינה טענה מהותית אשר לא נטענה בבקשות למתן רשות להתגונן. התובעת צירפה לכתב התביעה ולתצהירה תשריט אשר נערך על ידי מודד, בו סומן השטח ממנו לטענתה יש לפנות את הנתבעים (ת/1). הנתבעים לא טענו כי המבנה אינו מצוי בשטח אשר בתשריט; הם לא הציגו חוות דעת נגדית או ראיה אחרת אשר תצביע על מיקום המבנה. טענת התובעת כי המבנה מצוי בשטח המסומן בתשריט לא נסתרה אפוא.

הנתבע 2 ציין בסיכומיו כי חלק מהמקרקעין מוחזקים על ידי נתבע 1 ואילו גם בנו של הנתבע 2 מחזיק ומשתמש בהם בפועל (סעיף 11 לסיכומי הנתבע 2). הנתבעת 3 אישרה, למעשה, כי חלק משטח המבנה מצוי על המקרקעין. ב"כ הנתבעת 3 ציינה: "אנחנו טוענים שיש, כמו שהוא אמר מקודם, מטר או מטר וחצי, שנמצאים בתוך השטח של התכנית של הבניין" (עמ' 47, ש' 8-7; סעיף 23(ב) לתצהיר הנתבעת 3). הנתבעים עצמם הודו כי הם מחזיקים במקרקעין. נתבעת 3 הודתה כי קיימת פלישה לשטח התכנית. הנתבעים לא טענו מפורשות כי המבנה אינו מצוי בשטח המקרקעין, אלא שהתובעת לא הוכיחה זאת (הם לא הביאו ראייה לסתור את טענת התובעת, ובכלל זה את התשריט שהגישה). בהינתן מכלול הנסיבות כאמור, אני קובע כי התובעת הניחה תשתית עובדתית לקיומה של פלישה למקרקעין.

התובעת הניחה בסיס לטענה כי לפחות חלק מהמבנה מצוי על המקרקעין, באופן המזכה אותה לעתור לפינוי הנתבעים. היקפה המדויק של הפלישה לא הוכח. אדרש לכך להלן.

עתה אדרש לטענת הנתבעים לפיה הם מחזיקים במקרקעין מכוח רישיון בלתי הדיר שניתן לאב.

רשות במקרקעין – הדין החל
תנאי להכרה ברישיון מכללא הינו הסכמה הנלמדת בדיעבד משתיקה ואי מחאה של בעל המקרקעין נוכח החזקת פלוני במקרקעין (ת"א (מחוזי מרכז) 19428-01-14 עזבון המנוח יצחק לב נ' מדינת ישראל (16.3.2018)). כאשר מדובר במקרקעי ציבור "צריכות להתקיים [...] נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור" (ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (21.7.2015); ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 4091-04-15 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' לוי (27.6.2018) ("בתי המשפט רואים בחומרה פלישה למקרקעי ציבור והחשיבות הרבה שיש למענה הולם מצד הרשות שלא ליתן יד להנצחת הפלישה באופן שצריכות להתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי ציבור וזאת גם את השתהו הרשויות בעשיית מלאכתן לאורך שנים רבות בטיפול בפלישות תוך עידוד הרשויות להגן על רכוש הציבור"). כאשר מדובר במקרקעי ציבור, החזקה ממושכת במקרקעין אינה הופכת את הרשות לבלתי-הדירה (ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל (19.8.2017)). רשות הדירה באה על סיומה עם מסירת הודעה על דרישה לקבל חזקה במקרקעין. הגשת תביעה עולה כדי מסירת הודעה כדין. עם מסירת הודעה בדבר סיום הרשאה, ממילא לא יכולה לעמוד לבני רשות הגנה כלשהי מפני פינוים מנכס בו הם מחזיקים (ראו רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל (12.6.2007); רע"א 7607/16 שלום נ' מנהל מקרקעי ישראל (30.10.2016); ע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עיריית תל-אביב נ' שובלי (8.3.2017); ע"א (מחוזי ת"א) 24660-07-17 שטיינפלד נ' עיריית בני ברק (13.5.2018)).

על חשיבות השמירה על האינטרס הציבורי בהגנה מפני פלישה לנכסי המדינה ועל המשמעות שיש לייחס לאיטיות שנלווית פעמים רבות לטיפול המשפטי מצד המדינה עמד בית המשפט ברע"א 11527/05 עיריית תל-אביב-יפו נ' לוי (6.3.2006), כשקבע: "אין מנוס ממאבק עיקש בפלישה לקרקעות ציבור, הקרובה להיות לדעתי מכת מדינה במקומות רבים. רשויות המדינה והציבור למיניהן מטבען הן גופים מסורבלים וכבדי תנועה, שהליכי פעולתם לא אחת איטיים, אם מטעמים טובים ואם מטעמים פחות טובים. אך בית משפט זה תפקידו לעודד את הרשויות בבואן לעשות מלאכתן, אם גם באיחור, ולהגן על רכוש הציבור".

רשות במקרקעין – בין אם היא זכות הדירה ובין אם היא בלתי הדירה – הינה זכות אישית ( in personam) ולא זכות חפצית (in rem). היא אינה ניתנת להעברה על ידי בר הרשות, ולמעשה – היא באה לקיצה כשבר-הרשות מעביר את החזקתו בקרקע לאחר (ע"א (מחוזי ת"א) 271/85 הילמן נ' רוזן, פ"מ תשמ"ז (1) 283 (1986)).

רשות במקרקעין – יישום הדין על נסיבות העניין הנתבעים טענו כי הנתבע 1 ובנו של הנתבע 2 מחזיקים במקרקעין (הנתבע 1 טען כי הוא מתגורר במבנה ברציפות מזה למעלה מ- 60 שנה (סעיף 6 לסיכומי הנתבע 1)). לטענת הנתבעים, התובעת וכמו גם בעלי המקרקעין ידעו על החזקת הנתבעים או מי מהם במבנה ואף הכירו בזכותם להחזיק בו. הם נסמכו על ניסוח הסכם הפיתוח ממנו עולה כי התובעת ידעה שהמקרקעין תפוסים. עוד הם טענו כי התובעת ו/או בעלי המקרקעין מעולם לא פנו אל הנתבעים בטענה כלשהי כנגד החזקתם במבנה או בדרישה לפינויו. הנתבע 1 טען כי הוא "ניהל את כל מהלך חייו בהסתמך על זכויותיו בנכס" (סעיף 27 לסיכומי הנתבע 1). הנתבעים טענו עוד כי האב, ממנו הם ירשו את המבנה, האמין כי המבנה שייך לו ולראייה הוא כלל אותו בצוואה. הם טענו כי הם השקיעו במבנה והשביחו אותו. מסקנתם היא כי ניתן להם (ולאב לפניהם) רישיון מכללא להחזיק במקרקעין וכי הרישיון בלתי הדיר.

אני מקבל את טענת הנתבעים לפיה האב החזיק במשך שנים במבנה. הטענה נתמכה הן בעדויות שנשמעו לפניי והן בעצם אזכור המבנה בצוואה. עם זאת, גם חזקה רבת שנים אין בה בהכרח להעיד על קיומו של רישיון מכללא. הדבר נכון במיוחד משמדובר במקרקעי ציבור. אף אם הייתי קובע כי ניתן לאב רישיון מכללא להחזיק במקרקעין, הרי שרישיון כאמור הינו זכות אישית שאינה עוברת בירושה (ודאי שהיא אינה עוברת לנכד, בנו של הנתבע 2, אשר אינו יורש על פי הצוואה). אף אם ניתן לאב רישיון מכללא להחזיק במבנה, הרישיון פקע בשנת 2002 עם פטירתו. הנתבעים אינם זכאים להיבנות מרישיון כאמור – אף אם ניתן. די בכך על מנת לדחות את טענת ההגנה של הנתבעים לפיה הם עצמם זכאים להחזיק במבנה מכוח רישיון שניתן לאב.

הטענה לקיומו של רישיון מכללא להחזיק במקרקעין: אני מקבל את הטענה כי האב החזיק במבנה במשך שנים. עם זאת, הנתבעת 3 לא החזיקה מעולם במבנה. גם הנתבע 2 אינו מחזיק בו. לטענתו, בנו מחזיק בו. טענה לקיומו של רישיון אינה יכולה להישמע מפי אלו שאינם מחזיקים במבנה. בנוסף, לא שוכנעתי כי שתיקת הבעלים והתובעת מלמדת על הסכמה מכללא להחזיק במקרקעין. הנתבעים סמכו את טענתם לקיומו של רישיון מכללא על שלושה אדנים: האחד, הליך משפטי שנוהל כנגד הוריהם המנוחים בשנת 1989 (הנתבעים טענו כי הוא נוהל ביחס למבנה); השני, ציון העובדה בהסכם הפיתוח כי המקרקעין תפוסים; השלישי, העדר פנייה או דרישה מצד הבעלים או התובעת לפינוי המקרקעין במשך השנים.

לא שוכנעתי כי יש באמור ללמד על הסכמה מכללא להחזיק במקרקעין. אשר להליך המשפטי משנת 1989 (סעיף 13 לתצהיר הנתבע 2): לא הוכחה טענת הנתבע 2 כי ההליך התייחס לחריגות בנייה במבנה. מהתרשים (נספח ד' לתצהיר הנתבע 2) עולה כי הוא מתייחס למקרקעין הידועים כחלקה 25 בגוש 6984, בעוד שההליך הנוכחי מתייחס לחלקה 85 בגוש 6984 (ביחס להליך משנת 2014, הנזכר בסעיף 16 לתצהיר הנתבע 2 ובסעיף 18 לתצהיר הנתבע 1, לא צורף כל מסמך המעיד על קיומו של אותו הליך, הגם שמדובר בהליך שהנתבע 1 היה צד לו לטענתו ובנקל יכול היה להציג ראיות על אודותיו). אשר לעובדה כי מהסכם הפיתוח עולה כי הבעלים (ואף התובעת) היו מודעים להיותם של המקרקעין תפוסים: הציון בהסכם הפיתוח אכן מעיד על ידיעת הבעלים והתובעת כי קיימים מחזיקים במקרקעין. אולם, אין בכך ללמד על ידיעה כי הנתבעים הם המחזיקים (מר לוי העיד כי בהסכם הפיתוח דובר על מחזיקים שהם דיירים מוגנים של חברת עמידר – שלוש משפחות שהוא מנה את שמותיהן (עמ' 36, ש' 22-20)). יתרה מזאת, הסכם הפיתוח נערך בשנת 2005, בעוד האב נפטר בשנת 2002. במועד עריכת הסכם הפיתוח לא החזיק האב במקרקעין. על כן, ספק אם לשון הסכם הפיתוח מעידה על ידיעה על אודות החזקת האב במקרקעין שלוש שנים קודם לכן.

אשר לטענה בדבר שתיקת הבעלים והתובעת: מדובר במקרקעי ציבור. רישיון מכללא במקרקעי ציבור יוכר בנסיבות חריגות. נסיבות כאמור אינן מתקיימות בענייננו. הנתבעים לא פירטו את היקף הרישיון אשר ניתן להם לטענתם. למעשה, הם הוסיפו לטעון בסיכומים כי האב רכש את המבנה, בעוד מסמכי הרכישה נשרפו. טענה בדבר רכישה אינה מתיישבת עם הטענה לקיומו של רישיון. הנתבעים לא הצביעו על מיקום המבנה, ביחס אליו ניתן להם לטענתם רישיון, לא פירטו על אודות היקף הרישיון הנטען (מהצוואה עלה כי במועד עריכתה היו במבנה שני חדרים ומחסן; מהעדויות עלה כי הנתבעים ו/או האב הרחיבו את המבנה, באופן שהוא כולל היום שלוש דירות בשטח של 160 מ"ר בנוי וכן כ-120 מ"ר חצרות (עמ' 72, ש' 29-23)). טענת הרישיון התייחסה למבנה בלבד ולא לבנייה הנוספת סביבו. ביחס לתוספות שנבנו, ממילא לא הראו הנתבעים – אף לא טענו – מהי הזכות מכוחה הם מחזיקים במקום. אין בשתיקת הבעלים לבדה כדי להקנות זכויות במקרקעי ציבור.

קיים ספק האם הבעלים והתובעת היו מודעים להחזקת האב והנתבעים במבנה. הנתבע 2 העיד כי הוא מעולם לא שילם תשלומי ארנונה בגין המבנה (עמ' 70, ש' 13). ממילא, רשות "רגילה" (רשות שאינה בלתי הדירה) לא תוכל להעניק לנתבעים הגנה מפני תביעת פינוי, שהרי לכל המאוחר עם הגשת התביעה יש לראות את התובעת – לה נתונה הזכות להחזיק במקרקעין מכוח הסכם הפיתוח – כמי שהביאה את הרשות לכלל סיום. ממילא, הרשות הנטענת פקעה למעשה עוד קודם – עם פטירת האב.

הטענה כי הרישיון הנטען הינו בלתי הדיר: אף אם ניתן לאב רישיון מכללא להחזיק במבנה, הנתבעים לא הוכיחו כי מדובר ברישיון בלתי הדיר. קיומו של רישיון בלתי הדיר נבחן בהתאם למבחן הצדק – על פי נסיבות העניין. הנסיבות בענייננו אינן מצביעות על רישיון בלתי הדיר:

הנתבעים לא הוכיחו כי השביחו את המבנה והשקיעו בו. הם לא פירטו מה כללו ההשבחות וההשקעות הנטענות, מה היקפן, מה היו העלויות שהושקעו. הם לא הציגו כל ראיה לתמוך בטענה, כדוגמת תצלום של המבנה טרם ההשקעות הנטענות ולאחריהן; חשבוניות המעידות על השקעות במבנה; חוות דעת של רו"ח וכיוצא באלו מסמכים.

המבנה שימש את האב לעסק ולא למגורים. הנתבעים טענו כי האב עשה שימוש במחסן גם לצרכי מגורים. לטענתם, הוא לן במבנה לסירוגין (עמ' 81, ש' 21-20). איני מקבל את הטענה. בצוואה ציין האב כי הוא עצמו מתגורר בבית המגורים ("את הדירה בה אני מתגורר כעת הנני מצווה לבתי יהלומה" (סעיף 1 לצוואה). מהעדויות עלה כי האב עשה שימוש במבנה לצרכי עבודה (עמ' 77, ש' 31-30; עמ' 102, ש' 17-4. סעיף 6 לתצהיר הנתבע 2: "לאורך השנים שימש המבנה נשוא התביעה שבנדון את אבי המנוח למסגרת עבודתו"). אמנם חלק מהעדים ציינו כי האב ישן מדי פעם במבנה, ואולם העדויות בעניין זה לא היו סדורות ומשכנעות. כך למשל הנתבע 2 העיד כי האב לא נפרד מאימם של הנתבעים (היא עצמה התגוררה בבית המגורים (עמ' 103, ש' 17-4; האם נפטרה בשנת 1998 והאב נפטר ארבע שנים לאחר מכן (עמ' 81, ש' 31-28)). ממילא, לינה במקום "לסירוגין" לא הופכת את המבנה לבית מגורים. גם העדויות בדבר מגורי הנתבע 1 במבנה לא היו קוהרנטיות והן מעוררות סימני שאלה. בעוד שהנתבעים טענו כי האב בעיקר עבד במבנה (ולטענתם לן בו "לסירוגין"), הנתבע 1 טען כי הוא עצמו מתגורר במבנה ברציפות מזה למעלה מ-60 שנה (סעיף 6 לסיכומי הנתבע 1). הנתבע 2 העיד, "בדרך אגב" (עמ' 81; ש' 25), כי לנתבעים היה אח שנפטר לפני כ-30 שנה והוא "גר שם באופן קבוע" (עמ' 81, ש' 26-25) (עובדה זו אינה נזכרת בכתבי הטענות). יתרה מזאת, האב ציין בצוואה כי הנתבע 1 מתגורר בדירה שבבית המגורים. הנתבע 1 העיד כי במועד זה התגוררה גרושתו בבית המגורים, אלא שהצוואה נערכה בשנת 1999 ואילו הנתבע 1 טען כי הוא התגרש מאשתו לפני 15 שנים, היינו רק בשנת 2004 (עמ' 89, ש' 32-25; עמ' 90, ש' 18-1). גרסת הנתבע 1 כי במועד עריכת הצוואה התגוררה גרושתו בבית המגורים אינה מתיישבת עם עדותו.

הטענה בדבר הסתמכות על הרישיון נטענה בעלמא, ללא פירוט או הסבר. הנתבעים לא פירטו כיצד הסתמכו על הרישיון הנטען ומהן הפעולות שנקטו בהסתמך עליו. הם ירשו מהאב דירה בבית המגורים. נתבעים 2 ו-3 אינם מחזיקים במבנה. גם השימוש אותו עושה הנתבע 1 במבנה לא הוכח באופן מספק. כלל לא ניתן לקבוע האם הוא הסתמך עליו לצרכי מגורים או לצורך אחר (לא הוצגה ולו תמונה אחת שתעיד על שימושו במבנה). העד מר אברהם תקוה ציין תחילה כי הוא לא יכול להעיד מי מתגורר כיום במבנה (עמ' 95, ש' 5). לאחר מכן תיקן את תשובתו וציין כי הנתבע 1 מתגורר שם, "ועוד אנשים" (עמ' 95, ש' 14-7). העד מר משה חסין ציין כי יש במבנה דירה אחת בלבד (עמ' 99, ש' 3-2), בעוד שהעד מר גיורא מרדו ציין כי "יש שמה לפי הערכתי שתי דירות" (עמ' 104, ש' 27). גם העד מרדו ידע להגיד כי הנתבע 1 מתגורר במבנה אולם הוא ציין כי אינו יודע אם מתגורר שם מישהו נוסף (עמ' 105, ש' 30-29). אני מוצא קושי של ממש להסתמך על העדויות בעניין זה.

סיכום ביניים: ספק אם ניתן לאב רישיון מכללא להחזיק במבנה. ממילא, הדין אינו מאפשר העברה של זכות כאמור. אם ניתנה רשות – אין מדובר ברישיון בלתי הדיר. הנתבעים לא הצביעו על זכות מכוחה הם מחזיקים במבנה, כמו גם בסביבתו. לפיכך, יש להורות על פינויים.

התובעת עתרה לסילוק יד הנתבעים מהמקרקעין. מעצם הגשת התביעה, כללה למעשה התביעה אמירה לפיה הנתבעים מחזיקים במקרקעין. היא תמכה את התביעה בתשריט, שהוצג במסגרת חוות דעת של מודד מוסמך (בתשריט סומן באות A, בקו מקווקוו, שטח הפלישה הנטען; נספח ב' לכתב התביעה; נספח ב' לתצהיר התובעת; ת/1). הנתבעים לא טענו כי הם אינם מחזיקים במקרקעין. למעשה, הם אישרו את דבר ההחזקה וטענו לזכויות שונות. ניתנה להם רשות להתגונן (לנתבעים 1 ו-2, במסגרת החלטה מיום 10.6.2018; לנתבעת 3, במסגרת החלטה מיום 31.1.2019). לא ניתנה רשות להתגונן בטענה לפיה הנתבעים אינם מחזיקים במקרקעין. חוות דעת המודד, אליה צורף התשריט, הוגשה גם במסגרת ראיות התביעה. המודד לא הוזמן על-ידי הנתבעים להיחקר על חוות הדעת. מומחה נוסף, אדריכל, הגיש חוות דעת מטעם התובעת, בה הייתה התייחסות להיקף הפלישה (חוות הדעת הוגשה לצורך מטרה מסוימת. נטען כי אי התחלת הבנייה עשויה להוביל לביטול ההיתר שניתן לתובעת). גם מומחה זה לא התבקש להיחקר על ידי הנתבעים.
במהלך ההליך הסתבר, מכוח טיעון והודאת בעל-דין של התובעת, כי היקף ההחזקה של הנתבעים במקרקעין אינו ברור. הם מחזיקים במקרקעין, אולם עולה כי ככל הנראה רק חלק מהשטח המוחזק על ידם באזור מצוי בתחומי המקרקעין. מחוות דעת האדריכל עולה כי "גדר הנמצאת בצידו הצפוני של המגרש [...] נמצא פולש לתחום התכנון" (נספח ג' לתצהיר התובעת). מר לוי העיד כי במועד הגשת התביעה התובעת סברה שהמבנה פולש "מטר, מטר וחצי לכל הסטריפ" (עמ' 38, ש' 7-6). הוא טען כי בעקבות מדידה שבוצעה במהלך ההליך הוא גילה כי המבנה כולו מצוי בשטח המקרקעין (עמ' 38, ש' 10-9). התובעת לא הציגה כל ראייה לתמיכה בטענתה בדבר המדידה העדכנית. ב"כ התובעת ציין בסיכומיו: "אם בית המשפט שואל אותי האם כל הבתים הם בתוך הפלישה לשטח שלי או לא, אין לי מושג, אני לא יודע. אני לא ידעתי את זה ביום הגשת התביעה, אני גם לא יודע את זה כעת. אני יודע להגיד דבר אחד, איפה עובר הקו שלי" (עמ' 127, ש' 29-26).

שלב הבאת הראיות הסתיים. טענת הנתבעים לפיה התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה באשר לגבולות המקרקעין והשטח המוחזק על-ידם אינה מדויקת, שהרי מלכתחילה הנתבעים עצמם לא חלקו על הטיעון בעניין זה בבקשות למתן רשות להתגונן שהוגשו על ידם. למעשה, התובעת לא אמורה הייתה להביא ראיות בנושא שאינו במחלוקת. קבלת התביעה במלואה – מבלי להגדיר את שטח הפלישה בבירור – לא תאפשר ביצוע של פסק-הדין. אף קיים חשש שלפיו יידרשו הנתבעים לפנות חלק משטח המוחזק על-ידם (ראו סעיף 2 לכתב התביעה) , אף שהוא אינו מצוי בתחומי המקרקעין. דחיית התביעה בנסיבות כאמור אינה סבירה.

אפשרות יחידה – בהינתן מחדלי שני הצדדים (התובעת – שהגישה כתב תביעה שאינו מדויק; הנתבעים – שנמנעו מלטעון את טענת ההגנה העיקרית) – היא לבחון את היקף הפלישה לתחומי המקרקעין באמצעות בחינה על-ידי מומחה מטעם בית המשפט. ככלל, יש לבחון מהי עמדת הצדדים (ראו סעיף 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). בהינתן השלב של ההליך – לאחר תום שלב שמיעת הראיות והגשת הסיכומים, בהיעדר אפשרות אחרת לקדם הכרעה נכונה וצודקת בהליך, בהינתן מחדלי הצדדים, לאחר שהאפשרות של מינוי מומחה על ידי בית המשפט הועלתה במסגרת סיכומי התובעת, ולאחר שהיה באפשרות הנתבעים להתייחס לטיעון כאמור שהעלתה התובעת (עמ' 128) – טיעון שהובא במענה לשאלות בית המשפט (עמ' 127, ש' 13, 19, 23-22, 31-30 ) – והנתבעים בחרו שלא להתייחס לסוגיה, כמו גם משמינוי מומחה מטעם בית המשפט מיטיב עם הנתבעים (למעשה, מתווספת טענת הגנה נוספת, לפיה הפינוי עשוי להיות מבוצע רק ביחס לחלק מהמבנים והשטחים המוחזקים על ידי הנתבעים באזור), מצאתי מקום לאמץ את הפתרון האמור ולהורות על מינוי מומחה מטעם בית המשפט.
אני ממנה את המודד מר סיני גורדון (מרחוב רופין 9, הרצליה, טל: 09-XXXX444) ליתן חוות דעת, במסגרתה תיערך מפצוינו גבולות המקרקעין (כהגדרתם בפסקה הראשונה להחלטה) וכן השטח המוחזק על ידי הנתבעים.

המומחה מתבקש להודיע, עד ליום 12.9.2019, האם הוא יכול לקבל על עצמו את המינוי והאם יש לו היכרות קודמת עם מי מהצדדים. המומחה יחל את עבודתו רק לאחר ששכרו יוסדר. המומחה יערוך ביקור במקום, במעמד כל הצדדים.

הוצאות המומחה: מר לוי הציע כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט לקביעת היקף הפלישה וכי התובעת היא שתישא בעלויות המומחה ("אני מסכים שבית המשפט יוציא מודד. אני מוכן לשלם, לממן את זה. מה שיקבע קו המגרש יפנה לי אותו וזהו" (עמ' 47, ש' 18-15; ש' 28-25)). על יסוד הצעתו, בשלב זה תישא התובעת בשכר טרחת המודד.

לצדדים שמורה זכות להפנות למודד שאלות הבהרה, באמצעות בית המשפט, ובמידת הצורך להזמינו להיחקר. המומחה מתבקש לערוך חוות דעתו בתוך 30 ימים. לאחר קבלת חוות הדעת (או בתום חקירתו, אם הוא יתבקש להיחקר), יינתן פסק הדין וייפסקו הוצאות ההליך.

הנתבע 1 ביקש בסיכומיו להאריך את מועד הפינוי עד להגשת תביעה לפיצויים. פינוי לחוד ופיצוי לחוד. איני נעתר לבקשה. לא מצאתי רלוונטיות לטענות אישיות שהעלו הנתבעים כלפי מנהל התובעת, כמו גם בקשר עם עבודות שהחלו להתבצע בשטח. טענות אלו אינן חלק מהמחלוקת בהליך.

מחלוקה בשאלת היקף הפלישה מצדיקה הענקת היתר לפיצול סעדים. ניתן לתובעת היתר.

המזכירות תשלח את ההחלטה אל הצדדים וכן אל המודד מר סיני גורדון.

עיון פנימי 1: 15.9.2019
עיון פנימי 2: 3.11.2019
ניתנה היום, כ"ד אב תשע"ט, 25 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אוריה י.ד.ב. השקעות ונכסים בע"מ
נתבע: אהרון קדוש
שופט :
עורכי דין: