ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אקו סיטי נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים :

לפני כבוד ה שופטת אסתר נחליאלי חיאט

עותרת

אקו סיטי - אס.אל יזמות ובניה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל
משרד עפר טויסטר, עורכי דין

נגד

משיבה

הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים
ע"י ב"כ עו"ד יובל גלאון ו/או סלאם חאמד ואח'
שביט בר-און גלאון צין ויתקון ושות' – עורכי דין

פסק דין

בקשה להאריך תוקף של היתר בניה לביצוע תכנית תמ"א 38 במקרקעין שברחוב קריית יוסף 15 בגבעתיים, היא נושא העתירה דנא. המשיבה, הו ועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (להלן גם: "הרשות") דחתה ביום 10.1.2019 את בקשת הארכת המועד של העותרת כשקבעה כי אין לה סמכות להאריך תוקף היתר בניה מעל שנתיים מהמועד שבו ניתן. עוד קבעה המשיבה כי מניין הימים לספירת תוקף ההחלטה למתן היתר הבניה הוא יום מתן החלטת וועדת הערר לתכנון ובניה של מחוז תל אביב (להלן: " ועדת הערר") בקשר להיתר הבניה, קרי 7.11.2016. ומשכך פקע תוקף ההיתר ביום 7.11.2018 שנתיים לאחר החלטת ועדת הערר ולא בכל מועד אחר לו טוענת.

הרקע הצריך לעתירה
2. ביום 16.9.2014 הגישה העותרת, חברת אקו סיטי אס.אל יזמות בניה בע"מ, בקשה למתן היתר בניה שעניינה הריסת הבניין הקיים ברחוב קריית יוסף 15 בגבעתיים, והקמת בניין חדש במקום על פי הוראות תכנית תמ"א 38. המשיבה אישרה את בקשת העותרת לקבלת היתר בתנאים שקבעה (החלטה מיום 20.7.2015; נספח 2 לעתירה). בהתאם לתוכן ההחלטה ובהתאם לדין, תוקף ההחלטה למתן ההיתר בתנאים הוא שנה (עם אפשרות להארכה בשנה נוספת), שבמהלכה נדרשת העותרת להשלים את התנאים כדי לקבל את היתר הבניה (תקנה 20(א) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר בניה" או " התקנות")).

3. על התנאים שקבעה המשיבה הגישה העותרת ערר לוועדת הערר, וביום 7.11.2016 התקיים דיון בערר, במסגרתו נתנה ועדת הערר תוקף של החלטה למספר הסכמות ק ודמות אליהן הגיעו הצדדים טרם הדיון וכן הכריעה בסוגיות שנותרו במחלוקת (נספח 3 לעתירה).
בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הוקפאה למעשה החלטת המשיבה למתן היתר בתנאים עד החלטת וועדת הערר (סעיף 152(ב)). ומשניתנה ההחלטה היא החליפה את החלטת המשיבה למתן היתר (סעיף 152(ד)), וממועד זה החל מניין הימים לתוקף ההיתר - ל שנה אחת.

4. המשיבה שסברה כי יש קושי בהחלטת ועדת הערר, הגישה בקשה שכותרתה " בקשת להבהרת ההחלטה ולחילופין בקשה לעיון חוזר בהחלטה" (נספח 4 לעתירה; להלן: "בקשת ההבהרה"). הסיבה לבקשה שהגישה היתה הטענה כי קיימת סתירה פנימית באחת הסוגיות שהוכרעה בהחלטת ועדת הערר ש משמעותה רלוונטית לשאלת החבות בהיטל השבחה – לטענת המשיבה הרישא והסיפא להחלטת ועדת הערר אינן מתיישבות, שכן לפי הרישא, על העותרת לשאת בהיטל ההשבחה ולפי הסיפא לא יחול החיוב בהיטל ההשבחה על העותרת. המשיבה ביקשה להבהיר את הסוגיה, ולחלופין ביקשה מוועדת הערר לעיין מחדש בהחלטתה (נספח 4 לעתירה).
במקביל הגישה המשיבה גם עתירה בעניין החלטת וועדת הערר (עת"מ 46076-12-16), שנדחתה לאחרונה, אך פסק דין שניתן בעתירה אינו חלוט שכן המשיבה הגישה ערעור לבית המשפט העליון (עע"מ 4209/19).

5. ביום 1.1.2017 החליטה וועדת הערר לזמן את הצדדים לדיון בבקשת ההבהרה; הדיון נערך ביום 20.4.2017, ולאחר שנשמעו הצדדים קבע יו"ר וועדת הערר כי נכון למועד זה "אין מניעה להוציא היתר, למרות המחלוקת המשפטית" וכי "וועדת הערר לא רואה בעובדה שצריך לתת החלטה בבקשת ההבהרה "סיבה לעכב את הוצאת ההיתר, במיוחד כאשר אין להחלטה בנושא בו דנו השלכה על היקף הבניה שאושר על ידי הוועדה המקומית ועל ידינו" (נספח 5 לעתירה).

6. ביום 16.11.2017 נתנה וועדת הערר את ההחלטה שבה עיינה מחדש בהחלטתה המקורית זו מיום 7.11.2016. ההחלטה בבקשת ההבהרה היא רחבת היקף הרבה מעבר להחלטה המקורית, וכפי שציינה ועדת הערר "בשל חשיבות הנושא וחשיבותה של השאלה המתעוררת במקרה זה נכון לקיים דיון חוזר ולהבהיר החלטתנו ועל כן אנו מקבלים את בקשת הוועדה המקומית לעשות כן ולהלן החלטתנו בדיון החוזר" (נספח 6 לעתירה, בעמ' 58). לאחר הסברים ודיון מפורט בטענות החליטה הוועדה לדחות את טענות המשיבה, וקבעה כי "אין מקום לשנות את החלטתנו ואנו סבורים כי אין בה כל סתירה" (נספח 6 לעתירה). כאמור, ההחלטה נרחבת מזו המקורית, וכוללת את הנימוקים שבעטים החליטה ועדת הערר את ההחלטה המקורית ומנמקת מדוע לא ראתה לשנות את ההחלטה.

7. כאמור מניין תקופת ההיתר התחיל ביום החלטת ועדת הערר, ותוקפו למשך שנה אחת (תקנה 20(א) לתקנות). בינתיים נעתרה המשיבה לבקשת העותרת והאריכה את ההחלטה למתן היתר בשנה נוספת, קרי, עד יום 7.11.2018 (נספח 5 לתשובת המשיבה). החלטה זו היא על פי סמכות שניתנה למשיבה בתקנה 20(א) לתקנות, לפיה מוסד תכנון רשאי להאריך את תוקף ההיתר בשנה נוספת אם ראה בכך צורך מטעמים מיוחדים שיירשמו.

8. שנה חלפה לה ומשלא עמדה העותרת בתנאים להוצאת ההיתר, נזקקה לפרק זמן נוסף ועל כן הגישה למשיבה בקשה נוספת להארכת תוקף ההחלטה למתן היתר. ביום 10.1.2019 החליטה המשיבה לדחות את הבקשה, וקבעה כי אין לה סמכות להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר בשנה נוספת, מעל לשנה שכבר האריכה. כן קבעה המשיבה כי תוקף ההיתר פקע בנובמבר 2018, שנתיים מ"מועד החלטת וועדת הערר, קרי יום 1.11.2016" (נספח 1 לעתירה; בפועל החלטת וועדת הערר ניתנה כמה ימים לאחר מכן, ב-7.11.2016).

9. על החלטה זו הוגשה העתירה דנא.
בעתירה ביקשה העותרת לקבוע כי המועד הקובע למניין תקופת תוקף ההחלטה למתן ההיתר הוא המועד בו ניתנה החלטת ועדת הערר בבקשת ההבהרה – ביום 16.11.2017. מכאן שתוקף ההחלטה למתר היתר הוא שנתיים מההחלטה בדיון החוזר, עד ליום 16.11.2019. לחלופין ביקשה לקבוע כי התוקף הוא עד ליום 20.4.2019, שנתיים מיום 20.4.2017 הוא יום הדיון בוועדת הערר בעניין בקשת המשיבה להבהרה ולעיון חוזר.
מכל מקום מבקשת העותרת כי בית המשפט יאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר הבניה על פי סמכותו הטבועה, ויקבע כי תוקף ההחלטה יהיה לפרק זמן של עשרה חודשים מיום מתן פסק הדין בעתירה.

10. שתי סוגיות לדיון בעתירה:
האחת, הפעלת סמכות בית המשפט להאריך תוקף החלטה למתן היתר בניה. הגם שהצדדים הסכימו כי סמכותו הטבועה של בית המשפט להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר הבניה, הם חלקו כי בנסיבות דנא מתקיימים התנאים להפעלת אותה סמכות. שני הצדדים הפנו לפסק הדין שניתן בעת"מ 24337-01-17 ורגון נ' וועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן (29.8.2017) להלן: "עניין ורגון")) ולשיקולים שנקבעו להארכת תוקף ההחלטה למתן היתר בניה על ידי בית המשפט. ואולם כל אחד הדגיש את החלק התומך בעמדתו.
הסוגיה השנייה, המועד שממנו מתחילים למנות את תקופת השנתיים (כקבוע בדין) לתוקפה של ההחלטה למתן היתר. גם כאן אין הצדדים חלוקים על העקרון, ומקובל עליהם שתוקף החלטה למתן היתר פוקע שנתיים לאחר החלטת וועדת הערר. עם זאת הצדדים חלוקים בשאלה לאיזו החלטה של וועדת הערר יש להתייחס לצורך מניין תקופת תוקף ההיתר. בהחלטת המשיבה מיום 10.1.2019, נקבע כי המועד לתחילת מניין הימים הוא החלטת וועדת הערר מיום 1.11.2016 (בפועל 7.11.2016), ובהתאם תוקף ההיתר פ קע בנובמבר 2018. על קביעה זו חולקת העותרת ולגישתה יש למנות את התקופה של תוקף ההיתר מיום החלטת וועדת הערר בבקשת ההבהרה והעיון החוזר. כלומר , מיום 16.11.2017, כך שלשיטת העותרת יפ קע תוקף ההיתר ביום 16.11.2019 (שנתיים מיום הכרעת וועדת הערר בבקשה), לחלופין טוענת העותרת כי יש למנות את התקופה מהיום שבו התקיים הדיון בבקשת ההבהרה (20.4.2017), ומכאן שהתוקף יפקע ביום 20.4.2019.

דיון והכרעה
11. בסיסה של המסגרת הנורמטיבית לעתירה מצוי בתקנה 20(א) לתקנות בקשה להיתר בניה. בתקנה זו (שבינתיים בוטלה אך חלה בעניינו) נקבע כי החלטת מוסד תכנון למתן היתר בניה תקפה למשך שנה מהיום שבו הודיע מוסד התכנון על אישור בקשת ההיתר, וכי מוסד התכנון רשאי להאריך את תוקפה של ההחלטה בשנה נוספת מטעמים מיוחדים. מלשון התקנה עולה לכאורה, כי למוסד התכנון אין סמכות להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר פעם נוספת מע ל שנתיים מהיום שבו הוחלט לאשר את הבקשה להיתר בניה, שכן לשון התקנה כבר מגביל את אפשרות ההארכה לשנה אחת בעצם הוספת התנאי כי האפשרות להארכה התקופה ב"שנה נוספת" תהיה רק מטעמים מיוחדים.
לציין כי בינתיים הותקנה תקנה 46 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) התשע"ו-2016 (להלן: "תקנות רישוי בניה"), שנכנסה לתוקף ביום 4.9.2016, אך לא חלה בענייננו (בהתאם לתקנה 121 לתקנות רישוי בניה). לפי ההוראה החדשה תוקף ההחלטה למתן היתר הוא לשנתיים, ובכך מתייתר הצורך לבקש ממוסד התכנון בקשות להארכת תוקף, ולדון בשאלת הארכה.

12. הרציונל שבבסיס הטעם להגבלת תוקף ההחלטה למתן היתר הוא להמריץ את מקבל ההיתר לפעול ליישום ההחלטה וכדי שלא יתמהמה בנקיטת הפעולות המתחייבות לקבלת ההיתר. עוד נועדה הגבלת תוקף ההיתר להבטיח שהיתר הבניה יהיה רלוונטי למצב התכנוני, ויתיישב עם שינויים שונים שמתרחשים מעת לעת. ראו עת"מ (ת"א) 5351-06-18‏ ‏ א.ר.י. מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ נ' עיריית בת ים (10.3.2019):
"במשך תקופה של שנתיים עשויים להשתנות התנאים שהיו בעת קבלת הבקשה, בין אם תנאים תכנוניים ובין אם תנאים עובדתיים בשטח הרלוונטי. ההסדר הנורמטיבי מודע לצרכי התכנון המשתנים ומשקף מדיניות תכנונית ומשפטית, שלפיה עם חלוף הזמן ושינוי הנסיבות יש לבחון מחדש את ההחלטה למתן ההיתר...ותנאיה, על מנת להתאימם לצרכי הזמן והמקום.
אוסיף, כי לטעמי מגבלות הזמן ביחס להוצאת ההיתר ולמימושו משמשים גם ככלי להבטיח את התפתחות המקרקעין והשימוש המושכל במשאב מוגבל זה ולמנוע מצב שבו מקרקעין יוותרו תקופה ארוכה "משועבדים" להחלטה בדבר מתן היתר, כשבעל ההיתר לא נוקט צעד של ממש למימושו ולבניה על פיו".
(לאותם רציונאליים של הגבלת תוקף ההחלטה ראו גם עניין ורגון, בעמ' 6-5; וכן בבג"צ 1696/91 יצחקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה-המרכז, מו(1) 292 (1991)).

13. להשלמת תיאור המצב הנורמטיבי ראיתי לציין כי ככל שמוגש ערר על החלטת הוועדה המקומית בקשר למתן היתר הבניה בתנאים, החלטת וועדת הערר באה במקום החלטת הוועדה המקומית (סעיף 152(ד) לחוק התכנון והבניה). כך מועד קבלת החלטת וועדת הערר הוא המועד הקובע למניין הימים כאמור בתקנה 20(א) לתקנות, ולא היום שבו ניתנה החלטת הוועדה המקומית בעניין היתר הבניה . משכך, תוקף החלטה למתן היתר יפוג שנה מיום החלטת וועדת הערר בקשר להיתר, ובסמכותה של הוועדה המקומית להאריך מטעמים מיוחדים את תוקף ההחלטה בשנה נוספת מעל לשנה בה ממילא תקפה ההחלטה.

המועד שבו מסתיים תוקף ההחלטה למתן היתר
14. אין מחלוקת כי בענייננו פעלה המשיבה בהתאם לתקנות. כך ביום 11.4.2018 החליטה להאריך בשנה נוספת את תוקף החלטת וועדת הערר למתן היתר שניתנה ב-7.11.2016, וזאת עד 7.11.2018 (נספח 5 לתשובת המשיבה). בהמשך, כאשר נתבקשה להאריך את תוקף ההחלטה פעם נוספת, דחתה המשיבה את הבקשה מהטעם של חוסר סמכות להאריך את ההחלטה מעל שנה אחת נוספת, כאמור בתקנה 20(א) לתקנות (נספח 1 לעתירה).

15. כפי שציינתי לעיל, מוסכם על הצדדים כי תוקף ההחלטה למתן ההיתר הוא שנתיים מיום החלטת וועדת הערר ואולם, יש מחלוקת בין הצדדים בשאלה אם תוקף ההיתר פקע ביום 7.11.2018 שמבטא את מלאת שנתיים ליום ה החלטה של וועדת הערר שניתנה ביום 7.11.2016 או כשיטת העותרת שסבורה כי תוקף ההיתר הוא שנתיים מיום החלטת וועדת הערר בבקשת ההבהרה והעיון חוזר, קרי, מיום 16.11.201 7, או לכל המוקדם תמנה התקופה שנתיים מיום 20.4.2017 הוא מועד הדיון בבקשת ההבהרה והעיון החוזר.

16. לא ראיתי לקבל את טענות העותרת בעניין זה. יום קבלת החלטת וועדת הערר בקשר להיתר הבניה הוא 7.11.2016, ולא איזה מבין המועדים המאוחרים אליהם הפנתה העותרת, המתייחסים לדיוני וועדת הערר בבקשת ההבהרה והדיון החוזר. ההחלטה מיום 7.11.2016 היא זו שבה דנה ועדת הערר בתנאים למתן היתר שקבעה המשיבה, והיא זו שהחליפה את החלטת המשיבה מיום 20.7.15 למתן היתר בניה בתנאים (נספח 2 לעתירה). בקשת ההבהרה והעיון החוזר לא פגעה בזכות העותרת לקבל את היתר הבניה, ולא היה כל מקום 'להמתין' עם פעולות לקידום התנאים לקבלת ההיתר עד להחלטת ועדת הערר.
לא רק שזה המצב המשפטי, ולא רק שההבהרה היתה אך לצרכי היטל השבחה ולא לנושא אחר, אלא שהדבר הובהר במפורש על ידי יו"ר וועדת הערר במהלך הדיון בבקשה: "אבקש לשים לב שאין מניעה להוציא היתר, למרות המחלוקת המשפטית...שיהיה ברור שאנחנו לא רואים בעובדה שאנו צריכים לתת החלטה בבקשת ההבהרה סיבה לעכב את הוצאת ההיתר, ובמיוחד כאשר אין להחלטה בנושא בו דנו השלכה על היקף הבניה שאושר" (עמ' 13 לפרוטוקול הדיון בבקשת ההבהרה ועיון חוזר בהחלטה; נספח 5 לעתירה). יתרה מכך, העותרת לא חלקה על קביעת וועדת הערר, והתרשמתי כי אף הסכימה עם קביעתה. נראה כי העותרת שינתה טעמה רק כשלא הצליחה לקבל היתר בתוך הזמן שניתן לה. הדבר עולה למשל מבקשת העותרת מיום 24.10.2017, שהוגשה סמוך לחלוף שנה מהחלטת וועדת הערר שכזכור ניתנה ביום 7.11.2016. בבקשה מבקשת העותרת כי המשיבה תאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר בשנה אחת נוספת, בהתאם לסמכותה בתקנה 20(א) לתקנות, תוך שהיא מתייחסת להחלטת וועדת הערר מיום 7.11.2016 כמועד הקובע למניין הימים (נספח 4 לתשובת המשיבה). בהתאם לבקשה זו אכן האריכה המשיבה את תוקף ההיתר עד ליום 7.11.2018 (נספח 5 לתשובת המשיבה), ומיותר לציין כי העותרת לא חלקה על החלטה זו וקיבלה אותה כלשונה. משכך מקובלת עלי עמדת המשיבה כי המועד הקובע לתחילת מניין התקופה של תוקף ההחלטה למתן היתר, הוא ה-7.11.2016 – המועד שבו קיבלה וועדת הערר את ההחלטה המקורית בקשר להיתר. בהתאם לתקנה 20(א) ההחלטה למתן היתר היא למשך שנה מאותו מועד (עד 7.11.2017), ומאחר שבענייננו הוארכה התקופה למשך שנה נוספת, הרי שתוקף ההחלטה למתן היתר פקע ב-7.11.2018.

האם להאריך את תוקף ההחלטה למתן ההיתר
17. העותרת ביקשה מבית משפט להפעיל את סמכותו ולהאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר, מעל השנתיים שבסמכות המוסד התכנוני לפי תקנה 20(א). הצדדים לא חלקו על סמכותו הטבועה של בית המשפט להאריך את תוקף ההחלטה להיתר, הגם שסמכות זו בהחלט עשויה להיות שנויה במחלוקת, שכן אין בתקנות כל הסדר להארכת תוקף למתן היתר מע ל לשנתיים (לא בתקנה 20(א) לתקנות בקשה להיתר בניה, וגם לא בתקנה 46 ל תקנות רישוי בניה שהחליפה אותה), וגם אין הסדר חוקי האומר כי בית המשפט הוא הגורם המוסמך להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר במקום המוסד המתכנן. ראו בעניין זה עת"מ (ת"א) 46673-04-14‏ ‏מרים רוזין ואח' נ' עיריית רמת גן (2.3.2015):
"לא ידעתי מניין סמכותו של בית המשפט לעשות את אשר המשיבה 3 אינה מוסמכת לעשותו. הבקשה להורות על "הארכת התוקף" למשך תקופה העולה על שנתיים ימים, שעה שמטעמים שאינם תלויים במבקש ההיתר, נבצר ממנו לממש את ההחלטה המעניקה לו היתר...חותרת תחת תכליתה של תקנה 20" (עמ' 3-2).
בענייננו, כאמור, הסכימו הצדדים כי לבית המשפט סמכות טבועה להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר, גם על פי הפסיקה, והתייחסו לתנאים להארכה ולשיקולים כמפורט בפסק הדין בעניין ורגון. העותרת תמכה את עתירתה גם בפסקי דין שבהם אישר בית המשפט הסכמות להאריך תוקף החלטות למתן היתר, שבחלקם היתה המשיבה צד להליך וה יא כאמור נתנה הסכמתה כי בית המשפט יאריך את התוקף מכוח סמכותו הטבועה (ראו עת"מ 63585-01-18 סדן אחזקות 38 נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (17.5.2018); עת"מ 52302-11-17 גאיא ייזום ובינוי פרוייקטים 2012 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים (1.2.2018) בו הוארך תוקף ההחלטה למתן היתר בחצי שנה, בהסכמת המשיבה).
בהנתן האמור, אין צורך להידרש כאן לשאלת עצם סמכות בית המשפט להאריך תוקף החלטה למתן היתר, ונותר לבחון אם בנסיבות דנא יש מקום להפעלת אותה סמכות; לעניין זה וכבסיס להחלטתי ראיתי לבחון האם התנאים שנקבעו בעניין ורגון חלים בענייננו.

18. בעניין ורגון קבע בית המשפט שני תנאים מצטברים להארכת תוקף החלטה למתן היתר: האחד, כי העיכוב בהוצאת ההיתר אינו נובע ממחדל של בעל ההיתר; השני, כי המצב החוקי, התכנוני, הבטיחותי או הסביבתי לא השתנה באופן המצריך קבלת היתר חדש.
את התנאים האלו הסיק בית המשפט מהרציונל להגבלת תוקף היתר הבניה, שכפי שציינתי נועדה למנוע מצב שבו בעל ההיתר אינו פועל בשקידה לקבלתו, וכדי שהתנאים שנקבעו בהחלטה למתן היתר יהיו רלוונטיים ומתיישבים עם המצב התכנוני הקיים. בצד תנאים אלה התייחס בית המשפט גם למידת הפגיעה האפשרית בדיירי הבניין, עקב תפוגת תוקף ההחלטה למתן היתר, והצורך להגיש בקשה חדשה שתעכב את הליכי התכנון והבניה.
לציין כי בעניין ורגון האריך בית המשפט את תוקף ההחלטה מאחר שסבר כי התנאים ש קבע התקיימו, קרי, כי העיכוב בהוצאת ההיתר נגרם שלא באחריות המבקשת וגם המצב התכנוני רק השתנה לטובת מבקשת ההיתר. לא רק זה אלא שבנוסף סבר בית המשפט כי נתקיימו נסיבות מיוחדות, ובהן שהארכה שנתבקשה היתה קצרה מאוד, בת 14 ימים בלבד.

האם העיכוב בקבלת ההיתר נגרם כתוצאה ממחדלי העותרת 19. לטענת העותרת היא פעלה בחריצות להשגת היתר הבניה ואין לזקוף לחובתה את אי ההצלחה לקבל ההיתר במועד, וכי הדבר נובע מעיכובים משמעותיים שנגרמו בעטיה של המשיבה. כך הצביעה העותרת על טעויות של המשיבה בדרישות שהציבה - בעניין הוספת מקומות חניה שחייבו את העותרת לפנות למשיבה מספר פעמים עד להסדרת הסוגיה וקבלת אישור מחלקת התנועה; כך תחלופת בעלי תפקידים בעירייה (מינוי בודק תנועה) שגרמה לחלוף זמן לא מבוטל שאילץ את העותרת להמתין עד שמונה בעל תפקיד חדש שיבדוק את בקשתה; כן הפנתה העותרת להחלפת ספקים אצל המשיבה דבר שחייב את העותרת להתחיל מחדש את התהליך אל מול הספק החדש - ראו עניין הפניית מחלקת התשתיות בעירייה לחברת "יהל מהנדסים" שהתנתה את האישור להיתר באישור מחלקת התנועה בעירייה, ומשנתקבל אישור מחלקת התנועה, כאמור לאחר שמונה בודק תנועה חדש, הוחלפה החברה החיצונית והיה על העותרת להתחיל שוב את הליך הבדיקה והפעם עם החברה החדשה; עוד הפנתה העותרת להעברת הטיפול בתיק שבעניינה בין בעלי תפקידים שונים, כך הועבר הטיפול בתיק בתוך מחלקת הרישוי בעירייה בין עובדי העירייה ובהמשך הועבר הטיפול לחברה חיצונית, כשכל גורם התחיל את הליך הבדיקה מחדש.
כל אלו הביאו לעיכובים לא מבוטלים בהוצאת ההיתר עיכובים שנגרמו שלא בגלל מחדלי העותרת ואולם התוצאה היתה כי העותרת נאלצה לחזור ולבצע פעולות מספר פעמים, בפני גורמים שונים שטיפלו בענייניה. להדגיש כי גם אם התנהלות זו של הרשות לא נעשתה כדי להכשיל את העותרת במכוון, גם לא נטען כך, הרי שהתוצאה מסרבול ההליכים היתה שההתנהלות גרמה לעיכובים משמעותיים ולהתארכות משך הזמן לקבלת ההיתר ובסיכומו של דבר לכך לתוצאה שההיתר לא הוצא במועד.
לציין כי המשיבה הודתה כי אכן היו חילופים באיוש התפקידים השונים, כי שינתה את ספקיות השירותים, והתיק של העותרת אכן עבר בין מספר עובדים בגלל עומס על המחלקה ובגלל ניהול של משאבי כוח אדם שחילקו את העומס של בעבודת הרשות (ראו סעיפים 41-40 לתשובת המשיבה). אלא שלטענת המשיבה הגזימה העותרת בתיאוריה את התנהלות המשיבה ולא בגללה נמנע מהעותרת להשיג את היתר הבניה במועד. לטענת המשיבה היתה זו העותרת שתרמה לעיכוב תהליך קבלת ההיתר, ולתמיכה בטענה זו הפנתה המשיבה להתנגדות שהגישה העותרת לוועדת הערר בקשר לדרישת המשיבה לפרסם את השינוי בפתרון החניה. ההתנגדות נדחתה והעותרת חויבה לפרסם את השינוי, ולטענת המשיבה התנגדות זו הביאה לעיכוב משמעותי בהוצאת ההיתר. משכך, טוענת המשיבה כי שלא כמו בעניין ורגון, יש לעותרת תרומה נכבדה בעיכוב ההליכים ויש לדחות את בקשתה להארכת תוקף ההחלטה למתן היתר.

20. לאחר שעיינתי בחומר שהונח לפני, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, שוכנעתי כי העותרת הניחה תשתית של ממש התומכת בטענתה כי פעלה כל העת וניסתה לקדם את קבלת ההיתר ואי ההצלחה לקבל את ההיתר במועד לא נבע ממחדליה. בעניין ורגון נקבע כי מהותו של התנאי להארכת המועד הוא כי על מבקש ההיתר להוכיח שלא שקט על שמריו, ופעל בשקידה ראויה להוצאת ההיתר ואם יוכיח שכך עשה, ואי ההצלחה להוציא את ההיתר במועד נובעת מסיבות שאינן תלויות בו, יש הצדקה לאפשר לו תקופת זמן נוספת לקבלת ההיתר.
כאמור, הציגה העותרת בענייננו תשתית ראויה לכך כי פעלה בחריצות, ונראה כי המשיבה לא הכחישה זאת. התרשמתי כי אי הצלחת העותרת לסיים את כל הנדרש לקבלת ההיתר במועד נבעה מעיכובים שונים הקשורים להתנהלות המשיבה, ובפרט בהתנהלות הקשורה לניהול הספקים שעמם עובדת הרשות, ובניהול כוח האדם בה. אומר כי נקודת ההנחה היא כי הרשות לא פעלה משיקולים זרים ולא מנעה מהעותר להשיג את היתר הבניה, זאת לא נטען וממילא לא הוכח. התרשמתי כי נסיבות חיצוניות שאינן תלוי ות ב עותרת הם שמנעו ממנה לסיים את הוצאת ההיתר במועד, וכפי שנאמר בעניין ורגון כי כל שנדרש לצורך התקיימות התנאי הראשון הוא להוכיח כי התקיימו תנאים חיצוניים שאינם תלויים במבקש ההיתר והשתכנעתי כי העותרת הצליחה להראות נסיבות שכאלו, ומשכך נכון וצודק לאפשר לה פרק זמן נוסף לסיים ההליך להוצאת ההיתר.

21. לציין כי אינני מקבלת את טענת המשיבה שפניית העותרת לוועדת הערר לצורך השגה (בקשר לפרסום השינוי בפתרון החניה) היא שגרמה לעיכוב משמעותי בהוצאת ההיתר, וכי יש לזקוף לחובתה את חלוף הזמן שנדרש בירור זה שכן מימוש זכות שבדין להשיג על דרישות המשיבה על ידי פניה לוועדת הערר אינה יכולה להיות טענה ראויה מפי הרשות, שכן זו חותרת תחת הזכות שניתנה בדין להגיש השגות. תוצאה לא רצויה תהא בעיני אם מקום שבו ניתנה לבעל ההיתר זכות, ישמש מימוש הזכות על ידו, נגדו. הליך השגת היתר הבניה כולל גם את האפשרות הלגיטימית לפנות לוועדת הערר ולהתנגד לדרישת מוסד התכנון. בהתאם, עיכוב עקב מימוש זכות זו אינו משתווה ל'מעמד' העיכובים שעליהם הצביעה העותרת, והם אינם חלק "לגיטימי" מההליך – כאלה הם העיכובים הנוגעים לחילופי כוח אדם ולספקים במשיבה או העברת הטיפול בתיק בין פקידים שונים במשיבה עקב עומס. העותרת פנתה פעם אחת לוועדת הערר, ולא ניתן לומר כי עשתה שימוש מוגזם ולא ראוי בזכויותיה. כך, גם אם נגרם עיכוב מסוים בהוצאת ההיתר, מדובר בעיכוב שהוא חלק מתהליך הוצאת ההיתר ואינו מצביע על התנהלות לא תקינה או לא שקדנית של העותרת. משכך, השתכנעתי כי העותרת הראתה שאי ההצלחה להשיג את ההיתר במועד נבעה מנסיבות שאינן תלויות בה, והשתכנעתי כי העותרת פעלה בשקדנות ראויה להצלחת התהליך. משכך ככל שמדובר בתנאי הראשון מצדיקות הנסיבות לטעמי לאפשר לעותרת פרק זמן נוסף כדי להשלים את תהליך השגת ההיתר.

האם השתנה המצב החוקי, התכנוני, הבטיחותי או הסביבתי 22. המשיבה טענה כי בענייננו השתנה המצב התכנוני, והפנתה לתכנית תכנונית חדשה שפורסמה כבר ורלוונטית למקרקעין דנא (תכנית מס' 503-0505818 שתחולתה על אזור צפון מערב העיר; להלן: "התכנית החדשה"). התכנית כוללת הוראות מעבר שקבעו כי ההגבלה שפורסמה בקשר להוצאת היתרי בניה באזור לא תחול על בקשות להוצאת היתר שאושרו לפני 30.10.2017. לכאורה עולה אפוא, כי הוראות המעבר חלות בענייננו, ואין ההגבלה רלוונטית לעותרת שכן החלטת וועדת הערר שאישרה את ההיתר היא מיום 7.11.2016. ואולם המשיבה טוענת כי אין הוראות המעבר חלות בענייננו מאחר שתוקף ההחלטה למתן היתר פ קע ביום 7.11.2018, והוראות המעבר אינן יכולות לחול על החלטה למתן היתר שכבר אינה בתוקף. לפיכך סבורה המשיבה כי יש לקבוע כי שינוי המצב התכנוני במקרה דנא מצדיק למנוע את הארכת תוקף ההחלטה למתן היתר, וכי התנאי השני שנקבע בעניין ורגון אינו מתקיים.

23. נושא פקיעת תוקף ההחלטה למתן היתר הוא נושא הדיון דנא וברור אפוא, כי לא ניתן לטעון שמאחר שתוקף ההחלטה למתן היתר פקע ביום 7.11.2018, לא יכולות הוראות המעבר לחול עליה. לא ראוי לטעון טענה זו במסגרת עתירה שכל עניינה הוא בהארכת תוקף ההחלטה למתן היתר. ברור כי אם תדחה העתירה כי אז לא יחולו הוראות המעבר על בקשת ההיתר נושא הדיון, ויהיה על העותרת להגיש בקשה חדשה הרלוונטית למצב התכנוני החדש, ואולם ככל שתתקבל העתירה כי אז תוקף הבקשה לא פקע, והבקשה תחסה תחת הוראות המעבר של התכנית החדשה.
הוראות המעבר הן חלק מהתכנית החדשה והן מאפשרות להמשיך ולהוציא מכוחן היתרי בניה לגבי בקשות לקבלת היתר שאושרו לפני 30.10.2017. מכאן שבשלב זה כל התכניות שכבר אושרו, ללא קשר לעותרת, ימשיכו להתנהל לפי המצב התכנוני עובר לתכנית החדשה. על כן, המצב התכנוני החדש שבהחלט לקח בחשבון כי אושרו בקשות להיתרי בניה לפני המועד הקובע, ומכוח הוראות המעבר יוצאו היתרי בניה נוספים בשטח שהתכנית החדשה חלה עליהם , מביאים לתוצאה שלגבי העותרת אין מדובר במצב תכנוני חדש.
משכך גם התנאי השני הנזכר בעניין ורגון, מתקיים שכן, אין למעשה שינוי שכשלעצמו יכול להוות מניעה להיעתר לבקשה להארכת תוקף ההחלטה למתן היתר.

לסיכום
24. לאחר שבחנתי את הנסיבות ואת התנאים שנזכרים בעניין ורגון (המקובלים גם עלי), אני סבורה כי נכון וצודק לאפשר לעותרת תקופת זמן נוספת להשלים את הפעולות בנסיון להשיג את ההיתר.
בשולי הדברים אומר כי התרשמתי שההליך התכנוני נמשך זמן רב, ובמהלכו דיירי הבניין שאף נכחו בדיון שהתקיים בבית המשפט ושחלקם אנשים מבוגרים, מחכים תקופת זמן ממושכת לביצוע עבודות לחידוש, חיזוק ומיגון המבנה שבו הם גרים. התכנית החדשה לאזור שבו מצוי המבנה לקחה בחשבון כי במבנה זה תבוצע תכנית תמ"א 38, בהתאם לבקשה להיתר בניה שאושרה ביום 7.11.2016; וסברתי כי יהיה זה צודק בנסיבות דנא לאפשר לעותרת להשלים את תהליך הוצאת ההיתר, ולאפשר את התקדמות התהליך לטובת בעלי הדירות, זאת לאחר שהתרשמתי מהתנהלותה בדרך לקבלת ההיתר.

25. משהחלטתי להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר, נותר להתייחס לפרק הזמן של הארכה. בעתירתה ביקשה העותרת ארכה של עשרה חודשים מיום מתן פסק הדין, אלא שבהמשך, במהלך הדיון הסכימה לצמצם את בקשתה לפרק זמן של שישה חודשים המספיקים לה ככל שה משיבה תסייע ותשתף עימה פעולה (עמ' 2 לפרוטוקול ה-30.5.2019; עמ' 13 לפרוטוקול ה-2.7.2019).
ראיתי להיעתר לבקשה ולהאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר בשישה חודשים (שמניינם יחל ב-1.9.19 בגלל הפגרה הן של בתי המשפט והן של רשויות ציבוריות שונות) מדובר בתקופת זמן סבירה שיש בה כדי לתת מענה לחסר בפרק הזמן להוצאת ההיתר שנגרם בגין עיכובי העבר. ראיתי להדגיש כי המשיבה בעצמה בעניין אחר לא התנגדה להארכת תוקף של תקופה שכזו (עת"מ 52302-11-17); משכך, והגם שמדובר בתקופה לא קצרה, מדובר בארכה סבירה בנסיבות כי חשוב שתהיה ריאלית ותאפשר באופן כן לעותרת להשלים את הפעולות לקבלת ההיתר.

26. לאור כל האמור ומשהשתכנעתי כי יש להשתמש בסמכות בית המשפט בענייננו, אני מקבלת את העתירה ומורה על הארכת תוקף ההחלטה למתן היתר בשישה חודשים שיימנו מה-1.9.19. המשיבה תפעל בפתיחות ובלב חפץ להליכי העותרת בקשר עם הוצאת ההיתר. סברתי כי בנסיבות התיק דנא ובשל הצורך בשיתוף פעולה בין הצדדים לא יהיה זה נכון לפסוק הוצאות.

ניתן היום, י"ז אב תשע"ט, 18 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אקו סיטי
נתבע: הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים
שופט :
עורכי דין: