ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין כרמל אחזקות בע"מ נגד עיריית בני ברק :

לפני כבוד ה שופטת עמיתה יהודית שטופמן

המערערת

כרמל אחזקות (אי.אל) בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שמואל בורסי ואח'

נגד

המשיבה

עיריית בני ברק
ע"י ב"כ עוה"ד דביר ליבוביץ ויניב טוירמן

פסק דין

נושא הערעור:

ערעור על החלטת ה מיום 12.8.2018 של ועדת הערר לעניין ארנונה כללית , שלי ד עירית בני ברק, לפיה נדחה הערר שהגישה המערערת, ונקבע כי המשיבה רשאית לחייב את המערערת בתשלום ארנונה , בגין שטחה היחסי בשטחים המשותפים , בבניין שבו מצויה חנות המוחזקת על ידי המערערת.

העובדות העיקריות הרלוונטיות לערעור הן כדלקמן :

המערערת מחזיקה בחנות ( להלן : החנות) בקומת הקרקע במבנה ברח' בן-גוריון 1 – 3, בני ברק. (מגדל ב.ס.ר 2) ( להלן: הבניין) שטחה של החנות הוא 299.45 מ"ר , ו לה כניסה מכיוון הרחוב, עצמאית ונפרדת מהבניין.

המחלוקת בערעור נסוב סביב חיובעותרת בתשלום ארנונה בגין 72.5 מ"ר , שטח בנוי, המהווה את חלקה היחסי של החנות בשטחים המשותפים בבניין.

המערערת הגישה השגות בעניין דרישת תשלום הארנונה בגין השטחים המשותפים, כאמור, בהתייחס לשנות המס 2015– 2017. השגות אלו נדחו על-ידי המשיבה. לפיכך הגישה המערערת ערר לוועדת הערר.

ביום 12.8.2018 דחתה ועדת הערר את הערר שהגישה המערערת וקבעה כי:

"ועדת ערר זו נדרשה מספר פעמים לחיוב ארנונה בגין שטח משותף לנכסים המצויים בבני ברק... לשונו של צו [הארנונה] מתייחסת לכל שטח הרצפה של נכס אשר נעשה בו שימוש. בצו לא נאמר: המשמש אך ורק את המחזיק, אלא כללית: "משמש את המחזיק בנכס". אין מניעה אפוא לחייב מחזיק בגין חלקו היחסי בנכס בו עושים שימוש מחזיקים נוספים". (פס' 8 החלטת ועדת הערר, נספח 1 לעתירה).

על החלטת ועדת הערר הוגש, ביום 31.10.2018, הערעור דנן.

טענות הצדדים:
המערערת:

המערערת טוענת כי שגתה ועדת הערר שקבעה כי המשיבה רשאית לחייבה בתשלומי ארנונה , בגין חלקה היחסי של המערערת בשטחים המשותפים.
לטענת המערערת, למשיבה אין סמכות חוקית, לפי צו הארנונה , לחייב בתשלומי ארנונה בגין שטחים משותפים, וכי בהתאם ללשון הצו למשיב ה סמכות לחייב רק בגין שטח רצפה המשמש את המחזיק, גם אם אותו שטח אינו צמוד לנכס (סעיפים 15–17 לסיכומי המערערת). כמו כן, לטענת המערערת, מכך שלא כללה המשיב ה "שטחים משותפים" , בהרחבה לשימושים בסעיף , שבגינם ניתן לחייב בתשלומי ארנונה, יש להבין כי מלכתחילה לא התכוו נה המשיבה לחייב בגין שטחים אלו (סעיף 17 לסיכומי המערערת).

עוד טוענת המערערת כי מפרשנות לשונית נכונה לצו הארנונה , הרלוונטי לענייננו, עולה כי אם שטח הרצפה אינו משמש את המחזיק , אין לחייב בגינו בארנונה (סעיפים 20–21 לסיכומי המערערת). לטענת המערערת גביית ארנונה בגין השטחים המשותפים , מהווה התעלמות מתנאי מפורש שנקבע בצו – "ואולם משמש את המחזיק בנכס" (סעיף 22 לסיכומי המערערת).
טוענת המערערת כי היא אינה עושה, כלל, שימוש בשטחים המשותפים בבניין, ולא ניתן להגדיר את צנרת החשמל, מים וביוב כ'שטחים משותפים', כאשר רכיב הבסיס לחיוב על פי ה צו הוא "שטח רצפה" (סעיפים 33–34 לסיכומי המערערת).
כך טוענת המערערת כי לא ניתן ללמוד, מהעדויות ש הובאו בפני ועדת הערר , כי המערערת אכן עושה שימוש בשטחים המשותפים , ויש להתייחס לחנות המערערת בדומה לכל חנות אחרת הנמצאת בקומת הרחוב (סעיפים 35–41 לסיכומי המערערת).

עוד טוענת המערערת כי צו הארנונה אינו מפרט כיצד יש לחייב על פי החלוקה לשטחים משותפ ים, ולכן אין מקור סמכות לחיוב זה (סעיף 26 לסיכומי המערערת). המערערת טוענת כי במקרים אחרים נפסלו חיובי ארנונה, מאחר שהשטחים שחויבו לא נכללו בהגדרת השטח לחיוב בצו הארנונה (סעיפים 28–30 לסיכומי המערערת) .

המשיבה:

המשיבה טוענת כי החלטת ועדת הערר נכונה היא, ויש לדחות את הערעור על הסף ולגופו.
לטענת המשיבה, אין להתייחס לחוקיות צו הארנונה במסגרת ערעור על החלטת ועדת הערר. ועדת הערר דנה אך ורק בשאלות עובדתיות וטכניות, בהתייחס לחיוב, ומקומן של טענות כנגד חוקיות צו הארנונה הוא בעתירה מנהלית, ולא בערעור על החלטת ועדת הערר. (סעיפים 7–11 לסיכומי המשיבה).
יתרה מכך, בפסיקה נקבע כי לא ניתן לתקוף חוקיות צו לאחר חלוף 7 שנים מיום פרסומו, ומאחר שצו הארנונה, הרלוונטי לענייננו, קיים בנוסחו הנוכחי מזה שנים רבות , אין לקבל את טענות המערערת (סעיפים 12–16 לסיכומי המשיבה).

עוד טוענת המשיבה כי עיקר המחלוקת בערעור זה היא מחלוקת עובדתית , ובהתאם להלכה הפסוקה תתערב ערכאת הערעור בקביעות העובדתיות של הערכאה הדיונית, רק במקרים קיצוניים, שמקרה זה אינו נמנה עליהם . (סעיפים 17–23 לסיכומי המשיבה).
טענת סף נוספת, שבפי המשיבה , עניינה טענות המערערת בהתייחס לאופן חלוקת השטחים המשותפים. טענה זו, לדעת המשיבה, היא הרחבת חזית אסורה . לטענת המשיבה העלתה המערערת את טענתה המתייחסת לחלוקת השטחים רק במסגרת סיכומיה, ועל כן אין לדון בטענה זו (סעיפים 24–27 לסיכומי המשיבה).

לטענת המשיבה ועדת הערר קבעה כי השימוש שנקבע בצו הארנונה הוא שימוש כללי ולא נקבע כי שימוש בשטחים צריך להיות "אך ורק" של המחזיק (סעיף 31 לסיכומי המשיבה). מכך, טוענת המשיבה כי צו הארנונה אינו קובע כי השימוש בשטח צריך להיות שימוש "מאסיבי או תדיר", וכי בסמכותו של מנהל הארנונה לקבוע האם נעשה שימוש בשטח המשותף על-ידי המשיבה, א ם לא ו. המשיבה טוענת כי במקרה זה המדובר בשיקול דעת סביר, כפי שגם קבעה ועדת הערר (סעיף 31.2 לסיכומי המשיבה).

עוד טוענת המשיבה כי המערערת עושה שימוש בשטחי מעברים, בלובי, בשטחים טכניים ובשטחים משותפים נוספים, וכי העובדה שחנות המערע רת נמצאת בקומת הקרקע אינה מיחדת אותה, לעומת שאר הנכסים בבניין, בהתייחס לשימוש בשטחים המשותפים (סעיף 30 ו-31.5–31.6 לסיכומי המשיבה). כמו כן, טוענת המשיבה כי אין לקבל את טענת המערערת לפיה אינה עושה שימוש בממ"ד שבבניין, שכן ללא הצהרת המערערת כי עושה שימוש בממ"ד שבבניין, אך סביר הוא שהמערערת לא הייתה מקבלת רישיון עסק.
(סעיף 32 לסיכומי המשיבה). המשיבה טוענת , כאמור, כי ועדת הערר התרשמה שהמשיבה אכן עושה שימוש בשטחים המשותפים , ואין להתערב בקביעה זו.

עוד טוענת המשיבה כי, כפי ש נקבע בפסיקה, כל עוד צו הארנונה אינו פוטר שטחים משותפים מתשלום ארנונה , אין העירייה יכולה לפטור שטחים אלה מחיוב , על דעת עצמה , (סעיף 39 לסיכומי המשיבה). יתרה מכך, החלטת ועדת הערר תואמת את הפסיקה בעניין חיוב שטחים משותפים , שבה נקבע כי משלא קובע צו הארנונה שיש לפטור שטחים אלה מתשלום, יש לחייב בגינם, וצו הארנונה של עיריית בני-ברק אינו מאפשר פטור בגין שטחים משותפים .

דיון והכרעה:

בפני ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית בני-ברק, בה קבעה ועדת הערר כי המערערת עושה שימוש בשטחים משותפים , בבניין שבו שוכנת החנות של המערערת , ועל כן בדין חויבה בארנונה בגין שטחים אלה.

סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 קובע כדלהלן:
"(א) מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:
(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;
(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;
(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;
(4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג – שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.
(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה.

אין חולק כי בהתאם לסעיף 3 כאמור, בסמכותה של ועדת הערר להכריע ב מחלוקות עובדתיות, שההכרעה בהן דרושה לשם קביעת החיוב בארנונה.
יחד עם זאת, לא ניתן להעלות בפני מנהל הארנונה או ועדת הערר טענה הנוגעת לחוקיות החיוב בארנונה, שהוטלה על פי הצו. טענות כנגד חוקיות החיוב יש לטעון במסגרת עתירה מנהלית, המוגשת כדין.
טענות המערערת שעניינן חוקיות החיוב נידחות, איפוא, בלא שאדון בהן, משאין עניינן בערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר.

סעיף 1.4 לצו הארנונה , נשוא הערעור שעניינו הגדרת "שטח נכס שלא למגורים", בצו הארנונה של המשיבה, שעליו מבססת ועדת הערר את קביעתה, קובע כי:

"כל שטח הרצפה במטרים רבועים, בכל קומות הבנין, לא כולל שטח קירות חוץ ופנים, אך כולל כל שטח מקורה או שאיננו מקורה, הצמוד לנכס או שאיננו צמוד לו אולם משמש את המחזיק בנכס, לרבות מרפסות מכל סוג שהוא, מחסנים, מרתפים, מקלטים, חדרי אוכל, מטבחים, חדרי שרות, גלריות, חניונים לרכב, סככות וכו'".

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי מדברי עדת המשיבה לא ניתן ללמוד כי המערערת אכן משתמשת בשטחים המשותפים, אולם מעדותו של העד מטעם המערערת למדה ועדת הערר כי למערערת מספר חניות באזור החנייה, והחונים עושים, ככול הנראה, שימוש בלובי הבניין, בדרכם לחנות של המערערת. כן עושה המערערת שימוש במערכות החשמל, מים וכו' המשרתות את כול הבניין, ומשלמת דמי ניהול לבעלת הבניין.

אתחיל ואומר, כי מוצאת אני טעם לפגם בכך שהמערערת לא מצאה לנכון להציג בפני וועדת הערר את חוזה השכירות שנכרת בין המערערת לבין בעלת הנכס, או אף את ההסכם עם חברת הניהול של הבניין. אך סביר הוא כי במסמכים אלה מוסדר, משפטית , שימוש המערערת בשטחים המשותפים , ומשמסמכים אלה לא הוגשו במהלך הדיון בפני וועדת הערר, נמנע מוועדת הערר מידע רלוונטי להכרעה.

בענייננו, על מנת שהמערערת תחויב בתשלום ארנונה בגין השטחים המשותפים, על מנהל הארנונה וועדת הערר לקבוע מהו "שטח הרצפה" שאיננו שטח עיקרי של הנכס שבהחזקת המערערת "גם אם אותו שטח איננו צמוד לנכס", אולם למרות שאיננו צמוד לנכס הוא משמש את המערערת.
לשון אחר, טרם החיוב בארנונה יש צורך בקביעה העובדתית: מהו "שטח רצפה" שבו עושה המערערת שימוש.

למרות שמקובלות עלי הקביעות העקרוניות של וועדת הערר והמשיבה, לפיהן יש היגיון בתשלום ארנונה בגין שטחים משותפים, קביעה אשר נתמכת בפסיקה עניפה, בענייננו על פי ניסוח צו הארנונה של עיריית בני ברק, יש צורך, כאמור, בקביעה מהו שטח הרצפה בין אם הוא צמוד לנכס ובין אם איננו צמוד לו, אשר בו עושה המערערת שימוש.

בענייננו, אמנם נמצאו בהחלטת וועדת הערר קביעות כלליות שעניינן הטלת ארנונה בגין שטחים משותפים, ונראה לי כי קביעות כלליות אלה בדין יסודן. יחד עם זאת, על מנת לחייב את המערערת בענייננו, בגין שטחים משותפים, חסרה כאמור הקביעה מהו "שטח רצפה", אשר בו עושה המערערת שימוש. בעניין זה סבורה אני כי אין לקבל כמוחלטת את הקביעה כי החלק ה יחסי של הרכוש המשותף, הוא "שטח הרצפה" בגינו יש להטיל חיוב בתשלום ארנונה. האלמנט הנוסף, "אשר בו עושה המחזיק שימוש", לא נדון כלל בפני וועדת הערר ואי אפשר לקבל כנתון כי המערערת עושה שימוש בכול השטח ה יחסי של הרכוש המשותף , במיוחד כך משהחנות שבה מחזיקה המערערת נמצאת במפלס הרחוב ולה כניסה נפרדת, מכיוון הרחוב.

סבורה אני כי לא ניתן להסתפק בנתונים שהובאו בפני וועדת הערר, על מנת להשאיר על כנן את המ סקנות שהגיעה אליהן ו ועדת הערר, ולפיהן חיוב הארנונה הוא כדין .
עקרון יסוד בגביית ארנונה, בדומה להיטלים ומיסים אחרים, הוא עקרון 'מס אמת'. וראו דבריה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה בעניין זה:

"ביסוד חקיקת המס עומדות מטרות שונות. העיקריות שבהן הן הבטחת הכנסה לאוצר הרשות הציבורית, וחיוב הנישום בתשלום מס אמת. אכן, 'תשלום מס אמת הוא נשמת החוק ותכליתו'". (בדנ"א 3993/07 פקיד שומה ירושלים 3 נ' איקאפוד בע"מ, פס' 59 (פורסם בנבו, 14.07.2011)).

על הרשות לגבות מהאזרח את שיעור המס האמיתי שיש לגבות ממנו, לא יותר, לא פחות, לא בערך (עמ"נ (ת"א) 15390-12-17‏ ‏ רבקה שרון נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן (פורסם בנבו, 13.12.2018)).
המערערת נדרשה לשלם ארנונה בגין שטח של 72.52 מ"ר.
שטח זה, הוא, אכן, החלק היחסי של הרכוש המשותף. יחד עם זאת, אין זה ברור, כלל ועיקר, שעל המערערת לשלם ארנונה בגין מלוא שטח זה.

קביעות וועדת הערר מן הדין שתהיינה מבוססת על תשתית עובדתית, שתצדיק את הקביעה בדבר השימוש שעושה המערערת בחלק היחסי של הרכוש המשותף.
אין משמעות הדבר שעל וועדת הערר לקבוע באופן דווקני, האם הלקוחות של המערערת אכן עושים בפועל שימוש בלובי הבניין בדרכם מהמעלית לחנות של המערערת, וכן אין הכוונה כי מנהל הארנונה יקים "יחידת בלשים בכול בניין ובניין שתלך ותבדוק אם עובד של נכס בקומה 31 יורד לשירותים בקומה 30 באמצעות חדר המדרגות". (כך בלשון המשיבה, סעיף 31.3 לסיכומים). אכן להגיונם של דברים, יש מקום במסגרת הקביעה איזהו השימוש שעושה המערערת ברכוש המשותף. ברם, נראה כי החלטת וועדת הערר מבוססת אך ורק על קביעות כללי ות וערטילאיות, ואין לה כול יסוד עובדתי – ראייתי.

לפיכך, בהיעדר מסכת עובדתית כלשהי, אין בידי לקבוע האם חיוב הארנונה שהוטל על המערערת הוא חיוב כדין, התואם את עקרון 'מס אמת' (עמ"נ (ב"ש) 25800-11-16‏ ‏ חברת מבני תעשיה בע"מ נ' מנהל הארנונה עיריית ערד (פורסם בנבו, 7.3.2017)).

סוף דבר:

אני מקבלת את הערעור במובן זה שהדיון יוחזר לוועדת הערר, לבירור מעמיק ומפורט אודות השימוש שעושה המערערת בשטחים המשותפים , אם בכלל , וקביעת השטח שבו עושה המערערת שימוש.
וועדת הערר תקבע את דרך הדיון והראיות שיובאו בפניה, בעניין השימוש בשטחים המשותפים כאמור.
אין צו להוצאות וכול צד יישא בהוצאותיו.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ז אב תשע"ט, 18 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: כרמל אחזקות בע"מ
נתבע: עיריית בני ברק
שופט :
עורכי דין: