ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין בר אבדייב נגד רותי סדון :

בפני כבוד ה שופטת גלית אוסי שרעבי

תובעים

1.בר אבדייב
2.דוד מכלוף
3.אורי דגמי

נגד

נתבעת

רותי סדון

פסק דין

לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 65,052 ₪.

רקע וטענות הצדדים

1. הנתבעת התעניינה ברכישת נכס מקרקעין באמצעות התובע 3 (להלן: "התובע") ממשרד תיווך "רי/מקס כחול לבן" בנתניה המנוהל על-ידי התובעים 2-1.

2. בחודש 01/17 חתמה הנתבעת על הסכם להזמנת שירותי תיווך (להלן: "ההסכם") הנוגע למספר נכסים, ובהם נכס ברחוב מרדכי אליהו בנתניה שמחירו עמד ע"ס 3,000,000 ₪ (להלן: "הנכס"). לפי ההסכם, התחייבה הנתבעת לשלם לתובעים דמי תיווך בשיעור 2% ומע"מ ממחיר המכירה הכולל של הנכס, וזאת מיד עם חתימת חוזה מחייב.

3. בחודש 06/17, לאחר משא ומתן עם בעלות הנכס, רכשה הנתבעת את הנכס יחד עם בעלה (להלן: "מקסים"), תמורת סך 2,780,000 ₪ (להלן: "עסקת המכר"). לשיטת התובע, הוא שימש "הגורם היעיל" להתקשרות בעסקת המכר, ולפיכך היה על הנתבעת לשלם לתובעים את דמי התיווך להם התחייבה בהסכם.

4. הנתבעת טענה כי התובע ביקש ממנה להגיע לנכס, שם ציין בפניה כי עליה לחתום על טופס סטנדרטי, כדי שיוכל להציע לה נכסים, מבלי שהסביר לה מהו אותו טופס, והנתבעת בלית ברירה חתמה בעל כורחה על ההסכם. התובע לא גילה לנתבעת כי מדובר בהסכם תיווך מחייב ובכך הפר חובות תום הלב, ההגינות והנאמנות, ואף לא מסר לידיה עותק מההסכם. התובע טרפד את רכישת הנכס בכך שהציע לנתבעת את הנכס במחיר גבוה באופן משמעותי, בעטיו סירב מקסים להתקדם במשא ומתן לסגירת העסקה. בחלוף מספר חודשים, ולאחר שההסכם הגיע לסיומו, ניהלו הנתבעת ומקסים משא ומתן עם בעלות הנכס, באמצעות אחיהן, והן הפחיתו סך 220,000 ₪ ממחיר הנכס. למעשה, מי שקידם את עסקת המכר והביא להתקשרות בחוזה מחייב היו הצדדים לו ולא התובע, אשר כלל לא נכח בשלבים שהובילו לעסקת המכר.

5. מטעם התובעים העיד התובע בלבד. מטעם הנתבעת העידו הנתבעת, מקסים ומר שלומי ארביב (להלן: "שלומי"), אחיה של בעלת הנכס. אח נוסף, מר עמי ארביב (להלן: "עמי"), שהגיש תצהיר מטעם הנתבעת, לא התייצב לישיבת ההוכחות ותצהירו הוצא מתיק בית המשפט. ב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

דיון והכרעה

בחנתי את טענות הצדדים, שמעתי את העדויות ועיינתי בחומר הראיות ובסיכומי ב"כ הצדדים. אחר כל זאת, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל.

6. סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") מונה שלושה תנאים מצטברים שבהתקיימותם יהא זכאי מתווך לתשלום דמי תיווך: עליו להיות בעל רישיון בתוקף בעת שעסק בתיווך, למלא אחר הוראות סעיף 9 לחוק, קרי, להחתים את לקוחו על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך, וכן להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בחוזה מחייב (לעניין אמות המידה לבחינת "יעילות" התיווך ראה למשל: ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' ביר (1994), ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (2001)).

7. אין חולק כי התובע היה המתווך שטיפל בפועל בנתבעת והוא אף צירף רישיון תיווך תקף למועד חתימת ההסכם. אמנם הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי תובעים 2-1 לא הציגו אסמכתא על היותם מתווכים מורשים, אולם התובעים ציינו את מספרי רישיונם בהסכם ולא נסתר כי הם בעלי רישיון תיווך כדין.

8. בנוסף אין חולק כי הנתבעת חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך על-פי החוק, אשר היווה את ההסכם בינה לבין התובעים. הנתבעת טענה כי התובע הציג בפניה את טופס ההזמנה כמסמך בלתי מחייב ולא הסביר לה לעומק את מהותו והיקף התחייבותה מכוחו. התובע, מנגד, ציין בתצהירו כי הסביר לנתבעת את תוכן ההסכם והיא אף קראה אותו.
לאחר ששמעתי את חקירות הצדדים, מצאתי לקבוע כי מדובר במסמך מחייב. הנתבעת הינה בגירה, יודעת קרוא וכתוב, פנתה מיזמתה לתובע, הגיעה לפגישה עם מתווך על מנת שיציג בפניה דירות פוטנציאליות לרכישה. בהסכם צוינו בכתב יד פרטיהם של 7 נכסים. בטרם הוצגו הם בפניה, היא חתמה על ההסכם. אך ברי כי הבינה שבכך מתחייבת היא כלפי התובע בתשלום דמי תיווך. הנתבעת נשאלה בחקירתה הנגדית, האם בדרך כלל היא חותמת מבלי לדעת על מה, והשיבה: "לא ייחסתי חשיבות. הוא לא הסביר לי" (ראה שורה 7 בעמ' 8 לפרוטוקול). ובהמשך: "אני לא הבנתי מה טומן בחובו ההסכם. הוא הסביר שזה משהו סטנדרטי" (שורה 18 בעמ' 8 לפרוטוקול). "ש. לטענתך התובע עובד לשם שמיים? ת. "לא. לא ראיתי אותו כמתנדב" (ראה שורה 26 בעמ' 8 לפרוטוקול). והדברים מדברים בעד עצמם.
הנתבעת חתמה על המסמך מרצונה החופשי. חזקה על הנתבעת שהייתה מודעת לכתוב בהסכם והבינה על מה היא חותמת (ראה: ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו (2000)). לא התרשמתי כי הנתבעת איננה בקיאה במהלכים לביצוע עסקה, כאמור, כולל עסקת תיווך, כבקיאותו של אדם מן היישוב לענין זה. טיעונה של הנתבעת בהקשר זה היה מיתמם, תוך ניסיון לשוות לה חזות של מי שאיננה מבינה בדבר, אך לא התרשמתי כי כך הוא הלכה למעשה. הנתבעת אישרה כי חתמה על הסכם תיווך לשם מכירת דירה שהיתה ברשותה, כחמישה חודשים אחרי הסכם התיווך שנחתם עם התובע. משנשאלה אם קראה אותו, השיבה: "אני לא כל כך קוראת. הייתי בענין של למכור את הדירה" (ראה שורה 9 בעמ' 11 לפרוטוקול). כך גם נשאלה משך כמה זמן קראה את תצהירה לפני שחתמה עליו, והשיבה "קראתי ברפרוף" (ראה שורות 11-12 בעמ' 9 לפרוטוקול). מי שבוחר לעשות כן, לא יכול לומר לאחר מכן כי לא ידע על מה הוא חותם.
לאור האמור, אני קובעת כי נתמלאו תנאי סעיף 9 לחוק.

9. הנתבעת טענה כי פג תוקף ההסכם, שכן תקופת "הבלעדיות" לתובעים הסתיימה בתום 30 ימים לאחר חתימת ההסכם, קרי בחודש 02/17, לאור סעיף 9(ג) לחוק. לא מצאתי כל ממש בטענה זו. מעיון בהסכם עולה כי הוא אינו הסכם בלעדיות וממילא אינו מוגבל בזמן. ככלל, עסקת תיווך בבלעדיות נערכת, ברגיל, עם מוכר הנכס ואין כל רלוונטיות לשאלת היחסים בינו לבין המתווך. גם אם חלפה תקופת הבלעדיות שנתנו המוכרות לתובעים (ואינני קובעת לענין זה דבר), עדיין תקף ההסכם בין הנתבעת לתובע.

10. נותר לדון במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בשאלת היות התובע "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בעסקת המכר. לענין זה, הגם שעדות התובע הינה עדות יחידה ועם כל הזהירות המתבקשת מכך, מבכרת אני את עמדת התובעים לפיה גם תנאי זה התקיים ולכן קמה להם הזכות לקבל את דמי התיווך המוסכמים והמעוגנים בהסכם.
11. עולה מהראיות כי משפחת המוכרות שכרה את שירותיהם של התובעים לצורך מכירת הנכס בבלעדיות. התובע ביצע פעולות שיווק של הנכס, כמו למשל, פרסום בעיתונות המקומית והצגת הנכס בפני רוכשים פוטנציאליים, ובהם הנתבעת. אין חולק כי התובע הציג לנתבעת את הנכס לכל הפחות פעמיים, ובפני בעלה פעם אחת.

12. התובע העיד כי הצליח לשכנע את אחיהן של המוכרות, שלומי, להפחית את מחיר העסקה המבוקשת מסך 3 מיליון ₪ לסך 2.88 מיליון ₪. בשלב מתקדם של המשא ומתן בו נטל התובע חלק פעיל ויעיל, לטענתו, ולאחר שמקסים ביקש ממנו הנחה בדמי התיווך, הודיע מקסים כי סגירת העסקה מושהית עד לסיום הבלעדיות וזאת בכדי לחסוך את עמלת התיווך שאותה סירב מקסים לשלם. אלא שהתובע הודיע למקסים כי יהיה עליו לשלם דמי תיווך גם בתום תקופת הבלעדיות עם המוכרות, ככל שתיחתם עסקה בין הצדדים. בדיעבד גילה התובע כי הנתבעת ובעלה המשיכו לנהל משא ומתן עם בעלות הנכס לגבי מחירו מאחורי גבו ובניסיון להתחמק מתשלום דמי התיווך המגיעים לו.

13. הנתבעת עצמה אישרה כי היתה בקשר עם התובע לענין הנכס, אף לאחר שהציגו בפניה, כפי שהצהירה: "כשהוא הציג את הסכום הזה בעלי ירד מזה... היינו בקשר טלפוני לא יותר מזה אני והתובע בעניין כספי, בעלי לא היה מוכן. התובע כל הזמן התקשר לבעלי. בגדול היינו מעוניינים לקנות את הדירה אבל הסכום של הדירה היה גבוה מדי. התובע התקשר כל הזמן לבעלי במטרה מה הוא יכול לעשות כדי לסגור את העסקה ובעלי ירד מזה... לאחר מכן אחרי כמה חודשים בעלי הדירה פנו לבעלי ואמרו שהם יורידו יותר, הם פנו אישית לבעלי אחרי מס' חודשים והורידו את המחיר משמעותית" (ראה עמ' 10, שורות 17-10). מקסים העיד כי לאחר ש"ירד" מהעסקה, פנו אליו בעלות הנכס, בתיווכו של אחיהן עמי, ואמרו לו כי אין להן כל מחויבות כלפי התובע והמחיר המבוקש עבור הנכס הוא 2.78 מיליון ₪: "עמי ארביב אחד מהחברים שלנו הוא חבר שלו מאוד טוב, והוא כנראה ידע מהתובע שאני ראיתי את הדירה" (עמ' 14, שורות 31-30). כשנשאל מקסים האם הסך 2.88 מיליון ₪ עלה בשלב כלשהו במשא ומתן, השיב: "לא זוכר".

14. שלומי אישר כי התובע התנהל מולו בקשר למכירת הנכס ואף הביא עשרות קונים לנכס, אך לא הצליח למוכרו. מהפרסומים שהוצגו בפניי עולה כי התובע המשיך בשיווק הנכס לפחות עד לחודש 03/17. שלומי הצהיר כי התובע ניתק קשר עם בעלות הנכס, לא פעל לקידום עסקת המכר ולא ערך משא ומתן. לבד מכך שמדובר בעדות שמיעה, אם אכן כך היה, מדוע מצאו לנכון בעלות הנכס לשלם לתובע דמי תיווך עבור העסקה (גם כגרסת הנתבעת)? זה המקום לציין כי בתצהירו טען שלומי כי הוא ואחיו עמי ניהלו את המשא ומתן בין הנתבעת ומקסים לבין בעלות הנכס, אך בעדותו שינה גרסתו וטען כי לא נטל חלק בשלב זה של המשא ומתן ומי שניהל אותו היה עמי, שכזכור, לא התייצב לדיון.

15. לאור המקובץ, סבורה אני כי עלה בידי התובע להוכיח שיש לראות בו ה"גורם היעיל" המזכה בדמי תיווך, בעצם הצגת הנכס לנתבעת, במקרה דנן, יותר מפעם אחת, הצגת הנכס לבעלה של הנתבעת, מפגשים ושיחות אותם יזם עם הנתבעת, עם בעלה ועם נציג המוכרות וניסיונות לקירוב הצדדים ביחס למחיר הנכס.
אני דוחה את טענת הנתבעת בדבר הכשלת המשא ומתן בין הצדדים. הגם שבהסכם נדרשה עבור הנכס תמורה בסך 3 מיליון ₪, הרי שלאחר מכן ניתנה לנתבעת הנחה משמעותית במחיר. מתקשה אני לקבל כי הצעת התובע לרכוש את הנכס במחיר של 2.88 מיליון ₪, הייתה בלתי רלוונטית במועד בו הוצעה, בשים לב להפרש בינה לבין המחיר ששולם בסופו של דבר. התובע סיפר כי הטיפול בעסקה כבר עבר באותו שלב למשרד עו"ד שייצג את הצדדים לשם הכנת טיוטת חוזה. הנתבעת ומקסים העידו כי כלל לא התנהלו מול אותו עו"ד. לטעמי, שאלת זהות עוה"ד דאז איננה עניין מהותי המקעקע כליל את מהימנות גרסת התובע, כפי שטוענת ב"כ הנתבעת בסיכומיה. התובע לא היה מעורב בשלב זה של המשא ומתן ואין זה מתפקידו.
התרשמתי כי התובע היה נכון להעמיד את שירותיו לטובת הנתבעת. אך בשל המחלוקת על גובה דמי התיווך נמנע ממנו להמשיך בקידום ומימוש העסקה, ומחירה הסופי נסגר מאחורי גבו. ייתכן והתערבותו של עמי השפיעה לחיוב על המשך המשא ומתן בין הצדדים וייתכן שלא כך הוא. עמי או המוכרות לא העידו בפני. רבות ומגוונות יכולות להיות הסיבות המובילות בעל נכס להפחית מהמחיר הראשוני בו הוא חפץ למכור את דירתו, ובחלוף למעלה מחמישה חודשים (מקסים עצמו אישר כי דרש עבור הדירה שהוא עצמו מכר 1.8 מיליון ₪ ובסוף מכר ב"מיליון שש מאות ומשהו"). אין בהפרש המחיר כשלעצמו כדי לקעקע את הקביעה כי התובע שימש הגורם היעיל להתקשרות או כדי לקבוע כי היה במחיר הראשוני שהציע משום ניסיון להכשלת העסקה. גם אם המשא ומתן הראשוני בין הצדדים דעך בשל עלות הנכס, ומאוחר יותר התחדש ללא מעורבות התובע, לא היו אלה אלא הנתבעת ובעלה שלא שיתפו את התובע בהתפתחות זו (ראה: ע"א (ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן (2002) וההפניות שם) ולמעשה מנעו ממנו להמשיך את פועלו לשם הבאת הצדדים לכדי עסקת רכישה מוגמרת , על מנת לחסוך תשלום דמי התיווך. זאת , הגם שהנתבעת התחייבה בהסכם לדווח לתובע על כל משא ומתן המתנהל בקשר לנכס. אלא שהנתבעת ובעלה הם שניתקו קשר עם התובע.

16. ואם לא די באמור, הנתבעת עצמה הכירה בזכותו של התובע לשכר טרחה על פועלו, ניסתה להגיע עימו להסדר על תשלום מופחת, ולשיטתה, "מגיע לו משהו אבל לא את הסכום שהוא תובע". היא אישרה כי ביקשה לשלם דמי תיווך מופחתים, כפי ששילמו המוכרות (ראה שורה 28 בעמ' 9 לפרוטוקול). אף התובע הצהיר: "אני הייתי הגורם היעיל והם לא התכחשו לזה רק רצו לשלם פחות" (ראה שורה 30 בעמ' 6 לפרוטוקול).

סוף דבר

17. לאור האמור, אני מחייבת את הנתבעת בתשלום דמי התיווך המוסכמים, היינו, סך 65,052 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
כן תישא הנתבעת בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ז אב תשע"ט, 18 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: בר אבדייב
נתבע: רותי סדון
שופט :
עורכי דין: