ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עירית ירושלים נגד יואל זקן :

בפני כבוד ה שופט אוהד גורדון

התובעת

עירית ירושלים
על-ידי עו"ד נ' נחום

נגד

הנתבע

יואל זקן
על-ידי עו"ד מ' עזריאל

פסק דין

תביעה לפי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, לפינוי מבנה הנמצא על מקרקעין ברח' בן יועזר 1, גוש 30133 חלקה 75 (להלן "המבנה").

רקע
התובעת היא בעלת החלקה עליה ניצב המבנה (נסח מקרקעין צורף כנספח 1 לכתב התביעה), ובשנת 1993 העמידה את המבנה לשימוש הנתבע בהתאם לחוזה (להלן "הסכם השימוש") . חוזה ראשון נחתם ביום 12.10.1993 וצורף כנספח 2 לכתב התביעה. חוזה אחרון הנמצא לפניי נחתם ביום 16.7.12 (נספח 2א לכתב התביעה).
התובעת טוענת כי הסכם השימוש הסתיים ביום 31.3.13, כי היא זכאית לסיימו מכל סיבה שהיא בהתאם לסעיף 3ב להסכם, וכן משום שהופר בידי הנתבע הפרות יסודיות ובראשן עשיית שימוש הסותר את הוראות ההסכם ומסירת השימוש במבנה לאחר. ביום 1.2.15 ערכה עם הנתבע בירור שכונה "שימוע" (פרוטוקול צורף כנספח 6 לכתב התביעה, להלן "השימוע"). ביום 8.12.16 שלחה לנתבע דרישה לפינוי (נספח 5 לכתב התביעה). עוד מסרה כי הנתבע המשיך לשלם דמי שימוש, בתעריף מופחת, עד ליום 3.1.17, וכי הבהירה לו שהיא מקבלת את התשלום אך אינה מחדשת עמו את הסכם השימוש.
טענות הנתבע לא היו אחידות לאורך ההליך: בכתב הגנה שהגיש ביום 21.11.18 טען כי המבנה ניתן לו בידי העיריה כפיצוי בגין הפקעה ולכן שייך לו, וכן "אני נמצא בנכס 25 שנים ואני דייר מוגן שם... הוא משמש לפרנסתי". לכתב ההגנה צירף מסמך מודפס, בו טען כי ההפקעה מושא הפיצוי הייתה של "אדמתי ברחוב נווה שאנן ובשל פגיעה בעבודתי/פרנסתי כסוחר ירקות ופירות" ובגינה קיבל כ-40 אלף ₪ פיצוי. עוד טען כי הסכם השימוש "שאני אמור לחדשו" הוא הסכם פסול ובטל בהיותו "נגוע בפגם מוסרי", מגן באופן חד צדדי על העיריה, מגביל את חופש העיסוק ועוד. בנוסף טען שנוצרה לו זיקת הנאה בנכס בשל השנים בהן הוא משתמש בו .
ביום 5.12.18 התקיים דיון, בסופו אפשרתי לצדדים פרק זמן לניהול מו"מ וכן אפשרתי לנתבע, לבקשתו, להגיש ראיות נוספות. ביום 12.3.18 הגיש תרשומת לפיה נפגש הוא ביום 5.8.15 עם גב' ניבה בן-און מן הרשות העירונית לתעסוקה. לפי התרשומת, הנתבע טען בפני גב' בן-און שהמבנה נמסר לו כפיצוי בגין הפקעה וכי הוא "מצפה לעשות במקום שימוש על פי שיקול דעתו, ככל שניתן, לפרנסתו". עוד טען כי בעבר אושר לו להשתמש במבנה כמחסן לשיפוצים וכך עשה, כי לאחר 4 שנים קיבל אישור להסב את המבנה לקיוסק והפעיל קיוסק אך הפסיד כסף רב, וכי בשנת 2014 הסב את המקום למספרה שבהמשך נסגרה. עוד מסר ש"הוא יושב כעת במקום ועוסק בתיווך נדל"ן" ו" מבקש את הסכמת העירייה לאפשר לו לרכוש את הנכס במחיר סביר". גב' בן-און הוסיפה וכתבה באותו מסמך כי ביום 24.8.15 נערכה פגישה נוספת בנוכחות עובדת העיריה גב' נורית יונה שמסרה שהנכס אינו למכירה וכי "לאחר מאמצי חיפוש לא נמצאו מסמכים המוכיחים שהנכס נמסר כפיצוי". גב' בן און סיכמה את המסמך בהמלצה "להעניק הזדמנות נוספת למר יואל זקן להפעיל את המקום באפיק שיסייע בפרנסת משפחתו" (המסמך צורף גם כנספח ג' לסיכומי ההגנה).
עוד הציג הנתבע ביום 12.3.18 את בקשתו לקבלת מידע מהעיריה והחלטה בה שהניבה את קבלת המסמך מיום 5.8.15, ומכתב מיום 13.1.19 של גב' שני חמו מיחידת תלונות הציבור בעיריה, בו צוין כי בניסיון לפתור את המחלוקת ובעקבות הדיון בבית המשפט זומן הנתבע לעירייה, שם נמסר לו שההמלצות משנת 2015 ישנות ואינן משקפות את עמדת העיריה, הוסבר לו כי מדיניות העיריה ומגבלות החוק לא מאפשרות מתן רשות שימוש בקיוסקים ללא מכרז ו"לפנים משורת הדין, הוצע לך, כי האגף יגיש לבית המשפט הסכמה לפינוי, שמועדה ידחה לעוד שנתיים, ובכפוף לכך שהמקום יופעל על ידך". יצוין כי בתגובה שהגיש ביום 16.4.19 מסר הנתבע שהוא מסרב להצעה, ודרש להחזיק במבנה לכל ימי חייו ולחלופין פיצוי בסך 450 אלף ₪.
בסיכומי הנתבע לא חזר הוא על הטענות לבטלות הסכם השימוש בשל פגמים, לדיירות מוגנת או לזיקת הנאה מכוח שנים . לכן, לא אדון בהן (ואף לגופן יש לדחותן, היות שבטלות הסכם השימוש משמעה העדר בסיס לנתבע להחזיק במבנה מלכתחילה; היות שלא הוצגה כל ראיה לדיירות מוגנת והדבר סותר את לשון סעיף ד' להסכם השימוש; והיות שאף לעמדת הנתבע הוא אינו מחזיק בנכס 30 שנה וממילא שלא נוצרה זיקת הנאה מכוח שנים, מה עוד שהוראות הסכם השימוש וטענתו המקבילה של הנתבע לרשות שימוש לכל חייו סותרים את הטענה לזיקת הנאה).
בסיכומיו חזר הנתבע וטען כי הוא מחזיק במבנה כחלק מפיצוי שקיבל בגין הפקעה, והציג שלל טענות שחלק ן חדש , תוך צירוף מסמכים שחלקם לא הוצג קודם לכן. במסגרת זו טען שתחילה התירה העירייה לנתבע להחזיק "דוכן רוכלות בשכונת ניות" כחלק מהפיצוי, וכעבור זמן החליטה לפנותו שאז ניתן לו המבנה הנדון כאן. הנתבע הכחיש כי מדובר ברשות שימוש מוגבלת בתקופה ומבחינת אפשרויות השימוש, טען כי הזכות ניתנה לו לכל חייו (סעיף 12 לסיכומים), וכי הסעיף בהסכם השימוש האוסר על שימוש לשם עשיית רווח הוא סעיף מקפח בחוזה אחיד עליו החתימה העיריה את כל בעלי הקיוסקים בירושלים שקיבלו אותם מטעמי רווחה בעוד הוא קיבל את המבנה מטעמים אחרים (סעיף 8 לסיכומי ההגנה). הנתבע הוסיף וטען כי בסוף השימוע נקבע שהצדדים ידונו בסוגיה אך העיריה לא מסרה תשובות בנושא. עוד נטען שהפינוי מתבקש לא בשל הפרות הסכם השימוש אלא בשל מדיניות העיריה לצמצם דוכני מסחר בתוואי הדרך, כי המלצת גב' בן-און במסמך מיום 5.8.15 לא יושמה וכי הדבר מהווה פגם בהליך המנהלי היורד לשורש התביעה ומצדיק דחייתה, וכן כי הופרה התחייבות שלטונית כלפיו. לבסוף נטען, לראשונה, כי המבנה הוא בשטח של 12 מ"ר בעוד שלפי חיובי הארנונה שטחו 5 מ"ר ומכאן ש" 7 מטרים מתוכם הם בחזקתו הבלעדית והוא לא תלוי בעיריה" ולא ניתן לפנותו מאותם 7 מטרים, וכן כי לאורך השנים אישרה לו העיריה להשתמש במבנה כמחסן (כך בהפנותו לפלט ארנונה לשנת 1993 ובו בין היתר "הנחת מחסן"), וכמספרה (בהפנותו לנספח ה' לסיכומיו, שידון בהמשך ).

דיון
יש לקבל את התביעה לפינוי הנתבע מהמבנה.
כאמור, התובעת היא בעלת המבנה, לפי הנסח שהוצג ולא נסתר. הנתבע לא טען אחרת: הוא טען אמנם שקיבל את המבנה מהתובעת כפיצוי בגין הפקעה, סוגיה שתדון בהמשך, אך לא טען שקיבל בעלות אלא רשות שימוש בלתי מסויגת מבחינת אפשרויות השימוש במבנה, לכל תקופת חייו. גם הצעתו לתובעת שתועדה במסמך מיום 5.8.15 לרכוש את המבנה ממנה מהווה הודאה בבעלותה במבנה. משכך, אני קובע כי התובעת מחזיקה בבעלות במבנה.
את טענות הנתבע לטיב רשות השימוש שקיבל מן התובעת, או לכך שהוא עודנו מחזיק ברשות להשתמש במבנה, לא אוכל לאמץ.
תחילה, מערכת היחסים שבין הצדדים עוגנה בהסכם השימוש , שחודש מדי תקופה. ההסכם משנת 1993 הוכתר כ"חוזה רשות שימוש", ובואר במבוא לו כי רשות השימוש הניתנת בו כפופה להוראות ההסכם. בכלל זה נכתב בסעיף 2ב כי מטרת רשות השימוש "היא לשם ניהול קיוסק על ידי המשתמש בנכס ולא לשום מטרה אחרת שהיא, וכן שלא למטרת עשיית רווחים". הדבר סותר את טענת הנתבע כי קיבל רשות להשתמש בנכס לפי שיקול דעתו וללא מגבלות, לרבות אפשרות להעמידו לרשות אחר. כך גם סעיף 8 להסכם, בו עוגנה התחייבות של הנתבע להשתמש בנכס רק למטרה הנזכרת לעיל, וסעיף 9 בו הובהר כי רשות השימוש ניתנה לנתבע בלבד ועוגן איסור להעבירה לאחר או לעשות בה פעולות המנויות שם וכן " להרשות לזולתו שימוש במבנה והכל בין באופן קבוע ובין באופן זמני, אלא אם קיבל הסכמת העיריה בכתב ומראש, ובכפיפות לתנאים שהתנתה...". בסעיפים 11 -12 נקבע כי הפרת הסעיפים לעיל תהווה הפרה יסודית, שאז זכאית הע יריה בין היתר לבטל את ההסכם והנתבע חייב לפנות את המבנה.
גם טענת הנתבע לפיה רשות השימוש ניתנה לו לכל ימי חייו אינה עומדת בקנה אחד עם הוראות הסכם השימוש: סעיף 3 להסכם הגדיר את תקופת רשות השימוש, למשך 12 חודשים, והוסיף כי העיריה תהא רשאית להביא את השימוש לסיום בהודעה מוקדמת של 60 ימים. הטענה לא הולמת גם את סעיף 4 בו נקבע כי הנתבע יוכל לבקש את חידוש רשות השימוש 60 ימים טרם סוף התקופה, ותנאי השימוש יקבעו לפי שיקול דעת העיריה. כך גם סעיף 5, בו נקבע כי בתום תקופת רשות השימוש יפנה הנתבע את המבנה וישיבו לעירייה.
עוד יצוין שכנגד רשות השימוש חויב הנתבע בתשלום דמי שימוש (סעיף 6 להסכם השימוש), אינדיקציה נוספת הפועלת כנגד טענתו לקבלת המבנה כ"פיצוי", שאז פחות סביר שיידרש לשלם עבור השימוש בו. ראו אישורו כי לאורך השנים ועד 2017 שילם דמי שימוש, וקשייו להסביר כיצד הדבר מתיישב עם טענה לקבלת המבנה כ"פיצוי" כשלבסוף הציג טענה בלתי משכנעת לפיה דובר ב תשלומי "שכירות מוגנת" (פ/2 ש' 15 וש' 18).
כל אלה אינם עומדים בקנה אחד עם טענות הנתבע אודות טיב רשות השימוש שקיבל. יצוין כי גם הסכם השימוש משנת 16.7.12 פועל כנגד טענות הנתבע: תחילה, עצם חתימתו של הסכם-המשך מדי תקופה, לרבות בידי הנתבע, סותר את טענתו כי בהסכם משנת 1993 הוענקה לו זכות בלתי מסויגת לכל חייו . שאז, לא היה צורך בהארכת הרשות מדי תקופה. שנית, בהסכם משנת 2012 פורש כי רשות השימוש חודשה בו בהתאם להחלטת וועדת הכספים של העיריה מיום 28.5.12 – היינו, כי מדי תקופה דנה התובעת והחליטה לחדש את ההתקשרות עם הנתבע, ו גם זאת בניגוד לטענתו כי בשנת 1993 קיבל מהתובעת רשות שימוש לכל תקופת חייו.
שלישית, בהסכם משנת 2012 הוראות מקבילות לאלה שנסקרו לעיל מתוך ההסכם משנת 1993, ואשר שוללות את עמדת הנתבע בדבר הזכות שקיבל. כך לעניין מטרת השימוש שהוגבלה להפעלת וניהול קיוסק ולא למטרות אחרות או לעשיית רווחים מהמבנה (סעיף 2ב), כך בקביעת תקופת שימוש בת שנה שבסופה חויב הנתבע לפנות את המבנה, והרשאה לעיריה להפסיק את ההתקשרות לרבות בשל הפרת ההסכם בידי הנתבע או עשיית שימוש במבנה שלא לפי מטרת השימוש (סעיפים 3 ו-4). כך גם לעניין קביעת דמי שימוש (סעיף 5), לעניין היות רשות השימוש אישית ובלתי ניתנת להעברה, לרבות איסור לאפשר לאחר להשתמש במבנה, בתמורה או שלא, ללא הסכמת העיריה (סעיף 8), וכך גם לעניין היות הפרה של הוראות אלה הפרה יסודית (סעיף 11א).
הנתבע לא הכחיש שחתם על הסכם השימוש, וגם לא הכחיש כי ההסכם התחדש מדי תקופה, מאז 1993 ועד לחוזה האחרון שנחתם ביום 16.7.12. מכאן שחזר ואישרר בחתימתו את תנאי ההסכם. הנתבע אף פעל לאורך שנים בהתאם להסכם זה, הן בכך שמימש את רשות השימוש במבנה והן בכך ששילם את דמי השימוש שנדרשו. בנסיבות אלה, יש קושי רב בניסיונו להתכחש, כיום, להוראות הסכם השימוש , ולטעון שבפועל גובשו הסכמות אחרות.
לקושי לקבל את טענתו של הנתבע, כי במהות ובעל-פה סוכם בינו לבין התובעת הסדר אחר הסותר את קביעות הסכם השימוש, מתווסף הדין בדבר יכולתו של בעל דין לתקוף קביעה בכתב באמצעות טענה בעל-פה:
"...לפי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, שהוא עדיין חלק מהדין החל במקומותינו ( וראו: ע"א 6235/15 חלאק נ' כריים [פורסם בנבו] (15.2.2017); ע"א 4408/90 בן חיים נ' גוטמן [פורסם בנבו] (14.11.1994)), מסמך בכתב נהנה מעליונות במובן זה שלא ניתן לסתור אותו באמצעות טענות בעל-פה, אלא במסמך בכתב בלבד (ראו: יעקב קדמי על הראיות חלק שלישי 1503 (2009); ע"א 4228/11 מנצור נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] פסקה 22 (15.12.2014); ע"א 2032/06 האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זידאן, [פורסם בנבו] פסקה 42 (1.2.2009); ע"א 320/82 חברת אחים מנסה וויקטור לוי בע"מ נ' כנפו, פ"ד מ(2) 169, 185 (1986))" (ע"א 3381/17 אשכנזי נ' בן שלמה פיסקה 37 (22.8.18) . ההדגשה הוספה).
"טענה נגד המסמך לאמור שהמסמך אינו נכון או אינו מלא, לרבות טענה על מה שנאמר לפני או בזמן עריכת המסמך, שהרי גם טענות אלה באות לסתור או להשלים את תוכן המסמך עצמו. טענות נגד מסמך מתאפיינות איפוא בכך שהן מערערות על תוכנו של המסמך בזמן עשייתו; שעיקרן בכך שהתוכן אינו מבטא את מה שהוסכם בין הצדדים עובר לעשיית המסמך [...]טענות אלו, הן הטענות שאין להוכיחם בעדות בעל פה, אלא - במסמך אחר או בהודאתו או בספריו של היריב" (י' קדמי על הראיות בעמ' 1312 (2003)).
הנתבע לא עמד בדרישה זו להפרכת הסכם השימוש , ולא הציג הוכחה בכתב או בהודאת היריב לטענותיו בדבר קיומה של הסכמה אחרת בין הצדדים. בכל המסמכים שהוצגו אין אישור מצד העיריה, לפיו ניתנה לנתבע רשות שימוש בלתי מסויגת, לכל תקופת חייו. במידה מסוימת, המסמך שהציג הנתבע מיום 5.8.15 אף סותר את טענותיו, משתועדה בו בקשה שלו מהעירייה לרכוש ממנה את הנכס "במחיר סביר" – ומדוע שיבקש לשלם לעיריה כסף תמורת הנכס אם הוא מחזיק ברשות כאמור לכל ימי חייו?
הנתבע גם לא הציג ראיה משכנעת אחרת בדבר קיומה של הסכמה שונה מזו שעוגנה בהסכם השימוש. כאן משתלב הדיון בטענתו לקבלת המבנה כ"פיצוי" בגין הפקעה:
במהלך הדיון מיום 5.12.18 הוצגו מסמכים בדבר מגעים שנוהלו מטעמו של הנתבע וכן פניה לבית המשפט לקבל פיצוי בעקבות הפקעת שטח קרקע לצורך סלילת כביש: כנ/2 הציג הנתבע מכתב דרישה (התאריך אינו ברור) שכתב אדריכל מטעמו לראש העיר, בו נטען שהנתבע קיבל פיצוי בסך 9,000 דולרים בשל הפקעה ונדרש פיצוי נוסף. כת/1 הוצג פרוטוקול ישיבה מיום 3.8.82 בבית המשפט המחוזי, בהליך שנוהל בין העיריה לבין הנתבע שיוצג בידי עו"ד ברזילי, בה סוכם "כי תוגש תביעה לתשלום מלוא הפיצוי המגיע לתובע" בגין ההפקעה. הנתבע הוסיף והציג כתבת עיתון בה נרשם כי "זקן מנהל עכשיו מו"מ לתשלום פיצויים מהעיריה באמצעות עורך-דינו, יצחק ברזילי...". ביום 12.3.19 הוסיף הנתבע והציג מכתב דרישה מיום 14.6.82 ששלח עו"ד יצחק ברזילי מטעמו, אשר עסק בהפקעה ובו נדרשה העיריה לבוא במו"מ עם עורך הדין לתשלום פיצוי; מכתב מיום 6.9.83 של השמאי המחוזי למינהל מקרקעי ישראל בדבר היקף השטח שהופקע, בו הוזכרה שומה שנערכה; מסמכים תכנוניים וכן עמוד שני של מכתב מלשכת היועץ המשפטי של העיריה המבקש להחיש את הטיפול על מנת למצות את המו"מ עם הנתבע.
מכל אלה עולה כי בשנות השמונים נוהלו מגעים בקשר לטענת הנתבע לפיצוי עקב הפקעת שטח. הנתבע יוצג בידי עורך דין, והמגעים מצאו ביטוי בכתובים. על רקע זה בולט כישלונו של הנתבע להציג אסמכתא כלשהי, במסמך או בעדותו של עורך הדין או אדם אחר שהיה מעורב במשא-ומתן, לכך שבאותם מגעים הוסכם כי הנתבע יקבל רשות שימוש בלתי מסויגת לכל ימי חייו במבנה מושא הליך זה.
עוד יוזכר כי הסכם רשות השימוש נערך בחלוף כעשור, בשנת 1993, דבר שמוסיף ומקשה על ניסיונו של הנתבע לקשור בין הסכם זה לבין פיצוי שקיבל בגין הפקעה ולהציג את רשות השימוש כחלק מאותו פיצוי.
כך גם אמירת הנתבע בעדותו לפיה, להבדיל מן המו"מ לפיצוי בגין הפקעה בו יוצג בידי עו"ד ברזילי, בחתימה על הסכם השימוש הוא לא יוצג בידי עורך דין (פ/2 ש' 12), וטענת בא-כוחו בסיכומיו לפיה במסגרת הפיצוי בגין הפקעה התקבל פיצוי אחר – דוכן רוכלות ב שכונת ניות (שלפי הטענה לאחר פינויו הוחלט על רשות השימוש במבנה הנדון כאן).
עוד אציין כי בפתיח להסכם השימוש בואר הרקע לחתימתו: כי "המשתמש פונה מדוכן לרוכלות שהחזיק בשכונת ניות והעיריה מעוניינת להעמיד לרשותו קיוסק חלופי". להבדיל, במכתבי האדריכל ועורך הדין מטעם הנתבע שצוינו לעיל, במהלך המגעים לפיצוי בגין הפקעה, לא נזכר פינוי מדוכן רוכלות. המכתבים עסקו בטענה להפקעה של חלקה שיועדה לבניה, לצורך סלילת כביש (למשל במכתב האדריכל "בגלל בניית הכביש דרך המגרש נשלל ממר יואל זקן לבנות את השטח שהחוק הנ"ל מאפשר דהיינו כ-463 מ'", ובמכתב עורך הדין "מרשי קיבל הודעה לפיה הופקעו 407 מטר מתוך החלקה הנ"ל...").
כל אלה אינם מאפשרים לקבל את טענת הנתבע, לפיה כחלק מפיצוי בגין הפקעה סוכם עם התובעת כי יקבל רשות שימוש בלתי מסויגת במבנה מושא הליך זה, לכל ימי חייו.
מכאן לעילות הפינוי. בפתח דיון זה אציין כי איני מקבל את טענת העיריה לפיה רשות השימוש הסתיימה בשנת 2013, עם תום התקופה שנקבעה בהסכם השימוש משנת 2012. אמנם לא נחתם הסכם נוסף, אך העיריה מסרה שבפועל המשיכה לקבל מן הנתבע דמי שימוש. בפועל גם הנכס הועמד לרשותו. השימוע שערכה נערך רק בשנת 2015, לאחר דוחות פיקוח שיידונו בהמשך מהם למדה שהנתבע מפר את הוראות הסכם השימוש. דרישת הפינוי נשלחה רק בדצמבר 2016. הצדדים האריכו אפוא, בהתנהגותם, את תחולת הסכם השימוש לפחות עד למועד בו בחרה העיריה לדרוש את פינוי הנכס.
אלא, שאין בכך להועיל לנתבע כהגנה מפני פינוי. שכן, דובר בהסכם של רשות שימוש, הניתן לביטול בידי בעלת הנכס, היא התובעת. דרישת הפינוי מבהירה כי התובעת אינה מתירה עוד לנתבע לשהות בנכס, ובהינתנה לא ניתן לקבוע כי הצדדים האריכו בהתנהגות את הסכם השימוש אל מעבר למועד הדרישה.
זאת ועוד, דרישה זו נעשתה כדין. ראשית, כמובהר בהסכם השימוש העיריה אינה מחויבת להאריכו לנצח ורשאית לדרוש את פינוי הנתבע, ועל כן משהחליטה לסיימו על הנתבע לפנות את הנכס.
שנית, אף אם היה בידי הנתבע להראות כי ההסכם הוארך מעבר ליום דרישת הפינוי, מה שלא עשה, הרי שהנתבע הפר את הוראות ההסכם והעיריה הייתה ראשית לבטל את ההסכם ולדרוש את פינויו. כמובא לעיל, בואר בהסכם השימוש כי רשות השימוש שניתנה לנתבע במבנה נועדה להפעלת קיוסק במקום, וכפופה לאיסור להשתמש במבנה למטרה אחרת לרבות לעשיית רווח מן המבנה, או לאפשר לאחר להשתמש במבנה.
הנתבע הפר דרישות אלה, שהוגדרו כתניות יסוד בהסכם וזיכו את התובעת באפשרות ביטול תוך חיוב הנתבע לפנות את המבנה:
בכתב ההגנה טען הנתבע שהוא שוהה בנכס שנים רבות. בדיון שנערך טען, תחילה, כי לאורך השנים עבד במבנה, הגם שאישר כי לא הפעיל במבנה רק קיוסק אלא "עשיתי שם מספרה. מכרתי משקאות ועשיתי כל מיני דברים. לא כל השנים קיוסק" (פ/2 ש' 31). כשנשאל האם המבנה הושכר לאחר הכחיש זאת תחילה (שם, ש' 33). אלא, שבדו"ח פיקוח שצורף לתביעה, רשם פקח ביום 9.11.16 כי קיים במבנה קיוסק המופעל בידי אדם בשם אמנון ימין השוכר את המבנה מהנתבע בסכום של כ-2000 ₪ בחודש. כשהדבר הוצג לנתבע, שינה גרסתו וטען שמר ימין "עובד איתי ואני מרוויח 2,000 ₪ בחודש, אני עובד אצלו הוא מפעיל את המקום. נתתי לו" (פ/2 ש' 36).
הנתבע אישר, אפוא, כי מסר את המבנה לשימושו של אחר, בניגוד להוראות ההסכם. המדובר בהפרה יסודית של הסכם השימוש , שנועד לאפשר לנתבע עצמו חלופה לדוכן רוכלות וזאת על מנת שיוכל להפעיל במקום עסק ולהשתכר למחייתו, ובואר בו כי הוא אינו רשאי להפיק רווחים מן המבנה.
משכך, בדין ביטלה התובעת את ההסכם, ובהתאם לו על הנתבע לפנות את המבנה.
הפרה נוספת עניינה בסוג העסק שהפעיל הנתבע במקום. הסכם השימוש הגביל את רשות השימוש להפעלת קיוסק ואסר על חריגה מכך. הנתבע אישר, כמובא לעיל, שהפעיל במקום גם עסקים מסוגים אחרים, כולל מספרה ולטענתו גם מחסן. מהמסמך מיום 5.8.15 שהגיש הנתבע עולה כי בפני גורמי העיריה טען הנתבע שהוא מפעיל מהמבנה עסק לתיווך נדל"ן. כל אלה בניגוד למטרה שהוגדרה בהסכם השימוש, מהווים הפרה יסודית שלו ומזכים את התובעת באפשרות הביטול אותה מימשה.
את טענת הנתבע כי התובעת אישרה להפעיל במקום סוגי עסק שונים לא אוכל לקבל. בהסכם השימוש בואר כי אישור מעין זה צריך להינתן בכתב ובמפורש. הנתבע לא הציג אישורים שכאלה. הפנייתו לתדפיס ארנונה משנות התשעים בו צוינה "הנחת מחסן" אינה הוכחה לאישור כאמור. גם המסמך שצורף כנספח ה' לסיכומיו (ולא, כנדרש, לכתב ההגנה) אינו הוכחה לאישור של העיריה: אין מדובר ברישיון עסק חתום ומאושר להפעלת מספרה במבנה . על המסמך אין כל חותמת או אישור אחר של העיריה, אלא רק של אדריכלית. המסמך מקוטע, ולא מופיע בו מספר תיק שבמסגרתו כביכול הוגשה בקשה לרישיון עסק. ככזה, אין מסמך זה מהווה הוכחה לקבלת הסכמה מן העיריה. מעל לצורך אציין כי גם אם הייתה מוכחת הסכמה כאמור, הרי שלא הוצגה הסכמה לשימוש במבנה כמחסן או כעסק לתיווך נדל"ן.
אוסיף כי לפי דוחות פיקוח נוספים שהוצגו בידי התובעת ושלקבלתם לא הוצגה התנגדות, בימים 11.6.14 ו-19.10.15 עמד המבנה סגור ולא נראה בשימוש. עם זאת איני סבור שהוכח כי המבנה עמד ריק שישה חודשים – היא התקופה שנקבעה ב סעיף 11ב להסכם השימוש (משנת 2012) כהפרה של ההסכם.
לסיכום עד כה, הן משום שהסכם השימוש לא הוארך מעבר ליום דרישת הפינוי, והן בשל הפרות הנתבע את ההסכם, בוססה עילה לפינויו של המבנה.

טענות נוספות של הנתבע
טענת הנתבע בנוגע לאי-יישום המלצתה של גב' בר-און במסמך מיום 5.8.15 אינה יכולה למנוע את הפינוי. דובר באמירה שנוסחה כהמלצה, שלא בוסס כי התקבלה בידי מקבלי ההחלטות אצל התובעת, ושאינה מעניקה לנתבע זכויות שלא היו לו.
כך גם טענתו של הנתבע לקיומה של הבטחה שלטונית – כמובא לעיל, הנתבע לא ביסס שהובטח לו או סוכם עמו שיקבל רשות שימוש בלתי מסויגת לכל תקופת חייו. הסכמי השימוש קבעו אחרת. ממילא, שהחלטת העיריה לאחר שלמדה שהנכס הושכר על ידו לאחר לפעול לפינוי בהתאם להוראות ההסכמים אינה בלתי סבירה, ואינה מהווה הפרה של הבטחה שלטונית.
בהקשר של שתי הטענות האחרונות ושל טענת הנתבע לפגמים בהתנהלות התובעת כרשות שלטונית אציין, כי לא בוסס פגם מעין זה. הגם שיכולה הייתה לעשות כן, התובעת לא פעלה לפינוי מיד כשלמדה על הפרות אפשרויות של רשות השימוש. תחילה, ביום 1.2.15, קיימה את השימוע הנזכר לעיל. טענת הנתבע כי בתום השימוע חדלה ולא פעלה נסתרת במסמך מיום 5.8.15, המעלה שתי פגישות נוספות (באותו מועד וכן ביום 24.8.15) בהן נשמעו טענות הנתבע, נבחנו, אך לא התקבלו לאחר שלא הציג מסמכים התומכים בהן וחיפושי התובעת אחר מסמכים מעין אלה העלו חרס. יצוין כי לאורך מגעים אלה, וכן במגעים שנוהלו תוך כדי הליך זה (בהתאם למכתבה של גב' חמו שהוגש בידי הנתבע ותגובתו להצעתה), עמד הנתבע על עמדה לפיה המבנה נמסר לשימושו ללא מגבלה, ואף דרש פיצוי כספי נכבד כתנאי לפינוי הנכס. נוכח ממצאי פסק הדין עד כה, איני סבור כי נפל פגם בכך שהתובעת לא קיבלה עמדה זו, ופעלה לפינוי המבנה.
גם הטענה להיות הקביעה האוסרת על הפקת רווחים מהמבנה סעיף מקפח בחוזה אחיד אינה משכנעת. ראשית, לא שוכנעתי שדובר בחוזה אחיד כהגדרתו בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982. יש להבחין בין שימוש ב"פורמט" מסוים תוך התאמתו לנסיבות העסקה והצדדים, לבין חוזה אחיד. הבחנה זו לא מאפשרת לסווג את הסכם השימוש כחוזה אחיד. לשון הסכם השימוש כוללת דיון ספציפי בנתבע ובסיבת העמדת המבנה לרשותו (במבוא בואר כי המבנה נמסר לנתבע משום ש"המשתמש פונה מדוכן לרוכלות שהחזיק בשכונת ניות והעיריה מעוניינת להעמיד לרשותו קיוסק חלופי", וכן צוינה החלטת מועצת העיריה להעמיד לרשותו את המבנה. במסגרת זו נקבעה גם מטרת השימוש). לא דובר אפוא, בטופס או נוסח אחיד אלא, לכל היותר, בפורמט שהותאם.
שנית, במהותה מתיישבת הקביעה הנזכרת לעיל עם מהות ההסכם. מן הציטטה שהוצגה לעיל עולה כי מטרת ההסכם הייתה לאפשר לנתבע לעסוק ברוכלות במבנה, במקום הדוכן שהחזיק בעבר . על רקע זה גם סוכמו עמו דמי שכירות סמליים: לדברי הנתבע עצמו: כ-140 ₪ בחודש (פ/2 ש' 18. בלשונו " זה לא כסף"), ובהסכמי השימוש: בין 1,200 לכ-1,600 ₪ בשנה. על רקע זה, של מכלול ההסכם ומהותו , יש להבין את המגבלה בדבר הפקת רווח מהמבנה: לו ביקשה התובעת לאפשר להעמיד את הנכס שבבעלותה להשכרה בשוק החופשי , אין סיבה נראית לעין שכבעלת הנכס תחליט להשכירו לנתבע בדמי שכירות סמליים, ובד-בבד תאפשר לו להשכיר את המבנה בשכירות משנה בשוק החופשי וכך להפיק מהנכס רווחי שכירות באופן שוטף ובסכום גבוה בהרבה (וראו ההשכרה שנדונה לעיל בסכום של 2,000 ₪ בחודש). לכן, להתרשמותי התניה האוסרת על הפקת רווחים מהמבנה היא ביטוי למפגש הרצונות שבין הצדדים, ולא תניה מקפחת בחוזה אחיד .
הטענה לפיה התובעת עתרה לפינוי בשל מדיניותה לצמצם דוכני מסחר בתוואי הדרך לא יכולה לסייע לנתבע. התובעת היא רשות ציבורית, שרשאית לפעול בהתאם למדיניות מעין זו שלא בוסס כי היא בלתי סבירה. משהוכח כי עומדת לתובעת עילה לדרוש את פינוי המבנה, העובדה שהפינוי עולה בקנה אחד עם מדיניותה אינה בבחינת שיקול זר ואינה גורעת מהעילה.
טענת הנתבע כי חלק מהמבנה – שטח של 7 מ"ר מתוך 12 מ"ר – הוא "בחזקתו הבלעדית" ו"לא תלוי" בעירייה, היא טענה "כבושה" המרחיבה את החזית שלא כ דין. היא נטענה לראשונה בסיכומיו. הנתבע עצמו לא העלה מעולם טענה זו, בבית המשפט או בפני גורמי העיריה עמם נפגש ב"שימוע" וביום 5.8.15. די בכך לדחיית הטענה. לכך אוסיף כי לפי נסח רישום המקרקעין שלא הוכחש או נסתר, העיריה מחזיקה בבעלות בחלקה כולה, כך שלא ניתן לקבל כי חלק ממבנה המצוי עליה "אינו תלוי" בה.
עתירת הנתבע לפיצוי כספי כנגד הפינוי נשענה על טענתו לפיה רשות השימוש ניתנה לו עד תום חייו וללא סיוג. משהאחרונה נדחתה, נשמטת גם העתירה לפיצוי.
לבסוף אתייחס לעתירת התובעת לפיצול סעדים – זו אינה נדרשת, נוכח תקנה 215ז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984.

הכרעה

אני מורה לנתבע לפנות את המבנה, ולמסרו לתובעת כשהוא ריק מכל חפץ ואדם. לצרכי התארגנות, הוראת הפינוי תיכנס לתוקף ביום 15.8.19.
לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים הצריכים לעניין, לרבות הצורך של התובעת לפנות לבית המשפט על מנת להביא לפינוי המבנה והעקרון המנחה לפיו צד הזוכה בדין זכאי לשיפוי בגין הוצאותיו, טיב התביעה והיקף העבודה המשוער, ייעול הדיון בהסכמת הצדדים וכן עניינו של הנתבע ומצבו הכלכלי, אני קובע כי הנתבע יישא בהוצאות התובעת ובשכר טרחת עורכי דינה כולל מע"מ בסכום כולל של 8,000 ₪.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ח' תמוז תשע"ט, 11 יולי 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עירית ירושלים
נתבע: יואל זקן
שופט :
עורכי דין: